導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇共有產(chǎn)權(quán)住房，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1、按照國(guó)家規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房需要滿(mǎn)五年，才可上市售賣(mài)。

2、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不滿(mǎn)5年的，國(guó)家規(guī)定是不允許轉(zhuǎn)讓房屋份額的，特殊原因需要轉(zhuǎn)讓的，可向原分配機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。

3、購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房滿(mǎn)5年的，交易增值收益由保障對(duì)象和政府按產(chǎn)權(quán)比例分配；且同等條件下，政府可優(yōu)先回購(gòu)。

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篇2

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮，各地房?jī)r(jià)漲幅較快。一些中低收入家庭無(wú)力獲得住房的問(wèn)題日益嚴(yán)峻。國(guó)家為解決這一群體的住房難問(wèn)題，自1998年起先后多次出臺(tái)了相關(guān)政策，黨的十七大報(bào)告將“住有所居”列為改善民生的主要內(nèi)容，2010年10月又對(duì)“住有所居”做出莊嚴(yán)承諾，著力構(gòu)建住房保障體系，使住房保障惠及到越來(lái)越多的住房困難群體。但是在房?jī)r(jià)高漲的大背景下，仍然存在住房保障政策的“盲點(diǎn)”，大學(xué)畢業(yè)生就是這樣的群體之一。

我國(guó)自1998年高校實(shí)行擴(kuò)招以來(lái)，大學(xué)畢業(yè)生的數(shù)量在持續(xù)上升，到2010年全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)將達(dá)到631萬(wàn)人。這一群體掌握一定的科技和管理技術(shù)，擁有優(yōu)越的知識(shí)水平及較高的素質(zhì)水平，是推動(dòng)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的中堅(jiān)力量。但是，我們?cè)诳吹酱髮W(xué)生數(shù)量大幅度增加的同時(shí)，必須面對(duì)的另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)就是大學(xué)生的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生大多沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房?！跋?zhàn)濉?、“鼠族”、“蝸居”是?duì)這一群體的形象描述。因此，解決這一群體的住房難問(wèn)題顯得尤為重要。

二、大學(xué)畢業(yè)生住房現(xiàn)狀

隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，購(gòu)房對(duì)于這一群體來(lái)說(shuō)是遙不可及的。目前，大學(xué)畢業(yè)生住房現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1　居住水平低，環(huán)境差

目前能為大學(xué)畢業(yè)生提供住所的單位極少，而購(gòu)房對(duì)他們來(lái)說(shuō)又遙不可及，為了節(jié)省開(kāi)支，他們不得不去選擇居住面積小、環(huán)境較差的出租屋，蝸居、城中村現(xiàn)象相當(dāng)普遍。同時(shí)，出租屋設(shè)施簡(jiǎn)陋，安全系數(shù)不高，居住環(huán)境差。城中村人員構(gòu)成情況及其復(fù)雜，安全狀況著實(shí)令人堪憂(yōu)。由此可以看出，大學(xué)畢業(yè)生當(dāng)前的居住水平是比較低的。

2　居住費(fèi)用支出大，生活滿(mǎn)意度低

剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)大學(xué)生工資一般很低，月收入一般在2000元左右。據(jù)麥可思一項(xiàng)最新調(diào)查表明，2010屆大學(xué)畢業(yè)生(包括本科畢業(yè)生和高職高專(zhuān)畢業(yè)生)的薪資在2200元上下浮動(dòng)。

在收入狀況本就不高的情況下，大學(xué)畢業(yè)生每月還有一筆固定的開(kāi)支用于房屋租金的支付。由于剛參加工作，他們一般沒(méi)有穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，沒(méi)有足夠的資金積累，再除去基本的生活支出，交通費(fèi)用以及其他費(fèi)用的支付，收入將所剩無(wú)幾。

收入的偏低，還要支付不同類(lèi)型的費(fèi)用，直接導(dǎo)致了大學(xué)畢業(yè)生對(duì)工作及生活滿(mǎn)意度的下降。據(jù)麥可思一項(xiàng)名為《理想與現(xiàn)實(shí)：2010屆大學(xué)畢業(yè)生工作滿(mǎn)意度分析》的調(diào)查表明，76％的學(xué)生對(duì)當(dāng)前所從事的工作表示不滿(mǎn)意，僅有24％表示滿(mǎn)意。這一群體居住在面積小、環(huán)境差的城中村，對(duì)于這樣的居住情況，他們的滿(mǎn)意度也是偏低的。

3　住房保障制度的排斥

當(dāng)前的大學(xué)畢業(yè)生處于社會(huì)“夾心層”狀態(tài)，他們是政府住房保障的“盲點(diǎn)”。目前，廉租房政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策和住房公積金制度是我國(guó)住房保障制度的主體，而這三項(xiàng)住房政策并未把具有身份特殊性和住房困難現(xiàn)實(shí)性的大學(xué)畢業(yè)生群體考慮在內(nèi)。

廉租房政策對(duì)大學(xué)畢業(yè)生的排斥主要表現(xiàn)在戶(hù)籍和收入方面，這一群體一般都不符合廉租房的申請(qǐng)條件。經(jīng)濟(jì)適用房政策對(duì)大學(xué)畢業(yè)生群體的排斥主要體現(xiàn)在戶(hù)籍制度和經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)程序方面。即使少部分大學(xué)畢業(yè)生被列為經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象，但認(rèn)購(gòu)程序的復(fù)雜性也將許多經(jīng)濟(jì)適用房需求者排斥于政策之外。住房公積金制度對(duì)大學(xué)畢業(yè)生的排斥主要體現(xiàn)在大學(xué)畢業(yè)生享受住房公積金的群體內(nèi)部分割性。一般而言，單位效益好、收入高且工作穩(wěn)定的大學(xué)畢業(yè)生受益較多，而那些真正需要扶持的在中小私營(yíng)企業(yè)就業(yè)或非正規(guī)就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生被排斥在住房公積金的受益范圍之外，形成了大學(xué)畢業(yè)生群體住房狀況的“馬太效應(yīng)”。

三、解決大學(xué)畢業(yè)生住房問(wèn)題的必要性

大學(xué)生是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，住房又是基本的生存問(wèn)題，因此大學(xué)畢業(yè)生的住房難問(wèn)題理應(yīng)引起政府和社會(huì)的高度關(guān)注，這一群體住房問(wèn)題的有效解決有著及其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1　有利于大學(xué)畢業(yè)生自身的發(fā)展

住房問(wèn)題的解決消除了大學(xué)畢業(yè)生的后顧之憂(yōu)，使得他們有一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境去轉(zhuǎn)換角色，適應(yīng)新崗位，盡快融入社會(huì)以實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。剛畢業(yè)的大學(xué)生有著積極的就業(yè)愿望和強(qiáng)烈的就業(yè)動(dòng)機(jī)，為盡快實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值而充滿(mǎn)激情，然而，現(xiàn)實(shí)的就業(yè)和生活壓力往往讓他們心灰意冷。國(guó)家拿出有效措施解決他們的住房問(wèn)題，是重視人才的表現(xiàn)，這會(huì)對(duì)大學(xué)生起到極強(qiáng)的激勵(lì)作用，可以激發(fā)他們以實(shí)際行動(dòng)來(lái)為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。

2　有利于城市的持續(xù)發(fā)展

大學(xué)生是城市發(fā)展的核心力量，城市未來(lái)的主力軍，關(guān)注大學(xué)畢業(yè)生的住房有利于城市留住人才。然而，對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，他們的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受城市的高房?jī)r(jià)，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)把大學(xué)畢業(yè)生排擠在城市之外，因住房問(wèn)題阻滯大學(xué)生進(jìn)入城市的現(xiàn)象已經(jīng)凸顯，造成了城市人才的流失；即使大學(xué)生留在了房?jī)r(jià)高的城市就業(yè)，但巨大的經(jīng)濟(jì)壓力也會(huì)迫使讓他們?yōu)榻鉀Q住房問(wèn)題而奔波勞碌，難以在工作中投入足夠的精力和時(shí)間發(fā)揮自己的專(zhuān)長(zhǎng)，這勢(shì)必會(huì)影響他們知識(shí)的發(fā)揮，城市的發(fā)展也將不可避免的受到阻礙。因此，政府應(yīng)采取有效措施把住房對(duì)人才的限制和困擾降到最低。當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的核心是人才的競(jìng)爭(zhēng)，解決好剛就業(yè)大學(xué)生住房問(wèn)題，可以吸引更多的優(yōu)秀人才到城市就業(yè)，為城市的建設(shè)與發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量，以便提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，加快城市化進(jìn)程。

3　有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展

大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)在逐年上升，這部分群體的住房需求具有很大的開(kāi)發(fā)空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正是看中了這一巨大的市場(chǎng)，不斷更新項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得愈發(fā)混亂。在這樣的情況下，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，通過(guò)推行大學(xué)畢業(yè)生住房保障解決這一群體的住房問(wèn)題，可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供需雙方，避免因眾多大學(xué)畢業(yè)生購(gòu)房而造成的市場(chǎng)混亂。同時(shí)，間接調(diào)控了房屋租賃市場(chǎng)，一定程度上避免了把大量畢業(yè)生推向租房市場(chǎng)，解決了租房市場(chǎng)潛在的問(wèn)題，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展。

四、共有產(chǎn)權(quán)模式的有益探索

大學(xué)畢業(yè)生是一個(gè)特殊的人群，他們剛參加工作，一般沒(méi)有穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，沒(méi)有足夠的資金積累，雖然現(xiàn)在買(mǎi)不起房，但是他們的社會(huì)地位是不斷變化的，他們緊張的住房需求只是暫時(shí)的，他們所需的只是階段性的幫助，未來(lái)他們有能力實(shí)現(xiàn)自己的住房目標(biāo)，因此政府應(yīng)采取有效措施幫助這一群體解決暫時(shí)的住房難問(wèn)題，這不僅可以促進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生安居立業(yè)，也是保民生的具體體現(xiàn)。

1　共有產(chǎn)權(quán)的含義及其特征

所謂共有產(chǎn)權(quán)，是指住房財(cái)產(chǎn)由多個(gè)個(gè)體組成的共同體所

有，共同體內(nèi)的每個(gè)成員都享有這些權(quán)利，共有產(chǎn)權(quán)制度的本質(zhì)是，堅(jiān)持住房的雙重性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)保障性與商品性的有機(jī)統(tǒng)一。

我國(guó)現(xiàn)行法律的實(shí)施為共有產(chǎn)權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)，根據(jù)《物權(quán)法》對(duì)“共有”的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有?！痹谖覈?guó)共有產(chǎn)權(quán)制度的具體形式是：凡由政府提供補(bǔ)貼的住房，均為按份共有住房，由政府和受助購(gòu)房人按出資比例共同擁有產(chǎn)權(quán)，政府和受助者按規(guī)定共同申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，標(biāo)明房屋所有人為政府和受助購(gòu)房人以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府獲得住房的一部分產(chǎn)權(quán)，讓渡占用權(quán)和使用權(quán)。一般采取購(gòu)房者和政府分別持有7：3和5：5兩種比例結(jié)構(gòu)。共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)根據(jù)購(gòu)房出資比例享有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，若購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)償還完政府的購(gòu)房款，即可擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

2　共有產(chǎn)權(quán)模式的實(shí)踐運(yùn)作

在國(guó)外，英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)模式最為典型，英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)是政府對(duì)有一定的購(gòu)房能力，但又難以支付全部購(gòu)房開(kāi)支的群體所設(shè)計(jì)的一種分階段購(gòu)買(mǎi)住房的模式。為了幫助困難群體實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，英國(guó)政府于2006年推出了“新居者有其屋計(jì)劃”，其方式就是先購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，然后逐步購(gòu)買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)。這一模式在英國(guó)的成功運(yùn)作，讓共有產(chǎn)權(quán)房制度在世界范圍內(nèi)具有了一定的吸引力。在美國(guó)，政府為解決困難群體的住房問(wèn)題，于2009年正式宣布啟動(dòng)名為“居者有其屋”的第二代房屋援助計(jì)劃，推出共有產(chǎn)權(quán)房來(lái)圓中低收入家庭的住房夢(mèng)。在新加坡，政府通過(guò)公共住宅政策的實(shí)施，已經(jīng)較為有效地解決了本地區(qū)低收入群體的住房問(wèn)題。新加坡政府倡導(dǎo)和幫助沒(méi)有支付能力的家庭購(gòu)買(mǎi)公屋的使用權(quán)，并且根據(jù)家庭的承受力而制定豐富的政策，以此保障居民的住房。

篇3

（一）發(fā)展歷程

1.共有產(chǎn)權(quán)住房有共有產(chǎn)權(quán)（shared ownership）和共享權(quán)益（shared equity）兩種形式

英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房有兩種模式，一種是共有產(chǎn)權(quán)（shared ownership，以下簡(jiǎn)稱(chēng)SO），一種是共享權(quán)益（shared equity，以下簡(jiǎn)稱(chēng)SE）。這兩種模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均屬于中間住房（Intermediate tenures）。

2. 1980年代以來(lái)，多項(xiàng)低成本自有住房計(jì)劃涵蓋了共有產(chǎn)權(quán)住房

上世紀(jì)以來(lái)，英國(guó)住房自有率快速提升，逐步成為占主導(dǎo)地位的住房形式。隨著住房?jī)r(jià)格的不斷上升，人們擁有資產(chǎn)的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈。為了滿(mǎn)足無(wú)力在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房，但又不符合社會(huì)租賃住房的“夾心層”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有產(chǎn)權(quán)和共享權(quán)益住房是兩個(gè)重要類(lèi)型（見(jiàn)表1）。

共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）開(kāi)始于1980年代，共有權(quán)益住房（SE）開(kāi)始于1990年代。此后，多項(xiàng)低成本自有住房計(jì)劃均涵蓋了這兩種形式（見(jiàn)圖1）。

（二）發(fā)展規(guī)模

1.1990年代以來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房得到較快發(fā)展，但占住房總存量的比例仍不足1%

自90年代開(kāi)始，包含共有產(chǎn)權(quán)住房和共享權(quán)益住房的低成本自有住房新增供應(yīng)逐步增加。但在住房總存量中，共有產(chǎn)權(quán)住房仍不足1%。主要有兩個(gè)因素助推了共有產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量的增加。

2.購(gòu)房者條件的放寬助推了共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)模的擴(kuò)大

低成本住房計(jì)劃最初一直是面向公務(wù)員、教師、警察、護(hù)士、公交司機(jī)等中低收入的關(guān)鍵工作者（Key workers）。但后來(lái)，供應(yīng)對(duì)象擴(kuò)大為家庭年總收入6萬(wàn)英鎊及以下的首次購(gòu)房家庭，這是一個(gè)非常寬松的條件。如表3所示，6萬(wàn)英鎊超過(guò)了年平均家庭收入約4萬(wàn)英鎊的水平，基于相當(dāng)于較高收入家庭收入水平。

3.將提供可支付住房作為住宅項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)的前置條件助推了共有產(chǎn)權(quán)規(guī)模擴(kuò)大

共有產(chǎn)權(quán)住房的增加和英國(guó)規(guī)劃政策有很大關(guān)系。1990年開(kāi)始實(shí)施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第106章節(jié)（S106）以及相配套的《規(guī)劃通告》、《規(guī)劃政策指引》中規(guī)定，如果住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò)一定規(guī)模（這個(gè)規(guī)模是25戶(hù)或者1公傾，在倫敦內(nèi)城則是15戶(hù)或0.5公頃），開(kāi)發(fā)商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房?jī)r(jià)高、住房供需矛盾大的地方，這個(gè)要求更強(qiáng)烈。如果開(kāi)發(fā)商不這樣做，項(xiàng)目很難通過(guò)地方政府批準(zhǔn)。配建可支付住房成為住房項(xiàng)目規(guī)劃得到批準(zhǔn)的重點(diǎn)前置條件（Material considerations）。由于共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)買(mǎi)者收入要比社會(huì)住房住戶(hù)高，為了使項(xiàng)目更好銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商更愿意配建共有產(chǎn)權(quán)住房。在英格蘭，S106條款下的共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。

（三）兩種模式的運(yùn)作機(jī)制比較

1.運(yùn)作機(jī)制不同，本質(zhì)相同

共有產(chǎn)權(quán)住房（SO）是購(gòu)房者先購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)值的部分份額，一般在25%-75%之間，購(gòu)買(mǎi)部分購(gòu)房者可以應(yīng)用傳統(tǒng)抵押貸款。剩下的部分由住房協(xié)會(huì)購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房者需要給住房協(xié)會(huì)支付租金，租金水平是比市場(chǎng)租金低的優(yōu)惠租金。也就是說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的部分，是享受了政府的租金補(bǔ)貼的。隨著購(gòu)房人支付能力的提高，購(gòu)房人可以逐步購(gòu)買(mǎi)剩余份額，直至獲得全部產(chǎn)權(quán)。所購(gòu)住房可以是住房協(xié)會(huì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、持有的住房，也可以是在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的住房。

共享權(quán)益住房（SE）是購(gòu)房者應(yīng)用自有資金和傳統(tǒng)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)一部分產(chǎn)權(quán)，一般在20%-50%之間，剩下的部分通過(guò)權(quán)益貸款購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)房者直接取得了房屋全部產(chǎn)權(quán)。權(quán)益貸款可以是住房協(xié)會(huì)、政府、開(kāi)發(fā)商或者私人金融機(jī)構(gòu)提供，也可以是幾方聯(lián)合提供。權(quán)益貸款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息隨時(shí)間增加而增長(zhǎng)。一般在出售房屋時(shí)，要?dú)w還權(quán)益貸款本金并支付房屋增值收益。購(gòu)房者一般是在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房。

兩種共有產(chǎn)權(quán)模式運(yùn)行機(jī)制不同，但本質(zhì)是相同的，都體現(xiàn)為“共享資產(chǎn)增值收益，共擔(dān)資產(chǎn)縮水損失”。不同的是，分享權(quán)益的依據(jù)一種是共有產(chǎn)權(quán)契約，一種是權(quán)益貸款合同契約。

2. SE比SO的靈活度大

由于SE的購(gòu)買(mǎi)者直接取得了全產(chǎn)權(quán)，然后通過(guò)權(quán)益貸款合同分享資產(chǎn)增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，處理起來(lái)法律關(guān)系更加明晰。此外，權(quán)益貸款的提供者不僅僅限于政府、住房協(xié)會(huì)，還可以是市場(chǎng)主體。SE靈活運(yùn)用了市場(chǎng)機(jī)制，充分發(fā)揮了市場(chǎng)的作用。

3. SO基本采取了封閉運(yùn)行模式

SO的購(gòu)房者取得完全產(chǎn)權(quán)后，如果要出售住房，住房協(xié)會(huì)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。未取得完全產(chǎn)權(quán)時(shí)，如果要轉(zhuǎn)讓?zhuān)仓荒茉谧》繀f(xié)會(huì)指定的有資格的購(gòu)房人中間轉(zhuǎn)讓。因此，SO基本采取了封閉運(yùn)行的模式。同時(shí)，SO通常是土地批租物業(yè)（Leasehold property），也就是說(shuō)，達(dá)到一定年限，房屋所占土地所有權(quán)仍歸住房協(xié)會(huì)所有。這種模式保證了保障房源的不流失。

（四）兩種模式的購(gòu)房者特征比較

選擇SO和SE同時(shí)應(yīng)用，并且制度設(shè)計(jì)變動(dòng)不大的時(shí)期（2000.4-2005.3）進(jìn)行比較。圖3是這段時(shí)間兩種住房的發(fā)展規(guī)模。

1. SO的購(gòu)買(mǎi)者年青人多、單身多，SE的購(gòu)買(mǎi)者年齡稍大，結(jié)婚成家的多，SE購(gòu)買(mǎi)者收入略高于SO

SO的購(gòu)買(mǎi)者年齡在30歲以下的占46%，SE為35%，30-49歲之間的SO為47%，SE為60%，對(duì)比而言，SO的購(gòu)買(mǎi)者年青人多。從家庭類(lèi)型看，SO單身購(gòu)買(mǎi)者顯著較高，占40%，SE購(gòu)買(mǎi)者家庭型居多。從購(gòu)買(mǎi)者收入來(lái)看，大多集中在15000-45000英鎊之間，SE的購(gòu)買(mǎi)者收入略高于SO。

2. SO的購(gòu)買(mǎi)者多來(lái)自于“臨時(shí)居所”和私人租賃部門(mén)，SE的購(gòu)買(mǎi)者多來(lái)自于社會(huì)租賃住房部門(mén)和私人租賃部門(mén)

共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“臨時(shí)居所”、私人租賃住房以及社會(huì)租賃住房。 SO來(lái)自于“臨時(shí)居所”、私人租賃的居多，SE來(lái)自于私人租賃、住房協(xié)會(huì)租賃的居多。

3. SE購(gòu)買(mǎi)者所購(gòu)房屋比SO稍大，房?jī)r(jià)壓力小的地區(qū)更為突出

倫敦所在的南部地區(qū)是英國(guó)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，北部地區(qū)是房?jī)r(jià)相對(duì)較低的地區(qū)。從兩個(gè)地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)者看，SE購(gòu)買(mǎi)者所購(gòu)房屋比SO稍大。在倫敦，SE購(gòu)買(mǎi)平房的比例占到71%，SO為50%；北部地區(qū)更突出，SE購(gòu)買(mǎi)平房的比例占95%，SO為62%。從臥室數(shù)量也可以得到同樣的結(jié)論，在倫敦，55%的SO購(gòu)買(mǎi)2個(gè)臥室的住房，而50%的SE購(gòu)買(mǎi)3個(gè)臥室的住房。在北部地區(qū)，48%的SO購(gòu)買(mǎi)2個(gè)臥室的住房，而63%的SE購(gòu)買(mǎi)3個(gè)臥室的住房。

4. SE和SO購(gòu)買(mǎi)者都傾向購(gòu)買(mǎi)距離工作地點(diǎn)近的住房，SE傾向更強(qiáng)些

共有產(chǎn)權(quán)住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，購(gòu)買(mǎi)者都傾向于選擇距離工作地點(diǎn)更近的住房。SE的購(gòu)買(mǎi)者的傾向性比SO更強(qiáng)些。

5. SO和SE不是市場(chǎng)上價(jià)格最低的住房，SO比SE價(jià)格還要稍高

通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格與首次購(gòu)房家庭購(gòu)買(mǎi)的住房?jī)r(jià)格對(duì)比發(fā)現(xiàn)，SO和SE的價(jià)格比首次購(gòu)房者所購(gòu)住房?jī)r(jià)格高。原因是首次購(gòu)房者不一定買(mǎi)離中心城區(qū)特別近的住房，因此，即使是通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)房，住房?jī)r(jià)格不見(jiàn)得高。而共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者傾向選擇離工作地點(diǎn)近的住房，因此，即使是通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格也不見(jiàn)得低。通過(guò)對(duì)比，SO的購(gòu)房者所購(gòu)房屋價(jià)格比SE要高些。

6. SO購(gòu)房者比SE購(gòu)房者的房?jī)r(jià)收入比高

由于共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)者所購(gòu)住房?jī)r(jià)格相對(duì)較高，而收入比首次購(gòu)房家庭要低，因此，房?jī)r(jià)收入比高。SO為5.5，SE為4.5，而首次購(gòu)房者僅為2.7。

7. SO購(gòu)房者比SE購(gòu)房者承受的住房成本高

每月的住房成本包括按月歸還的抵押貸款、房租、權(quán)益貸款費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO為32.5%，SE為26.3，而首次購(gòu)房者僅為13.8%。

（五）正反兩方的意見(jiàn)

1.贊成方認(rèn)為：共有產(chǎn)權(quán)房幫助“夾心層”實(shí)現(xiàn)住房自有，增加了社會(huì)租賃住房供應(yīng)量，還有助于社區(qū)融合發(fā)展

一是，幫助公務(wù)員、教師、警察、護(hù)士、公交司機(jī)等關(guān)鍵工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人實(shí)現(xiàn)了住房自有的夢(mèng)想，讓這些家庭也有權(quán)享受資產(chǎn)增值。并且，相對(duì)于私人租賃市場(chǎng)，這種居住方式更加穩(wěn)定、體面、有保障。

二是，使住房協(xié)會(huì)在較少的政府補(bǔ)貼下，可以建造更多的社會(huì)住房，解決更多家庭的住房問(wèn)題。

三是，有助于社區(qū)融合發(fā)展。在高收入階層社區(qū)里有共有產(chǎn)權(quán)房，或者在社會(huì)租賃房社區(qū)里有共有產(chǎn)權(quán)住戶(hù)，均有利于發(fā)展混合社區(qū)，減少低收入階層的過(guò)度集中。

四是，增加住房總的供應(yīng)量，以及空出更多的社會(huì)租賃住房投入使用，減少社會(huì)租賃房排隊(duì)人數(shù)。如果這類(lèi)住房供應(yīng)量不斷增加，很可能會(huì)影響房?jī)r(jià)。

2.反對(duì)方認(rèn)為：政府財(cái)政補(bǔ)貼應(yīng)該用于住房最困難家庭，而不是滿(mǎn)足住房自有

一是，共有產(chǎn)權(quán)住房是滿(mǎn)足一部分“夾心層”的住房需求，他們往往不是住房最困難的家庭。政府拿出這么多或明或暗的補(bǔ)貼幫助這些家庭不是最有價(jià)值的。政府補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足社會(huì)租賃住房需求。當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境下，政府可支付住房補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)集中提供給可負(fù)擔(dān)的租賃住房，而不是滿(mǎn)足住房自有需求。

二是，如果共有產(chǎn)權(quán)住房是住房協(xié)會(huì)建造，出售是為了回籠資金，增加資金流動(dòng)性，以便建造更多的社會(huì)住房，這是可以理解的。但如果僅僅是花了政府的補(bǔ)貼，幫助部分家庭從公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房，這是政府資金的一種流失。

三是，共有產(chǎn)權(quán)住房在各種住房形式中所占比例非常小，并且沒(méi)有廣泛應(yīng)用，也沒(méi)有顯著提升住房自有率，也沒(méi)有顯著降低房?jī)r(jià)。這種住房形式雖然沒(méi)有過(guò)多的壞處，但大多數(shù)情況下，只是一個(gè)政治噱頭。因?yàn)?，社?huì)住房輪候名單上排隊(duì)的家庭依然有增無(wú)減。

四是，對(duì)于參與共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃的家庭，由于其收入水平不高，他們欠債、拖欠、房屋收回的風(fēng)險(xiǎn)都很大，抵押貸款往往不愿涉及這一領(lǐng)域。

五是，共有產(chǎn)權(quán)住房滿(mǎn)足了一部分“夾心層”的住房自有愿望，但這部分人是收入水平相對(duì)較高的家庭，有一部分家庭根本連最便宜的共有產(chǎn)權(quán)住房也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，也不符合社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)，又形成了新的“夾心層”。這些“夾心層”應(yīng)該通過(guò)私人租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。因此，提高私人租賃市場(chǎng)住房環(huán)境，保護(hù)租房者利益是當(dāng)務(wù)之急?；蛘撸绻欢ㄒl(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，還可以通過(guò)中間租賃住房（Intermediate rent）、先租后買(mǎi)（Rent to HomeBuy Schemes）的方式來(lái)滿(mǎn)足這部分“夾心層”的需求。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房是解決“夾心層”住房問(wèn)題的一種制度選擇

共有產(chǎn)權(quán)住房是解決“夾心層”住房問(wèn)題的一種途徑。這部分“夾心層”無(wú)力從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房，也不符合社會(huì)租賃住房的條件。這些家庭的成員或部分成員都是有工作的，他們有些是關(guān)鍵工作者，有些是工資水平相對(duì)較低工作者。共有產(chǎn)權(quán)住房制度可以滿(mǎn)足這部分家庭擁有自有住房的需求，讓他們有機(jī)會(huì)分享資產(chǎn)增值的收益。

（二）發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的同時(shí)，不能放松公共租賃住房發(fā)展

在各國(guó)的住房制度安排中，與住房自有、私人租賃、社會(huì)租賃相比，共有產(chǎn)權(quán)形式均是“小眾”。比如，2011年的英國(guó)，住房自有率為65.3%，社會(huì)租賃住房占17.3%，市場(chǎng)租賃住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有產(chǎn)權(quán)住房是滿(mǎn)足有部分支付能力的家庭逐步獲得住房產(chǎn)權(quán)的制度安排，過(guò)低收入的家庭是無(wú)力進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)住房的。因此，在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，決不能放松租賃型保障房發(fā)展。

（三）需要設(shè)計(jì)共有產(chǎn)權(quán)住房與公共租賃住房相互轉(zhuǎn)化機(jī)制

從英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)驗(yàn)可以看出，是否購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房，以及購(gòu)買(mǎi)什么位置、什么價(jià)格、什么戶(hù)型的房子，購(gòu)房者有自己的選擇。當(dāng)由政府建設(shè)、分配共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，需要注重與實(shí)際需求的匹配度。距離過(guò)遠(yuǎn)、房型過(guò)小或者其他不可預(yù)料的原因，都很可能造成空置。因此，需要設(shè)計(jì)共有產(chǎn)權(quán)住房與公共租賃住房的轉(zhuǎn)換、銜接機(jī)制。如果共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售不出去，可以轉(zhuǎn)為公共租賃住房。同樣，公共租賃住房在滿(mǎn)足某些條件時(shí)，也可以轉(zhuǎn)換成共有產(chǎn)權(quán)住房。

（四）政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的政策支持可以是多種形式

不論購(gòu)房者是和政府共有產(chǎn)權(quán)、還是和住房協(xié)會(huì)共有產(chǎn)權(quán)、或者由政府引導(dǎo)和開(kāi)發(fā)企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有政府的政策支持，是不可能做到的。這種政策支持體現(xiàn)在政府的租金補(bǔ)貼（如SO住房協(xié)會(huì)持有的低租金部分）、權(quán)益貸款的利息補(bǔ)貼、以及規(guī)劃管制（開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)配建可支付住房）等。因此，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，政府的政策支持可以有多種形式。

篇4

公有住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，公有住房有公有住房使用證，這是由產(chǎn)權(quán)單位發(fā)放的，證明持證人擁有合法使用權(quán)的一種權(quán)利證書(shū)，但這不是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。公有住房在原則上銷(xiāo)售后成為了私有財(cái)產(chǎn)，可以自由處分，但無(wú)法辦理房產(chǎn)證。公有住房是國(guó)有住宅，公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。一般個(gè)人只有承租權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，因此，不能用公有住房使用證去辦理產(chǎn)權(quán)證的。

但是在現(xiàn)實(shí)中由于很多已購(gòu)公有住房是通過(guò)福利和改革受益的結(jié)果，所以在目前各地對(duì)已購(gòu)公有住房的銷(xiāo)售還有一定的限制。公有住房無(wú)法辦理房產(chǎn)證。房產(chǎn)共有人不可以單獨(dú)辦房產(chǎn)證；房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇5

2、在購(gòu)房前必須協(xié)商一致，確定購(gòu)房人、職級(jí)人、工齡人，簽訂《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》并由單位出具《工齡證明》和《職級(jí)證明》。

3、售房單位根據(jù)購(gòu)房人所提供的文字資料及相關(guān)政策規(guī)定，核準(zhǔn)后把相關(guān)信息輸入電腦，計(jì)算出購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)購(gòu)房人確認(rèn)和選擇付款方式后，由售房單位與購(gòu)房人簽訂《公有住房出售合同》并由購(gòu)房人支付定金。

4、購(gòu)房人在合同規(guī)定時(shí)限內(nèi)，持《購(gòu)買(mǎi)公有住房付款憑證》和現(xiàn)金到售房單位的開(kāi)戶(hù)行建行付款。

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中圖分類(lèi)號(hào)：X564 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2014）17-0124-01

建筑工程在所有工程施工中一直是危險(xiǎn)系數(shù)較高的項(xiàng)目建設(shè)，其生產(chǎn)管理的安全有效直接影響著整個(gè)工程施工，關(guān)系到社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展。雖然在一些安全法律的規(guī)范之下，我國(guó)建筑業(yè)安全管理機(jī)制得到了一些改善，但在一定程度上還存在很多安全隱患。

一、建筑工程安全生產(chǎn)管理的影響因素

（一）對(duì)安全生產(chǎn)管理的認(rèn)識(shí)不足

安全生產(chǎn)關(guān)系到國(guó)家甚至是整個(gè)工程建設(shè)的根本利益，建筑生產(chǎn)過(guò)程的危險(xiǎn)性要求施工人員在施工中正確認(rèn)識(shí)到施工安全的重要性。政府部門(mén)和施工管理著對(duì)施工安全的影響尤為重要，但在一些工程施工中，部分政府部門(mén)和施工管理機(jī)構(gòu)對(duì)施工中安全生產(chǎn)認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)能盡到對(duì)廣大人民的生命財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)的義務(wù)，對(duì)安全生產(chǎn)管理不能?chē)?yán)格要求和緊抓，有些管理者對(duì)安全檢查只是隨便應(yīng)付，沒(méi)有將安全生產(chǎn)工作進(jìn)行落實(shí)，從而導(dǎo)致安全隱患出現(xiàn)，安全事故頻發(fā)。

（二）生產(chǎn)設(shè)備相對(duì)落后

在許多工程建設(shè)中，管理人員相對(duì)重視管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程做相應(yīng)的安全檢查，但是從整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)來(lái)看，安全檢查程序只是眾多管理方法中的一種，不能從根本上消除安全隱患。相應(yīng)的管理設(shè)備的檢查是安全生產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，管理人員對(duì)設(shè)備的檢查不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在設(shè)備運(yùn)行或是投入生產(chǎn)階段，沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行全面檢查，致使很多設(shè)備存在安全隱患。在購(gòu)買(mǎi)設(shè)備時(shí)，工程財(cái)務(wù)管理人員或是總管理人員為減少工程成本，進(jìn)而將目標(biāo)著眼于設(shè)備購(gòu)買(mǎi)上，用較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一些比較陳舊的設(shè)備或是功能相對(duì)較少的設(shè)備，雖然在一定程度上減少了施工成本，但會(huì)造成施工不順利，設(shè)備功能不健全會(huì)使得施工不能正常進(jìn)行。在施工中會(huì)造成工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，影響整個(gè)工程的進(jìn)度。

（三）監(jiān)管制度不夠健全

在建筑工程的施工中，由于施工人員緊缺，管理者對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的管理任務(wù)分配不夠明確，導(dǎo)致施工中不能有效進(jìn)行監(jiān)督，不少領(lǐng)域存在著監(jiān)管漏洞，不能對(duì)整個(gè)工程實(shí)施統(tǒng)一的管理。在監(jiān)督檢查中，管理形式相對(duì)單一，覆蓋面積較少，龐大的施工體系和稀少的施工檢查人員形成管理上的矛盾體，監(jiān)督檢查往往不能做到有效全面。

二、對(duì)影響工程安全因素實(shí)施的解決方案

（一）加強(qiáng)安全生產(chǎn)的教育培訓(xùn)

1、為了能夠使施工人員深入了解施工中的安全隱患，加強(qiáng)對(duì)施工人員進(jìn)行安全意識(shí)教育培訓(xùn)是必不可少的。施工單位應(yīng)該定期對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育知識(shí)的普及，對(duì)工程管理人員也要進(jìn)行定期培訓(xùn)，促使他們學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，從而提高他們的安全生產(chǎn)管理水平，提高施工人員的安全防范意識(shí)，確保其在施工中對(duì)各項(xiàng)設(shè)備進(jìn)行合理操作，可以不斷提高其安全生產(chǎn)素質(zhì)，使施工人員和管理人員更夠更好的掌握安全生產(chǎn)方面的理論知識(shí)，從而減少安全事故的發(fā)生。政府部門(mén)和施工管理機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格緊抓施工安全，從整體利益出發(fā)，做到對(duì)整個(gè)施工單位人員的生命負(fù)責(zé)。

2、在施工中，可以實(shí)行獎(jiǎng)懲控制的管理方式，對(duì)一些嚴(yán)格違紀(jì)違法的施工人員進(jìn)行處罰，可以不同程度的約束他們的一些違紀(jì)行為，對(duì)施工中表現(xiàn)積極的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，有利于提高他們的工作積極性，也可以為其他員工樹(shù)立榜樣，使得整體人員的素質(zhì)全面提高，

（二）改善生產(chǎn)設(shè)備

設(shè)備是生產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一套先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備對(duì)整個(gè)生產(chǎn)作用重大。所以在引進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備的過(guò)程中，要注意對(duì)設(shè)備的完好程度進(jìn)行檢查，對(duì)設(shè)備的功能也要進(jìn)行仔細(xì)檢查，確保設(shè)備在施工中功能齊全。在資金允許的前提下可以引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，即能方便施工人員的操作，又能使得整個(gè)工程運(yùn)作快速，加快工程進(jìn)度的同時(shí)還可以保障工程的質(zhì)量，可以從根本上解決設(shè)備陳舊引起的施工障礙，減少不必要的修改環(huán)節(jié)和設(shè)備檢查環(huán)節(jié)。

（三）建立全面的監(jiān)督機(jī)制

1、可以根據(jù)工程規(guī)模的大小，建立一個(gè)相對(duì)系統(tǒng)、完善的監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，對(duì)生產(chǎn)中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的安全檢查。對(duì)分布不同區(qū)域的建筑隊(duì)設(shè)立安全監(jiān)督檢查小組，對(duì)整個(gè)施工環(huán)節(jié)實(shí)行緊跟式的檢查。為了確保工程能夠更好的管理，需要建立社會(huì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)各個(gè)建設(shè)單位進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格要求施工單位在注重質(zhì)量、資金投入和加快工程進(jìn)度的同時(shí)加大對(duì)人員安全的管理和保護(hù)措施。對(duì)工程財(cái)務(wù)方面也要加強(qiáng)管理，防止一些人員對(duì)工程資金進(jìn)行挖空和運(yùn)轉(zhuǎn)，避免為節(jié)約資金而購(gòu)買(mǎi)陳舊設(shè)備帶來(lái)的施工阻礙，促進(jìn)所有人員進(jìn)行文明施工。對(duì)各個(gè)管理環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行落實(shí)，確保所有人員都能各盡其能，各司其職。

2、隨著科技的發(fā)展，信息化的監(jiān)督體系在工程施工中也應(yīng)用相對(duì)廣泛，可以利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的合理配置，對(duì)全場(chǎng)施工過(guò)程實(shí)施信息化監(jiān)視，通過(guò)建立一個(gè)總的監(jiān)督網(wǎng)點(diǎn)，將所有各個(gè)分點(diǎn)的信息進(jìn)行匯集，不但能使管理者全面了解施工進(jìn)程，也方便控制整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)的具體施工，可以節(jié)省人力、財(cái)力和物力，做到全面系統(tǒng)監(jiān)督檢查。

結(jié)束語(yǔ)

在施工中，要做到安全生產(chǎn)，就要遵循國(guó)家施工建設(shè)安全生產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，企業(yè)管理者也要抓緊對(duì)施工安全的管理體系的建設(shè)，施工人員在施工過(guò)程中必須遵守企業(yè)安全管理制度，在設(shè)備操作中做到合理操作。不僅如此，還要建立監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保整個(gè)施工環(huán)節(jié)有序進(jìn)行，保障整個(gè)工程的安全，提高工程施工質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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一、關(guān)于直管公有住房?jī)羰鄯靠顨w集和支用

（一）開(kāi)設(shè)專(zhuān)用帳戶(hù)

各區(qū)縣房地集團(tuán)公司應(yīng)在直管公有住房出售前到當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)建設(shè)銀行上海市分行所屬區(qū)縣支行開(kāi)設(shè)公有住房?jī)羰鄯靠顚?zhuān)用賬戶(hù)，專(zhuān)門(mén)用于核算直管公有住房?jī)羰鄯靠畹臍w集和支用。

（二）歸集憑證使用

直管公有住房?jī)羰鄯靠顨w集憑證使用《中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部個(gè)人購(gòu)房交款憑證》。

（三）支用辦法

1.直管公有住房?jī)羰鄯靠顚?zhuān)用帳戶(hù)支用或劃款，使用銀行貸記憑證。

2.支用或劃轉(zhuǎn)款項(xiàng)時(shí)，需提供有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意的審批表；審批表作支用、劃轉(zhuǎn)憑證附件（有關(guān)審批程序、手續(xù)由市另行規(guī)定）。

（四）專(zhuān)用帳戶(hù)對(duì)帳方式

1.各售房單位應(yīng)于購(gòu)房人交款前將有關(guān)業(yè)主購(gòu)房信息盤(pán)片交建設(shè)銀行收款行專(zhuān)柜，建設(shè)銀行收款行在收妥凈售房款后按月和區(qū)縣房地集團(tuán)公司進(jìn)行核對(duì)。

2.建設(shè)銀行收款行在收妥購(gòu)房款當(dāng)日填制《個(gè)人購(gòu)房交款憑證匯總表》并將回執(zhí)聯(lián)交售房單位核對(duì)后收回。

3.建設(shè)銀行收款行按月將核對(duì)正確的購(gòu)房業(yè)主信息返回給售房單位復(fù)查，同時(shí)報(bào)市分行房地產(chǎn)信貸部。

（五）其他事項(xiàng)

1.各區(qū)縣房地集團(tuán)公司是負(fù)責(zé)凈售房款的歸集和支用的專(zhuān)職部門(mén)；建設(shè)銀行各區(qū)縣支行業(yè)務(wù)二科（房地產(chǎn)信貸科）是辦理售房資金歸集和支用的專(zhuān)職科室，都應(yīng)積極做好凈售房款的收支對(duì)帳及購(gòu)房業(yè)主信息核對(duì)等管理工作。

2.公有住房出售后的三項(xiàng)維修基金存儲(chǔ)及支用仍按現(xiàn)行辦法實(shí)施。

3.凈售房款管理部門(mén)應(yīng)將歸集和支用情況按季統(tǒng)計(jì)報(bào)市房改辦。

二、關(guān)于出售投資單位公有住房?jī)羰鄯靠顨w集和支用

（一）開(kāi)設(shè)專(zhuān)用帳戶(hù)

1.各區(qū)縣房地局按照直管公有住房的開(kāi)戶(hù)規(guī)定開(kāi)設(shè)出售投資單位公有住房?jī)羰鄯靠顚?zhuān)用帳戶(hù)。帳戶(hù)開(kāi)設(shè)后專(zhuān)門(mén)用于核算出售投資單位公有住房?jī)羰鄯靠畹臍w集和支用。

2.各區(qū)縣房地局應(yīng)按幢、按室號(hào)設(shè)置明細(xì)賬，逐一記載凈售房款歸集和支用情況。

（二）歸集憑證使用

出售投資單位歸集憑證使用《中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部個(gè)人購(gòu)房交款憑證》。

（三）支用辦法

1.出售投資單位公有住房?jī)羰鄯靠顚?zhuān)用帳戶(hù)支用或劃款使用銀行貸記憑證。

2.各區(qū)縣房地局和各收款行應(yīng)按規(guī)定在凈售房款中支用和撥付有關(guān)費(fèi)用。

3.投資單位按規(guī)定支用或劃轉(zhuǎn)款項(xiàng)前，各區(qū)縣房地局應(yīng)向投資單位提交每戶(hù)業(yè)主明細(xì)信息清冊(cè)，辦理凈售房款的余額確認(rèn)手續(xù)。

4.投資單位支用和劃轉(zhuǎn)款項(xiàng)時(shí)，需提供《出售投資單位公有住房確認(rèn)書(shū)》和區(qū)縣房地局的劃款通知書(shū)。

（四）專(zhuān)用帳戶(hù)對(duì)帳方式

按照直管公有住房出售的對(duì)帳方式。

（五）其他事項(xiàng)

1.個(gè)人購(gòu)房交款憑證一售房單位留存聯(lián)，在收款后交區(qū)縣房地局，清算時(shí)，區(qū)縣房地局一并提交投資單位。

2.各區(qū)縣房地局是負(fù)責(zé)凈售房款的歸集和支用的專(zhuān)職部門(mén)；建設(shè)銀行各區(qū)縣支行業(yè)務(wù)二科（房地產(chǎn)信貸科）是辦理售房資金歸集和支用的專(zhuān)職科室，都應(yīng)積極做好凈售房款的收支對(duì)帳及購(gòu)房業(yè)主信息核對(duì)等管理工作。

3.公有住房出售后的三項(xiàng)維修基金存儲(chǔ)及支用仍按現(xiàn)行辦法實(shí)施。

4.凈售房款管理部門(mén)應(yīng)將歸集和支用情況按季統(tǒng)計(jì)報(bào)市房改辦。

三、關(guān)于使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金歸集和支用

（一）開(kāi)設(shè)專(zhuān)用帳戶(hù)

各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心在使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金歸集前，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代碼等資料在當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)建設(shè)銀行上海市分行所屬區(qū)縣支行開(kāi)設(shè)維修基金歸集專(zhuān)用帳戶(hù)，專(zhuān)門(mén)用于使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金的歸集和劃轉(zhuǎn)。

（二）歸集憑證使用

使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金歸集，使用《中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部個(gè)人購(gòu)房交款（收款）憑證》。

（三）劃轉(zhuǎn)方式

1.使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金存儲(chǔ)及支用按現(xiàn)行辦法實(shí)施。

2.收款行將審核后的使用權(quán)房屋變更為產(chǎn)權(quán)房的維修基金歸集資料送各區(qū)縣房產(chǎn)交易中心核準(zhǔn)。

3.業(yè)主委員會(huì)開(kāi)戶(hù)時(shí)，憑各區(qū)縣房產(chǎn)交易中心貸記憑證，將維修基金從專(zhuān)用帳戶(hù)劃至業(yè)主委員會(huì)帳戶(hù)。

（四）專(zhuān)用帳戶(hù)對(duì)帳方式

按照直管公有住房出售的對(duì)帳方式

    （五）其他事項(xiàng)

1.各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心是負(fù)責(zé)使用權(quán)房屋變更為產(chǎn)權(quán)房維修基金的歸集和劃轉(zhuǎn)的專(zhuān)職部門(mén)；建設(shè)銀行各區(qū)縣支行業(yè)務(wù)二科（房地產(chǎn)信貸科）是辦理使用權(quán)房屋變更為產(chǎn)權(quán)房維修基金歸集和劃轉(zhuǎn)的專(zhuān)職科室，都應(yīng)積極做好凈售房款的收支對(duì)帳及購(gòu)房業(yè)主信息核對(duì)等管理工作。

篇8

一、案例概況

1.淮安模式簡(jiǎn)介

所謂共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房,是指以出讓方式取得經(jīng)濟(jì)適用住房用地,總價(jià)格參照普通商品住房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)(一般低于同期、同區(qū)段普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的5-10%),購(gòu)房人實(shí)際出資額與房?jī)r(jià)總額的差價(jià)顯化為政府出資,購(gòu)房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán),具有保障性質(zhì)的政策性住房。

共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房,由政府提供政策優(yōu)惠,限定套型面積,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),通過(guò)政府產(chǎn)權(quán)分?jǐn)傎?gòu)房人出資負(fù)擔(dān),面向城市中低收入住房困難家庭提供住房保障,變經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房雙軌制為普通商品住房單軌制。

具體說(shuō)來(lái),淮安的共有產(chǎn)權(quán)住房制度包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容:

(1) 共有產(chǎn)權(quán)房的對(duì)象

淮安市共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房人的收入標(biāo)準(zhǔn),以總?cè)丝?0%來(lái)劃定最低收入標(biāo)準(zhǔn),定位人均700元每月(2007年,2009年調(diào)整為800元)。由此可見(jiàn),其主要針對(duì)中低收入家庭。

(2) 共有產(chǎn)權(quán)房的用地取得、建設(shè)及價(jià)格構(gòu)成

共有產(chǎn)權(quán)房的用地通過(guò)“招拍掛”的方式競(jìng)價(jià)公開(kāi)出讓;由開(kāi)發(fā)商按照政府標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),提倡與商品房混搭建設(shè);價(jià)格構(gòu)成與普通商品房一樣,包括土地出讓金及各種稅費(fèi)。

(3) 共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)及產(chǎn)權(quán)分配

根據(jù)購(gòu)房者的收入情況,目前淮安實(shí)行政府與家庭按3:7或5:5的比例出資從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房;同時(shí),政府按出資份額享有相應(yīng)產(chǎn)權(quán),并在權(quán)證上進(jìn)行登記。政府將自己產(chǎn)權(quán)部分的占用權(quán)和使用權(quán)無(wú)償讓渡給購(gòu)房者,保留退出時(shí)的收益權(quán)和處置權(quán)。

(4) 共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入機(jī)制

淮安的共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入采用申報(bào)和三級(jí)審核制,及購(gòu)房者先向街道申請(qǐng)購(gòu)房,又接到審核公示后提交區(qū)住房保障部門(mén)、市住房保障部門(mén)審核并公示。

在審批過(guò)程中,放棄全國(guó)普遍采用的“輪候制”,采用逐級(jí)提高的“門(mén)檻制”,及先滿(mǎn)足特殊困難群體,再以情況逐步放寬。

2.淮安模式試點(diǎn)現(xiàn)狀

自2007年淮安市出臺(tái)《淮安市市區(qū)保障性住房建設(shè)供應(yīng)管理辦法》以來(lái),在試點(diǎn)的兩年間,將申購(gòu)條件由2007年末、2008年的家庭月人均收入700元/月,家庭人均住房建筑面積低于16平方米,調(diào)整為2009年人均月收入800元/月。

2010年,申購(gòu)條件進(jìn)一步放寬為家庭人均月收入1000-1200元/月,已建成交付房源60套,在建房源1600套,將動(dòng)工房源250套,半年內(nèi)開(kāi)工房源3900套。

二、淮安模式的創(chuàng)新特點(diǎn)及現(xiàn)實(shí)意義

1.共有產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的比較

共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)濟(jì)適用房的本質(zhì)都含有保障性和商品性的雙重屬性,但二者有有著很大的區(qū)別,與現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房相比,共有產(chǎn)權(quán)住房的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1) 改變了土地取得方式。土地取得方式從行政劃撥改變?yōu)椤罢信膾臁惫_(kāi)競(jìng)價(jià);

(2)改變了房屋建設(shè)方式。房屋建設(shè)有政府組織建設(shè)、政府購(gòu)買(mǎi)方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌?chǎng)的方式組織開(kāi)發(fā)商建設(shè),政府僅在建筑面積等方面作出要求和限制;

(3) 改變了房屋價(jià)格組成。房屋的定價(jià)又不完全向完全轉(zhuǎn)化,與普通商品房一樣,將土地出讓金、稅費(fèi)計(jì)入成本;

(4) 改變了房源供應(yīng)方式。房源的供應(yīng)由集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榕c商品房類(lèi)似的分散建設(shè);

(5) 改變了政府補(bǔ)貼方式。政府的補(bǔ)貼方式更為靈活,由單一的免除土地出讓金并且稅費(fèi)減半轉(zhuǎn)變?yōu)榭筛鶕?jù)購(gòu)房者情況選擇的不同出資比例;由“磚頭補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭祟^補(bǔ)貼”,由財(cái)稅補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)貼;

(6) 改變了房屋交易方式。房屋退出時(shí)的交易方式由購(gòu)房者單方面決策轉(zhuǎn)變?yōu)檎怨灿挟a(chǎn)權(quán)人的身份參與決策,分享處置權(quán)和收益權(quán)。

綜上所述,共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)濟(jì)適用房相比的創(chuàng)新實(shí)質(zhì),就是“堅(jiān)持共有財(cái)政原則,遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則,建立‘政府與個(gè)人按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房制度’”,實(shí)現(xiàn)將政府財(cái)政性支出轉(zhuǎn)化為兼顧公平的投資,在保持經(jīng)濟(jì)適用房保障性的同時(shí)降低“計(jì)劃”對(duì)其商品性帶來(lái)的扭曲。

2.淮安共有產(chǎn)權(quán)住房創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)意義

(1) 有利于壓縮套利者牟利空間,以退出機(jī)制反制“入口”機(jī)制。

經(jīng)濟(jì)適用房的牟利空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)房由于將政府隱性的產(chǎn)權(quán)顯性化,從退出入手,壓縮了套利者的利潤(rùn)空間。加上共有產(chǎn)權(quán)住房的審批機(jī)制更加嚴(yán)格,在成本和收益的權(quán)衡比較之下,一部分套利者退出。

這一點(diǎn)在淮安是的試點(diǎn)運(yùn)行中也有所證實(shí)?；窗彩蟹抗芫志珠L(zhǎng)邵明表示,在共有產(chǎn)權(quán)住房正式向非拆遷安置戶(hù)開(kāi)放后,申購(gòu)者的數(shù)量明顯下降,甚至出現(xiàn)了“房等人”的局面。

另外,若購(gòu)房者相依明顯低于市價(jià)的價(jià)格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手給利益相關(guān)人后牟利,由于政府是房產(chǎn)的共同共有人,依照物權(quán)法的規(guī)定,共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),共同共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此,可以杜絕這種行為。

(2) 有利于減少逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房體制中,由于政府與申購(gòu)者之間總是存在著信息的不對(duì)稱(chēng)性,逆向選擇嚴(yán)重,不乏有“裝窮者”住進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房,而真正的補(bǔ)貼對(duì)象卻沒(méi)有能力獲得補(bǔ)貼。共有產(chǎn)權(quán)房仍然存在著逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn),但由于政府擁有住房的部分產(chǎn)權(quán),當(dāng)發(fā)現(xiàn)“裝窮者”時(shí),政府可立即向其收取市場(chǎng)租金甚至懲罰性租金。另外,對(duì)購(gòu)房者的道德風(fēng)險(xiǎn),如掠奪性的使用、不加以必要維護(hù)等,可在共有產(chǎn)權(quán)住房政策中規(guī)定不管購(gòu)房人所占產(chǎn)權(quán)比例為多少,維護(hù)費(fèi)用全部由購(gòu)房者承擔(dān),這與購(gòu)房著享受全部的使用權(quán)是權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的。

(3) 有利于減少尋租。

經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的一個(gè)影響是造成了住房?jī)r(jià)格的雙軌制:

①商品房建設(shè)用地需繳納土地出讓金,通常占住房?jī)r(jià)格的20%,而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地行政劃撥,并有一系列稅費(fèi)的減免;

②政府嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)不超過(guò)3%。

以上兩點(diǎn)造成了在一個(gè)市場(chǎng)上同時(shí)存在高價(jià)的商品房和只相當(dāng)于其價(jià)格50%-60%的經(jīng)濟(jì)適用房。這種價(jià)格的落差必然吸引一部分人通過(guò)各種關(guān)系,購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房再轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣(mài)以從中牟利,即出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的尋租現(xiàn)象。

所謂尋租,是指如果讓政府行政干預(yù)資源分配,那么權(quán)力就一定會(huì)在市場(chǎng)上尋求自己的價(jià)格;也就是說(shuō),如果體制內(nèi)能以大大低于市場(chǎng)交易的成本獲得資源,那么必定會(huì)有人愿意通過(guò)賄賂來(lái)獲得資源。

要解決尋租問(wèn)題,光靠提倡大政府、堅(jiān)強(qiáng)政府管制是不能達(dá)到目的的,而應(yīng)該真正從源頭根治,即加快政府職能的轉(zhuǎn)變,推進(jìn)市場(chǎng)化變革,讓政府全力退出資源分配領(lǐng)域。共有產(chǎn)權(quán)房以近似市場(chǎng)的方式運(yùn)作,讓保障性住房根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制形成價(jià)格,再通過(guò)政府參與購(gòu)買(mǎi)減輕購(gòu)房者壓力,而后一個(gè)過(guò)程,其實(shí)就是一個(gè)“二次分配”的過(guò)程。雖然,政府在由誰(shuí)獲得購(gòu)房權(quán)的問(wèn)題上還是存在尋租的可能性,但由于價(jià)格差距的微小(僅5%-10%),這種可能性已被大大減小。

(4) 有利于提高社保資源使用效率

經(jīng)濟(jì)適用房確切的說(shuō)是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品,其提供方式按高低共分為三個(gè)層次:第一層為政府直接組織建設(shè)供應(yīng);第二層為以政府采購(gòu)方式定點(diǎn)專(zhuān)供;第三層為直接向收益人提供貨幣補(bǔ)貼。在住房保障體系中,也就體現(xiàn)為從“磚頭補(bǔ)貼”到“人頭補(bǔ)貼”的過(guò)度。在姚玲珍的《中國(guó)公共住房政策模式研究》等文獻(xiàn)中已經(jīng)論述了我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)行“人頭補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)變的可行性,而從西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的斯勒茨基分解來(lái)分析共有產(chǎn)權(quán)住房(作為一種“人頭補(bǔ)貼”)相對(duì)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房(作為一種“磚頭補(bǔ)貼”)更加有效率,即消耗同樣的社保資源能達(dá)到更高的效用水平。

如上圖所示,以X軸表示住房的消費(fèi)量,Y軸表示除住房外的其他商品的消費(fèi)量。AB為購(gòu)房者的預(yù)算約束線(xiàn),U為購(gòu)房者的無(wú)差異曲線(xiàn)。政府提供任何住房保障措施以前,購(gòu)房者的消費(fèi)組合為a點(diǎn),效用為U1 。假設(shè)政府采用現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼,相當(dāng)于降低了住房的價(jià)格,購(gòu)房者的預(yù)算約束線(xiàn)變?yōu)锳C,與更高的無(wú)差異曲線(xiàn)U2相切,消費(fèi)組合移至b點(diǎn)。若此時(shí),我們?cè)诒ＷC購(gòu)房者還能消費(fèi)b點(diǎn)的組合而換用“共有產(chǎn)權(quán)”的方式補(bǔ)貼的話(huà),相當(dāng)于將預(yù)算約束線(xiàn)向外平移至DE,能與更高的無(wú)差異曲線(xiàn)U3相切,購(gòu)房者消費(fèi)組合移至c點(diǎn)。

(5) 有利于社保資源的積累和實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房“內(nèi)循環(huán)”體系

現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房用地行政劃撥,意味著地方財(cái)政失去了很大一塊收入來(lái)源;另外,經(jīng)濟(jì)適用房滿(mǎn)足規(guī)定年限后便可由購(gòu)房者決定上市交易,退出住房保障體系。這兩方面的原因加重了財(cái)政提供經(jīng)濟(jì)適用房的壓力,打擊政府提供經(jīng)濟(jì)適用房的積極性,造成住房保障政策的不連續(xù)性。

相比較而言,共有產(chǎn)權(quán)住房充分考慮了房地產(chǎn)的長(zhǎng)期有效性和貧困的流動(dòng)性之間的矛盾,在退出機(jī)制中為政府保留了回購(gòu)的選擇權(quán)。這樣,政府就有可能通過(guò)政策的引導(dǎo),鼓勵(lì)富裕起來(lái)的家庭回售共有產(chǎn)權(quán)房,使其又流回住房保障系統(tǒng),形成一個(gè)可循環(huán)利用的回路,緩解財(cái)政資金不斷增加保障性住房的壓力,使社保資源能夠不斷累積,以為居民提供更廣泛的保障。

三、總結(jié)及淮安模式的推廣建議

首先,應(yīng)加大試點(diǎn)的廣泛性。淮安作為一個(gè)地級(jí)市,其代表性有一定的局限。我國(guó)地域廣闊,各個(gè)地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境差異較大,住房矛盾也各不相同。尤其是北京、上海、廣州、深圳四大城市,不僅住房問(wèn)題最為嚴(yán)峻,且房?jī)r(jià)日益飆升,這對(duì)淮安模式中資金來(lái)源必是一個(gè)挑戰(zhàn)。因此,應(yīng)將淮安模式在全國(guó)不同規(guī)模的城鎮(zhèn)開(kāi)展有區(qū)別的試點(diǎn)工作,以不斷探索最適合的方式。

其次,應(yīng)逐步調(diào)整保障對(duì)象。在淮安模式的試運(yùn)行中,保障對(duì)象基本還是中低收入家庭,由于共有產(chǎn)權(quán)保障方式靈活機(jī)動(dòng),推廣中可根據(jù)各地情況適當(dāng)擴(kuò)大其對(duì)象范圍。尤其可以考慮在一線(xiàn)城市中將“共有產(chǎn)權(quán)”住房保障的對(duì)象擴(kuò)大至“上夾心層”,主要是剛出校門(mén)無(wú)法買(mǎi)房的大學(xué)生。

再次,“共有產(chǎn)權(quán)”雖能在很大程度上提高經(jīng)濟(jì)適用房的效率,緩和住房問(wèn)題,但它畢竟是一種社會(huì)保障手段,不能從根本上解決住房矛盾。因此,在探索和推廣“共有產(chǎn)權(quán)“住房保障體系的同時(shí),還應(yīng)不斷完善我國(guó)住房立法,改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況。

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篇9

購(gòu)房人和政府合伙當(dāng)“房東”

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)新辦舉行的新聞會(huì)上透露，目前，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個(gè)城市推進(jìn)。消息一出，很多“夾心層（游離在保障與市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體）”再次興奮了起來(lái)。

所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。

這意味著，如果將一套房子視作一個(gè)公司，過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，一套房子只有一個(gè)股東，而現(xiàn)在，一套房子有了兩個(gè)股東，即買(mǎi)房人和地方政府。

當(dāng)前，我國(guó)購(gòu)置型保障房?jī)r(jià)格比市場(chǎng)的商品房低，購(gòu)房人擁有完全產(chǎn)權(quán)，很多人擠入經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房分配中，一倒手就能賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。這兩類(lèi)保障房甚至成為一些官員的渠道。

馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)住房通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢(qián)解決住房難題；另外，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式明確產(chǎn)權(quán)人和政府間的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，依據(jù)產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系確定上市交易的分配比例，目的就是壓縮購(gòu)置型保障房里的牟利空間。

產(chǎn)權(quán)如何共有，增值如何分配？

從具體的實(shí)踐來(lái)看，各地對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房，有著不同的思路。

在今年北京市兩會(huì)期間，北京市政府工作報(bào)告中首次提出了共有產(chǎn)權(quán)這一概念，即目前正在接受申請(qǐng)的自住型商品房。北京市副市長(zhǎng)陳剛在會(huì)議期間提出，自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)，購(gòu)房人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房，可以由政府給予支持，再上市交易時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，政府把自己那部分收益拿走；還可以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中端群體的需求，解決住房難題。

北京市自住型商品房銷(xiāo)售價(jià)格比同地段、同品質(zhì)的商品房?jī)r(jià)格低30%左右。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款。

以2014年1月9日成交的北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣14號(hào)地為例，該項(xiàng)目為自住型商品住房，總建筑規(guī)模4.146萬(wàn)平方米，房子銷(xiāo)售均價(jià)限定為2.2萬(wàn)元/平方米。該地塊被北京建工置地有限責(zé)任公司以6.005億元成功競(jìng)得，樓面地價(jià)為1.45萬(wàn)元/平方米，這一地價(jià)甚至比2009年地價(jià)低迷時(shí)附近出讓的地塊價(jià)格還要低。多位業(yè)內(nèi)人士指出，百子灣14號(hào)地附近的商品房金茂府已經(jīng)賣(mài)至8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，如不是自住房性質(zhì)，百子灣14號(hào)地的地價(jià)至少有2萬(wàn)元/平方米。

推廣共有產(chǎn)權(quán)房，各個(gè)地方因地制宜。在江蘇淮安，對(duì)于資金不足而又住房困難的購(gòu)房人，其出資比例可在60%至100%之間自由選擇，即購(gòu)房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成為一套共有產(chǎn)權(quán)房的“股東”，享受這套房子對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)屬于政府。購(gòu)房人和政府按出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人有資金實(shí)力時(shí)，可以向政府逐步購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)。

誰(shuí)有資格當(dāng)“股東”？

無(wú)論是北京推出的具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房，還是上海、淮安等地推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這些房子都堪稱(chēng)是一個(gè)“好公司”。

以上述北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣14號(hào)地為例，該項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)普遍已高漲至每平方米四五萬(wàn)元，部分優(yōu)質(zhì)房源如金茂府甚至已漲至8萬(wàn)元/平方米，這意味著，誰(shuí)搶到了百子灣14號(hào)地的自住房，誰(shuí)就斬獲了一個(gè)收益巨大的“好公司”。

那么，誰(shuí)有機(jī)會(huì)搶到這個(gè)“好公司”呢？

根據(jù)北京市規(guī)定，按照限購(gòu)政策規(guī)定在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，可以購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。其中，北京市戶(hù)籍無(wú)房家庭以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭，可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)。

然而，即便不考慮其他數(shù)量龐大的具有購(gòu)房資格的家庭，僅僅從經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭數(shù)量來(lái)看，明顯僧多粥少。有消息稱(chēng)，北京首個(gè)自住房項(xiàng)目恒大御景灣或?qū)⒂?月正式搖號(hào)，2000套房源就有6.53萬(wàn)戶(hù)確認(rèn)申購(gòu)，供需比達(dá)到1：33。

篇10

為確保住房保障和供應(yīng)體系的公平健康發(fā)展，在考慮政府保障和支持能力、城市發(fā)展約束條件等情況下，應(yīng)對(duì)供應(yīng)對(duì)象做好制度設(shè)計(jì)和統(tǒng)籌安排。

一是完善公租房（含并軌后的廉租房）制度設(shè)計(jì)，優(yōu)化選址、交通、租金和補(bǔ)貼、公共服務(wù)等配套設(shè)置，鼓勵(lì)支付能力不足的保障家庭和過(guò)渡性需求人群首先通過(guò)公租房解決住房困難。

二是由于共有產(chǎn)權(quán)房具有土地重復(fù)投入、政府提供政策支持的特點(diǎn)，為確保有限的公共資源合理配置，應(yīng)合理設(shè)置供應(yīng)范圍，其中參照經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)模式，政府實(shí)行稅費(fèi)減免，直接讓渡土地收益或?qū)⑹袌?chǎng)房?jī)r(jià)打折后再確定家庭購(gòu)買(mǎi)比例的，應(yīng)首先保障符合條件的中低收入住房困難家庭的住房需求；如果政府提供出讓用地，政府讓渡的土地收益全部顯化為政府產(chǎn)權(quán)，可以根據(jù)城市當(dāng)?shù)貙?shí)際，用于解決家庭的自住型住房需求。從這個(gè)意義說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房和中小套型商品房一起，都是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有效品種，有利于促進(jìn)形成持續(xù)健康發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

三是實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，政府應(yīng)量力而行，科學(xué)測(cè)算購(gòu)置人群的范圍和規(guī)模，并根據(jù)供需情況和政府支持能力，對(duì)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。對(duì)于保障條件范圍以外家庭不設(shè)輪候期，充分調(diào)動(dòng)家庭解決自身住房的積極性。

二、辯證看待獲利空間，確保保障手段與目標(biāo)相適用

現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行的是差價(jià)收益模式，即已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房達(dá)到上市條件的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益。共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售價(jià)格如果按市場(chǎng)房?jī)r(jià)的一定比例R確定，同等比例下，差價(jià)收益模式下家庭需要補(bǔ)交比例為1-R的差價(jià)收益，共有產(chǎn)權(quán)房家庭須交納總價(jià)款為1-R的價(jià)款。差價(jià)收益模式隱含著政府讓渡了“政府產(chǎn)權(quán)部分”的首次購(gòu)買(mǎi)成本，主要分享的是增值收益，而共有產(chǎn)權(quán)房顯化了政府讓渡土地收益等出資部分，即便市場(chǎng)房?jī)r(jià)一直保持不變，甚至下跌時(shí)，家庭要取得完全份額，也需要支付“政府產(chǎn)權(quán)部分”的價(jià)款，因此更能壓縮家庭獲利空間。在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，家庭也須承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)了共有人收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則。

與公租房相比，共有產(chǎn)權(quán)房仍有較大獲利空間，特別是當(dāng)購(gòu)房家庭取得50%以上的產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，收益的大部分仍歸家庭所有。從住房保障的角度，專(zhuān)家學(xué)者和輿論更傾向于僅保障家庭的居住權(quán)而非財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障房不應(yīng)用于投資投機(jī)和牟利。如果要完全取消家庭牟利空間，減少尋租可能，一是發(fā)展公租房，不給家庭以取得產(chǎn)權(quán)后財(cái)產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)；二是從住房保障立法和合同約定入手，完全取消購(gòu)房家庭處分、收益權(quán)利，使共有產(chǎn)權(quán)房只能按規(guī)定價(jià)格出售或轉(zhuǎn)讓給符合條件的保障家庭，房源在住房保障體系內(nèi)實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)行管理。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房用于市場(chǎng)調(diào)控目的，政府讓渡的土地收益全部顯化為房屋產(chǎn)權(quán)，則相當(dāng)于為家庭提供的是購(gòu)房墊付支持。在家庭達(dá)到完全購(gòu)房能力后，再通過(guò)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的方式將讓渡的土地收益和政府產(chǎn)權(quán)增值部分返回政府。從這個(gè)意義上說(shuō)，家庭有理由獲得當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的增值收益。當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，家庭也須承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)不獲利或虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

三、合理確定銷(xiāo)售定價(jià)，建立科學(xué)的定價(jià)機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售價(jià)格占周邊市場(chǎng)價(jià)格的比例為家庭出資購(gòu)買(mǎi)擁有的房屋產(chǎn)權(quán)比例。定價(jià)時(shí)，可以根據(jù)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)和家庭承受能力等因素確定家庭購(gòu)買(mǎi)的不同產(chǎn)權(quán)比例，比如家庭購(gòu)買(mǎi)50%、70%的產(chǎn)權(quán)，只需支付房?jī)r(jià)的50%、70%。從另一角度看，共有產(chǎn)權(quán)機(jī)制可以將經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、自住型商品房等不同類(lèi)型房屋品種予以整合，形成對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力不足家庭住房消費(fèi)的梯度支持。定價(jià)思路主要有以下幾種：一是固定家庭購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)比例，由政府根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、周邊房?jī)r(jià)等因素確定一個(gè)固定比例，比如項(xiàng)目位置好、價(jià)位高的地區(qū)，可確定家庭較低的購(gòu)買(mǎi)比例，以與家庭購(gòu)買(mǎi)能力相適應(yīng)，這種方式便于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資結(jié)算，但一個(gè)價(jià)格對(duì)應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)家庭范圍較窄，部分保障家庭可能無(wú)力購(gòu)房，要將這部分家庭納入購(gòu)置范圍，需會(huì)同金融機(jī)構(gòu)建立擔(dān)保或融資支持機(jī)制。二是一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)由家庭自由選擇購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)比例，這種方式充分照顧了家庭購(gòu)買(mǎi)能力，但銷(xiāo)售結(jié)算和產(chǎn)權(quán)登記管理較為繁瑣，家庭購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)比例過(guò)低，也會(huì)引導(dǎo)家庭過(guò)度住房消費(fèi)，在貸款抵押、后期管理等方面帶來(lái)一些問(wèn)題。三是采取前兩種方法的折中，在一個(gè)項(xiàng)目中采取若干種產(chǎn)權(quán)比例由家庭選擇，在公平和效率間取得平衡。價(jià)格管理和住房保障部門(mén)可根據(jù)家庭實(shí)際情況選用合適的定價(jià)方式，但不管采用哪一種方式都較原有的經(jīng)濟(jì)適用房成本定價(jià)方式更為靈活，更能反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化。

為確保共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)工作的順利實(shí)施，一是應(yīng)建立科學(xué)的定價(jià)評(píng)估機(jī)制，政府可以通過(guò)委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，也可以采用周邊地區(qū)新房和二手房交易成交均價(jià)。在定價(jià)時(shí)點(diǎn)上，建議以項(xiàng)目預(yù)（銷(xiāo)）售時(shí)房?jī)r(jià)為準(zhǔn)，避免土地供應(yīng)或者開(kāi)工時(shí)確定的銷(xiāo)售價(jià)格不能真實(shí)反映銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平；二是建立共有產(chǎn)權(quán)房專(zhuān)項(xiàng)資金收支統(tǒng)籌機(jī)制，將項(xiàng)目結(jié)算支出和銷(xiāo)售收入之間差額、上市時(shí)家庭交納的國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分房屋價(jià)款等資金納入統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌平衡不同項(xiàng)目盈虧，保證項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金投入，政府部門(mén)也能根據(jù)資金情況安排共有產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)管理計(jì)劃和規(guī)模。

四、完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)法律政策銜接

目前經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房家庭違規(guī)與他人簽訂出售、出租協(xié)議的，由于現(xiàn)行政策均為規(guī)范性文件，效力和立法層次較低，法院面臨判決合同無(wú)效缺乏法律依據(jù)，判決有效又與保障初衷和維護(hù)公共利益相違背的兩難困境。共有產(chǎn)權(quán)房較好地適用于現(xiàn)行私法體系，可以避免購(gòu)房家庭擅自簽訂合同的糾紛?！段餀?quán)法》第101條規(guī)定，“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。《民法通則》第78條也規(guī)定，“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。依托于現(xiàn)行法律體系，共有產(chǎn)權(quán)房在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須征求政府產(chǎn)權(quán)人的意見(jiàn)，政府可以?xún)?yōu)先回購(gòu)，否則法院可以認(rèn)定協(xié)議無(wú)效，為違規(guī)處理提供了有力支持。

但引入共有產(chǎn)權(quán)機(jī)制后也會(huì)產(chǎn)生政府的連帶責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題?！肚謾?quán)責(zé)任法》第85條、第86條規(guī)定，對(duì)于建筑物及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，以及建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成的侵權(quán)責(zé)任，如果所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。《物權(quán)法》第98條規(guī)定 “對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)”。因此如果侵權(quán)房屋的政府共有人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，或者家庭欠繳房屋使用過(guò)程中產(chǎn)生了費(fèi)用而又未提前明確約定的，政府存在連帶責(zé)任。解決方案的一種思路是，住房保障立法中給予政府主體豁免權(quán)，并通過(guò)銷(xiāo)售合同約定，明確由家庭承擔(dān)安全、維修責(zé)任以及交納各種費(fèi)用的義務(wù)。這種思路符合權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，由于家庭實(shí)際使用房屋，因此承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，但需加快住房保障立法進(jìn)程，制定有足夠效力的法律法規(guī)，保證與《物權(quán)法》等法律的銜接。另一種思路是政府成立或指定專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)房的持有、運(yùn)營(yíng)、管理等工作，管理中的責(zé)任和義務(wù)由指定機(jī)構(gòu)承擔(dān)，指定機(jī)構(gòu)與家庭通過(guò)合同約定，按平等的民事主體關(guān)系進(jìn)行處理。這種思路可以解決與《物權(quán)法》等現(xiàn)行法律的銜接，但增加了政府增設(shè)機(jī)構(gòu)人員的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也帶來(lái)了政府對(duì)指定機(jī)構(gòu)的監(jiān)管、建立共有人之間平等協(xié)商解決問(wèn)題機(jī)制等新的管理問(wèn)題，需要結(jié)合制度的整體設(shè)計(jì)提前謀劃。

另外，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房涉及政府稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策并用于保障目的時(shí)，家庭產(chǎn)權(quán)份額抵押處置等行為也會(huì)產(chǎn)生與住房保障目標(biāo)不一致的情形?！稉?dān)保法解釋》第54條規(guī)定：“按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效”。根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律，按份共有人除了出賣(mài)外還可以將其擁有的份額設(shè)質(zhì)、抵押、用作擔(dān)保等，家庭無(wú)力還款時(shí)抵押權(quán)人（債權(quán)人）也可以通過(guò)拍賣(mài)等方式將房屋過(guò)戶(hù)給不符合保障條件的個(gè)人。根據(jù)《婚姻法》、《繼承法》規(guī)定，房屋可能通過(guò)離婚、繼承等方式流轉(zhuǎn)給不符合保障條件的個(gè)人，使保障房流出保障體系。如上述法律被人利用，可能導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)房起不到應(yīng)有的保障和管理目的。由于私法法律體系主要考慮的是維護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)等權(quán)益以及民事關(guān)系之間的平等。因此，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)用于住房保障時(shí)，有必要從保障本原出發(fā)，對(duì)房屋的抵押擔(dān)保、投資等處分權(quán)益進(jìn)行限制，加強(qiáng)政府行政部門(mén)監(jiān)管，嚴(yán)格房屋變更、繼承和退出管理，維護(hù)公共資源公平分配使用。

五、細(xì)化政策措施，實(shí)現(xiàn)規(guī)范有序管理