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篇1

(二)科技型中小企業(yè)是解決就業(yè)問題的一個重要途徑。農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移、城鎮(zhèn)待業(yè)人員的安置、下崗職工的再就業(yè)，這一切使南昌就業(yè)形勢不容樂觀。特別是擴(kuò)招后的大量高等院校畢業(yè)生進(jìn)入就業(yè)市場，2008年江西省畢業(yè)生人數(shù)將創(chuàng)歷史新高，預(yù)計達(dá)21萬余人，比上年增加近5萬人，大學(xué)生就業(yè)形勢尤為嚴(yán)峻。由于科技型中小企業(yè)大多是知識密集型的企業(yè)，科技型中小企業(yè)的發(fā)展，有利于為大學(xué)生創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，而且由于其產(chǎn)品附加值比較高，能夠支付比較高的工資，科技型中小企業(yè)的發(fā)展有條件為大學(xué)生就業(yè)者提供比較高的報酬。

(三)科技型中小企業(yè)是進(jìn)一步繁榮縣域經(jīng)濟(jì)的重要手段。南昌縣、進(jìn)賢縣、新建縣、安義縣、青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)，是南昌市的7個涉農(nóng)縣(區(qū))，中小企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。進(jìn)賢縣中小企業(yè)主要分布在醫(yī)療器械、文化用品、鞭炮禮彈、食品加工、特種水產(chǎn)、食用菌類等特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)中；青云譜區(qū)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品、建材、水果、肉類、摩配、啤酒等中小企業(yè)專業(yè)市場發(fā)展良好。南昌縣、新建縣利用農(nóng)產(chǎn)品資源豐富、區(qū)位條件好的優(yōu)勢，大力發(fā)展以農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)為主的中小企業(yè)，這些中小企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的支撐點和增長點。但是，從總體上看，科技型中小企業(yè)所占比重不大，大多數(shù)中小企業(yè)產(chǎn)品附加值和技術(shù)含量低。要進(jìn)一步繁榮南昌市縣域經(jīng)濟(jì)，必須充分發(fā)揮科技作為第一生產(chǎn)力的支撐引領(lǐng)作用，加大對縣域中小企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和體制創(chuàng)新，集中必要的財力扶持縣域內(nèi)前景看好的中小企業(yè)脫胎成科技型中小企業(yè)，使之成為帶動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”。這不僅是改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)運行環(huán)境和質(zhì)量的重要路徑，而且是有效地推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步從資源依賴型、投入支撐型向創(chuàng)新驅(qū)動型轉(zhuǎn)變的驅(qū)動力。因此，科技型中小企業(yè)的發(fā)展對推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步繁榮起著舉足輕重的作用。

南昌大力發(fā)展科技型中小企業(yè)的意義重大，但目前科技型中小企業(yè)的力量還不是很強。從數(shù)量上看，科技型中小企業(yè)在南昌的中小企業(yè)中，占的比重還不大，還有著廣闊的發(fā)展空間。要使科技型中小企業(yè)獲得更好更快的發(fā)展，必須進(jìn)一步優(yōu)化其投資環(huán)境。

二、南昌科技型中小企業(yè)投資環(huán)境分析

投資環(huán)境按照其可見性分為投資硬環(huán)境和投資軟環(huán)境。前者是指與投資活動直接有關(guān)的物質(zhì)條件，主要包括一個區(qū)域的自然環(huán)境和物質(zhì)環(huán)境。后者的內(nèi)容非常廣泛，主要包括社會、政治、法律、文化、經(jīng)濟(jì)等許多無形要素。投資環(huán)境差，中小企業(yè)投資成本就高，過高的投資成本將增加交易成本和投資風(fēng)險，將難以吸引和留住區(qū)域內(nèi)的中小企業(yè)。因此，包括科技型企業(yè)在內(nèi)的中小企業(yè)發(fā)展和投資環(huán)境的優(yōu)化密切相關(guān)。

南昌市投資硬環(huán)境近年來有了較大改善。從基礎(chǔ)設(shè)施看，作為我國長江三角洲、珠江三角洲、閩南三角區(qū)進(jìn)入內(nèi)地的重要中轉(zhuǎn)地之一，南昌的航空、公路、鐵路、水路的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展較快，初步構(gòu)成了發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的立體交通基礎(chǔ)；從自然資源來看，南昌淡水、土地和農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)等資源豐富，具有資源比較優(yōu)勢，以豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源為依托發(fā)展起來的特色食品加工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，一直是南昌市中小企業(yè)的強項；從地理位置來看，南昌地理位置優(yōu)越，歷為“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”之地。南昌投資硬環(huán)境與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要以及同東部沿海地區(qū)相比，還有一定的差距。例如，南昌距離出海口較遠(yuǎn)，還沒有完全融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)城市群中。由于國家宏觀政策的調(diào)整，土地政策收緊，南昌過去以土地為最大“賣點”的低成本優(yōu)勢目前正在喪失，中小企業(yè)投資硬環(huán)境需進(jìn)一步完善。但相比之下，就科技型中小企業(yè)來講，投資軟環(huán)境更關(guān)鍵，它是科技型中小企業(yè)投資最重要的影響因素。概括起來主要有以下幾個方面：

(一)政策環(huán)境?？萍夹椭行∑髽I(yè)最為關(guān)注的是減免稅政策、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)政策和科技融資政策。南昌市目前對高新技術(shù)企業(yè)有一系列優(yōu)惠的稅收政策，如國務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)新辦的高新技術(shù)企業(yè)，自獲利年度起免征所得稅兩年。國務(wù)院批準(zhǔn)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，可按15%的稅率征收所得稅。

但是，現(xiàn)行的科技稅收政策主要是針對高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)和外企，而對高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以外的科技型中小企業(yè)，幾乎不存在科技稅收優(yōu)惠政策，使得一些非高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的科技型中小企業(yè)難以享受優(yōu)惠，降低了政策效率；南昌在科技融資政策方面對科技型中小企業(yè)也有相關(guān)的扶持，如南昌市政府設(shè)立的科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金是用于支持科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的政府專項基金，通過無償資助、貸款貼息等方式扶持和引導(dǎo)科技型中小企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新活動，但受惠面還是非常有限的?？偟膩碇v，目前，科技型中小企業(yè)絕大多數(shù)屬于民營科技型中小企業(yè)，相對于政府對國有大企業(yè)和外資企業(yè)的各種優(yōu)惠政策，目前科技型中小企業(yè)政策環(huán)境還有待完善。

(二)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。投資軟環(huán)境和一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是密不可分的，經(jīng)濟(jì)環(huán)境展示的是一個城市經(jīng)濟(jì)實力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，就意味著市場容量大，社會購買力強，這也是吸引投資的必要條件。南昌是江西省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，南昌市2007年實現(xiàn)財政收入190.61億元，近5年南昌市經(jīng)濟(jì)增速雖連續(xù)超過15%，但與中部地區(qū)其他省會城市相比，總量仍然偏小，2007財政總收入在中部省會城市中排位最后。政府財政能力不強，直接影響政府對經(jīng)濟(jì)的控制力，也勢必影響到對科技型中小企業(yè)支持的力度。雖然，南昌從2006年起，將市科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金每年增加到1000萬元元，但這相對于沿海發(fā)達(dá)城市還是有較大差距的。

(三)社會服務(wù)環(huán)境。社會服務(wù)環(huán)境反映政府綜合管理水平和服務(wù)業(yè)發(fā)展的狀況，服務(wù)環(huán)境主要是指政府行政部門對企業(yè)的服務(wù)和社會中介等服務(wù)機構(gòu)為企業(yè)提供的社會服務(wù)。公共服務(wù)是南昌市投資軟環(huán)境的根本問題。特別是科技型中小企業(yè)由于勢單力薄，更需要各種社會化服務(wù)，如政府、有關(guān)組織及中介機構(gòu)提供的技術(shù)、人才培訓(xùn)、信息交流、財務(wù)審計、法律、技術(shù)咨詢等服務(wù)。從政府行政部門對企業(yè)的服務(wù)現(xiàn)狀來看，近年來，南昌市政府已經(jīng)認(rèn)識到服務(wù)環(huán)境是改善投資環(huán)境的重要一環(huán)，2001年至今，先后組織4輪行政審批制度改革，成為全國保留行政審批事項最少的城市之一。中國社會科學(xué)院推出的《2005年城市競爭力藍(lán)皮書：中國城市競爭力報告No.3》顯示，2004年在中國200個地級以上城市(不包括香港、澳門和臺灣地區(qū))中，南昌城市綜合競爭力在全國排名第30位，從數(shù)據(jù)分析中看到，南昌綜合競爭力提升的最大拉動力是來自政府管理競爭力的提高。從社會中介等服務(wù)機構(gòu)為企業(yè)提供的社會服務(wù)來看，南昌市科技型中小企業(yè)在發(fā)展中所獲得的技術(shù)支持、信息咨詢、法律支援、投資咨詢、職工培訓(xùn)和人才培訓(xùn)、市場營銷等社會化服務(wù)體系方面和東部城市相比還存在較大差距。

(四)融資環(huán)境。目前，南昌市中小企業(yè)普遍存在融資困難的問題，南昌市統(tǒng)計局資料顯示，在被調(diào)查的200戶企業(yè)中，有166戶中小企業(yè)認(rèn)為資金緊張制約了企業(yè)發(fā)展，占企業(yè)總數(shù)的83%。而科技型中小企業(yè)由于技術(shù)開發(fā)活動的不確定性、長時效性，科技型中小企業(yè)較一般中小企業(yè)而言，需投入資金更多，風(fēng)險更大，而且一旦技術(shù)開發(fā)失敗則少有回旋余地。因此，科技型中小企業(yè)面臨最大的難題是融資問題。除了極少數(shù)科技型中小企業(yè)有創(chuàng)新基金支持外，大多數(shù)科技型中小企業(yè)目前還只能依靠自身積累進(jìn)行發(fā)展，無法形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。特別是一些新投產(chǎn)企業(yè)，由于信用度低，無法籌集到足夠的流動資金，影響企業(yè)進(jìn)一步做大做強。南昌市政府做了許多工作來解決這一難題，例如，到2006年12月7日為止，南昌市共有22家擔(dān)保公司來幫助中小企業(yè)獲得資金支持。但由于市場主體不明確、信用擔(dān)?；饋碓磫我弧?dān)保機構(gòu)多頭管理等原因，有25%擔(dān)保公司業(yè)務(wù)處于半停滯狀態(tài)。當(dāng)前，資金難題困擾南昌市科技型企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，企業(yè)的研發(fā)投入強度出現(xiàn)下降趨勢，嚴(yán)重影響了企業(yè)后續(xù)的科技創(chuàng)新能力。因此，就南昌科技型中小企業(yè)來說，融資“瓶頸”一直是需要破解的難題。

三、優(yōu)化南昌科技型中小企業(yè)投資環(huán)境的對策和思路

南昌已經(jīng)確定了“和諧創(chuàng)業(yè)、富民強市”的戰(zhàn)略方針，在這樣的背景下，優(yōu)化南昌科技型中小企業(yè)投資環(huán)境將更大范圍地拓展其發(fā)展空間。對南昌市科技型中小企業(yè)投資環(huán)境的優(yōu)化，一方面要進(jìn)一步完善投資硬環(huán)境，另一方面更主要的是從軟環(huán)境方面著手改進(jìn)，在改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境的基礎(chǔ)上，尤其要重點抓好以下幾個方面工作：

(一)提高南昌市區(qū)域金融服務(wù)能力，滿足科技型中小企業(yè)資金需求

1.建立健全科技型中小企業(yè)信用體系?？萍夹椭行∑髽I(yè)信用體系建設(shè)是破解其融資難的有效途徑。南昌市政府要進(jìn)一步建立和健全符合市場經(jīng)濟(jì)制度要求的企業(yè)信用制度，建立有效的信用征集、評價、系統(tǒng)和嚴(yán)格的違信懲罰制度，強化整個社會的信用基礎(chǔ)。建設(shè)科技型中小企業(yè)信用檔案是其信用體系建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其主要作用是收集和保存企業(yè)的信用記錄，幫助銀行和其他企業(yè)更全面、準(zhǔn)確地了解企業(yè)信用狀況，為企業(yè)的融資和其他交易活動提供便利。同時它還可以充作信譽抵押品，減輕本企業(yè)在融資中實物資產(chǎn)抵押、擔(dān)保的壓力。中小企業(yè)信用體系建設(shè)是一個長期而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要政府、金融機構(gòu)、信用服務(wù)機構(gòu)和企業(yè)本身的共同努力，

2.建立科技型中小企業(yè)融資的信用擔(dān)保體系。南昌市擔(dān)保體系是以政府政策主導(dǎo)型擔(dān)保為主，政府出資較多，而民間資本介入較少，擔(dān)保貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了科技型中小企業(yè)對資金的需求。建議政府大力發(fā)展社會互助型擔(dān)保制度，運用社會互助擔(dān)保方式彌補政府政策型擔(dān)保方式的不足。社會互助型擔(dān)保主要由企業(yè)以會員制形式組建，通過會員繳納風(fēng)險貸款保證金，進(jìn)行會員之間的互助擔(dān)保，獲取金融機構(gòu)貸款。互助型擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險最終由會員分擔(dān)。由于擔(dān)保審批人與擔(dān)保申請人相互較為了解，他們在行為和思維方式上具有很強的趨同性，容易形成群體信譽機制。處于劣勢的科技型中小企業(yè)通過互助擔(dān)保聯(lián)合起來，在和銀行的談判中可以爭取到較為優(yōu)惠的貸款條件。由于商業(yè)擔(dān)保公司是純粹以贏利為目的的，可能加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，建議適當(dāng)采用。

3.完善資本市場，拓寬科技型中小企業(yè)直接融資渠道。中小企業(yè)在直接融資市場上受到重重限制，過高的門檻阻隔了科技型中小企業(yè)直接向社會募集資金之路。如《公司法》規(guī)定股份有限公司注冊資本最低為1000萬元，上市公司股本總額不少于5000萬元等要求，這些硬性條件都是經(jīng)營規(guī)模小、抗風(fēng)險能力弱的科技型中小企業(yè)難以達(dá)到的。我國在2004年推出了中小企業(yè)板，目前中小板市場在加快擴(kuò)大規(guī)模，這對南昌市包括科技型中小企業(yè)在內(nèi)的一些目前規(guī)模不大但具有良好成長性和潛力的企業(yè)而言，無疑是個很好的融資機會。南昌還應(yīng)大力發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)，充分利用市場機制吸引各種社會資本進(jìn)行風(fēng)險投資。此外，還應(yīng)引導(dǎo)中小企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易中心等渠道，以股權(quán)融資、項目融資等方式籌集民間或海外資金。

(二)優(yōu)化政策環(huán)境和服務(wù)環(huán)境

我國科技型中小企業(yè)資金短缺，技術(shù)和市場的不確定性，使其抗風(fēng)險能力非常薄弱，政府的政策性資助是解決這一問題有效手段。對科技型中小企業(yè)來講，包括投入、稅收、金融、政府采購等在內(nèi)的各項政策是長時間、普遍起作用的因素。因此，科技型中小企業(yè)投資環(huán)境的優(yōu)化，政策是關(guān)鍵。政策制定要有科學(xué)性，要在廣泛調(diào)查論證的基礎(chǔ)上，吸收專家、學(xué)者、企業(yè)家等各類相關(guān)群體參與到政策的制定中來，以確保政策制定的科學(xué)性和現(xiàn)實可行性。政府在制定相關(guān)政策時，要考慮到科技型中小企業(yè)的特點和需求，出臺有針對性的鼓勵和扶持政策。同時，要真正落實各項政策，樹立政府信用，增加政府在投資者心中的可信度。落實各項政策關(guān)鍵在于政府職能轉(zhuǎn)變，最重要的職能轉(zhuǎn)變就是服務(wù)職能的轉(zhuǎn)變，從熱衷于“管、審、批”的干預(yù)型政府轉(zhuǎn)變成致力于“扶、幫、助”的服務(wù)型政府。同時，科技型中小企業(yè)在發(fā)展過程中離不開社會的全方位服務(wù)，具體包括中介服務(wù)、教育服務(wù)、社會保障服務(wù)等。目前，要根據(jù)南昌市的實際情況，逐步構(gòu)建一個結(jié)構(gòu)合理、門類齊全、機制靈活、功能完備的科技中介服務(wù)體系；要按照社會統(tǒng)籌和個人賬戶相結(jié)合的框架，加快社會保障體系建設(shè)；南昌還應(yīng)充分發(fā)揮教育資源優(yōu)勢，為科技型中小企業(yè)發(fā)展提供人力資源。

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篇2

1.引言

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，飯店業(yè)逐漸涌現(xiàn)會議酒店、經(jīng)濟(jì)型賓館、主題飯店等經(jīng)營模式，其中，會議型酒店成為我國飯店客源市場新熱點之一。會議型酒店的客源具有人流量大、消費水平高、逗留時間長的特征，能為飯店帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益，由此，越來越多的投資者投入會議型酒店。如何客觀地評價和測算各地區(qū)的投資環(huán)境，如何依據(jù)具體的投資環(huán)境進(jìn)行市場定位，是決定會議型酒店投資成功與否的關(guān)鍵所在。迄今為止，較少會議型酒店投資環(huán)境分析方面的研究成果。

2.基于層次分析法（AHP）的會議型酒店投資環(huán)境指標(biāo)體系

會議型酒店是在酒店的客源結(jié)構(gòu)中，以出席、參觀一個或多個會議，展覽或其他活動為主要目的的客源占自己客源的重要份額，并具備一定規(guī)模的會議功能、場所和設(shè)備的商務(wù)酒店。

2.1 評價指標(biāo)的選取原則

會議型酒店的投資環(huán)境是一個完善的系統(tǒng)，包含從內(nèi)到外、從宏觀到微觀的各層面的環(huán)境要素。本文借鑒已有研究成果，確定了會議型飯店投資環(huán)境評價指標(biāo)體系中指標(biāo)的選取原則：（1）相關(guān)性。指標(biāo)的選取應(yīng)與所要研究的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)具有很強的關(guān)聯(lián)性。（2）客觀性。為避免主觀因素對評估的可信度影響，本文盡量采用數(shù)量指標(biāo)，同時，盡量按比較客觀和公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)處理非數(shù)量指標(biāo)。（3）顯著性。指標(biāo)的選取應(yīng)能最大限度地揭示樣本間的差異。（4）全面性。指標(biāo)選取時應(yīng)從多層次、多角度描述和說明產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境的優(yōu)劣。（5）無差異性。政治和貨幣穩(wěn)定性、外商的管制程度等因素對會議型酒店投資環(huán)境具有顯著的影響，但這些因素在各省、自治區(qū)、直轄市之間幾乎無差異，因此可忽略。（6）動態(tài)連續(xù)性。指標(biāo)體系需要能夠揭示地區(qū)產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，反映其現(xiàn)狀、潛力以及演變趨勢。產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境的改善是一個動態(tài)發(fā)展的過程，指標(biāo)選取時動態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，運用靜態(tài)指標(biāo)反映現(xiàn)狀水平，利用動態(tài)指標(biāo)預(yù)測發(fā)展前景。

2.2 指標(biāo)體系的構(gòu)建

基于上述研究，筆者訪問了8個企業(yè)人士和6個酒店方面的專家學(xué)者，共同探討影響會議型酒店投資的各種環(huán)境因素，建立會議型酒店投資環(huán)境分析的指標(biāo)體系，準(zhǔn)則層包括四個方面（表1顯示17個目標(biāo)層）：（1）基礎(chǔ)設(shè)施指標(biāo)（C1-C4）。著重選取了與交通設(shè)施和郵電通訊相關(guān)的指標(biāo)?？停ㄘ洠┻\量總計：一定時期內(nèi)，各種運輸工具實際運送的旅客（貨物）數(shù)量；旅客周轉(zhuǎn)量：一定時期內(nèi)，由各種運輸工具運送的旅客數(shù)量與其相應(yīng)運輸距離的乘積之和；郵電業(yè)務(wù)總量：郵電企業(yè)為社會提供各類郵電服務(wù)的總數(shù)量。（2）社會環(huán)境指標(biāo)（C5-C8）。主要反映社會穩(wěn)定性和居民的消費觀念。從業(yè)人員平均工資指企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)單位的從業(yè)人員在一定時期內(nèi)平均每人所得的貨幣工資額；居民家庭恩格爾系數(shù)是指食物支出金額在消費性總支出金額中所占的比例。（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)（C9-C14）。此指標(biāo)系所要反映的主要信息是市場的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并突出考慮第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。（4）行業(yè)環(huán)境指標(biāo)（C15-C17）。主要反映市場競爭和需求情況。因為各地區(qū)大小會議、展覽等方面的信息缺乏具體數(shù)據(jù)，根據(jù)客觀性的指標(biāo)構(gòu)建原則，筆者用接待旅游人數(shù)來代替市場需求方面的信息。

3.運用層次分析法對會議型酒店投資環(huán)境進(jìn)行實證分析

3.1 層次分析法（AHP）簡述

本文選用層次分析法進(jìn)行實證分析。層次分析法是美國學(xué)者T.L.Saaty于20世紀(jì)70年代提出。其特點是對復(fù)雜決策問題的影響因素、本質(zhì)以及內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析，并構(gòu)建一個層次模型，然后利用有限的定量信息，將人為決策過程數(shù)學(xué)化，因此，多目標(biāo)或無結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問題即可轉(zhuǎn)化為一種簡便的決策方法。具有高度的有效性、可靠性和廣泛的適用性。

層次分析法的基本步驟如下：（1）構(gòu)造比較判斷矩陣；（2）計算單一準(zhǔn)則下元素的相對重要性及一致性驗證。根據(jù)判斷矩陣計算對于目標(biāo)元素而言各元素的相對重要性次序的權(quán)值，判斷同層因素的權(quán)數(shù)分配是否合理，要對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗；（3）層次總排序及一致性驗證。

3.2 數(shù)據(jù)統(tǒng)計及獲取

3.3 權(quán)重計算

根據(jù)上述的計算步驟，得到每個個體指標(biāo)在整個指標(biāo)體系中的權(quán)重（結(jié)果見表2）。經(jīng)過一致性檢驗，C.R.

對標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)，則得到各個城市的綜合得分（結(jié)果見表3）。

計算結(jié)果得出綜合得分的排名情況是：北京第一；上海第二；天津第三。

4.結(jié)語

結(jié)果表明，本文構(gòu)建的指標(biāo)體系是合理的，能正確、全面地反應(yīng)一個地區(qū)會議型酒店投資環(huán)境的具體情況。投資環(huán)境的具體分析給投資者以直觀的、量化的指導(dǎo)，是投資者進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。同時其結(jié)果對于具體地區(qū)來說具有很強的借鑒作用，利于地區(qū)制定針對性措施改善自身的狀況以吸引投資者。

參考文獻(xiàn)

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篇3

一、引言

投資環(huán)境評價工作在經(jīng)濟(jì)生活中日益受到人們的重視，不但各類企業(yè)開始在項目決策中求助于投資環(huán)境分析，而且政府部門也意識到它在減少盲目投資、合理配置資源方面的好處。特別是在實踐中，投資環(huán)境評價工作還有可能形成一套自己的以投資環(huán)境評價有效性指導(dǎo)或引導(dǎo)投資主體行為的運行機制。目前，常見的投資環(huán)境定量評價方法包括初級因素打分法、多因素系統(tǒng)評估法、綜合性定量方法、雷達(dá)圖分析法等。但這些評價方法對于主觀性指標(biāo)處理得比較粗糙。針對這一情況，本論文建立了一個基于未確知測度的投資環(huán)境評價模型。

二、投資環(huán)境評價指標(biāo)體系的建立

投資環(huán)境評價指標(biāo)體系是對投資環(huán)境進(jìn)行綜合評價的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。它的設(shè)置應(yīng)符合系統(tǒng)全面、簡明科學(xué)、穩(wěn)定可比、靈活可操作的原則。因此，本文立足于投資行業(yè)的實際情況，運用系統(tǒng)工程的理論和方法建立了一套結(jié)構(gòu)齊全、內(nèi)容豐富、操作方便的投資環(huán)境評價體系。在實際投資決策中，激勵因素、綜合生產(chǎn)力能力、勞動力、地區(qū)基礎(chǔ)、市場等因素是進(jìn)行投資環(huán)境綜合評價的主要指標(biāo)。因此本文建立了如表1的指標(biāo)體系來評價投資環(huán)境。

表1 投資環(huán)境綜合評價指標(biāo)體系

投資方對于這些指標(biāo)的評價通過專家打分的方式得到，將投資環(huán)境的滿意程度按梯級理論劃分為五個層次:（1）非常滿意;（2）滿意;（3)一般滿意;（4)不滿意;（5)很不滿意。本文就是在此基礎(chǔ)上對投資環(huán)境度進(jìn)行評價研究的。

三、未確知測度模型

設(shè)x1,x2,…,xn表示n個待評價的投資環(huán)境，記為X={x1,x2,…,xn}，稱之為論域；評價有m項指標(biāo)，記為。用xij表示對象xi在指標(biāo)Ij下的觀測值。設(shè)為評價空間，其中，為第k個評語等級。

1.單指標(biāo)未確知測度

對象xi關(guān)于指標(biāo)Ij的觀測值xij不同時，則該指標(biāo)使xi處于各評語等級的程度也不同。設(shè)xij使xi處于第k個評價等級ck的程度為。那么是對程度的一種測量結(jié)果，作為一種測度它必須滿足通常的諸如“非負(fù)有界性、可加性、歸一性”三條測量準(zhǔn)則。即滿足：

其中，

稱滿足上述三條測量準(zhǔn)則的為未確知測度，簡稱測度。稱

為對象xi的單指標(biāo)測度評價矩陣。其中表示觀測值xij使xi處于各個評語等級的未確知測度。

2.指標(biāo)權(quán)重的確定

對象xi關(guān)于指標(biāo)Ij的觀測值xij使對象處于各個評語等級的未確知測度為 (2)

我們可知道，指標(biāo)Ij對于對象xi的分類做了多少貢獻(xiàn)。

（1）如果，說明指標(biāo)Ij使xi處于各個評語等級的程度相同，因而無法區(qū)分出xi到底處于哪個評語等級。此時稱指標(biāo)Ij未對xi的分類做出貢獻(xiàn)，若用表示指標(biāo)Ij關(guān)于xi的分類權(quán)重，則=0;

（2）如果K個中有一個=1，其他的K-1個均為0，則指標(biāo)Ij使xi確定的處于ck0評語等級，在此種情況下稱指標(biāo)Ij對xi的類別做了最大貢獻(xiàn)，若用表示指標(biāo)Ij關(guān)于xi的分類權(quán)重，則這時取到最大值；

（3）同理可以說明，的K個分量取值越分散，越小，取值越集中，越大。

設(shè)由測度所確定的信息熵為:

由信息熵的性質(zhì)知：

①當(dāng)且僅當(dāng)時，Vj取到最小值為0；

②當(dāng)且僅當(dāng)存在一個=1其余的K-1個均為0時，Vj取到最大值為1；

③取值越集中，Vj的值越近于1，反之取值越分散時，Vj的值越近于0。

由Vj的上述三條性質(zhì)可知，由（5）式定義的是指標(biāo)Ij關(guān)于xi的分類權(quán)重。稱

為指標(biāo)關(guān)于xi的分類的權(quán)重向量。

3.指標(biāo)分類權(quán)重的用途

將改寫成，如果，即指標(biāo)Ij對xi的分類未做貢獻(xiàn)，此時亦有;若，則指標(biāo)Ij對xi的分類做了非零貢獻(xiàn)，注意到

我們知到是綜合m項指標(biāo)使xi處于第k個評語等級的未確知測度。

4.綜合評價系統(tǒng)

若關(guān)于xi的單指標(biāo)測度評價矩陣（1）已知，關(guān)于xi的各指標(biāo)分類權(quán)重為（6）。令，

則為xi的評價向量。

5.評價準(zhǔn)則

用評語等級劃分是有序的，第k個評語等級ck“好于”第k+1個評語等級ck+1，所以最大測度識別準(zhǔn)則不適合，改用置信度識別準(zhǔn)則。

置信度識別準(zhǔn)則。設(shè)置信度為通常取0.6或0.7，令

則判xi屬于第k0個評價等級ck0。

四、應(yīng)用舉例

根據(jù)上述未確知測度綜合評價模型，我們對邯鄲某地區(qū)的房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評價。參與專家打分的人打分的專家有10位，所設(shè)置的評價指標(biāo)體系如圖1所示；評語空間為{非常滿意、滿意、一般、不滿意、很不滿意}。其中，評價指標(biāo)16個，每項指標(biāo)以10分計，分布于5個評語等級上。對此環(huán)境的每項指標(biāo)的評價得分均得10分，區(qū)別在于每個待評對象的等級分不同。這樣的打分原則是公正的，也符合“非負(fù)有界性、可加性、歸一性”的測量準(zhǔn)則。待評對象（設(shè)為對象1）的得分統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如表2所示。

表2 待評對象的得分情況統(tǒng)計表

根據(jù)表2的統(tǒng)計數(shù)據(jù),得到如下單指標(biāo)測度矩陣：

其中，

根據(jù)式式，計算指標(biāo)權(quán)重如下：

該投資環(huán)境的評價向量為：

取=0.6，根據(jù)式（8）得：

當(dāng)k0=3時，

因此，該環(huán)境被評為一般滿意,接近于滿意。

五、結(jié)束語

本文建立的基于未確知測度的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價模型有以下特點：

1.采用定性與定量相結(jié)合的方法，避免了由主觀和感性進(jìn)行評定的隨意性。

篇4

一、引言

根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織的定義 ，所謂外商直接投資（FDI）就是“一個經(jīng)濟(jì)體中的常住實體（直接投資者）已在投資者母國之外建立企業(yè)形式的永久性利益為目標(biāo)的國際投資活動。永久性利益意味著在直接投資者與企業(yè)之間存在著一種長期關(guān)系，而且直接投資者對于直接投資企業(yè)的管理有著很大程度的影響?！?/p>

外商直接投資環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境兩種。其中投資硬環(huán)境主要包括自然地理條件和基礎(chǔ)設(shè)施條件。投資軟環(huán)境主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、法律環(huán)境、科技文化環(huán)境和社會環(huán)境等。

2007年大慶市政府報告中明確提出要加大招商引資力度，著力引進(jìn)“大高外”項目，在引進(jìn)世界500強企業(yè)上加大力度。然而，大慶市外商直接投資軟環(huán)境建設(shè)相對不夠完善，如何優(yōu)化外商直接投資軟環(huán)境，吸引外商直接投資，提高外資利用質(zhì)量迫在眉睫，它是促進(jìn)城市成功地轉(zhuǎn)型和實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一，是政府工作的重心之一，也是研究人員的重要課題之一。

二、大慶市外商直接投資軟環(huán)境分析

1.大慶市外商直接投資軟環(huán)境優(yōu)勢

(1)大慶市政治環(huán)境穩(wěn)定

投資大慶，除享受國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、振興東北老工業(yè)基地、資源型城市轉(zhuǎn)型試點和黑龍江省哈大齊工業(yè)走廊等優(yōu)惠政策外，還將得到土地、資金、科技、審批收費、園區(qū)配套等一系列鼓勵投資政策的支持。

(2)大慶市經(jīng)濟(jì)實力比較強

人均生產(chǎn)總值位居全國地級以上城市第14位，居?xùn)|北三省各地市前列；2006年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1620.3億元。

（3)大慶科技教育比較發(fā)達(dá)

擁有大慶石油學(xué)院等7所高校，85個科研機構(gòu)，科研人員近15萬人。

足市.2 is possible to publish, then I can immediately email the whole thesis. I have the

（4)大慶社會環(huán)境有利于外商直接投資

大慶是中國頗具成長性、發(fā)展空間廣大、投資回報率高、誠信度高的城市之一?！陡２妓埂饭嫉?005年中國最適宜開設(shè)工廠的20個城市中，大慶位列排行榜第9名。

2.大慶市外商直接投資環(huán)境存在的問題

(1)外商直接投資配套服務(wù)不完善

吸引外商直接投資，良好的信息咨詢、翻譯、業(yè)務(wù)、法律、金融等商務(wù)服務(wù)是必不可少的，這些服務(wù)能夠大大方便外商在大慶開展各項工作，反之，則會使外商感到舉步維艱。

(2)對外宣傳和推介力度不夠

在對外進(jìn)行宣傳推介方面，宣傳力度不夠，針對性不強。大多數(shù)外商在選擇在華投資區(qū)位時，除了了解大慶是油城之外，缺少對大慶投資環(huán)境的整體認(rèn)識，不了解非油產(chǎn)業(yè)投資的優(yōu)勢，不能真正認(rèn)識到投資的收益。

(3)城市市場化程度不高

大慶是資源型城市，正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的初級階段，因此，市場化程度不高，需要尋求新的接替產(chǎn)業(yè)。

(4)外商直接投資政策不完善

外商直接投資政策缺少針對性和可操作性。外商不能夠清楚地看到投資大慶的前景，對有效投資保障缺少信心；對引資人員缺少完備的政策支持，應(yīng)創(chuàng)造各種有利的條件，開展外資引進(jìn)工作，不能只停留在對成功引進(jìn)外資的人士進(jìn)行獎勵上。

(5)外商直接投資招商方式單一

外商直接投資招商方式過于傳統(tǒng)，需要改進(jìn)，招商項目對接國際化程度低，招商的效率不高。

(6)政府相關(guān)部門工作效率不高

政府應(yīng)為外商提供一個公開、公正、公平的經(jīng)營環(huán)境，要保障外商的在華利益。相關(guān)服務(wù)部門的工作效率應(yīng)進(jìn)一步提高，為外商在大慶的投資提供便利的渠道。

(7)科技、教育、文化及法律環(huán)境與沿海城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有差距

大慶是一個新興的工業(yè)城，盡管在科技、教育、文化及法律方面有了一定的發(fā)展，但與沿海城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有差距，尤其體現(xiàn)在科研水平、勞動力素質(zhì)、文化氛圍、和外資相關(guān)法律環(huán)境上。

三、大慶外商直接投資軟環(huán)境優(yōu)化策略

為解決大慶外商直接投資軟環(huán)境突出的問題和矛盾，論文提出了優(yōu)化外商直接投資環(huán)境的策略。

1.投資軟環(huán)境優(yōu)化策略

(1)加快外商直接投資配套服務(wù)建設(shè)

按照不同產(chǎn)業(yè)類型的需要，完善外商直接投資配套服務(wù)建設(shè)，為引進(jìn)外資提供優(yōu)良載體，搞好技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)平臺和融資平臺建設(shè)，健全完善信息咨詢、翻譯、業(yè)務(wù)、法律、金融等商務(wù)配套服務(wù)，進(jìn)一步提高行政效率和服務(wù)水平，增強外資招商吸引力。

(2)加大對外宣傳和推介力度，創(chuàng)新外商直接投資招商方式

應(yīng)通過各種途徑，搞好外商直接投資環(huán)境的宣傳和推介，擴(kuò)大大慶市對外招商吸引力。突出比較優(yōu)勢，搞好產(chǎn)業(yè)策劃，做好投資機會研究，積極開展產(chǎn)業(yè)招商。組建專業(yè)招商團(tuán)隊，開展小分隊招商，發(fā)揮骨干企業(yè)作用推行以商招商，利用科研機構(gòu)研究成果實行以智招商。探索采用論壇招商、中介招商和網(wǎng)絡(luò)招商等新方式，不斷提高招商水平。突出招商重點，圍繞石油石化、新材料、機械制造、生物醫(yī)藥等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以國外大企業(yè)為招商重點，深入研究世界500強的發(fā)展戰(zhàn)略和投資意向，密切跟蹤其發(fā)展動態(tài)，加強溝通聯(lián)系，認(rèn)真搞好對接，實施重點攻關(guān)，力求取得實效。

(3)提高城市市場化程度

實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)接替是資源型城市提高市場化程度的必經(jīng)之路，實現(xiàn)資源型城市發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)的途徑主要有四種：第一，拉長鏈條延伸發(fā)展。拉長鏈條延伸發(fā)展，就是依托資源優(yōu)勢，拉長延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)展精深加工，提高產(chǎn)品附加值和資源的產(chǎn)出價值，不斷壯大接續(xù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，增強市場競爭能力；第二，發(fā)掘優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)；第三，做強龍頭牽動發(fā)展，使其成為發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)的重要力量；第四，借助外力移植發(fā)展。就是通過招商引資引進(jìn)“大高外”項目，為發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)注入新的強大力量。

(4)完善外商直接投資相關(guān)政策

搞好招商引資，必須制定優(yōu)惠政策、創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。招商引資的競爭，實質(zhì)上是投資環(huán)境的競爭。

大慶要從長遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā)制定優(yōu)惠政策。與此同時還要注意與外商的溝通，建立與外商的對話機制，通過及時主動地與外商溝通了解外商的意愿，從而做到有針對性地改善投資環(huán)境，使外商真正獲益。同時還要注意這些政策的適度性，只有鼓勵與限制并存才能既可以依靠優(yōu)惠的政策實施外資鼓勵，保證本市市場內(nèi)資與外資的經(jīng)濟(jì)平衡，從而達(dá)到有效利用外資。

(5)進(jìn)一步提升政府相關(guān)部門的工作效率

要加強政府部門外資招商隊伍和為外企服務(wù)隊伍的建設(shè)，選拔引進(jìn)懂外語、通曉政策法規(guī)、掌握國際經(jīng)貿(mào)知識的專門人才，加強專業(yè)知識、業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，建設(shè)一支力量設(shè)備齊全、信息搜集準(zhǔn)確、項目談判高效，綜合服務(wù)能力強的隊伍，全面提高招商能力，提高綜合服務(wù)能力，提高工作效率。

(6)縮小與沿海城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)在科技、教育、文化及法律環(huán)境方面的差距

大力發(fā)展教育事業(yè)，培養(yǎng)高水平的師資力量，鼓勵科技創(chuàng)新，為科研人員提供良好的科研創(chuàng)新環(huán)境，提升文化氛圍，完善法律體系，加強執(zhí)法力度，保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，做到司法公證。

篇5

關(guān)鍵詞社?；鹜顿Y環(huán)境投資渠道投資組合

社?；鹗巧绫；鹄硎聲?fù)責(zé)管理的國有股減持劃入資金及股權(quán)資產(chǎn)、中央財政撥入資金、經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。國務(wù)院已明確表示：“要逐步提高社會保障基金、企業(yè)補充養(yǎng)老基金、商業(yè)保險基金等投入資本市場的投資比例”。作為老百姓的“養(yǎng)命錢”，社?；鹗蔷S持普通百姓養(yǎng)老保險和基本生計的特殊保障基金，其資金的去向和使用將關(guān)系到每一位老百姓的切身利益。盡管目前社?；鸬囊?guī)模已經(jīng)達(dá)到1000多億元，但面對老百姓不斷增加的保障需求還是捉襟見肘。為了讓成千上萬的社?；稹盎睢逼饋?，在遵循基金投資原則的基礎(chǔ)上，尋求最佳投資組合以提高基金的運營收益率和抗風(fēng)險力。

1社?；鹜顿Y的基本原則

社?；鸬耐顿Y運營與一般的資金投資運營行為的目的是一致的，即獲得收益，實現(xiàn)基金的保值增值，社保基金投資必須遵循以下原則：

（1）低風(fēng)險原則。低風(fēng)險，即保障社?；鹜顿Y的安全性，這是基金進(jìn)入貨幣市場的最基本條件。只有切實保障基金的安全，才能保證受保人員按時足額領(lǐng)取保障金。因此，社?；鹜顿Y必須認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究和科學(xué)分析，預(yù)測確定一種適度的風(fēng)險與收益的標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格遵守此標(biāo)準(zhǔn)選擇投資對象、方式，進(jìn)行投資分類和組合。

（2）盈利性原則。社?；鸬耐度?，既要保值又要增值。在選擇投資品種時，沒有收益是不予考慮的。在實際投資決策中，只有當(dāng)投資回報率大于通貨膨脹率，基金的保值目標(biāo)才能實現(xiàn)。否則，僅能起到消除基金貶值的作用。

（3）社會性原則。社?；鹜顿Y是政府的一筆大規(guī)模的支出，這筆支出首先應(yīng)講求社會效益，必須有利于國民經(jīng)濟(jì)的增長，有利于整體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有利于社會的長期發(fā)展進(jìn)步。否則，收益再高也不允許投資。

（4）高流性原則。社會保障的支付具有連續(xù)性，不能延緩，因此要求基金投資具有高流動性。在具體的措施上，可對投資進(jìn)行事先預(yù)測，留足資金和一定的短期支付使用，對中長周期進(jìn)行統(tǒng)籌安排，使其資金在應(yīng)付日常支付前提下充分發(fā)揮效益。

2社?；鹜顿Y環(huán)境分析

要作出正確的投資決策，投資者需要對金融市場的收益、風(fēng)險及以后的發(fā)展趨勢做出理性判斷，還要綜合考慮當(dāng)時的政治環(huán)境等因素。近年來，我國社?；鹜顿Y無論是市場環(huán)境，還是國家政策環(huán)境都在不斷調(diào)整和完善。但總體上仍存在投資愿望和投資環(huán)境的矛盾。

2.1負(fù)利率造成社保基金進(jìn)行銀行投資時的隱性貶值

負(fù)利率就是物價指數(shù)（CPI）迅速升高，導(dǎo)致銀行存款利率實際為負(fù)。2004年央行《貨幣銀行執(zhí)行報告》指出，2004年同比價格上漲的遞延效應(yīng)為2.2%。說明2004年即使沒有任何新的漲價因素，全年物價上漲也會達(dá)到2.2%。考慮到20%利息所得稅和物價上漲因素，按目前一年期存款利率1.98%計算，則實際利率為-1.616%。因此，一向秉承“安全至上，保值增值”理念的社保基金，也無法避免負(fù)利率時代所帶來的效應(yīng)。

2.2金融市場的高風(fēng)險性

社?；鹜顿Y是典型的風(fēng)險厭惡型投資。我國資本市場建立不到20年，國債市場規(guī)模小，品種單一；企業(yè)債券市場仍未得到發(fā)展；股市尚不成熟，股價大起大落；證券投資基金投資規(guī)模小，風(fēng)格不明，運作欠理性，甚至存在“黑幕操作”。統(tǒng)計資料顯示，我國股票與GDP的比率僅為20%左右（按總股本而非流通性股本計算），債券與GDP的比率僅為11%左右，而發(fā)達(dá)國家通常為75%左右。因此，中國股市風(fēng)險大大高于西方成熟股市的風(fēng)險。

2.3國家政策對社?；鹜顿Y的影響

國家政策對社?；鹜顿Y的影響主要表現(xiàn)在國家投資銀行利率的調(diào)整、資本市場的系統(tǒng)風(fēng)險、投資品種的選擇、組合以及投資渠道、程序的選擇。目前我國社?；鹜顿Y仍存在超比例大額持有現(xiàn)象，社保投資內(nèi)部機制及投資程序仍要進(jìn)一步規(guī)范。當(dāng)務(wù)之急是建立健全社?；鹜顿Y的風(fēng)險防范機制，制定完善的保險資金風(fēng)險控制制度。

3社?；鸬耐顿Y渠道分析

《社?；鹜顿Y管理暫行辦法》第二十五條規(guī)定，社?；鸬耐顿Y范圍限于銀行存款，買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債、金融債等有價證券。下面就目前我國社?；鸬闹饕楞y行存款、債券投資進(jìn)行一般性分析。

3.1銀行儲蓄存款生息

儲蓄存款生息，是指社?；鸬膶ｉT機構(gòu)將社?；鸬慕Y(jié)余全部或者部分采取活期存款、定期存款、大額定期存款及保值儲蓄存款等形式存入國家銀行或地方銀行，按國家規(guī)定利息收取。這種投資方式最大的特點是無風(fēng)險、安全可靠，具有完全的資產(chǎn)流動性。在我國目前實際收益率為負(fù)值的情況下，政府采取以下政策措施：第一，存入銀行的社?；鸾o予保值補貼和加上一定的增值補貼，如我國規(guī)定，對存入銀行的社?；鸾o予優(yōu)惠的政策；第二，國家嚴(yán)格控制物價上漲和銀行利率的比率；第三，現(xiàn)行的單利計算方式改為復(fù)利計算方式。國家如果能做到這一點，不失為一種有效的投資方式。

3.2有價證券投資

有價證券投資，是指運用社?；鹳徺I國家債券、企業(yè)債券、股票等各種有價證券。債券是一種按期取得固定利息并到期收回本金的債務(wù)憑證。它一般分為國家債券和公司債券，國家債券是國家舉借債務(wù)的借款憑證，例如國庫券、專業(yè)銀行發(fā)行的國家建設(shè)債券、專業(yè)銀行發(fā)行的金融債券、國家重點企業(yè)發(fā)行的重點企業(yè)債券、地方企業(yè)發(fā)行的地方企業(yè)債券等等。由于債券利率事先固定，可以獲得固定的、高于利率存款的預(yù)期收入，由政府發(fā)行，財政作擔(dān)保，信譽安全性強，在急需用款時，變現(xiàn)能力強，因此它是社?；鹜顿Y的有效形式之一。

股票是股份公司發(fā)給股東作為已投資入股的證書和索取股息的憑證。依享有分紅權(quán)利的不同可分為優(yōu)先股票和普通股票，前者根據(jù)事先規(guī)定的利率取得固定的股息；后者的股息隨企業(yè)贏利的多少而增減。持有者可以把它作為買賣對象或抵押品的有價證券，并享有利潤分紅的權(quán)利；其優(yōu)點是利潤比較高、流動性強，在通貨膨脹時期易保值。缺點是沒有政府、財政、銀行作后盾，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險比較大，但是在股票市場比較完善的國家，這種投資項目是保險業(yè)最大的投資項目之一。

為保證投資的可靠性，需要采取一定的途徑與方法對企業(yè)的資金償還能力、現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)效益做詳細(xì)的調(diào)查分析，然后作出決策或者選擇那些有擔(dān)保、有信譽的企業(yè)，力爭獲得最大的收益。但其中有些操作性的技術(shù)，應(yīng)注意的是對行業(yè)企業(yè)債券的選擇，即采取分散風(fēng)險的策略，“雞蛋不要放在一個籃子里”，這也要求投資者善于識別風(fēng)險、分散風(fēng)險?？傊?，社?；鹜顿Y要集中管理與分散使用相結(jié)合，既有利于決策機構(gòu)的統(tǒng)籌安排；又利于保證基金的安全。

4社?；鹜顿Y組合分析

4.1加大證券投資比例

在收益、風(fēng)險、流動三者的關(guān)系中，基金的投資收益與風(fēng)險正相關(guān)；投資資產(chǎn)的流動與收益負(fù)相關(guān)。在確保贏余資金流動的情況下，根據(jù)各類投資方式在一定時期內(nèi)的收益率及其穩(wěn)定性，將這幾種投資進(jìn)行有機的組合，尋找出一組收益率高而且穩(wěn)定性較好的基金投資組合方式，或者進(jìn)行分期、分組、分類的分散投資組合。假定2005年社?；鸫笾掠?700億元人民幣進(jìn)行投資，選擇的范圍是年利率為0.06的無風(fēng)險資產(chǎn)和預(yù)期收益率為0.14、標(biāo)準(zhǔn)差為0.20的風(fēng)險資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如何將1700億元人民幣在這種資產(chǎn)之間進(jìn)行分配才能取得更大的收益呢？從兩種模型進(jìn)行分析：

（1）銀行存款與單一證券資產(chǎn)的投資組合。組合收益率E（R）用公式表示為：

E（r）=wE（rs）+（1-w）rf=rf+w[E（rs）-rf]

其中，E（rs）為證券資產(chǎn)的預(yù)期收益率，rf為銀行存款利率；w為投資于證券資產(chǎn)的比例；1-w為銀行存款的比例。

則本例中的投資組合收益為：

E（r）=0.06+(0.14-0.06)w=0.06+0.08w

當(dāng)投資組合是由證券資產(chǎn)和銀行存款構(gòu)成時，投資組合的標(biāo)準(zhǔn)差δ是證券資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)差δs與其投資比重w的乘積，用公式表示為：δ=δsw=0.2w

將投資組合標(biāo)準(zhǔn)差代入預(yù)期收益率公式得到收益-風(fēng)險關(guān)系式：E（r）=0.06+0.4δ

（2）以證券1、2構(gòu)成的組合替代單一證券。

w1=

■，w2=1-w1

將數(shù)據(jù)代入，得到證券最優(yōu)組合由69.23%的證券1和30.77%的證券2組成。其收益率和標(biāo)準(zhǔn)差為：

E（r1）=0.122；δ1=0.146

證券1與無風(fēng)險組合的風(fēng)險—收益直線由以下公式表示為：

E（r）=rf+w[E（r1）-rf]=rf+[E（r1）-rf]δ/δ1

=0.06+(0.122-0.06)δ/0.146=0.06+0.42δ

可以看出，采取分散式復(fù)合投資所得到的收益（0.42）要大于單一的投資組合得到的收益（0.4）；從兩式中我們也可以看到投資組合所得到的收益與所承受的風(fēng)險成正比，但從我國證券市場前景和我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢及國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素來看，在風(fēng)險控制允許的范圍內(nèi)，應(yīng)適當(dāng)加大風(fēng)險投資力度，有利于提高基金的整體性收益。為了達(dá)到相對風(fēng)險很小而實際收益最大的目標(biāo)，在實際的組合中根據(jù)具體情況調(diào)險投資比例，這是保值增值的關(guān)鍵。

4.2開辟國外市場

下面討論一種國內(nèi)低風(fēng)險的資產(chǎn)投資與國外高風(fēng)險的投資組合問題，其公式為：

Rm=α·R外股+β·R外債+λ·0.0198/12

其中，R外股為國外綜合指數(shù)月收益率，R外債為國外成分指數(shù)月收益率，0.0198/12為一年期利率結(jié)算的月利率作為無風(fēng)險收益率，α、β、λ為各投資資金的投資比例。

篇6

一、駐馬店市城市營銷環(huán)境分析

駐馬店市位于河南省中南部，在北緯32°18'-- 33°35 '，東經(jīng)113°10'-- 115°12'之間，屬北亞熱帶與暖溫帶交匯過渡的氣候類型，四季分明，雨量充沛，光照充足，長期以來一直是中國的經(jīng)濟(jì)文化中心。這里古為汝寧府屬地，歷代設(shè)皇家驛站，又盛產(chǎn)苧麻，故名曰“驛城”。全市現(xiàn)轄驛城區(qū)、高新區(qū)、西平、上蔡、汝南、確山、正陽等2區(qū)九縣，總面積為15095.3平方公里，全市以平原為主。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施

駐馬店市地處承東啟西、連南貫北的優(yōu)越地理位置，素有“豫州之腹地、天下之最中”的美稱，自古以來就是交通樞紐。西氣東輸?shù)却笮突A(chǔ)設(shè)施在境內(nèi)通過，供水、供電、道路建設(shè)及園林綠化等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅猛，城市服務(wù)功能明顯增強。

（二）優(yōu)勢資源

1、農(nóng)產(chǎn)品資源

駐馬店市素有“天下糧倉”、“芝麻王國”之美譽，是國家和河南省重要的糧油生產(chǎn)基地，年糧食總產(chǎn)量居全省第二；芝麻產(chǎn)量占世界的1/10，居全國第一位；油料產(chǎn)量居河南省第1位，肉類、禽類總產(chǎn)量分別居全省第2位、第3位。

2、旅游資源

駐馬店歷史悠久，山川秀麗，有新石器時代的文化遺址180多處，國家級文物保護(hù)單位2處，省級文物保護(hù)單位10余處。這里東有全國最大平原人工湖――宿鴨湖，南有山水一色的省級風(fēng)景名勝區(qū)薄山湖，西有幽奇疊翠、險峻兀立的銅山，北有《西游記》拍攝地之一――“天然石林”岈山；另外，駐馬店還有亞洲最大的寺院――南海禪寺、天中山、悟穎塔、梁祝故里、西周蔡國故城、李斯墓、伏羲畫卦亭、戰(zhàn)國冶鐵遺址、“子路問津處”、紅色革命根據(jù)地――朱溝和抗日民族英雄楊靖宇將軍紀(jì)念館等具有較高的參觀價值和考古價值的重要的旅游景觀。

3、勞動力資源

駐馬店市現(xiàn)有887.33萬人，其中農(nóng)業(yè)人口731.36萬人，勞動力資源豐富，勞務(wù)輸出人員務(wù)工類別繁多，能做到根據(jù)需要可招之即來，來之能用。

（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2011年，全市生產(chǎn)總值1259.9億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為27.0∶43.3∶29.7，全年財政總收入61.9億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15795元，農(nóng)民人均純收入5804元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額710.02億元，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為32.6%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為43.3%。

（四）文化環(huán)境

駐馬店市地處天中之腹地，人杰地靈，先民們在這片土地上創(chuàng)造了燦爛的歷史文明，這里的重陽節(jié)民俗、打鐵花、扁擔(dān)戲、杠天神、梁祝傳說等被列入國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄，確山縣朱溝鎮(zhèn)被評為中國歷史文化名鎮(zhèn)，同時，這里還是韓非子、李斯、干寶、范縝、楊靖宇等名人的故里。駐馬店市豐富的文化資源可以整合出以蔡國為代表的古國文化、以“棠溪劍”為代表的冶鑄文化、以平輿為代表的交通文化、以南海寺為代表的宗教文化、以梁祝為代表的民間文化和以竹溝為代表的紅色文化等六大文化資源體系。

二、駐馬店市城市營銷目標(biāo)市場分析

駐馬店市城市營銷的目標(biāo)市場為：投資者、游客市場、住戶和雇員市場、出口市場。

（一）駐馬店市投資者市場分析

投資者即工商業(yè)，是城市營銷的一個重要的目標(biāo)市場。為了吸引投資者，城市不僅要提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施、高素質(zhì)的人才和各種優(yōu)惠政策，還需要有適合投資者居住的空間環(huán)境和文化氛圍，尤其需要城市具有一定的知名度和良好形象。駐馬店市有自己的特色資源和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，具有巨大的開發(fā)和發(fā)展?jié)摿ΑＲ虼诵枰Y(jié)合自身資源特點，營造良好的投資環(huán)境，搭建招商引資平臺，引導(dǎo)投資，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系。具體來說，應(yīng)引導(dǎo)外商投資以下產(chǎn)業(yè)：

1、農(nóng)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)

駐馬店特色農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，可以依托小麥、芝麻、香菇、花生等特色農(nóng)副產(chǎn)品，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。采取優(yōu)惠政策，扶強扶壯王守義十三香、眾品食業(yè)、大程面粉、王勿橋醋業(yè)、品正小磨香油、天歌鵝業(yè)等農(nóng)畜產(chǎn)品加工企業(yè)，通過資本運作、品牌經(jīng)營，迅速擴(kuò)張生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提高國內(nèi)外市場競爭力，盡快成為知名品牌和龍頭企業(yè)，把我市打造成全省重要的優(yōu)質(zhì)糧食生產(chǎn)加工基地、優(yōu)質(zhì)畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、優(yōu)質(zhì)林產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地。

2、能源和采礦業(yè)

駐馬店市擁有豐富土地資源、礦產(chǎn)資源、水、電、天然氣資源和勞動力資源。因此，駐馬店市可以利用這些資源優(yōu)勢，抓住機遇，吸引資金，加快發(fā)展，延伸駿馬化工集團(tuán)、藍(lán)天集團(tuán)開發(fā)、豫南水泥等資源性產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢，加大創(chuàng)新力度，提升傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)層次，培育產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

3、特色工藝品產(chǎn)業(yè)

近年來，駐馬店市涌現(xiàn)出了麥草畫、棠溪寶劍、老君廟木雕、和孝剪紙、上蔡毛筆等一大批在國內(nèi)外市場享有盛譽的名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品。可以立足于這些特色工藝品產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)，充分發(fā)揮“民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”的優(yōu)勢，引進(jìn)投資，引導(dǎo)麥草畫等特色產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、品牌化經(jīng)營，提高質(zhì)量，擴(kuò)大規(guī)模，注重工藝創(chuàng)新，提升藝術(shù)品位，促進(jìn)特色工藝品產(chǎn)業(yè)上檔升級。

4、旅游產(chǎn)業(yè)

旅游業(yè)作為一項朝陽產(chǎn)業(yè)，是國家和地方政府重點扶持的產(chǎn)業(yè)和新一輪投資的熱點。目前，駐馬店市的旅游產(chǎn)業(yè)鏈還比較短，產(chǎn)業(yè)化水平較低。下一階段，駐馬店可以圍繞景區(qū)開發(fā)進(jìn)行招商引資，以進(jìn)一步完善旅游服務(wù)體系，延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈條。

（二）駐馬店市游客市場分析

游客市場分為非商業(yè)游客和商業(yè)游客兩大團(tuán)體。非商業(yè)游客主要是觀賞該地景觀的旅行者，商業(yè)游客是到某地出席商務(wù)會議，考察某一場所或進(jìn)行商品交易的公務(wù)旅行者。對游客來說，城市提供的是一種旅游產(chǎn)品，其吸引力在于城市整體形象。它既包括城市歷史文化遺產(chǎn)，也包括休閑、娛樂和文化設(shè)施。把城市作為旅游產(chǎn)品來經(jīng)營可以帶動外地人前來游覽、休閑、購物，從而帶動城市旅游業(yè)、餐飲業(yè)和零售業(yè)的發(fā)展。

1998――2012年，駐馬店已連續(xù)14年成功地承辦了全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西合作經(jīng)貿(mào)洽談會，先后被評為“跨國公司眼中20個最具投資潛力的中國城市”、 “中國金融生態(tài)城市”等榮譽稱號，不少客商已在駐馬店投資興業(yè)，大展宏圖，商業(yè)游客市場已經(jīng)初具規(guī)模。同時，駐馬店擁有為數(shù)眾多的優(yōu)質(zhì)旅游資源，因此，駐馬店市應(yīng)把非商業(yè)游客和商業(yè)游客兩大團(tuán)體都作為自己的目標(biāo)市場。面對不同類型的游客，根據(jù)自己旅游產(chǎn)品的特點，有所選擇、有所側(cè)重。首先要深度開發(fā)市內(nèi)游客市場。他們既是游客又是住戶，既是客人也是主人，他們對本地游有了良好的感受，自然會產(chǎn)生主人翁的自豪感，會介紹自己的親朋好友來到自己的家鄉(xiāng)旅游。省內(nèi)游客應(yīng)該被看作目前駐馬店旅游市場的主體，對于省內(nèi)游客的合家短途出游、朋友聚會休閑、自駕游等應(yīng)重點開發(fā)。吸引國內(nèi)其他省份及國際游客應(yīng)該作為駐馬店市旅游業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)，要發(fā)揮優(yōu)勢、形成特色努力開拓這一市場。駐馬店市拓展旅游市場要突出強調(diào)文化與旅游的聯(lián)姻，以文化促進(jìn)旅游，以旅游發(fā)掘文化，實現(xiàn)文化業(yè)與旅游業(yè)的并駕齊驅(qū)。

（三）駐馬店市住戶和雇員市場分析

隨著競爭的日趨激烈，城市發(fā)展對人才的需求變得越來越迫切，所以住戶和雇員市場應(yīng)作為駐馬店市城市營銷的一個重要的目標(biāo)市場。對本地住戶和雇員來說，城市提供的是一種居住產(chǎn)品，其質(zhì)量的好壞在于它是否適合居住。是否適合居住包括環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施、社會治安、工作機會、教育機構(gòu)、生活成本等。一個城市只有提供高質(zhì)量的居住產(chǎn)品才能留住本地住戶和吸引到外部人才?？傮w來看，駐馬店市人才隊伍與城市發(fā)展之間的矛盾依然存在，急需引進(jìn)高素質(zhì)人才。駐馬店市應(yīng)用良好的機制、政策、環(huán)境培養(yǎng)人才，吸引人才，集聚人才，壯大人才隊伍，提高人才素質(zhì)，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，完善人才機制，發(fā)揮人才作用，變?nèi)丝趦?yōu)勢為人力資源優(yōu)勢，為科技創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

（四）駐馬店市出口市場分析

對出口市場，城市提供的是出口產(chǎn)品和生產(chǎn)基地、企業(yè)和品牌形象、出口貿(mào)易的財政優(yōu)惠等各項附屬活動。而出口市場競爭力是發(fā)展中國家和地區(qū)降低貧窮的一個重要工具，它有帶來經(jīng)濟(jì)的高速增長，增加財富，制造就業(yè)機會，提高人民生活水平等好處，因此各地都千方百計地擴(kuò)大出口能力。2010年，駐馬店市出口創(chuàng)匯1.3億美元，同比增長接近9個百分點，成為全省為數(shù)不多的實現(xiàn)正增長的省轄市之一，但出口總值在全省排名中還是處于較落后狀態(tài)。下一步應(yīng)逐步加大特色農(nóng)產(chǎn)品、優(yōu)勢工業(yè)品、工藝品在海外市場的開發(fā)力度。

三、駐馬店市城市營銷定位

定位是建立城市品牌的靈魂，準(zhǔn)確的定位是城市營銷的基礎(chǔ)。通過以上對駐馬店市情的分析，并借鑒鄭州、洛陽、開封等周邊城市的定位，我們可以從以下幾個方面對駐馬店市城市形象進(jìn)行定位：

（一）區(qū)域整體定位

駐馬店市從性質(zhì)上講，應(yīng)體現(xiàn)國家歷史文化名城，中部地區(qū)重要的交通樞紐，生態(tài)宜居、宜商城市的特征。本人從城市營銷角度提出駐馬店市應(yīng)盡力打造以“驛馬”為標(biāo)志的“宜居、宜商的生態(tài)園林”城市品牌。

（二）旅游定位

駐馬店市旅游定位要體現(xiàn)“人文自然兩脈交融”的景觀風(fēng)貌。構(gòu)建歷史文化脈、自然生態(tài)脈兩條“人”字形景觀主脈，重點開發(fā)“一帶四區(qū)”， 打造特色旅游基地?！耙粠А敝笜?gòu)建沿107國道、京珠高速和京廣鐵路沿線旅游帶；“四區(qū)”指岈山生態(tài)旅游觀光區(qū)，銅山、薄山湖旅游觀光休閑區(qū)，天中文化旅游區(qū)，紅色旅游、軍事體驗旅游區(qū)?？梢酝ㄟ^深入挖掘李斯故里等景觀、舉辦重陽文化節(jié)等措施，展現(xiàn)以蔡國為代表的古國文化；通過開發(fā)南海禪寺景觀，展現(xiàn)駐馬店悠久的宗教文化；通過開發(fā)梁祝故里，展示以梁祝為代表的民間文化；通過開發(fā)宿鴨湖、薄山湖水上旅游線路，展現(xiàn)駐馬店“北方江南，中原水鄉(xiāng)”的景觀風(fēng)貌；通過開發(fā)朱溝革命根據(jù)地和楊靖宇將軍紀(jì)念館，展現(xiàn)駐馬店的紅色文化。

（三）投資環(huán)境定位

投資環(huán)境定位，主要考慮城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位，駐馬店市可以以現(xiàn)有食品加工產(chǎn)業(yè)、能源和煤化工產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、輕紡產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)有五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為依托，以最大限度地綜合利用、綜合開發(fā)為手段，突出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特色，延伸產(chǎn)品鏈條，興建大型物流配套加工基地。注重培植產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量檢測、網(wǎng)絡(luò)信息資源共享等較高層次的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新體系。逐步建設(shè)與特色產(chǎn)業(yè)相配套的市場體系，形成以特色產(chǎn)品為支撐，集培訓(xùn)、研發(fā)、制造、倉儲、配送為一體的區(qū)域性高新產(chǎn)業(yè)基地。

（四）宜居定位

完善中心城區(qū)內(nèi)部綠化系統(tǒng)，改善城區(qū)外部生態(tài)環(huán)境，形成生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，將駐馬店建設(shè)成為生態(tài)健全、環(huán)境優(yōu)美、宜居宜商的生態(tài)園林城市。

基于以上分析，駐馬店市應(yīng)依托豐富的資源，重點發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，準(zhǔn)確的選擇目標(biāo)市場和定位，加快城市營銷進(jìn)程，實現(xiàn)本市經(jīng)濟(jì)、社會快速、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

從上個世紀(jì)的末期以來,我國的城市化速度增長較快,同時也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個比較廣闊的發(fā)展空間,通過相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示:我國的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長了 4.2 倍,而每年的平均增長率為 17.96%同我國全社會同期固定資產(chǎn)投資增長率相比而言低了 1.5個百分點,但是同我國同期 GDP增長速度相比還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長,而我國的國內(nèi)也出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國于 2008年開始實施緊縮型的貨幣政策,而因為次年的美國次貸危機的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的金融危機,而這中情況之下,直接導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國的國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,在2008年的開始,我國各地政府推出了相關(guān)的政策不斷促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢,從2012年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價格的角度來說,在 2012 年的全年,我國 70 大中城市之中新建商品房住房的價格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個降到 8 個,而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個,在這之中、一線城市比如說北上廣城市新建商品住宅的價格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢來講,當(dāng)前我國已經(jīng)同“高增長”的時代告別,而在“穩(wěn)中求進(jìn)”的政策之下,我國的宏觀政策也逐漸加大了“預(yù)調(diào)微調(diào)”而當(dāng)前的外部環(huán)境依然比較嚴(yán)峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠內(nèi)需為主而拉動我國經(jīng)濟(jì)增長。所以,在 2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢對房地產(chǎn)市場的影響也變得更加積極。同時,在建筑工程項目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫?dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目之中的必須經(jīng)過的一個環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評價工作則就會變成項目是否成功的關(guān)鍵,則就表明,做好爭取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行決策的先決條件以及項目建設(shè)單位進(jìn)行決策的文件,同時也是其他相關(guān)投資者進(jìn)行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會將大量的資源浪費,給企業(yè)的財務(wù)管理帶來諸多不便,甚至還會影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的打擊,可能還會出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進(jìn)而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的效益評價。

沈陽Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開發(fā)項目是Y房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營口港務(wù)集團(tuán),是經(jīng)過省建設(shè)廳批準(zhǔn)成立,有著三級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從公司開始創(chuàng)建之時,堅持做責(zé)任地產(chǎn),著力打造“營口港”品牌,旗下所開發(fā)的項目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發(fā)的新港小區(qū)被評為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。

1.2 論文選題意義

對于沈陽Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價值分析在項目實施過程中有三個重要意義:

1.2.1 保證項目投資決策的科學(xué)性

G 小區(qū)項目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫、儲藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬元。因此,只有加強對 G 小區(qū)項目背景、市場狀況、經(jīng)濟(jì)效益及其風(fēng)險評估的進(jìn)行深入研究,才能保證該項目投資決策的合理性與科學(xué)性,進(jìn)而達(dá)到預(yù)期的投資效益。另外,在整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目投資必須建立在科學(xué)合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項目投資的開發(fā)價值

一般情況下,投資價值分析是為了更好的研究該項目的可行性。而項目的可行性分析其實是研究項目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時還研究了該項目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風(fēng),夏季瀕雨。境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細(xì)河等。可利用地下水資源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總?cè)丝?501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬,勞動力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長了36.3%;而對于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均純收入實現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變,營造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經(jīng)濟(jì)區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結(jié)構(gòu)。因此本項目具有極大的開發(fā)價值。由上述可知,只有通過合理的投資價值分析,確定該項目的可行性指標(biāo),才能得出最佳項目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。 第 2章 理論基礎(chǔ)

2.1 項目評估理論

在房地產(chǎn)開發(fā)之中不可離開房地產(chǎn)項目開發(fā)評估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來說,則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時也要承擔(dān)一定的風(fēng)險。在這之中,風(fēng)險指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時也會得到一定的風(fēng)險。所得到盈利可以會多,也可能盈利比較小,甚至還會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當(dāng)前任何一個投資都有可能包含著風(fēng)險以及收益兩個因素。通常情況之下,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項目開發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時投入是比較現(xiàn)實的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風(fēng)險性、不確定性。同時房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價則是應(yīng)該對此種投入以及產(chǎn)出進(jìn)行一定的衡量,之后進(jìn)行探討其是否值的,也就是說,在特定的風(fēng)險之下,以后的收益,是否可以證明當(dāng)前的費用 支出的合理性。

2.1.1 經(jīng)濟(jì)效益評估

所謂的經(jīng)濟(jì)效益就是指通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節(jié)約,一般來說也就是花費最少的勞動能盡量獲得教多的經(jīng)營成果,或者是以平等的勞動盡可能獲得更多的經(jīng)營成果。由此不難看出,經(jīng)濟(jì)效益的評估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟(jì)效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項目,投資和成本,投資回報率和投資回報率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎(chǔ)。該項目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟(jì)評價,房地產(chǎn)企業(yè)是實現(xiàn)的根本保證預(yù)期的收益。在正常情況下,該項目經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)歷了三個階段:第一,成本考核和成本評估階段;二是基于成本或成本評估階段,增長的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已審批的基礎(chǔ)成本評估,以評估的基礎(chǔ)上完成的項目,以使評價指標(biāo)的項目成果項目的評估;三是項目的經(jīng)濟(jì)效益事前評估體系的建立,本階段重點是重視老化性的體制特征和加強科學(xué)評估、經(jīng)濟(jì)評估的合理性及全面性。經(jīng)濟(jì)評價的第三階段是全面預(yù)算管理業(yè)務(wù)的重要組成部分,同時也是整個項目全過程項目管理的核心所在。房地產(chǎn)項目只能通過房地產(chǎn)管理活動,經(jīng)濟(jì)評價,研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟(jì)評價解決招投標(biāo)過程估計矛盾的問題和使用的房地產(chǎn)項目內(nèi)部固定的問題。

一般情況下,建立科學(xué),合理的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系,靜態(tài)盈利指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)是項目的動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價的主要方法。此外,房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅要考慮,以避免項目開發(fā)的風(fēng)險項目的財務(wù)評價,而且不確定性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當(dāng)前的環(huán)境之中,其投資則是一個較為長期的項目,需要進(jìn)行系統(tǒng)分析以及對項目投資的必要性進(jìn)行綜合研究。項目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會以及生態(tài)等等方面進(jìn)行科學(xué)的論述以及評價,其是決策者進(jìn)行投資決策可靠以及準(zhǔn)確的根本保證。房地產(chǎn)項目可行性研究則是對規(guī)模、開發(fā)項目的必要性、投資效益、項目實施的市場條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進(jìn)行全面的調(diào)查以及全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析探討,在一定的程度之上可以決定開發(fā)項目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。

2.2.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要指的是基于此項目的復(fù)雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項目的所處的時期,將投資機會劃分為初步、詳細(xì)、投資機會研究以及項目評估四個時期。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行研究的內(nèi)容主要有對于項目選址、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營方式以及租售價格的確定、財務(wù)評級以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產(chǎn)項目可行性研究的作用與意義

房地產(chǎn)項目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎(chǔ),同時也是做好項目審批的依據(jù),所以當(dāng)前我國政府管理部門將投資項目劃分到我國投資計劃之中,特別是我國應(yīng)該在政府管理部門的審批之后,才能開始進(jìn)行房地產(chǎn)項目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報告。同時可行性研究則是對項目資金做好籌集以及對其后階段的規(guī)劃管理、編制設(shè)計任務(wù)書以及開發(fā)商同各個方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是基于當(dāng)前我國相關(guān)法律法規(guī),也應(yīng)該對當(dāng)前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實際情況,及時調(diào)整我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的研究,同時還需要做好城市地質(zhì)、水文、氣象、社會、經(jīng)濟(jì)等方面的資料收集,也應(yīng)該對項目規(guī)劃條件之中指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)參數(shù),同時也應(yīng)該掌握好對于設(shè)計、法律、財務(wù)等等方面的知識,那么才可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理有一定的認(rèn)識。才可以制定出具有一定的質(zhì)量保證的可行性報告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導(dǎo)性的意見。

第3 章 投資項目背景..........11

3.1 開發(fā)商概況...........11

3.2 項目概況........11

3.2.1 項目名稱和簡介........11

3.2.2 主要建設(shè)規(guī)劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項目的市場分析..........15

4.1 沈陽市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析........15

4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15

4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16

? 4.1.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析............19

第5 章 項目的經(jīng)濟(jì)效益分析.........26

5.1 項目的投資預(yù)測及資金籌措........26

5.1.1 項目總投資與總成本預(yù)測 .........26

5.1.2 銷售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤..............29

5.1.4 項目資金籌集與運用.........30

第 6章 項目的社會效益分析

6.1 項目的環(huán)境影響分析

6.1.1 建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

本項目位于遼中縣商業(yè)街內(nèi),建設(shè)范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。

本項目開發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。

6.1.2 項目主要污染源

(1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838——88)

《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095——1996)

《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運營過程中將對擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響,主要有:

一是建設(shè)期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場占地以及對周邊環(huán)境的污染;

二是工程竣工后,運行設(shè)備和行駛車輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對環(huán)境的污染。

該項目環(huán)境影響評價應(yīng)該是通過項目單位與之相應(yīng)的資質(zhì)單位來承擔(dān),此報告不僅僅需要從工程的角度來對環(huán)境的影響進(jìn)行定性的分析,也應(yīng)該提出與之相應(yīng)的處理方法,對其進(jìn)行定量的評價。

6.1.3 施工期環(huán)境保護(hù)措施

在施工時期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會被堆放在施工的現(xiàn)場,出現(xiàn)刮風(fēng)或者是車輛經(jīng)過之時,就會揚起一定的塵土,也會增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進(jìn)而也會污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時,因為雨水的沖刷,和車輛的碾壓,導(dǎo)致施工現(xiàn)場的混亂,進(jìn)而對行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來自工程建設(shè)時施工機械及建筑材料的運輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環(huán)境影響,應(yīng)采取必要的工程措施,同時要提倡在施工場地應(yīng)該文明施工,對環(huán)境工作價錢加強管理,如此可以有效減少施工帶來的影響。

第 7章 研究結(jié)論及建議

7.1 G 小區(qū)項目投資效益評價結(jié)論

篇8

西部大開發(fā)的戰(zhàn)略已經(jīng)提出許多年，但西部與東部之間的地區(qū)差異非但沒有縮小，而且還有進(jìn)一步擴(kuò)大之勢。單純依靠外部力量及政府行為沒有出路，西部地區(qū)必須調(diào)整發(fā)展思路，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，通過（居民）觀念創(chuàng)新和（政府）管理創(chuàng)新推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生性增長。培育區(qū)域創(chuàng)業(yè)氛圍是西部地區(qū)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的根本。

一、西部大開發(fā)：過去和未來

1999年12月開始的西部大開發(fā)戰(zhàn)略是以縮小我國東西部地區(qū)差距為主要目標(biāo)，其意義在于推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使西部人民富裕起來。過去，對西部大開發(fā)更多強調(diào)的是向西部投資，關(guān)注的重點是如何通過積極財政政策擴(kuò)大國有資本的注入、加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這對落后的西部經(jīng)濟(jì)來說是非常重要的，也是十分必要的，但西部要真正走向繁榮昌盛，還是要從根本上將當(dāng)?shù)鼐用竦膭?chuàng)業(yè)熱情和投資積極性調(diào)動起來，必須明確西部大開發(fā)的宗旨是借助國家力量激活西部自身內(nèi)在的勢能。為此，需要對這一戰(zhàn)略的實施效果及運行方向進(jìn)行深入思考，以推進(jìn)西部大開發(fā)邁入新時期。

1、成效和問題

西部大開發(fā)實施8年來取得了一定成效，特別在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)以及增強地方政府和居民改革意識和開發(fā)熱情等方面成績是明顯的，但就目前情況看潛在的問題也較為嚴(yán)重。其中突出性問題是西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在能力仍然匱乏，集中體現(xiàn)在當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)氛圍不濃，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生性不足。這不僅直接決定了區(qū)域經(jīng)濟(jì)不活躍，民間投資乏力，還間接導(dǎo)致以國家投資為特征拉動的外援性增長作用有限，使得開發(fā)未能實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

2、突破

實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略以來，國家給予西部地區(qū)的一系列政策傾斜和優(yōu)惠解決的主要是短期的需求問題，只能發(fā)揮一時的支持效應(yīng)，進(jìn)一步實施西部大開發(fā)必須有所突破。如何實現(xiàn)突破？我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將“開發(fā)”與建立區(qū)域內(nèi)在動力機制聯(lián)系起來，也就是要在繼續(xù)加強對西部開發(fā)力度的同時，著力優(yōu)化發(fā)展環(huán)境促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生性增長。區(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長問題，主要研究和探討的是某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的活力和發(fā)展?jié)摿栴}，實現(xiàn)良性循環(huán)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)如果不能夠從內(nèi)部形成發(fā)展的原始動力，外部恐怕有再好的機遇，再優(yōu)良的環(huán)境，再強大的投資，整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)都難以健康、穩(wěn)定地發(fā)展。因此，探討區(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長問題就顯得尤為重要和迫切。西部地區(qū)怎樣才能擺脫目前的困境、順利進(jìn)入良性循環(huán)呢？

根據(jù)近年對東部發(fā)達(dá)地區(qū)的研究和考察，我們的觀點是：關(guān)鍵在于形成一定的創(chuàng)業(yè)氛圍、塑造良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，激發(fā)居民自主創(chuàng)業(yè)、刺激當(dāng)?shù)孛耖g投資。換言之，落后地區(qū)僅僅依賴外部力量及政府行為是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有依靠內(nèi)外“兩輪驅(qū)動”、廣泛調(diào)動民間力量才能真正實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，西部大開發(fā)戰(zhàn)略也才可能達(dá)到理想的效果。

那么，一定的創(chuàng)業(yè)氛圍是如何形成的？創(chuàng)業(yè)氛圍為什么會出現(xiàn)地區(qū)差異？本文從創(chuàng)業(yè)氛圍內(nèi)在決定于創(chuàng)業(yè)者群體層次的創(chuàng)業(yè)意愿、創(chuàng)業(yè)沖動和創(chuàng)業(yè)行為，又與地區(qū)外生創(chuàng)業(yè)環(huán)境互動的角度，研究區(qū)域創(chuàng)業(yè)氛圍對地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長所具有的內(nèi)生性的激勵作用，為促進(jìn)西部大開發(fā)預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)提供政策依據(jù)。

二、創(chuàng)業(yè)氛圍與區(qū)域經(jīng)濟(jì)

眾所周知，東西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)氛圍在我國改革開放初期就已存在差別，只不過這種差別當(dāng)時并不明顯。隨著改革開放的逐步深入，東部地區(qū)大眾“潛在的”創(chuàng)業(yè)基因被激活，投資熱情空前高漲，“人人想當(dāng)老板，個個能當(dāng)老板”。這一現(xiàn)象的背后是當(dāng)?shù)厣鐣?chuàng)業(yè)文化的高度認(rèn)同。 這樣，伴隨著中小企業(yè)的風(fēng)生水起，東西部創(chuàng)業(yè)氛圍的差異日益顯著，兩地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展差距也不斷擴(kuò)大，即使中央確立了西部大開發(fā)戰(zhàn)略，這一狀況仍未見較大改觀。于是，我們不禁要問：創(chuàng)業(yè)氛圍的地區(qū)差異究竟是怎么形成的？為什么大開發(fā)戰(zhàn)略不能真正縮小西部與東部間的地區(qū)差距？

趙文紅等（2000）建立了企業(yè)家成長環(huán)境的機會、意愿和能力分析框架，他們認(rèn)為一個人是否愿意或能夠從事創(chuàng)業(yè)活動，與個人的意愿、能力以及社會經(jīng)濟(jì)是否給予從事創(chuàng)業(yè)活動的機會等有關(guān)系（參見趙文紅，李垣．中國企業(yè)家發(fā)展環(huán)境的分析框架[J]．西安交通大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2003.3）。他們提出的框架是為了闡述企業(yè)家是如何產(chǎn)生的，我們在此基礎(chǔ)上加以適當(dāng)修改，用來說明創(chuàng)業(yè)氛圍的形成及其演變，即先行創(chuàng)業(yè)的個體行為是如何上升為“種群”行為的？創(chuàng)業(yè)的環(huán)境資源和創(chuàng)業(yè)者之間又是怎樣相互推動的？

從上圖可以看出，表面上是環(huán)境決定人們是否創(chuàng)業(yè)、能否成功創(chuàng)業(yè)，但創(chuàng)業(yè)氛圍的存在及反饋功能告訴我們，實際上是創(chuàng)業(yè)者自身的行動在起作用。正是個體的創(chuàng)業(yè)行為及其相互影響決定了群體的水平，從而成為決定創(chuàng)業(yè)氛圍的社會根源。可見，區(qū)域創(chuàng)業(yè)氛圍的形成機理就是：首先，企業(yè)者個體的行為及其相互作用上升為群體特征（從社會生態(tài)角度講就是達(dá)到一定的“種群”水平），成為某種外在的力量影響創(chuàng)業(yè)環(huán)境，然后經(jīng)由環(huán)境因素再影響企業(yè)者群體中的每一個個體，如此構(gòu)成一個正向的反饋環(huán)，因果積累、循環(huán)互動。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)是個復(fù)雜的系統(tǒng)，從經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)家對于經(jīng)濟(jì)增長的解釋中我們可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是由多種要素交互作用組成的，物質(zhì)資本、技術(shù)進(jìn)步、人力資本、制度創(chuàng)新等都被先后以內(nèi)生變量引入經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)函數(shù)。而這種內(nèi)生性研究是建立在一種雙向循環(huán)、互相加強的系統(tǒng)研究中，在這個開放的系統(tǒng)中，任何一個因素的變化都會引起其他因素的變化，而其他因素的綜合反映又會反過來影響該因素，從而形成一種系統(tǒng)相向作用機制。

民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已成為衡量一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力的象征，創(chuàng)業(yè)氛圍也逐步被視為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力源。何以見得呢？如前所述，創(chuàng)業(yè)環(huán)境可以分解為兩個部分：創(chuàng)業(yè)氛圍和創(chuàng)業(yè)條件。其中，創(chuàng)業(yè)氛圍是基礎(chǔ)、是重要的中間環(huán)節(jié)，只有創(chuàng)業(yè)者的主導(dǎo)地位建立了，創(chuàng)業(yè)群體形成了，并能與政府之間形成良性互動機制，適合的創(chuàng)業(yè)者生態(tài)環(huán)境和有利創(chuàng)業(yè)的外部環(huán)境才能夠相互推動，即創(chuàng)業(yè)氛圍和創(chuàng)業(yè)條件可以彼此協(xié)調(diào)適應(yīng)、共同演化遞進(jìn)，從而良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境就能得以形成。創(chuàng)業(yè)是創(chuàng)新的源泉，是競爭的催化劑。有了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，創(chuàng)業(yè)會成為一種時尚，創(chuàng)業(yè)的成功率就高，企業(yè)的創(chuàng)生和成長就很興旺，創(chuàng)新精神會得以弘揚，民營經(jīng)濟(jì)日趨發(fā)達(dá)，企業(yè)家隊伍茁壯成長，區(qū)域競爭力不斷提高，經(jīng)濟(jì)增長將經(jīng)由起飛階段步入良性發(fā)展軌道。

因此可以得出結(jié)論，西部沒有濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，民營經(jīng)濟(jì)是難以搞活的，快速穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長是不可想象的，西部大開發(fā)是不可能達(dá)到預(yù)期效果的。

三、營造區(qū)域創(chuàng)業(yè)氛圍，推動經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長

以上討論有何現(xiàn)實意義？從區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生性角度，我們能為下一步的西部大開發(fā)提出什么積極的政策建議？

1、重視挖掘民間力量，活躍經(jīng)濟(jì)

對于西部大開發(fā)的理解需要圍繞“開”與“發(fā)”這兩個方面進(jìn)行。“開”是外因的推動，具有開創(chuàng)、開辟的意思，目的是為西部經(jīng)濟(jì)的增長和騰飛創(chuàng)造有利的外部條件，“發(fā)”是內(nèi)因作用，意為發(fā)掘、發(fā)動，旨在調(diào)動西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿?。以往比較偏向前者，而相對忽略后者，這是片面的、不合理的。正確的取向應(yīng)該是“由內(nèi)而外，內(nèi)外結(jié)合”。這就要求我們必須創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，而不只僅僅關(guān)注投資環(huán)境。因此，營造創(chuàng)業(yè)氛圍，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境是西部大開發(fā)的本質(zhì)要求。只有這樣才能充分挖掘民間力量，創(chuàng)新觀念，提高群眾創(chuàng)業(yè)的積極性，發(fā)揮創(chuàng)業(yè)家的才能和貢獻(xiàn)，大量催生中小企業(yè)，活躍民營經(jīng)濟(jì)。

廣大的西部地區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)落后的癥結(jié)即在于民間創(chuàng)業(yè)沖動缺乏，創(chuàng)業(yè)精神貧乏，所以其首要問題是注重形成“政府鼓勵創(chuàng)業(yè)、社會支持創(chuàng)業(yè)、群眾自主創(chuàng)業(yè)”的濃厚氛圍，刺激創(chuàng)業(yè)熱情，激勵人們主動將生存壓力轉(zhuǎn)化為創(chuàng)業(yè)動力，也就是說，西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境建設(shè)的著眼點乃是創(chuàng)業(yè)者的生態(tài)環(huán)境。因此其創(chuàng)業(yè)環(huán)境建設(shè)的關(guān)鍵是創(chuàng)建激發(fā)民間創(chuàng)業(yè)沖動、激活大眾創(chuàng)業(yè)動機。不過，一個地區(qū)創(chuàng)業(yè)氛圍雖然是多方力量共同作用的結(jié)果，但其主角是百姓，而不是政府。東部如此，西部也不例外。認(rèn)識到這一點非常重要，它是造就創(chuàng)業(yè)主體及企業(yè)家階層的前提，否則，可能光是上面“熱”，或多停留在喊口號、造輿論的形式上。由于區(qū)域創(chuàng)業(yè)氛圍形成的關(guān)鍵是能夠?qū)?chuàng)業(yè)的個體行動擴(kuò)大為社會群體對創(chuàng)業(yè)行為具有認(rèn)同感，并且能夠促進(jìn)形成區(qū)域創(chuàng)業(yè)活動的“自增強”機制。惟有百姓都行動起來了，創(chuàng)業(yè)主體真正“到位”了，才有可能形成較濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，并產(chǎn)生對環(huán)境“供給”的普遍需求，這必定會帶動創(chuàng)業(yè)條件隨之改觀，其結(jié)果將推動環(huán)境不斷發(fā)展和完善，所以如何才能將政府意向轉(zhuǎn)變?yōu)槊癖姷囊庠负托袨橼呄蚴切枰ù罅庋芯康摹?/p>

2、致力培育創(chuàng)業(yè)文化，振興經(jīng)濟(jì)

發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，提高自主創(chuàng)新能力，營造創(chuàng)業(yè)氛圍至關(guān)重要。創(chuàng)業(yè)氛圍是創(chuàng)業(yè)的社會文化和價值觀，因此，要形成一定的創(chuàng)業(yè)氛圍，必須致力培育創(chuàng)業(yè)文化。可以毫不夸張地說，西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興在一定意義上首先是文化的創(chuàng)新。問題是，一提到文化通常都含有悲觀傾向，認(rèn)為它是歷史原因造成的。我們的分析表明，在創(chuàng)業(yè)文化的產(chǎn)生過程中雖有歷史因素作用，但后天個人的努力及其相互感染極其重要。按照弗羅門（2003）的研究，文化演化是一定的行為規(guī)則在特定的環(huán)境條件下脫穎而出、然后通過相互作用廣泛傳播，最終成為社會主流行為規(guī)則的過程。其中，創(chuàng)業(yè)者的行為及其密度是關(guān)鍵，換言之，創(chuàng)業(yè)者群體的地位和作用具有決定意義。顯然，創(chuàng)業(yè)文化不完全是天生的，確切地說主要不是天生的。因而，培育創(chuàng)業(yè)文化不僅是必要的，而且是可能的。

但這并不意味著可以輕易甚至任意創(chuàng)造或打造創(chuàng)業(yè)文化。文化的演進(jìn)有其自身的規(guī)律，創(chuàng)業(yè)文化的形成同樣也要遵循這一規(guī)律。我們之所以用“培育”一詞，意在其重心是培養(yǎng)創(chuàng)業(yè)主體，政府的職能是且只能是創(chuàng)造適宜的制度環(huán)境加快創(chuàng)業(yè)主體的成長，加速文化的變遷。這一過程也就是創(chuàng)業(yè)“基因”的培育過程，政府既要積極參與，又不能包辦代替。政府的主要任務(wù)就是加強創(chuàng)業(yè)教育，塑造人們的創(chuàng)業(yè)意識和創(chuàng)新理念，提高他們的創(chuàng)業(yè)能力。同時深化改革，破除舊體制對創(chuàng)業(yè)的各種障礙，盡可能提供廣闊的創(chuàng)業(yè)機會，激發(fā)民間資本的創(chuàng)業(yè)傾向。為此，一方面需要借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，將創(chuàng)業(yè)教育納入國民教育體系中，讓創(chuàng)業(yè)學(xué)成為西部大學(xué)、尤其是商學(xué)院的重要學(xué)科；另一方面西部地方政府要調(diào)整投資方向，明確將國家為大開發(fā)劃撥款項的一部分專門用來開展創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)，推進(jìn)本地區(qū)人力資本素質(zhì)的提高，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)高速度增長奠定堅實基礎(chǔ)。

3、加速雙向良性互動，繁榮經(jīng)濟(jì)

鑒于創(chuàng)業(yè)活動對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，各級地方政府需要認(rèn)真考慮實際情況，重新認(rèn)識環(huán)境資源、擯棄單一的政策思路。鼓勵創(chuàng)業(yè)的途徑有兩條：“由內(nèi)而外”或“由外而內(nèi)”，不顧前提一味強調(diào)怎樣創(chuàng)造條件推動人們創(chuàng)業(yè)是不夠的，還要積極探索如何營造氛圍激勵人們創(chuàng)業(yè)。忽視培植創(chuàng)業(yè)意愿、忽略塑造創(chuàng)業(yè)氛圍而片面追求一般的環(huán)境改善，勢必影響創(chuàng)業(yè)環(huán)境的政策效果。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策，就成為對當(dāng)?shù)貨Q策者管理能力的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

在東部地區(qū)，創(chuàng)業(yè)氛圍的形成走的是“企業(yè)家唱戲，政府搭臺”的路子，“無為而治”曾被廣為宣傳。而在西部地區(qū)這樣恐怕不再可行。盡管我們已經(jīng)證明西部大開發(fā)不能單純依靠政府行為，但是也不能僅僅依賴單個創(chuàng)業(yè)者的行動。這樣的話區(qū)域創(chuàng)業(yè)氛圍及創(chuàng)業(yè)文化的生成會經(jīng)歷一個緩慢的長期演化過程，其結(jié)果還不確定。所以，經(jīng)濟(jì)要繁榮，必須因地制宜！針對西部的具體情況，政府“既要唱戲，又要搭臺”，即走一條“政企互動，協(xié)同演進(jìn)”的道路。這啟示我們，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府希望民眾創(chuàng)業(yè)、搞活經(jīng)濟(jì)的良好愿望與民間創(chuàng)業(yè)氛圍的營造、創(chuàng)業(yè)活動的活躍怎樣形成互動是有待深入研究和探索的。

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篇9

1湘西州體育旅游業(yè)發(fā)展的SWOT模型分析

1.1優(yōu)勢(Strengths)1.1.1體育自然旅游資源優(yōu)勢湘西州體育旅游資源十分豐富,許多旅游資源都具有地方特色和壟斷性地位。其中,體育自然旅游資源得天獨厚。全州總面積15.462平方公里,其中森林面積63.59萬公頃,占總面積的60.50%[3]。境內(nèi)高山峻嶺、谷蔭溪湍,洞幽道靜,海拔千米以上的山峰有200多座,大山溪河1000余條,這種獨特的大自然的鬼斧神工,賦予了體育旅游獨特的絕佳場所。湘西州的體育自然旅游資源分為陸地體育旅游資源和水上體育旅游資源。陸地體育旅游資源可被開發(fā)許多旅游產(chǎn)品,如攀巖旅游、登山旅游、森林旅游、自行車旅游、森林狩獵旅游、洞穴探險旅游、徒步旅游、穿越峽谷、蹦極、滑翔、無線電測向和定向越野等。水上體育旅游資源可進(jìn)行漂流、游泳、劃船、劃艇、垂釣、龍舟競渡、溫泉浴和山地跳水等旅游產(chǎn)品的開發(fā)。1.1.2體育人文旅游資源優(yōu)勢湘西州體育旅游資源的獨特性和壟斷性的另一突出點體現(xiàn)在體育人文旅游資源上。州內(nèi)總?cè)丝?65.55萬,少數(shù)民族人口198.07萬,占總?cè)丝诘?4.58%,主要是土家族和苗族[3]。他們在長期生存和發(fā)展的歷史進(jìn)程中,創(chuàng)造了獨特的民族傳統(tǒng)文化,締造出了豐富多彩的民族民間傳統(tǒng)體育活動。據(jù)有關(guān)資料顯示,州內(nèi)擁有八人秋、蕩秋千、踩高腳、茅古斯舞等120多種民族民間傳統(tǒng)體育項目。這些獨特的民族傳統(tǒng)體育集娛樂、健身導(dǎo)引術(shù)、、民風(fēng)民俗、舞蹈藝術(shù)、神話傳說等于一體,具有較高的參與、觀賞、醫(yī)療健身、休閑娛樂等社會價值。它們以鮮論文格式明的民族品格、獨特的文化內(nèi)涵、濃郁的原始?xì)馕?、渾厚的歷史氛圍、顯著的地域特色、歡快的生活情調(diào)以及豐富多彩的表現(xiàn)形式對國內(nèi)外游客將產(chǎn)生巨大的誘惑力。1.1.3區(qū)位優(yōu)勢明顯湘西州全稱是湘西土家族苗族自治州,位于湖南西部,旅游交通便利。北有張家界荷花國際機場,南有貴州銅仁機場,南鄰湘黔鐵路和302國道。枝柳鐵路穿行永順、古丈、鳳凰、吉首四個縣市,209、319國道(如今改建成高速公路)在境內(nèi)交匯,99%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和65.5%的村寨通了公路,州內(nèi)各景區(qū)及州外各景區(qū)之間的聯(lián)系便利[4]。目前,正實施著鳳凰至大興二級公路、常德至吉首、重慶至吉首、張家界至吉首的高速公路的建設(shè),這就使景區(qū)的可進(jìn)入性較好。湘西州與鄂西南、渝東南、黔東北毗鄰,同武陵源、五強溪鳳凰山、懷化、重慶、焚凈山旅游區(qū)緊鄰,并且有較強的互補性,有利于資源的整合。

1.2劣勢(Weaknesses)1.2.1開發(fā)資金短缺湘西州是國務(wù)院確定的全國18個貧困片之一,永順、保靖、花垣屬國家級扶貧縣,吉首、瀘溪、鳳凰、古丈、龍山屬省級扶貧縣,全州經(jīng)濟(jì)實力在全省各市州中居于末位。因此資金緊缺一直影響和制約旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展。1.2.2民族傳統(tǒng)體育資源沒有得到統(tǒng)籌開發(fā)民族傳統(tǒng)體育資源是湘西州一座豐富的寶塔,州內(nèi)德夯國內(nèi)外景區(qū)、鳳凰古城、王村等旅游景點都已經(jīng)把目光放到了這座寶塔上,相繼開發(fā)了擺手舞、咚咚舞、苗鼓舞、接龍舞、椎牛舞、銅鈴舞等旅游產(chǎn)品。從理論上來講,每個景點開設(shè)的項目應(yīng)有所側(cè)重,不應(yīng)出現(xiàn)簡單的重疊。而從目前來看,各個旅游景點在項目開發(fā)時忽視了周邊兄弟省市和地區(qū)也擁有可替代的資源,出現(xiàn)了簡單的低水平的重復(fù)和雷同。另外,有一些很有開發(fā)價值的民族體育資源還沒開發(fā)整理出來,它們還只是停留在一般的傳統(tǒng)體育活動上,其經(jīng)濟(jì)價值沒有得到體現(xiàn),缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。1.2.3體育旅游專業(yè)人才匱乏體育旅游專業(yè)人才的匱乏是制約湘西州體育旅游發(fā)展的最大瓶頸。體育旅游產(chǎn)業(yè)部門缺乏高素質(zhì)的體育旅游經(jīng)營管理專業(yè)人才,經(jīng)營方式陳舊,經(jīng)營內(nèi)容單一,營銷理念落后,創(chuàng)新意識薄弱。體育旅游項目策劃單一,檔次不高,體育旅游產(chǎn)品沒有吸引力和生命力。

1.3機會(Opportunities)1.3.1西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的提出,為西部地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展帶來了機遇,西部大開發(fā)是我國現(xiàn)代化建設(shè)向第三階段戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)的一個重要戰(zhàn)略決策,“大力發(fā)展旅游業(yè)”已明確納入了西部大開發(fā)的五大工作重點之中。在西北五省黨建工作和西部大開發(fā)座談會上的講話指出:“西部地區(qū)旅游資源得天獨厚,要加快發(fā)展步伐”。2000年,中央政府決定發(fā)行兩批旅游國債,共12億元,其中已落實的8億元西部地區(qū)占了70%。2000年6月9日,湘西被國務(wù)院劃進(jìn)西部大開發(fā)范疇之內(nèi),西部大開發(fā)一系列優(yōu)惠政策給湘西州體育旅游業(yè)的發(fā)展帶來了無限的機遇。1.3.2體育旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁勢頭世界旅游組織和國際奧委會2001年2月22~23日在西班牙的巴塞羅那市聯(lián)合召開了“世界體育與旅游大會”,這為體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拓展了巨大的空間也為旅游業(yè)提供了可持續(xù)利用的資源和發(fā)展動力。體育旅游從此得到空前的發(fā)展,體育旅游消費已經(jīng)逐漸成為一種時尚。同年,中國體育局和國家旅游局把2001年的旅游主題定為“中國體育旅游年”,并推出了新疆、內(nèi)蒙古那達(dá)慕大會,黑龍江冰雪旅游,鄭州太極拳團(tuán)體表演,大同國際滑翔節(jié),塔克拉瑪干徒步探險,泰山、華山登山游等60項具有地方特色的大型體育旅游活動和11大類80個專項體育健身旅游產(chǎn)品和線路。此舉進(jìn)一步推動了我國各種消費群體對體育旅游消費的熱潮。湘西州人民在這種大好的社會環(huán)境下也采取了一系列措施來推動其體育旅游的發(fā)展,如“猛洞河國際漂流節(jié)”、“德夯國際攀巖比賽”、“神秘湘西之旅”、“吉首德夯苗鼓節(jié)”、“永順土家族社巴節(jié)”、“穿越飛虎洞”等,2002年湘西州總接待旅游者253110人次,旅游收入達(dá)26868多萬元,創(chuàng)匯2

2.85萬美元。2003年旅游者達(dá)2757003人次,旅游收入達(dá)36401多萬元,增長了35%。1.3.3人民生活水平提高,消費群體增多隨著人們的生活水平逐漸提高,根據(jù)馬斯洛層次需要理論,人們在基本需求得到滿足之后會逐漸追求更高層次的需求。人們可支配收入的增加,生活水平不斷提高,余暇時間的增多,人們會追求更高更深層次的體育旅游消費。特別是2003年的一場令人恐怖的SARS讓人越來越懂得珍惜生命珍惜健康的可貴性,這就使得體育旅游有著更多的發(fā)展空間。1.3.4入世的正效應(yīng)據(jù)世界旅游組織預(yù)測:到2020年,中國將是世界上最大旅游接待國和第四位的客源輸出國。無疑,中國入世也給湘西州體育旅游業(yè)的發(fā)展帶來了難得的機遇。加入WTO,有利于優(yōu)化旅游環(huán)境、有利于與世界接軌、有利于吸引外資,引進(jìn)先進(jìn)的旅游開發(fā)與管理經(jīng)驗、有利于擴(kuò)大國外旅游市場,增加國際客源。

1.4威脅(Threats)1.4.1國內(nèi)體育旅游產(chǎn)業(yè)競爭越演越烈體育旅游是隨著物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展進(jìn)步而出現(xiàn)的朝陽產(chǎn)業(yè),它可以增收創(chuàng)匯,平衡國際收支;回籠貨幣,平衡國內(nèi)供求;提供就業(yè)崗位,改善投資環(huán)境,促進(jìn)對外經(jīng)濟(jì)交流和合作。因此,各省、市、地區(qū)都紛紛注意到了這塊碩大的蛋糕。湘西州體育旅游業(yè)還剛剛起步,其競爭力還很薄弱。云南、四川、青海和廣西等旅游大省以及旅游發(fā)達(dá)的張家界勢必會對其產(chǎn)生巨大的沖擊和影響。1.4.2論文格式入世的負(fù)效應(yīng)中國是一個人口眾多,地大物博的國家,潛在的旅游市場巨大。加入WTO后,國外旅游公司會對我們國內(nèi)旅游市場虎視眈眈。目前,美國運通、日本交通公社、德國基比克等國際旅行社已經(jīng)進(jìn)入我國旅游市場開展相關(guān)業(yè)務(wù),并對我國國情和旅游市場展開了大規(guī)模的調(diào)查。這些國際知名旅行社將利用雄厚的資金、先進(jìn)的信息技術(shù)、完善的管理機制和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),搶占市場分額、樹立品牌、吸引優(yōu)秀人才,這無疑會對湘西體育旅游的市場產(chǎn)生極大的沖擊。超級秘書網(wǎng)

2湘西州體育旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的SWOT矩陣構(gòu)建

綜合湘西州的內(nèi)外環(huán)境分析,明確了湘西州體育旅游發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢和機遇、威脅,在此基礎(chǔ)上,構(gòu)建其發(fā)展戰(zhàn)略選擇的SWOT戰(zhàn)略分析矩陣,旨為湘西州體育旅游發(fā)展制定合理的戰(zhàn)略而提供選擇。

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篇10

中圖分類號：F713.51 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、項目概況

萬博廣場坐落于河北省保定市朝陽大街與東風(fēng)路城市中軸交匯處，為保定市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、金融中心的核心位置。

項目占地面積12.5萬平方米，總建筑面積約57萬平方米，包括建筑總高度258米的摩天地標(biāo)、21萬平方米購物中心、150米超高層寫字樓、2個下沉廣場、大型室外休閑廣場及12棟國際公寓。主樓建成后將成為保定市地標(biāo)性建筑，河北第一高樓。

本項目由河北恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，于2009年5月17日動工建設(shè)，原計劃于2012年完工，工期一直拖延至今，目前主體工程已經(jīng)完工，已進(jìn)入收尾階段。

二、項目定位

項目定位：萬博廣場將是是保定市的超級商業(yè)航母，是集購物、餐飲、娛樂休閑、服務(wù)于一體的多功能、全業(yè)態(tài)、一站式、全時段的市級購物中心。

客群定位：本項目服務(wù)于保定18---55歲，追求時尚、注重生活品質(zhì)的主流客群，包括企業(yè)老板、企事業(yè)單位職員及周邊各縣的城鎮(zhèn)居民。

功能定位：步行街與百貨主力店兩種模式，形成整體規(guī)模效應(yīng)互補與業(yè)態(tài)錯位互補的城市綜合體，改變現(xiàn)有消費方式點亮夜生活的市級消費中心。

形象定位：打造成保定市環(huán)境一流，集購物、休閑娛樂、餐飲、酒店、文化教育于一體的多業(yè)態(tài)、一站式家庭消費的新領(lǐng)地。

三、保定市商業(yè)投資環(huán)境分析

保定是國務(wù)院批準(zhǔn)的歷史文化名城和對外開放城市，轄3區(qū)、4市、18縣，2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示目前常住人口共1119.44萬（其中各主城區(qū)人口近240萬），居河北各市首位；總面積2.2萬平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積300平方公里。

保定市位于華北平原中部、河北省中部，與北京、天津構(gòu)成黃金三角。市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距石家莊125公里，以前是河北省會，現(xiàn)為大北京經(jīng)濟(jì)圈中的兩翼之⼀，北京主要衛(wèi)星城，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。

保定市商業(yè)行業(yè)具有⼀定歷史，發(fā)展良好，2006至2011六年間城市居民可支配收入增長了75.58%，社會消費品零售總額增長131%，零售業(yè)零售額增長104%，人民群眾物質(zhì)需求水平不斷增長，但商業(yè)分布不均衡，南重北輕，南市區(qū)（南市區(qū)——老城區(qū)裕華路）商業(yè)分布密集，但消費檔次相對稍低，新中心（市中心——市府東、保北）商業(yè)檔次提高，引領(lǐng)地區(qū)消費時尚，發(fā)展方向（高新區(qū)）商業(yè)設(shè)施匱乏，按照規(guī)劃進(jìn)程保定市中心不斷北移，該區(qū)域人口不斷增多，商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的需求勢必隨之增加。保定市區(qū)擁有中等的城市消費規(guī)模，但整體消費觀念還比較落后。保定市下轄市縣對保定市的商業(yè)消費有較為明顯的支撐作用。

四、萬博廣場項目SWOT分析

1、優(yōu)勢（Strength）

（1）政策優(yōu)勢。萬博廣場項目是保定市及河北省的重點項目，是保定城市三年大變樣重點工程之一。保定市十二五規(guī)劃中，對朝陽大街和東風(fēng)路交匯處朝陽大街片區(qū)，規(guī)劃形成集行政辦公、商務(wù)辦公、金融商貿(mào)、文化娛樂于一體的保定市綜合中心，本項目正在此區(qū)域核心地帶。

（2）規(guī)模優(yōu)勢。本項目規(guī)模大，是保定市少見的同時擁有高檔寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅等各類物業(yè)的大型綜合性項目。規(guī)模優(yōu)勢給本項目各類物業(yè)在形象的提升、人流的凝聚等方面，將形成積極影響。

（3）業(yè)態(tài)優(yōu)勢。項目聚合了洲際酒店、百盛百貨、沃爾瑪超市、萬達(dá)院線、必勝客、優(yōu)衣庫、ZARA、H&M等主力業(yè)態(tài)，集眾多品牌旗艦店、時尚主題店、商務(wù)餐飲、美食廣場、KTV夜總會、電玩、兒童樂園等全業(yè)態(tài)為一體，并配有國際會展中心、5A級寫字樓、高端行政公寓等。

（4）區(qū)位優(yōu)勢。本項目位于保定市朝陽南大街與東風(fēng)中路、東風(fēng)西路交界處，毗鄰保定市政府，處于成熟商圈，具有良好的區(qū)位條件。此商圈主要項目有時代商廈、茂業(yè)百貨、新天地百貨、大世界商業(yè)城，輔以周邊街鋪，各檔次區(qū)別明顯。萬博廣場在此商圈北側(cè)沿線上。

（5）本項目為恒祥地產(chǎn)自持商業(yè)，有利于統(tǒng)⼀一規(guī)劃、招商、管理。

2、劣勢（Weakness）

（1）開發(fā)商恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司缺乏大型商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，沒有成熟的幵發(fā)營運團(tuán)隊。公司之前未曾涉足購物中心的開發(fā)經(jīng)營，缺乏經(jīng)驗，對于萬博廣場的運營聘請境外職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行管理，是否會出現(xiàn)水土不服的情況還不明確。

（2）項目建設(shè)周期較長（2010 年-2014 年），至少 5 年。給企業(yè)帶來巨大資金壓力。

（3）工程進(jìn)度方面。工期幾次延期，資金成本高。

（4）目前消費者仍習(xí)慣于前往保百購物廣場、北國先天下消費，或者前往北京購物消費,要改變目標(biāo)顧客的消費習(xí)慣，需要一個過程。

3、機會（Opportunity）

（1）政策性機會。保定市城市化率偏低，歷年來排名河北各市之末，尚未達(dá)到40%。保定市城市化率目標(biāo)任務(wù)到到2015年達(dá)到51%，到2020年達(dá)到57%。城市化率的提升不僅會帶來持續(xù)、大量的居住和商業(yè)需求，而且商務(wù)、商業(yè)區(qū)的格局也會隨城市擴(kuò)張而發(fā)生變化。

（2）競爭性機會。土地屬于稀缺資源，主城區(qū)相似產(chǎn)品較少，使得本項目的競爭壓力較小。

（3）需求性機會。目前保定市極需上檔次、上規(guī)模、硬件設(shè)施較好、購物環(huán)境較好的集購物、餐飲、休閑于一體的綜合性的商業(yè)設(shè)施，為本項目的開發(fā)創(chuàng)造了機會"城市化進(jìn)程的進(jìn)⼀一步加速消費升級的迫切需求，尤其是對文化娛樂類；保定市目前的高檔的寫字樓、五星級酒店、大型商業(yè)發(fā)展明顯不足。

本區(qū)域匯集了保定市委、市政府等眾多行政職能機關(guān)作為保定市級行政政務(wù)中心區(qū)域，未來大量的商務(wù)、會展、接待、高端物業(yè)居住改善需求。項目周邊匯聚中銀大廈、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等金融機構(gòu)，為構(gòu)建中央商務(wù)區(qū)承載了很好的金融職能，勢必衍生大量商務(wù)、金融功能需求。

4、威脅（Threat）

（1）本項目南側(cè)一條馬路之隔的茂業(yè)燕趙國際在建，將建設(shè)成集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店等諸多功能于一體的超大規(guī)模綜合性大廈，勢必會對目標(biāo)客戶進(jìn)行爭奪。

（2）隨技術(shù)進(jìn)步，越來越成熟的O2O商業(yè)模式勢必對未來大多零售類商戶造成沖擊。

（3）面臨替代品的競爭。周邊寫字樓以及商住樓開發(fā)水平雖然很低，配置不齊，但由于早期入市，已占領(lǐng)了很大的市場，已有供應(yīng)量對本項目地塊的開發(fā)構(gòu)成了一定的威脅。

五、結(jié)語

基于SWOT分析，可以為項目的戰(zhàn)略決策提供參考依據(jù)。對于SO（優(yōu)勢、機會組合）戰(zhàn)略，可以最大限度的發(fā)揮；對于WO（機會、劣勢組合）戰(zhàn)略，可以利用機會、回避弱點；對于ST（威脅、優(yōu)勢組合）戰(zhàn)略，可利用優(yōu)勢，減弱威脅；對于WT（威脅、劣勢組合）戰(zhàn)略，可以收縮、合并。

萬博廣場項目整合了大量行業(yè)內(nèi)專業(yè)公司的優(yōu)勢資源，極度重視前期宣傳，結(jié)合其城市綜合體的規(guī)模優(yōu)勢和地段優(yōu)勢，勢必在未來的3年內(nèi)成為保定市真正的商業(yè)中心。

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