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篇1

房地產開發(fā)作為目前最有前景的項目之一，受到眾多開發(fā)商的喜愛，因此我國的商業(yè)地產開發(fā)項目可謂眾多，這也導致目前我國商業(yè)地產開發(fā)項目競爭激烈，在這樣的情況下，提高商業(yè)地產企業(yè)的市場競爭力成為當務之急。因此本文探討的重點即為如何通過降低地產項目開發(fā)建設的成本投入，以提高商業(yè)地產項目開發(fā)建設的收益。

一、工程造價概述

1.工程造價簡介

工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。而工程造價的任務主要是根據圖紙、定額以及清單規(guī)范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規(guī)劃費用以及稅金等等。

2.工程造價的基本職能

工程造價的基本職能主要體現在評價職能、調控職能、預測職能、控制職能等方面。

評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產品和設備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據工程造價進行評判。

調控職能是指國家對于地產項目的規(guī)模、結構等進行調控和管理；在我國政府依然是項目調控和管理的主要單位，對于地產項目中的物資消耗水平、建設規(guī)模和投資方向等都要進行調控和把控，讓地產項目的規(guī)劃建設更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調控職能的重要性。

預測職能是指投資者或者開發(fā)商在項目開建之前，對項目做整體的預測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據預測知道如何開展工作。

控制職能主要體現在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據對造價的多次性預算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務供應進行成本控制。

二、商業(yè)地產項目造價控制特點分析

商業(yè)地產項目造價控制就是通過相應的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現在費用的控制上，更多的是體現在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內容分析，商業(yè)地產項目造價控制的特點主要體現在以下幾個方面。

首先，商業(yè)地產項目開發(fā)建設造價投入巨大。商業(yè)地產項目作為大型固定資產投資投入項目，是一項建設規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產項目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。

其次，商業(yè)地產項目開發(fā)建設造價控制管理的差異性加大?，F在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產項目的同質化嚴重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風格、韓式風格還是哥特風格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。

最后，商業(yè)地產項目造價控制管理具有明顯的動態(tài)特征。上述已經提及，商業(yè)地產項目是一項大型固定資產建設，建設周期長、投入巨大；因此在這個建設過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調整，項目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產項目開發(fā)建設上，應該遵循動態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據時局的變化進行調整。

三、商業(yè)地產項目造價控制管理手段

1.商業(yè)地產項目開發(fā)準備階段的造價控制

商業(yè)地產項目準備階段的主要工作包括：項目的設計、工程項目的征地及項目建設條件的準備，設備、工程招標及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產項目開發(fā)造價的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產項目開發(fā)造價的總方案，并成立項目管理組織機構，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理等方面進行明確的規(guī)定。

另外，在項目開發(fā)準備階段，還要注意完善商業(yè)地產項目開發(fā)造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產項目開發(fā)準備階段是整個項目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發(fā)準備階段的造價控制重中之重。

2.商業(yè)地產項目決策階段的造價控制

商業(yè)地產項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環(huán)，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據工程標準、工程規(guī)模等估算投資額。工程標準、工程規(guī)模、配套設施、工程定位等這些在項目決策階段都要準確衡量，才能對項目造價進行準備的把控。

另外，對商業(yè)地產項目開發(fā)建設中的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。

最后，商業(yè)地產項目決策階段的造價控制還取決于經濟環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產發(fā)展未露鋒芒，因此房地產行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關配套措施也未被考慮；但是隨著房地產行業(yè)的日益發(fā)展，同質化的產品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導致人們對于房地產越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現在的房地產開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應的支出，因此在商業(yè)地產的決策階段進行造價控制并預計到未來支出，也是重要一環(huán)。

3.商業(yè)地產項目設計階段的造價控制

商業(yè)地產設計階段是總價控制的重要一環(huán)，在這個階段，首先要采取招標制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執(zhí)行工作，要設計嚴格的招標方法，以此來降低設計費用；同時在招標階段，要采取競爭的方式，讓招標單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價控制，以此來優(yōu)化設計方案。

其次，在商業(yè)地產項目的設計階段，還要采取標準設計和限額設計兩種不同的方式，其中標準設計就是按照常規(guī)的用料用量來進行設計，進行工程造價；限額設計就是在確保工程質量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設計，以此來控制工程造價。

第三，除了我們說的常規(guī)的招標制度外，還有請專家學者來對設計方案進行把關，看是否有需要調整的地方，以優(yōu)化設計方案，從而從設計階段來進行造價控制。專家學者不同于設計人員，他們的學識更加淵博，相關經驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學者進行把關后，設計階段的各項問題可以被提前發(fā)現并修正，以防止后期出現不可預估的錯誤和漏洞；而設計師們也可以通過和專家學者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設計過程中，能夠避免類似的問題出現和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產工程造價在設計階段能夠被嚴格把控。

第四，嚴格控制設計變更，有效控制工程投資，在項目設計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質、設備材料的供應、物資采購、供應價格等方面的變化，最終都會影響到設計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設計圖紙進行，也是被大家期許的。另外，在項目施工圖實施過程中，設計人員要做好調研，不能與經濟相脫節(jié)，要加強圖紙審核、校對的次數，只有這樣才可以將工程造價脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。

第五，加強相關立法建設，中國現在的經濟發(fā)展迅速，相關經濟法制也與時俱進一應俱全；自我國房產經濟飛速發(fā)達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標投標法》等相關法律法規(guī)。而在1995年，我國建設部、國家計委也出臺了《工程建設監(jiān)理規(guī)定》，根據這個法律法規(guī)，各省市也根據自己的相應行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產質量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業(yè)地產項目實施階段的造價控制

在商業(yè)地產項目實施階段進行造價控制，關系到實際商業(yè)地產項目建設過程中的實際開銷，因此應該從造價、質量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標的實現。首先，上述我們已經說過，在商業(yè)地產項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據，嚴格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內容進行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時候雙方有理可據，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。

其次，在商業(yè)地產項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發(fā)生；另外，在工程實際作業(yè)的過程中，難免會有變動和意外導致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。

最后，在商業(yè)地產項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當工程出現其他問題時候，雙方也可以進行協(xié)商，以防處于被動位置。

5.商業(yè)地產項目結算階段的造價控制

商業(yè)地產項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關審計部門對現場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。

四、結語

在商業(yè)地產項目開發(fā)建設的手段分析上，本文從項目實施過程中的各個階段進行了分析并闡述，并重點指出，商業(yè)地產項目開發(fā)建設部門應該根據不同的階段繼續(xù)不同的規(guī)劃，同時采取不同的造價控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業(yè)地產項目造價控制管理目標的實現，才能夠有效控制浪費和不必要的費用支出，才能最終提高項目建設開發(fā)的經濟效益。

參考文獻：

篇2

中圖分類號：F713.3文獻標識碼：A文章編碼：

前因：房地產底價方法中應用最為廣泛的是市場比較定價法，按照常規(guī)的市場比較定價法，尋遵循以下步驟：1、確立競品樓盤，依據競品樓盤與項目的競爭強弱程度設立參考權重系數；2、確立價格影響因素，設定各因素對價格影響的權重，常規(guī)較為嚴謹權重確立方法是成立定價小組，小組成員各至依據經驗值設立各因素權重，再采用算數平均數確定具體權重；3、擬定價項目與競品項目各價格指標對比打分，定價小組各成員分別按自身經驗打分，再采用算數平均數確定各因素具體分值；4、打分匯總加權，得出擬定價項目相對競品樓盤售價；5、再參照競爭關系權重得出項目價格建議。再采用以上定價方法時，人的主觀因素決定了價格的走勢，最終定價主觀因素比重較大，如何最大限度降低人主觀或經驗值判斷對定價體系的影響，制定出相對客觀科學的價格體系，一直是困擾我的難題，層次分析法（AHP）給了我很大的啟示，我嘗試將其應用于定價中，現將其提出：

基本情況：

我公司的首創(chuàng)鴻恩國際生活區(qū)項目位于江北區(qū)大石壩，于2012年10月推出7號樓王部分產品，項目高層類物業(yè)直接競爭對手為東原D7區(qū)、保利江上明珠馨園、保利香雪、華潤中央公園，以上競品樓盤分布情況如下圖：

各競品樓盤當期銷售價格如下表：

住宅類物業(yè)定價考慮因素大致為下圖所列：

解決方法：

1、定價影響因素有8個，兩兩比較得判斷矩陣如下：

2、采用幾何平均數，各指標權重歸一化

企業(yè)品牌：a1=8=0.59

√1*2/3*1/2*1/2*2/3*2/3*1/2*2/5

區(qū)位價值：a2=8=0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

商業(yè)配套：a3=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

交通便捷度：a4=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

外部景觀：a5=8 =0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

園林景觀：a6=8=0.89

√1.5*1*3/4*3/4*1*1*3/4*3/5

樓棟位置：a7=8=1.18

√2*4/3*1*1*4/3*4/3*1*4/5

戶型：a8=8 =1.48

√2.5*5/3*5/4*5/4*5/3*5/3*5/4*1

3、確立各項因素影響權重

企業(yè)品牌：a1/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.07

區(qū)位價值：a2/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

商業(yè)配套：a3/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14

交通便捷度：a4/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.14

外部景觀：a5/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

園林景觀：a6/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.11

樓棟位置：a7/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0,14

戶型：a8/(a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a8)=0.18

特征向量（0.07，0.11，0.14，0.14，0.11，0.11，0.14，0.18）

4、各樓盤相對每一定價因素判斷矩陣

5、采用幾何平均數，各指標權重歸一化，確立特征得分

對企業(yè)品牌，5項目得分(0.18，0.2，0.21，0.21，0.2)

對區(qū)位價值，5項目得分(0.22，0.22，0.22，0.17，0.17)

對商業(yè)配套，5項目得分(0.22，0.24，0.20，0.18，0.16)

對交通便捷度，5項目得分(0.22，0.22，0.20，0.20，0.16)

對外部景觀，5項目得分(0.21，0.19，0.23，0.17，0.20)

對園林景觀，5項目得分(0.19，0.21，0.20，0.17，0.23)

對樓棟位置，5項目得分(0.22，0.20，0.20，0.18，0.20)

對戶型，5項目得分(0.18，0.21，0.21，0.21，0.19)

6、經計算5項目相對于價格的特征向量為：

（0.20，0.21，0.21，0.19，0.19）

7、對比各項目現行售價，得出相對價格，再根據競爭關系加權得出本項目銷售價格：

篇3

1 引言

近年來,隨著移動多媒體時代的到來,手機逐漸從簡單的通話工具向智能化工具發(fā)展,尤其是在國內3G牌照發(fā)放后,移動通信網與無線局域網(WLAN)的融合已成為一種必然趨勢,手機用戶使用WLAN網絡的安全問題迫在眉睫。鑒于IEEE 802.11定義的安全標準存在國際公認的嚴重安全漏洞和結構性缺陷等問題,我國自主研發(fā)了一種用于提供無線局域網中身份鑒別和數據機密性的安全接入技術標準――無線局域網鑒別與保密基礎結構(WAPI)。2009年4月,工業(yè)和信息化部宣布今后國內所有2G和3G手機都可以使用WAPI技術,并提出了具體的參考標準及檢測項目。

標準對移動用戶終端WLAN技術要求進行了詳細規(guī)定,包括空中接口物理層、功能、性能等多個方面。進網檢驗需要對其中關鍵的12個項目進行測試,是對國內市場的移動終端支持WLAN功能的最基本要求,主要有接收機最小輸入電平、掃描AP功能、同一AS域內AP間切換功能、WLAN信息顯示功能、WAPI安全功能(7項)、無線接口吞吐量等檢驗項目。文章重點針對接收機最小輸入電平檢驗項目展開討論,根據項目指標要求,詳細分析其測試原理,并給出具體的測試方法。文章所闡述的測試方法可應用于標準中規(guī)定的其他接收機相關檢驗項目。

2 指標要求

接收機最小輸入電平定義為FER或PER不超過限值時的輸入電平值,針對不同的傳輸速率規(guī)定了相應的指標要求,具體如下:

(1)對于GB 15629.11-2003中規(guī)定的2Mbit/s DQPSK調制,輸入電平為-80dBm,MPDU長度為1024個八位位組時,FER應小于8×10-2。

(2)對于GB 15629.1102-2003中規(guī)定的11Mbit/s CCK調制,輸入電平為-80dBm,PSDU長度為1024個八位位組時,FER應小于8×10-2。

(3)對于GB 15629.1104-2006中規(guī)定的OFDM、DSSS-OFDM方式,輸入電平為表1中規(guī)定的接收機最小輸入電平,當PSDU長度為1000個八位位組時,PER應小于10%。

3 測試原理

進行接收機最小輸入電平檢測時,被測手機(DUT)應工作在正常網絡模式,即使用具有接入點(AP)參與的基礎結構型網絡環(huán)境。根據該檢測項目的指標要求,測試時需要計算FER或PER,按照WLAN工作原理,可以通過統(tǒng)計被測手機在正常網絡連接狀態(tài)時回應的ACK信息來獲得FER或PER值,這里詳細介紹基礎結構型網絡下與實現此功能相關的工作原理與技術細節(jié)。

3.1 WLAN通信機制

由于無線信道的不確定性,和有線網絡鏈路層協(xié)議不同,國際通用的IEEE 802.11定義的無線局域網標準采用肯定確認機制,所有發(fā)送出去的幀都必須得到響應,如圖1所示。整個過程被視為單一的不可分割的操作,只要圖中任何一個步驟失敗,則整個操作被視為失敗。數據幀的發(fā)送者必須收到響應,否則該幀即被視為已經丟失,需要予以重傳。

圖1 WLAN肯定確認機制

使用無線網絡之前,工作站(STA)首先必須找出網絡的存在,在所在區(qū)域識別現有網絡的過程稱為“掃描”,分為“主動掃描”和“被動掃描”兩種方式。使用主動掃描時,STA在每個信道上都會發(fā)出探詢請求(Probe Request)幀來請求某個特定網絡予以回應,而如果網絡收到搜尋其所屬的基本服務集的Probe Request,就會發(fā)出探詢回應(Probe Response)幀。STA使用主動掃描方式獲得網絡資源信息的通信過程示例如圖2所示。STA與AP網絡建立關聯(lián),并進行必要的安全認證之后,STA接收到AP發(fā)送給它的數據信息后,需要回應ACK幀。

按照上述WLAN通信機制,可以使被測手機與WLAN測試系統(tǒng)進行關聯(lián)后,WLAN測試系統(tǒng)向被測手機定期持續(xù)發(fā)送一定數目的數據包,進而采用統(tǒng)計被測手機返回的ACK包數量的方式計算FER或PER值。

3.2 節(jié)能方式

WLAN網絡中,信標(Beacon)幀對于電池節(jié)能起到了至關重要的作用,Beacon幀主要是用來聲明某個網絡的存在,并實時調整加入該網絡所必需的參數。在基礎結構型網絡中,AP負責傳送Beacon幀,Beacon幀所覆蓋的范圍即為基本服務區(qū)域。

首先被動掃描可以節(jié)省電池的電力,因為在這種方式下STA不需要發(fā)送任何信號。STA只需在信道列表所列的各個信道之間不斷切換并偵聽Beacon幀,并從Beacon幀中獲知其所在的基本服務集的相關信息。

在進行數據通信時,AP在電源管理上扮演著關鍵性的角色,主要具有兩項任務:其一,因為AP知道所關聯(lián)的每個STA的電源管理狀態(tài),因此只要該STA處于“活躍(active)”狀態(tài),AP即可判斷應該將幀發(fā)送至無線網絡,否則就為之緩存幀;其二,具有緩存幀時,定期通過Beacon幀聲明有數據需要傳送的STA信息。移動式STA在節(jié)能模式下,可以休眠一段時間不去使用無線網絡接口,但必須定期醒來進入活躍狀態(tài)接收Beacon幀以確定AP是否為之緩存數據,如果確認AP為之緩存了數據,則可以使用PS-Poll幀獲得這些數據。STA只是定期開啟接收器偵聽緩存狀態(tài)遠比周期性發(fā)送輪詢幀所耗費的電力要少得多,除非接收到必要的通知,否則STA根本不用耗費電力來啟動發(fā)送器發(fā)送輪詢幀。STA處于節(jié)能模式時從AP獲取數據幀的流程見圖3所示,假設STA從睡眠狀態(tài)醒來后通過接收AP發(fā)送的Beacon幀得知AP為之緩存了兩幀數據。

綜上分析,如果被測手機工作在節(jié)能模式,將不會及時處理WLAN測試系統(tǒng)發(fā)送的數據信息,無法按照“發(fā)送數據-返回ACK”的模式進行工作,于是在節(jié)能模式下將無法通過統(tǒng)計回復的ACK信息來計算FER或PER值。因此,進行FER或PER測試時,應關閉DUT的節(jié)能模式。

4 測試方法

綜上分析,設計的接收機最小輸入電平測試系統(tǒng)如圖4所示。具體的測試方法為:通過控制臺控制WLAN測試系統(tǒng)工作在指定的信道、數據速率,使DUT工作在正常WLAN網絡模式、關閉WLAN節(jié)能模式,并與WLAN測試系統(tǒng)建立連接?？刂芖LAN測試系統(tǒng)循環(huán)發(fā)送指定信道、指定數據速率的信號,數據信息應包含DUT的MAC地址及接入點的BSSID信息,控制臺統(tǒng)計WLAN測試系統(tǒng)接收到的DUT返回的ACK信息,計算本次循環(huán)的FER或PER值,如果在指標要求范圍內,降低信號發(fā)射功率重復上述過程,直至FER或PER最接近且不超過指標要求時,計算得到DUT的接收機最小輸入電平。

進網檢測需要在最低、中間、最高三個信道下(詳見表2),針對指標要求的所有數據速率進行測試,并滿足指標要求。

5 結束語

自從國內移動用戶終端WLAN進網測試開展以來,各手機制造商紛紛推出其具備WLAN功能并支持WAPI安全機制的上市手機,已有幾十款手機通過測試。隨著3G+WLAN網絡的日漸融合,無縫切換、資源共享等是“水到渠成”的結果,定將吸引更多的移動用戶使用3G+WLAN網絡,而WAPI機制提供了不可或缺的安全保障。

參考文獻

[1]YDC 079-2009.移動用戶終端無線局域網技術指標和測試方法[S]. 中華人民共和國工業(yè)和信息化部,2009.

[2](美)加斯特(Gast, M. S.)著,O'Reilly Taiwan公司編譯. 802.11無線網絡權威指南(第二版)[M]. 南京:東南大學出版社, 2007.

[3]GB 15629.11-2003. 信息技術系統(tǒng)間遠程通信和信息交換局域網和城域網特定要求第11部分:無線局域網媒體訪問控制和物理層規(guī)范[S]. 中華人民共和國國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局,2003.

[4]GB 15629.1102-2003.信息技術系統(tǒng)間遠程通信和信息交換局域網和城域網特定要求第11部分:無線局域網媒體訪問控制和物理層規(guī)范:2.4GHz頻段較高速物理層擴展規(guī)范[S]. 中華人民共和國國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局, 2003.

[5]GB 15629.1104-2006.信息技術系統(tǒng)間遠程通信和信息交換局域網和城域網特定要求第11部分:無線局域網媒體訪問控制和物理層規(guī)范:2.4GHz頻段更高數據速率擴展規(guī)范[S]. 中華人民共和國國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局,中國國家標準化管理委員會,2006.

【作者簡介】

篇4

引言

面對信息化項目的巨大吸引力，以及對企業(yè)內部管理和技術創(chuàng)新的渴求，石油銷售企業(yè)進行信息化項目建設的要求越來越強烈。然而信息化項目在提高企業(yè)經濟效益和市場競爭力的同時，也存在著很多的風險。如何準確地識別風險，找出風險的驅動因素，并進行有效的風險控制，是信息化項目建設的當務之急。本文旨在全面分析石油銷售企業(yè)信息化項目的風險驅動因子，為風險的控制提供必要的依據。

1石油銷售企業(yè)信息化項目立項與啟動階段風險驅動因子分析

1.1環(huán)境和資源影響風險驅動因子

石油銷售企業(yè)信息化項目的開發(fā)和建設離不開良好的環(huán)境和充足的資源支持，我們可從以下四個方面進行探討項目環(huán)境與資源影響風險驅動因子:

①環(huán)境支持度。即目前的政治法律環(huán)境、社會經濟環(huán)境、石油行業(yè)總體狀況是否有利于該信息化項目的開展。

②技術支持度。信息化項目的建設必須考慮現有的技術水平，即社會上以及比較普遍使用了的技術，而不應該把尚在實驗階段的新技術作為考慮的依據。

③資金支持度。即石油銷售企業(yè)信息化項目的建設，有沒有充足的資金作為開發(fā)后盾，保證信息化項目的順利完成。

④基礎設施支持度。即石油銷售企業(yè)的基礎設施，如現有技術水平、設備設施、加油站網點建設等，要能滿足信息化項目的要求。

1.2內部管理體制風險驅動因子

內部管理體制風險驅動因子主要指石油銷售企業(yè)的內部管理體制，如組織結構、信息流程、企業(yè)文化等是阻止還是促進了信息化項目的進行。

1.3信息化系統(tǒng)兼容性風險驅動因子

引起信息化項目系統(tǒng)兼容性的驅動因子主要有:區(qū)域公司信息化項目與集團公司的信息化系統(tǒng)是否有沖突;該信息化項目能否在集團公司的信息系統(tǒng)下運行;該信息化系統(tǒng)與企業(yè)內部子系統(tǒng)能否兼容;在兩個系統(tǒng)之間有沖突的時候，有沒有辦法來減少或緩解這種沖突等。

1.4加油站作業(yè)管理風險驅動因子

加油站作業(yè)管理風險驅動因子主要包括營銷模式和作業(yè)流程兩方面。目前我國80%的加油站業(yè)務靠油品銷售，只有20%的加油站同時經營便利店，在作業(yè)流程方面大多數石油銷售企業(yè)均采用以顧客為中心的作業(yè)流程，顧客滿意度是評判加油站作業(yè)流程好壞的關鍵，在實行信息化項目以后，應該體現以客為尊、員工滿意、傾聽顧客意見、提供良好服務為宗旨，努力實現顧客服務流程再造與優(yōu)化，吸引顧客，提高顧客滿意度，最終提高企業(yè)的銷量與效益。

1.5安全管理風險驅動因子

①與QHSE管理體系的緊密結合。信息化項目的開發(fā)建設，必須以著眼于持續(xù)改進、著眼于事故預防、立足于全員參與為原則，緊密結合石油銷售企業(yè)QHSE管理體系，實現質量保證、無事故、無污染、物職業(yè)危害的目標。

②信息化項目運行穩(wěn)定性需求。加油站的運行都是全天候的，系統(tǒng)的穩(wěn)定性是項目開發(fā)應首先考慮的因素，信息化項目的需求分析應滿足運行穩(wěn)定性的需要。

③信息化項目運行的可靠性。在石油銷售企業(yè)，加油站生產信息是最主要的基礎信息，不管是經營業(yè)績分析，還是工資薪酬的設定，以及公司發(fā)展戰(zhàn)略的制定，都要用到這個基礎信息，可見石油銷售企業(yè)對信息化項目的運行可靠性是非常重要的。

④信息化項目系統(tǒng)反映速度。建立信息化項目的主要目的，就是要實現石油銷售企業(yè)內部信息流和資金流的共享，并且要反映及時準確的信息，因此該信息化系統(tǒng)的反映速度將是影響整個系統(tǒng)的重要因素。

1.6客戶關系管理風險驅動因子

石油銷售企業(yè)信息化項目的進行，要時刻體現以客戶為中心，規(guī)范化、技巧化的服務現場管理，包括油品質量管理、加油站設備管理、現場安全管理、環(huán)境管理、質量信息管理和加油站人員管理?？蛻絷P系管理風險驅動因子，主要包括客戶服務需求的滿足和客戶關系管理需求的滿足兩個方面。

1.7企業(yè)人力資源管理風險驅動因子

①企業(yè)人員素質和能力。信息化項目最終要在各加油站和管理中心實施，這就會面對公司最基層的工作人員，如加油站操作工、油品調運人員等，這些人一般不具有太多的技能和素質，對新事物的理解也需要較長的時期，因此在進行信息化項目建設需求分析的時候，就要充分考慮最終用戶的素質和能力，不能脫離基層人員的現實能力。

②員工關系管理。石油銷售企業(yè)注重以績效導向的人力資源規(guī)劃，建立以人為本的工作團隊，因此在進行信息化項目需求分析時，要注重企業(yè)文化在項目中的體現，做好石油銷售企業(yè)培訓管理薪酬管理等員工關系管理。

1.8成品油供應鏈管理風險驅動因子

石油銷售企業(yè)的競爭，是供應鏈與供應鏈之間的競爭，是反應速度的競爭。一方面，企業(yè)信息化的建設會改善和提高成品油的供應鏈管理現狀;另一方面，如果不了解石油銷售企業(yè)的成品油供應鏈的基本情況，就不能設計出適應企業(yè)運作的信息化項目。成品油供應鏈管理風險驅動因子主要包括對成品油供應鏈現狀的滿足和供應鏈流程規(guī)劃的合理性。

2石油銷售企業(yè)信息化項目實施階段風險驅動因子分析

2.1信息化項目質量控制風險驅動因子

①價值管理系統(tǒng)和財務管理系統(tǒng)的滿足。即該信息化項目是否支持石油銷售企業(yè)投資管理、WVA、戰(zhàn)略管理，對財務會汁、管理會計，以及企業(yè)內部協(xié)調結算，在項目建設階段是否較完善的融合了這些子系統(tǒng)。

②人力資源管理與知識管理系統(tǒng)的滿足。該信息化項目的建設是否面向知識市場，支持文檔管理、辦公自動化、員工自助服務、業(yè)績管理以及將來的企業(yè)知識生成與傳播管理。

③物流管理系統(tǒng)的滿足。息化項目的質量控制，要求系統(tǒng)面向企業(yè)內部運營，支持采購管理、倉儲管理、銷售管理、分銷管理，同時還應該支持運營計劃管理、作業(yè)現場管理、質量管理、設備管理等。

④供應鏈管理系統(tǒng)的滿足。石油銷售企業(yè)信息化項目要面向供應市場，支持產品和服務的協(xié)調設計、協(xié)同供應、供方與組織的協(xié)調計劃等需求。

⑤客戶關系管理的滿足。即該系統(tǒng)是否面向消費市場，支持與消費者協(xié)同銷售、協(xié)同市場、協(xié)調服務。

2.2項目進度與成本控制風險驅動因子

①項目進度控制情況。信息化項目是一個龐大的系統(tǒng)工程，工程建設的連續(xù)性和準時性，是保證項目按期完成的關鍵，因此石油銷售企業(yè)應按照項目工程進度，對該項目加以控制，因為項目進度的延誤將直接導致信息系統(tǒng)的質量，這種損失是難以估量的。

②項目成本控制情況。信息化項目成本的多少，也是衡量石油銷售企業(yè)信息化項目建設成功的重要標志，因此石油銷售企業(yè)在信息化項目建設階段，要嚴格按照理想階段的成本預算指標，對項目方的項目開發(fā)成本進行控制，項目的方有時為了降低成本，有可能會在項目質量方面降低標準，從而損害企業(yè)的利益，對此石油銷售企業(yè)需要引起高度的重視。

2.3項目規(guī)范性控制風險驅動因子

石油銷售企業(yè)信息化項目建設期的規(guī)范性主要是指項目方和企業(yè)自身人員工作流程的規(guī)范性、項目階段性工作報告的按時提交等方面。

①項目成員工作規(guī)范性。即項目開發(fā)人員是否按照立項時的要求，有計劃、有步驟地進行信息化項目開發(fā)。

篇5

在生殖保養(yǎng)產品項目越來越多的今天，面對激烈的競爭環(huán)境，如何在眾多的生殖保養(yǎng)項目中選擇最具優(yōu)勢的品牌呢？投資者必須細分目前生殖保養(yǎng)狀況，做好項目分析，認清哪個生殖保養(yǎng)項目才是最迎合市場和最有潛力發(fā)展的。

我們先來分析一下現今市場中的生殖保養(yǎng)項目：第一種，通過手術來幫助女性縮陰，在開刀，恢復慢，風險大，極大可能導致不孕。第二種，凝膠內塞類的生殖保養(yǎng)產品，在私密處塞入凝膠后平躺5～10分鐘幫助女性縮陰和改善，凝膠異物排不干凈，不僅引發(fā)婦科炎癥，嚴重者導致癌癥。第三種，體外生殖保養(yǎng)精油，采用澳洲天然植物，只需涂抹于下腹部和后腰部按摩吸收，即可達到有效縮陰和改善婦科炎癥，安全有效。

隨著生殖保養(yǎng)行業(yè)的一步一步的崛起，越來越多的人們開始追求天然有機健康保養(yǎng)方式，綜合上述項目分析可以得出結論：體外生殖保養(yǎng)精油將會成為最適合美容院經營的生殖保養(yǎng)項目。因為精油芳香療法可令純天然成分3分鐘到達到真皮，8～10分鐘到達血液及淋巴循環(huán)，4～12小時可完全排出體外，以高效療和高安全性滿足消費者需求。而且精油自身的有機成份不會讓人產生依賴性，如不使用也不會產生反彈效果，無任何副作用，也不在體內殘留。

Step2 開啟銷售

一旦確定好項目，就要著手準備生殖保養(yǎng)項目的營銷推廣方法。如何做才能開啟項目并讓其在店內成功銷售？

首先，自引進生殖保養(yǎng)項目起，為了從上到下貫徹統(tǒng)一思想，對內部全員進行培訓，甚至到清潔阿姨都必須了解生殖保養(yǎng)項目的基本信息，人與人之間口碑營銷是最有成效營銷方法之一，務必讓店面的全體員工隨時隨地處于營銷的最佳狀態(tài)。其次，生殖保養(yǎng)項目在店面的形象推廣，為讓更多需求者看到或者了解產品信息，形象宣傳是運作好項目的重要條件之一，在店面里任何一個有可能的可設置廣告的位置都打上生殖保養(yǎng)項目的信息，讓顧客隨時隨地接收生殖保養(yǎng)項目的信息。再次，對店內所有類型的客戶進行檔案分析，歸類出目標客戶和非目標客戶。對目標客戶進行邀約或者電話營銷，針對性需求點進行銷售，這類客戶銷售成功率可達80%，非目標客戶可先進行需求鋪墊和短信營銷，激發(fā)顧客欲望，再進行跟蹤銷售。最后，進行售后回訪增加對顧客的關注，從而提高銷售，對購買后的顧客使用效果進行采訪記錄，提高顧客對產品的忠誠度和解決顧客對產品的疑慮，一般情況下，使用好的顧客100%會進行再次購買。

篇6

如今追星族到處都是，假如開一間偶像專賣店，再配以合理的經營方法，生 意一定異常火爆。在廣州、香港、深圳等地，偶像專賣店生意相當紅火。投資策劃：

偶像專賣店的主顧一般為在校學生，年齡20歲以下。所以店址選擇宜在文教區(qū)。面積20-50平方米，臨街。

可到香港、深圳、廣州等地購進時下走紅的影視歌明星的彩色海報、明星藝術拼圖、彩色黑白布畫以及明星匙扣、書簽、手袋、立式小臺歷、相冊等系列產品，同時兼營一些關于體壇明星的商品及賀卡、星座卡、光碟、錄音帶等。

營銷建議：

可精心設計、印刷獨具特色的宣傳單，在目標人群中散發(fā)，不定期進行明星有獎競猜問答，適當發(fā)放一些優(yōu)惠卡，擴大知名度，吸引更多的客戶上門。

開辦偶像專賣店利潤豐厚，一般可達50%-70%。當然，除了零售還可兼顧批發(fā)，隨著進貨渠道的不斷熟悉和穩(wěn)定，銷售方法的逐步完善，再開幾家連鎖店也未嘗不可。生意做大了，利潤當然會更多。

項目二：車迷俱樂部

項目分析：

1.店鋪應選在較繁華的文化、娛樂集中區(qū)，面積50平方米以上，內部裝修以簡潔為上，再訂閱一些有關財經的專業(yè)書籍、雜志和報紙。

2.貨源要廣，花樣要多。汽車裝飾品，包括貼紙、香水、告示牌、椅套等要盡可能一應俱全。為了保證多數車迷的不同需求，高、中、低檔次的物品都應涉及，并注意保持貨品的新穎性。還可以根據顧客的需求，現場定制車身貼紙。

營銷建議：

1.車迷俱樂部可采用會員制的形式，以吸收眾多車迷參與活動。

2.提高服務水平?？蔀檐嚸怨椟c，還可復印有關資料，租賃汽車書籍，進行上門服務等。

3.可定期邀請汽車專家、學者舉辦車迷講座，聘請車模定期到俱樂部舉行現場表演，讓車迷感受到一種賞心悅目的氛圍。既能吸引眾多車迷參與活動，還能提高車迷俱樂部的知名度，又顯得比較專業(yè)。

項目三：學生工藝品材料店

項目分析：

正處于身體發(fā)育階段的兒童和青少年，具有強烈的求知欲和動手欲。而勞技工藝材料如模型、小機械、電動玩具、葉脈書簽、昆蟲標本等，恰好可以滿足他們這方面的需求。在科技水平發(fā)達的西方國家，只要有中、小學生的地方，就有銷售工藝材料的店鋪。

投資策劃：

開設這類店鋪，最佳地點是大、中型文具商場旁和校園附近，其次是學生經常出入的少年宮、文教中心和青少年活動中心。學生們上學、放學必經之地的街道、馬路等地點也可開設工藝材料店。另外一個比較保險的方法是與玩具銷售商、文具銷售商共享店面，這樣可以收到相輔相成的功效，彼此商品種類互補性強，也更容易吸引學生。

學生工藝材料店有5―8平方米的店鋪面積即可。因為工藝材料多為小巧玲瓏的小玩意，對面積大小要求不高。店面布置要突出學生特色，墻上可掛些用各種模型裝配成的物品，并采取敞開式經營的布局，讓小顧客有足夠的時間觀賞成品，由此產生購買欲望。不同年齡段學生所需的工藝材料應有所區(qū)別，其技術含量、操作難易程度、復雜程度及式樣也應分為初級、中級和高級三大類別分別銷售，單價10―100元不等。

營銷建議：

銷售學生勞技工藝材料，開業(yè)前必須對這個行業(yè)有一定的認識和了解，比如小學有哪幾個年級學生的能力可以勝任獨立裝配電動和機械模型。此外，對結構比較復雜的模型，店主須詳細了解它的組裝和修理，以解決學生在裝配時遇到的難題。

下面舉一個例子似乎更好的詮釋了上面的論理，希望讀者從中能夠得到啟迪。

兩個下崗女工，各在路邊開了一個早點鋪，都賣包子和油茶。一個生意逐漸興旺，一個30天后收了攤，據說原因是一個雞蛋。

生意逐漸興旺的那家，每當顧客到來時，總是問在油茶里打一個雞蛋還是兩個雞蛋；垮掉的那一家，總是問顧客要不要雞蛋。兩種不同的問法總能使第一家賣出較多的雞蛋。雞蛋賣得多，盈利就大，就付得起各項費用，生意也就做了下去。雞蛋賣得少的，盈利少，去掉費用不賺錢，攤子只好收起。成功與失敗之間僅一個雞蛋的區(qū)別。

篇7

我司將為本項目提供的營銷準備與項目推廣階段顧問服務，并與貴司及公司、廣告公司進行緊密協(xié)作，以下是我司提供服務的具體工作內容：

一、市場研究分析工作

1.1區(qū)域地段的過去與現狀

區(qū)域地段的過去與現狀分析，將包括區(qū)域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經濟狀況、基礎設施狀況等。對于此區(qū)域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象的分析。由于貴司項目所處地段很具特色，使得在此項目的運作過程中，針對此地段的地段分析尤為重要。

其中，主要內容包括：

宏觀地段分析

中觀地段分析

微觀地段分析

城市印象分析

交通環(huán)境分析

1.2項目區(qū)域市場形勢分析

區(qū)域房地產形勢，是由區(qū)域的過去與現狀，以及區(qū)域未來在城市結構中的位置所決定的，在供應、銷售量、價位、產品品質、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現。

其中，主要內容包括：

相關物業(yè)市場供應調查與分析

現有競爭項目分析

潛在競爭項目分析

市場空間分析

二、項目營銷策劃

??項目銷售成功與否關鍵環(huán)節(jié)在于對市場上目標客戶群的準確把握、對產品的深度挖掘及尋找項目準確的市場形象定位，項目策劃階段我們將對以上問題進行系統(tǒng)的研究，并提出營銷思路階段的具體工作計劃。

2.1項目營銷定位

項目明確的營銷總體策略是制定項目各個階段營銷、推廣、銷售執(zhí)行方案的必要前提和基礎，也是項目營銷推廣運作的核心。主要包括：

營銷核心理念

核心理念及主題訴求

針對性客戶群分析

2.2營銷推廣總體策略

此部分主要目的是明確項目的賣點訴求，強化予消費者的產品特點，從而得到目標客戶的接受和認可。為項目的實際銷售創(chuàng)造良好的交流空間。

項目營銷推廣總體思路

營銷推廣核心理念

市場推廣主題

營銷形象定位

項目賣場整體包裝設計（售樓處外部風格建議、售樓處內部裝飾建議、內部功能、格局分割意見等）

產品規(guī)劃調整建議

三、項目入市與銷售策略

3.1項目銷售總體策略

分期銷售策略

分區(qū)銷售策略

銷售價格策略

1、?價格定位依據和原則

2、?項目價格具體定位（入市價格/均價/項目單體定價）

3、?價格變動原則

銷售節(jié)奏控制策略

階段性銷售策略

競爭性營銷推廣策略

制定完備的營銷推廣策略，必須了解與項目構成競爭的市場和對手。在這一環(huán)節(jié)中，我們主要針對競爭對手的所在區(qū)域、推廣策略、價格和產品的優(yōu)劣勢進行全方位的對比和研判，不但為項目后期實施的價格策略提供可靠的依據，也為后期產品進入市場儲備應對有效的競爭策略。

3.2項目入市策略

???入市手段

入市時機

入市工作流程設計

?

四、項目媒介策略及市場推廣

4.1媒介策略

針對項目的營銷總體策略，制定出適合于項目推廣的媒介策略，這部分工作的主要內容，是結合項目的物業(yè)檔次和賣點選取相應的宣傳媒體，并對他們進行科學合理的搭配組合。

媒體市場分析

項目媒介選擇

項目媒介組合

推廣計劃

合理的制定廣告投放計劃，除了要配合項目的銷售周期確定以何種媒體、何種形式進行廣告宣傳，還要考慮甲方用于項目宣傳方面的投入預算，制定出適合項目營銷推廣的最佳方案。

4.2投放時間與投放強度

4.3階段性推廣亮點

4.4媒體廣告預算

4.5廣告投放效果預估

4.6競爭項目廣告監(jiān)測

?

工作成果提交

1、???????階段性營銷報告

制定項目營銷工作策劃方案。

2、???????銷售跟蹤

2.1跟蹤項目營銷全過程，隨時調整營銷執(zhí)行方案。

2.2銷售執(zhí)行、廣告平面設計及具體方案的監(jiān)督執(zhí)行

項目具體的銷售過程中，許多工作將需要甲方、顧問單位、公司、廣告公司四者密切協(xié)作來完成，為明確各方工作重點，避免出現不必要的問題，需要在此明確幾方的具體合作關系。

顧問單位、甲方、公司、廣告公司四者的合作關系為：

顧問單位主要就甲方項目銷售過程中遇到的具體問題（具體見工作內容）提出參照意見與解決方案；由我司根據項目的整體形象定位，結合營銷總體策略配合公司、廣告公司。并且由我司協(xié)助甲方與之對接，指導并配合資源公司按照我們的初衷完成相關工作。

銷售執(zhí)行、廣告平面設計以及具體方案的具體執(zhí)行，由公司與廣告公司負責，并將執(zhí)行中的實際狀況及時、準確反饋到甲方與顧問單位處，以利于甲方即時調整、完善具體的執(zhí)行方案。

甲方整體把握項目開發(fā)銷售進程、協(xié)調與各公司的合作關系。

合作方式

根據貴司項目的實際情況，我司提出符合目前實際情況的具體合作方式為：

顧問單位以每月交流形式長期合作。

項目正式開盤前，顧問單位按照甲方實際進度與整體工作內容要求，經與甲方討論確定本月具體工作內容后，每月為甲方提供一份專題報告，及時解決以上工作計劃中的各項問題。

篇8

一、財務報表分析的目的

首先要明確財務報表分析的目的，有的放矢，才能最大限度的利用財務報表，來為決策者提供決策依據，體現出財務管理的重要性。

財務報表分析既是對已完成財務活動的總結，又是財務預測的前提，在財務管理中起著關鍵性的作用。完整的財務報表主要是資產負債表、利潤表、現金流量表三項主表，可以為決策者提供行?I分析及策略分析，可以為決策者評價當前財務狀況及未來發(fā)展趨勢。面對不同的報表使用人，分析的目的也會因為不同的使用人而不盡相同。

二、財務報表分析的內容

全面概括起來，財務報表分析的內容主要從三張主表著手，比率為重點，經緯度來對比，實際相結合。從資產負債表、利潤表及現金流量表著手，運用財務比率對企業(yè)各期的經濟指標進行比較分析，有全面性也有針對性，也可對主要經濟事項進行專項分析，結合自身實際工作，完成一份完整的財務分析大致有如下內容：

（一）企業(yè)概述

財務報表分析除了面對企業(yè)管理層，還要面對金融機構及稅務統(tǒng)計等部門，企業(yè)概述必不可少，讓不同使用者可以快速了解企業(yè)大致情況。再列明企業(yè)組織架構，特別是集團性公司，說明企業(yè)架構，按層級分別說明，每級公司再分別說明股權結構，這樣就可以清晰展開企業(yè)層級與股權比例。

（二）主要經濟指標分析

一般來說，會計報表使用者比較關注經營情況，拿到一份財務分析往往先看經營成果，即利潤指標等完成了多少，效益如何，比歷史同期有無增長，因此財務分析先滿足此方面的需求?？刹扇∨c年初預算目標、上年同期等進行對比，著重從收入、利潤及成本三個方面，抓住重點和異常進行分析。分類總結出差異變動原因，比如是收入未實現，還是成本項目增減的變動。

也可以抓住幾個大類，比如總資產、凈資產、負債總額及資產負債率，加以總括性對比說明，對大致掌握企業(yè)情況起到初步作用。

（三）資產項目分析

列明資產各主要指標占比變動，各項數字需要與期初數字進行對比，分析增減變化差異。需要列明明細的，比如應收賬款、其他應收款、長期股權投資等主要指標，列明細分析。還可進行資本結構優(yōu)化分析，根據企業(yè)內外部因素，行業(yè)性質、未來獲利和償債能力來進行資本結構的優(yōu)化分析。其次運用比率來分析資產運轉能力，如應收賬款周轉率、存貨周轉率、投資報酬率、固定資產周轉率、流動資產周轉率及總資產周轉率，可以得出資產使用情況及運轉能力。

（四）償債能力分析

償債能力分析是分析企業(yè)償還各種短期和長期負債的能力。企業(yè)經營者通過財務報表分析來得出企業(yè)的償債能力，以做出正確的籌融資活動。償債能力分析從負債結構的變動及其負債成本的影響著手，對于負債明細也要對比分析增減變動情況，列明利率、到期日及擔保人等詳細情況，同時加以資產負債率和流動比率來分析。

（五）經濟效益分析

獲取利潤是企業(yè)的根本目標。盈利能力主要是財務比率的計算，如銷售凈利率，通過數值來挖掘內在因素，分析金額變動及結構變動，其次確定利潤表各重點項目，深入到各項目內部進一步分析，需要收集相應詳細信息，比如銷售費用和管理費用等來進行分析，較年初計劃數及預算進度加以對比分析。

（六）成本費用分析

成本費用的高低直接影響著企業(yè)的利潤，只有降低成本，減少費用，才能更有效的提高利潤。按照成本費用的具體明細來列舉，較上年同期及年初計劃等來進行分析。著重關注同期變化較大的項目，深入分析變動原因及對利潤產生的影響。

（七）現金流分析

通過對現金流量的分析，可以看出企業(yè)一定時期內現流入和流出的信息和變動原因，預測未來現金流量情況，評價財務結構和償債能力。

可以從現金流量項目著手，經營、投資、籌資逐一進行分析，關注當期及累計時期內的現金流情況，更簡單直接呈現給決策層。再用財務比率加以輔助，現金流量自身的客觀性就能為其他財務指標分析起到很好的補充作用。

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摘要：當前，隨著城市化進程加快，房地產市場競爭日趨激烈，為了適應復雜多變的市場需求動態(tài)發(fā)展形勢，開發(fā)適銷對路的產品，就要求房地產開發(fā)企業(yè)通過市場調研了解開發(fā)項目的市場情況，對產品及營銷策略進行評估。因此，房地產項目市場調研如何實施就成為值得關注的課題。

關鍵詞：房地產；公寓；市場調研；實施房地產市場調研,是對以某個房地產項目為特定的調研對象,對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和統(tǒng)計分析,進而對房地產項目市場進行研究與預測，把握市場的脈搏，從而保障項目的順利運轉。下面以南京幸福萬象公寓項目為例具體闡述市場調研的實施過程。

一、項目簡介

南京幸福萬象項目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數12層，其中1-5層為商業(yè)，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個。該項目北接永樂路，西臨龍蟠南路高架及雙橋門管養(yǎng)基地，南面是貨運鐵路及柏麗廚具倉儲地，東面毗鄰龍翔雅苑小區(qū)，項目唯一的臨街面在北面，周邊小區(qū)聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無法通達，難以引入西面消費者；南面有圍墻阻擋，無車行道路，該區(qū)域人流與車流無法到達；東面無通行道路，小區(qū)無圍墻，項目建成后小區(qū)人流可直接到達。

項目的開發(fā)商是花樣年控股集團有限公司，該公司起步于1998年，總部設立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯(lián)交所主板成功上市，股份代號為HK1777。至2012年，花樣年控股資產規(guī)模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業(yè)務已涵蓋金融服務、社區(qū)服務、物業(yè)國際、地產開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等服務領域。

二、項目分析

（一）項目政策環(huán)境分析

2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。會議再次重申堅決打擊抑制投機投資性購房，并提出；“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，但南京細則并未提及更未實施。反觀南京房地產市場銷量不減反增，讓人感到房地產市場陷入：“行政干預屢敗屢戰(zhàn)；政府越調控、房價漲的越厲害“的怪圈。

（二）項目周邊人口分析

項目輻射超過50個社區(qū)，直接輻射人口近200萬；周邊集中性市場包括大明路科技產業(yè)園、雨花軟件園、大明路汽車市場、卡子門家具建材市場、南京南站。

（三）項目周邊交通狀況

項目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點豐富，可連結至市中心新街口、中華門等區(qū)域；在建的地鐵3號線將沿項目西側通過，距離卡子門站點最近距離約400米；地鐵的開通將為項目賦予巨大商業(yè)投資潛力；龍蟠高架道路連接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個區(qū)域。

（四）周邊在售同類項目分析

項目所在區(qū)域周邊房地產項目較少，目前主要是兩個項目。贊成領尚，項目共一棟樓，25層，1-2層為商業(yè)，3-25層為公寓。公寓產權為70年，該項目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項目是由南京贊成房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的，位于秦淮區(qū)雙橋門宏光路（宏光機械廠北側），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無燃氣。首次開盤時間是2010.11.29，累計上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價17000-22000元/平方米，裝修標準1000元/平方米。由于該項目僅一棟高層，自身的內部配套不完善，也沒有規(guī)模性效應。此外，項目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環(huán)境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。

紫荊廣場，為公寓+商業(yè)的產品組合，目前尚未入市，此項目也是本案在區(qū)域市場最主要的競爭對手。該項目位于南京市雨花臺區(qū)養(yǎng)回紅村158號（宜家家居斜對面）；是由南京康益房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)，占地面積3.9萬平米，總建面積為9.5萬平米，其中公寓6.7萬平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個左右停車位，產權年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計590套，價格預計20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區(qū)、市區(qū)其它地區(qū)及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。

(五)項目優(yōu)劣勢分析

項目的優(yōu)勢和機會：品牌開發(fā)商，較強的招商能力，地段位于市區(qū)、江寧交通核心樞紐，6個島型規(guī)劃增加項目沿街面，小面積、挑高，退臺式設計，增加公寓價值；南京南站飛速發(fā)展機遇，青奧會推動了南京商業(yè)發(fā)展，三號線規(guī)劃開建，卡子門站商業(yè)潛力，目前宏觀政策對于住宅市場投資抑制。

項目的劣勢和威脅。客戶僅依靠永樂路導入，單面靠近龍蟠路高架，周邊老小區(qū)，商業(yè)形象較差，客戶對高層商業(yè)銷售抗性，商業(yè)噪音對公寓銷售有影響；南站商圈商業(yè)競爭激烈，區(qū)域內同類項目的競爭威脅。

三、項目客戶定位分析

根據南京具有代表性公寓項目調研得出的信息顯示，公寓目標客戶有以下主要特點：本地客戶是客戶群主力，周邊區(qū)域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業(yè)多為企事業(yè)單位人員；客戶購買公寓置業(yè)的目的以投資和自住為主。

四、項目價格定位分析

篇10

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）（11-12）-0011-01

房地產開發(fā)項目投資行為，是房地產企業(yè)主要經營活動，它包括項目投資決策和項目實施運作兩個層面。項目投資決策，即通過項目前期研究，對項目進行決策是否可投。而項目經濟成本測算，是前期研究，即項目投資決策的重要組成部份，它通過對項目成本及費用、價格、收入、利潤等經濟數據進行測算，對風險識別和評估，以利于項目投資決策。在項目經濟成本測算中獲得的經濟數據，又能在實際項目運作中，成為控制成本、資金融資使用、風險控制和應對的基線，以利于對項目實際管理，保證房地產企業(yè)獲得預期收益。

如何準確地測算項目成本，本文結合國家建設部的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)管理團隊運作正常。

項目成本由開發(fā)成本費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費和利潤構成。

一、開發(fā)成本費用

下列項目可列入開發(fā)成本費用：

1.土地使用權取得費

土地使用權取得費，為開發(fā)經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。

可列入土地使用權取得費的項目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費，地價評估費，土地補償費，地上物補償費，墳墓遷移費，房屋拆遷安置補償費，勞動力安置補助費，征地超轉人員生活補助費（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費，房屋拆遷服務費，新菜地開發(fā)建設基金，農田水利設施補償費，征地事務管理費，土地使用權注冊登記發(fā)證費，防洪工程建設維護管理費，場地清理費。

2.前期工程費

前期工程費，為規(guī)劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。

可列入前期工程費的項目有：建設項目前期工作咨詢費，勘察費，設計費，招投標交易服務費，招投標服務費，釘樁放線費，環(huán)境評估費，臨時水、電、路、場地平整費。

3.建筑、安裝工程費

建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發(fā)生的費用。

可列入建筑、安裝工程費的項目有：建安工程費，建設工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設監(jiān)理費，建設工程質量監(jiān)督費，施工噪聲擾民費。

建設、安裝工程費按照國家及各省市有關建設工程造價管理規(guī)定計算。

4.基礎設施建設費

基礎設施建設費，為經規(guī)劃部門批準建設的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費用。

此項費用按照政府的城市規(guī)劃定額指標，依據批準的詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。

可列入基礎設施建設費的項目有：基礎設施工程費，供用電建設承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費。

5.公共配套設施建設費

公共配套設施建設費，為居住小區(qū)服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施。凡是進行商業(yè)性經營的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計入居住小區(qū)公共配套設施建設費用。可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。

6.開發(fā)間接費

開發(fā)間接費，為開發(fā)經營者直接經營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發(fā)間接費，按照房地產開發(fā)企業(yè)財務會計制度核算，并據實列入開發(fā)成本。

二、期間費用

商品住宅開發(fā)期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關的支出。

1.管理費用。企業(yè)行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用按照房地產開發(fā)企業(yè)財務會計制度核算，并據實列入開發(fā)成本。

2.財務費用。開發(fā)經營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。貸款利息與開發(fā)經營者預收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進入項目成本。發(fā)生的其它財務費用據實列入。

3.銷售費用。開發(fā)企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售費用據實列支。

三、稅金

稅金為依據國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。

四、項目開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費

涉及項目開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政事業(yè)性收費，按照國家及各省市政府有關部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。

可列入商品住宅開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費的項目有：城市基礎設施建設費、人防工程費等。

五、利潤