導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)價格調(diào)控，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)價格調(diào)控的界定

房地產(chǎn)價格調(diào)控關(guān)系到國家稅收的征繳以及國家宏觀調(diào)控政策的落實，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的一個重要問題。政府對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控是指房地產(chǎn)價格管理部門依據(jù)國家的價格政策，按照市場經(jīng)濟客觀規(guī)律的要求，對房地產(chǎn)價格及其評估進行指導、監(jiān)督活動（黃河，2005）。房地產(chǎn)價格調(diào)控的目標是確定合理的土地價格和住房基準，房地產(chǎn)的銷售價格圍繞基準價格波動，使房地產(chǎn)價格和國民經(jīng)濟發(fā)展水平以及可支配收入的增長水平相適應。

在此，需要明確一個前提，對房地產(chǎn)價格調(diào)控的目標并不意味著對房價的控制和打壓。

房地產(chǎn)價格快速上漲是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中各種深層次問題與矛盾結(jié)合的具體表現(xiàn)，其背后包含著城市規(guī)劃發(fā)展問題、土地出讓和合理發(fā)展問題、住房供求矛盾問題以及金融信貸風險控制問題等。

二、我國目前房地產(chǎn)價格調(diào)控法律制度的缺陷

（一）金融調(diào)控措施方面的缺陷

1、 金融調(diào)控規(guī)范法律位階較低，沒有規(guī)定相應的法律責任。我國的金融調(diào)控規(guī)范大多是以“意見”和“通知”的形式出現(xiàn)，制定主體是中央銀行等各部委，導致這些政策的法律位階較低，調(diào)控力度不夠；同時沒有規(guī)定相應的具體法律責任，在威懾力和權(quán)威性方面大打折扣。

2、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的金融信貸主要依靠銀行，融資渠道單一，高額的房地產(chǎn)開發(fā)資金成本導致開發(fā)商壓力過大，傾向于追求高利潤，從而使房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)性失衡，進而促使房價上漲。

3、 利率變動過于頻繁，金融政策不穩(wěn)定，也一定程度對房地產(chǎn)價格調(diào)控造成了不良影響。從2005年起，國家頻繁上調(diào)人民幣存貸款基準利率，企圖以此來抑制房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到預期的調(diào)控目的；由于投資成本增加，開發(fā)商采取提高銷售價格的辦法，將開發(fā)成本中的融資成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時由于住房貸款利率的上調(diào)，對購房者也帶來了沉重的經(jīng)濟負擔。

（二）土地使用制度方面的缺陷

1、 為了規(guī)范土地出讓程序，打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的囤地行為，使土地審批程序得到規(guī)范，國家出臺了各項土地政策，但是一定程度上也降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金利用效率，從而增加了土地的交易價格。

2、 土地儲備操作不當，導致地價飛漲。政府為了限制土地供應量，并且沒有地價控制計劃，采取“招、拍、掛”等方式，沒有實行上限的管理。價高者得，海外投機者天價競拍土地，甚至一些開發(fā)商儲備土地升值或者轉(zhuǎn)讓拍賣土地，必然導致地價飛速攀升，不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。另外，有些實行土地儲備制的城市，操作不當?shù)谋锥艘矊Φ貎r造成了影響。

3、 地方政府政策不力或以地生財，與開發(fā)商勾結(jié)，片面追求經(jīng)營土地效益，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。土地出讓程序缺乏具體的配套操作規(guī)范，監(jiān)督不力，在經(jīng)營性土地出讓中，有些地方政府存在假招標、假掛牌、假拍賣或者陪標、串標等問題。

三、完善我國房地產(chǎn)價格調(diào)控法律機制的思考

（一）完善房地產(chǎn)金融調(diào)控制度

提高金融調(diào)控法規(guī)的層級，盡快出臺高效力等級的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好法律環(huán)境。此外，成熟的房地產(chǎn)市場需要產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)金融，所以，要加快建立相關(guān)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品法規(guī)，促進房地產(chǎn)信托、抵押貸款保險、抵押債券等金融產(chǎn)品的發(fā)展。同時，要強化金融機構(gòu)的法律責任，對違規(guī)違法行為進行嚴厲查處，進而充分發(fā)揮金融調(diào)控的作用。

利用恰當?shù)男刨J政策對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控?？梢愿鶕?jù)房地產(chǎn)購買者的不同目的，實行有差別的信貸政策。對中低收入者給予貸款優(yōu)惠，提高其購買力；而對于投資性、投機性購房者，則實行抑制性信貸政策，抑制其需求，增加其購房經(jīng)濟負擔。

（二）完善房地產(chǎn)土地使用制度

對土地價格實行上限管理，防止地方政府通過提高土地成本來獲取利益。加強對土地市場的監(jiān)管，對違法違規(guī)的開發(fā)商進行嚴厲懲處，遏制開發(fā)商的投機行為，防止其通過囤積土地推高土地價格。嚴格土地“招拍掛”制度，完善經(jīng)營性用地招拍掛制度，在高、中、低檔的房地產(chǎn)市場分別展開競爭。

進一步強化土地供應管理，根據(jù)市場需求，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應結(jié)構(gòu)和總量，控制高檔房地產(chǎn)開放項目用地，增加普通商品房用地。完備土地儲備制度，使政府真正完全壟斷土地一級市場，加強各地儲備中心和政府間的溝通，協(xié)同政府盤活市場土地存量，適當增加土地供給量，通過影響房地產(chǎn)的供給來遏制價格上漲。

從全局和戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視土地利用規(guī)劃的制定和執(zhí)行工作，充分考慮經(jīng)濟社會發(fā)展對土地的需求，建立綜合指標體系和管理制度，協(xié)調(diào)好不同行業(yè)用地規(guī)模。也要加大對違反土地利用規(guī)劃的處理力度，對違法占地行為進行嚴厲懲處，使土地利用總體規(guī)劃真正得到落實。

參考文獻：

[1]景富生.房地產(chǎn)價格調(diào)控的經(jīng)濟法分析[J].天津市財貿(mào)管理干部學院學報，2008（3）

[2]楊德文.探析我國房地產(chǎn)價格調(diào)控法律制度的構(gòu)建[J].中國市場，2010（9）

篇2

一、引言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用日趨顯著，每年可以拉動GDP2%左右，但居高不下的房地產(chǎn)價格已經(jīng)成為關(guān)乎國計民生的焦點，2012年，我國城鎮(zhèn)的房價收入比高達12.07，遠遠高出國際上公認適宜的房價收入比6～8。因此，抑制房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展成為政府調(diào)控亟待解決的問題，而平抑房價則是這一問題的核心。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，有“準金融業(yè)之稱”，貨幣政策在調(diào)控房價方面發(fā)揮著重要的作用。而利率政策作為貨幣政策的重要組成部分勢必對房地產(chǎn)價格的變動產(chǎn)生影響。本文運用計量經(jīng)濟分析方法，從實證分析的角度，通過研究貸款利率對房地產(chǎn)價格的影響以及其影響的滯后性，從而為增強利率對房地產(chǎn)價格調(diào)控的有效性提供政策建議。

二、實證分析

（一）數(shù)據(jù)來源與選擇

通過檢驗所有可獲得數(shù)據(jù)的有效性，本文選擇為2007年2月到2010年12月的月時間序列數(shù)據(jù)作為研究樣本，數(shù)據(jù)來源為中國人民銀行網(wǎng)站和中宏數(shù)據(jù)庫（高教版）。

本文將房地產(chǎn)價格作為被解釋變量，由房地產(chǎn)銷售額除以房地產(chǎn)銷售面積得到[1]，同時選取五年以上貸款利率作為解釋變量。

（二）多元線性回歸模型分析

為了分析利率變動對房地產(chǎn)價格的影響，建立半對數(shù)線性回歸模型，原始模型如下：

其中 、 為待估參數(shù)， 為隨機擾動項。Price為房地產(chǎn)價格， 為五年以上貸款利率。

利用統(tǒng)計軟件Eviews7.0對該模型進行OLS估計得到如下結(jié)果：

（90.34）（8.17）

=0.61 =0.60 F=66.73 DW=1.21

在5%的顯著水平下，該模型通過了F檢驗和t檢驗，又經(jīng)White檢驗可知回歸方程不存在異方差，但是回歸方程沒有通過DW檢驗，即存在自相關(guān)。

采用廣義差分法對回歸方程進行自相關(guān)修正，取 =0.3498，可得到回歸方程：

（64.26） （5.66）

=0.46 =0.44 F=31.98 DW=1.59

說明在5%的顯著性水平下廣義差分模型已無自相關(guān)，并通過F檢驗和t檢驗，但是可決系數(shù)偏低。

由廣義差分方程得：

=6.0064/（1-0.3498）=9.2378

因此，得到利率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系是：

（三）滯后效應分析

為了分析利率變動影響房地產(chǎn)價格的滯后性，對r做滯后18個月的分布滯后模型。結(jié)果如下：

結(jié)果表明，r從滯后11個月開始t統(tǒng)計量值顯著，一直到滯后14個月為止，從第15個月開始t統(tǒng)計量值開始不顯著；從回歸系數(shù)看，從滯后期11月開始顯著增大，12月達到最大，然后逐步下降[2]。

三、結(jié)論

通過對多元線性回歸模型的分析，可以判斷，房地產(chǎn)價格與五年以上貸款利率存在

線性關(guān)系，其系數(shù)為0.1201，說明房地產(chǎn)價格與五年以上貸款利率呈正相關(guān)關(guān)系，但從彈性大小來看，由于政策的干預等原因，利率對房地產(chǎn)價格的調(diào)控作用較小。同時，模型的擬合度偏低，說明房地產(chǎn)價格還受到土地價格，稅收等其他因素的影響。

通過滯后效應分析，可以看出，在我國，利率變動對于房地產(chǎn)價格的影響具有明顯的滯后性，滯后期大約一年，而且滯后影響具有持續(xù)性，持續(xù)期大約四個月，其影響力度先增大后減小，滯后結(jié)構(gòu)為∧型。

四、政策建議

基于以上實證分析，對于如何增強利率對房地產(chǎn)價格調(diào)控的有效性提出以下對策和建議：

第一，大力推行利率市場化改革。相比于政策控制下的利率，市場化的利率更能如實反映房地產(chǎn)投資和消費的收益與風險，真實反映房地產(chǎn)價格。因此必須大力推行利率市場化改革，進一步增強利率調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效性。

第二，采用利率政策與其他政策的政策組合。單純的利率政策是一種需求與供給并重的措施，最終效果受多重因素的制約[3]。因此，須在利率政策的基礎(chǔ)上加強其他相關(guān)政策的配合，如土地政策和稅收政策等。

第三，利率政策必須有一定的預見性。因為利率對房地產(chǎn)價格的調(diào)控有大約一年的滯后期，利率政策的出臺必須對未來一年房地產(chǎn)市場的發(fā)展有一定的預見性，正確引導市場預期，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

參考文獻

篇3

一、我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的背景分析

從2003年起，我國的房地產(chǎn)價格就開始持續(xù)走高，相應的調(diào)控措施每年也在不斷的推出。這些調(diào)控政策在一定環(huán)境、一定的時間限度內(nèi)也發(fā)揮了一些作用，但是縱觀這十年房地產(chǎn)的發(fā)展，價格始終處于不斷上升的趨勢之中。房地產(chǎn)價格調(diào)控，并不僅僅關(guān)系到價格問題，其背后的復雜性、利益關(guān)聯(lián)性導致當前國家在房產(chǎn)價格調(diào)控工作上始終處于被動局面。比較明顯的就是，2005年至2008年，房地產(chǎn)價格進入了一個空前攀升的階段，國家在這一時期為了社會的均衡發(fā)展采取了一些金融政策來對房價進行調(diào)控，在2008年底，房產(chǎn)價格上升的趨勢被鉗制，但是與此同時導致了國民經(jīng)濟增長速度的降低，出現(xiàn)了大幅度的下滑。房產(chǎn)價格雖然得到了控制，但是國內(nèi)市場出現(xiàn)通貨緊縮的狀況。到2012年，國家對房產(chǎn)調(diào)控表明了決心與態(tài)度，但是從2013年房市反彈的現(xiàn)狀來看，房價繼續(xù)上漲是不爭的事實。這也告誡我們，對房地產(chǎn)價格的研究，不能僅僅從物價水平的角度來進行分析，而是要理清這背后的各種經(jīng)濟聯(lián)系和利益關(guān)系，這種復雜的現(xiàn)實背景，也是我國房產(chǎn)價格屢控屢漲的原因所在。

二、影響我國房地產(chǎn)價格的因素分析

房地產(chǎn)本身就是一個牽涉到多方利益主體的行業(yè)，利益的復雜性，導致任何一個利益相關(guān)方都可能對市場價格產(chǎn)生影響。這些影響因素之間通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影響，共同作用于房產(chǎn)市場價格。主要影響因素有以下幾個：

1.宏觀環(huán)境影響

我們這里所說的宏觀環(huán)境，包括供需、利率等細節(jié)問題。住房是整個社會的剛性需求，無論價格如何上漲，需要住房的人數(shù)并不會改變。這種穩(wěn)定的市場需求，也是導致房價居高不下的因素。除此以外，銀行利率的變化，對房價影響重大。近年來，國家對房價的調(diào)控，一個重要手段就是加息。銀行利率的上漲，影響的不是哪一方的利益，是整個社會公眾的利益，并且這種利益影響難以完全界定正確與否。銀行利率上升，間接增加了開發(fā)商的投資成本，投資成本增加，必然會反應在房價上漲上。但是銀行提升利率，也會有效的遏制投資過熱，降低投資商對房產(chǎn)開發(fā)的熱情。但是從這些年銀行利率調(diào)整來看，究竟是對房價上漲起到遏制還是推動作用，還很難講。但是，這些客觀因素的存在，的確會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。

2.成本影響因素

從價值規(guī)律的角度來講，價值影響價格。從房產(chǎn)開發(fā)的角度看，價值與成本緊密相關(guān)，成本增加，必然導致房價上漲。一個房產(chǎn)項目從設(shè)立到完工，需要經(jīng)過多個步驟，項目前期需要解決的就是土地資源的開發(fā)利用問題，這是房產(chǎn)開發(fā)必須存在的客觀基礎(chǔ)。對于土地使用，我國采用的是有償使用的制度，土地可以依法轉(zhuǎn)讓，但是必須支付相應的轉(zhuǎn)讓費用，也就是土地出讓金。商業(yè)用地，基本形態(tài)就是土地轉(zhuǎn)讓，劃撥用地的比例越來越小。在這個過程中，如果土地出讓金增加，那么相應的商品房成本也要增加。隨著城市用地的日趨減少，土地出讓金也在增加，這也對當前房產(chǎn)市場的價格產(chǎn)生了重要影響。

三、我國房地產(chǎn)價格調(diào)控難的原因分析

上文我們分析了影響房產(chǎn)價格的一些客觀因素，但是當前我國房地產(chǎn)價格難以調(diào)控現(xiàn)象的產(chǎn)生，并不僅僅是由這些因素造成的。在調(diào)控過程中，涉及到的國家利益、企業(yè)利益、個人利益之間的取舍問題，所以調(diào)控往往是為了利益均衡。但是在開放的市場經(jīng)濟環(huán)境下，這種利益均衡并不是固定的，所以調(diào)控政策也并不能長期穩(wěn)定有效，這就導致了房價的調(diào)控難。具體來說，有以下幾方面的原因：

1.房地產(chǎn)本身就是一種屬性特殊的商品

房產(chǎn)不像我們?nèi)粘Ｉ钪械钠胀ㄏM品，僅僅具有使用價值和消費功能，在當前的社會環(huán)境下，房產(chǎn)還具備相應的投資功能。房屋不僅可以供人們居住，而且在這個居住過程中隨著土地價格、城市級差等因素的影響，在滿足其使用價值的前提下，價值也在不斷提升。所以，當前的購房市場，并不僅僅是沒有住房的人想購買住房，一些已經(jīng)有住房甚至多套住房的消費者從投資的角度也愿意購買房產(chǎn)，這就使原本已經(jīng)存在的剛性需求更加白熱化發(fā)展，需求過度，使國家僅僅從首套房購買者的角度來調(diào)控房價很難全面的發(fā)揮調(diào)控作用。商品房自身所具備的雙重性質(zhì)，是導致政府調(diào)控難的一個重要原因。

2.大幅調(diào)控房價不現(xiàn)實，而且具有風險

從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，我國在2012年雖然已經(jīng)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值大的突破，位居世界第二。但是這種繁榮經(jīng)濟的背后，不可避免的包含房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的因素。從上世紀90年代開始，我國的市場經(jīng)濟體制逐漸活泛，創(chuàng)造出來的經(jīng)濟價值也為整個國家和普通民眾有大的受益。所以這種穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟形勢是國家與民眾共同追求的結(jié)果，如果過度的調(diào)控房價，現(xiàn)有的經(jīng)濟發(fā)展速度必然會減慢，這通過2005年到2008年房價調(diào)控導致通貨緊縮的事實就可以證明。雖然當前通貨膨脹導致民聲載怨，但是從中央到地方，沒有一個政府愿意拿市場經(jīng)濟與社會環(huán)境的穩(wěn)定做籌碼，來對房產(chǎn)價格進行大的調(diào)控。誠如前總理所言，個人能力的確是有限，房產(chǎn)調(diào)控涉及到的是一個國家的體制問題。這個敏感因素的存在，導致大幅度調(diào)控房價成為一種不可能。因為一旦打壓房價，就會導致如下問題，銀行投入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有兩部分：一是提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款；二是提供給購房人的購房貸款 房價大幅下降就意味著貸款抵押物房屋的貶值，當開發(fā)商或購房人不能增加有效擔保或提前還貸而實際破產(chǎn)時，銀行要面臨巨大的壞賬風險。所以，在當前，為了宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，不可能在短時間內(nèi)降低房價，因為這不僅會引起經(jīng)濟的倒退，甚至會導致一定的政治風險。這也是我國的房產(chǎn)調(diào)控總是呈現(xiàn)出左右為難狀態(tài)的一個重要原因。

3.住房制度的不完善

住房制度不完善，是導致當前我國房產(chǎn)價格難以合理有效調(diào)控的一個重要原因。我們以保障性住房制度為例，就能夠看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是國家為了緩解經(jīng)濟兩級分化，導致中低收入者住房困難的制度保障。但是，這項制度作為房產(chǎn)調(diào)控其中的一項政策，發(fā)揮的價值是有限的。在許多地方，土地已經(jīng)成為地方推動經(jīng)濟發(fā)展，展現(xiàn)政績的重要載體。所以，政府在土地價值上的趨利性，使保障住房的建設(shè)受到諸多制約。政府行為的趨利性，并不是不能被遏制的，其中一個重要的原因還在于，地方政府在當面受到的激勵不足，過于追求以土地為資源推動地方經(jīng)濟發(fā)展水平。如果調(diào)控政策一再緊縮，當房價調(diào)控政策真正取得實效時，由于地方經(jīng)濟、財政和金融對于房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這又會造成經(jīng)濟放緩地方財政吃緊，金融風險顯現(xiàn)，于是中央政府不得不默認地方政府的各種救市行為在房價的企穩(wěn)回升中，經(jīng)濟增長財政收入和金融風險才得以穩(wěn)定。所以，房地產(chǎn)價格的過度膨脹仍將重新顯現(xiàn)，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格平穩(wěn)運行的調(diào)控目標則難以得到實現(xiàn)，從而造成房地產(chǎn)價格調(diào)控的兩難困境。

四、加強我國房地產(chǎn)價格調(diào)控難的對策分析

上文中，我們分析了影響我國房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素，以及導致調(diào)控難的一些具體原因。雖然面臨著重重困難，但是調(diào)控房價是必然之舉。過度的調(diào)控房價會對經(jīng)濟社會產(chǎn)生負面影響，放任房價的攀升同樣會帶來對社會穩(wěn)定不利的結(jié)果。所以，無論面臨何種困難，房產(chǎn)價格調(diào)控是不可避免的，只是在不同的發(fā)展時期會采取不同的調(diào)控措施。就現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀而言，對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控，可以嘗試從以下幾個方面入手：

1.對房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸予以控制

之所以對房地產(chǎn)價格的調(diào)控較為謹慎，其中一個重要原因就是過于壓縮房價，會對商業(yè)銀行帶來生存危機。為大宗房地產(chǎn)開發(fā)商提供信貸資金是商業(yè)銀行盈利的一項重要業(yè)務(wù)。從盈利的角度考慮，銀行業(yè)原因?qū)①Y金借給開放商用于開發(fā)。資金到位，項目就能啟動，相應的社會宣傳多，營造了一個一房難求的社會氛圍，這就熱化了當前的房產(chǎn)市場。當前，金融機構(gòu)調(diào)控貸款規(guī)模的主要工具有利率貼現(xiàn)率和存款準備金率，政府機構(gòu)調(diào)控貸款規(guī)模的主要工具有行政指令財政政策和宏觀政策引導。上文我們已經(jīng)分析了，利率的上調(diào)是一把雙刃劍，對整個社會經(jīng)濟的影響既有積極一面也有消極一面，所以每次利率調(diào)控政策出來以后，學者、社會評論員、普通民眾對這項政策的意見看法都不一致。但是在當前，這仍然是我們調(diào)控房價的一個常見金融手段，能夠要求的，就是利率的上調(diào)頻率與上調(diào)幅度，應該更加科學。既能夠觸動投資與需求，也不會對市場經(jīng)濟秩序產(chǎn)生負面的影響。所以，行政政策在必要的時候要限制“無形的手”，對經(jīng)濟秩序進行行政干預，使調(diào)控政策更加合理。例如2013年2月，國務(wù)院針對房產(chǎn)調(diào)控推出的“國五條”，可以說就是行政政策參與房產(chǎn)調(diào)控的有一個重要舉措，但是新規(guī)的實施效果，還需要市場與時間來進行檢驗。

2.構(gòu)建合理的價格體系

從上個世紀90年達以后，國民經(jīng)濟增長速度加快，人均生活水平也有了顯著提高。雖然從經(jīng)濟總量上看，我國經(jīng)濟發(fā)展成果顯著，但是從人均收入角度來看，還將長期位于發(fā)展中國家之列。住房，作為普通社會公眾的基本消費品，其價格增長指數(shù)與這種鮮明需求相關(guān)。按照消費品的使用期限，我們可以將其分為長期消費品和短期消費品兩種，在社會消費能力一定的情況下，二者之間呈現(xiàn)出來的是一種此消彼長的關(guān)系。一定期限內(nèi)，如果短期消費行為過剩，那么長期消費必然受到影響，反之亦然。所以，房地產(chǎn)價格體系的構(gòu)建，必須考慮到短期與長期的因素，使長期消費與短期消費的需求趨于均衡、合理，緩解房產(chǎn)市場的井噴與白熱化狀態(tài)。

3.房產(chǎn)調(diào)控不能僅僅著眼在對價格的調(diào)控上

雖然當前我國的房產(chǎn)市場，民眾普遍討伐的是房價過快增長，與經(jīng)濟收入的增長速度不相稱。但是我們在研究這個問題的時候，決不能簡單的將其作為一個價格問題來對待，因為如果僅僅是價格過高，那么有物價部門來對其作出調(diào)整與規(guī)范即可，但現(xiàn)實顯然并非如此。所以，在對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控時，我們必須從制度與市場的角度來更多的考慮調(diào)控措施。住房，不僅僅是公民個人消費的物品，也具有公共物品的屬性，所以，政府在調(diào)控中必須注意自身的定位，究竟是站在民生角度，還是社會建設(shè)角度，做出的調(diào)控政策都是不一樣的。構(gòu)建合理的土地轉(zhuǎn)讓制度，根據(jù)每一個地區(qū)不同的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展速度來對土地供應設(shè)置不同層次的規(guī)劃，確保土地供應與當?shù)鼐用竦淖》啃枨笙嗥叫?，并且要完善保障房制度，將保障性住房與商品房的比例控制在合理限度內(nèi)，重視對中低收入者需求的保護與滿足。

參考文獻：

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二、我國房地產(chǎn)價格調(diào)控中存在的問題

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，是人們生活的必需品，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也直接影響到人們的生產(chǎn)和生活水平。面對過高的房價，各種調(diào)控手段也不斷出臺，但是，在整個現(xiàn)行的調(diào)控過程中還存在很多現(xiàn)實的問題，。

（一）地方政府的執(zhí)行力度不足

受到我國財稅體制和政績考核體系的影響，中央與各地方政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和立場并不完全一致。為強化地方政府的執(zhí)行力度，確保調(diào)控措施執(zhí)行到位，在第三次調(diào)控中，特別強調(diào)了“行政問責”、“約談機制”，與“目標調(diào)控”、“一房一價”、“限購限貸”相結(jié)合。但在政策執(zhí)行過程中，在地方層面仍不可避免地出現(xiàn)了玩“數(shù)字游戲”的現(xiàn)象。某些地方為了應付中央的調(diào)控要求，將調(diào)控目標定得過于寬泛，使其失去實際意義；某些開發(fā)商公然上演“陰陽合同”的鬧劇，致使“一房一價”也形同虛設(shè)。這也同時反映了地方政府的執(zhí)行力令人堪憂。對房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實和收效無疑造成了影響。

（二）住房保障制度的落實還有待進一步提高

近年來，為了調(diào)控過高的房價，我國政府積極采取措施，建立廉租房和經(jīng)濟適用房制度。但是目前來看，這兩項工作在全國范圍內(nèi)落實的情況仍然有限。很多城市還沒有建立廉租房制度；建立的城市中，多數(shù)進程也比較緩慢，實物配租的比例也過低，不能滿足人們的需要。例如，國家廉租房的政策是面向社會上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到這個政策，很多人不在保障范圍之內(nèi)。同時，由于住房市場化的推進、土地供應緊張等問題，經(jīng)適房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益誘惑面前，經(jīng)適房的分配問題也是非常棘手的。

三 、我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的建議對策

房地產(chǎn)價格的改善不是一蹴而就的問題，需要結(jié)合我國的實際情況，有步驟、有重點的進行，既要注意與現(xiàn)有政策的銜接，又要防止對住房市場化進程造成沖擊。

（一）房地產(chǎn)價格調(diào)控要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用

在當前經(jīng)濟條件下，政府的宏觀調(diào)控要以市場為導向，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，房地產(chǎn)價格調(diào)控要充分利用市場手段，例如，可以充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，財政補貼，利率等經(jīng)濟手段，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，再輔以行政手段。促進房地產(chǎn)價格的合理回歸。

（二）政府要進一步完善廉租房和經(jīng)濟適用房制度

兩房制度是保障低收入者住房需求的重要舉措，政府要完善廉租房和經(jīng)濟適用房制度。廉租房的保障范圍可以逐步擴大，增加廉租房的房源。從城市最低收入家庭擴展到低收入家庭，合理確定廉租房的保障對象及標準。有關(guān)經(jīng)濟適用房方面，可以通過合理確定住房標準，對上市交易進行嚴格管理等經(jīng)濟手段來加以發(fā)展和完善。

（三）進行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

重點推出市場潛力較大的中檔住房，完善交通、環(huán)境等方面的規(guī)劃。增加城市郊區(qū)投資，降低成本，降低房價。

（四）規(guī)范土地市場

規(guī)范國有土地使用權(quán)，公開土地儲備量、待拍賣土地、現(xiàn)有使用土地結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評估價格等相關(guān)方面信息，防止由于信息的不對稱，為一些人圈地炒地謀取了便利條件。

總之，我國房地產(chǎn)價格增長過快，已經(jīng)嚴重影響到了居民的生活水平，這就需要國家采取措施對房地產(chǎn)價格進行宏觀調(diào)控。國家對房地產(chǎn)價格進行宏觀調(diào)控，要以市場為導向，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，政府要積極采取措施，完善廉租房和經(jīng)濟適用房制度，還可以通過進行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及規(guī)范土地市場來促進我國房地產(chǎn)價格的合理回歸。

參考文獻：

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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.132

自我國政府正式取消住房分配政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)以通過建造房屋創(chuàng)造房屋價值進而通過銷售房屋進行利獲取，開始興起并迅速發(fā)展。房屋價格也以其價值為基礎(chǔ)，同時在市場需求變化的基礎(chǔ)上波動，近些年，我國房價總體持續(xù)上漲，使得人們備受住房、購房壓力的困擾，同時嚴重影響了我國經(jīng)濟的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展步伐，房價以及住房問題成為人們關(guān)注的重要話題。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)房價上漲過快的問題，我國政府相關(guān)部門通過頒布一系列與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地政策以及房屋買賣政策，有效地控制了當前房地產(chǎn)業(yè)過速增長的問題，尤其是近一兩年，房地產(chǎn)價格有了明顯的回落和相對的穩(wěn)定。

1影響我國房地產(chǎn)價格的原因

1.1土地價格

每一座高樓、房屋都是從平地上建起來的，而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)使用的土地必須是建設(shè)用地，并且必須是國有土地，而不能使用農(nóng)業(yè)用地以及集體所有土地。首先，由于我國人口眾多，除了西部地區(qū)之外，其他地區(qū)人均土地面積較少，再加上房地產(chǎn)用地必須是國有土地，在一定范圍內(nèi)就限定了房地產(chǎn)用地的范圍；其次，由于近些年來許多農(nóng)村人口大量涌入城市，城鎮(zhèn)原本的住房遠遠無法滿足這一現(xiàn)狀的需求，刺激了房地產(chǎn)業(yè)迅猛地發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始對城市內(nèi)建筑用地進行競標爭奪，這在一定程度上使得城市的建筑用地價格開始伴隨市場需求量還增長。與此同時，由于大量人口涌入城市，城市為了滿足居民的日常生活需求，不斷進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而基礎(chǔ)設(shè)施的用地也必定會使得房地產(chǎn)用地更加緊張。我國城市發(fā)展的程度和速度，也極大程度地影響了土地的價格，而二線、三線城市也伴隨著農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的遷移，住宅用地的明顯增多，土地價格也開始持續(xù)增長。

1.2建安成本

建安成本指的是房屋在建造過程中一些材料、人工等產(chǎn)生的成本費用以及在房屋基本建造完成之后，一些相關(guān)設(shè)施，例如門窗、排水系統(tǒng)、水電等安裝設(shè)施的成本費用。一般情況下，影響房地產(chǎn)價格的建安成本因素通常是比較穩(wěn)定的，也就是說房屋的建造成本以及安裝成本一般不會有過大幅度的變化，但是同時，建安成本也是房地產(chǎn)總成本的主要構(gòu)成因素，占據(jù)了房地產(chǎn)總成本的2/3左右。近些年，伴隨著我國經(jīng)濟發(fā)展過速，物價上漲過快，建安成本也出現(xiàn)了明顯的增長狀況，建造房屋的基本材料，例如水泥、鋼材等以及建造房屋所需的人工勞動力等成本，都出現(xiàn)了明顯的上漲態(tài)勢，如此就導致了整體的建安成本出現(xiàn)較大幅度的增長，同時，也對房地產(chǎn)價格的上漲帶來了很大的影響。

1.3房地產(chǎn)稅費

當前，我國房地產(chǎn)稅有以下幾種：第一種是城鎮(zhèn)土地使用稅，該稅是結(jié)合房地產(chǎn)需要使用土地的特征，對其使用的無論是國有土地的單位或者個人征收的稅收形式，城鎮(zhèn)土地使用稅的主要稅收依據(jù)是納稅人占用了多少面積的土地，從而具體實行差額稅收；第二種是土地增值稅，該稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，在按照和依據(jù)以轉(zhuǎn)讓其所獲得的一切形式的收入除去法定扣除項目金額后的增值額以征收的稅費，其具體實行超額累進稅率。需要注意的是，土地增值稅所指的通常是有買賣活動的土地房產(chǎn)行為，并不包括繼承、無償轉(zhuǎn)讓以及贈予的方式；第三種是耕地占用稅，耕地占用稅簡單來講就是對占用耕地進行其他活動，一般是建房或進行其他建設(shè)的稅收，而耕地占用稅的具體稅收標準是以縣為基礎(chǔ)單位，進而按照人均占用耕地的具體來收取相應的稅費；第四種是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅指的是以具體房屋租售的價值為基礎(chǔ)，按照具體房屋的租金以及余值向房屋所有權(quán)人或者管理者征收的稅費，通常情況下房產(chǎn)稅的具體要根據(jù)租金或房產(chǎn)余值來具體征收，分別為1.2%、12%；第五種是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅是指土地使用權(quán)或者建筑物轉(zhuǎn)讓的過程中，向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者或者是建筑物出賣者征收的稅收，其一般是根據(jù)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)收入的5%進行征收；第六種是城市維護建設(shè)稅，城市維護建設(shè)稅是為了維護和建設(shè)城市而進行的稅收，同時也是城市建設(shè)資金來源的一部分，而城市維護建設(shè)稅一般根據(jù)所處地區(qū)不同，根據(jù)地區(qū)具體情況及稅收設(shè)置進行征收；第七種是教育附加費，教育附加稅與城市維護建設(shè)稅有一定程度的相同，其是政府為了更好地籌集教育經(jīng)費的一種稅收手段，一般教育附加稅稅率為3%；第八種是房地產(chǎn)契稅，所謂房地產(chǎn)契稅指的是房屋在買賣、贈送或者交換過程中以及土地使用權(quán)在出讓、轉(zhuǎn)讓過程中，向產(chǎn)權(quán)受讓人征收的一種稅費，具體根據(jù)面積增收稅費，當前我國一般情況下為1%～3%；第九種是城市房地產(chǎn)稅，一般這種稅費所針對的是外企或者外商投資的企業(yè)所征繳的稅費，一般稅率為1.8%。這些稅收一般都是針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，而除去這些稅收，還有一般作為企業(yè)或公司所必須繳納的稅費及印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。無論房地產(chǎn)稅費高低，其最終一般情況都是間接或直接轉(zhuǎn)移到消費者身上。

1.4供求關(guān)系

根據(jù)價值規(guī)律可以看出，影響價格的除了商品本身的價值之外，還會受到市場供求關(guān)系的影響，當供過于求時，那么商品的價格就會降低；當供不應求時，商品的價格就會隨之提升。而對于當前房地產(chǎn)而言，其作為一種商品，其價格不僅受到了本身價值量的影響，同時，也受到了市場供求關(guān)系的影響，當人們對房屋需求量過大，而房地產(chǎn)有限的同時，房地產(chǎn)價格就會提升；而當人們需求有限，房地產(chǎn)出現(xiàn)大量剩余時，房地產(chǎn)價格就會降低。

就目前為止，我國影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的原因主要有以下幾個方面：第一，城鎮(zhèn)化水平的不斷提升。就是在我國當前經(jīng)濟的快速發(fā)展條件下，生產(chǎn)力水平與人民生活水平不斷提升，在這樣的條件下，以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村型社會開始向以服務(wù)業(yè)與工業(yè)為主的現(xiàn)代化城市發(fā)展。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，人們開始對房地產(chǎn)有了更大程度的需求，從而使得房地產(chǎn)市場需求量增加；第二，我國居民收入水平以及思想理念的不斷提升。伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民的生活水平有了極大程度的提升，在生活水平提升的同時，人們的消費理念和消費水平也有了轉(zhuǎn)變，同時人們開始對生活質(zhì)量有了更高的要求，在這樣的條件下，許多人都通過不斷提高自己的住房質(zhì)量，來進行生活要求的提升，人們的購房需求被更大程度地激發(fā)出來，這也就刺激了房地產(chǎn)的銷售和發(fā)展；第三，投資性以及投機性購房的增加。對于房地產(chǎn)市場而言，需求是其發(fā)展和銷售的根本，而一般情況下，房地產(chǎn)的銷售都是用于普通的居住或者辦公等，而伴隨社會經(jīng)濟以及房地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是我國房地產(chǎn)價格的飛速增長，許多人意識到房產(chǎn)有保值和增值的作用，也意識到了利用房價差能夠賺取利潤的方式，因此，導致了近些年來我國出現(xiàn)了許多炒房現(xiàn)象。

2我國調(diào)控房地產(chǎn)價格的法律制度

2.1土地法律制度

土地成本是影響我國房地產(chǎn)價格的重要因素，在我國相關(guān)土地管理法上已經(jīng)規(guī)定了房地產(chǎn)用地必須是國有建設(shè)用地，同時土地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)只擁有土地的使用權(quán)。為了更好地發(fā)展地方經(jīng)濟，一般情況下的土地出讓金都歸地方政府所有，這不僅擴寬了地方政府的收入來源，也為地方建設(shè)提供了資金支持。2007年開始，我國土地有償使用費在原本費用的基礎(chǔ)上漲了一倍，在這種情況下，也就意味著房地產(chǎn)價格勢必會隨之增長，在這種情況下，為了更好地遏制我國房價的快速增長，我國開始不斷地調(diào)整城市土地的供給結(jié)構(gòu)，同時要求房地產(chǎn)行業(yè)在申報住宅用地的同時，其廉租房、經(jīng)濟適用房、中低價位普通商品房、中小套型等不能低于70%，尤其對于一線城市而言，要更加嚴格控制土地供給結(jié)構(gòu)。

2.2價格法律制度

為了更好地控制我國房地產(chǎn)價格的過速增長，有效保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效維護我國居民的住房權(quán)益，減輕我國居民住房壓力，根據(jù)《價格法》，我國在由房地產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)價格的同時，通過具體宏觀調(diào)控的方式，來更好地穩(wěn)定房價。我國政府確定了由相關(guān)價格主管部門來限定一定的房屋價格范圍，以及價格浮動的具體程度。我國發(fā)展速度較快的城市和地區(qū)，尤其是一線城市，其房地產(chǎn)價格現(xiàn)已高出了國際標準，因此，通過國家宏觀調(diào)控及法律手段來有效遏制房價的過速增長，是順應社會發(fā)展需要的。

2.3金融法律制度

雖然伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民生活水平有了很大程度的提高，但是，我國社會生產(chǎn)力仍然處于欠發(fā)達階段，人們的收入通常不是很高，而房屋的購置所需要的資金一般都比較龐大，人們想要購置房地產(chǎn)，通常是進行貸款。針對房地產(chǎn)而言，我國有商業(yè)性貸款以及政策性貸款，所謂政策性貸款就是為了更好地對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控而進行的貸款，一般有住房公積金貸款、經(jīng)濟適用房建設(shè)貸款等，而商業(yè)貸款則是一般情況下通過銀行進行借貸的貸款方式。房地產(chǎn)價格的高低與銀行放貸程度有明顯的關(guān)系，當銀行放寬借貸條件的時候，房地產(chǎn)買賣就能更簡單地完成，從而使得房地產(chǎn)能夠出現(xiàn)頻繁的買賣，同時資金回流到房地產(chǎn)市場，就會使其更為快速地發(fā)展；而當銀行嚴格控制放貸條件的時候，房屋購置就會出現(xiàn)一定程度地減少，那么也就會導致房地產(chǎn)價格的降低。

2.4稅收制度

稅收制度是我國政府利用其職權(quán)調(diào)節(jié)財政收入的分配活動，在這種條件下，針對房地產(chǎn)行業(yè)，我國制定了一系列與其相關(guān)的稅收制度，從土地使用稅到房屋買賣的契稅等，在一定程度上，更好地遏制了由于投機性及投資性購房的出現(xiàn)，在一定程度上有效地調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。

2.5市場管理法律制度

為了更好地控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，按照我國《反壟斷法》《反不正當競爭法》《消費者權(quán)益保護法》《產(chǎn)品質(zhì)量法》等相關(guān)規(guī)定，有效地保護了在房屋買賣過程中，消費者被動出錢的局面，有效地保障了消費者的切身利益。同時，為了更好地維護房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，我國頒布了房屋限購條例，規(guī)定一般情況下，每人最多只能擁有兩套房子，而當超過的時候，銀行不允許進行借貸等，同時在購買第二套房的同時增加其契稅基準；為了保障經(jīng)濟條件困難的居民有住房權(quán)力，我國政府專門建設(shè)保障性住房，解決了家庭條件困難的用戶的住房問題，也有效降低了房地產(chǎn)市場的需求數(shù)量。

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［中圖分類號］F832 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）2-0039-02

本文著重分析金融危機及后危機時代我國貨幣政策調(diào)控房價的主要途徑和困境所在。最后對今后可能出臺的貨幣政策提出自己的看法和建議。

1 我國貨幣政策對房價的調(diào)控分析

1.1 傳導機制分析

(1)利率傳導渠道。利率變化可以明顯的增減消費者的還款額,直接影響其購房成本。由于房地產(chǎn)價格富有彈性,購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場,從而達到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求,從而直接影響房價。例如央行加息,提高利率,則消費者的還款額增加,購房成本上升,敏感的消費者就會退出房市,需求下降自然會降低房價。其過程表現(xiàn)為：

利率還貸額購房成本房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)價格

(2)信貸傳導渠道。對消費者而言,現(xiàn)金流入的增加、資產(chǎn)負債表的改善,獲得銀行消費信貸的可能性增加,他們會增加在耐用消費品和住房等方面的支出。在二級銀行體制下,中央銀行通過運用公開市場操作、再貼現(xiàn)、再貸款和法定存款準備金等貨幣政策工具來改變貨幣供應量,這會改變商業(yè)銀行的準備金和存款,進而影響其貸款供給能力。銀行貸款能力的變化會影響房地產(chǎn)貸款的可獲得性,從而增加或減少房地產(chǎn)需求,引起其價格的相應變化。如果央行采取擴張性的貨幣政策,商業(yè)銀行的準備金和存款增加,其發(fā)放貸款的能力提高,房地產(chǎn)貸款隨之增加,從而擴大了房地產(chǎn)的有效需求,導致房地產(chǎn)價格上升。這一傳導過程可以概述為：

貨幣供應量房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)價格

(3)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇傳導渠道。貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)一起共同組成了投資者的資產(chǎn)組合。理性投資者會根據(jù)不同資產(chǎn)的收益、風險和流動性的變化,調(diào)整組合中各種資產(chǎn)的比例,以達到投資效用的最大化。如果央行實行擴張性的貨幣政策,降低利率和增加貨幣供應量,那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降、邊際效用降低,原有資產(chǎn)組合的均衡被打破,投資者會減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例,而增加非貨幣資產(chǎn)的比例,以形成新的均衡,從而導致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價格上升。這一傳導過程可以概述為：

利率(貨幣供應量)貨幣資產(chǎn)收益率、邊際效用房地產(chǎn)投資性需求房地產(chǎn)價格

1.2 貨幣政策調(diào)控房價的實際效果分析

自我國實行住房體制改革以后,我國房地產(chǎn)價格一直呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢。2009年全年在寬松的貨幣政策刺激下的房價更是一路高歌。通過這些數(shù)據(jù)可以看出,房價在持續(xù)上漲。雖然有少數(shù)城市的部分樓盤價格下降,但這種房價下調(diào)是在房價大幅上調(diào)的基礎(chǔ)上的,且局限于部分樓盤,不具有普遍性。房價上漲的總體趨勢并未改變。

圖1 2002―2007年全國商品房銷售面積和空置面積數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。

圖2 2008年9月―2010年9月房價的走勢數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)。

近十年來,央行一直采取的都是穩(wěn)健的貨幣政策,直到2008年二季度才改為“適度從緊的貨幣政策”,也就意味著2008年中國宏觀調(diào)控政策發(fā)生轉(zhuǎn)向。面對房價上漲,政府不斷出臺政策對房價進行調(diào)控,貨幣政策逐步從緊。

2008年為應對金融危機尤其是四季度,金融政策轉(zhuǎn)向“積極”：多次下調(diào)存款準備金率,5次降息。10月27日,央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%；緊接著12月中央經(jīng)濟工作會議將2009年定調(diào)為“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu),推動經(jīng)濟又好又快發(fā)展”；“131”號文件提出了若干促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施,強調(diào)落實地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責,這些促進住房消費的優(yōu)惠政策,的確對2009年樓市成交起到了極大地推動作用,成為促進2009年市場回暖的重要原因。2009年以來,在主基調(diào)仍然適度寬松的貨幣政策環(huán)境下,在抑制的市場需求集中釋放,投資性需求不斷釋放的大背景下,中國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn),1~11月全國商品房銷售面積和銷售額分別達到7.5億平方米和3.6萬億元,同比增長53%和86.8%。住宅銷售面積和銷售額分別同比增長54.4%和91.5%。規(guī)模和增速均創(chuàng)歷史新高。

從2010年1月18日起央行上調(diào)存款準備金率0.5%，到5月3日本年度第三次上調(diào)存款準備金率0.5%,存款準備金率已升至17.00%。10月19日,央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率,這一政策是政府出臺限購政策,問責制度等調(diào)控辦法這一系列組合拳的重要一擊,表現(xiàn)出政府抑制房地產(chǎn)過快增長的決心。這無疑也會對房價有一定的控制――商業(yè)銀行的放貸能力會受到限制,銀行會調(diào)整貸款投向,減少對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款投放。

從總體來看,我國貨幣政策的調(diào)整雖然對房價上漲,投資過熱問題有一定的抑制作用,但部分貨幣政策的普適性的作用遠遠大于其純粹的經(jīng)濟上的作用,對房價的上漲和投資過熱的抑制作用比較明顯。

2 我國貨幣政策調(diào)控房價的不足之處

2.1 尚未市場化的利率及利率差的擴大，沖銷了利率作為政策操作指標的能力

貨幣政策從制定實施到對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響,這之間有一個較長時間的傳導過程,而利率是連接其中的重要紐帶,目前我國的利率尚未市場化且央行在連續(xù)幾年的加息的過程中,存貸款利率提高的比率卻是不對稱的。央行加息的行動,原本是控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,但存貸款利率差的擴大反而更加刺激了商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,高利差環(huán)境,已經(jīng)在某種程度成為了激勵銀行擴大貸款規(guī)模的最大動力,因為這種貸款能為銀行帶來更加豐厚的利潤(在當前我國商業(yè)銀行利潤組成主要來自存貸款利率差額)。

2.2 通貨膨脹進一步刺激了對房地產(chǎn)的需求

貨幣的流動性過剩進一步推動了通貨膨脹的加劇。央行在2009年貨幣政策執(zhí)行報告中坦言,我國的通貨膨脹壓力在不斷加大。在費雪方程式中,名義利率i等于真實利率ir加上預期通貨膨脹率ne即i=ir+ne。于是理性的投資者在投資時會考慮真實利率而不是名義利率。在高通貨膨脹率下,我國的真實利率實際已經(jīng)很低或者是負利率。對居民來說,如此低的真實利率以及對通貨膨脹上升的預期,促使人們不愿意持有貨幣,同時我國資本市場容量的限制,使得人們偏好對非貨幣資產(chǎn)的投資,主要集中在對房地產(chǎn)的投資,這就促使房地產(chǎn)價需求增加,導致房地產(chǎn)價格上升。

3 對今后我國貨幣政策調(diào)控房價的建議

3.1 完善金融市場,盡早實現(xiàn)利率匯率市場化

讓利率和匯率成為反映真實經(jīng)濟運行的指標,保證貨幣政策的傳導途徑的暢通。貨幣數(shù)量政策和貨幣價格政策是貨幣政策的兩個基本元素,作為貨幣價格的利率和匯率,我國的利率和匯率未完全市場化,因此數(shù)量型政策工具和價格型政策工具的混合作用難以發(fā)揮,貨幣政策的傳導渠道受阻,貨幣政策的獨立性和有效性不足。因此建議同步加大利率和匯率的市場化改革,制定貨幣政策時貨幣數(shù)量政策和利率,匯率政策協(xié)調(diào)一致加以考慮,同時完善間接調(diào)控的機制,靈活運用數(shù)量型政策和價格型政策工具的搭配,保證政策工具到中間目標間的傳導效果。

3.2 合理解決資本流動性過剩的問題

我國目前以金融機構(gòu)超額準備金水平合適為主,穩(wěn)定貨幣市場利率為輔的貨幣政策操作體系,在利率市場化改革加深的情況下,僅以數(shù)量型政策工具較難以實現(xiàn)操作目標從金融機構(gòu)超額準備金水平為主向貨幣市場利率為主的轉(zhuǎn)型,應同時加大金融市場的建設(shè)和完善,建立多層次的金融市場體系,增加金融資產(chǎn)供給。充分利用當前股市的繁榮的大好時機,進行股市的增容,減輕房地產(chǎn)市場的壓力,減輕房價的繼續(xù)升溫,有效解決資本的流動性過剩。

3.3 應注重選擇性貨幣政策的作用

鑒于貨幣政策是總需求調(diào)控政策,人民銀行對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點應是通過選擇性貨幣政策調(diào)控商品房需求來調(diào)控房地產(chǎn)價格,應注重區(qū)域性和差別化信貸政策的運用,對于中國這樣一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平差異比較大的國家來說,在統(tǒng)一的貨幣政策之下,還應該有針對各地區(qū)不同經(jīng)濟發(fā)展水平而制定的各地區(qū)的區(qū)域性貨幣政策。在央行統(tǒng)一的貨幣政策前提下,應提高區(qū)域貨幣政策的靈活性,因地制宜進行宏觀調(diào)控。

篇7

全文目前，我省城鎮(zhèn)住房出售價格過高，抑制了居民的購房需求，加上房地產(chǎn)盲目投資、住房布局不合理、低租金制約等因素，造成商品住房大量空置。為了認真貫徹《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》（國發(fā)〔1998〕34號）精神，結(jié)合我省實際情況，切實解決目前存在的問題，加強和改善房地產(chǎn)價格調(diào)控，調(diào)整和規(guī)范住房價格構(gòu)成，保持價格合理穩(wěn)定，以擴大居民住房消費，促進住房建設(shè)，拉動我省經(jīng)濟更快更好地發(fā)展，特提出如下意見。

一、加強房地產(chǎn)價格調(diào)控，建立合理的住房價格體系

各地要加強對房地產(chǎn)價格總水平的調(diào)控，以保持經(jīng)濟適用住房價格合理穩(wěn)定為重點，做好房地產(chǎn)價格調(diào)控工作，建立與住房供應新體系相適應的住房價格體系。

對中低收入家庭購買的經(jīng)濟適用住房，實行政府指導價，限價銷售。經(jīng)濟適用住房用地實行劃撥方式供應，免收土地出讓金。要認真做好經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地年度供應計劃，確保行政劃撥土地政策的落實，嚴禁炒賣經(jīng)濟適用住房用地。確定價格時要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進合理的區(qū)位差價和質(zhì)量差價的形成。要加強對經(jīng)濟適用住房成本費用的監(jiān)控，制止各種亂收費，禁止亂攤和虛置成本。新建經(jīng)濟適用住房出售價格構(gòu)成包括以下因素：住房建設(shè)的征地和拆遷補償、安置費；勘察設(shè)計和前期工程費；建安工程費；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；以上4項之和為基數(shù)的2％以內(nèi)的企業(yè)管理費（確有特殊情況，不得超過3％）；貸款利息；稅金；3％以下的利潤。經(jīng)濟適用住房出售價格由所在地市（縣）以上人民政府物價部門根據(jù)以上因素商有關(guān)部門合理確定，并定期公布。價格一經(jīng)確定，任何單位或個人不得隨意提價。經(jīng)濟適用住房銷售價格未經(jīng)物價部門審批定價的，房地產(chǎn)管理部門不予核發(fā)《商品房銷售（預售）許可證》，也不予辦理交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標準要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，具體廉租住房租金標準，按不高于同期公有住房租金的70％，由市（縣）級物價部門制定，報上一級物價部門批準執(zhí)行。最低收入家庭和中低收入家庭收入水平線由市（縣）人民政府依據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、職工家庭工資水平、住房面積標準和住房價格等因素確定，每年公布一次。

對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調(diào)節(jié)價，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況確定租售價格，接受物價部門監(jiān)督。各地要制定靈活、有力的價格政策，采取多種形式，促進空置住房的銷售。高收入家庭購房不得享受經(jīng)濟適用住房的各種價格優(yōu)惠政策。

加強土地使用權(quán)價格的管理?；鶞实貎r實行政府定價，各地要抓緊建立基準地價定期確定公布制度，以基準地價為依據(jù)調(diào)控、引導地價水平?；鶞实貎r由縣以上人民政府價格主管部門會同土地管理部門制定，經(jīng)當?shù)卣夂?，報省物價局會同省土地管理局審批，再由當?shù)厝嗣裾紝嵤??；鶞实貎r一般每兩年調(diào)整公布一次。標定地價的制定，應當以取得資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)的地價評估結(jié)果為基礎(chǔ)，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟政策要求和房地產(chǎn)供求市場變化趨勢，經(jīng)組織專家論證后，由縣以上價格主管部門會同土地及房地產(chǎn)管理部門確定，由同級人民政府批準，定期向社會公布，并報省級物價、土地管理部門備案。

城市改造拆遷，要認真貫徹《湖北省城市房屋拆遷管理實施細則》（省人民政府49號令）精神，對拆遷戶實行拆除房作價補償、安置房政府定價有償提供的辦法。

二、清理整頓建設(shè)項目和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)收費，降低住房建設(shè)成本，減少住房交易中的流通費用

各地、各部門要加大清理整頓工作力度，堅決取消一批不合理收費項目和降低一批收費標準。取消企業(yè)資質(zhì)審查、工程竣工驗收等收費及各種押金、保證金，合并重復的收費；整頓、規(guī)范征地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過高的收費標準（經(jīng)濟適用住房實行減半征收）。停止向住房開發(fā)建設(shè)收取用電權(quán)費，要加強對住房建設(shè)中的供水、供電、供氣、通訊等附屬設(shè)施建設(shè)的管理，各項費用要公開標準，嚴格執(zhí)行預算定額。工程監(jiān)理、房地產(chǎn)價格評估等中介組織，對經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)的服務(wù)收費不超過法定標準的70％。建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔卡制度，調(diào)整和規(guī)范住房價格構(gòu)成，加強對建設(shè)項目收費及住房價格構(gòu)成的監(jiān)審，嚴禁開發(fā)企業(yè)將自身應承擔的費用轉(zhuǎn)嫁給購房者。

全面清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費，取消各種名目的管理費、監(jiān)證費，整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易中的交易手續(xù)費及各種服務(wù)收費，按精簡效能原則壓縮房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)及其人員，降低機構(gòu)人員經(jīng)費和流通費用，促進房地產(chǎn)交易。

對城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等較大的收費項目，要進行專項治理。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，凡未開征的城市，一律不得開征；對已開征的城市，由省物價局會同省財政廳、省建設(shè)廳結(jié)合稅費改革和公用事業(yè)價格改革制定治理方案，在治理方案出臺前，各地要按照合并重復的收費項目、降低過高的收費標準的原則，對現(xiàn)行收費進行整頓。

規(guī)范人防建設(shè)費，對住房開發(fā)建設(shè)，按規(guī)定需要配套建設(shè)人防工程的，要堅持同步配套建設(shè)，不得收費；按規(guī)定需要同步建設(shè)，但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設(shè)，而必須異地建設(shè)收費的，異地建設(shè)許可條件和收費標準要從嚴核定，不得只收費不建設(shè)或是多收費少建設(shè)。

各地要堅決貫徹國務(wù)院關(guān)于停止征收經(jīng)濟適用房商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費和不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施的規(guī)定，住宅小區(qū)建設(shè)中按規(guī)定配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點及其它營業(yè)性配套公建，要根據(jù)“誰投資、誰所有、誰受益”的原則出售、出租，建設(shè)費用不得進入房價；對需要實行政府定價出售、出租的商業(yè)用房及其它營業(yè)性配套公建，應按照保本或保本微利的原則由當?shù)貎r格主管部門核定價格標準。配套建設(shè)的網(wǎng)業(yè)商點，未經(jīng)商業(yè)主管部門批準，不得擅自改變用途。

凡經(jīng)國務(wù)院和省政府及同級財政、物價部門公布取消的建設(shè)項目收費的項目，各地、各部門、各單位均不得繼續(xù)收取，違者按有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定嚴肅處理。

三、規(guī)范住房價格及物業(yè)管理收費行為，建立正常、良好的市場秩序

政府價格主管部門要積極指導、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立健全價格行為自我約束機制，監(jiān)督企業(yè)銷售住房實行明碼標價，禁止虛假標價。對違反國家規(guī)定，亂加費用、少給面積、價格欺詐等不正當行為，要依法查處。標準計量行政主管部門，要加強對銷售住房面積的監(jiān)督管理。

加強對房地產(chǎn)價格評估等中介組織收費行為的約束，監(jiān)督中介組織按規(guī)定辦法和程序開展業(yè)務(wù)及收費。禁止違反國家規(guī)定利用行政權(quán)力，強制企業(yè)和當事人接受評估及收費。

規(guī)范物業(yè)管理收費。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的具有公共性的服務(wù)，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公眾的服務(wù)收費，由當?shù)貎r格主管部門管理，實行政府定價或政府指導價。收費標準要與物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度以及當?shù)鼐用窠?jīng)濟承受能力相適應。對普通居民住房物業(yè)管理收費標準要嚴格核定。物業(yè)管理企業(yè)要認真執(zhí)行國家的價格政策，做好收費項目和標準及收費辦法的公開工作，切實向住戶提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

鼓勵物業(yè)管理企業(yè)之間開展正當?shù)母偁?，逐步實行?guī)模化經(jīng)營，避免點多、規(guī)模小、管理成本高，促進物業(yè)管理收費的合理和規(guī)范。

四、積極穩(wěn)妥地推進公有住房租金改革，加快實現(xiàn)住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要內(nèi)容，也是加快住房建設(shè)發(fā)展的重要條件。各地要認真貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的各項政策措施，按照到2000年公有住房租金水平要達到占雙職工家庭平均工資的15％的要求，繼續(xù)推進租金改革，使租售比價逐步合理化。租金改革同時要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合，提租方案要納入價格調(diào)控計劃，做好統(tǒng)籌安排。對超面積住房的，超過規(guī)定標準的部分可實行高于同期現(xiàn)住房租金標準的差別租金；對多占住房應退未退的，實行市場租金。在調(diào)租幅度較大、超過職工承受能力時，經(jīng)當?shù)卣鷾?，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要繼續(xù)穩(wěn)妥推進公有住房出售工作。公有住房出售的成本價，要與經(jīng)濟適用住房價相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價格的透明度，防止違反規(guī)定低價售房傾向。在國家公有住房出售價格政策出臺之前，仍按省物價局有關(guān)政策執(zhí)行。

篇8

一、前言

自20世紀90年代開始的房改以來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展步入了一個快車道。國民的住房條件得到了極大的改善，人均住房面積也大面積的提高。房地產(chǎn)業(yè)很快成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一系列的問題，房地產(chǎn)商品房價格的持續(xù)走高，已經(jīng)超出了一般百姓心理與經(jīng)濟的承受范疇，對整個社會的穩(wěn)定都構(gòu)成了威脅。國家歷次出臺的政策措施都是以堵為主，所以從實際效果上看，相關(guān)的宏觀調(diào)控政策都只是具有短期抑制商品房買賣的效應，并沒有從根本上抑制商品房價格的持續(xù)上漲的勢頭。

二、現(xiàn)今亂象原因分析

我國現(xiàn)今房地產(chǎn)商品房價格如此之高，漲勢如此之猛的原因相當復雜。但是理清頭緒，分析清楚后，我們可以得出以下幾條重要原因。

（一）房地產(chǎn)改革道路的問題

我國房改是從上世紀九十年代開始的，當時的整個改革思路是主要讓市場來解決住房問題，改變過去單位包辦住房的情況。一方面，由于當時職工住房已經(jīng)相當緊張，歷史遺留下了許多的欠賬。另一方面，當時走的道路是以商品房為主，輔以經(jīng)濟適用房來解決困難群眾的住房問題。房地產(chǎn)業(yè)師迅速發(fā)展了，但是經(jīng)濟適用房并沒有起到它為窮人解決住房問題的作用。經(jīng)濟適用房成為一些單位員工的福利，而且加上數(shù)量太少，價格偏高等原因，根本解決不了困難群眾的住房問題。

（二）地方土地財政對房地產(chǎn)商品房價格上漲的推波助瀾作用

從實行中央和地方分稅制改革，土地出讓金的收入歸地方財政以來，房地產(chǎn)價格就注定跟地方官員的“政績”結(jié)下了“不解之緣”。地王一次次的涌現(xiàn)，看在老百姓的眼里，樂在地方官員的心里。2010年土地出讓金占到地方財政收入的百分之七十以上，土地出讓金收入的迅速增長為近年來地方財政收入百分之二十以上的增長速度做出了巨大的貢獻。試想想，如此高昂的土地出讓金，房價能不高嗎？

（三）民間的炒房加速了房地產(chǎn)商品房價格的上漲

民間炒房分不同的兩種情況，他們應該區(qū)別來分析。普通市民的炒房，他們很多是出于躲避通脹，為了資產(chǎn)的保值增值的原因而選擇買房的。

三、政策分析

（一）中國現(xiàn)今政策分析

自2003年，特別是2007年房價迅速上漲以來，國家已經(jīng)連續(xù)出臺了數(shù)次調(diào)控措施，措施可以說是一次比一次嚴厲，但是商品房價格上漲的勢頭卻沒有從根本上得到遏制，房價依然堅挺。分析出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因基本有以下幾方面：

1.三次調(diào)控政策都以“堵”為主

洪水來了，光“堵”是不行的，最有效的辦法還是“疏”。2010年4月17日第一次調(diào)控當中有一個相當重要的措施就是：實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；2010年9月29日第二次調(diào)控和2011年1月26日的第三次調(diào)控也只是把其中的基準利率提高了限制購買第三套住房。其中2011年1月26日的第三次調(diào)控更把戶口作為了購房的一項限制條件。

2.保障性住房的供應依然存在著巨大的差距

房地產(chǎn)市場中可以大體分為兩類：一是商品房，二是保障性住房。只有把保障性住房搞好了，商品房的價格調(diào)控才會真正的步入正軌，整個房地產(chǎn)市場才會健康有序的發(fā)展。由于歷史的原因，我國在保障性住房方面有很多欠賬，再加上一些分配不公等問題，使得我國等保障性住房建設(shè)成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個相當薄弱的環(huán)節(jié)。這也是為什么我國這些年商品房市場大力發(fā)展的同時卻不能使房價穩(wěn)定。

3.房產(chǎn)稅改革措施不夠有針對性

目前重慶、上海正在進行房產(chǎn)稅改革試點工作。從執(zhí)行的效果上看，效果并不是很理想。重慶市首批納入征收對象的住房為三類。一是個人擁有的獨棟商品住宅，二是個人新購的高檔住房，三是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的試點范圍為上海市市行政區(qū)域。征收對象是暫行辦法施行之日起上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。兩市的房產(chǎn)稅主要對增量房征稅和高級住宅征稅。其出發(fā)點依舊“以堵為主”，并未進行“疏”。并沒有對現(xiàn)已手頭上擁有大量閑置房的炒房客持房造成影響，對富人擁有的高級住房影響也有限。

四、對我國房地產(chǎn)商品房價格調(diào)控政策的建議

針對我國房地產(chǎn)商品房市場的現(xiàn)狀和國家政策的實施狀況，借鑒國外有關(guān)房地產(chǎn)商品房價格調(diào)控的有益經(jīng)驗，筆者認為為了更有有力地調(diào)控我國房地產(chǎn)商品房的價格，促進我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，國家要兼顧當前很長遠，以法律手段為主，輔之以經(jīng)濟手段和行政手段。具體措施如下：

（一）立法機關(guān)必須加緊進行房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法

只有通過立法，才能確定政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的明確責任，才能從根本上促進房地產(chǎn)商品房市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。從保護公民的居住權(quán)角度，目前立法機關(guān)必須盡快制定出我國整個房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本規(guī)范，明確政府職責，規(guī)范政府行為。比如說立法機關(guān)可以明確政府必須從每年的財政收入中拿出一定的比例用于保障性住房建設(shè)，地方政府的土地出讓金的一半以上必須用于保障性住房建設(shè)。另外，我國房地產(chǎn)價格管理的法制建設(shè)工作還不夠健全。

（二）行政機關(guān)制定房地產(chǎn)發(fā)展的長遠年規(guī)劃

國家可以制定房地產(chǎn)市場發(fā)展的十年規(guī)劃，五年規(guī)劃等。只有立足長遠，才能解決好當前。明確到到2015年和到2020年時我國居民的人均住房面積，保障房建設(shè)面積，房地產(chǎn)商品房價格與人均收入之比等一些關(guān)鍵性指標，確定政府的職責，確立知道思想與原則。根據(jù)這些目標，政府在確定每年必須完成的任務(wù)，一步一步的徹底穩(wěn)定房地產(chǎn)商品房價格，維護房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（三）出臺更加有針對性的房價調(diào)控政策

據(jù)統(tǒng)計我過目前城市的住房擁有率達到了百分之八十，但是由于我國正在加速城鎮(zhèn)化的進程，還有大學畢業(yè)生等對住房的硬性需求，造成目前房地產(chǎn)商品房市場的供求矛盾突出，目前在政府的保障性住房建設(shè)缺少的情況下，占城市群眾百分之二十的低收入群體，把目光都集中到了商品房市場。政府應該做的是，一是必須擴大有效供給，第二疏導群眾的住房消費理念。但是政府目前做的卻背離了這條路線，政府通過限購來抑制需求。輿論應該引導群眾改變“居者有其屋的思想”為“居者有房住”。先租再買，先小再大。一步步解決問題。

（四）開征房產(chǎn)稅

世界上大多數(shù)國家都已經(jīng)開征了房地產(chǎn)稅。借鑒發(fā)達國家征收房產(chǎn)稅，當政府解決好了低收入者的住房問題，建設(shè)有足夠的保障性住房，房地產(chǎn)商品房的需求就自然會下降，商品房市場就可以更多的交給市場來調(diào)控。國家開征房地產(chǎn)稅，這樣既能解決針對炒房者的大量持有商品房問題，也能增加政府的稅收收入，這樣就可以改變一次繳納土地出讓金為長久的征收房產(chǎn)稅，保證政府財政收入的穩(wěn)定。

（五）加大廉租房、公租房供應

政府的廉租房公租房的建設(shè)是解決低收入群眾住房問題的根本之道，也是穩(wěn)定商品房價格的前提條件。到2015年將建設(shè)3600套保障性住房。但是從目前保障性住房的缺口來看，這個力度顯然還是力度不夠的。政府必須成倍的加大廉租房，公共租賃房建設(shè)力度。通過向市場購買，引進民間資本，鼓勵企業(yè)自建，加大資金投入等方式來迅速增加廉租房、公租房的供應，滿足群眾需求。

參考文獻：

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篇9

中圖分類號：F830；F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1007-4392（2013）01-0022-04

自1978年改革開放三十五年以來。隨著國家住房制度改革的深入開展，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為我國新的經(jīng)濟增長點。尤其從1998年住房貨幣化改革開始，我國的房地產(chǎn)消費需求更是得到了極大的釋放，房地產(chǎn)市場日趨繁榮。作為國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對人們的生活及國民經(jīng)濟發(fā)展都起著十分重要的推動作用。然而，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。我國的商品房價格也在節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)價格的大幅波動不僅對我國實體經(jīng)濟的投資和消費產(chǎn)生了很大的影響，同時，也開始對我國的貨幣政策體系和金融穩(wěn)定產(chǎn)生了一定的影響。2010年以來。為了抑制我國房地產(chǎn)價格的過快上漲。國務(wù)院、國土資源部和中國人民銀行等部委相繼下發(fā)了多個針對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策來抑制房價。近些年來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況和貨幣政策實踐也不斷證實了我國房地產(chǎn)價格與貨幣政策之間的密切關(guān)系。因此，正確理解房地產(chǎn)價格在貨幣政策傳導機制中的地位和我國中央銀行針對予房地產(chǎn)價格的貨幣政策調(diào)控實踐。將有助于貨幣政策制定者有效地實施貨幣政策，進而維護我國金融和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)價格與貨幣政策反應

發(fā)達國家和許多發(fā)展中國家在20世紀80年代后期都成功地控制了通貨膨脹。物價穩(wěn)定是當時大多數(shù)國家最重要的貨幣政策調(diào)控目標。然而，隨著金融市場的不斷發(fā)展和金融結(jié)構(gòu)的變化，使得資產(chǎn)價格波動對中央銀行的貨幣政策實行提出了新的挑戰(zhàn)，資產(chǎn)價格泡沫的形成和破滅也給許多國家的實體經(jīng)濟造成了不利影響。以此為契機。引發(fā)了20世紀90年代國際上學者們對于“中央銀行是否應對資產(chǎn)價格波動做出反應”的討論。

（一）貨幣政策應該對房地產(chǎn)價格做出反應

部分貨幣經(jīng)濟學家認為貨幣政策應該對資產(chǎn)價格做出積極的反應。因為資產(chǎn)價格不僅能夠反映當前消費的物價變動情況，還能預測到未來的通貨膨脹水平；另外，資產(chǎn)價格的過快上漲會形成資產(chǎn)價格泡沫，而資產(chǎn)價格泡沫的破滅會對整個國家的宏觀經(jīng)濟造成破壞性影響，因此中央銀行應把資產(chǎn)價格作為貨幣政策的調(diào)控要素之一，并通過積極調(diào)整貨幣政策來避免資產(chǎn)價格出現(xiàn)較大偏離（Alchian和Klein，1977）。Cecehettiet al.（2000）通過研究認為，如果一國的貨幣政策工具對產(chǎn)出缺口、通貨膨脹和資產(chǎn)價格波動進行反應則會提高宏觀經(jīng)濟績效并減少產(chǎn)出波動，因此，一國的中央銀行應該對該國的資產(chǎn)價格波動進行反應。具體措施為中央銀行應該在該國資產(chǎn)價格高于基礎(chǔ)價值時提高利率水平，在該國資產(chǎn)價格低于基礎(chǔ)價值時降低利率水平。Goodhart和Hofmann（2000）在研究中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價格不僅能夠反映當前的消費水平，而且還能預期到未來的通貨膨脹水平。因此中央銀行應該把資產(chǎn)價格作為貨幣政策的重點關(guān)注對象。這些學者支持貨幣政策應該對資產(chǎn)價格做出積極反應的原因主要有以下兩點：

第一，資產(chǎn)價格的波動不完全是由于經(jīng)濟基本面變化所導致的。更有可能是由于資產(chǎn)投資者的非理和監(jiān)管體制不健全所導致。持有這種觀點的學者認為，如果資本市場是理性的并且其價格能夠完全反應經(jīng)濟基本面的變化，那么中央銀行就不應該對其進行干預，應該順應市場機制在資本市場中所發(fā)揮的作用；而如果事實恰恰相反，中央銀行就不能夠視而不見而應該進行積極應對。1997年爆發(fā)的東南亞金融危機就是很好的例證，在東南亞國家金融自由化的過程中，大量資金涌入到資本市場當中，房地產(chǎn)市場和股票市場大幅上漲。資本市場出現(xiàn)了諸如羊群效應、過度自信等投資者的非理，進而催生了房地產(chǎn)泡沫和股市泡沫，像這樣不完全由經(jīng)濟基本面變化而導致的資產(chǎn)價格泡沫是需要中央銀行采用貨幣政策加以干預的。

第二，資產(chǎn)價格泡沫破滅會對一國的實體經(jīng)濟造成重大的負面影響。資產(chǎn)價格泡沫在產(chǎn)生和持續(xù)的過程中，會通過財富效應、托賓Q效應以及資產(chǎn)負債表效應等來對經(jīng)濟增長和通貨膨脹起到推動作用，并且不斷通過金融機構(gòu)增強其效果。泡沫膨脹到一定程度必然會破滅，當資產(chǎn)價格泡沫破滅時就會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生破壞性的影響。并且會對整個國家的金融穩(wěn)定造成很大的危害。因此，中央銀行應該對資產(chǎn)價格波動予以更大的關(guān)注，在制定貨幣政策時也應重點考慮資產(chǎn)價格因素，并積極調(diào)整使之回復到真實的基本價值。甚至部分經(jīng)濟學家認為，20世紀80年代開始的日本泡沫經(jīng)濟就是日本中央銀行未能及時關(guān)注房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價格泡沫并及時對其進行反應所造成的后果。

（二）貨幣政策不應該對房地產(chǎn)價格做出反應

相反。也有部分學者認為中央銀行不應該直接對資產(chǎn)價格做出反應，貨幣政策當局的貨幣政策調(diào)整應當實行有彈性的通貨膨脹目標制度。對資產(chǎn)價格直接作做出反應的貨幣政策會加劇經(jīng)濟的波動，這其中最主要的代表人物是美國普林斯頓大學的伯南克和紐約大學的哥特勒。他們采用了加入“金融加速器”效應和外生資產(chǎn)價格泡沫影響的標準動態(tài)新凱恩斯主義模型，得出結(jié)論認為中央銀行不應該對資產(chǎn)價格變化做出直接反應。除非這種資產(chǎn)價格變化能夠顯示出預期通貨膨脹的變化；他們還提出中央銀行應該實行“有彈性的通貨膨脹目標”制度來同時實現(xiàn)價格穩(wěn)定和金融穩(wěn)定；另外，他們還進一步指出貨幣政策不應該對資產(chǎn)價格進行直接反應的原因，即我們并不知道給定的資產(chǎn)價格波動是由經(jīng)濟基本面因素還是非基本面因素導致的，抑或是兩者兼而有之。如果中央銀行關(guān)注于資產(chǎn)價格波動所引起的通貨膨脹或通貨緊縮壓力，則可以在不考慮資產(chǎn)價格波動原因的前提下有效地遏制資產(chǎn)價格泡沫興起及破滅所帶來的負面影響，此時的貨幣政策制定者在追求價格穩(wěn)定的同時還能夠間接地促進金融市場和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定。

總體上來說，持反對觀點的學者認為貨幣政策不應該對資產(chǎn)價格進行反應的原因在于：首先，中央銀行不能夠準確辨別出資產(chǎn)價格波動是基于經(jīng)濟基本面還是非基本面因素，也即中央銀行無法有效識別資產(chǎn)價格泡沫。如果中央銀行判斷錯誤，干預了由于基本面變化所導致的資產(chǎn)價格漲跌就會引起資產(chǎn)價格的不必要震蕩；其次，由于資產(chǎn)價格存在著與通貨膨脹和總產(chǎn)出之間的矛盾和沖突，那么盯住資產(chǎn)價格的貨幣政策將會引起一國通貨膨脹和經(jīng)濟增長的劇烈波動。此時的貨幣政策很可能與之前的政策目標背道而馳，進一步還可能加劇物價和總產(chǎn)出波動：最后，加入資產(chǎn)價格的貨幣政策多重目標可能會加大中央銀行的貨幣政策操作難度。在單一目標下，中央銀行的調(diào)控目標僅僅是物價穩(wěn)定，一般只需要盯住預期通貨膨脹率。如果一旦增加了資產(chǎn)價格這一貨幣政策目標。就會使中央銀行在物價穩(wěn)定和資產(chǎn)價格泡沫同時出現(xiàn)時顯得無所適從。Bemanke和Gertler（1999）還在文章中以美國和日本為例分析了不同貨幣政策實踐的效果。得出的結(jié)論是：盯住通貨膨脹率的美國在促進物價穩(wěn)定和保持經(jīng)濟增長方面效果比較顯著：而對資產(chǎn)價格關(guān)注程度相對較高的日本，其近些年來的貨幣政策實踐效果并不理想。

二、我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控特點

中國人民銀行根據(jù)幣值穩(wěn)定、促進經(jīng)濟增長的要求來制定貨幣政策，以達到宏觀調(diào)控的目標?？v觀我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控實踐，可以看出房地產(chǎn)市場的發(fā)展在我國貨幣政策制定中起到了越來越重要的作用。同時通過我國的貨幣政策調(diào)控實踐，本文總結(jié)出以下我國貨幣政策針對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控特點：

第一，在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)過熱時，中國人民銀行通常會采用一般性貨幣政策工具如調(diào)整存款準備金率和基準利率等方式來對經(jīng)濟中過熱的趨勢進行干預和調(diào)節(jié)，以實現(xiàn)物價穩(wěn)定和經(jīng)濟增長的最終調(diào)控目標。同時，人民銀行這種對宏觀經(jīng)濟的干預也間接地調(diào)控了房地產(chǎn)市場。也對房地產(chǎn)價格過快上漲起到了一定的抑制作用，但這些貨幣政策的干預并不是直接針對于房地產(chǎn)市場。如，現(xiàn)任中國人民銀行副行長的易綱曾表示：“貨幣政策的目標是反通脹。保持幣值的穩(wěn)定，保持幣值的穩(wěn)定主要是指以CPI衡量的通貨膨脹。房地產(chǎn)市場是一個重要的資產(chǎn)市場，所以各國的中央銀行對房地產(chǎn)市場都是關(guān)注的，中央銀行對房地產(chǎn)市場最準確說法就是關(guān)注，實際上在理論上和實踐中，都應當把央行貨幣政策的調(diào)控理解為央行反通脹的措施，而資產(chǎn)價格是處于關(guān)注的范圍，但是房地產(chǎn)價格并不是制定和執(zhí)行貨幣政策的直接依據(jù)?！?。

第二，中國人民銀行不僅僅只采用一般性貨幣政策工具來對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)，在很多情況下，為了控制房地產(chǎn)泡沫的進一步擴大、房地產(chǎn)信貸風險在銀行的過度積累和房地產(chǎn)價格高漲對金融穩(wěn)定所存在的潛在威脅等情況。中國人民銀行多采用選擇性貨幣政策工具，如優(yōu)惠利率、消費信用控制、房地產(chǎn)信用控制等方式來對房地產(chǎn)市場進行直接調(diào)控。房地產(chǎn)市場調(diào)控的選擇性貨幣政策工具主要是指中央銀行通過控制與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)貸款數(shù)額、價格和期限等方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場中銀行資金的投放量。根據(jù)以上對我國貨幣政策中房地產(chǎn)貸款政策調(diào)控的實踐?？梢钥偨Y(jié)出我國中央銀行對房地產(chǎn)市場調(diào)控的選擇性貨幣政策工具主要有四種：一種是主體控制，即規(guī)定只有符合一定條件的主體才能得到銀行貸款；二是價格控制。即規(guī)定僅僅針對于房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款利率調(diào)整幅度；三是期限控制，即規(guī)定住房按揭貸款的最長償還期限；四是比例限制。即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中房地產(chǎn)項目自有資金的最低比例。由此可見，我國中央銀行在追求幣值穩(wěn)定和促進經(jīng)濟增長這樣中長期目標的同時。也對房地產(chǎn)市場和股票市場的過度波動予以特殊關(guān)注并采取了靈活的態(tài)度。由我國房地產(chǎn)市場調(diào)控過程也可以看出，中國人民銀行具體采用了控制房地產(chǎn)貸款、擴展銀行貸款期限、規(guī)定貸款首付比例等方式對我國房地產(chǎn)市場的異常波動予以了適度和靈活的干預。

三、我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控的發(fā)展

篇10

一、我國房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2001年到2010年的十年間，我國的商品房銷售均價從2170元/m2上漲到5053元/m2，期間除2008年受金融危機的影響房價小幅跌落外，房價基本呈現(xiàn)一路上升的態(tài)勢。房價增幅在2004年、2005年、2007年和2009年數(shù)值較高，均超過10%，2009年達到最高增幅23.18%。經(jīng)計算，2001年到2010年間，我國商品房均價平均增速為10.09%。由此可見，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個價格持續(xù)上升的態(tài)勢，過高的房價已嚴重影響國計民生的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

從2003年開始的宏觀調(diào)控期間，我國商品房價格的絕對值除個別年份外，基本呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但受宏觀調(diào)控政策的影響，房價漲幅在不同的年份產(chǎn)生了較大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期間，房價出現(xiàn)明顯下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房價漲幅較大。

2003年，房地產(chǎn)投資增速過快，經(jīng)濟出現(xiàn)過熱跡象。2003年6月，央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱121號文），對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進行規(guī)范，并提高行業(yè)進入門檻和項目資本金的要求。8月份國務(wù)院出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），指出房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱，需要促進其持續(xù)健康發(fā)展。18號文是對房地產(chǎn)業(yè)寬松政策的信號，旋即扭轉(zhuǎn)了121號文帶來的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)緊張的局面。經(jīng)濟過熱，再加上政策之間的不協(xié)調(diào)，房價上漲的勢頭并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房價漲幅迅速。

2005年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控年，新舊國八條相繼出臺。2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，即“舊國八條”，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施。5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（新“國八條”），提出調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策等新的八項意見。具體的，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。同時，2005年上半年央行開始上調(diào)個人房貸利率，自營性個人住房信貸優(yōu)惠利率由原來的5.29%調(diào)整至6.15%。針對房價上漲過快的城市，上調(diào)最低首付款比例由20%至30%。財政政策和貨幣政策雙管齊下，房價得到一定的抑制，2006年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量跌價滯的局面。2006年房地產(chǎn)市場低迷，于是2007年國家再沒有出臺嚴厲的調(diào)控政策，被壓抑的房價又開始爆發(fā)式上漲。2007年房地產(chǎn)行業(yè)又呈現(xiàn)新一輪投資過熱局面。

2007年3月18日起，央行出臺一連串的加息政策，前后6次加息。并多次上調(diào)存款準備金率，年初至年末累計達1.5%，至2008年初我國存款類金融機構(gòu)的存款準備金率達14.5%，創(chuàng)近20年的歷史新高。2007年美國次貸危機爆發(fā)并引發(fā)了全球性的金融危機，我國的經(jīng)濟也受到嚴重沖擊，房價在2008年出現(xiàn)了本世紀來的首次下降。

為了緩解金融危機帶來的經(jīng)濟衰退局面，國家實施了一系列鼓勵投資的救市政策。2009年5月，國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)的投資項目資本金比例的有關(guān)通知》，規(guī)定普通住宅的最低資本金比例18%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為28%。這是自2004年執(zhí)行35%的自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)。同時，居民個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免由2年恢復到5年，不足5年的，按其銷售收入與購房價款的差額征收營業(yè)稅，超過5年的，免征營業(yè)稅。在這種政策的大利好下，2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)空前繁榮，房價井噴式上揚，甚至高出2007年。

2010年4月17日，國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“國十條”）將二套房首付提高到50%，第三套停貸，外地人購房必須出具1年以上納稅證明或社保繳納證明。2011年房產(chǎn)稅在上海和重慶兩地進行試點。2011年1月26日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，規(guī)定個人購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷售收入全額征稅；家庭購買二套房，首付款比例不得低于60%；制定和執(zhí)行嚴格的限購措施，同時提出增加公共租賃住房供應。北京、上海、深圳等陸續(xù)出臺樓市限購令，其中2011年2月16日，北京的“京十五條”成為“史上最嚴限購令”，與此同時，歐債危機愈演愈烈全球經(jīng)濟下滑。到2010年底房價快速上漲的趨勢有所緩和，2011年，大多數(shù)城市的住宅價格更有大幅回落趨勢。