導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

篇2

房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)，集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性。主要包括土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

一、資本運營概述

(一)資本運營定義

營運資本的概念有狹義和廣義的解釋。廣義營運資本的意義就是企業(yè)的流動資產(chǎn)總額，這個概念主要在研究企業(yè)資產(chǎn)的流動性和周轉(zhuǎn)狀況時使用。狹義的營運資本是指企業(yè)的流動資產(chǎn)總額減去各類流動負債后的余額，也稱凈營運資本。由于凈營運資本被視為可作為企業(yè)非流動資產(chǎn)投資和用于清償非流動負債的資金來源，所以，狹義的流動資本概念主要在研究企業(yè)的償債能力和財務(wù)風(fēng)險時使用。因此，企業(yè)營運資本的持有狀況和管理水平直接關(guān)系到企業(yè)的盈利能力和財務(wù)風(fēng)險兩個方面。

(二)資本運營的內(nèi)容

廣義營運資本是一個具體的概念，它包括了企業(yè)的流動資產(chǎn)總額，是由企業(yè)一定時期內(nèi)持有的現(xiàn)金和有價證券、應(yīng)收和預(yù)付帳款及各類存貨資產(chǎn)等所構(gòu)成的。相對而言，狹義營運資本是一個抽象概念，它只是企業(yè)一定時期流動資產(chǎn)與流動負債之間的差額，并不特指某項資產(chǎn)，而此差額的確定，完全要視企業(yè)一定時期的經(jīng)營和財務(wù)狀況而定，它是判斷和分析企業(yè)資金運作狀況和財務(wù)風(fēng)險程度的重要依據(jù)。

(三)特征與作用

資本運營的特征:①增值性。②流動性。③風(fēng)險性。資本運營的作用：加快中國國有企業(yè)的改革、加快優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高中國的國際競爭力。從企業(yè)經(jīng)營方式的角度來看，資本運營也有如下作用：①資本運營可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。②資本運營可以帶動企業(yè)迅速打開市場，拓展銷售渠道。③資本運營可以讓企業(yè)獲得先進生產(chǎn)技術(shù)和管理技術(shù)。④發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)機會。⑤資本運營可以給企業(yè)帶來大量資金。

二、房地產(chǎn)業(yè)資本運營現(xiàn)狀

(一)融資現(xiàn)狀分析

融資方式單一化,新的融資方式所占比重小。目前，房地產(chǎn)業(yè)主要通過銀行借貸來進行企業(yè)的資金籌借，很少涉及新的融資方式，這樣導(dǎo)致了企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的單一化，不利于企業(yè)有效的控制和優(yōu)化資金成本。鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)運用多種融資方式來籌借企業(yè)資金，如通過合作開發(fā)或項目公司被收購、房地產(chǎn)業(yè)上市、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)金融新產(chǎn)品、房地產(chǎn)融資租賃等方式。

(二)房地產(chǎn)業(yè)資本及投資結(jié)構(gòu)狀況分析

目前房地產(chǎn)業(yè)的資本及投資結(jié)構(gòu)簡單甚至單一，沒有很好的對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化配置來實現(xiàn)企業(yè)資金成本的降低和企業(yè)資金使用效益的提高，從而很好的實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。例如在保證資金籌集完整的基礎(chǔ)上優(yōu)化配置融資方式使企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)最優(yōu)化和資金成本最低化；在安全性、效益性、流動性的原則下合理配置企業(yè)的投資方式優(yōu)化企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)實現(xiàn)企業(yè)資金的有效管理和經(jīng)濟效益的提高。

三、房地產(chǎn)業(yè)資本運營存在的問題

(一)房地產(chǎn)業(yè)資本運營規(guī)模小,競爭力差

目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的資本運營規(guī)模與國際上的房地產(chǎn)公司相比存在很大的差距，可以說我國的房地產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)真正的國際化公司，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，管理落后、資金管理意識較差、管理人員綜合素質(zhì)較低等多種因素的存在導(dǎo)致了規(guī)模小的房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭能力小，資本運營能力有限，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟效益的提高，最終影響了企業(yè)所有者的利益，企業(yè)的生存和發(fā)展。

(二)資本運營人才缺乏且綜合素質(zhì)有待提高

資本運營開始的時間尚短，運作還未規(guī)范化，致使目前從事房地產(chǎn)資本運營的人員并不具備必要的資本運營的完整的資本運營專業(yè)知識、良好的企業(yè)組織管理能力、完整的企業(yè)法律知識和資本運營法律知識、良好的市場運作知識，另外應(yīng)具備必要的相關(guān)專業(yè)素質(zhì)等,所以資本運營人才匱乏且綜合素質(zhì)有待提高。

(三)資本運營觀念薄弱

目前，企業(yè)的兼并和重組是企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的有效途徑，房地產(chǎn)業(yè)也是如此，也是資本運營的必然現(xiàn)象。但多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的決策者、管理者往往從自身利益出發(fā)來考慮問題對于企業(yè)的兼并和重組存在抵觸思想，對于企業(yè)的資本運營觀念不強甚至無此意識。

四、房地產(chǎn)業(yè)資本運營創(chuàng)新的必然性

(一)房地產(chǎn)業(yè)資金成本要求房地產(chǎn)業(yè)資本運營創(chuàng)新

目前房地產(chǎn)業(yè)資金的籌集和資金成本已成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。因此房地產(chǎn)業(yè)如何籌集到企業(yè)所需資金和如何籌借企業(yè)所需資金應(yīng)成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題。然而，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)競爭的不斷加劇，傳統(tǒng)的資金運營方式已不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要，這就要求房產(chǎn)業(yè)進行資金運營的創(chuàng)新。

(二)土地資源的出讓方式是影響房地產(chǎn)業(yè)資本運營的基礎(chǔ)

土地是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ),國家對土地的宏觀調(diào)控會直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。近幾年來,我國不斷完善土地使用權(quán)出讓的相關(guān)政策法規(guī),使土地使用權(quán)的出讓更加科學(xué)、公平，例如提高了招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的比例且明確規(guī)定了協(xié)議出讓最低價的確定標(biāo)準(zhǔn)和國有土地出讓的程序,嚴(yán)格控制了出讓土地使用權(quán)，提高了出讓土地使用權(quán)的市場化程度和專業(yè)化程度，增加了取得土地使用權(quán)的難度。

(三)銀行加息政策將改變房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

中國人民銀行在2004年11月份(近八年來)首次調(diào)高了基準(zhǔn)利率。并同時于2005年3月份提高了公積金房貸與商業(yè)性房貸利率，2010年更是先后幾次調(diào)息。中央銀行加息政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面:一是融資成本上升;二是融資規(guī)模下降。融資成本上升,將使公司中長期的業(yè)績和利潤下降。融資規(guī)模下降,一方面直接反映出開發(fā)商貸款需求受到制約;另一方面隱含著“從緊”的政策信息,意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進行融資也會受到影響。

五、房地產(chǎn)業(yè)資本運營模式創(chuàng)新

(一)資產(chǎn)剝離

資產(chǎn)剝離是指將非經(jīng)營性閑置資產(chǎn),低效或無效的資產(chǎn),已經(jīng)達到預(yù)定目的的資產(chǎn)以及不適應(yīng)公司長遠發(fā)展方針的那部分資產(chǎn)從公司資產(chǎn)中分離出來。這種做法,從表面現(xiàn)象看是公司規(guī)模在收縮,但其實質(zhì)是收縮后會更大幅度更高效率的進行資本擴張。

(二)融資租賃與經(jīng)營租賃

這是一種比較新的金融工具,是一種以短時間,低成本并通過特定程序把資金和設(shè)備緊密結(jié)合起來的資本運作方式。使用融資租賃與經(jīng)營租賃等資本運作方式,不僅能夠減輕房地產(chǎn)運營企業(yè)巨額設(shè)備采購支出,而且能夠降低企業(yè)成本。

(三)改制上市

近年來國內(nèi)主要電信運營企業(yè)都通過改制上市實現(xiàn)了融資目的,并取得了非常好的成果。所以,我們可借鑒其經(jīng)驗把它運用在房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作上。但是,應(yīng)該注意的是,改制上市一般只能運用于大型企業(yè)的資本運作當(dāng)中。企業(yè)改制上市采用股權(quán)籌資,常見的有兩種方式,即整體上市和分拆上市。整體上市是以企業(yè)的所有資產(chǎn)為對象實施股份制改造,實現(xiàn)企業(yè)的公開上市;分析上市指僅對企業(yè)的部分優(yōu)良資產(chǎn)實施股份制改造,成立以原有企業(yè)為控股股東的股份制公司,實現(xiàn)企業(yè)上市。待時機成熟時,視企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要,再將母公司的資產(chǎn)逐步注入上市公司,實現(xiàn)企業(yè)的分步上市。

(四)階段性股權(quán)融資模式

階段性股權(quán)融資,即階段性資金拆借,是以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。其運作模式為:投資者以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金,并獲得房地產(chǎn)公司部分股權(quán),性質(zhì)類似優(yōu)先股。在此過程中投資人將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,與原股東或關(guān)聯(lián)方簽署股權(quán)回購協(xié)議,并隨著房地產(chǎn)公哥運營開發(fā)項目的進展,企業(yè)獲得現(xiàn)金流。最后關(guān)聯(lián)方(或原股東1按協(xié)議要求從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購股權(quán)。

參考文獻:

篇3

對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，需要充足的資金來支持其運行和發(fā)展，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和我國房地產(chǎn)業(yè)融資體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)竣的挑戰(zhàn)。每個房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都面臨著如何解決資金瓶頸的重大問題。只有有效的解決房地產(chǎn)融資困難的問題，才能促進房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展。

一、目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資難度大

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)普遍存在融資難度大的問題，特別是國家121文件發(fā)出后，銀行利率提升，房地產(chǎn)企業(yè)將面對銀行緊縮銀根的融資困難，而這更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。121文件的出臺不僅使開發(fā)資質(zhì)低的小開發(fā)商和項目公司受到影響，就連盲目擴張的大開發(fā)商也在一定程度上受到?jīng)_擊和資金鏈斷裂的威脅。

（二）缺乏完善的房地產(chǎn)金融體系

在我國，多層次的、系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融體系目前還沒有形成，面臨著擔(dān)保機構(gòu)、投資機構(gòu)、專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位嚴(yán)重的現(xiàn)象；房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系還沒能做到獨立有效；多元化、系統(tǒng)化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系的缺乏等，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)金融面臨風(fēng)險。

（三）可利用的融資渠道單一

目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。但正是由于這種單一的融資現(xiàn)狀，在支持房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也使得整個銀行系統(tǒng)要承擔(dān)期房貸款帶來的問題、承擔(dān)假按揭貸款的風(fēng)險、市場和法律等各種風(fēng)險。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

（一）房地產(chǎn)金融市場不完善

房地產(chǎn)金融市場的完善，對于促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著積極的作用。但是目前121文件的出臺造成房地產(chǎn)業(yè)融資壓力加重，雖然房地產(chǎn)信托在迅速發(fā)展，但還是不能達到房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀政策的調(diào)控和限制下，只有少數(shù)房地產(chǎn)公司在證券市場上市融資，缺乏一定量的資金的支持，無法保證資金運行的質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)自身管理不到位

我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行的貸款，由于市場競爭加劇，利潤空間壓縮，造成資金的自我積累能力下降。并且，大多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)管和風(fēng)險控制機制，財務(wù)利用率低下。加之管理者競爭意識薄弱，對于國外資本大量涌入，沒有制定正確的應(yīng)對措施。這些現(xiàn)象都極易造成房地產(chǎn)業(yè)面臨金融風(fēng)險。

（三）缺乏國家法律法規(guī)的有效監(jiān)管

近些年來，房地產(chǎn)業(yè)競爭愈演愈烈，面對不斷降低的利潤空間，房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險也越來越大，加上房屋空置率長期居高不下，造成房地產(chǎn)業(yè)的潛在問題在金融風(fēng)險的威脅下更加容易爆發(fā)。對于這些問題，我國有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)還沒有完善、形成系統(tǒng)，因此在實施過程中會比較困難，對于有效規(guī)范、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié)發(fā)展還沒能發(fā)揮太大作用，也使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

（四）缺乏專業(yè)的資金運作人才

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，也還沒形成較大的規(guī)模，特別是在人才培養(yǎng)上還未得到充分的重視。房地產(chǎn)需要大量資金的運作貫穿始終，并且它本身也存在著一定的風(fēng)險，這就需要有具備財務(wù)、法律、營銷等方面知識的專業(yè)人才來運作這些資金，防范經(jīng)營風(fēng)險。但是我國在這方面的人才培養(yǎng)上投入不足，致使這方面的人才還很缺乏。

三、改善房地產(chǎn)融資問題的策略

（一）加強政府政策扶持和法規(guī)建設(shè)

房地產(chǎn)是一個需要大量資金，并具有高風(fēng)險的行業(yè)，需要政府投入足夠的政策扶持，政府可以通過制定有效的政策措施，直接或間接的對其進行調(diào)控，如對低收入階層提高首付抵押擔(dān)保、提供房地產(chǎn)低息貸款政策等。同時也應(yīng)完善房地產(chǎn)金融方面的立法，如將《證券法》《保險法》等不利于房地產(chǎn)金融發(fā)展的條例加以修改等，有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場運作，促進房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)業(yè)的自身管理機制

學(xué)習(xí)國外先進的管理理念，結(jié)合我國目前房地產(chǎn)業(yè)的實際情況，完善房地產(chǎn)自身的管理機制。優(yōu)化自身的組織結(jié)構(gòu)，使其向扁平化結(jié)構(gòu)發(fā)展，并建立健全的內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)；實施有效的內(nèi)部控制機制，完善內(nèi)部審計，加強對財務(wù)的管理，提高財務(wù)的利用效率；建立風(fēng)險預(yù)警和風(fēng)險規(guī)避機制；同時，加強對房地產(chǎn)財務(wù)信息的披露。

（三）使用多種融資方式

在融資方面，國外有許多先進的方式值得借鑒，我國也應(yīng)該進一步完善房地產(chǎn)融資市場，建立多種融資渠道，比如：①發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，通過信托產(chǎn)品的深化開發(fā)，達到降低投資風(fēng)險提高收益的目的；②發(fā)行房地產(chǎn)債券，面向社會融資；③與金融保險業(yè)合作，推進房地產(chǎn)業(yè)與保險業(yè)的結(jié)合，共同進行房地產(chǎn)開發(fā)；④開展租賃融資，在建設(shè)前與租戶簽訂長期的合同；⑤實施海外融資。

（四）增加在人才培養(yǎng)上的投入

房地產(chǎn)投資本身是一個專業(yè)化很強的領(lǐng)域，它需要有專門的人才，特別是需要有具備財務(wù)、法律、營銷等方面知識的多技能型人才。企業(yè)應(yīng)當(dāng)格外注重這方面人才的培養(yǎng)，投入資金對他們進行專業(yè)化的培訓(xùn)，同時實施有效的激勵機制，這樣有利于激發(fā)他們的積極性，提高工作效率，減少不必要的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，有逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)的趨勢。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，還存在諸多的問題，我國政府應(yīng)當(dāng)進一步加強對房地產(chǎn)的政策扶持和完善相應(yīng)法律法規(guī)的建設(shè)。同時房地產(chǎn)業(yè)也該注重自身的建設(shè)，加強內(nèi)部管理，提高對專業(yè)人才培養(yǎng)的力度。

參考文獻：

[1]宋振慶.房企融資的危與機[N].中國房地產(chǎn)報,2009-12-13.

[2]李超，張洪.遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展對經(jīng)濟影響的實證分析[J].區(qū)域經(jīng)濟，2009,(8).

篇4

 

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀 

 

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。 

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。 

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。 

 

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。 

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。 

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。 

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。 

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。 

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。 

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑 

 

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。 （1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。 

篇5

[中圖分類號]F293.30　[文獻標(biāo)識碼]A　[文章編號]1672－2728(2011)03－0053－03

一、衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本條件

衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，2008年末總?cè)丝?31.14萬，其中，城鎮(zhèn)人口311.25萬人，占全市總?cè)丝诘?2.6％，為湖南第二大城市。

2008年衡陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12420元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為29.8m2，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)42.2％。

2008年10月份，政府提出城市建設(shè)3年行動計劃和實現(xiàn)“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標(biāo)，即2009－2011年，完成四大基礎(chǔ)性工程(東西南北暢通工程、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標(biāo)志性工程(以商業(yè)步行街為主的商貿(mào)標(biāo)志性工程、以湖湘文化為主的文化標(biāo)志性工程、以生態(tài)為主的生態(tài)標(biāo)志性工程)，把衡陽建設(shè)成為中國歷史文化名城、湖南先進制造業(yè)基地、具有鮮明特色湘南重鎮(zhèn)、衡陽人民引以為豪的現(xiàn)代宜居城市，這將為衡陽房地產(chǎn)發(fā)展起到非常重要的推動作用。

二、衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查

1.開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增長。外資企業(yè)成為市場供給規(guī)模的主要新增力量

目前衡陽市共有345家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中外資企業(yè)39家，內(nèi)資企業(yè)306家。在這些企業(yè)中，有資質(zhì)等級的企業(yè)193家，其中一級1家，二級6家，三級178家。這些企業(yè)目前在建在售的樓盤共計141個。衡陽作為湖南第二大城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大，吸引了不少外地開發(fā)商，如浙江耀江集團正在開發(fā)的衡陽最大規(guī)模樓盤一雁棲湖項目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。

2.土地購置、開發(fā)面積呈間歇性增長，土地購置面積遠超過完成開發(fā)面積

2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發(fā)土地面積94.18萬m2，土地開發(fā)購置比平均只有20％，房地產(chǎn)企業(yè)在大量囤積土地的同時，完成開發(fā)土地面積不斷萎縮，商品房建設(shè)用地大量閑置。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，占固定資產(chǎn)投資比重偏低

2003年以來，房地產(chǎn)投資規(guī)模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運效應(yīng)、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產(chǎn)市場一片火爆，衡陽市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。

4.房地產(chǎn)供求呈間歇式增長，供大于求的市場關(guān)系短期內(nèi)難以改變

2003－2008年，衡陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢總體上呈上升趨勢，但是受內(nèi)外部環(huán)境影響，起伏波動較大，從商品房供應(yīng)情況來看，除房地產(chǎn)施工面積伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現(xiàn)同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產(chǎn)市場尚未形成連續(xù)平穩(wěn)快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。

5.商品房銷售價格漲幅過大，房價收入比合理

從商品房銷售均價來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對于衡陽這樣的經(jīng)濟欠發(fā)達三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災(zāi)事故影響，商品房銷售價格總體大幅下降。2004年房地產(chǎn)市場逐漸回暖，房價開始回升，特別是主城區(qū)上漲更快。隨后，商品住宅消費“井噴”，商品房銷售價格快速增長。

由表4可知，衡陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房價漲幅基本同步，房價收入比在國際公認(rèn)的3：1－6：1合理區(qū)間內(nèi)，衡陽市房地產(chǎn)市場整體價格較為合理。

6.房地產(chǎn)投資自有資金比例不斷提高

2004－2009年，衡陽市房地產(chǎn)投資資金來源累計為162.75億元，其中企業(yè)自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預(yù)付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，入市的實力企業(yè)越來越多，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力不斷得到增強，2005－2007年，企業(yè)自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發(fā)企業(yè)的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。

7.住房保障工作有序推進，社會反響較好

一是成立了專門機構(gòu)。衡陽市成立了住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統(tǒng)，并把住房保障工作納入十項重點工作和市直單位目標(biāo)管理考核范圍，為住房保障工作提供了機制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務(wù)33％；對277戶低收入家庭每戶發(fā)放經(jīng)濟適用房購房補貼3萬元；新建、改建和籌集實物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區(qū)新建廉租住房項目12個，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數(shù)2431戶，經(jīng)濟適用房建設(shè)全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發(fā)放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發(fā)放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經(jīng)濟適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。

[參考文獻]

[1]衡陽市統(tǒng)計局，2005－2008年衡陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報[EB／OL]，中國衡陽黨政門戶網(wǎng)，2009－03－13

[2]唐新鈞，衡陽市房地產(chǎn)業(yè)市場若干問題的調(diào)查報告[D]，國防科技大學(xué)學(xué)位論文，2004

篇6

近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的束縛，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產(chǎn)將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產(chǎn)開發(fā)理念，及時采取相關(guān)的對應(yīng)政策，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

中

國經(jīng)濟的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產(chǎn)市場也在經(jīng)濟的快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。

（一）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展

2006年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，同比增長21.8%增幅比去年同期高出0.9個百分點，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個百分點。2006年，東，中西部地區(qū)得房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額分別高達12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長17.4%，30.8%和30.3%。中部地區(qū)投資增長最快，增幅分別高于東部地區(qū)13.6個百分點。東，中，西部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區(qū)同比增長24.3%，36.3%和29.3%。中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。

從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看，2006年，全國31個?。▍^(qū)，市）中有16省（區(qū)，市）的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平，增長居前的地區(qū)是內(nèi)蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長幅度在30%以上。其中，內(nèi)蒙古增速最為強勁，累計房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過一倍。上海和浙江投資增長5.6%和8.9%。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達21%左右。

（二）土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長

我國房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負增長后，2006年以來，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積開始大幅度反彈。2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積26606萬平方米，同比增長17.3%，比去年同期上升40.3個百分點。今年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，同比增長4.6%。[4]這一增長速度再現(xiàn)了2003年的高增長水平。國家新出臺的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。2006年，本年土地購置面積36791萬平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個百分點。

（三）國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強有力的支撐

2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計到位資金22764.27億元，同比增長29.8%。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項所占比重超過50%，自2005年以來，兩者走勢發(fā)生了截然相反的變化，國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長的主要推動力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。

與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對比的是，國內(nèi)貸款在經(jīng)歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。今年以來，國內(nèi)貸款增速更是呈現(xiàn)大幅度反彈之勢，國內(nèi)貸款猛增44.9%，遠遠超過去年同期水平，強有力的國內(nèi)貸款支撐了房地產(chǎn)投資，與此同時，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。這不僅印證了金融對房地產(chǎn)市場的支撐作用，而且反映出國內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。在廣大居民購房信息不足，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿下降的局面下，國內(nèi)銀行為了順利收回前期已經(jīng)發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項目的順利完工和正常銷售。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2007年，資金來源中外資增速僅次于國內(nèi)貸款，利用外資總額102.63億元。

（四）供銷總量基本平衡

商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國商品房施工面積17.62億平方米，同比增長18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長8.9%，增幅比去年同期下降9.5個百分點，商品房竣工面積3.05億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期下降9.8個百分點，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，同比增長7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負增長，40個重點城市中，有10個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。

（五）房地產(chǎn)價格持續(xù)上升

2006年全國商品房平均價格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結(jié)構(gòu)等因素）同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價格漲幅在6.0上下波動。全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，比上季度高出0.3個百分點。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區(qū)商品房平均價格增幅憑險高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，40個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房價的上漲；房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低位價格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價格上揚和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對經(jīng)濟適用房投資的減少。其次是市場內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質(zhì)的要求提高，推動高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；國家對房地產(chǎn)開發(fā)的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對“地根”的減縮，影響消費者對房價的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng)；房地產(chǎn)市場中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場空間競爭的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。

（六）商品房需求依然旺盛

盡管2003年以來，各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是國民經(jīng)濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來城鎮(zhèn)人均收入年均增長率8.95%，住宅價格平均增長率未3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎(chǔ)和保障。

二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

篇7

我國在2011年加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，消費者也開始逐步的減慢腳步，開發(fā)商對房地產(chǎn)的投資熱情也勢必會降低。隨著近年來，我國政府開始大力調(diào)控房價、逐步開始加強土地控制、調(diào)整住房供求關(guān)系、銀行提高信貸，降低信貸規(guī)模等。隨著這一系列的政策的出臺，不僅會使房地產(chǎn)的投資速度減緩?fù)瑫r也會使地方政府過度的投資熱情受到一定程度的冷卻。與此同時，隨著一系列的宏觀政策的相繼出臺，中央銀行也出臺了一些調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施，如提高存款準(zhǔn)備金、上調(diào)利率、控制貸款等。中央銀行和政府出臺的這些政策是歷年來調(diào)控房價力度最大的一次，這就使得房地產(chǎn)貸款與消費貸款增速的放緩，所以，現(xiàn)在有越來越多的購房者開始觀望。但從目前來看全國的房價并沒有出現(xiàn)大面積的降價趨勢。不過，從整體上看，只要國家針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策能夠真正的落實到位，地方政府能夠認(rèn)真貫徹中央政策，那么在未來幾年內(nèi)，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減。

雖然我國開始逐步加大力度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，但市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來，我國政府針對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，在這些調(diào)控政策中影響市場需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，致使越來越多的人開始對人民幣的升值空間抱有更大的期待，這也不斷的刺激“熱錢”涌入國內(nèi)，并且這其中的大部分資金流入了非常熱的房地產(chǎn)市場，那么在未來的幾年，我國投資者對房地產(chǎn)的投資性需求仍將有所提高。

雖然我國政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，但房價將仍保持上升的總體趨勢，有以下原因。

一、我國房地產(chǎn)市場供求不平衡的矛盾

特別是現(xiàn)在有越來越來多的人開始感興趣，開始逐步的加入房地產(chǎn)這個大舞臺，也有越來越多的人希望擁有不止一套住房，這始對房地產(chǎn)必然反映在房價的持續(xù)增長上；另外，我國的二手市場現(xiàn)在還不發(fā)達，這就使住房供應(yīng)嚴(yán)重依賴新建商品住宅市場。但需求方面，雖然需求者會因為目前房貸門檻的提高而有所猶豫，但觀望并不代表停止購買，這種購房需求仍然存在。雖然近幾年，政府為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家也出臺了一系列的相應(yīng)的調(diào)控政策，開發(fā)商對房地產(chǎn)的熱情得到初步遏制，購房者過熱的購房需求也有所降溫，購房者對于房地產(chǎn)也在持觀望態(tài)度。但從投資總量上看，房地產(chǎn)市場的建設(shè)需求仍是建筑行業(yè)企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注的細分行業(yè)市場之一。因此，盡管房地產(chǎn)市場可能面臨重新洗牌的局面，但從長遠來看，房地產(chǎn)業(yè)仍將處于穩(wěn)定發(fā)展的黃金時期。 而且近年來，我國致力于加快城市化水平的提高。隨著城市化水平的快速提高，我國新增城鎮(zhèn)人口愈來愈多，這也在一方面間接地增加了人口對住房需求的急劇增大。

二、近年來，我國經(jīng)濟在飛速增長的同時，物價也在不斷攀升

特別是近年來建筑材料、土地價格、農(nóng)民工工資等都在大幅度的增長，這就加大了商品房的成本。在商品房質(zhì)量不斷提高的同時，房地產(chǎn)開發(fā)的成本也在逐步的攀升，這也成為了直接推動房價上漲的原因之一。

三、仍有很多人為了利益而重新開始炒房

越來越多的人會重新加入炒房大軍中。而且有一部分人為了利益而在房地產(chǎn)市場中供給大于需求時囤積樓盤，在房地產(chǎn)市場再次景氣時再拿出來拋售。有許多房地產(chǎn)開發(fā)商也是這樣做的，以便獲得更多的利益。今年北京住宅交易量下降，價格飆升呈現(xiàn)“有價無市”狀況，出現(xiàn)這種局面，除了因為有越來越多的人持觀望態(tài)度，還有一個重要的原因就是開發(fā)商采取各種隱蔽手段違規(guī)銷售、囤地捂房，有意拉長開發(fā)周期，人為的減低房子的供應(yīng)量，進而使房地產(chǎn)進一步增長。

為了房價能夠真正的達到一個普通老百姓能夠接受的水平。我國應(yīng)該加大對普通住房的供應(yīng)量，減少高檔住房的開發(fā)。我國近年來也確實是這樣做的，今年來我國中低價位的普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少，這便間接地造福于老百姓?，F(xiàn)在政府為了能夠合理的引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，政府決定在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面加大對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策。這也充分的體現(xiàn)了政府以人為本的思想，那么我相信在未來幾年內(nèi)，隨著我國各地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，適合普通老百姓的中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場來看，我國東部地區(qū)仍將是開發(fā)商投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例中東部地區(qū)的比例將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

我國房地產(chǎn)市場管理還不夠完善，房價還是處在一個比較高的狀態(tài)，住房存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾和持有體制性矛盾等都阻礙了社會的構(gòu)建于發(fā)展。我國應(yīng)繼續(xù)加大調(diào)控力度，促進社會和諧和縮小貧富差距，最終實現(xiàn)全面共同富裕。

參考文獻

[1] 劉江濤.就住房二級市場若干問題采訪建設(shè)部謝家瑾司長[J].中國房地產(chǎn)金融，2001(7）.

篇8

發(fā)展經(jīng)濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對于中國一個人口快速增長的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。2001年在全球經(jīng)濟下滑時，我國經(jīng)濟實現(xiàn)7.3%的增長率，其中投資貢獻率高達3.6%(劉樹成等，2002)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其對經(jīng)濟增長的貢獻率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從總量分析，全國房地產(chǎn)投資增長率與固定資產(chǎn)增長充基本同步，近幾年略高于固定資產(chǎn)投資增長率，例如，在1997～2001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并沒有出現(xiàn)1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導(dǎo)的三大經(jīng)濟帶，從2002年1-9月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%?？陀^地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。三大地帶是中國經(jīng)濟增長最快的地區(qū)，經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長。那么，我國的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐？

銷售率空置率，地域分化明顯

近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率(當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平。

但是，在銷售率回升的同時，空置率也在上升，達到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000萬平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率的確值得我們細思量。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會增加銀行的壞帳，并影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應(yīng)該為多少？以住宅為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大。獨戶住宅不存在均好問題，而多層、高層住宅因樓層、朝向，是否靠房山等，就很難實現(xiàn)均好，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得進一步商榷。再次，地域差別。即便是在國內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。第四，減免稅動機。中國房地產(chǎn)市場的一大特點是賣“期房”，許多開發(fā)商以此來解決自有資金和銀行借貸資金不足的問題，而房屋產(chǎn)權(quán)過戶多要等待有減免稅費機會的“房展會”之后辦理，這也會導(dǎo)致一定時間內(nèi)空置率的上升。

鑒于上述分析，我們認(rèn)為：全國商品房屋的銷售率在穩(wěn)步上升，總體形勢樂觀。但是，對連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積較大的城市和地區(qū)應(yīng)給予關(guān)注。仍以房地產(chǎn)投資三大熱點地區(qū)為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)心。同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平，但呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢。而上海的銷售率為73%，90%。85%和100%(圖5，圖6和圖7)。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當(dāng)期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779萬平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅為452萬平方米。

篇9

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的特點。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，在國民經(jīng)濟大發(fā)展中有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)也是把雙刃劍，在當(dāng)今新經(jīng)濟的大環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和更加激烈的競爭，本文分析研究了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和不足之處，發(fā)現(xiàn)針對性地提出應(yīng)對策略是首要任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)是一個競爭激烈的的行業(yè)，資源占用多，資金投入大，引發(fā)了住房這一較為敏感的社會問題。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段

我國的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生于19世紀(jì)末20世紀(jì)初。已經(jīng)經(jīng)歷了起步階段、調(diào)整階段、發(fā)展階段，最近幾年中國房地產(chǎn)業(yè)進入了第四個階段調(diào)控階段，由于住宅產(chǎn)品價格的居高不下，引起了一系列的社會問題，國家從2003年房地產(chǎn)行業(yè)正式市場化開始出臺很多針對性的政策，對房地產(chǎn)業(yè)進行有步驟的宏觀調(diào)控。

近幾年，我國的房地產(chǎn)投資額加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積上下波動增長，房地產(chǎn)的開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例升高；房屋銷售價格持續(xù)攀高，房價上漲幅度明顯高于居民消費價格和住房租賃價格的幅度；中低價位、中小戶型住宅比例偏低；投資性購房需求增長較快；全國土地交易價格穩(wěn)步增長；待開發(fā)的土地面積普遍增大。房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值大約占GDP的9%。居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長，使住房的需求量攀升。住房消費將會成為居民的持續(xù)消費熱點。

（二）我國房地產(chǎn)業(yè)的不足之處

房地產(chǎn)業(yè)屬于資源密集型行業(yè)，需要走資源消耗低、環(huán)境污染少可持續(xù)發(fā)展的道路。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多，規(guī)模較小，企業(yè)分散開發(fā)能力不足，營銷中不能充分利用有限的資源創(chuàng)出最大的效益；房地產(chǎn)企業(yè)管理不太注重品牌效應(yīng)，管理者綜合素質(zhì)相對較差，管理水平達不到要求，行業(yè)信用總體偏低；房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入有限，造成經(jīng)營風(fēng)險加大。

二、新時期房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

我國的房地產(chǎn)業(yè)在2009年急劇升溫，在國家經(jīng)濟刺激政策、寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等多種有利因素的推動下，出現(xiàn)了投資加快、資金來源充足等新情況，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好于預(yù)期。但不可忽視的風(fēng)險也同時存在。居安思危筆者經(jīng)過深入剖析認(rèn)為我國房地產(chǎn)的發(fā)展還面臨以下兩大風(fēng)險。

（一）政策的不確定性

國家的宏觀政策會直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國的市場經(jīng)濟的內(nèi)外環(huán)境的變化促使國家的宏觀政策的調(diào)整。

1、財政政策不確定性。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過很多次的變化。

2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準(zhǔn)備金率變動的不確定。

3、產(chǎn)業(yè)政策不確定性。由于房地產(chǎn)業(yè)是高耗能行業(yè)和資金密集型行業(yè)，所以我國在進行經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時候不會把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這樣很難得到國家和政府的政策的大力扶持，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來困難。

（二）市場需求不足

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求是緊密相連的，我國房地產(chǎn)市場需求不足是房地產(chǎn)業(yè)的長期潛在的風(fēng)險。

1、城市化難以帶來大量預(yù)期的新增需求。主要原因一是城市化帶來了城市人口的增長，但是城市面積也在不斷擴大，原來近郊的農(nóng)村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我國人口的工作空間和居住空間的一致性決定了城市新增的人口總量是有限的。三城市中低收入人口居多，消費住房的能力不足。

2、舊城改造難以創(chuàng)造持續(xù)的房屋需求。如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來越小，對房地產(chǎn)的需求不能持續(xù)。

3、住房價格哄抬使普通居民望而卻步，造成消費需求抑制。

三、新時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，而且是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展關(guān)系到我國國民經(jīng)濟的發(fā)展、社會大局的穩(wěn)定和廣大人民群眾的安居樂業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的以上風(fēng)險，筆者在以下幾個方面提出了新時期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對策。

（一） 全面理解貫徹國家的宏觀調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對穩(wěn)定性。房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境有密切關(guān)聯(lián)。保持房地產(chǎn)業(yè)政策的相對穩(wěn)定性，是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要因素。有些地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為是造成房地產(chǎn)政策不穩(wěn)的重要原因。國家采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的同時還要防范新的經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生。

（二）加強風(fēng)險識別管控，持續(xù)有效保證市場需求?？偨Y(jié)過去的經(jīng)驗教訓(xùn)，分析房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)律，順應(yīng)形勢變化，提升應(yīng)對市場危機的能力。雖然目前房地產(chǎn)業(yè)有所回升，但一些房地產(chǎn)企業(yè)資金還不足還不能滿足大規(guī)模的投資性需求。社會要想保持房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇，提高消費者的購買力和要降低住房的價格是根本任務(wù)。要提高消費者的購買能力一方面要調(diào)節(jié)人民的收入分配結(jié)構(gòu)，提高勞動報酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共財政補貼力度，完善和健全社會保障體系。降低住房價格就要降低房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，降低成本，加強資金的管控。通過信息系統(tǒng)建立有效的多模式跨行業(yè)的資金監(jiān)控體系。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的自我提升。由于近幾年房價的暴漲、房子質(zhì)量差、夸大房屋宣傳等現(xiàn)象社會對房地產(chǎn)商的負面評價越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)需要培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)管理人才組建骨干管理隊伍，重視基礎(chǔ)管理提高管理水平，打造誠信品牌文化，做好創(chuàng)新營銷優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并積極參與社會公益事業(yè)，承擔(dān)更多的社會責(zé)任，重塑房地產(chǎn)業(yè)的新形象。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)要強化前期市場調(diào)研能力，提高自身對市場的判斷力和決策力。成立專門的調(diào)研組對市場進行全面準(zhǔn)確的調(diào)查，制定出合理謹(jǐn)慎的調(diào)查報告，打有準(zhǔn)備的仗，搶先贏得市場先機。

（五）鼓勵中小房地產(chǎn)企業(yè)找準(zhǔn)自己的定位，進行合理調(diào)整和并購，強強聯(lián)合，完善中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力和實現(xiàn)資源的效益最大化。

（六）調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，增加產(chǎn)品的科學(xué)技術(shù)含量，提升核心競爭力。在節(jié)約資源綠化環(huán)境的基礎(chǔ)上，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，提升房地產(chǎn)的品牌核心力。重視品牌效應(yīng)凝聚的文化和理念，是房地產(chǎn)市場企業(yè)競爭力的綜合體現(xiàn)。

（七） 提升資源整合力，完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)業(yè)直接或間接地影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有相互依存的關(guān)系。例如2008年的北京奧運會的成功舉辦，就是我過房地產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的完美聯(lián)合，對我國經(jīng)濟文化發(fā)展有重大推動作用。

篇10

宏觀調(diào)控政策

政策建議 

這幾年，我國出現(xiàn)了房價的全國性上漲。幅度之大，范圍之寬，在我國房地產(chǎn)歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地產(chǎn)業(yè)又匯集了天下的資金。所以，房產(chǎn)動態(tài)時刻牽動著大家的敏感神經(jīng)。 

首先，要弄清楚的是目前我國的房地產(chǎn)市場有沒有泡沫？有無泡沫可以用房價與實際購買力的背離程度來做分析。我們知道，日本曾經(jīng)出現(xiàn)過一次嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，對于資金流入房地產(chǎn)市場不設(shè)防甚至鼓勵，致使房地產(chǎn)價格暴漲。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協(xié)議”，美圓貶值，大量國際資本瘋狂進入日本的房地產(chǎn)業(yè)，進一步刺激了房價的上漲。到1989年，日本的地價市值總額已相當(dāng)于美國地價總額的4倍。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅。1991年后，國際資本獲利后撤離，日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰。盡管日本經(jīng)濟實力強大，也經(jīng)不起這次泡沫破滅的沉重打擊，日本經(jīng)濟從此一蹶不振，在此后長達15年的時間里飽受蕭條之苦。前車之鑒,后事之師。對比我國現(xiàn)在的情況：我國這幾年的金融狀況與日本當(dāng)時的情況很有幾分相似。由于房地產(chǎn)的開發(fā)貸款與房產(chǎn)的消費貸款是中國銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)貸款業(yè)務(wù)。中國的銀行基本上都是敞開口子發(fā)放貸款。結(jié)果是房價飛漲，購買能力不見衰弱。我國自從加入wto后，出口貿(mào)易與外匯儲備大幅上漲。按一般經(jīng)濟規(guī)律，人民幣升值勢在必行。但我國政府綜合考慮各方面的因素，不愿在外國的壓力下調(diào)整人民幣匯率（希望出其不意地實施調(diào)整）。這就導(dǎo)致了海外熱錢、一般投資者和機構(gòu)投資者拿中國特別是北京、上海這些大都市的房地產(chǎn)作為投資平臺。希冀獲得價差、匯差。國際投機者的加入進一步刺激了泡沫的高漲。試想，如果人民幣匯率下降，海外投資者獲利撤離。我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)將遭受多大的創(chuàng)傷？我們的經(jīng)濟實力比不上日本，承受打擊的能力可能更弱。所以，為了穩(wěn)定我國經(jīng)濟，我們必須加大對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。 

2004年，摩根士丹利首席經(jīng)濟學(xué)家史蒂芬羅奇指出，目前全世界三分之二的國家和地區(qū)或已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫或正面臨產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的危險。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括：中國、澳洲、英國、韓國等。面對我國兇猛上漲的房價，我們僅僅從開發(fā)商的資金來源這個角度分析一下就可知道我國房地產(chǎn)業(yè)存在多大的風(fēng)險。 

第一，中國開發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足，有相當(dāng)一部分資金來源于銀行貸款。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2005年底中國房地產(chǎn)貸款達到3.07萬億元。由于投入的自有資金少，開發(fā)商回籠資金的壓力小，他們有足夠的耐心哄抬房價牟取暴利。不僅開發(fā)商的資金嚴(yán)重依靠金融機構(gòu)，個人住房按揭貸款同樣嚴(yán)重依賴銀行。調(diào)查顯示，在買房的人當(dāng)中，選擇按揭貸款的占總?cè)巳旱谋壤秊?1.1%。這就意味著，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)意外，中國的金融業(yè)將遭受巨大損失。 

第二，墊資建設(shè)。在土建時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商。 

第三，通過資本市場“集資”。即使在當(dāng)前國家出臺了這么多宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)股依然紅火一片。這種結(jié)果值得決策者深思。當(dāng)泡沫破滅，開發(fā)商逃之夭夭，股民們將再次品嘗痛苦和無奈。 

第四，社保等專項資金。社?；鸫蟀笖÷逗?，我們了解到，資金不足的開發(fā)商們，不僅從銀行貸款，竟然也打社?；鸬葘ｍ椯Y金的主意。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，不僅中國金融業(yè)和與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)遭到重創(chuàng)，也將給整個中國經(jīng)濟和公眾的信心帶來沉重地打擊。 

中國政府對此給予了高度重視。近幾年來，為了抑制房價上漲，中央政府對此產(chǎn)業(yè)出臺的國字號文件可謂不少。2003年8月12日，國務(wù)院頒布關(guān)于《促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（共六條二十項內(nèi)容），明確國家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一；2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（共八條）。2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題提出了六條原則性的針對性措施；5月29日，國務(wù)院九部委聯(lián)合頒布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。這些政策出臺后，人們普遍寄予厚望，期望房價會降下來?？墒?，房價卻出人意料地一個勁兒地往上漲。為什么會出現(xiàn)這種情況呢？ 

首先，我們分析一下這些宏觀調(diào)控政策：其中的轉(zhuǎn)變土地轉(zhuǎn)讓方式（所有經(jīng)營性土地供給一律以拍賣、掛牌、競價的方式出讓）；提高開發(fā)商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強化對農(nóng)地的保護等政策。這些房地產(chǎn)供給政策的目的是規(guī)范土地供給行為，杜絕腐敗現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)開發(fā)過度以及由此形成的房地產(chǎn)泡沫，降低銀行貸款風(fēng)險，但其實施的實際效果卻在客觀上緊縮了住房的供給，加劇了住房市場上供不應(yīng)求的局面。土地供給成本的增加和對土地供給的限制客觀上導(dǎo)致了住房供給的緊張和中低檔住房的供給不足，在需求不變的情況下，當(dāng)然住房價格就會只漲不跌了。政策中說了要調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在要求各地70％的土地用來建造經(jīng)濟適用房，70％的面積要在90平方米以下的小房型。但由于缺乏配套的政策措施或執(zhí)行時缺乏力度，因而住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并沒有得到根本性改善，能滿足大眾消費者需求的中低檔住房供應(yīng)仍嚴(yán)重不足。 

另外一些政策：主要是提高住房貸款利率；取消一些購置住房的優(yōu)惠政策；提高首付比例等等。這些政策著意于控制對住房的過度需求，特別是減少投機性需求，在實施中也確實取得了一定的效果。但現(xiàn)階段，人們對住房的需求量還是非常大的，這有以下幾個方面的原因：一是住房對于大多數(shù)人來講，它是生活必需品，因此住房的需求彈性比較，購房成本和價格的上升并不能促使對住房需求的大幅下降；二是我國正處于城市化和工業(yè)化加速發(fā)展的進程中，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，每年有大量的人口涌向城市，就產(chǎn)生了對住房的巨大需求，而人們收入水平也在持續(xù)提高，使得這種對住房的巨大需要能轉(zhuǎn)化為對住房的巨大需求；三是我國民眾對住房的心理預(yù)期，認(rèn)為房產(chǎn)價格只會升不會降。晚買不如早買。這更促進了房價的提高。促使了泡沫的增加。 

最后，在對這些政策分析的基礎(chǔ)上，提出一點政策建議：國家應(yīng)該給出財政補貼，大量建造經(jīng)濟適應(yīng)房、廉租房，完善住房保障體系，以滿足廣大中低收入階層的住房需要。并且，同時要實行實名制，規(guī)定一戶只允許買一套，在其中，最最重要的是加強政府執(zhí)行力和配套嚴(yán)密的監(jiān)管機制。 

在一些大城市，對住房的投機性需求還非常大，包括國際投資，對于這一部分需求，我們必須采取措施給予抑制?？刹扇〉拇胧┯校悍操徺I高檔住房或第二套以上的住房，提高首付比例；提高房貸款利率；兩年內(nèi)二手房交易不享受稅收優(yōu)惠，并課以較高稅率的營業(yè)稅。這些措施可以控制這些城市產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。 

參考文獻： 

1董藩：

《房地產(chǎn)宏觀調(diào)控必須變臉》　《中國房地產(chǎn)報》　2006年4月26日