導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

《辦法》第11、12、13條強(qiáng)調(diào)了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要向建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)備案，而政府部門(mén)要將主要的備案信息向社會(huì)公布。第15條規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該向社會(huì)公眾公開(kāi)的一般信息，并且特別強(qiáng)調(diào)這些信息“應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示”。

《辦法》對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人公示的信息規(guī)定得尤為詳細(xì)――首先對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的必備內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定(第16條)，并特別對(duì)相關(guān)服務(wù)內(nèi)容的明示進(jìn)行了規(guī)定，即第17條：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

筆者認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這兩條規(guī)定具有非常重大的積極意義。因?yàn)檫@一方面表明“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”是不包括在通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)的(第16條實(shí)際上表明“提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等”屬于通常意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，或者說(shuō)屬于第3條所規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為)，另一方面使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”有了法律依據(jù)，并且可以依法另行收取費(fèi)用。當(dāng)然，前提是要“向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同”。

《辦法》尤其強(qiáng)調(diào)明碼標(biāo)價(jià)，第18條不僅要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要求將這些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容一并明示，并強(qiáng)調(diào)要“在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明”。

《辦法》還在第18條進(jìn)一步明確要求：“一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)”。通俗地講，這些都是在告訴經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：你們可以針對(duì)不同的服務(wù)收取合理的費(fèi)用，但應(yīng)該讓委托人明明白白地知道自己所花的錢(qián)能夠購(gòu)買(mǎi)什么樣的服務(wù)，而不能籠而統(tǒng)之地向委托人收錢(qián)卻在提供服務(wù)上短斤少兩。

為了堵住經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)坑蒙拐騙的一切可能漏洞，《辦法》在第18條中再次強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐”。

《辦法》強(qiáng)調(diào)了明碼標(biāo)價(jià)，但并未對(duì)具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制性規(guī)定。這可以理解為關(guān)于收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)還是依照《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的規(guī)定，也可以理解為政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將不再作硬性規(guī)定。筆者更愿意將其理解為后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)定義為居間所收取的傭金，然后規(guī)定了計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)是成交價(jià)格總額的0.5％～2.5％(實(shí)行獨(dú)家的可適當(dāng)提高，不超過(guò)3％)，而這次在《辦法》中則明確規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以在居間之外另行提供“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)”并收取相應(yīng)費(fèi)用。實(shí)際上，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)普遍是在現(xiàn)行的傭金標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)附加了代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)?，F(xiàn)在按照《辦法》的精神，即使維持《通知》所規(guī)定的2.5％傭金上限規(guī)定不變(我們更希望的是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，在已經(jīng)充分競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)行供需雙方自由定價(jià))，也可以在收費(fèi)總額上有所突破了――只要將原來(lái)包括在一般經(jīng)紀(jì)服務(wù)范圍內(nèi)的“代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)’剝離出來(lái)并加以明示、征得委托人同意并另行簽訂書(shū)面合同，即可在傭金之外另外收取其他服務(wù)費(fèi)用。

針對(duì)現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的現(xiàn)象，《辦法》在第19條專(zhuān)門(mén)規(guī)定：“兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開(kāi)展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費(fèi)”。

除了規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的基本內(nèi)容以外，《辦法》第21條還要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書(shū)面告知下列事項(xiàng)：1.是否與委托房屋有利害關(guān)系；2.應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；3.委托房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)；5.房屋交易涉及的稅費(fèi)；6.經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)；7.經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間；8.其他需要告知的事項(xiàng)。

不過(guò)筆者認(rèn)為，以上書(shū)面告知內(nèi)容的一部分(第2、6、7項(xiàng)等)其實(shí)應(yīng)該寫(xiě)進(jìn)服務(wù)合同，而不僅是“書(shū)面告知”。

第21條還有一款：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。這可以理解為再次強(qiáng)調(diào)了第17條的相關(guān)規(guī)定，但筆者覺(jué)得這樣顯得有些重復(fù)了。

《辦法》第22條和23條規(guī)定了委托人應(yīng)該披露的信息。

《辦法》第24條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銀行開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)的客戶交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶劃轉(zhuǎn)客戶的交易資金，但只簡(jiǎn)單地規(guī)定“交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的簽字和蓋章”，也就是說(shuō)該專(zhuān)用存款帳戶由支付方和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同管控，這可以保證支付方的利益，但對(duì)于售房者來(lái)說(shuō)，能否穩(wěn)妥地收到交易資金就只能依靠經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的幫助以及支付方的自覺(jué)，因此給人的感覺(jué)是對(duì)售房者的保護(hù)不夠。

存量房交易資金監(jiān)管一直是近年來(lái)的熱點(diǎn)問(wèn)題，但如何既有效地監(jiān)管交易資金又不給交易雙方以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶來(lái)太多不便以致影響交易效率，則一直是一個(gè)不容易解決的矛盾?！掇k法》在這方面的規(guī)定比較籠統(tǒng)，也是情有可原的。

《辦法》第25條規(guī)定的禁止行為中，前四種行為也都是直接涉及信息披露的。《辦法》第26條規(guī)定的業(yè)務(wù)記錄制度和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同保存期期限規(guī)定，同樣也是對(duì)信息披露的限制性要求。

篇2

附：（1）《市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》（略）

（2）《關(guān)于改變、對(duì)工、商企業(yè)等單位用房收租的幾個(gè)具體問(wèn)題的請(qǐng)示》

（3）《關(guān)于調(diào)整機(jī)關(guān)，事業(yè)單位用房租金問(wèn)題的請(qǐng)示》

北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于改變對(duì)工商企業(yè)等單位用房收租的幾個(gè)具體問(wèn)題的請(qǐng)示

（市房管字（84）第214號(hào)）

全文

市政管理委員會(huì)并報(bào)伯平、百發(fā)副市長(zhǎng)：

為貫徹執(zhí)行第13次市長(zhǎng)辦公會(huì)議關(guān)于“商業(yè)、工業(yè)和其它企業(yè)部門(mén)的公房租金維持原標(biāo)準(zhǔn)不變，……只收租金，不管修房，一定3年不變”的決定，有幾個(gè)具體問(wèn)題報(bào)告如下：

一、執(zhí)行這一決定的具體范圍：凡屬北京市的商業(yè)、工業(yè)和其它企業(yè)部門(mén)及其所屬內(nèi)部的俱樂(lè)部、禮堂、招待所、研究所、職工醫(yī)院、托兒所、幼兒園；街道辦事處所屬的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)部門(mén)；對(duì)外營(yíng)業(yè)收費(fèi)的禮堂、俱樂(lè)部、文化館等承租房管部門(mén)的公有房屋，均按“維持原租金標(biāo)準(zhǔn)不變，房管部門(mén)只收租金，不管修房”的決定執(zhí)行。

二、在執(zhí)行這一決定時(shí)，房管部門(mén)對(duì)只收租，不修房的房屋，除負(fù)責(zé)安全檢查外，承租單位如需添建、改建和翻建房屋時(shí)，應(yīng)事先與區(qū)縣房管局聯(lián)系商定，房管部門(mén)應(yīng)予支持；如需拆除原有房屋不再建造時(shí)，須先經(jīng)房管局審查批準(zhǔn)。

三、商業(yè)、工業(yè)和其他企業(yè)部門(mén)修繕?lè)课輿](méi)有施工力量，可委托當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)施工，房管部門(mén)應(yīng)優(yōu)先予以安排；各單位自行施工的房屋及其設(shè)備大修工程，當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。

四、公益福利事業(yè)單位承租公房的租金暫不調(diào)整，仍由房管部門(mén)負(fù)責(zé)修房。公益福利事業(yè)單位包括：為社會(huì)服務(wù)的托兒所、幼兒園、紅醫(yī)站、文化館、圖書(shū)館，校外活動(dòng)站、存車(chē)處和其它對(duì)社會(huì)免費(fèi)開(kāi)放的公益事業(yè)單位。

五、個(gè)體工商業(yè)戶及私人合資經(jīng)營(yíng)的集體商業(yè)戶承租的公房，是否調(diào)整租金，待進(jìn)一步摸清情況后再定。

以上意見(jiàn)如可行，請(qǐng)批轉(zhuǎn)有關(guān)單位執(zhí)行。

1984年5月11日

北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于調(diào)整機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金問(wèn)題的請(qǐng)示

（市房管字（84）第224號(hào)）

全文

市政管理委員會(huì)并報(bào)伯平、百發(fā)副市長(zhǎng)：

為貫徹北京市人民政府第13次市長(zhǎng)辦公會(huì)議：“機(jī)關(guān)和部門(mén)事業(yè)單位用房的租金比現(xiàn)租金增加3倍”的決定，現(xiàn)將實(shí)施辦法報(bào)告如下：

一、根據(jù)“按質(zhì)分等”收租的決定，將修訂的《北京市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)》送上，請(qǐng)審定。這個(gè)租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)試算基本符合要求。

二、調(diào)整租金的范圍：按現(xiàn)使用單位的性質(zhì)確定。即黨政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、事業(yè)單位及其隸屬的內(nèi)部俱樂(lè)部、禮堂、招待所、職工醫(yī)院、托兒所、幼兒園以及街道居委會(huì)作辦公使用的房管部門(mén)管理的房屋，均按市長(zhǎng)辦公會(huì)議的決定，從1984年7月1日起調(diào)整租金。

三、中央級(jí)事業(yè)單位承租市房管一公司經(jīng)管的房屋，商得國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局同意后也按本辦法執(zhí)行。

四、事業(yè)單位與企業(yè)單位的劃分，以主管上級(jí)單位正式批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。但名義上是企業(yè)實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)管理機(jī)關(guān)的單位，也按事業(yè)單位對(duì)待。

五、凡在調(diào)租范圍內(nèi)的單位用房，均按房屋現(xiàn)狀（含）單位在院內(nèi)自行增建、改建的房屋）核定租金。

以上意見(jiàn)如可行，請(qǐng)批轉(zhuǎn)各單位貫徹執(zhí)行。

附：《北京市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)》

1984年5月15日

北京市行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位用房租金標(biāo)準(zhǔn)

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｜

｜月租金基?。?/p>

｜　房　屋　結(jié)　構(gòu)?。?/p>

種

類(lèi)

內(nèi)

容

｜數(shù)建筑面?。?/p>

｜

｜

｜

2 ｜

｜

｜

｜積元／M?。?/p>

｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜?。′摻罨炷痢。炕虿糠值匿摻罨炷两Y(jié)構(gòu)。包括框架、大板裝配、大模板、滑模等?。?/p>

｜

｜ 1｜

｜

｜　0．98　 ｜

｜?。?/p>

房?。姆课荨?/p>

｜

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｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜?。』旌辖Y(jié)構(gòu)

｜

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｜

｜ 2｜

｜部分鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要是磚墻、磚柱承重的房屋。

｜　0．90　 ｜

｜?。牵ㄆ剑┓俊。?/p>

｜

｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜?。?/p>

｜

｜磚木結(jié)構(gòu)，瓦頂屋面的房屋。包括玻璃瓦、筒瓦、合瓦、洋灰瓦、陶瓦的｜

｜

｜?。〈u?。弧〉龋?/p>

｜　0．84　 ｜

｜　｜

｜

｜房屋。中式樓房（不分屋面），宮殿式房屋。

｜

｜

｜?。∧尽。?/p>

｜ 3｜

｜

｜磚木結(jié)構(gòu)，灰瓦屋面的房屋。包括使用各種類(lèi)瓦的棋盤(pán)心、灰梗棋盤(pán)

｜

｜

｜　｜　平?。〉龋?/p>

｜　0．80　 ｜

｜?。?/p>

｜

｜心、仰瓦灰梗、有油氈望板干掛瓦的房屋。

｜

｜

｜?。》俊。?/p>

｜?。?/p>

｜三　等｜磚木結(jié)構(gòu)，平頂或起脊的青灰頂、焦渣頂、無(wú)油氈望板干掛瓦的房屋?！。?．75　 ｜

｜－｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜

｜ 4｜　其他房屋

｜簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，有墻壁，無(wú)裝修設(shè)備或裝修不全的房屋。

｜　0．65　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜

｜

｜月租金基數(shù)?。?/p>

｜　項(xiàng)　目?。?/p>

調(diào)

劑

因

素

｜±（元）

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 1

｜鋼筋混凝土、混合結(jié)構(gòu)樓房（平房）無(wú)暖氣設(shè)備的房屋

｜?。?．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 2

｜磚木平房有暖氣設(shè)備的房屋

｜　＋0．12　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

 3

｜有熱水管道的房屋

｜?。?．10　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

｜

｜

基數(shù)

｜

｜

 4

｜使用單元式住宅樓

｜　＋50％

｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

｜

｜

｜

基數(shù)

｜

｜

 5

｜室內(nèi)凈高超過(guò)4．5米的房屋

｜?。?00％　 ｜

｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－｜

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 6

｜地下室、半地下室

｜?。?．10　 ｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

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計(jì)

算

方

法

｜

｜　1．計(jì)算公式：月租金＝（租金基數(shù)±調(diào)劑因素）×建筑面積。

 ｜

｜　2．房屋的長(zhǎng)度、寬度及月租金額，保留兩位小數(shù)面積保留一位小數(shù)，以下四舍五入。面積誤差不得

 ｜

｜

超過(guò)2％。

 ｜

｜　3．樓房建筑面積遇有不易劃分時(shí)，按使用面積乘1．4計(jì)算。

 ｜

｜　4．幾個(gè)單位合用房屋的租金，按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

 ｜

篇3

1.引言

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷興起，各種房地產(chǎn)工程如雨后春筍般的不斷拔地而起。建筑的質(zhì)量與人民群眾的生命安全息息相關(guān)，因此施工現(xiàn)場(chǎng)的管理也尤為重要。筆者將結(jié)合自身相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，來(lái)談一談如何管理好施工現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)化的途徑和方法。

2.質(zhì)量管理

施工單位應(yīng)按照既定質(zhì)量目標(biāo)，按照國(guó)家法律、法規(guī)、國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、強(qiáng)制性條文、設(shè)計(jì)文件、招投標(biāo)文件要求認(rèn)真組織施工。施工單位應(yīng)制定切實(shí)可行的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量控制措施，并報(bào)監(jiān)理、工程部確認(rèn)后執(zhí)行。施工單位必須加強(qiáng)員工的質(zhì)量教育，牢固樹(shù)立創(chuàng)優(yōu)意識(shí)；并定期組織技術(shù)及質(zhì)量人員、工人進(jìn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、操作的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，監(jiān)理單位督促執(zhí)行。施工單位必須保證所制定的質(zhì)量保證體系運(yùn)轉(zhuǎn)正常，所制定的保證措施具有可操作性并能執(zhí)行到位。任何分項(xiàng)工程施工之前，施工單位必須對(duì)作業(yè)人員作書(shū)面的技術(shù)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的交底，監(jiān)理單位檢查后備案。監(jiān)理單位應(yīng)經(jīng)常檢查施工單位操作工人對(duì)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、操作工藝流程情況的掌握情況，對(duì)達(dá)不到要求敦促整改，視情節(jié)輕重對(duì)施工單位進(jìn)行處罰，整改后仍不能滿足要求的清退出場(chǎng)。

施工單位的質(zhì)檢員必須認(rèn)真做好質(zhì)量檢查驗(yàn)收工作，做好分部分項(xiàng)工程的質(zhì)量評(píng)定工作，真正做到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量，避免因自檢不合格就報(bào)驗(yàn)收的現(xiàn)象。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)理人員要求，恪守監(jiān)理職業(yè)道德，杜絕向施工單位“吃、拿、卡、要”的現(xiàn)象發(fā)生。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除監(jiān)理費(fèi)用，仍不改正的予以清退出場(chǎng)。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)平行檢查、巡視檢查，認(rèn)真做好抽檢、驗(yàn)收和旁站工作。在驗(yàn)收以前對(duì)施工單位所存在的問(wèn)題及時(shí)告知、敦促改正，爭(zhēng)取做到施工單位報(bào)驗(yàn)時(shí)一次通過(guò)。監(jiān)理單位應(yīng)配合施工單位做到現(xiàn)場(chǎng)24h施工的報(bào)驗(yàn)工作。上道工序未經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收簽字認(rèn)可，不得進(jìn)行下道工序施工。對(duì)于隱蔽部位的分項(xiàng)、分部工程，報(bào)于監(jiān)理的同時(shí)，必須報(bào)業(yè)主項(xiàng)目部工程人員參加驗(yàn)收。未經(jīng)報(bào)驗(yàn)通過(guò)，私自進(jìn)行隱蔽的，對(duì)施工單位予以經(jīng)濟(jì)處罰，并進(jìn)行返修，通報(bào)批評(píng)。

在需要監(jiān)理旁站的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序、關(guān)鍵工藝，監(jiān)理單位應(yīng)書(shū)面提交監(jiān)理旁站記錄，并于旁站前通知施工單位。在旁站過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)相關(guān)人員有脫崗現(xiàn)象的，施工單位人員脫崗的扣除質(zhì)量處罰金，監(jiān)理單位脫崗的扣除200元的監(jiān)理費(fèi)用，并通報(bào)批評(píng)。質(zhì)量驗(yàn)收程序遵循：“三檢制”、“監(jiān)理驗(yàn)收”、“建設(shè)單位”驗(yàn)收”。首先施工單位要作內(nèi)部的自檢、互檢、交接檢，并確保真實(shí)性，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”。在施工單位自檢合格的基礎(chǔ)上，由施工單位填寫(xiě)質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)驗(yàn)單，報(bào)監(jiān)理單位驗(yàn)收。如遇施工單位報(bào)驗(yàn)資料不齊或不組織人員參加的情況，監(jiān)理單位有權(quán)拒絕參加驗(yàn)收。隱蔽工程及重點(diǎn)部位、關(guān)鍵部位的施工在報(bào)監(jiān)理單位驗(yàn)收的同時(shí)，必須報(bào)工程部驗(yàn)收確認(rèn)后方可進(jìn)行下一步施工。

施工單位必須嚴(yán)格控制施工過(guò)程質(zhì)量，不得隱瞞施工質(zhì)量問(wèn)題，所出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題必須及時(shí)向監(jiān)理單位、工程部報(bào)告，不得私自進(jìn)行處理。否則一次扣除質(zhì)量處罰金。對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，監(jiān)理單位和工程部提出后，施工單位應(yīng)立即組織整改或回復(fù)，嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，由工程部通知設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)方案后施工單位進(jìn)行整改，由此所造成的一切損失施工單位自行承擔(dān)。在本工程施工中，施工單位必須堅(jiān)持以樣板引路的原則，任何分項(xiàng)工程施工前，施工單位要先做好樣板，經(jīng)監(jiān)理單位和工程部驗(yàn)收批準(zhǔn)后，方可大面積施工。各種施工報(bào)驗(yàn)資料必須做到與施工同步進(jìn)行，不得后補(bǔ)。施工單位必須做好進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品的質(zhì)量驗(yàn)收工作，在施工單位驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，監(jiān)理單位亦應(yīng)做好材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品進(jìn)場(chǎng)的檢驗(yàn)、驗(yàn)收、見(jiàn)證取樣工作。對(duì)于不合格的材料嚴(yán)禁用于施工并應(yīng)立即退場(chǎng)。

監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，熟悉設(shè)計(jì)圖紙、施工方案及有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范，在檢查驗(yàn)收時(shí)做到心中有數(shù)，并認(rèn)真執(zhí)行。嚴(yán)格按照施工方案、施工規(guī)范檢查進(jìn)場(chǎng)混凝土的現(xiàn)場(chǎng)坍落度，不得隨意改變混凝土的配合比，如私自加水或用其他方式處理?；炷翝仓埃┕挝槐仨殘?bào)監(jiān)理單位和工程部簽認(rèn)混凝土澆筑令后方可進(jìn)行混凝土的澆筑。模板支撐拆除之前，施工單位必須通知監(jiān)理單位、工程部核定確認(rèn)。下達(dá)模板拆除令后方可拆除。拆模后，施工單位必須及時(shí)通知監(jiān)理單位和工程部進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)混凝土存在質(zhì)量問(wèn)題的處理：發(fā)現(xiàn)一處混凝土漏振、爛根，扣除施工單位質(zhì)量處罰金，如再次出現(xiàn)，加倍進(jìn)行扣除。所有試驗(yàn)必須與施工同步，按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求進(jìn)行見(jiàn)證取樣工作，不得缺項(xiàng)漏做，弄虛作假。

施工單位必須做好安裝專(zhuān)業(yè)和土建專(zhuān)業(yè)的配合，做好預(yù)埋、預(yù)留工作，監(jiān)理單位認(rèn)真驗(yàn)收檢查。如因預(yù)留預(yù)埋錯(cuò)誤，造成在結(jié)構(gòu)墻板開(kāi)洞、鑿槽，每處對(duì)施工單位扣除質(zhì)量處罰金，對(duì)監(jiān)理單位扣除監(jiān)理費(fèi)用。由監(jiān)理單位組織，建立施工現(xiàn)場(chǎng)周質(zhì)量檢查制度，多方聯(lián)檢，形成檢查紀(jì)要，發(fā)送各單位。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查存在的質(zhì)量問(wèn)題，由監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位逐項(xiàng)整改落實(shí)。

3.進(jìn)度管理

施工單位應(yīng)按照工期目標(biāo)要求，制定相應(yīng)完成工期目標(biāo)措施。合理組織使用人、機(jī)、物料，合理組織施工，避免造成人力物力浪費(fèi)。施工單位在質(zhì)量、安全、文明方面應(yīng)加強(qiáng)管理，避免由此造成整改或返工，而影響工程進(jìn)度。施工單位應(yīng)制定工期總計(jì)劃、月計(jì)劃、周計(jì)劃，監(jiān)理單位認(rèn)真審核，并對(duì)其提出合理化意見(jiàn)。施工單位嚴(yán)格按照計(jì)劃組織施工，監(jiān)理單位和工程部對(duì)施工單位的進(jìn)度計(jì)劃按月定期進(jìn)行考核。施工單位應(yīng)保證現(xiàn)場(chǎng)24h不間斷施工，確保工程進(jìn)度。施工單位應(yīng)認(rèn)真做好冬期、雨期、農(nóng)忙季節(jié)、節(jié)假日期間等的施工措施，制定相應(yīng)的確保工期的措施。

4.安全管理

施工單位應(yīng)按照安全責(zé)任目標(biāo)的要求建立安全保證體系，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全生產(chǎn)落實(shí)到人，配備專(zhuān)職安全員，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)、各類(lèi)人員所規(guī)定的在他們各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)安全生產(chǎn)應(yīng)負(fù)責(zé)任的制度。施工單位應(yīng)編制施工安全技術(shù)措施計(jì)劃，主要有17個(gè)方面的內(nèi)容，如防火、防毒、防爆、防洪、防塵、防雷擊、防坍塌、防物體打擊、防機(jī)械傷害、防起重設(shè)備滑落、防高空墜落、防交通事故、防寒、防疫、防環(huán)境污染等方面措施。廣泛開(kāi)展安全生產(chǎn)教育，建立安全培訓(xùn)制度，把安全知識(shí)、安全技能、設(shè)備性能、操作規(guī)程、安全法規(guī)等作為安全教育的主要內(nèi)容，牢固樹(shù)立安全第一的思想。施工單位應(yīng)建立安全生產(chǎn)檢查制度，定期不定期組織日常性檢查、專(zhuān)業(yè)性檢查、季節(jié)性檢查、節(jié)假日前后檢查等，并做好安全檢查記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)因素有計(jì)劃地采取措施，確保安全生產(chǎn)。監(jiān)理單位指派專(zhuān)人對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全進(jìn)行監(jiān)理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)敦促施工單位落實(shí)整改。監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的安全問(wèn)題，除口頭通知施工單位進(jìn)行整改，還應(yīng)下發(fā)書(shū)面監(jiān)理通知要求施工單位進(jìn)行整改，并抄送工程部。施工單位對(duì)監(jiān)理單位和工程部提出的安全問(wèn)題，應(yīng)立即組織相關(guān)人員進(jìn)行整改。由監(jiān)理單位組織，建立項(xiàng)目周安全檢查制度，并形成檢查紀(jì)要，發(fā)送各單位，監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查存在的安全問(wèn)題監(jiān)督落實(shí)。

5.文明施工

施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照省級(jí)文明工地、標(biāo)準(zhǔn)化工地要求做好施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明建設(shè)工作。施工現(xiàn)場(chǎng)成立以項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人的文明施工管理組織。分包單位服從總包單位的文明施工管理統(tǒng)一規(guī)定，并接受監(jiān)督檢查。加強(qiáng)文明施工的宣傳和教育，專(zhuān)業(yè)管理人員應(yīng)熟悉掌握文明施工的規(guī)定。加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)文明檢查，檢查內(nèi)容應(yīng)全面周到，包括生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、場(chǎng)區(qū)場(chǎng)貌、環(huán)境文明及制度落實(shí)等內(nèi)容。檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)采取整改措施。在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行周檢查的同時(shí)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工情況進(jìn)行檢查，并形成紀(jì)要，對(duì)存在的問(wèn)題，由監(jiān)理單位督促施工單位整改落實(shí)。承包單位要在現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電、用水管理線做明示標(biāo)志，并對(duì)日常的用水及用電進(jìn)行有效的管理以保證施工的連續(xù)，如發(fā)生因自身操作失當(dāng)而造成的停工斷電、斷水所引起的損失，由施工單位自身承擔(dān)外，還要自行修復(fù)所破壞的管線，當(dāng)由相應(yīng)單位進(jìn)行維修時(shí)，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。

6.結(jié)語(yǔ)

為了有效的管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工現(xiàn)場(chǎng)，施工單位必須建立各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案，以各事件發(fā)生時(shí)的緊急起動(dòng)，監(jiān)理負(fù)責(zé)檢查，如發(fā)現(xiàn)未制定應(yīng)急預(yù)案，或制定應(yīng)急預(yù)案不符合要求時(shí)，應(yīng)予以處罰，并有權(quán)要求施工單位繼續(xù)整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應(yīng)必須積極、配合并協(xié)助建設(shè)單位、監(jiān)理單位、進(jìn)行相關(guān)問(wèn)題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對(duì)房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。

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篇4

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人、交易相對(duì)人及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生，與交易當(dāng)事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系可以稱(chēng)之為服務(wù)法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。

根據(jù)當(dāng)事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必定為當(dāng)事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)主體，但是我國(guó)法律不允許個(gè)人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中最常見(jiàn)的業(yè)務(wù)關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀(jì)、居間一切委托事務(wù)的基礎(chǔ)。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務(wù)的人稱(chēng)委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)稱(chēng)受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、委托處理事物相對(duì)人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受托人辦理委托事務(wù)時(shí)，以委托人或者以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)委托業(yè)務(wù)一般不單獨(dú)出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者房地產(chǎn)行紀(jì)（包租、包售）業(yè)務(wù)結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀(jì)合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡(jiǎn)單事務(wù)性工作，這種業(yè)務(wù)通常不收費(fèi)或者收費(fèi)很少。

相對(duì)于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項(xiàng)有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標(biāo)的是一般性勞務(wù)，不強(qiáng)調(diào)目的性和針對(duì)性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)?，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是商事主體，有營(yíng)利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)應(yīng)收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用；民法上的委托可以有償，也可以無(wú)償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書(shū)面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實(shí)中的委托大多情況下什么合同都沒(méi)有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過(guò)人實(shí)施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。被人對(duì)人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為承擔(dān)民事責(zé)任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價(jià)，同時(shí)委托人也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)做出的承諾承擔(dān)民事責(zé)任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易相對(duì)人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨(dú)立意思表示，對(duì)自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前我國(guó)只承認(rèn)單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時(shí)兼作交易雙方的人。因?yàn)槿耸菍?duì)被人負(fù)責(zé)，代表被人的利益并維護(hù)其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對(duì)，雙邊無(wú)法實(shí)現(xiàn)被人的利益訴求，同時(shí)也有違民事活動(dòng)的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開(kāi)放式和獨(dú)家，開(kāi)放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰(shuí)先房地產(chǎn)交易成功，誰(shuí)就獲取服務(wù)費(fèi)用。獨(dú)家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進(jìn)一步細(xì)分，獨(dú)家又可以分為交易權(quán)共享的獨(dú)家和交易權(quán)獨(dú)權(quán)的獨(dú)家。交易權(quán)共享的獨(dú)家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時(shí)保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨(dú)權(quán)的獨(dú)家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對(duì)民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒(méi)有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成服務(wù)事項(xiàng)要收取授權(quán)約定的服務(wù)費(fèi)用，民法上的可以有償也可以無(wú)償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書(shū)面合同；民事法律行為的委托，可以用書(shū)面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是責(zé)任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《勞動(dòng)合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義承接業(yè)務(wù)，不能以個(gè)人的名義承接業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的服務(wù)行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自己的行為也負(fù)有連帶責(zé)任，特別是對(duì)第三人的權(quán)益造成損害的時(shí)候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。

在房地產(chǎn)居間過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無(wú)論何種居間活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都不是委托人的人或交易當(dāng)事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報(bào)告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)，或者在交易當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過(guò)程，其角色只是一個(gè)中介服務(wù)人，只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會(huì)的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間活動(dòng)。所謂房地產(chǎn)報(bào)告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對(duì)人的信息報(bào)告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不但要向委托人報(bào)告訂立交易合同的機(jī)會(huì)，而且還要進(jìn)一步周旋于委托人與交易相對(duì)人之間，努力促成交易合同成立。無(wú)論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能取得居間合同約定的報(bào)酬。

相對(duì)于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間主要是媒介居間，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只提供信息服務(wù)，委托人與交易相對(duì)人很難達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易，房地產(chǎn)居間活動(dòng)中撮合成交的媒介服務(wù)必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報(bào)告居間，因?yàn)榉课葑赓U合同相對(duì)簡(jiǎn)單，比較容易達(dá)成。二是房地產(chǎn)居間報(bào)酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對(duì)人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務(wù)報(bào)酬應(yīng)當(dāng)由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過(guò)書(shū)面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同確定，《合同法》則沒(méi)有規(guī)定居間合同為要式合同。

篇5

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-02

一、問(wèn)題的提出

2008年4月1日起實(shí)施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類(lèi)糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢(xún)合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛列為獨(dú)立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時(shí)，立案時(shí)就先入為主地將此類(lèi)案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類(lèi)案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對(duì)合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問(wèn)題實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于合同性質(zhì)的問(wèn)題。

本文認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對(duì)所有房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時(shí)再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實(shí)不符

據(jù)筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷(xiāo)售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣(mài)方）提供給居間人。此外，通過(guò)各中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買(mǎi)方主動(dòng)提請(qǐng)媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣(mài)方溝通，請(qǐng)求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣(mài)方的委托后，一般會(huì)派工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的情況，登記造冊(cè)，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購(gòu)房意向人向中介方表明購(gòu)房意向，向中介方咨詢(xún)了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購(gòu)房意向人的條件，推薦合適房源。在和購(gòu)房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購(gòu)房意向人現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的實(shí)際情況。4.購(gòu)房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣(mài)方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點(diǎn)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下作用有限）。5.購(gòu)房意向人對(duì)于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢(xún)擬購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購(gòu)房意向人（買(mǎi)方）和賣(mài)方見(jiàn)面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見(jiàn)后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買(mǎi)賣(mài)雙方一般會(huì)委托中介方根據(jù)其簽署的書(shū)面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買(mǎi)方需要通過(guò)按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，如果買(mǎi)方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過(guò)程中，中介方單獨(dú)或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)。8.如果買(mǎi)方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)戶手續(xù)，有些中介方甚至代買(mǎi)方繳納稅費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等延伸服務(wù)。9.如果買(mǎi)方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方參與收樓，以示見(jiàn)證和督促。

上述房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)流程中，第四至九項(xiàng)乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購(gòu)房意向人（買(mǎi)方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬(wàn)別，不是每個(gè)房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項(xiàng)內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同至少可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項(xiàng)的中介服務(wù)合同，本文稱(chēng)之為純粹促成簽約型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同；另一類(lèi)是中介方的義務(wù)除三、四、五項(xiàng)外，還涉及第六至九項(xiàng)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱(chēng)之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同。

我國(guó)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見(jiàn)，純粹促成簽約型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同屬于居間合同無(wú)疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地確定為居間合同了。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來(lái)和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個(gè)案件為例，被告（買(mǎi)方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣(mài)方）簽署了一份《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見(jiàn)于各個(gè)條款，共有五項(xiàng)：原告提供的服務(wù)事項(xiàng)包括原告提供合適的房源信息促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買(mǎi)賣(mài)的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同編寫(xiě)《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見(jiàn)證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)的給付條款約定按編號(hào)為某某號(hào)確認(rèn)書(shū)收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書(shū)》，被告同意向原告支付中介費(fèi)及咨詢(xún)費(fèi)51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買(mǎi)賣(mài)合同后現(xiàn)場(chǎng)查看房屋后，對(duì)房屋格局、價(jià)格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書(shū)》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費(fèi)及咨詢(xún)費(fèi)51000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院立案時(shí)將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書(shū)中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因?yàn)樵娲_實(shí)促成了被告和第三人之間的存量房買(mǎi)賣(mài)合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同，在原告沒(méi)有完全履行自己的全部義務(wù)的時(shí)候，不能要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國(guó)合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)樗擞喖s充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類(lèi)則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說(shuō)居間合同實(shí)際上是一種特殊類(lèi)型的委托合同。這種解釋?zhuān)碚摵土⒎ㄉ显缇痛嬖?。如瑞士債?wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項(xiàng)。）在日本商法，通說(shuō)為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時(shí)委任人對(duì)于契約之成立付支付報(bào)酬之義務(wù)時(shí)，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時(shí)不得請(qǐng)求支付報(bào)酬之點(diǎn)，與委任有異。在臺(tái)灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨(dú)立的無(wú)名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約之事實(shí)行為之義務(wù)時(shí)，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨(dú)立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報(bào)酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，僅要求提供訂約之機(jī)會(huì)即可；而媒介訂約“不但報(bào)告訂約之機(jī)會(huì)，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無(wú)論直接或?yàn)殚g接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人?！币獯罄穹ǖ涞?754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒(méi)有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動(dòng)中?！笨梢?jiàn)，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同中，也確實(shí)存在著純粹促成簽約型房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項(xiàng)的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡(jiǎn)單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項(xiàng)做個(gè)案分析。正如林誠(chéng)二先生所言：民間慣行之不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實(shí)際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱(chēng)呼這種混合契約？

我國(guó)建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱(chēng)之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱(chēng)之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個(gè)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱(chēng)之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒(méi)有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)與委托人簽訂的書(shū)面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋?zhuān)@份合同似乎不能再稱(chēng)之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因?yàn)樵撧k法第十六條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱(chēng)之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫(huà)蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實(shí)際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時(shí)，不能將尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供幫助的賣(mài)方或買(mǎi)方假定為法律專(zhuān)家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時(shí)，都是根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再?gòu)?qiáng)求賣(mài)方或者買(mǎi)方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個(gè)條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個(gè)條款構(gòu)成其他合同？這個(gè)其他合同又如何稱(chēng)呼？現(xiàn)實(shí)生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買(mǎi)方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買(mǎi)方。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個(gè)居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過(guò)程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只不過(guò)是和和買(mǎi)賣(mài)雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買(mǎi)方和賣(mài)方最終還是要親自去辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣(mài)方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)的，必須要對(duì)其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機(jī)構(gòu)出具經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書(shū)。

而且，在沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因?yàn)樵陉P(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開(kāi)庭審理之前，無(wú)論是中介方還是買(mǎi)方或賣(mài)方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對(duì)其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請(qǐng)求在開(kāi)庭時(shí)還可以變更。在這種情況下，在立案的時(shí)候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請(qǐng)求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個(gè)獨(dú)立的案由。其名稱(chēng)可以稱(chēng)之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱(chēng)之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實(shí)際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋?zhuān)?/p>

①參見(jiàn)（2012）穗天法民四初字第530號(hào)民事判決書(shū)。

參考文獻(xiàn)：

篇6

這樣的問(wèn)題其實(shí)不是第一次有會(huì)員向筆者提出，不過(guò)這次我沒(méi)有直接回答，而是講了一個(gè)前幾天剛剛發(fā)生的故事。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在成立三年之后開(kāi)始申請(qǐng)4A級(jí)社會(huì)團(tuán)體，前幾天民間組織管理局組織認(rèn)證專(zhuān)家到協(xié)會(huì)實(shí)地考察，在聽(tīng)取了協(xié)會(huì)的匯報(bào)之后，認(rèn)證專(zhuān)家說(shuō)：“你們協(xié)會(huì)先后出臺(tái)了《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用評(píng)價(jià)管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)不良行為管理辦法》等多項(xiàng)行業(yè)自律管理制度，并結(jié)合我市二手房交易市場(chǎng)實(shí)際情況，推出了《二手房買(mǎi)賣(mài)重點(diǎn)事項(xiàng)告知書(shū)》、《看樓協(xié)議書(shū)》等指引性文件，還通過(guò)舉辦房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)自律簽約大會(huì)、組織全體會(huì)員單位共同開(kāi)展‘誠(chéng)信Logo標(biāo)貼’等活動(dòng)，在會(huì)員中倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、守法自律。這樣市民就會(huì)信任協(xié)會(huì)會(huì)員，將協(xié)會(huì)會(huì)員與非會(huì)員加以區(qū)分?！?/p>

當(dāng)時(shí)這番話對(duì)筆者的觸動(dòng)很大，因?yàn)樽詮膹V州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)成立以來(lái)，一直把為會(huì)員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為協(xié)會(huì)工作的中心，而事實(shí)上組織會(huì)員加強(qiáng)行業(yè)自律也是協(xié)會(huì)向會(huì)員提供的一種服務(wù)，自律和服務(wù)在這一點(diǎn)上得到了完美的結(jié)合。

我把這個(gè)故事說(shuō)給這位經(jīng)紀(jì)公司的高管聽(tīng)，并且借用這個(gè)故事來(lái)回答他的疑問(wèn)，雖然看上去他并未能完全被這個(gè)故事說(shuō)服，但他還是表示看到了未來(lái)發(fā)展的方向。

篇7

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩(shī)話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開(kāi)放前曾被禁止。

二十一世紀(jì)以來(lái)，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，不僅為消費(fèi)者買(mǎi)賣(mài)和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會(huì)的交易成本， 同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買(mǎi)賣(mài)，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱(chēng)為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)近一半的新建商品房銷(xiāo)售都是通過(guò)房地產(chǎn)中介銷(xiāo)售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠(chéng)信的服務(wù)； 誠(chéng)實(shí)信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買(mǎi)賣(mài)房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢(xún)服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢(xún)， 主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者（土地、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者）的要求， 就投資環(huán)境、市場(chǎng)信息（供求信息、客戶資信等）、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、測(cè)量估價(jià)、購(gòu)房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢(xún)服務(wù)。

2. 價(jià)格評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是對(duì)現(xiàn)有或擬投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格有著特殊的價(jià)格形態(tài)， 價(jià)格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點(diǎn)，不可能形成統(tǒng)一或批量的價(jià)格， 需要對(duì)每一宗房地產(chǎn)品個(gè)別估價(jià)。其次， 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為本身政策性強(qiáng)， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專(zhuān)業(yè)和全面的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成。第三， 由權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格， 具有市場(chǎng)價(jià)格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)交易活動(dòng)如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、補(bǔ)償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計(jì)等活動(dòng)的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動(dòng)及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)， 對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類(lèi)法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)提供各種法律咨詢(xún)、代行各類(lèi)法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國(guó)家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)范化。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）達(dá)5萬(wàn)余家，其中聘用全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量為2萬(wàn)家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)，全國(guó)成長(zhǎng)起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺(tái)灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國(guó)本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬(wàn)人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國(guó)的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢(shì)。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費(fèi)的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達(dá)到了19.65萬(wàn)套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計(jì)僅11.1萬(wàn)套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場(chǎng)的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點(diǎn)，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專(zhuān)業(yè)服務(wù)。我國(guó)目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過(guò)經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達(dá)到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過(guò)一百萬(wàn)消費(fèi)者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)"，一些省份成立了省級(jí)"房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽(yáng)、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，開(kāi)始實(shí)行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見(jiàn)， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來(lái)說(shuō)它對(duì)市場(chǎng)起著集中、平衡和擴(kuò)散功能， 使市場(chǎng)變得清晰、有序和簡(jiǎn)單（ 見(jiàn)下圖1） ③

簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣(mài)方與買(mǎi)方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個(gè)流程表反映出來(lái)。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買(mǎi)賣(mài)和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進(jìn)社會(huì)交易成本，是一個(gè)社會(huì)良好進(jìn)步形象的典型表現(xiàn)，其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高， 而且巨大的利潤(rùn)空間使得大量經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)， 在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會(huì)的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，投資少，風(fēng)險(xiǎn)小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 目前我國(guó)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機(jī)構(gòu)已逾萬(wàn)家， 從業(yè)人員數(shù)量達(dá)幾十萬(wàn)人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實(shí)力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟(jì)效益低下。與實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營(yíng)， 銷(xiāo)售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項(xiàng)目特別是較大的項(xiàng)目交給經(jīng)紀(jì)。

（二）、無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書(shū)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)和超越經(jīng)營(yíng)范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時(shí)也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無(wú)法達(dá)到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)來(lái)蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國(guó)是近幾年才興起的一個(gè)行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏一支經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專(zhuān)家隊(duì)伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識(shí)單一，大量的從業(yè)人員來(lái)自社會(huì)各類(lèi)， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識(shí)， 缺乏專(zhuān)門(mén)訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家計(jì)委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、國(guó)家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來(lái)說(shuō)還顯得不成體系， 規(guī)定過(guò)于原則， 針對(duì)性不強(qiáng)， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問(wèn)題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對(duì)中介機(jī)構(gòu)作了簡(jiǎn)單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢(xún)、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對(duì)此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對(duì)政策

那么如何才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開(kāi)展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

（一）強(qiáng)化市場(chǎng)管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是中介機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門(mén)的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門(mén)嚴(yán)格監(jiān)督各個(gè)新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門(mén)檻的準(zhǔn)入制度，需要國(guó)家法律法規(guī)出臺(tái)前與工商管理部門(mén)溝通，研究出一套切實(shí)可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)現(xiàn)存的問(wèn)題各個(gè)擊破，重點(diǎn)突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因?yàn)?，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營(yíng)銷(xiāo)、建筑、評(píng)估等方面知識(shí)， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時(shí)， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強(qiáng)對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向縱深發(fā)展， 市場(chǎng)需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對(duì)市場(chǎng)信息做出正確的處理和預(yù)見(jiàn)性的分析， 這勢(shì)必影響他們的業(yè)務(wù)活動(dòng)，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營(yíng)之路。三是充分做好市場(chǎng)調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢(shì)下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽(tīng)取顧客意見(jiàn)，針對(duì)顧客在買(mǎi)賣(mài)和租賃房屋的過(guò)程中所遇到的棘手的問(wèn)題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營(yíng)模式專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專(zhuān)業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營(yíng)銷(xiāo)、建筑、評(píng)估、金融、計(jì)算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專(zhuān)業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師、工程師、房地產(chǎn)專(zhuān)職律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、造價(jià)師等在內(nèi)的職稱(chēng)系列，并使人才劃分等級(jí)合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級(jí)人才，使中介機(jī)構(gòu)通過(guò)吐故納新，形成一支專(zhuān)業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊(duì)伍。

2、實(shí)行規(guī)范運(yùn)作。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡(jiǎn)單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對(duì)目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對(duì)每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對(duì)價(jià)格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國(guó)中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開(kāi)統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；

4. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；

5. 對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合， 使其更具針對(duì)性和可操作性。⑥

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律意識(shí)，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國(guó)加入WTO，外資和外國(guó)企業(yè)的進(jìn)入給中國(guó)的中介行業(yè)帶來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，使國(guó)內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)在與國(guó)外同行的競(jìng)爭(zhēng)中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門(mén)和中介商們要考慮的首要問(wèn)題。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)， 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時(shí)， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個(gè)良好的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。

注釋?zhuān)?/p>

①《中華人民共和國(guó)城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場(chǎng)論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長(zhǎng)天：《經(jīng)紀(jì)人實(shí)用大、全》.北京：光明日?qǐng)?bào)出版社，1994.第18 頁(yè).

篇8

二、專(zhuān)項(xiàng)治理職責(zé)及工作重點(diǎn)

房管部門(mén)、工商行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，依法查處有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為；發(fā)現(xiàn)重大或疑難案件，二部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)作，組織開(kāi)展聯(lián)合查處。

(一)房管部門(mén)依法重點(diǎn)查處下列行為：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證、經(jīng)紀(jì)人上崗證等人員從事房屋經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

2、未經(jīng)委托人書(shū)面同意擅自房源信息、虛假房源信息，或者惡意搶占房源信息的；

3、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人通過(guò)偽造證明材料等方式騙取購(gòu)房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；

4、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)的行為；

5、未履行書(shū)面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費(fèi)用的行為；

6、泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息，謀求不正當(dāng)利益的行為；

7、未在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)復(fù)印件的；

8、虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為；

9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)占用、挪用或者拖延支付客戶資金的；

10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)偽造、涂改交易文件和憑證的；

(二)工商行政管理部門(mén)依法重點(diǎn)查處下列行為：

11、未取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

12、超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；

13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳；

14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用合同格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的。

三、工作步驟

（一）制定實(shí)施方案階段（2013年8月中旬）

縣房管局聯(lián)合工商行政管理局根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局關(guān)于集中開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理的通知》和《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局集中開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理的通知》的要求，結(jié)合我縣房地產(chǎn)中介市場(chǎng)實(shí)際，制定專(zhuān)項(xiàng)治理的具體實(shí)施方案，組織動(dòng)員部署。

（二）組織實(shí)施階段（2013年8月下旬至9月上旬）

1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自查自糾階段（2013年8月22至8月26日）

縣房管局、工商局密切配合，組織房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)照專(zhuān)項(xiàng)治理的主要內(nèi)容進(jìn)行自查，對(duì)自查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整改，并向縣房管局報(bào)告自查及整改結(jié)果。同時(shí)，縣房管局對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立臺(tái)賬。

2.組織開(kāi)展全面檢查（2013年8月27日至9月10日）

縣房管局、工商行政管理局聯(lián)合組成檢查組，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對(duì)我縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為進(jìn)行全面檢查和治理，依法接受舉報(bào)，查處違法違規(guī)行為，并曝光典型案例。

（三）上級(jí)主管部門(mén)檢查督導(dǎo)階段（2013年9月上旬至10月下旬）

1.省級(jí)主管部門(mén)組織檢查。9月，省住建廳、省工商局對(duì)專(zhuān)項(xiàng)治理工作開(kāi)展情況進(jìn)行檢查。

2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局督導(dǎo)。10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局組成督導(dǎo)組，對(duì)各地專(zhuān)項(xiàng)治理工作進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo)。公開(kāi)曝光一批違法違規(guī)企業(yè)，并依法嚴(yán)肅處理。

（四）總結(jié)鞏固階段（2013年11月）

認(rèn)真總結(jié)專(zhuān)項(xiàng)治理工作，制定和完善相關(guān)政策制度，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。

四、專(zhuān)項(xiàng)治理要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理，是深入貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的具體措施，對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義?？h房管局和縣工商行政管理局聯(lián)合成立房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步落實(shí)組織領(lǐng)導(dǎo)工作職責(zé)。加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作配合，建立信息共享、聯(lián)動(dòng)查處的工作機(jī)制，確保專(zhuān)項(xiàng)治理工作的有序推進(jìn)，務(wù)求取得實(shí)效。

（二）突出工作重點(diǎn)。采取重點(diǎn)檢查和隨機(jī)抽查的方法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查。對(duì)存在違法違規(guī)行為，群眾舉報(bào)投訴的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員要進(jìn)行重點(diǎn)檢查。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記管理，依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)登記從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、不履行必要告知義務(wù)等違法違規(guī)行為；二要實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格制度。從事輔助工作的人員，由縣房管局、縣工商行政管理局聯(lián)合組織培訓(xùn)，建立實(shí)名登記制度，掛牌上崗；三要啟動(dòng)實(shí)行存量房交易網(wǎng)上簽約備案制度。對(duì)于違規(guī)操作網(wǎng)簽，給客戶造成損失的，要嚴(yán)肅查處，暫停機(jī)構(gòu)使用網(wǎng)簽；四要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員信用檔案，完整、及時(shí)將相關(guān)信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇，并將相關(guān)情況通報(bào)物價(jià)、人社等部門(mén)。

篇9

整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門(mén)要從實(shí)踐“*”重要思想和

落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院的決策部署上來(lái)，堅(jiān)持深化改革和加

強(qiáng)法治并舉，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，不斷加大對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進(jìn)一步強(qiáng)化制度建設(shè)，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

二、切實(shí)加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度

（一）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門(mén)要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等法律法規(guī)進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，公開(kāi)曝光，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

（二）加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門(mén)要進(jìn)一步健全商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷(xiāo)售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷(xiāo)）售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣(mài)房號(hào)、捂盤(pán)惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序的，房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門(mén)要按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門(mén)要按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)商品房銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)和管理，對(duì)違規(guī)從事商品房活動(dòng)的單位和人員，要從嚴(yán)處理。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假?gòu)V告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷(xiāo)售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價(jià)格、房產(chǎn)管理部門(mén)依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價(jià)格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號(hào)）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國(guó)家工商總局令第71號(hào)）等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷(xiāo)活動(dòng)管理。工商行政管理部門(mén)要會(huì)同房產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展

銷(xiāo)活動(dòng)的管理，嚴(yán)格展銷(xiāo)許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門(mén)要審查展銷(xiāo)活動(dòng)主辦方資格，房產(chǎn)管理部門(mén)要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)情況。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷(xiāo)）售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷(xiāo)活動(dòng)。

（五）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國(guó)家工商總局監(jiān)制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定商品房銷(xiāo)售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任或排除購(gòu)房人合法權(quán)利。商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購(gòu)房人明示。房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購(gòu)房“實(shí)名制”。對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門(mén)可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門(mén)要加大對(duì)合同違法和侵害消費(fèi)者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門(mén)處理。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，要向工商行政管理部門(mén)申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房產(chǎn)、工商管理部門(mén)制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。

三、認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)措施，深入開(kāi)展整頓活動(dòng)

（一）深入開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)。從9月份起，用一年左右時(shí)間，在全市范圍內(nèi)集中開(kāi)展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。各地和市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門(mén)要認(rèn)真制定整治工作方案，明確時(shí)間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。對(duì)專(zhuān)項(xiàng)整治工作中查出的問(wèn)題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強(qiáng)烈的，要予以通報(bào)批評(píng)。

（二）暢通舉報(bào)投訴渠道。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門(mén)要通過(guò)開(kāi)設(shè)專(zhuān)項(xiàng)整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

篇10

現(xiàn)代意義上的經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)模式源于美國(guó)，但我國(guó)兩千多年前就出現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。從歷史文獻(xiàn)中，我們可以看出，經(jīng)紀(jì)人在不同朝代有不同稱(chēng)呼：西漢，經(jīng)紀(jì)人被稱(chēng)為“駒儈”；唐代，稱(chēng)經(jīng)紀(jì)人為“牙人”“牙郎”；到了宋元時(shí)期，出現(xiàn)了外貿(mào)經(jīng)紀(jì)人，宋代稱(chēng)“牙儈”，元代稱(chēng)“舶牙”；明清時(shí)期，經(jīng)紀(jì)人有官牙和私牙之分，同時(shí)還出現(xiàn)了牙行（指代客商撮合買(mǎi)賣(mài)的店鋪）。清代后期還出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)的對(duì)外貿(mào)易經(jīng)紀(jì)人――買(mǎi)辦。到了民國(guó)時(shí)期，隨著股票經(jīng)營(yíng)和債券買(mǎi)賣(mài)的出現(xiàn)，中國(guó)出現(xiàn)了債券經(jīng)紀(jì)人。

如今，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)模式在國(guó)外發(fā)展得很成熟，有大批的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人存在。在我國(guó)，經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)模式則處于逐步發(fā)展階段。經(jīng)紀(jì)人是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)流通、繁榮市場(chǎng)等方面發(fā)揮著積極作用。經(jīng)紀(jì)人有別于其他商家的生存方式，信息來(lái)源的多樣性使經(jīng)紀(jì)人在解決商品供求矛盾時(shí)具有獨(dú)特的功能。

經(jīng)紀(jì)人如何開(kāi)展工作

經(jīng)紀(jì)人最基本的工作就是通過(guò)中介業(yè)務(wù)來(lái)促成交易。那么他們是如何工作的呢？

第一，對(duì)委托方的業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的、正確的評(píng)估。通常委托方在出售一項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)的定價(jià)都會(huì)有一定的情緒化，不能真正反映出該項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)際價(jià)值和價(jià)格。而經(jīng)紀(jì)人都是某一行業(yè)的專(zhuān)家，他們能夠理性地評(píng)估這一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

第二，與委托方簽定經(jīng)紀(jì)人合同，確立雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第三，根據(jù)委托方的具體要求以及合同規(guī)定，為委托方尋找買(mǎi)家。

第四，協(xié)助雙方成功交易。

第五，獲得傭金。

經(jīng)紀(jì)人的資格

經(jīng)紀(jì)人必須通過(guò)資格認(rèn)定，即確認(rèn)是否具有成為經(jīng)紀(jì)人的資格。根據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，申請(qǐng)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員必須具備以下條件：

具有完全民事行為能力；

具有從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所需要的知識(shí)和技能；

有固定的住所；

掌握國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；

申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)資格之前連續(xù)三年沒(méi)有犯罪和經(jīng)濟(jì)違法行為。

具備以上條件的人要經(jīng)過(guò)工商行政管理機(jī)關(guān)的考核批準(zhǔn)，取得經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)后，才能申請(qǐng)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

經(jīng)紀(jì)人必須通過(guò)培訓(xùn)考核。根據(jù)國(guó)家工商行政管理局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和有關(guān)省市的具體規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、考核及發(fā)證由縣以上工商行政管理機(jī)關(guān)組織實(shí)施，也可以委托有關(guān)單位進(jìn)行。培訓(xùn)考核的內(nèi)容為從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所需要的知識(shí)和技能以及有關(guān)法律、法規(guī)、職業(yè)道德等。經(jīng)培訓(xùn)考核合格后可得到考核合格證明，憑這個(gè)證明，再向發(fā)證的工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)核準(zhǔn)后拿到經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)。申請(qǐng)科技、房地產(chǎn)，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他特殊行業(yè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)的，由省或市（地）工商行政管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)行政部門(mén)培訓(xùn)、審核、考核發(fā)證。

獲得經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)后，可以依法申請(qǐng)?jiān)O(shè)立經(jīng)紀(jì)企業(yè)、合伙的經(jīng)紀(jì)組織，還可以申請(qǐng)登記注冊(cè)為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人。

經(jīng)紀(jì)人細(xì)分

一名優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人或一家優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)紀(jì)公司，不僅擁有非常良好的社會(huì)關(guān)系，而且還擁有非常好的信譽(yù)和社會(huì)公共形象。他們嚴(yán)格按照原則辦事，為委托方積極尋找買(mǎi)家。這就要求他們是一個(gè)行業(yè)的專(zhuān)家，有著豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)行業(yè)有深層次的了解。下面，我們就對(duì)不同行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人做個(gè)細(xì)分。

1.體育經(jīng)紀(jì)人

隨著我國(guó)體育事業(yè)的社會(huì)化與產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范體育商業(yè)運(yùn)作已成當(dāng)務(wù)之急。近些年，已有一些體育經(jīng)紀(jì)人在北京、湖南、浙江等地出現(xiàn)。作為一名體育經(jīng)紀(jì)人，不僅要學(xué)習(xí)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)知識(shí)和操作技能，還要學(xué)習(xí)與研究體育市場(chǎng)的發(fā)展與方向。有專(zhuān)業(yè)人士預(yù)測(cè)體育經(jīng)紀(jì)人職業(yè)將是未來(lái)幾年內(nèi)的一新型熱門(mén)職業(yè)。

2.文化經(jīng)紀(jì)人

對(duì)演藝圈明星的經(jīng)紀(jì)人，人們不再陌生。隨著文化市場(chǎng)的日趨繁榮，文化領(lǐng)域需要更多的經(jīng)紀(jì)人介入，如畫(huà)商、書(shū)商等。

文化經(jīng)紀(jì)人在國(guó)外的大學(xué)是傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)，在我國(guó)則剛剛起步。要想成為一個(gè)優(yōu)秀的文化經(jīng)紀(jì)人，必須具備良好的藝術(shù)鑒賞能力、各種活動(dòng)的統(tǒng)籌安排能力，且須熟悉有關(guān)法律規(guī)章，善于談判、具有說(shuō)服力。

3.保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人

加入世界貿(mào)易組織后，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)專(zhuān)業(yè)人員需求量很大，其中最大的是保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。

保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是獨(dú)立的中介者。按照規(guī)定，從事保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員必須參加保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，考試合格者，由中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)核發(fā)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)。已取得資格證書(shū)的個(gè)人，必須接受保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司聘用，由保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司代其向中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)申領(lǐng)并獲得保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)證書(shū)后，方可從事保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

4.技術(shù)經(jīng)紀(jì)人

他們專(zhuān)為技術(shù)買(mǎi)賣(mài)牽線搭橋，緊密連接技術(shù)持有方與資金持有方，因而技術(shù)經(jīng)紀(jì)人必須對(duì)市場(chǎng)有深刻理解，對(duì)成果和資金的對(duì)接過(guò)程具有很高的領(lǐng)悟力，同時(shí)還要有極強(qiáng)的策劃能力，能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、推銷(xiāo)和實(shí)時(shí)跟蹤，當(dāng)然還必須熟諳廣泛的法律知識(shí)。

在科技中介服務(wù)中，真正從事科技評(píng)估、法律咨詢(xún)、審計(jì)、仲裁、風(fēng)險(xiǎn)投資等業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)太少，同時(shí)也缺乏既懂技術(shù)又懂法律且善經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型人才。國(guó)家科技部為這些人才頒發(fā)了“技術(shù)經(jīng)紀(jì)人”資格證書(shū)，取得資格證書(shū)的人員還不到全部從業(yè)人員的10%，但市場(chǎng)對(duì)技術(shù)經(jīng)紀(jì)人求賢若渴。

5.人才經(jīng)紀(jì)人

求職者個(gè)人很難充分掌握人才市場(chǎng)的信息，也不可能全面了解企業(yè)與崗位以及該崗位薪酬的市場(chǎng)行情，因而較難斷定該工作是否適合自己。人才經(jīng)紀(jì)人可為求職者提供專(zhuān)業(yè)的全方位服務(wù)，直至求職成功。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的國(guó)內(nèi)，人才經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)前景相當(dāng)看好。

6.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尋找專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可起到事半功倍的作用。他們了解委托人意向后，可根據(jù)不同需求，設(shè)計(jì)最佳的購(gòu)房方案和售房方案，對(duì)房源和客源進(jìn)行擇優(yōu)組配。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人包括經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人助理。按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助理資格證的人員占總?cè)藬?shù)50%的情況下，才能發(fā)給資質(zhì)證書(shū)，允許其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

從這些分類(lèi)我們可以看出，其中很多行業(yè)與我們職校生是密切關(guān)聯(lián)的，比如技術(shù)經(jīng)紀(jì)人。如果你在某個(gè)技術(shù)領(lǐng)域做得風(fēng)生水起，但又想換個(gè)工作做做，就可以考慮做技術(shù)經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域你比較熟悉，這里面的人脈你也有，做起來(lái)會(huì)另有一番樂(lè)趣。下文，我們將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作詳細(xì)的介紹。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的一種，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中占有重要的地位，在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱(chēng)為“房屋中介”或“二手房中介”。在房屋和土地的買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合、促成房地產(chǎn)交易，收取傭金。

22歲的莊景平讀的是建筑專(zhuān)業(yè)，從職校畢業(yè)后，他沒(méi)有像班上其他同學(xué)那樣進(jìn)入建筑公司。在他看來(lái)，雖然這兩年房地產(chǎn)業(yè)不如以前那么火熱了，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不只是賣(mài)房子，這是一個(gè)綜合性、挑戰(zhàn)性很強(qiáng)的職業(yè)。從目前的情況來(lái)看，建筑設(shè)計(jì)、文秘、工程造價(jià)、人力資源管理等專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的學(xué)生都可以做這一行，因?yàn)樗麄兊膶?zhuān)業(yè)知識(shí)都能派上用場(chǎng)。通過(guò)他的故事，我們來(lái)了解一下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的狀況。

“堅(jiān)持，努力，就會(huì)有收獲”

“做這行，最重要的是懂得堅(jiān)持，多努力，自然能夠有所收獲?！鼻f景平說(shuō)。剛剛?cè)胄袝r(shí)，為了拓展人脈資源，莊景平需要穿街走巷地去走訪、熟悉所在商圈的樓盤(pán)、路線和房源情況。他經(jīng)常被小區(qū)物管拒之門(mén)外，一些業(yè)主也不完全信任他?！跋冉慌笥眩僬剺I(yè)績(jī)。”他一個(gè)小區(qū)一個(gè)小區(qū)地走訪了解情況。中餐就靠一瓶礦泉水和一個(gè)饅頭撐過(guò)去。一個(gè)月下來(lái)，他磨破了四雙鞋。最終，他憑著自己的堅(jiān)持和努力，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的反復(fù)走訪溝通，贏得了片區(qū)內(nèi)物管和業(yè)主的尊敬和信任，一些業(yè)主主動(dòng)聯(lián)系并委托他賣(mài)房。

“你經(jīng)歷了辛酸，成交時(shí)就會(huì)倍感喜悅?！比肼殐蓚€(gè)月，他一個(gè)單也沒(méi)成交。有人勸他轉(zhuǎn)行，但他沒(méi)有氣餒，他相信努力不會(huì)白費(fèi)。第三個(gè)月，他連開(kāi)三單，并且此后每月的成交數(shù)量都比較理想。莊景平說(shuō)，他現(xiàn)在已經(jīng)干了四年了，對(duì)這個(gè)行業(yè)有了深厚的感情，對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景也充滿樂(lè)觀和期待之情。

“假期依然會(huì)習(xí)慣性地關(guān)注行業(yè)新聞”

“我很喜歡這份工作。”莊景平說(shuō)。即使是假期，他依然會(huì)習(xí)慣性地關(guān)注行業(yè)的新聞資訊?！拔曳偶僭诩視r(shí)，早上八點(diǎn)鐘就起床了。起床后打開(kāi)電腦瀏覽當(dāng)天的行業(yè)新聞，已經(jīng)成了習(xí)慣?！鼻f景平?jīng)]有在假期睡懶覺(jué)的習(xí)慣，他時(shí)刻保持著對(duì)行業(yè)的關(guān)注。

“熱愛(ài)這個(gè)行業(yè)是最基本的要求，做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還需要能夠承受入職初期的壓力并適應(yīng)這種快節(jié)奏工作。”因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人忙起來(lái)是很累的，有時(shí)候一天要跑幾個(gè)樓盤(pán)，接待很多客戶。莊景平介紹，一個(gè)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人還需要有較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)感知能力，能夠?yàn)榭蛻糇龊美碡?cái)工作，如房產(chǎn)理財(cái)、投資指南、信貸理財(cái)，能對(duì)積累的資源（房源、客源）進(jìn)行有效利用，并對(duì)老客戶資源進(jìn)行二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。

“用業(yè)績(jī)和收入證明

當(dāng)初的選擇是正確的”

莊景平進(jìn)入經(jīng)紀(jì)人這個(gè)充滿挑戰(zhàn)性的行業(yè)，親戚朋友都不太支持，他們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)沒(méi)什么前途。但是，他出于挑戰(zhàn)和超越自己的信念，堅(jiān)持了自己的選擇。通過(guò)在工作中的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、進(jìn)社區(qū)與物管和業(yè)主聯(lián)系，在入職三個(gè)月后，他就完成了個(gè)人業(yè)績(jī)的突破。他不僅用業(yè)績(jī)和收入說(shuō)服了建議他更換工作的人，還讓他們覺(jué)得他當(dāng)初的選擇是正確的?！敖?jīng)紀(jì)人這個(gè)行業(yè)的挑戰(zhàn)非常大，但是當(dāng)通過(guò)努力獲得業(yè)績(jī)上的回報(bào)時(shí)，會(huì)讓人感到非常興奮。” 他說(shuō)。

“這個(gè)行業(yè)未來(lái)會(huì)更加美好”

對(duì)于現(xiàn)在的工作，莊景平表示很滿意，他希望把經(jīng)紀(jì)人作為終身職業(yè)。他最初只是跑單，現(xiàn)在也開(kāi)始從事房地產(chǎn)策劃、銷(xiāo)售等方面的工作?！霸阶鲈接X(jué)得要學(xué)的東西有很多，這個(gè)行業(yè)有希望，未來(lái)會(huì)更加美好?！彼χf(shuō)，“隨著行業(yè)的不斷規(guī)范，經(jīng)紀(jì)人將在未來(lái)的置業(yè)中發(fā)揮更大的作用。”

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很多是自己創(chuàng)業(yè)，作為委托人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，而且很多房地產(chǎn)大鱷都是從不起眼的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人起步的。據(jù)推算，目前，我國(guó)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬(wàn)人，從業(yè)人員在地域上看，主要集中分布在大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的趨勢(shì)。

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已成為常年招聘，但總是招聘不足的職業(yè)之一。從業(yè)人員的收入較高，但年更新率也很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進(jìn)入，一方面也有許多人被淘汰出局。這不稀奇，在人口流動(dòng)性較大的美國(guó)和西歐，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也是平均收入穩(wěn)居全國(guó)前二十名而又不斷獲得生命力的職業(yè)之一。

但我們要看到，本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒(méi)有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的界定，從業(yè)人員素質(zhì)也參差不齊，一些從業(yè)者見(jiàn)利忘義，干出如先壟斷房源然后抬價(jià)出售等不規(guī)范行為，成為導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的一個(gè)重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國(guó)際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對(duì)本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高、整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定健康的持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

上文，莊景平介紹的是他個(gè)人的情況，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還受到國(guó)情、政策、經(jīng)濟(jì)等方面的影響。在國(guó)內(nèi)，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要真正做到自己全程掌握全部業(yè)務(wù)的開(kāi)展流程還是有難度的，而國(guó)外的獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人體系已相當(dāng)成熟并產(chǎn)業(yè)化，這對(duì)我國(guó)該職業(yè)的發(fā)展具有借鑒意義。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是在為中介公司打工，他們可以自由支配工作時(shí)間，收入也較高。在工作性質(zhì)上，獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與私人律師相似，可以自己成立經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，也可以與中介公司合作。如果同學(xué)們真的對(duì)這個(gè)職業(yè)有興趣，不妨看看這本書(shū)――《百萬(wàn)富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》。

《百萬(wàn)富翁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人》

作者：（美）凱勒、（美）杰恩斯、（美）帕帕森

譯者：余德平、劉剛峰、賀真

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