導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。

波特五力模型理論

一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應(yīng)商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。

五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。

房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應(yīng)商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為?？偟膩碚f，這五個因素之間的互動關(guān)系決定了這個行業(yè)的利潤能力。

（一）新進入者的威脅

1.進入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險機構(gòu)將大舉進軍中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴重的生存危機。

2.產(chǎn)品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業(yè)的產(chǎn)品是獨特的。這種認知會給企業(yè)帶來進一步服務(wù)的機會，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提品和服務(wù)。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。

3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。

4.政府政策。國家對房地產(chǎn)業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。

（二）供應(yīng)商討價還價的能力

我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當關(guān)稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。

（三）買方討價還價的能力

企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。

（四）當前競爭對手之間競爭的激烈程度

行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個企業(yè)的行為必然會引發(fā)競爭反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會在顧客認為有價值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。

1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當?shù)钠髽I(yè)，也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。

2.行業(yè)增長程度。當一個市場正在成長的時候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。

3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險大。一般而言，這一點阻止了進入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。

4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經(jīng)常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。

通過對房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點原因所在。

篇2

其次，各個小組按照“實體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計以及調(diào)研對象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團隊教師的指導(dǎo)下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團隊教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴格按照自己的調(diào)查計劃進行實際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負責(zé)組織小組成員實際調(diào)查，教師團隊進行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實性，把好實際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會實踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場需求。

篇3

（一）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的社會影響大

社會影響大，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點。因為，房地產(chǎn)企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業(yè)文化。與民生息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，其一行一言自然成為一種話語導(dǎo)向和風(fēng)向標，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關(guān)注，其實已經(jīng)不再是他們的個人言行，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢和走向，因為這種優(yōu)劣、態(tài)勢和走向不僅僅關(guān)乎他們的企業(yè)，更關(guān)乎一座城市、一個社區(qū)、一類居住群體的精神風(fēng)貌和文化沉淀。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標，是在為城市構(gòu)建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責(zé)任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產(chǎn)，使光明地產(chǎn)的企業(yè)文化成為優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的代名詞，“光明地產(chǎn)”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡

房地產(chǎn)建筑的本質(zhì)，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)文化的基因，通過企業(yè)高素質(zhì)員工隊伍的培育而作用于企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與品牌的表達，助推著企業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識，這是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產(chǎn)出的房地產(chǎn)企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產(chǎn)企業(yè)重擴張、輕質(zhì)量，無序競爭甚至惡意競爭，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業(yè)的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向優(yōu)秀、從優(yōu)秀走向卓越，需要時間，也需要心態(tài)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好

總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好，優(yōu)秀房企的企業(yè)文化引領(lǐng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構(gòu)筑行業(yè)的高度。光明地產(chǎn)成立28年來始終把企業(yè)文化建設(shè)作為發(fā)展基石，使企業(yè)進入21世紀以來連續(xù)躋身中國房地產(chǎn)50強、“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營”10強、上海房地產(chǎn)10強的企業(yè)行列，榮獲“中國房地產(chǎn)最具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級誠信創(chuàng)建企業(yè)”稱號。光明地產(chǎn)文化，以內(nèi)在的優(yōu)秀價值觀和外在的社會責(zé)任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設(shè)的新載體，成為服務(wù)和促進企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的實踐探索

（一）努力增強對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識

增強員工對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識，是企業(yè)文化建設(shè)的根本。共識之一：企業(yè)文化建設(shè)是推進企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應(yīng)里，與企業(yè)互促成長，雙向提升。光明地產(chǎn)通過28年的努力，將文化與經(jīng)濟互推并進，實現(xiàn)了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)青春的獨特發(fā)展之路。共識之二：企業(yè)文化建設(shè)是促進企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于最大限度地達成企業(yè)各方利益的協(xié)調(diào)、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產(chǎn)成于農(nóng)墾，長于農(nóng)口，造就了光明地產(chǎn)特有的親近土地、自然和質(zhì)樸的企業(yè)風(fēng)格，賦予了光明地產(chǎn)穩(wěn)健的個性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實，本著對土地負責(zé)的態(tài)度理性拿地與開發(fā)。與此同時，光明地產(chǎn)人奮發(fā)有為，在新的時代需求導(dǎo)向下，積極轉(zhuǎn)型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進取。共識之三：企業(yè)文化建設(shè)是促進人的全面發(fā)展的需要。優(yōu)秀的企業(yè)文化是促進人適應(yīng)企業(yè)全面發(fā)展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標與戰(zhàn)略愿景，增強人的精神力量，促進人的全面發(fā)展。光明地產(chǎn)重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過程，在管理中真正體現(xiàn)尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進光明地產(chǎn)企業(yè)核心價值體系的建設(shè)

文化制勝戰(zhàn)略，越來越成為企業(yè)增強凝聚力和競爭力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實施中，企業(yè)核心價值體系的建設(shè)起著決定性影響。光明地產(chǎn)黨政班子緊緊圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營、資源、資本等企業(yè)經(jīng)濟工作重點，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產(chǎn)的核心價值觀體系。確立光明地產(chǎn)的企業(yè)使命。光明地產(chǎn)以“筑夢造福、強企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢造?！?，是每個光明地產(chǎn)人追求的愿景。在光明地產(chǎn)，企業(yè)不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產(chǎn)人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨一無二的精致的風(fēng)向標?！皬娖蟾粏T”，是光明地產(chǎn)的第一要務(wù)。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領(lǐng)導(dǎo)甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在第一位，激勵員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產(chǎn)的價值取向。讓“穩(wěn)健進取、務(wù)實果敢、責(zé)任創(chuàng)新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經(jīng)八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒能成功，光明地產(chǎn)收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務(wù)部經(jīng)理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數(shù)發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關(guān)部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚光明地產(chǎn)的企業(yè)精神?！按蟮厍閼眩Ｅ删瘛钡钠髽I(yè)精神，詮釋光明地產(chǎn)人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學(xué)”，從不向外人披露；光明地產(chǎn)攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區(qū)兒童送去愛和關(guān)懷，用行動詮釋了擔(dān)當和責(zé)任。根植光明地產(chǎn)的企業(yè)文化。光明地產(chǎn)黨政班子將企業(yè)文化建設(shè)納入各級領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)的主要內(nèi)容，通過開設(shè)企業(yè)文化建設(shè)培訓(xùn)班、組織企業(yè)文化建設(shè)理論專題講座、企業(yè)文化建設(shè)交流會，以及組織先進企業(yè)文化學(xué)習(xí)參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設(shè)等問題；在高度認同的基礎(chǔ)上，集團制定了《光明房地產(chǎn)集團文化建設(shè)三年行動計劃》。

（三）有效推動企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展

光明地產(chǎn)每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來發(fā)展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現(xiàn)實，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產(chǎn)開展宣傳、解讀、培訓(xùn)，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟發(fā)展目標，加強形勢任務(wù)宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓(xùn)、考核、激勵等把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟發(fā)展目標，化為集團上下的行動。創(chuàng)新現(xiàn)行的有效做法，用好微信、微博、官網(wǎng)等新媒體，加強形勢任務(wù)宣傳，使企業(yè)愿景內(nèi)化于心，外化于行。把經(jīng)營理念融入企業(yè)制度建設(shè)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環(huán)節(jié)；建立科學(xué)、規(guī)范的內(nèi)部管理體系，實現(xiàn)由粗放型管理向科學(xué)、效益、文化管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。建立相應(yīng)的獎懲措施，在激勵約束中實現(xiàn)價值導(dǎo)向，引導(dǎo)和規(guī)范員工行為，促進經(jīng)濟管理和員工隊伍整體素質(zhì)的提升。2015年，光明地產(chǎn)在已有60多項制度的基礎(chǔ)上，研究制訂了58項更為細化的工作業(yè)務(wù)流程，通過制度建設(shè)實現(xiàn)集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設(shè)。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質(zhì)。開展創(chuàng)建“文明單位”、“學(xué)習(xí)型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業(yè)心、比責(zé)任心、比貢獻、比進步的良好企業(yè)氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業(yè)凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產(chǎn)人昂揚向上、不斷進取、奮發(fā)有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設(shè)塑造光明形象

以品牌理念為引領(lǐng)。把深化品牌建設(shè)、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領(lǐng)性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經(jīng)營理念、企業(yè)文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產(chǎn)的旗幟下。2015年，光明地產(chǎn)旗下的“農(nóng)工商房產(chǎn)”獲中國馳名商標。以社會責(zé)任為己任。以統(tǒng)一的具有社會責(zé)任感、現(xiàn)代意識的公司形象，提升光明地產(chǎn)形象。汶川地震發(fā)生后，響應(yīng)市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結(jié)小學(xué)和10個社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎(chǔ)上，光明地產(chǎn)的公益品牌初步得到了建立，光明產(chǎn)社會責(zé)任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風(fēng)廉政建設(shè)，通過教育、完善制度、參觀學(xué)習(xí)、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設(shè)一支政治思想信念堅定、善于創(chuàng)新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔(dān)當重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質(zhì)突出的優(yōu)秀干部隊伍。進一步完善廉政風(fēng)險防控機制，從制度層面、領(lǐng)導(dǎo)層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監(jiān)管體系。

（五）構(gòu)建完善企業(yè)文化建設(shè)的體制機制

建立企業(yè)文化建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)體制。明確集團總裁和黨委書記應(yīng)當同為企業(yè)文化建設(shè)的第一責(zé)任人，共同負責(zé)，把企業(yè)文化建設(shè)作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構(gòu)建黨政領(lǐng)導(dǎo)一起抓、各部門協(xié)調(diào)抓、上下互通、左右聯(lián)動、整體運作和協(xié)調(diào)發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。制定集團企業(yè)文化建設(shè)的標準、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設(shè)納入光明地產(chǎn)總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設(shè)責(zé)任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設(shè)工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業(yè)文化建設(shè)提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設(shè)提供必要的物質(zhì)保證。完善企業(yè)文化建設(shè)的管理機制。光明地產(chǎn)宣傳部作為企業(yè)文化建設(shè)的主管部門，與經(jīng)營管理部門共同研究、制定企業(yè)文化建設(shè)的目標任務(wù)，確保了企業(yè)文化建設(shè)各項工作的落小落細落實，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經(jīng)營管理提供文化支撐。

篇4

我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務(wù)和事項的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當?shù)母偁帲蛘呤且恍┳詴嫀熉殬I(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

篇5

(1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500

2 Yulin Municipal Sub-branch PBC, Yunlin Shaanxi 719000)

Abstract:High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising, such as the existence of an act of speculation, rising land prices and rising house prices expectation, etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China, the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality, the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end, based on real estate enterprises' collusion, the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.

Keywords: real estate; oligopoly; game

摘要:房價居高不下已經(jīng)成為當今國內(nèi)社會最受關(guān)注的話題之一。造成房價上漲的因素有很多,比如,炒樓行為的存在,地價的上升,房價預(yù)期高漲等等。本文首先通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)特點的分析,得出我國的房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性寡頭壟斷市場;然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)實情況,分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的合謀動機以及合謀的博弈過程;最后針對房地產(chǎn)企業(yè)間的合謀提出一些合理的對策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房地產(chǎn),寡頭壟斷,博弈

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場。首先,由于土地位置的固定性,使得每一處房地產(chǎn)都被固定在特定的位置上無法移動,因此,房地產(chǎn)不能形成全國性或世界性市場。其次,由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品,而消費者購房更多選擇臨近區(qū)域,所以,一個地區(qū)的房地產(chǎn)商更多的是同本地區(qū)的房地產(chǎn)商存在競爭關(guān)系。不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于無法根據(jù)自身的市場供求狀況及時流進流出,從而在一定程度上限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求范圍。因此,房地產(chǎn)市場具有鮮明的區(qū)域性。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國于2001年開始推廣實施的土地儲備制度以及2002年實施的土地招標拍賣制度,決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。這兩個制度意味著在我國的房地產(chǎn)市場,土地供給方只有一個——政府,形成土地供給的壟斷;而土地需求方卻有許多個,形成需求的競爭。

其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的壟斷性。由于土地的固定性,使得房地產(chǎn)的每個項目都占據(jù)著一個獨特的位置。位置對房地產(chǎn)具有極端的重要性,房地產(chǎn)位置除了其所處的地理位置外,還包含經(jīng)濟、社會、文化、教育等人文環(huán)境因素。房地產(chǎn)位置的不同,使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有差異性。位置不同的樓盤,或者同一棟樓不同層次朝向,給房地產(chǎn)商帶來的利潤差異都是明顯的。這些差異性使得房地產(chǎn)產(chǎn)品形成了自然壟斷。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟、技術(shù)和信息等方面的經(jīng)濟性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國目前實施的土地出讓方式,構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘。此外,由于品牌形象以及品牌所代表的實力,使得進入房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的品牌壁壘。

綜上所述,土地的固定性以及房產(chǎn)的弱流通性,使得特定地區(qū)內(nèi)通常僅有較少的房地產(chǎn)商。此外,房地產(chǎn)市場存在著較高的進入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場的特征。因此,我國的房地產(chǎn)市場是一個典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場。

二、房地產(chǎn)商實行合謀的動機分析

(一)現(xiàn)實分析。在需求一定的前提下,假如房地產(chǎn)商之間競爭激烈,房價必然會下降。房價下跌會壓縮企業(yè)的利潤空間,這樣的競爭是房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的,因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機。在合謀利潤的分配方面,如果企業(yè)是類似的,合謀企業(yè)共分利潤就十分容易,只要平均分配利潤即可。如果企業(yè)異質(zhì)性較大,合謀企業(yè)在如何分配利潤方面意見就不一致,從而導(dǎo)致合謀破裂。也就是說,合謀行為通常會在少數(shù)相類似的企業(yè)間容易達到,并得到維持;反之,如果企業(yè)在成本、市場力量方面差別較大,就不易形成合謀。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營上的手段基本一致,成本構(gòu)成也十分相似,因此房地產(chǎn)企業(yè)較容易形成價格合謀。

在房地產(chǎn)行業(yè)中,所有的企業(yè)都將賣不掉的房屋作為退出行業(yè)的首要壁壘。這是因為一旦房屋賣不掉,開發(fā)商的巨額投資就無法收回,這部分投資就會轉(zhuǎn)變?yōu)槌恋沓杀?。巨額沉淀成本迫使房地產(chǎn)商認識到,當同一區(qū)域內(nèi)只有少數(shù)幾個競爭者時,自己的行為對其他房地產(chǎn)商有相當大的影響,打價格戰(zhàn)可能會遭到報復(fù)。因此,房地產(chǎn)商需要互相比照定價,實現(xiàn)一種非正式的隱性價格合謀。

(二)理論分析。在房地產(chǎn)業(yè)中,假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)間的行為存在三種情況:古諾競爭、完全競爭、合謀?，F(xiàn)通過比較房地產(chǎn)企業(yè)在三種情況下的產(chǎn)量、價格、利潤等分析房地產(chǎn)企業(yè)的行為動機。

1、古諾競爭?，F(xiàn)假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)有兩

個寡頭企業(yè),其行為及相關(guān)條件為:①兩個寡頭企業(yè)的產(chǎn)品是同質(zhì)的;②每個企業(yè)都根據(jù)對手的產(chǎn)量來確定自己的產(chǎn)量;③每個企業(yè)的邊際成本為零,它們共同面臨的需求曲線是線性的;④兩個寡頭企業(yè)都是在已知對方產(chǎn)量的情況下,各自確定能給自己帶來最大利潤的產(chǎn)量;⑤兩個企業(yè)不存在任何正式的或非正式的合謀行為。 用qi表示第i個企業(yè)的產(chǎn)量(i=1、2);Ci(qi)表示第i個企業(yè)的成本函數(shù);P=P(∑qi)表示價格是兩個企業(yè)產(chǎn)量之和的函數(shù);πi表示第i個企業(yè)的利潤函數(shù)。

假設(shè)Ci(qi)=qic,P(∑qi)=a-∑qi,πi=qi*P(∑qi)-Ci(qi),其中i=1、2,a為常數(shù),c表示單位成本。

可得π1=q1*(a-∑qi)-q1c(1)

π2=q2*(a-∑qi)-q2c(2)

式(1)、(2)的最優(yōu)化一階條件為:

■=a-∑q■-q■-c=0(3)>

■=a-∑q■-q■-c=0(4)

由此方程組可推出q■=q■=■;π■=π■=■

2、合謀。假定房地產(chǎn)市場上兩個寡頭企業(yè)通過合謀如同一個壟斷企業(yè)一樣采取行動,以使兩個企業(yè)總得利潤最大。

我們用q■表示總壟斷產(chǎn)量,π■表示總壟斷利潤。

假設(shè)C■=q■c,P=a-q■

可得π■=q■P-C■=q■(a-q■)-q■c(5)

式(5)的最優(yōu)化一階條件為■=-2q■+(a-c)=0(6)

可推出q■=■;π■=■

單個壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷利潤為■。

3.完全競爭?，F(xiàn)假設(shè)兩個寡頭房地產(chǎn)企業(yè)進行完全競爭。廠商利潤最大化條件為MR=MC,又因為完全競爭廠商存在P=MR,因此,完全競爭廠商的利潤最大化條件為P=MC,即當寡頭企業(yè)的價格等于邊際成本時,各寡頭廠商的利潤最大。因為企業(yè)邊際成本為零,即P=MC=0,所以π■=π■=0。

比較三種情況下寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的利潤可知,完全競爭時利潤為零;合謀時利潤最高;古諾競爭時利潤介于中間。由此不難看出,作為區(qū)域性寡頭壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤最大化的驅(qū)使下,有強烈的合謀動機。

三、房地產(chǎn)商合謀的博弈過程

假定市場中只有兩家房地產(chǎn)開發(fā)商,即開發(fā)商甲和開發(fā)商乙。如果兩家開發(fā)商合謀,則收益均為4;如果開發(fā)商甲為了追求自身利益最大化,率先采取不合謀策略,屆時,開發(fā)商甲收益為6,而開發(fā)商乙的收益為-2;如果兩開發(fā)商一開始都采取不合謀策略,則兩者收益均為0。如表1所示。

當開發(fā)商之間只進行一次博弈時,對開發(fā)商甲來說,如果開發(fā)商乙選擇“不合謀”,則自己選擇“不合謀”的收益為0,而選擇“合謀”的收益為-2。因此,在開發(fā)商乙選擇“不合謀”策略時,“不合謀”是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。如果開發(fā)商乙選擇“合謀”,則開發(fā)商甲選擇“不合謀”的收益為6,選擇“合謀”的收益為4。所以,在開發(fā)商乙選擇“合謀”策略時,“不合謀”還是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。類似的分析對于開發(fā)商乙同樣適用,因此,“不合謀”也是開發(fā)商乙的占優(yōu)策略。如此,(不合謀,不合謀)策略成為兩開發(fā)商的納什均衡。在一次靜態(tài)博弈的情況下,每個寡頭都出于自己的占優(yōu)策略來進行選擇,卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局。

再采用逆推法來分析開發(fā)商之間進行次數(shù)為n的有限次重復(fù)博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈,以后不會再有重復(fù)博弈,因此第n輪博弈和一次性靜態(tài)博弈沒有差別,在第n輪采取不合謀策略是不會被報復(fù)或者受到懲罰的。于是單個的寡頭開發(fā)商會出于自己的占優(yōu)策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪,在第n-1輪每個參與者都知道第n輪雙方都會采取不合謀策略,因此,每個參與者在第n-1輪就會采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說,在有限次重復(fù)博弈中,一開始第一輪每個參與者就會采取不合謀策略。因此,在有限次重復(fù)博弈中,占優(yōu)策略納什均衡仍為(不合謀,不合謀)。因此,在一次性靜態(tài)博弈或有限次重復(fù)博弈的情況下,房地產(chǎn)市場上合謀的每個寡頭企業(yè)都面臨著囚徒困境:每個寡頭企業(yè)出于各自的占優(yōu)策略進行選擇,卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局,即在占優(yōu)策略均衡中總體利益下降。

篇6

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

一房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概述

企業(yè)文化的就是企業(yè)精神，是企業(yè)影響員工在生產(chǎn)上的積極性和在生活上對企業(yè)的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業(yè)當做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個員工都心里都把這個企業(yè)只是當做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業(yè)商業(yè)秘密等事情發(fā)生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個企業(yè)，使員工們齊心協(xié)力為企業(yè)做事就需要企業(yè)文化的力量。

在文化建設(shè)上普遍的存在兩種觀點，一是自然主義傾向。認為企業(yè)文化，企業(yè)理念是企業(yè)長期生產(chǎn)經(jīng)營活動中自然形成的，企業(yè)沒辦法也不應(yīng)該進行人為地設(shè)計；另一種是主觀主義傾向，認為企業(yè)文化，企業(yè)理念就是人為地設(shè)計。前者導(dǎo)致企業(yè)文化中的“無作為”現(xiàn)象，一切憑其自然發(fā)展，缺乏明確的理論指導(dǎo)；后者導(dǎo)致企業(yè)文化建設(shè)的“突擊”現(xiàn)象。

我國房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀80年代市場經(jīng)濟發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當時被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強的投機色

彩。

隨著國家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國歷史上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產(chǎn)價格下跌尋求自身的競爭優(yōu)勢，在擠壓泡沫市場化

過程中錘煉了這個新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。

進入21世紀，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國家新的經(jīng)濟增長點，成為上世紀末中國經(jīng)濟軟著陸后啟動內(nèi)需的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國全面建設(shè)小康社會的重要物質(zhì)指標，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產(chǎn)業(yè)正崛起在中國大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營中獲得發(fā)展，

在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

二企業(yè)文化建設(shè)典型類型

企業(yè)文化建設(shè)的類型是多種多樣的，典型的有幾種類型：

（一）自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。

萬科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年資房地產(chǎn)的深圳上市公司。由于萬科地產(chǎn)創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵員工學(xué)習(xí)并張揚個性的強勢企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國地產(chǎn)的知名品牌——萬科地產(chǎn)，同時也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬科地產(chǎn)在全國各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。

（二）傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。

中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國性房地產(chǎn)企業(yè)，它從1990年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營模式影響，形成了強調(diào)團隊精神，注重產(chǎn)品細節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強勢企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強勢企業(yè)文化由于過于強調(diào)工作細節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮。

（三）自我更新管理棒球隊型的企業(yè)文化。

合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來了土地開發(fā)、市場策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國各地房地產(chǎn)業(yè)的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學(xué)院型的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

1990年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、臺灣頗具實力的上市公司大舉進軍中國內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運作，激勵員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長遠利益的房地產(chǎn)企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)健抗風(fēng)險能力較強。港臺及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們在跌宕起伏的我國房地產(chǎn)市場投入巨資而回報并不高。

從房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展。只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，片面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。

三房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的方法

營造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點是“物本管理”,即把企業(yè)看作是一個大機器,企業(yè)員工則是這一機器中的零部件,把人當成物來管理。自20 世紀80 年代以來,企業(yè)管理理論出現(xiàn)了“人本管理”思想,認為人不單純是創(chuàng)造財富的工具,人是企業(yè)最大的資本、資源和財富。

創(chuàng)新知識資本經(jīng)營文化。知識經(jīng)濟時代,知識資本成為企業(yè)成長的關(guān)鍵性資源,企業(yè)文化作為企業(yè)的核心競爭力的根基將受到前所未有的重視。企業(yè)要生存與發(fā)展,提高企業(yè)的核心競爭力,就必須強化知識管理,充分發(fā)揮企業(yè)員工個體與團隊的整體效應(yīng),通過持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)來掌握新科技、適應(yīng)新變化,加強跨文化管理,促進跨國家、跨地區(qū)以及跨行業(yè)企業(yè)文化的融合和重塑,從根本上提高企業(yè)的綜合素質(zhì),是迎接知識經(jīng)濟挑戰(zhàn)的積極戰(zhàn)略。

承接中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化。任何一個企業(yè)的文化底蘊來自本民族的傳統(tǒng)文化。以儒家思想為主的中國傳統(tǒng)文化著眼于以規(guī)范引導(dǎo)人們的日常行為,其精髓是“誠為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開放性,使中國的民族文化具有與時俱進和兼容并蓄的特征。因此,培育先進企業(yè)文化必須弘揚中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應(yīng)市場經(jīng)濟和現(xiàn)代企業(yè)制度的文化。在市場經(jīng)濟條件下,錘煉企業(yè)的根本在市場,打造企業(yè)的關(guān)鍵則在體制創(chuàng)新。在發(fā)展市場經(jīng)濟、建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)制度的過程中,必然會伴隨企業(yè)文化的提升和轉(zhuǎn)型,培育先進企業(yè)文化必須與市場經(jīng)濟和現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng),用這種文化確立公平競爭原則,把握迅速變化的市場需求,構(gòu)建企業(yè)技術(shù)、管理和體制創(chuàng)新的機制。

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)文化法制環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會文化處處相融。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開拓出更加有利的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]華銳.21世紀中國企業(yè)文化實踐與探索叢書.北京:企業(yè)管理出版社.2003..

[2]祁然.房地產(chǎn)企業(yè)文化.黑龍江科學(xué)技術(shù)出版社.2006.

篇7

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險會進一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務(wù)狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風(fēng)險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險是最需要關(guān)注的風(fēng)險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險比抵押貸款的風(fēng)險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風(fēng)險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風(fēng)險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災(zāi)難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當下輪沖擊發(fā)生時，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險，因為他們認為如果災(zāi)難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負債表風(fēng)險與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險

經(jīng)濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風(fēng)險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價值的一定比例內(nèi)，以防當房地產(chǎn)價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險。

然而，實際上，當房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產(chǎn)價格大幅下跌時，抵押房產(chǎn)的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值，造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險敞口的風(fēng)險。

（五）不適當?shù)臅?、信息披露及法律框?/p>

在不透明的會計核算方法，不適當?shù)男畔⑴稖蕜t和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價格下跌時，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風(fēng)險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風(fēng)險業(yè)務(wù)被當作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經(jīng)濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風(fēng)險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風(fēng)險的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經(jīng)濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當局有內(nèi)在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險的內(nèi)在動力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔(dān)風(fēng)險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風(fēng)險敞口達到對整個金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關(guān)的國際監(jiān)管標準，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經(jīng)濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構(gòu)必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構(gòu)控制在一個適當?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

篇8

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問題也成為了社會各界關(guān)注的焦點。進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔(dān)是否合理的問題引起了許多專家學(xué)者的廣泛關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)稅負問題文獻回顧

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數(shù)學(xué)者對我國房地產(chǎn)稅收負擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計稅依據(jù)不合理等方面，對此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實施方案，對改革過程中機構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對我國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。

本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標衡量一個維度的局限性，對房地產(chǎn)業(yè)稅負模型進行了一定的改進。

房地產(chǎn)稅負研究模型簡介

BCG矩陣法是由波士頓集團(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀70年代初開發(fā)的。BCG矩陣將組織的每一個戰(zhàn)略事業(yè)單位（SBUs）標在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務(wù)組合（圖1）。現(xiàn)在我們將圖1中的橫坐標改為稅負率t，縱坐標依然使用增長率r，就變成了分析企業(yè)稅負合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對全國或者某一個地區(qū)的所有房地產(chǎn)企業(yè)進行t－r分析，它們可能會不均勻地分布在某些區(qū)域內(nèi)，這時再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心移動等五法則進行分析，就可以對全國或者該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負合理狀況進行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個指標來衡量一個維度，所以由其演化而來的t－r矩陣在分析稅負合理性時也只使用了增長率這單一指標，但衡量一個企業(yè)稅負合理與否不只是增長率這一單一指標，它應(yīng)該包含企業(yè)增長率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數(shù)量更多的指標來衡量兩個維度，同時增加了中間等級，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對t－r矩陣進行一些改進，其橫軸仍然使用稅負率（t）這一單一指標，但縱軸我們使用影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展（d）的各個重要因素作為衡量指標建立一個新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實施步驟為：定義因素。選擇與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的各個重要因素，可采用頭腦風(fēng)暴法。估測各個因素的影響，采用德爾菲法對各個因素的影響力大小進行評分，據(jù)此確定各個因素的權(quán)重。根據(jù)上面確定的權(quán)重，結(jié)合各個因素的具體數(shù)據(jù)，得出各個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展狀況的加權(quán)值，并結(jié)合其稅負率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對其分布狀況進行分析，得出結(jié)論。房地產(chǎn)業(yè)稅負合理性案例分析

下文利用上述改進后的t-d模型對我國2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負合理性進行分析。

本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的純收入稅負率作為橫坐標，其中純收入稅負率的計算公式為：

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點，選取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率、房地產(chǎn)銷售額增長率、房地產(chǎn)凈利潤增長率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長率這五個指標來衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的情況。

通過德爾菲法，我們得出這五個因素的影響力大小，按次序為：房地產(chǎn)凈利潤增長率，房地產(chǎn)銷售額增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長率，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長率，并計算得出他們的權(quán)重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》和《中國稅收統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)計算的2005年中國房地產(chǎn)業(yè)各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的純收入稅負率和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況加權(quán)平均數(shù)，如表1所示。

通過對2005年我國房地產(chǎn)業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)2005年的稅負分布圖中大多數(shù)點都散亂的分布在C、D兩個區(qū)域，并沒有形成月牙環(huán)形狀，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負規(guī)劃并不科學(xué)，而且效率也不高，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，使得全國各省區(qū)的稅負點盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于C區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是劣勢區(qū)，所以應(yīng)該盡量避免在這兩個區(qū)中出現(xiàn)黑點。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數(shù)點都出現(xiàn)在這兩個區(qū)域，這說明全國大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的稅負狀況不合理。對于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢區(qū)，而在這個區(qū)域只發(fā)現(xiàn)了一個點，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒有明星企業(yè)，如果稅負狀況持續(xù)如此，得不到改善，這對于我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展來說是非常不利的。

篇9

（一）內(nèi)部原因1.信用等級低，違約風(fēng)險高。我國的中小型房企大都資金實力、償債能力弱，違約風(fēng)險較高，銀行等金融機構(gòu)往往不愿意貸款給它們。同時也正是這些特點使它們很難達到上市、發(fā)行債券等的標準。2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規(guī)模較小，資金需求相對較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業(yè)，而吝于對中小企業(yè)貸款。3.缺乏完善的內(nèi)部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內(nèi)部管理，缺乏專業(yè)的管理人才和系統(tǒng)的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業(yè)在經(jīng)濟形勢發(fā)生變化時無法做出及時有效的應(yīng)對，也缺乏創(chuàng)新融資渠道的能力。

（二）外部原因1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的形成。政府通過嚴格的土地政策和信貸政策等來調(diào)控房地產(chǎn)市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關(guān)稅費也來越高，利率、存款準備金的調(diào)整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。2.金融市場原因。我國的金融市場發(fā)展尚不成熟，融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資受限較多。我國房地產(chǎn)企業(yè)對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。3.行業(yè)原因。由于房價的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導(dǎo)致即使有房地產(chǎn)等高價值固定資產(chǎn)來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復(fù)雜、條件苛刻，尤其是對規(guī)模、信用等都很難達標的中小企業(yè)。另外，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展繁榮健康時，銀行貸款寬松，對房屋預(yù)售的監(jiān)管也不是很嚴格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項，資金相對富裕，致使一些企業(yè)安于現(xiàn)狀，缺乏危機意識和創(chuàng)新能力，在面對嚴厲調(diào)控時，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉(zhuǎn)向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴格限制，同時當下嚴厲的監(jiān)管使得房地產(chǎn)信托融資在我國很難實現(xiàn)。

二、解決我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系。加強新型融資方式的法律建設(shè)，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等相關(guān)法律的完善。2.適當放寬政策限制。國家可以適當放寬對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如適當降低中小型房企的營業(yè)稅、所得稅，實行浮動利率，優(yōu)化信貸政策，適當放松對其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時代Times3.加快債券市場發(fā)展。促進中小型房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構(gòu)建完善的金融機構(gòu)體系。在發(fā)達國家，中小金融機構(gòu)在融資活動中發(fā)揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺相關(guān)政策來促進小額貸款公司、典當行等的發(fā)展，促進中小金融機構(gòu)來參與解決融資難的問題。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險會進一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務(wù)狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風(fēng)險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險是最需要關(guān)注的風(fēng)險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險比抵押貸款的風(fēng)險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風(fēng)險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風(fēng)險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災(zāi)難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當下輪沖擊發(fā)生時，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險，因為他們認為如果災(zāi)難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負債表風(fēng)險與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險

經(jīng)濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風(fēng)險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。

中國-銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價值的一定比例內(nèi)，以防當房地產(chǎn)價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險。

然而，實際上，當房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產(chǎn)價格大幅下跌時，抵押房產(chǎn)的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值，造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險敞口的風(fēng)險。

（五）不適當?shù)臅?、信息披露及法律框?/p>

在不透明的會計核算方法，不適當?shù)男畔⑴稖蕜t和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價格下跌時，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風(fēng)險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風(fēng)險業(yè)務(wù)被當作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經(jīng)濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風(fēng)險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風(fēng)險的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經(jīng)濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當局有內(nèi)在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險的內(nèi)在動力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔(dān)風(fēng)險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風(fēng)險敞口達到對整個金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關(guān)的國際監(jiān)管標準，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經(jīng)濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構(gòu)必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構(gòu)控制在一個適當?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

五、小結(jié)

銀行危機對一國經(jīng)濟會帶來災(zāi)難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經(jīng)濟有長期的負面影響。審視那些曾經(jīng)發(fā)生過的系統(tǒng)性危機，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災(zāi)難短視癥、羊群效應(yīng)、安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款過度膨脹而承擔(dān)過多的風(fēng)險，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關(guān)重要。但單靠加強監(jiān)管并不能從根本上防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，銀行自身必須審慎經(jīng)營，提防過度借貸給已經(jīng)過熱的資產(chǎn)市場。

參考文獻：