導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)金融論文，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴(lài)銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類(lèi)單一，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩?lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。自1998年以來(lái)，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問(wèn)題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來(lái)。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過(guò)貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，住房抵押貸款，尤其是近年來(lái)個(gè)人購(gòu)房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過(guò)證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問(wèn)題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國(guó)家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國(guó)的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購(gòu)房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開(kāi)發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

參考文獻(xiàn)：

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[3]張?jiān)?柳洪斌.我國(guó)實(shí)行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.

篇2

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資近年來(lái)發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場(chǎng)融資

鑒于中國(guó)大陸融資困難，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛到中國(guó)香港、新加坡等地通過(guò)發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場(chǎng)影響力和信用評(píng)級(jí)都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場(chǎng)成功融資的主要是國(guó)內(nèi)一些一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

（三）通過(guò)創(chuàng)新方式獲得銀行資金

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過(guò)新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場(chǎng)熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過(guò)向客戶(hù)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會(huì)叫停。[1]但很快一些更為復(fù)雜的操作方式出現(xiàn)：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，再將這一資產(chǎn)管理計(jì)劃對(duì)接信托公司，最終投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；另一種方法是找一筆過(guò)渡性資金，先成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃，再由銀行拿理財(cái)產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計(jì)劃的受益權(quán)。③這些方式實(shí)質(zhì)上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資，比如借用應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款來(lái)為開(kāi)發(fā)商融資。應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款④的常用操作方法是：首先，由開(kāi)發(fā)商與建筑商或設(shè)備供應(yīng)商簽訂商務(wù)合同，提供服務(wù)或設(shè)備，形成建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的應(yīng)收賬款；其次，由建筑商或設(shè)備供應(yīng)商以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時(shí)，要么由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還錢(qián)給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設(shè)備供應(yīng)商到期不還，由銀行向開(kāi)發(fā)商主張債權(quán)代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的貸款，實(shí)質(zhì)上是在為開(kāi)發(fā)商融資。

二、宏觀調(diào)控背景下購(gòu)房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控向縱深發(fā)展，對(duì)需求方的調(diào)控力度也日漸加大，對(duì)購(gòu)房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來(lái)，繞過(guò)限貸政策的購(gòu)房者融資創(chuàng)新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機(jī)構(gòu)融資

受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當(dāng)公司等民間借貸機(jī)構(gòu)融入短期小額資金。但向民間借貸機(jī)構(gòu)借款往往需要抵、質(zhì)押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿(mǎn)足償還資金預(yù)期明確、金額較小且期限較短的購(gòu)房者需求。當(dāng)然，如果資金缺口非常小，購(gòu)房者可根據(jù)月收入狀況向消費(fèi)金融公司申請(qǐng)消費(fèi)貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購(gòu)房者資金缺口較大，難以承擔(dān)小貸公司、典當(dāng)公司的高成本融資，或者短期內(nèi)無(wú)法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購(gòu)房者可以動(dòng)用運(yùn)營(yíng)資金購(gòu)房，然后向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款甚至是裝修貸款來(lái)緩解運(yùn)營(yíng)資金壓力。個(gè)人購(gòu)房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)消費(fèi)貸款用于購(gòu)房，只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購(gòu)房者完全無(wú)法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購(gòu)房者可以通過(guò)一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來(lái)獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購(gòu)房者，可以直接動(dòng)用這一授信額度購(gòu)房。

（三）通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司搭建的融資平臺(tái)獲得資金

購(gòu)房者從民間借貸機(jī)構(gòu)和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進(jìn)行的，但目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)令人警惕的新動(dòng)向：房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司正努力與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿(mǎn)足購(gòu)房者資金需求的融資平臺(tái)。在公開(kāi)宣傳口徑上，一些知名的房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的合作往往強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司提供優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)資源，與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的資金資源形成有效互補(bǔ)，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁(yè)典型推廣案例中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司與借貸機(jī)構(gòu)合作，對(duì)有資金缺口的購(gòu)房者融資都有意淡化購(gòu)房色彩，轉(zhuǎn)而突出家庭消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)等功能，⑦但這些需求都是購(gòu)房者在購(gòu)房后的資金緊張?jiān)斐傻模@難道不間接構(gòu)成為購(gòu)房人融資？購(gòu)房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購(gòu)房，然后申請(qǐng)此類(lèi)合作金融產(chǎn)品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類(lèi)合作金融產(chǎn)品中，小貸公司等民間借貸機(jī)構(gòu)提供的家庭消費(fèi)貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過(guò)程中并沒(méi)有過(guò)多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購(gòu)房的可能。⑧民間借貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類(lèi)融資服務(wù)并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶(hù)選擇上，可以有意識(shí)地向償還能力強(qiáng)的二套房甚至多套房購(gòu)房者傾斜，這類(lèi)人群凈資產(chǎn)較高，往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物，違約風(fēng)險(xiǎn)低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識(shí)地選擇資金缺口小、借款時(shí)間短的客戶(hù)，回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加速資金周轉(zhuǎn)。

三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

毫無(wú)疑問(wèn)，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，在繞過(guò)房地產(chǎn)金融調(diào)控壁壘、通過(guò)創(chuàng)新方式取得各類(lèi)融資的過(guò)程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動(dòng)力驅(qū)使他們承擔(dān)高成本去融資？各類(lèi)資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產(chǎn)者背景下商品房?jī)r(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制

“生產(chǎn)者”是一個(gè)與“消費(fèi)者”相對(duì)立的概念，是美國(guó)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認(rèn)為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，自行安排生產(chǎn)，自行規(guī)定價(jià)格，然后通過(guò)龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷(xiāo)機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者進(jìn)行勸說(shuō)，讓消費(fèi)者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品，這就是“生產(chǎn)者”。在生產(chǎn)者市場(chǎng)中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費(fèi)，出現(xiàn)這種市場(chǎng)力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機(jī)構(gòu)，可以動(dòng)用規(guī)模性的力量，而消費(fèi)者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價(jià)或維權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)典型的生產(chǎn)者市場(chǎng)，唐文進(jìn)就對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行過(guò)深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，從買(mǎi)地到設(shè)計(jì)，從施工到銷(xiāo)售，都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)決策并主導(dǎo)完成的，反觀消費(fèi)者，除了決定買(mǎi)還是不買(mǎi)以外，對(duì)商品房的上述開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)有直接影響力。⑨因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)者特征明顯。在一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)上，價(jià)格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會(huì)福利最大化情形相比，生產(chǎn)者剩余多而消費(fèi)者剩余少，這一點(diǎn)與壟斷非常類(lèi)似。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量龐大，但由于商品房是地上附著物，購(gòu)房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對(duì)某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開(kāi)發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產(chǎn)市場(chǎng)是生產(chǎn)者市場(chǎng)還是具有壟斷特征的市場(chǎng)，其價(jià)格必定比完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的價(jià)格高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。靜態(tài)來(lái)看，即便政府實(shí)施金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然有足夠的利潤(rùn)空間來(lái)承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)成本；動(dòng)態(tài)來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)，如果此前的利潤(rùn)空間不足以承擔(dān)提高了的財(cái)務(wù)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)提高商品房出售價(jià)格的方式來(lái)轉(zhuǎn)移成本，以保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開(kāi)發(fā)商定價(jià)為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本上升，該區(qū)域商品房供給變動(dòng)到S2，如果此時(shí)P1的價(jià)格不足以使開(kāi)發(fā)商獲得正常利潤(rùn)，即經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，他們就會(huì)漲價(jià)至P2，此時(shí)商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴(yán)重，不利于開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，于是開(kāi)發(fā)商自己或發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售公司加大宣傳力度，千方百計(jì)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行游說(shuō)，逐漸使得對(duì)該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開(kāi)發(fā)商又成功地賣(mài)出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的尋租機(jī)制

既然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以較為自由地將財(cái)務(wù)成本上升轉(zhuǎn)移成商品房?jī)r(jià)格上升，那么理論上，只要還有漲價(jià)的空間，繼續(xù)上升的財(cái)務(wù)成本也是可以接受的，除非價(jià)格嚴(yán)重透支了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，使出全部游說(shuō)本領(lǐng)也無(wú)法提高商品房需求，價(jià)格無(wú)法繼續(xù)上漲，財(cái)務(wù)成本的上升耗盡了開(kāi)發(fā)商全部的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，否則這一尋租過(guò)程不會(huì)停止。這一機(jī)制使得開(kāi)發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本承擔(dān)能力，各類(lèi)型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的動(dòng)力，面對(duì)政府的金融調(diào)控政策，供給方自然會(huì)合作起來(lái)，想盡一切可行的路徑，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開(kāi)發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調(diào)控前更高的利息收入和服務(wù)收入。針對(duì)二套房甚至多套房的購(gòu)房者，首先，這部分人資產(chǎn)凈值較高，可以提供其他房產(chǎn)進(jìn)行抵押或者其他資產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押，風(fēng)險(xiǎn)保障程度較高；其次，這部分購(gòu)房者購(gòu)二套房普遍付較高比例首付或購(gòu)多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強(qiáng)。這兩方面原因也使得資金供給方在風(fēng)險(xiǎn)可控下能得到較高的利息收入和服務(wù)費(fèi)。值得說(shuō)明的是，房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司在這一過(guò)程中有兩個(gè)方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說(shuō)者，只有更多的人被他們打動(dòng)進(jìn)而購(gòu)房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購(gòu)房人資金缺口不大，但受制于房地產(chǎn)金融調(diào)控政策無(wú)法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會(huì)努力尋找銀行和民間借貸機(jī)構(gòu)合作搭建針對(duì)購(gòu)房人的金融平臺(tái)，在賣(mài)出更多商品房獲取收益的同時(shí)，還可分享對(duì)購(gòu)房人融資產(chǎn)生的部分收益。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，資金提供方在房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產(chǎn)金融調(diào)控反而有助于調(diào)動(dòng)他們的尋租熱情———對(duì)難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，這部分資金來(lái)源彌足珍貴。

四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

針對(duì)政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，不論是作為商品房供給方的開(kāi)發(fā)商，還是作為商品房需求方的購(gòu)房者，都因?yàn)楦鞣N房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開(kāi)了調(diào)控壁壘，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動(dòng)商品房在供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲。之所以推動(dòng)商品房供給不斷增加，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資并沒(méi)有受到調(diào)控政策的顯著影響，特別是對(duì)那些大的開(kāi)發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對(duì)低，這些足以調(diào)動(dòng)他們拿地和建設(shè)的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時(shí)商品房?jī)r(jià)格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產(chǎn)者市場(chǎng)上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售公司通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電話(huà)等各種媒體對(duì)消費(fèi)者展開(kāi)高強(qiáng)度宣傳和游說(shuō)，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產(chǎn)者市場(chǎng)上，市場(chǎng)定價(jià)權(quán)較大程度上歸于生產(chǎn)者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過(guò)金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開(kāi)發(fā)商們也能通過(guò)漲價(jià)消化提升的融資成本。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速聚集

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下，開(kāi)發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時(shí)不斷推高房?jī)r(jià)，根本原因在于其能夠通過(guò)宣傳和游說(shuō)拉動(dòng)需求，但針對(duì)二套房和多套房購(gòu)房者的金融創(chuàng)新類(lèi)融資恰好說(shuō)明這種宣傳和游說(shuō)的力量正在減弱———開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司僅通過(guò)宣傳和游說(shuō)已難以有效拉動(dòng)需求，還必須解決二套房和多套房購(gòu)房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購(gòu)房需求。而一旦這一部分購(gòu)房者的需求得到滿(mǎn)足后，有可能不再有足夠的需求來(lái)消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們本著先于其他人逃離市場(chǎng)的心理進(jìn)行恐慌性?huà)伿鄣目赡埽瑢脮r(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到沉重打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一旦成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)甚至整個(gè)金融體系都會(huì)受到震動(dòng)。一方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商的各類(lèi)融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機(jī)構(gòu)資金都將面臨較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。受近年來(lái)房地產(chǎn)金融調(diào)控的影響，銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實(shí)力較強(qiáng)的一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商和地區(qū)龍頭開(kāi)發(fā)商，貸款成本也相對(duì)較低，這部分資金出現(xiàn)問(wèn)題的可能性較小，因此銀行體系相對(duì)安全。但其他各類(lèi)融資由于主要面對(duì)的是中小型開(kāi)發(fā)商，成本較高，違約風(fēng)險(xiǎn)非常大。如果這些違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。值得說(shuō)明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來(lái)相對(duì)安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關(guān)聯(lián)，比如通過(guò)銀行發(fā)放的委托貸款，以及實(shí)際上來(lái)自于銀行表內(nèi)或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨(dú)善其身實(shí)際上是不可能的。另一方面，房?jī)r(jià)如果出現(xiàn)較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購(gòu)房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)暴露的同時(shí)被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn)，這又會(huì)反過(guò)來(lái)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域諸多創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)是繞過(guò)調(diào)控壁壘，這使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果大打折扣，政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當(dāng)程度上削弱了政策制訂部門(mén)的聲譽(yù)———他們的調(diào)控手段總是漸漸地失效，調(diào)控目標(biāo)總是難以實(shí)現(xiàn)。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常嚴(yán)重———人們漸漸習(xí)慣了市場(chǎng)的“智慧”，而不大理會(huì)政策的規(guī)制。近年來(lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯，與這種預(yù)期的不斷強(qiáng)化不無(wú)關(guān)系。

五、針對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時(shí)推高房?jī)r(jià)，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聚集。為此必須調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路，采取果斷措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的管理。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)的判斷，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是加大供給和管理市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期。雖然近幾年來(lái)，政府主管部門(mén)加快了保障房建設(shè)，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個(gè)突出問(wèn)題：其一，保障房建設(shè)計(jì)劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線(xiàn)城市保障房供給相對(duì)充足，少數(shù)地區(qū)甚至過(guò)剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線(xiàn)城市保障房供給相對(duì)較少，并且往往處地偏遠(yuǎn)，相當(dāng)部分有資格的購(gòu)房者購(gòu)不到房，成功購(gòu)房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設(shè)、出售過(guò)程中存在管理漏洞，出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量無(wú)法保障、購(gòu)房人資質(zhì)可疑等違規(guī)現(xiàn)象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題，政府主管部門(mén)一方面應(yīng)該合理安排保障房建設(shè)計(jì)劃，加大一、二線(xiàn)城市的保障房供給數(shù)量，特別是要在城市相對(duì)中心地段多建設(shè)一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開(kāi)發(fā)商的同時(shí)，緊鄰開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格形成壓力；另一方面要嚴(yán)格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對(duì)各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的管理是另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控思路，要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不斷增加和多樣化的預(yù)期，要強(qiáng)化社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，房地產(chǎn)主管部門(mén)和宣傳主管部門(mén)要定期全國(guó)和各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的數(shù)據(jù)，特別是風(fēng)險(xiǎn)提示性的數(shù)據(jù)，并多渠道進(jìn)行分析與宣傳。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的宣傳管理，對(duì)于夸張不實(shí)的宣傳和欺騙性的游說(shuō)，要加大打擊力度，盡最大可能促使購(gòu)房人理性決策。

（二）調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路

如前所述，在針對(duì)房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的各類(lèi)金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來(lái)看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)皆可控，但如果把各種表外業(yè)務(wù)考慮進(jìn)來(lái)，可能結(jié)果并不樂(lè)觀。此外，一些銀行通過(guò)其他主體間接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資，或者通過(guò)其他信貸業(yè)務(wù)對(duì)購(gòu)房者提供融資以彌補(bǔ)后者購(gòu)房后的資金缺口，實(shí)際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且成本不斷推高，風(fēng)險(xiǎn)卻未降低。雖然管理部門(mén)不斷完善其調(diào)控措施，如銀監(jiān)會(huì)2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額并加強(qiáng)管理，這意味著銀行理財(cái)產(chǎn)品通過(guò)證券公司成立資產(chǎn)管理計(jì)劃再通過(guò)信托公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資（市場(chǎng)通稱(chēng)“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場(chǎng)參與者眾多，業(yè)務(wù)多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動(dòng)很難徹底切斷，嚴(yán)格的控制并不一定帶來(lái)資金流動(dòng)減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

篇3

首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的大多為國(guó)外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營(yíng)機(jī)制落后，國(guó)內(nèi)企業(yè)過(guò)去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)將消失，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（尤其是國(guó)有企業(yè)）通過(guò)銀行負(fù)債將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國(guó)早在1934年就成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)，開(kāi)始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的操作，而我國(guó)至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)），國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才。而我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開(kāi)辦或還尚未開(kāi)辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國(guó)外房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。

其次是國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏與國(guó)際市場(chǎng)更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更加開(kāi)放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。

入世給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。

一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來(lái)源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲(chǔ)蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對(duì)居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來(lái)，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國(guó)家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國(guó)外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類(lèi)人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡(jiǎn)便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)，也給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿(mǎn)足我國(guó)居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競(jìng)爭(zhēng)刺激，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對(duì)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來(lái)越高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革、管理方式、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。

三是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開(kāi)辦對(duì)境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國(guó)的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來(lái)為3100萬(wàn)個(gè)美國(guó)家庭購(gòu)房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開(kāi)辟了新的金融投資品種。國(guó)外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。

面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

1、要加強(qiáng)對(duì)國(guó)際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對(duì)壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢(shì)，如對(duì)國(guó)情熟悉、與企業(yè)有長(zhǎng)期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營(yíng)銷(xiāo)理念、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢(shì)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國(guó)人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房?jī)?chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

篇4

近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)向好和住宅分配體制改革的深入，未來(lái)15年里中國(guó)房地產(chǎn)金融將會(huì)延續(xù)當(dāng)前迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

一、三大因素支撐中國(guó)房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國(guó)家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國(guó)家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國(guó)住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國(guó)家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達(dá)到歐美國(guó)家水平后，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)其在GDP中的份額仍會(huì)保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)空間。

2、房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)

伴隨著各國(guó)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問(wèn)題的解決，各國(guó)房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大，年均增長(zhǎng)速度都在10%以上，部分國(guó)家和地區(qū)甚至達(dá)到20%以上，而且增長(zhǎng)時(shí)期較長(zhǎng)，一般都在20年以上。美國(guó)住宅信貸50年增長(zhǎng)100倍，年均增長(zhǎng)9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長(zhǎng)10倍，年均增長(zhǎng)10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長(zhǎng)18倍，年均增長(zhǎng)16.4%；英國(guó)個(gè)人住房信貸25年內(nèi)增長(zhǎng)47倍，年均增長(zhǎng)22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長(zhǎng)4.3倍，年均增長(zhǎng)18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長(zhǎng)6.7倍，年均增長(zhǎng)23.6%。

按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，即使在解決了居民基本住房問(wèn)題之后，房地產(chǎn)金融仍會(huì)得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問(wèn)題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過(guò)80年代。

近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)較快，但很不穩(wěn)定。其中個(gè)人信貸2004年同比增長(zhǎng)達(dá)到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)信貸2004年同比增長(zhǎng)維持在17%，增長(zhǎng)最快的2003年達(dá)到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個(gè)人)信貸的同比增長(zhǎng)2004年為29%，增長(zhǎng)最快的2000年達(dá)到61%。

3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達(dá)國(guó)家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢(shì)。一般認(rèn)為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達(dá)程度越高。目前證券信貸比為美國(guó)3.5：1，德國(guó)為1：1.4，日本1：1.2，韓國(guó)1：0.91。

近20年來(lái)，中國(guó)金融深化度進(jìn)一步提高，表現(xiàn)在有價(jià)證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達(dá)到1：2.75。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿?。中?guó)的金融體系更接近于日本和德國(guó)的主銀行制度，較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)證券發(fā)展還難以達(dá)到美國(guó)的水平，但可能更接近于德國(guó)和日本的水平。

從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來(lái)越高，增長(zhǎng)速度也越來(lái)越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開(kāi)了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)公司債券市場(chǎng)。1999年，MBS市場(chǎng)(余額33342億美元)為又超過(guò)了國(guó)債市場(chǎng)(余額為32810億美元)，成為名副其實(shí)的第一大市場(chǎng)。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務(wù)余額的22%，而作為第二大市場(chǎng)的國(guó)債市場(chǎng)只有16%。2001年美國(guó)MBS發(fā)行量達(dá)到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來(lái)，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量?jī)H為17億美元，到了1994年，當(dāng)年的發(fā)行量就達(dá)到了120億美元；1996年達(dá)到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長(zhǎng)了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長(zhǎng)率都達(dá)到了100%，2000年達(dá)到了30%；2001年的發(fā)行量達(dá)到3.2萬(wàn)億日?qǐng)A。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫(kù)，都開(kāi)始逐步利用證券化獲得資金來(lái)源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日?qǐng)A；日本住房金融公庫(kù)2000年有500億日元來(lái)自于貸款證券化，2001年計(jì)劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計(jì)劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過(guò)證券融通資金的金額也越來(lái)越大，從1984年的300萬(wàn)增加到2004年的1260億澳元。

房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌、有價(jià)證券的發(fā)行與交易及各類(lèi)中間業(yè)務(wù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級(jí)市場(chǎng)交易、流通，方便各投融資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。大量的金融機(jī)構(gòu)，如儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)。商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司，甚至聯(lián)邦機(jī)構(gòu)和個(gè)人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設(shè)和消費(fèi)融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機(jī)構(gòu)和個(gè)人金融資產(chǎn)的組合的重要構(gòu)成部分。例如在過(guò)去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長(zhǎng)了5.35倍，市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風(fēng)險(xiǎn)與提高收益。

中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿^大。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間

各國(guó)房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預(yù)測(cè)也分為兩個(gè)部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。

1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預(yù)測(cè)

各國(guó)住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來(lái)顯著提高，大多在30%以上，部分國(guó)家甚至達(dá)到50%。80年代美國(guó)的住宅債務(wù)存量／GDP為37%，德國(guó)為20%，而英國(guó)從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國(guó)未償還抵押貸款占GDP比率1997年達(dá)到50.9%，丹麥達(dá)到65%，荷蘭達(dá)到60%，瑞典達(dá)到57%。中國(guó)近年房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國(guó)的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個(gè)國(guó)家更為接近，但在以信貸融資為主的中國(guó)金融體系下，我們保守估計(jì)住宅債務(wù)存量保持在GDP30%的比率(增長(zhǎng)空間1，為我們的推薦方案)，樂(lè)觀估計(jì)住宅債務(wù)存量保持在GDP50%的比率(增長(zhǎng)空間2)，而GDP按年均8%速度增長(zhǎng)。

據(jù)測(cè)算，到2020年，中國(guó)GDP預(yù)計(jì)為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計(jì)將達(dá)到140307億，是2004年實(shí)際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長(zhǎng)可達(dá)到12.6%；樂(lè)觀估計(jì)將達(dá)到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長(zhǎng)可達(dá)16.5%。

2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預(yù)測(cè)

我國(guó)2002年整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因?yàn)橹袊?guó)的金融體系更接近于日本和德國(guó)的主銀行制度，我們選取德國(guó)和日本目前信貸／證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂(lè)觀估計(jì)房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。

由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會(huì)信貸／證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價(jià)值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款23800／2.75，實(shí)際的數(shù)字可能更低)，如果信貸／證券比率未來(lái)十五年一直保持不變，則2020年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長(zhǎng)12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進(jìn)一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達(dá)到日本德國(guó)的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達(dá)到179881億，將是2004年的21倍，年均增長(zhǎng)22%。

3、我國(guó)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)發(fā)展空間

綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2020年保守估計(jì)將達(dá)到191329億元，相當(dāng)于GDP的40%；樂(lè)觀估計(jì)將達(dá)到413728億元，相當(dāng)于GDP的88%。2004年我國(guó)住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來(lái)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結(jié)構(gòu)中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。

三、結(jié)論和啟示

我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國(guó)住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。

篇5

2005年3月萬(wàn)科集團(tuán)下屬的上海萬(wàn)科公司，萬(wàn)科浦東公司與南都集團(tuán)下屬的上海中橋基建公司在上海簽訂協(xié)議。萬(wàn)科集團(tuán)以總計(jì)18.58億元人民幣受讓南都集團(tuán)通過(guò)中橋持有的在上海、江蘇的70％的權(quán)益和在浙江20％的權(quán)益。這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈資源整合趨勢(shì)以來(lái)的標(biāo)志性事件。近年來(lái)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了新一輪的發(fā)展高峰。但是房地產(chǎn)投資的急劇擴(kuò)張也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。為此，政府部門(mén)從土地政策以及金融信貸兩個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控。在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)宏觀政策環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，是關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步健康良性發(fā)展的重要問(wèn)題。企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)謀生存求發(fā)展的合眾連橫之道。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對(duì)共同市場(chǎng)的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，為了達(dá)到共同擁有市場(chǎng)、交換互補(bǔ)性資源，各自達(dá)到特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等目的，通過(guò)各種協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益聯(lián)合體。企業(yè)聯(lián)盟的核心是聯(lián)盟中的各個(gè)企業(yè)從事自身具有比較優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域，通過(guò)合作取得比單個(gè)企業(yè)更高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)效率。換而言之，參與企業(yè)聯(lián)盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)盟之路也是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的必然產(chǎn)物。

一、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性

企業(yè)聯(lián)盟已經(jīng)成為企業(yè)之間圖謀發(fā)展壯大的重要組織方式。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向縱深領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也將不得不走企業(yè)聯(lián)盟之路。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不確定性及復(fù)雜性是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多不確定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場(chǎng)環(huán)境不確定性對(duì)企業(yè)的沖擊，分散發(fā)展過(guò)程中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不走聯(lián)盟之路。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯(lián)盟的重要因素區(qū)域性是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征之一。一般而言，本土企業(yè)在公共關(guān)系及市場(chǎng)理解等方面具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域擴(kuò)張?jiān)O(shè)置了較高的競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻。這樣，不少房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程之中選擇了與本土企業(yè)合作聯(lián)盟，以降低企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過(guò)程之中必須走聯(lián)盟之路。首先，從降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性的特征決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)集中，受制于區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)與其他企業(yè)不同形式的聯(lián)盟，避免將雞蛋放在一個(gè)籃子里。另外，房地產(chǎn)企業(yè)存在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作要求，許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成了自身的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如有的企業(yè)土地儲(chǔ)備豐富，有的企業(yè)現(xiàn)代化的管理水平高等。這樣也為房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟創(chuàng)造了合作空間。

二、房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容

企業(yè)聯(lián)盟在某種程度上而言創(chuàng)造了一個(gè)框架，在此框架內(nèi)聯(lián)盟的成員可以針對(duì)一定領(lǐng)域采取協(xié)議或股權(quán)等方式進(jìn)行合作，如為促進(jìn)銷(xiāo)售以及獲取市場(chǎng)資源等進(jìn)行合作。企業(yè)聯(lián)盟存在的一個(gè)重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的比較優(yōu)勢(shì)或能夠形成多贏的利益格局。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)之間聯(lián)盟采取的形式是多樣的，合作的內(nèi)容也是十分廣泛的，包括融資、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域。從合作的形式來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟分為戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟與戰(zhàn)略型聯(lián)盟兩種不同形式。

1、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟包括行業(yè)商會(huì)、聯(lián)合采購(gòu)、聯(lián)合融資拿地、合作開(kāi)發(fā)及合作推廣銷(xiāo)售等。在此類(lèi)聯(lián)盟中，聯(lián)盟成員提供的是各自的資源優(yōu)勢(shì),通常包括品牌、土地、資金、人力等。此類(lèi)聯(lián)盟主要是合作各方在局部職能或部分企業(yè)資源上的整合，它從事實(shí)上并未在很大程度上改變聯(lián)盟各方的直接關(guān)系及自身的股權(quán)結(jié)構(gòu)。聯(lián)盟的合作各方仍然保持較大的自,在合作框架以外不受有關(guān)協(xié)議及合作方的約束。房地產(chǎn)是資源性十分強(qiáng)的行業(yè)，資金、土地以及建材等對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言都是極其重要的市場(chǎng)資源。在當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)不同形式的資源性聯(lián)盟解決企業(yè)在資源上的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向資源型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)自身在某方面的不足，可以為了取得特定的資源進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部的合作聯(lián)盟，如聯(lián)合采購(gòu)、聯(lián)合融資拿地、合作開(kāi)發(fā)、整合營(yíng)銷(xiāo)等諸多方面。通過(guò)行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的聯(lián)盟，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，整合企業(yè)之間的資源，以提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)之間的縱向一體化聯(lián)盟。房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)珠L(zhǎng)的行業(yè)，涉及金融、建材、建筑、銷(xiāo)售等諸多領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)與上下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)進(jìn)行戰(zhàn)略型聯(lián)盟。北京萬(wàn)通房地產(chǎn)與天津泰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的以股權(quán)為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略型聯(lián)盟，深圳萬(wàn)科巨資購(gòu)買(mǎi)杭州南都房地產(chǎn)公司的部分股權(quán)等行為在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。戰(zhàn)略型聯(lián)盟在合作層次上要高于戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債務(wù)、股權(quán)、人事及關(guān)聯(lián)交易等方式建立一定網(wǎng)絡(luò)，從而，在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)等深層次方面改變房地產(chǎn)企業(yè)的行為約束，將聯(lián)盟組成一個(gè)密不可分的聯(lián)合體。當(dāng)然，這些網(wǎng)絡(luò)以股權(quán)為基礎(chǔ)界定了各個(gè)企業(yè)在聯(lián)盟中的地位及相關(guān)的行為約束，也把聯(lián)盟各方連成了一個(gè)利益共同體。從目前的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟主要的推動(dòng)力來(lái)源于房地產(chǎn)在資源及具有比較優(yōu)勢(shì)的專(zhuān)業(yè)性能力的差異性，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)或者特定價(jià)值鏈上的核心競(jìng)爭(zhēng)力的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度，為了突破自身在持續(xù)發(fā)展中的瓶頸，通過(guò)與其他房地產(chǎn)企業(yè)在核心競(jìng)爭(zhēng)力上的整合，以謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的若干問(wèn)題

1、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部成員的關(guān)系本質(zhì)上是一種競(jìng)合關(guān)系，各成員在局部職能或者局部領(lǐng)域通過(guò)合作取得共同的市場(chǎng)利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對(duì)特定市場(chǎng)時(shí)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域上實(shí)行市場(chǎng)的聯(lián)合推廣，但是也要面對(duì)在銷(xiāo)售上的激烈競(jìng)爭(zhēng)。如何處理好競(jìng)爭(zhēng)和合作的關(guān)系呢？關(guān)鍵是在聯(lián)盟合作的范圍內(nèi)通過(guò)有關(guān)協(xié)議嚴(yán)格規(guī)范聯(lián)盟成員的行為，并且建立獨(dú)立的組織來(lái)完成合作的任務(wù)，避免相互干涉，影響聯(lián)盟的工作效率。

篇6

自我國(guó)開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，已經(jīng)成為了帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國(guó)家對(duì)世界金融的干預(yù)，影響了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專(zhuān)家學(xué)者針對(duì)這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn)，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒(méi)有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮，對(duì)抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。 

二、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī) 

1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國(guó)房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會(huì)金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺(jué)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營(yíng)了許久的國(guó)家來(lái)說(shuō)，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，對(duì)相關(guān)信息的披露，成為了最常見(jiàn)的問(wèn)題所在。對(duì)信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)大市場(chǎng)的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營(yíng)與投資帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而相對(duì)的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒(méi)有合理地成立風(fēng)險(xiǎn)抑制部門(mén)，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時(shí)解決，使得風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)營(yíng)模式，卻沒(méi)有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來(lái)解決運(yùn)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。 

2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識(shí)低下。在大幅度地引進(jìn)國(guó)外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國(guó)特殊情況的金融體系運(yùn)營(yíng)模式。沒(méi)有合理的金融運(yùn)作模式，被動(dòng)地套用不符合我國(guó)當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險(xiǎn)與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國(guó)外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購(gòu)房的運(yùn)營(yíng)概念后，造成了許多無(wú)力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場(chǎng)的動(dòng)蕩，給房地產(chǎn)金融帶來(lái)了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒(méi)有合理地創(chuàng)新出適合我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地惡化。對(duì)實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國(guó)金融市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新出適合我國(guó)國(guó)情、民情的合理金融管理運(yùn)營(yíng)體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時(shí)間來(lái)研究的主要課題。 

3.關(guān)于監(jiān)管力問(wèn)題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒(méi)有針對(duì)性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒(méi)有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問(wèn)題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問(wèn)題的辦法，這些繞過(guò)調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q(chēng)為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。 

三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議 

1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國(guó)家的影響，國(guó)際上的金融市場(chǎng)比較混亂，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)體系來(lái)應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報(bào)的投資項(xiàng)目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒(méi)有相應(yīng)的投資實(shí)力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理地整合投資人員，并對(duì)其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

    　2.加大對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探查能力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，增加利益回報(bào)。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報(bào)，加強(qiáng)對(duì)世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時(shí)代，對(duì)信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對(duì)其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊(duì)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再?gòu)奈⒂^上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對(duì)策，有選擇性地借鑒其他國(guó)家的處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動(dòng)的金融局面，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。 

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對(duì)銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門(mén)簡(jiǎn)單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類(lèi)機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門(mén)，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門(mén)管理，工商部門(mén)、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對(duì)各類(lèi)新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類(lèi)新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。 

4.做出針對(duì)性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問(wèn)題，在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、我國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的局勢(shì)下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國(guó)的針對(duì)性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段?？茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國(guó)外其他國(guó)家的金融體系，研究適合我國(guó)的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對(duì)房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個(gè)角度，審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果，確保沒(méi)有程序上的失誤，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個(gè)步驟都不會(huì)出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯(cuò)誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對(duì)性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對(duì)其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國(guó)房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線(xiàn)。 

參考文獻(xiàn)： 

[1] 龍海明，陶冶.貨幣政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控機(jī)理及實(shí)證研究——基于利率工具的分析視角[J].內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)：漢文版， 

2014，（4）. 

篇7

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話(huà)題。無(wú)庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)絕大部分資金來(lái)源于銀行貸款。這種對(duì)銀行完全依賴(lài)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過(guò)銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。在此形勢(shì)之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析

1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要面臨強(qiáng)大的壓力。

2）對(duì)消費(fèi)者的影響

加息無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來(lái)還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。

3）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于本文來(lái)源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買(mǎi)力。而購(gòu)買(mǎi)力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。

1、存款準(zhǔn)備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款并未因房?jī)r(jià)上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過(guò)提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來(lái)間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。

1） 積極影響

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見(jiàn)影的政策效果。從這個(gè)角度來(lái)看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來(lái)各種調(diào)控政策的政策效率。

2）消極影響

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過(guò)快，但同時(shí)也將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)?lái)機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整

我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)．投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。

1）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預(yù)期的變動(dòng)將對(duì)一國(guó)的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國(guó)際問(wèn)流動(dòng)的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因而匯率的變動(dòng)會(huì)影響資本的流動(dòng)，特別是短期資本的流動(dòng)。

2）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

供需和投機(jī)是影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)主要因素，而匯率的變動(dòng)直接影響的是供需及投機(jī)行為這兩個(gè)方面。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢(qián)通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到獲利得目的。

3）對(duì)房地產(chǎn)自身價(jià)值的影響

在當(dāng)前．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開(kāi)發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷(xiāo)售市場(chǎng)不僅僅是局限于國(guó)內(nèi)還面向國(guó)際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時(shí)，對(duì)那些高端房產(chǎn)的自身價(jià)值就會(huì)產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價(jià)值會(huì)因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動(dòng)而發(fā)生變化，從對(duì)擁有者會(huì)而產(chǎn)生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的最大變數(shù)是因?yàn)槟玫貢r(shí)間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時(shí)間較早的項(xiàng)目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時(shí)間越長(zhǎng)稅費(fèi)越高。一旦清算土地增值稅開(kāi)始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌钟型恋貢r(shí)間較長(zhǎng)，差價(jià)較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。

4、調(diào)整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。常見(jiàn)的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長(zhǎng)期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)策

1、轉(zhuǎn)換市場(chǎng)機(jī)制，開(kāi)拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要因素，迫切需要通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場(chǎng)多元化的機(jī)會(huì)尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力。

2、走聯(lián)合開(kāi)發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)，集中和規(guī)模化道路

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3、改善經(jīng)營(yíng)管理，消除短視觀念，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)放眼，做好項(xiàng) 目的長(zhǎng)期規(guī)劃，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項(xiàng)目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來(lái)。

參考文獻(xiàn)：

篇8

Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價(jià)格

2008年，樓市銷(xiāo)售持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商紛紛采取降價(jià)促銷(xiāo)策略，另一方面，土地、建材等原材料價(jià)格整體上漲，一直被稱(chēng)為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2008年以來(lái)遭遇到雙重?cái)D壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價(jià)格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，天津房?jī)r(jià)整體下降20%?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。進(jìn)入2009年3月以來(lái)，國(guó)家不斷推出各項(xiàng)利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬(wàn)m2，而成交量則有157.13萬(wàn)m2，同比去年增長(zhǎng)約64%?？梢?jiàn)廣州樓市的供求關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價(jià)格走勢(shì)看，3月份全市10區(qū)的成交均價(jià)也有了較明顯的提升，相對(duì)于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達(dá)到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價(jià)同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價(jià)的漲勢(shì)還不算過(guò)于迅猛。

2美元貶值使中國(guó)進(jìn)出口銳減，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和效率，而是因?yàn)槊涝H值，全球跨國(guó)資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國(guó)資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯(cuò)綜復(fù)雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個(gè)月內(nèi)美元貶值17%，以致央行上?？偛繒?huì)同有關(guān)部門(mén)聯(lián)合制定并了《關(guān)于進(jìn)一步適應(yīng)匯率形成機(jī)制改革，促進(jìn)上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提醒企業(yè)防范匯率風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿(mào)易型進(jìn)出口企業(yè)的利潤(rùn)維持在5%左右，隨著人民幣中間價(jià)升值，如果出口的產(chǎn)品不能同步提價(jià)，這類(lèi)企業(yè)的利潤(rùn)將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國(guó)企業(yè)的對(duì)外貿(mào)易中，一般以美金定價(jià)。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時(shí)，出口一件，交易額為810元人民幣；而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤(rùn)也就因之減少。不過(guò)，即使人民幣升值達(dá)到這樣的程度，在中國(guó)大多數(shù)出口企業(yè)看來(lái)，要保證利潤(rùn)，要么就降低成本，要么就提高要價(jià)。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個(gè)月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1月~2月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進(jìn)口1114.4億美元，下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對(duì)人民幣大幅貶值，我國(guó)對(duì)美國(guó)出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長(zhǎng)10.6%。但由于人民幣對(duì)歐元匯率相對(duì)穩(wěn)定，1月~8月份對(duì)歐盟出口仍然增長(zhǎng)26.3%。次貸危機(jī)負(fù)面影響已經(jīng)從美國(guó)向歐洲、日本和新興國(guó)家傳導(dǎo)，歐盟和日本二季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)；同時(shí)，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對(duì)歐元、日元升值加快。2009年我國(guó)對(duì)美、歐、日等主要經(jīng)濟(jì)體出口可能全面放緩，外貿(mào)順差規(guī)模進(jìn)一步縮小，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下拉影響可能比2008年更加嚴(yán)重，使我國(guó)2009年產(chǎn)能過(guò)剩矛盾更加突出。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問(wèn)題。價(jià)格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難加大；證券市場(chǎng)股指調(diào)整幅度過(guò)大和成交低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚；能源資源價(jià)格形成機(jī)制改革不到位，煤電油氣運(yùn)短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動(dòng)使我國(guó)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩壓力不減，但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金又十分緊張；制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制；在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降溫，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)29.1%，占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)調(diào)整跡象明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)可能由“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量?jī)r(jià)齊跌”，初步預(yù)計(jì)，在2008年高基數(shù)的臺(tái)階上，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來(lái)源主要來(lái)自土地出讓金收入，2008年以來(lái)各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺(tái)的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無(wú)緣，顯然，樓市還將以時(shí)間換空間去消化庫(kù)存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，各家金融機(jī)構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴(yán)重，特別是對(duì)于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹(jǐn)慎。為此中國(guó)人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，以向金融機(jī)構(gòu)釋放更多的流動(dòng)性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機(jī)構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴(kuò)大內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神，當(dāng)然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營(yíng)的一貫?zāi)Ｊ?，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款，以及有明確政府或國(guó)企背景支持的項(xiàng)目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點(diǎn)，實(shí)行寬松的貨幣政策不僅在擴(kuò)張信貸，還包括適度下調(diào)利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高與會(huì)計(jì)核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2008年4月，國(guó)家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開(kāi)發(fā)的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，要按照不低于20%的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額，按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅，開(kāi)發(fā)完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

《通知》稱(chēng)，該政策自2008年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行。在預(yù)計(jì)利潤(rùn)率上，各省市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中，除了要繳5.5%的營(yíng)業(yè)稅，還要先按20%預(yù)提利潤(rùn)后，再按25%預(yù)繳所得稅，這樣，總稅率達(dá)到10.5%。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商每月預(yù)售1億元，要繳1050萬(wàn)元的稅。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資相當(dāng)于“輸血”，預(yù)售和銷(xiāo)售收入相當(dāng)于自己“造血”，目前，從全國(guó)來(lái)講，開(kāi)發(fā)商融資受阻，預(yù)售收入也不理想，有些實(shí)力不強(qiáng)或去年瘋狂拿地的開(kāi)發(fā)商身體已經(jīng)相當(dāng)“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣(mài)不出去，成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn)，但已售房的利潤(rùn)率高也是必然的，而財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷的增加導(dǎo)致樓盤(pán)全部售完后，實(shí)際的利潤(rùn)率會(huì)大幅度下降。

篇9

一、《烏托邦》

無(wú)獨(dú)有偶，《烏托邦》中的理想國(guó)，在結(jié)構(gòu)上與中國(guó)現(xiàn)行的社會(huì)結(jié)構(gòu)有著驚人的相似，即奉行“民主與共存”。在烏托邦里，幾十個(gè)人組成一個(gè)小區(qū)，幾個(gè)小區(qū)組成一個(gè)大區(qū)，幾個(gè)大區(qū)組成一個(gè)小邦，幾個(gè)小邦組成一個(gè)烏托邦。小區(qū)、大區(qū)、小邦、烏托邦的首領(lǐng)都是選舉產(chǎn)生的;而各個(gè)層面上的首領(lǐng)權(quán)力足夠大。由此可以得出結(jié)論:中國(guó)具備推行《烏托邦》之中先進(jìn)治理思想的政治前提條件。

唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識(shí)，與此同時(shí)，意識(shí)也可以反作用于物質(zhì)。研究者發(fā)現(xiàn):在烏托邦中，“意識(shí)反作用于物質(zhì)”是起決定作用的方法論。

二、主體模型

在簡(jiǎn)述了一些關(guān)于意識(shí)形態(tài)的細(xì)節(jié)之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個(gè)模型，同時(shí)加入研究者的調(diào)研結(jié)果，來(lái)合成一個(gè)綜合比較模型，進(jìn)而推進(jìn)研究。調(diào)研采用抽樣調(diào)研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮(zhèn)、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規(guī)模上的比較典型的城鎮(zhèn)為切入口，尋找適合所有城鎮(zhèn)規(guī)模的發(fā)展之路。

模型是這樣的:

大背景:經(jīng)濟(jì)危機(jī)、中國(guó)人口老齡化、當(dāng)前中國(guó)各級(jí)城市房屋空置率高。

政府出資購(gòu)買(mǎi)上面提到的四種不同區(qū)域的房產(chǎn)，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統(tǒng)一供給，個(gè)人財(cái)富建立個(gè)人賬戶(hù)的形式進(jìn)行，辦公部分按網(wǎng)絡(luò)信息化辦公、農(nóng)場(chǎng)信息化、工廠信息化、基建專(zhuān)人化的形式進(jìn)行，而第三產(chǎn)業(yè)就是各種形式得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統(tǒng)一供給以及辦公場(chǎng)所固定，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、國(guó)防等定期大換崗相類(lèi)似，且更有可行性。

研究者通過(guò)抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn):受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，在中國(guó)，各級(jí)地方上都存在新建房屋空置問(wèn)題，也就是商品房購(gòu)買(mǎi)力不足，且一些權(quán)威的信息統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)都有相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持研究者這一觀點(diǎn)。也就是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房地產(chǎn)商所面臨的主要困境:沒(méi)有銷(xiāo)量。中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。

基于三個(gè)大背景，研究者粗略地將人類(lèi)的社會(huì)行為劃分為兩大類(lèi):生活和辦公，這也是烏托邦中對(duì)社會(huì)行為的劃分方式。在此基礎(chǔ)上來(lái)建立一個(gè)比較簡(jiǎn)單的模型:假定人只從事兩大類(lèi)社會(huì)行為，且建筑物都與這兩種行為有關(guān)。

再來(lái)談?wù)?gòu)買(mǎi)的可行性問(wèn)題，有關(guān)常識(shí)告訴我們:理論上的房?jī)r(jià)是包括房?jī)r(jià)和地價(jià)兩部分的，地價(jià)是政府的一個(gè)收入的主要來(lái)源，絕大多數(shù)情況下是單位面積的地價(jià)要高于房?jī)r(jià)的。加之，房地產(chǎn)商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據(jù)供求關(guān)系，政府可以在一個(gè)比較低的價(jià)格上購(gòu)入大量商品房。所以說(shuō)，政府有能力以不高的價(jià)格購(gòu)入一定量的空置房屋，以備后用。

三、70年房屋使用權(quán)到期后的狀況

70年的房屋使用權(quán)一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個(gè)大類(lèi):一則政府無(wú)償將到期房屋收回，然后通過(guò)修繕，再經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，這種方式過(guò)于強(qiáng)硬，且對(duì)房屋進(jìn)行了重復(fù)收費(fèi)，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內(nèi)輪換、城市間輪換、城市與農(nóng)村輪換、農(nóng)村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。而且隨著科技的發(fā)展，人類(lèi)現(xiàn)在從事的基本勞動(dòng)將被機(jī)械化的設(shè)備所完成，人類(lèi)所從事的大多是創(chuàng)新和探索這類(lèi)腦力勞動(dòng)?！拜啌Q房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過(guò)電腦編程和網(wǎng)絡(luò)來(lái)完成。值得一提的是，中國(guó)現(xiàn)行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。

四、采用“輪換房屋”的原理

70年后的中國(guó)，城鄉(xiāng)居住條件之間的差距按現(xiàn)在的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)講將趨于零。到時(shí)候，農(nóng)村里既有城市的便利，又有城市里沒(méi)有的安寧、空氣清新以及合適的生活節(jié)奏。

應(yīng)當(dāng)搞清的一點(diǎn)是:“輪換住房”可以發(fā)生的背景是政府在房屋使用期滿(mǎn)之后的房屋處置。似乎有些強(qiáng)制性的因素在里面，但總勝過(guò)第一種方案。

人們使用的生活設(shè)備基本相同，統(tǒng)一的電視、統(tǒng)一的電腦、統(tǒng)一的洗衣機(jī)……人們只要交付一定的費(fèi)用，就可以終身使用，享受產(chǎn)品更新?lián)Q代。另一方面，個(gè)人建立個(gè)人賬戶(hù)，用以?xún)?chǔ)蓄和投資，儲(chǔ)蓄以應(yīng)對(duì)突發(fā)性事件。

主體模型也在試圖解決中國(guó)老齡化的問(wèn)題，如何實(shí)施“老有所養(yǎng)”之良性的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)制，主要的原理是:依靠?jī)?yōu)質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)城市老年人首先輪換到農(nóng)村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。

半個(gè)世紀(jì)后，中國(guó)將成為中等發(fā)達(dá)國(guó)家，將實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)信息化，也就是大多數(shù)農(nóng)民和工人只需平時(shí)在家里上網(wǎng)工作，定期檢查機(jī)械即可完成工作。

五、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下政府購(gòu)房的初衷

政府在房地產(chǎn)商紛紛投城之際，大量以低價(jià)購(gòu)入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產(chǎn)，如醫(yī)院、消防隊(duì)、派出所、銀行等社會(huì)公共設(shè)施用房。然而政府購(gòu)房更重要的目的是須在幾個(gè)特大城市的戰(zhàn)略布局已形成的基礎(chǔ)上，調(diào)整全國(guó)各地的戰(zhàn)略布局，形成一種回撤和“遍地開(kāi)花”的大格局，即在基礎(chǔ)設(shè)施得到全國(guó)范圍內(nèi)的提高后，實(shí)現(xiàn)各省范圍內(nèi)，乃至全國(guó)范圍內(nèi)的集聚中心化。

即國(guó)家在回收房地產(chǎn)比較集中且有一定基礎(chǔ)的省份，可以建立示范點(diǎn)，將居住環(huán)境劃分為兩大區(qū)，培養(yǎng)“養(yǎng)身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經(jīng)濟(jì)中心”，在配套基建如交通、水電、網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療等普遍健全的條件下，實(shí)現(xiàn)人員的合理流動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)房屋的輪換。

由此可以了解到:政府購(gòu)房的初衷是在建立一個(gè)以四個(gè)中心為主干的居住體系，在體系之上實(shí)現(xiàn)房屋的輪換。

關(guān)于配套基建的提升，研究者認(rèn)為可仿照社會(huì)科學(xué)院在全國(guó)各地建分院的模式來(lái)進(jìn)行。

六、結(jié)語(yǔ)

研究者提出了輪換房屋的方案來(lái)解決半個(gè)世紀(jì)后房屋使用期到期的問(wèn)題，只能是一種嘗試，最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的社會(huì)主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。

篇10

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國(guó)金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到來(lái)自國(guó)內(nèi)尤其國(guó)際動(dòng)蕩局勢(shì)的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。借此分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因

(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對(duì)比于發(fā)達(dá)國(guó)家完備的金融市場(chǎng)體系，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國(guó)為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機(jī)制和國(guó)家的政策風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金融通效率低下。通過(guò)銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無(wú)法及時(shí)將大量資金提供給中小企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)，造成一定時(shí)間內(nèi)資金浪費(fèi)及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。國(guó)內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問(wèn)題。

(三)房地產(chǎn)金融信息不對(duì)稱(chēng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)具有資金需求多、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩或不穩(wěn)定情緒上升時(shí)，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時(shí)，房地產(chǎn)商將無(wú)力按時(shí)還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場(chǎng)穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。政府作為宏觀調(diào)控的實(shí)施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國(guó)政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷

根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)及原因分析，國(guó)內(nèi)主要面臨以下幾類(lèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：

(一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)，一旦整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。

(二)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會(huì)影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人履約能力的下降，無(wú)力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對(duì)借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變化造成的。

(四)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)等。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)架

(一)營(yíng)造良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀體系

1.國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實(shí)行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營(yíng)造良好的金融市場(chǎng)環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開(kāi)和披露。

2.推動(dòng)資本市場(chǎng)發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開(kāi)發(fā)新的融資工具，推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場(chǎng)適應(yīng)能力，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

(二)構(gòu)建良好的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)微觀體系

1.加強(qiáng)貸款額度及風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，推動(dòng)自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營(yíng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)評(píng)估，做到合理放貸，按時(shí)回收。此外，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對(duì)其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強(qiáng)行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過(guò)及時(shí)傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產(chǎn)金融績(jī)效評(píng)估機(jī)制。通過(guò)建立有效的績(jī)效評(píng)估機(jī)制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)評(píng)估機(jī)制的建立，可以使銀行加強(qiáng)自我監(jiān)控，及時(shí)查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。還可以引進(jìn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評(píng)價(jià)，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機(jī)制。

4.開(kāi)發(fā)新的放貸品種，開(kāi)拓市場(chǎng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國(guó)銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，不斷推出新品種，吸引消費(fèi)者投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的多樣化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：