導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)證券投資分析，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)投資分析是高職房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生必備的職業(yè)能力之一。為使學(xué)生更好地適應(yīng)未來(lái)工作的需要，傳統(tǒng)以理論教學(xué)為主的房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)方法必須轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)踐教學(xué)主。

一、房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)改革內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資分析是高職高專(zhuān)院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)課程，是社會(huì)中物業(yè)管理、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃等崗位的必備技能。地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)進(jìn)行有效改革，促進(jìn)學(xué)生掌握高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資分析方法，促進(jìn)課程教學(xué)效果的提高。房地產(chǎn)投資分析課程的改革，趨向于通過(guò)真實(shí)工作情境的創(chuàng)設(shè)，向?qū)W生布置工作任務(wù)，從而以工作任務(wù)作為導(dǎo)向展開(kāi)課程教學(xué)，在改革的課程教學(xué)過(guò)程中，更加注重通過(guò)引導(dǎo)學(xué)生的主動(dòng)學(xué)習(xí)，提高學(xué)生的投資分析技能，獲得房地產(chǎn)投資分析工作的所需技能。實(shí)踐性教學(xué)是房地產(chǎn)投資分析課程改革的一個(gè)重要策略，有助于培養(yǎng)社會(huì)所需的應(yīng)用型人才。教學(xué)如果與實(shí)踐脫離，則無(wú)法獲得較好的學(xué)效果，同時(shí)不能發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的意義。房地產(chǎn)投資分析是一門(mén)實(shí)踐性比較強(qiáng)的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)設(shè)置需要建立在對(duì)專(zhuān)業(yè)的深入了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)有效的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)進(jìn)行了解，進(jìn)而不斷深化崗位實(shí)踐。實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)應(yīng)包含三部分內(nèi)容：（1）教學(xué)基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)知識(shí)主要包括對(duì)房地產(chǎn)投資分析課程的專(zhuān)業(yè)認(rèn)知，包括市場(chǎng)調(diào)查以及相關(guān)課程的理論教學(xué)；（2）教學(xué)實(shí)施過(guò)程，教學(xué)的有效實(shí)施過(guò)程主要包括對(duì)房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性案例的相關(guān)教學(xué)訓(xùn)練，同時(shí)還包括項(xiàng)目投資分析的模擬綜合實(shí)踐；（3）教學(xué)環(huán)節(jié)的最后一個(gè)是對(duì)學(xué)生的技能應(yīng)用的有效提高，主要包括畢業(yè)設(shè)計(jì)以及頂崗實(shí)習(xí)兩種內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)改革策略

（一）應(yīng)用多樣化的教學(xué)形式，提高學(xué)生的動(dòng)手能力

房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐性教學(xué)應(yīng)該是以實(shí)際項(xiàng)目為情境展開(kāi)的一種有效的教學(xué)活動(dòng)，主要可以通過(guò)兩種教學(xué)形式來(lái)實(shí)現(xiàn)，一種是觀摩性實(shí)踐教學(xué)，主要通過(guò)該實(shí)際項(xiàng)目的案例解說(shuō)，來(lái)解決相關(guān)的問(wèn)題，該過(guò)程中，教師通過(guò)課堂提問(wèn)，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行思考，學(xué)生通過(guò)小組討論，展開(kāi)教學(xué)活動(dòng)，進(jìn)而營(yíng)造出良好的學(xué)習(xí)氛圍，從而開(kāi)發(fā)學(xué)生的思路，不斷優(yōu)化教學(xué)效果。另一種教學(xué)形式是實(shí)戰(zhàn)性實(shí)踐教學(xué)，主要是以課外練習(xí)為主，將真實(shí)工程實(shí)例作為真實(shí)情境，安排相關(guān)的問(wèn)題，學(xué)生在實(shí)際的實(shí)踐活動(dòng)中獲得知識(shí)的內(nèi)化，從而促進(jìn)技能的提高。通過(guò)實(shí)戰(zhàn)型實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中教師的答疑以及輔導(dǎo)工作，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，對(duì)實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)，從而促進(jìn)學(xué)生知識(shí)的記憶以及遷移。實(shí)踐教學(xué)是鞏固理論知識(shí)和加深對(duì)理論認(rèn)識(shí)的有效途徑，是培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識(shí)的高素質(zhì)房地產(chǎn)人員的重要環(huán)節(jié)，是理論聯(lián)系實(shí)際、培養(yǎng)學(xué)生掌握科學(xué)方法和提高動(dòng)手能力的重要平臺(tái)。還應(yīng)注意學(xué)生素養(yǎng)的提高和正確價(jià)值觀的形成。

（二）選擇合適的實(shí)踐性教學(xué)實(shí)施形式，確定最優(yōu)化的選題

在房地產(chǎn)投資分析實(shí)踐性教學(xué)課程中，比較強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐的相結(jié)合，教學(xué)應(yīng)該以可行性研究以及置業(yè)顧問(wèn)作為工作的根本導(dǎo)向，利用任務(wù)驅(qū)動(dòng)教學(xué)策略，有效應(yīng)用理論知識(shí)在實(shí)踐過(guò)程中。該過(guò)程中，教師可以通過(guò)運(yùn)用案例教學(xué)等方法，促進(jìn)理論與實(shí)踐的深度融合，同時(shí)可以圍繞置業(yè)投資分析做好教學(xué)的選題工作，確定選題的范圍，并對(duì)投資進(jìn)行高層次的內(nèi)容選擇。選題應(yīng)該具有一定的選擇性，選擇最優(yōu)化的選題。在實(shí)踐性教學(xué)過(guò)程中，教師應(yīng)該在不同的教學(xué)環(huán)節(jié)中，采用不同的案例教學(xué)方法，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的加息效果。實(shí)踐性教學(xué)的教學(xué)效果受到選題的影響，應(yīng)該根據(jù)選題確定合適的教學(xué)案例，進(jìn)而展開(kāi)教學(xué)實(shí)踐，以期實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)。

（三）嚴(yán)格遵守實(shí)踐性教學(xué)原則，建設(shè)實(shí)踐性教學(xué)體系

在房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)過(guò)程中開(kāi)展實(shí)踐性教學(xué)，必須要遵守以下幾個(gè)原則：（1）特色性原則。確立以素質(zhì)教育為核心，技術(shù)應(yīng)用能力培養(yǎng)為主線(xiàn)，應(yīng)變能力培養(yǎng)為關(guān)鍵，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合為途徑，與時(shí)俱進(jìn)的人才教育培養(yǎng)模式這是我院實(shí)踐教學(xué)體系構(gòu)建中遵循的原則。（2）實(shí)用型原則。要充分體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)崗位的要求，與專(zhuān)業(yè)崗位群發(fā)展緊密相關(guān)。以此為原則組成一個(gè)層次分明、分工明確的實(shí)踐教學(xué)體系。（3）混合型原則?；旌闲腕w現(xiàn)在教師類(lèi)型的混合、理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的混合、教室與實(shí)驗(yàn)室的混合等方面，淡化理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)、專(zhuān)業(yè)教師與實(shí)踐指導(dǎo)教師、教室與實(shí)驗(yàn)室的界限，對(duì)實(shí)踐教學(xué)設(shè)施進(jìn)行重新整合，形成一體化混合實(shí)踐教學(xué)模式。

結(jié)語(yǔ)

高職專(zhuān)業(yè)的課程理論教學(xué)比較枯燥，實(shí)踐教學(xué)存在嚴(yán)重的不足現(xiàn)象。為了培養(yǎng)高素質(zhì)的技能型人才，房地產(chǎn)投資分析課程中，必須要探索實(shí)踐性教學(xué)改革的有效措施，促進(jìn)課程教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，教師應(yīng)該不斷提高自己的實(shí)踐性教學(xué)水平。

【參考文獻(xiàn)】

［1］林雨，武躍子，黃炯華．應(yīng)用型本科實(shí)踐性教學(xué)中存在的問(wèn)題研究———以《證券投資分析》課程為例［J］．科技信息，2013，03．

［2］戴天柱，鄭俠．對(duì)實(shí)踐教學(xué)在高校教學(xué)改革中的認(rèn)識(shí)與探索———證券投資分析課程的實(shí)踐教學(xué)體驗(yàn)［J］．教育教學(xué)論壇，2012，11．

篇2

僅僅一年，公司的主營(yíng)方向就出現(xiàn)了180度的大轉(zhuǎn)彎?！皬慕?jīng)營(yíng)范圍你可以建股份要退出房地產(chǎn)的推測(cè)?！?月8日，愛(ài)建股份證券投資部工作人員向《投資者報(bào)》表示，“不過(guò)目前，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)還是愛(ài)建信托、房地產(chǎn)以及愛(ài)建證券等?！?/p>

就在此前的5月28日，愛(ài)建股份剛剛終止了前一個(gè)定向增發(fā)方案，也就是上海國(guó)際集團(tuán)注入房地產(chǎn)公司的方案。同日公布的新再融資方案為，向四家機(jī)構(gòu)投資者定向增發(fā)募集資金26億元，其中20億元用于注資愛(ài)建信托。

愛(ài)建股份的主業(yè)投向由此產(chǎn)生變化，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向信托。而這樣的變更已經(jīng)不是第一次。自2004年以來(lái)，愛(ài)建股份一直在進(jìn)行重組，這已經(jīng)是其七年來(lái)的第五次重組方案，此前的四次方案都以失敗告終。

七年五次重組

愛(ài)建股份重組路可謂漫長(zhǎng)而多變。

其前身是上海市工商界愛(ài)國(guó)建設(shè)公司，該公司1979年由上海工商界與部分境外人士以民間集資方式創(chuàng)建，1993年4月在上交所上市，創(chuàng)始人之一是劉靖基。

愛(ài)建股份同時(shí)擁有信托、證券兩大業(yè)務(wù)牌照，由愛(ài)建股份、愛(ài)建證券、愛(ài)建信托組成的“愛(ài)建系”曾經(jīng)在金融市場(chǎng)叱咤風(fēng)云。但是2004年愛(ài)建證券和愛(ài)建信托先后曝出巨虧和挪用資金等一系列嚴(yán)重問(wèn)題，公司下屬子公司原相關(guān)負(fù)責(zé)人――愛(ài)建證券原董事長(zhǎng)劉順新、愛(ài)建信托原總經(jīng)理馬建平等相繼涉案，上市公司隨后也陷入連續(xù)虧損，不得不尋求重組計(jì)劃。

2004年11月24日公告，香港名力集團(tuán)啟動(dòng)重組愛(ài)建股份的計(jì)劃，但是這一計(jì)劃在2007年終止，據(jù)稱(chēng)是因?yàn)楣枮I信托資產(chǎn)的遺留問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。2008年7月，首鋼控股(香港)有限公司與李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)成立合資公司作為投資人，參與愛(ài)建信托的重組改制。但經(jīng)過(guò)半年的談判之后，也退出了重組計(jì)劃。半年多以后，愛(ài)建股份引進(jìn)有泰國(guó)正大集團(tuán)背景的富泰(上海)有限公司，最后依然未能成功。

有分析人士稱(chēng)，三次重組均未能如愿以?xún)?，究其原因還是愛(ài)建股份背后巨額的資金黑洞讓參與者望而卻步。而這個(gè)資金黑洞涉及愛(ài)建股份和神秘富豪顏立燕所合作的哈爾濱愛(ài)建新城項(xiàng)目。

顏立燕公司因?yàn)閺膼?ài)建信托貸款被訴涉嫌挪用資金9.37億元。愛(ài)建股份6.87億元的炒股虧損和13億元不良債權(quán)被隱藏在一份購(gòu)買(mǎi)愛(ài)建新城20萬(wàn)平方米地下商鋪的房屋銷(xiāo)售合同中金額高達(dá)40億元，這就是顏立燕通過(guò)哈爾濱愛(ài)建新城項(xiàng)目掏空愛(ài)建40億元資產(chǎn)的來(lái)由。

目前，案件還在進(jìn)行之中。愛(ài)建股份證券投資部工作人員表示：“該案件去年2月就開(kāi)庭了，還處于擇日宣判階段。公司希望盡快判決，能夠盡量追回?fù)p失?！?/p>

在三次重組均經(jīng)歷失敗之后，2009年8月，重組方變更為上海國(guó)際集團(tuán)。根據(jù)這次的重組方案，愛(ài)建股份以12.21元/股，向上海國(guó)際集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行2.2億股，購(gòu)買(mǎi)其持有的上投房產(chǎn)和通達(dá)房產(chǎn)100%的股權(quán)。資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)部分的方案獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后，再向上海國(guó)際集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行股票募集7億元資金用于對(duì)愛(ài)建信托增資。

分析人士表示，上海市政府要保愛(ài)建這個(gè)牌子，所以讓上海國(guó)際集團(tuán)來(lái)接手，當(dāng)然其他人也不敢接手，這個(gè)重組方案的政府意圖十分明顯。

5月27日，愛(ài)建股份的公告否決了該重組方案，變更為注資信托的新定向增發(fā)方案。不過(guò)，由上海國(guó)際集團(tuán)接手的事實(shí)并沒(méi)有改變。

上述愛(ài)建股份證券投資部工作人員告訴記者：“提出增發(fā)方案后已經(jīng)一年多了，但是注入房地產(chǎn)的方案一直沒(méi)有獲批，再加上宏觀政策調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)也并不是很看好。因此，公司調(diào)整為目前的現(xiàn)金增發(fā)方案?！?/p>

變更后的新增發(fā)方案為：發(fā)行A 股股票數(shù)量合計(jì)為2.85億股，其中，上海國(guó)際集團(tuán)、經(jīng)怡實(shí)業(yè)、大新華投資和匯銀投資分別擬以10 億元、7 億元、4.5 億元和4.5 億元認(rèn)購(gòu)相應(yīng)股份。本次發(fā)行后，愛(ài)建基金會(huì)持股數(shù)量不變，持股比例降為12.30%，仍為本公司第一大股東。上海國(guó)際集團(tuán)總共持股1.2億股，占公司發(fā)行后總股本的10.91%，將成為第二大股東。

此次非公開(kāi)發(fā)行股票募集資金主要用于增資愛(ài)建信托、償還銀行貸款和補(bǔ)充流動(dòng)資金。其中，增資愛(ài)建信托為20億元。

信托前景難料

信托目前的形勢(shì)雖然不錯(cuò)，但是考慮到由于今年的貸款收緊，很多貸款都走信托的方式，使得信托的業(yè)務(wù)數(shù)量大增。如果以后貸款政策放松，那么信托的業(yè)務(wù)量出現(xiàn)下降也在所難免。

與此同時(shí)，愛(ài)建股份旗下的愛(ài)建信托爆發(fā)的那場(chǎng)糾結(jié)于信托、證券、地產(chǎn)之間的案件審判還沒(méi)有結(jié)束。這或許也是愛(ài)建股份要求盡快脫離地產(chǎn)，專(zhuān)注于信托的原因之一。

“總體來(lái)說(shuō)，信托還是很重要的牌照，因?yàn)閲?guó)家對(duì)信托的牌照已經(jīng)不批了?！碧煜嗤顿Y分析師姚軼楠告訴《投資者報(bào)》。而作為上海建設(shè)國(guó)際金融中心的目標(biāo)，對(duì)于金融牌照的保護(hù)顯然是政府所要考慮的問(wèn)題。

目前，愛(ài)建股份手里有兩張金融牌照：一張是100%控股的愛(ài)建信托；另一張是以20.23%股權(quán)參股的愛(ài)建證券。

篇3

預(yù)期收益率下滑明顯

普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，10月份共發(fā)行了135款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比上升了18.42%。

就公司發(fā)行量統(tǒng)計(jì)看，中融信托第一，四川信托第二，平安信托、長(zhǎng)安信托并列第三，華信信托、粵財(cái)信托、中鐵信托并列第四，山東信托、新時(shí)代信托并列第五?；涁?cái)信托為10月份的發(fā)行黑馬。

與以往不同的是，本月只有69.63%的發(fā)行產(chǎn)品公布了期限，該數(shù)據(jù)環(huán)比下降11個(gè)百分點(diǎn)；整體平均期限約為26個(gè)月，環(huán)比繼續(xù)上升1個(gè)月。

《投資者報(bào)》數(shù)據(jù)研究部統(tǒng)計(jì)，1至3年期產(chǎn)品繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。

其中，1年期至2年期（不含）產(chǎn)品的占比為34.04%，環(huán)比下降了2.91個(gè)百分點(diǎn)；2年期至3年期（不含）產(chǎn)品的占比為56.38%，環(huán)比上升了7.47個(gè)百分點(diǎn)；3年期及以上產(chǎn)品占比為9.57%，環(huán)比下降了4.56個(gè)百分點(diǎn)。

在公布期限的產(chǎn)品中，120個(gè)月的產(chǎn)品一只，240個(gè)月的產(chǎn)品一只，分別為平安信托和中投信托主導(dǎo)的投向金融權(quán)益和證券投資的產(chǎn)品，但未披露具體的預(yù)期年化收益率。

平均預(yù)期收益率最高的期限仍為36月期，約9.5%，較上月數(shù)據(jù)下滑了1.38個(gè)百分點(diǎn)。

剔除未披露或僅披露一只收益率產(chǎn)品的公司，平均收益率中糧信托最高，為10.5%；華融信托第二，為10.25%；長(zhǎng)安信托第三，為9.79%；四川信托第四，為9.24%；中融信托第五，為9%。

不考慮投資起點(diǎn)的差別，各類(lèi)別預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)下降特別明顯，整體的平均預(yù)期收益率為8.24%，環(huán)比下降了0.84個(gè)百分點(diǎn)。

在資金運(yùn)用領(lǐng)域方面，基礎(chǔ)設(shè)施的平均預(yù)期收益率超房地產(chǎn)，全行業(yè)領(lǐng)先，約9.75%，較上月略微下降了0.04個(gè)百分點(diǎn)；其次是房地產(chǎn)和工商企業(yè)，分別為9%和8.42%，環(huán)比都有明顯降幅，而工商企業(yè)的預(yù)期收益率下降尤為明顯。

在資金運(yùn)用方式上，剔除未披露方式產(chǎn)品，權(quán)益投資類(lèi)的最多，占33.33%，環(huán)比上升3.51個(gè)百分點(diǎn)；未披露方式產(chǎn)品其次，約30.37%，環(huán)比上升4.93個(gè)百分點(diǎn)；貸款運(yùn)用第三，約22.22%，環(huán)比下降了2.34個(gè)百分點(diǎn)。

平均預(yù)期收益率最高的是股權(quán)投資，然后依次是債權(quán)投資、權(quán)益投資、貸款運(yùn)用和未披露方式產(chǎn)品，證券投資和租賃則未標(biāo)注預(yù)期收益率。

多期限并行方式增多

“產(chǎn)品的期限總體有所延長(zhǎng)，在發(fā)行量最大的基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)類(lèi)中，24月的期限成為主流，而原先較受市場(chǎng)追捧的12個(gè)月、18個(gè)月的產(chǎn)品數(shù)量有所減少?！蓖豉i說(shuō)。

面對(duì)這樣的變化，王鵬向本報(bào)記者解釋?zhuān)骸斑@或許說(shuō)明融資方對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷是，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，政府對(duì)地產(chǎn)的高壓調(diào)控將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的一段時(shí)間，融資方通過(guò)較長(zhǎng)期限來(lái)延長(zhǎng)資金的兌付時(shí)間，可以在一定程度上減少短時(shí)間內(nèi)的償還壓力?！?/p>

篇4

6大優(yōu)勢(shì)

REITs雖然不一定總能締造高于債券的收益率，但卻能持續(xù)地實(shí)現(xiàn)較股票高出300-600個(gè)基點(diǎn)的回報(bào)，其獨(dú)特的投資優(yōu)勢(shì)是美國(guó)人趨之若鶩的重要原因。

認(rèn)購(gòu)金額低

REITs的每股最低投資額只需10―25美元，且對(duì)持股數(shù)量沒(méi)有限制，既可以只購(gòu)買(mǎi)一股，也可以擁有數(shù)股。REITs所有的股份都一樣，沒(méi)有普通股優(yōu)先股之分，且都可以在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓。中小投資者通過(guò)投資REITs在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的收益，分享美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的好處。

風(fēng)險(xiǎn)較低

REITs是分散化了的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合，基金單位可以轉(zhuǎn)讓和上市交易。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能投資于固定單個(gè)項(xiàng)目，而REITs可以投資于不同的項(xiàng)目，可選擇不同地區(qū)和類(lèi)型，回避風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。投資REITs與投資股票型基金的情況相似，比投資單一股份更靈活、風(fēng)險(xiǎn)更分散。對(duì)于那些不善于經(jīng)營(yíng)股票等金融資產(chǎn)且對(duì)未來(lái)現(xiàn)金支出又不確定的人們來(lái)說(shuō)，投資REITs是一個(gè)比較理想的選擇。

流動(dòng)性較高

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差。投資者直接投資于房地產(chǎn)，緊急變現(xiàn)時(shí)往往不僅在價(jià)格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一間房子，要賣(mài)就得全部賣(mài)掉)。當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時(shí)，銷(xiāo)售的難度就更大。投資于REITs，這些麻煩就不存在。REITs是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或受益憑證的形式，可以使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，投資者可以根據(jù)自己的情況隨時(shí)處置所持REITs的股份，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。

稅收優(yōu)惠

REITs的稅收政策也吸引了眾多投資人。REITs在稅法上是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，根據(jù)《1960年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案》規(guī)定，REITs至少須將每年度盈利的90％以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者，無(wú)需繳納公司所得稅，這就避免了對(duì)REITs和股東的雙重所得課稅。此外，投資人可以通過(guò)提高REITs的負(fù)債率和降低房地產(chǎn)資產(chǎn)折舊年限等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)REITs的“賬面損失”，這樣就可以降低其應(yīng)繳納稅收的基礎(chǔ)。通常房地產(chǎn)投資信托公司是將每年盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)給投資者，再由投資者自己繳納個(gè)人所得稅，因此REITs所發(fā)紅利特別高。

REITs最吸引之處，是定期的股息收益相對(duì)優(yōu)厚。從歷史上來(lái)看，REITs的年收益率通常為10％～17％。這一方面是REITs的收入以其所持有房地產(chǎn)的相對(duì)穩(wěn)定的租金收入為主，波動(dòng)性小，另一方面也與美國(guó)政府優(yōu)惠的稅收政策有關(guān)。

專(zhuān)業(yè)化管理

自20世紀(jì)90年代以來(lái)，美國(guó)REITs所募集的資金大多委托專(zhuān)業(yè)的管理公司自主管理、集中管理，管理人員為有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員，他們擅長(zhǎng)于股市運(yùn)作，時(shí)刻關(guān)注收益率變化，制定最佳的投資策略，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

透明度高

大部分REITs屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，受到第三方監(jiān)督的力度越來(lái)越大。這些監(jiān)督者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師。另外，隨著機(jī)構(gòu)投資者越來(lái)越多地參與到REITs市場(chǎng)，公眾獲得的信息也越來(lái)越多，REITs運(yùn)作的透明度越來(lái)越高。

6大風(fēng)險(xiǎn)

雖然REITs具有如上所述的優(yōu)點(diǎn)，但是其缺點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)仍然不容忽視。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

上市交易的REITs價(jià)格受到供求關(guān)系、利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等因素的影響。投資者交易R(shí)EITs時(shí)，同樣面臨“高買(mǎi)低賣(mài)”的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景，均會(huì)影響REITs收益的穩(wěn)定性。特別是利率因素的變動(dòng)對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)業(yè)影響十分明顯。一般來(lái)說(shuō)，如果長(zhǎng)期利率越高，表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越大，因而房地產(chǎn)投資會(huì)受到抑制，REITs的價(jià)格就會(huì)下降。即利率與REITs的市場(chǎng)走勢(shì)成反比。

管理風(fēng)險(xiǎn)

REITs管理公司的專(zhuān)業(yè)化程度直接影響投資者的收益。美國(guó)法律允許REITs進(jìn)行債務(wù)融資，這就意味著利息支出。因此，債務(wù)融資比例的高低也影響REITs的收益率。

此外，利益沖突問(wèn)題也不可避免。一般情況下，投資銀行與房地產(chǎn)所有者共同設(shè)立一個(gè)REITs，然后通過(guò)向公眾募集資金，用于收購(gòu)房地產(chǎn)所有者或其他人所持有的房地產(chǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)涉及房地產(chǎn)所有者、投資者、投資銀行等眾多當(dāng)事人，容易產(chǎn)生利益沖突。

房地產(chǎn)質(zhì)量下降風(fēng)險(xiǎn)

與一般的金融產(chǎn)品不同，REITs基于不動(dòng)產(chǎn)投資，除了折舊以外，有形資產(chǎn)可能因人為或非人為因素而遭到損壞。購(gòu)入房地產(chǎn)質(zhì)量的高低以及經(jīng)營(yíng)期間質(zhì)量的變化，直接影響REITs收益的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。

法律和政策風(fēng)險(xiǎn)

法律和政策的變化可能會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，從而影響REITs的收益情況。如果REITs投資于國(guó)外房地產(chǎn)，那么該國(guó)的匯率政策、稅收政策、會(huì)計(jì)制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境都會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格，從而影響REITs的收益情況。

籌資風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)法律規(guī)定，REITs收入的90％必須分配給股東，其留存收益極少，缺乏擴(kuò)張和成長(zhǎng)(一般來(lái)說(shuō)就是購(gòu)置新的房地產(chǎn))所需資金。這種法律環(huán)境下，REITs被迫通過(guò)在資本市場(chǎng)(公募和私募)發(fā)行股票和債券來(lái)進(jìn)行融資。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，REITs無(wú)法截留足夠利潤(rùn)用于發(fā)展，這一限制條件使REITs對(duì)外部融資的依賴(lài)度提高，容易受到融資環(huán)境變化的影響。

篇5

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293．3　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國(guó)近4萬(wàn)億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國(guó)金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國(guó)的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營(yíng)。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以?xún)?yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢(qián)莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買(mǎi)炒賣(mài)現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬(wàn)戶(hù)直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問(wèn)題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營(yíng)和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營(yíng)的投資軌道。

5．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國(guó)證券市場(chǎng)國(guó)際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過(guò)兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過(guò)信托基金方式投資于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)，這樣的方式吸引外資可以帶來(lái)多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國(guó)際接軌可以使國(guó)外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢(qián)”的涌入對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國(guó)有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌，推動(dòng)金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國(guó)特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國(guó)信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國(guó)信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題更是未有明確的規(guī)定，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國(guó)房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問(wèn)題。而目前中國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國(guó)現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(guò)(含)200份，且每份和約金額不得超過(guò)(含)5萬(wàn)元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求。可見(jiàn)，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無(wú)法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專(zhuān)業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專(zhuān)業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才。

四、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國(guó)尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國(guó)運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專(zhuān)門(mén)針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過(guò)區(qū)分收入的不同來(lái)源采取不同的征收方法。②

2．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開(kāi)放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開(kāi)放式還是封閉式，都是以契約的形式來(lái)約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問(wèn)題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來(lái)看，在未來(lái)中國(guó)相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專(zhuān)門(mén)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長(zhǎng)期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開(kāi)放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場(chǎng)流通其收益憑證或股票。

3．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國(guó)REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國(guó)目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營(yíng)、管理收益性物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，不得銷(xiāo)售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過(guò)總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過(guò)凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營(yíng)管理所擁有的物業(yè)，必須委托專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿(mǎn)足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過(guò)總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來(lái)源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，不得超過(guò)40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。

5．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說(shuō)明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過(guò)后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門(mén)審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說(shuō)明如下內(nèi)容：基金的名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)地址、目的、資本總額、經(jīng)營(yíng)人和保管人的名稱(chēng)和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營(yíng)情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤(pán)等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購(gòu)買(mǎi)信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購(gòu)?？梢圆扇」己退侥純煞N方式，通過(guò)募股說(shuō)明書(shū)對(duì)于該基金加以詳盡的說(shuō)明。投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來(lái)實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開(kāi)披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開(kāi)披露。(5)受益憑證的購(gòu)回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購(gòu)回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場(chǎng)上通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)退出。

6．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的管理模式。建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的法律、法規(guī)和條例細(xì)則，對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行規(guī)范管理，并在發(fā)行總量上予以宏觀控制，設(shè)立資質(zhì)認(rèn)定制度。由符合條件的信托投資公司或設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)作為基金保管人。同時(shí)對(duì)于申請(qǐng)基金使用的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立申請(qǐng)條件。對(duì)于信托公司或基金公司的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才的人數(shù)、比例、對(duì)外投資的組合比例、投資的決策程序及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等也要提出明確要求。

7．對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管。中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府有關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)管；二是投資人為保障其投資權(quán)益的監(jiān)管。政府有關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)管除了上述提及的資質(zhì)認(rèn)定和提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻等方式外，還可采取制定嚴(yán)厲的處罰措施對(duì)基金管理人進(jìn)行不定期的強(qiáng)制審計(jì)，及時(shí)指導(dǎo)意見(jiàn)等。賦予投資人較大的權(quán)利是對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管的可行方法。如投資人對(duì)基金管理公司在運(yùn)用信托資產(chǎn)上的相關(guān)限制、對(duì)于公開(kāi)披露信息的要求、查看經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況的要求，禁止場(chǎng)外交易和關(guān)聯(lián)交易的要求等，經(jīng)代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經(jīng)理。

篇6

資本市場(chǎng)信息效率亦即資本市場(chǎng)上會(huì)計(jì)信息價(jià)值的相關(guān)性，國(guó)內(nèi)外有許多學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究。陳信元等研究認(rèn)為，會(huì)計(jì)信息對(duì)股價(jià)的解釋能力存在階段性。趙宇龍(1999)認(rèn)為我國(guó)證券市場(chǎng)存在“功能鎖定”現(xiàn)象，證券投資者還不能區(qū)分會(huì)計(jì)信息收益的質(zhì)量而做出相應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)。我國(guó)于2006年頒布并要求上市公司于2007年1月1日實(shí)施的新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新準(zhǔn)則”)必將影響我國(guó)資本市場(chǎng)信息效率。本文擬對(duì)該影響效果做出分析。

一、我國(guó)資本市場(chǎng)信息效率現(xiàn)狀

(一)投資者的短視行為 會(huì)計(jì)學(xué)者已證實(shí)了會(huì)計(jì)收益和股票投資收益之間的關(guān)系，但在我國(guó)目前資本市場(chǎng)還不完善狀況下，投資者在分析相同會(huì)計(jì)收益下的不同收益質(zhì)量時(shí)仍有局限。投資者僅能對(duì)會(huì)計(jì)凈收益做出有限度的市場(chǎng)反應(yīng)，但對(duì)企業(yè)盈余的構(gòu)成、持續(xù)性，資產(chǎn)的質(zhì)量和潛在盈利能力，企業(yè)未來(lái)發(fā)展空間、成長(zhǎng)能力等信息仍然無(wú)法做出深層分析從而影響股價(jià)。投資者行為是股票市場(chǎng)上的風(fēng)向標(biāo)。投資者對(duì)企業(yè)盈余的淺層次理解必將影響上市公司的投資經(jīng)營(yíng)理念，導(dǎo)致短期行為。大量公司在上市前盲目追求盈余，上市后投機(jī)行為盛行說(shuō)明了這一點(diǎn)。企業(yè)如沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的積累，很難持續(xù)保有快速的盈余增長(zhǎng)能力和良好的投資機(jī)會(huì)。長(zhǎng)此以往，必將不利于上市公司的長(zhǎng)期健康發(fā)展。因此，從整體上改善證券市場(chǎng)的投資環(huán)境，改善對(duì)上市公司的盈余評(píng)價(jià)理念，提高財(cái)務(wù)報(bào)告的信息涵量，提高投資者對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的分析理解能力，以對(duì)上市公司的經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)形成激勵(lì)機(jī)制是十分必要的。

(二)信息不對(duì)稱(chēng)信息不對(duì)稱(chēng)也是證券投資風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，它將導(dǎo)致逆向選擇，從而降低資本市場(chǎng)上的信息效率。針對(duì)眾多風(fēng)險(xiǎn)程度各異的企業(yè)，企業(yè)投資者由于信息資源不足、信息理解能力有限等原因?qū)ζ髽I(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)難以充分估計(jì)或估計(jì)成本過(guò)高，只能根據(jù)不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)狀況作出投資決策。低風(fēng)險(xiǎn)高收益率的優(yōu)質(zhì)企業(yè)不能獲得理想融資效果，愿意支付高額融資成本的劣質(zhì)企業(yè)所獲得的融資資金使用效率低下。這種因信息不對(duì)稱(chēng)引起的劣質(zhì)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的擠出效應(yīng)將影響資源的有效配置，降低資本市場(chǎng)運(yùn)作效率。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂能夠提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的產(chǎn)出質(zhì)量，從而提高會(huì)計(jì)報(bào)表的可利用性，提高投資者對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)狀況的評(píng)估能力和預(yù)測(cè)水平。這對(duì)降低信息的不對(duì)稱(chēng)，提高資本市場(chǎng)信息的透明度，從而提高資本市場(chǎng)信息效率，提高具有強(qiáng)大成長(zhǎng)能力的上市公司的籌資效率和資金成本是有利的。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)信息效率的影響分析

(一)利潤(rùn)表新準(zhǔn)則在利潤(rùn)表披露項(xiàng)目上作了相關(guān)修訂，將主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其它業(yè)務(wù)收入合并列示為營(yíng)業(yè)收入，將主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本合并列示為營(yíng)業(yè)成本，并將主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加改為營(yíng)業(yè)稅金及附加，這對(duì)轉(zhuǎn)移證券投資者對(duì)盈余的評(píng)價(jià)方向和上市公司對(duì)盈余的追求方向是有利的。真正反映一個(gè)企業(yè)潛在盈利能力和發(fā)展?jié)摿Φ牟⒉粌H是主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)。許多企業(yè)的非主營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)同樣具有重大貢獻(xiàn)，如能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大銷(xiāo)售市場(chǎng)，提高資產(chǎn)使用效率以及增加內(nèi)部籌資來(lái)源等，作用不容小視。而且非主營(yíng)業(yè)務(wù)并不像營(yíng)業(yè)外收支那樣具有很大的不確定性和偶然性，其同樣可能是在企業(yè)中持續(xù)發(fā)生的收益，能夠?yàn)槠髽I(yè)未來(lái)帶來(lái)更大的獲利能力和發(fā)展空間。非主營(yíng)業(yè)務(wù)僅是其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在企業(yè)中占據(jù)從屬地位，但在企業(yè)中的作用可能是不可或缺的。主營(yíng)業(yè)務(wù)和非主營(yíng)業(yè)務(wù)的合并列報(bào)有助于轉(zhuǎn)移投資者對(duì)企業(yè)盈余的分析重心，而將關(guān)注的重點(diǎn)導(dǎo)向營(yíng)業(yè)收入和非營(yíng)業(yè)收入的比例和結(jié)構(gòu)，這對(duì)提高具有大量非主營(yíng)業(yè)務(wù)并具有高成長(zhǎng)性的上市公司的籌資能力是極為有效的。新準(zhǔn)則將營(yíng)業(yè)外收入和營(yíng)業(yè)外支出項(xiàng)目下單獨(dú)列示公允價(jià)值變動(dòng)損益、資產(chǎn)減值損失、非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益。營(yíng)業(yè)外收支項(xiàng)目向來(lái)因其事項(xiàng)性質(zhì)的不確定性且發(fā)生頻率和金額比例不大而根據(jù)重要性原則予以合并列示，但因其內(nèi)容龐雜，種類(lèi)繁多，合并列示往往不便于普通投資者分析和理解，更無(wú)法掌握其中所包含的巨大信息含量從而做出理性的決策。許多投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)僅關(guān)注營(yíng)業(yè)外收支總額和在盈余中所占的比重，而忽視對(duì)其分析，但營(yíng)業(yè)外收支項(xiàng)目可能包含著與企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力、管理水平和未來(lái)成長(zhǎng)性相關(guān)的重要信息。資產(chǎn)減值損失的單項(xiàng)列示能夠反映一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)的減值程度和速度，進(jìn)而反映企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的管理水平和重視程度，以及資產(chǎn)的良好性、市場(chǎng)變現(xiàn)能力和未來(lái)盈利能力。且新準(zhǔn)則規(guī)定，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不得轉(zhuǎn)回，也縮減了企業(yè)通過(guò)減值準(zhǔn)備操縱利潤(rùn)的空間，提高了報(bào)表的可靠性。舊準(zhǔn)則將應(yīng)收賬款、存貨等的減值列入管理費(fèi)用，而將固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資等的減值列入營(yíng)業(yè)外支出，但管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外支出在利潤(rùn)表中又是籠統(tǒng)列示，投資者很難獲得資產(chǎn)減值的數(shù)據(jù)。新準(zhǔn)則的資產(chǎn)減值損失項(xiàng)目適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)了投資者對(duì)保值水平的考察，盈利能力的預(yù)測(cè)以及變現(xiàn)水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的關(guān)注。非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益項(xiàng)目則從另一角度反映了企業(yè)非流動(dòng)資產(chǎn)的變動(dòng)狀況。新準(zhǔn)則中公允價(jià)值的引入增加了公司盈余的波動(dòng)性，但這并不影響公司盈余信息的可靠性。公允價(jià)值變動(dòng)損益的單獨(dú)列報(bào)可以使投資者更準(zhǔn)確的分析資產(chǎn)估值的變化。同時(shí)，引入公允價(jià)值計(jì)量模式并將其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益能更及時(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)以及資產(chǎn)管理方面的優(yōu)勢(shì)或弊端。新準(zhǔn)則的這一變化大幅調(diào)整了上市公司利潤(rùn)表。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年深滬上市公司前三季度短期股票投資公允價(jià)值變動(dòng)收益為271億元，占凈利潤(rùn)的比例為4.51％，但也有45家公司該比例在20％以上，其中8家公司該比例在100％以上，二級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)將會(huì)對(duì)公司當(dāng)期收益產(chǎn)生很大的影響。在已公布年報(bào)的上市公司中，有28家*ST公司成功扭虧，其中僅有14家的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為正值，利潤(rùn)真正來(lái)源集中在債務(wù)重組和政府補(bǔ)助利得。新準(zhǔn)則對(duì)營(yíng)業(yè)外收支項(xiàng)目的更詳盡列示有助于投資者更深入分析上市公司盈余的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、來(lái)源、持續(xù)性和潛在獲利能力，也必將對(duì)上市公司的經(jīng)營(yíng)理念和投資行為起到導(dǎo)向作用。

(二)資產(chǎn)負(fù)債表新準(zhǔn)則在資產(chǎn)估值上引入了公允價(jià)值，允許對(duì)一些變現(xiàn)能力強(qiáng)或變現(xiàn)可能性較大的資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量。隨著證券市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)融資渠道、結(jié)構(gòu)和方式的深刻變化，投資者對(duì)獲取企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的信息提出了更高要求，新準(zhǔn)則的這一修訂提高了資產(chǎn)負(fù)債表的信息容量，更好地體現(xiàn)了財(cái)務(wù)報(bào)表的決策有用性。許多研究都已證實(shí)凈資產(chǎn)和收益具有顯著的解釋相關(guān)性，亦即投資者在投資決策時(shí)會(huì)使用這些會(huì)計(jì)信息。對(duì)比以歷史成本為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)會(huì)計(jì)計(jì)量方法，以公允價(jià)值為計(jì)量基礎(chǔ)更能反映資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值和未來(lái)盈利能力，更能反映企業(yè)面臨的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。新準(zhǔn)則主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面采用了公允價(jià)值。

(1)金融工具引入公允價(jià)值。一是對(duì)提高資本市場(chǎng)信息效率的貢獻(xiàn)。金融工具蘊(yùn)含著大量風(fēng)險(xiǎn)，其給企業(yè)帶來(lái)的未來(lái)收益也會(huì)隨市場(chǎng)供求等因素的變化而不斷變化。新準(zhǔn)則在金融工具的計(jì)量上引入公允價(jià)值能夠更大程度地在報(bào)表中反映資產(chǎn)近期的市場(chǎng)價(jià)值、變現(xiàn)能力、獲利能力等信息，有助于投資者分析企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)，提高報(bào)表的決策有用性，從而提高會(huì)計(jì)信息在資本市場(chǎng)上的價(jià)值相關(guān)性。金融工具計(jì)量引入公允價(jià)值對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告的影響面是較大的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1139家上市公司中，共246家公司股東權(quán)益調(diào)節(jié)表下“以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)以及可供出售金融資產(chǎn)”項(xiàng)目發(fā)生了調(diào)整，其中241家正向調(diào)整，5家公司負(fù)向調(diào)整，合計(jì)變動(dòng)數(shù)值為539.17億元。因新準(zhǔn)則發(fā)生的資產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整必將影響投資者的決策并引導(dǎo)資本市場(chǎng)資金的流向。二是局限性。年末資產(chǎn)負(fù)債表中用公允價(jià)值計(jì)量金融工具，也對(duì)投資者的報(bào)表理解能力和投資分析水平提出了更高的要求，更新了財(cái)務(wù)報(bào)告中的風(fēng)險(xiǎn)理念。會(huì)計(jì)分期假設(shè)決定了資產(chǎn)負(fù)債表反映的是企業(yè)一個(gè)時(shí)點(diǎn)的信息，其財(cái)務(wù)狀況會(huì)不斷波動(dòng)和變化。舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則較好運(yùn)用了謹(jǐn)慎性原則，僅對(duì)金融工具價(jià)值減少部分做出反映，因而資產(chǎn)價(jià)值信息列報(bào)是保守的、低風(fēng)險(xiǎn)的。新準(zhǔn)則要求將瞬息萬(wàn)變的公允價(jià)值反映在資產(chǎn)負(fù)債表中，提高了財(cái)務(wù)報(bào)告信息的風(fēng)險(xiǎn)，也提高了對(duì)投資者分析報(bào)告時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，385家涉及交叉持股的上市公司，在最近一期定期報(bào)告(2007年年報(bào)或三季報(bào))披露后，假設(shè)持股情況未發(fā)生變化，以2月15日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，持股市值合計(jì)為3325億元，較2007年末市值減少547.5億元，縮水幅度達(dá)14.14％。可見(jiàn)，新準(zhǔn)則下財(cái)務(wù)報(bào)告提供的會(huì)計(jì)信息具有了更大的波動(dòng)性。因而，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂雖然提高了財(cái)務(wù)報(bào)告的信息涵量，但擴(kuò)大的信息量只受益于引入風(fēng)險(xiǎn)理念的、對(duì)新準(zhǔn)則下的報(bào)告具有較強(qiáng)理解能力的投資者。投資者根據(jù)報(bào)告分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況時(shí)，還應(yīng)具體分析金融工具公允價(jià)值的變化，從動(dòng)態(tài)的角度理解財(cái)務(wù)報(bào)告。因而，公允價(jià)值的引入會(huì)以引導(dǎo)投資者評(píng)價(jià)模式和風(fēng)險(xiǎn)理念、擴(kuò)大財(cái)務(wù)報(bào)告信息含量等方式提高會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性，但也是有條件的，當(dāng)投資者能充分理解公允價(jià)值內(nèi)涵，識(shí)別資產(chǎn)質(zhì)量，合理預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，有效率地使用會(huì)計(jì)信息時(shí)，這種貢獻(xiàn)才是高效的。

(2)投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值。一是對(duì)提高資本市場(chǎng)信息效率的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)的單位市場(chǎng)價(jià)值較大且具有較大波動(dòng)性。企業(yè)擁有或控制的房地產(chǎn)根據(jù)其持有目的為出租或增值界定為投資性房地產(chǎn)后，采用公允價(jià)值計(jì)量模式能更好地反映資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值信息。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的興起及其密切相關(guān)的投融資問(wèn)題引起了投資者關(guān)注。房地產(chǎn)因其建設(shè)周期長(zhǎng)、投資回收慢、資金需求量大、單位價(jià)值高、收益高、風(fēng)險(xiǎn)高、業(yè)內(nèi)良莠不齊等特殊性更容易引起資源配置的低效和使用的浪費(fèi)，許多投資者因?yàn)榕f準(zhǔn)則固有的不足和投資分析的困難而對(duì)房地產(chǎn)投資望而卻步。以成本計(jì)量模式生成的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息具有較低的價(jià)值相關(guān)l生，需要更具針對(duì)性的準(zhǔn)則提高投資者對(duì)資產(chǎn)良好性和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析辨別能力。新準(zhǔn)則的這項(xiàng)變動(dòng)會(huì)對(duì)有較多出租出售行為的房地產(chǎn)公司產(chǎn)生較大影響。對(duì)投資性房地產(chǎn)更多運(yùn)用公允價(jià)值能更好地區(qū)分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和不良資產(chǎn)，引導(dǎo)資金流向，提高資金利用率，對(duì)會(huì)計(jì)收益靈敏的市場(chǎng)反應(yīng)能促進(jìn)企業(yè)間優(yōu)勝劣汰，也為房地產(chǎn)行業(yè)的投融資注入了活力。二是局限性。從按照新準(zhǔn)則編制的財(cái)務(wù)報(bào)表看，這種影響并不明顯。截至2007年4月23日已披露年報(bào)的1139家上市公司中，在股東權(quán)益調(diào)節(jié)表中對(duì)“擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整的上市公司僅有10家，合計(jì)調(diào)增金額40.31億元。由此可見(jiàn)，很多房地產(chǎn)上市公司出于稅收、股權(quán)激勵(lì)、扭虧為盈等目的，并沒(méi)有采取公允價(jià)值計(jì)量模式，而是采取傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式，希望在房地產(chǎn)出售的當(dāng)期獲得大量收益，而不是將利潤(rùn)分散在不同會(huì)計(jì)期間。顯然，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的修訂由于使用范圍的限制和會(huì)計(jì)選擇的存在并沒(méi)有大幅度提高資本市場(chǎng)上的會(huì)計(jì)信息效率。因此，進(jìn)一步推動(dòng)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目中公允價(jià)值模式的選用對(duì)提高資本市場(chǎng)資金使用效率是有益的。

(3)債務(wù)重組引入公允價(jià)值。債務(wù)重組采用公允價(jià)值模式同樣能為投資者提供關(guān)于債務(wù)實(shí)時(shí)價(jià)值的信息，其對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響主要是將債務(wù)重組中原本計(jì)入資本公積的項(xiàng)目計(jì)入了企業(yè)當(dāng)期收益進(jìn)入年終的未分配利潤(rùn)項(xiàng)目。債務(wù)重組雖然是非經(jīng)常性事項(xiàng)，但因其有時(shí)數(shù)額巨大且牽涉到支付的非現(xiàn)金資產(chǎn)的計(jì)量，采用公允價(jià)值是有意義的。新準(zhǔn)則的這一修訂對(duì)提高資本市場(chǎng)信息效率作出了貢獻(xiàn)，同時(shí)也為管理者不良競(jìng)爭(zhēng)操縱股市提供了便利，并對(duì)債務(wù)重組中公允價(jià)值的選用范圍進(jìn)行控制是有益的。 (4)非貨幣易引入公允價(jià)值。新準(zhǔn)則規(guī)定，上市公司進(jìn)行資產(chǎn)交換時(shí)，如果具有商業(yè)實(shí)質(zhì)且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，應(yīng)將換出資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，不符合條件的以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)量。新準(zhǔn)則相較舊準(zhǔn)則的全部使用賬面價(jià)值計(jì)量更為客觀合理。新準(zhǔn)則的修訂對(duì)證券市場(chǎng)上企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生了影響，截至2007年1月底已經(jīng)公布年報(bào)的36家上市公司，按新準(zhǔn)則調(diào)整后其股東權(quán)益比按原制度計(jì)算的股東權(quán)益總計(jì)凈增加12.28億元，每家上市公司股東權(quán)益平均凈增加約0.34億元，平均增幅為3，69％。新準(zhǔn)則使投資者能更清晰的區(qū)分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和不良資產(chǎn)，從資產(chǎn)的良好性判斷企業(yè)未來(lái)獲利能力和發(fā)展?jié)撡|(zhì)，從資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值的角度客觀評(píng)價(jià)資產(chǎn)質(zhì)量和企業(yè)實(shí)力。由于公允價(jià)值隨時(shí)間而波動(dòng)，投資者也能從動(dòng)態(tài)的角度不斷關(guān)注企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的變化，從而對(duì)管理層形成激勵(lì)，影響上市公司的經(jīng)營(yíng)管理水平。

(三)財(cái)務(wù)報(bào)表附注新準(zhǔn)則要求在披露基本每股收益外，還必須披露稀釋每股收益，其計(jì)算方法也產(chǎn)生了變化。這對(duì)資本市場(chǎng)上企業(yè)績(jī)效指標(biāo)和盈余評(píng)估，對(duì)上市公司股票價(jià)值的重估也必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。另外，新準(zhǔn)則要求披露將凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的信息并單獨(dú)披露公允價(jià)值變動(dòng)損益的調(diào)節(jié)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)信息效率的影響效果分析

篇7

有著“投資之父”之稱(chēng)的本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師曾于1934年傾力打造了一本名為《證券分析》的投資著作，在該書(shū)中他們細(xì)致全面闡述了投資與風(fēng)險(xiǎn)、收益的關(guān)系，首次提出了價(jià)值投資的基本理論。該書(shū)提出的價(jià)值投資理論等被華爾街譽(yù)為投資“圣經(jīng)”，一直被價(jià)值投資者奉為圭臬。即使在80載后的今天，依然猶如黑暗中的燈塔，指引著人們到達(dá)成功的彼岸。我們何不靜下心來(lái)，重新傾讀一下兩位大師的投資理論，重新認(rèn)識(shí)投資公司的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，為投資公司回歸理性投資點(diǎn)亮一盞明燈。

一、如何判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與投機(jī)？

投資與投機(jī)的區(qū)分具有重要意義。格雷厄姆的價(jià)值投資理論中給投資的定義是：“投資是一種通過(guò)認(rèn)真分析研究，有望保本并能獲得滿(mǎn)意收益的行為。”而投機(jī)的目標(biāo)則相對(duì)單一，就是所謂的唯利是圖。目前社會(huì)上很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都戴著“加速城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程“的政策光環(huán)，但實(shí)際上就是“政策紅利”下的資本運(yùn)作。投資公司在項(xiàng)目審核過(guò)程中，一旦受到了這種噱頭的蒙蔽，就容易過(guò)分強(qiáng)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，從而忽視了借貸主體或項(xiàng)目的瑕疵（如重要資產(chǎn)權(quán)屬存在法律瑕疵等問(wèn)題、抵押物估值造假等），甚至產(chǎn)生諸如房?jī)r(jià)的上漲等可以抵消瑕疵項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失的慣性思維。此時(shí)投資公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目上已經(jīng)產(chǎn)生了投機(jī)心理，在這種投機(jī)心理的刺激下出現(xiàn)了用“法務(wù)”來(lái)替代傳統(tǒng)“審計(jì)”、“會(huì)計(jì)”進(jìn)行風(fēng)控的做法。其做法是：項(xiàng)目經(jīng)理及高管們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值開(kāi)出高折扣率，同時(shí)運(yùn)用違約債權(quán)控制抵押資產(chǎn)，這樣即使面臨顯而易見(jiàn)的樓盤(pán)銷(xiāo)售、空置率管理等風(fēng)險(xiǎn)，有著不斷升值的土地等固定資產(chǎn)，這種項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就處于可控范圍之內(nèi)。此時(shí)只要費(fèi)率足夠吸引人就應(yīng)該嘗試去做，這無(wú)疑是賭徒投機(jī)思維。在這種投機(jī)心理作祟下，投資公司自身還會(huì)用各種“變通”的操作（如對(duì)不誠(chéng)實(shí)的管理層采取默許態(tài)度，從而忽略抵押率、最低自有資本金率等底線(xiàn)指標(biāo)）間接屏蔽掉風(fēng)險(xiǎn)控制管理環(huán)節(jié)，讓投資變成徹頭徹尾的投機(jī)。

價(jià)值投資理論告訴我們：一個(gè)科學(xué)意義上的項(xiàng)目投資，首先是基于一個(gè)科學(xué)正確的評(píng)價(jià)目標(biāo)。前面我們看到的投資評(píng)價(jià)目標(biāo)，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益率、回收期等指標(biāo)。所以只要是基于房?jī)r(jià)上漲這一前提，項(xiàng)目審計(jì)、會(huì)計(jì)等風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)就顯得沒(méi)那么重要了。而要引導(dǎo)投資公司科學(xué)投資，兩位投資大師告誡我們：“很多優(yōu)秀的企業(yè)為達(dá)到盈利，將通過(guò)積極研發(fā)、品牌投資及各種服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值。實(shí)現(xiàn)了這個(gè)目標(biāo)，盈利目標(biāo)則自然而然達(dá)成，甚至盈利目標(biāo)變成了副產(chǎn)品?！币簿褪钦f(shuō)，投資公司的好項(xiàng)目評(píng)價(jià)應(yīng)該是雙目標(biāo)甚至是多目標(biāo)的，不能單一化地圍繞投資收益的高低、回收周期長(zhǎng)短等項(xiàng)目目標(biāo)，避免步入投機(jī)怪圈。我們可以更多地考慮“行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)度”、“商業(yè)模式創(chuàng)新”等目標(biāo)來(lái)改善投資公司項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)體系。同時(shí)應(yīng)不斷提醒投資公司項(xiàng)目人員“貸款用于做什么”、“拿什么來(lái)還款”、“還不了怎么辦”這三個(gè)基本風(fēng)控問(wèn)題。

二、投資公司是否要走風(fēng)險(xiǎn)投資的老路？

當(dāng)前很多投資公司都將風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)之路作為未來(lái)的發(fā)展方向。風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)是“高風(fēng)險(xiǎn)、高收益”的代表，很多投資公司希望走上這條快速發(fā)展的道路。但是風(fēng)險(xiǎn)投資必須要有完善的市場(chǎng)退出機(jī)制。目前我國(guó)的資本市場(chǎng)步履蹣跚，政策等因素?zé)o疑增加了更多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。投資公司是否有一條與風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)不重疊，且發(fā)展前景光明的大道呢？

本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師回顧了大蕭條前后美國(guó)經(jīng)濟(jì)和股市大波動(dòng)對(duì)證券投資造成的困難，通過(guò)價(jià)值投資理論告誡我們：“即使你是經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者，也必須表現(xiàn)得像初次駕車(chē)一樣，聽(tīng)到諸如‘小心駕駛’、‘避開(kāi)結(jié)冰路面’這樣的忠告，也不能置若罔聞，因?yàn)橥话l(fā)事件并不會(huì)因?yàn)槟憬?jīng)驗(yàn)老道而不波及你?！彼麄儗?duì)價(jià)值投資理論總結(jié)出兩大基本原則：“一是嚴(yán)禁損失，二是不要忘記第一原則?！北苊鈬?yán)重的損失，是維持高復(fù)利增長(zhǎng)的一個(gè)先決條件。投資公司要想獲得成長(zhǎng)，不一定必須走風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的路子。在當(dāng)前利率市場(chǎng)化改革步伐加快的今天，投資公司完全可以通過(guò)低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健收益的復(fù)利增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)高成長(zhǎng)。要做到這一點(diǎn)，必須踏踏實(shí)實(shí)將風(fēng)險(xiǎn)控制作為投資的首要任務(wù)（例如可以設(shè)立一個(gè)基本風(fēng)險(xiǎn)控制原則警戒線(xiàn)。對(duì)發(fā)起人項(xiàng)目投入額低于項(xiàng)目總投入30%的，對(duì)貸款用途含糊或牽強(qiáng)，尤其是還款來(lái)源完全基于樂(lè)觀估計(jì)的等情形，堅(jiān)決抵制，以避免嚴(yán)重的損失），同時(shí)建議將投資公司風(fēng)控部門(mén)重新回歸戰(zhàn)略核心位置。維持穩(wěn)健收益的復(fù)利增長(zhǎng)才是持續(xù)經(jīng)營(yíng)、快速成長(zhǎng)的基本道路。

三、投資公司的債權(quán)投資是否可靠？

格雷厄姆和多德均反對(duì)傳統(tǒng)的證券分類(lèi)方式，他們認(rèn)為：“將股票和債券徹底分離的分類(lèi)方法，存在一個(gè)雖不明顯但非常重要的缺陷，即傾向于在債券形式與投資安全之間畫(huà)上等號(hào)。這導(dǎo)致投資者們相信，債券必定具有能抵御損失的特殊保障。但這個(gè)想法其實(shí)是站不住腳的，因?yàn)楹芏嗲闆r下債券（權(quán)）也同樣會(huì)造成嚴(yán)重的失誤和損失。”就整體而言，債券享有明顯優(yōu)于一般股票的安全性，這一點(diǎn)毋庸置疑?，F(xiàn)實(shí)中，很多投資公司都強(qiáng)調(diào)用債權(quán)來(lái)保障投資安全，并聘用了大量律師來(lái)保障債權(quán)的實(shí)施，將關(guān)注點(diǎn)集中于擔(dān)保物，這也是美國(guó)投資公司的典型做法。這種債權(quán)優(yōu)勢(shì)并不是債券（權(quán)）與生俱來(lái)的優(yōu)點(diǎn)，而是美國(guó)企業(yè)誠(chéng)信融資行為，償債義務(wù)本身并不是必然的，它實(shí)際上由債務(wù)人公司是否有履行義務(wù)的能力決定。項(xiàng)目安全的本質(zhì)還是取決于項(xiàng)目企業(yè)是否有償債能力，有無(wú)盈利持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力。過(guò)分強(qiáng)調(diào)債權(quán)的保護(hù)，本質(zhì)上就已經(jīng)忽略了項(xiàng)目投資互惠互利的合作實(shí)質(zhì)。

兩位大師的價(jià)值投資理論還指出：“一家既沒(méi)有資產(chǎn)又無(wú)盈利及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，僅僅用債權(quán)等法律的手段來(lái)保障投資安全與股票投資毫無(wú)差別?！睂?duì)于一些初創(chuàng)期的項(xiàng)目，債權(quán)方案安全性并不比普通股更高，反而相當(dāng)缺乏吸引力。因?yàn)閭鶛?quán)人憑借其固定索取權(quán)從公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰擁有這個(gè)公司時(shí)所能獲得的利益更大。這個(gè)簡(jiǎn)單的原則似乎顯而易見(jiàn)，無(wú)須贅述。而很多投資公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目上基本都是將債權(quán)投資作為近期主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，這在行業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“重第二還款來(lái)源（抵押物），而輕第一還款來(lái)源（經(jīng)營(yíng)收入）”，是一種典型的“典當(dāng)”思維。這樣做的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的，至少包括五種風(fēng)險(xiǎn)：抵押物價(jià)值認(rèn)定的可靠性風(fēng)險(xiǎn)、抵押物變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)實(shí)際控制人道德風(fēng)險(xiǎn)，并且讓投資公司彌漫了多種不謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)，如：房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺；客戶(hù)提供的抵押物是經(jīng)過(guò)“謹(jǐn)慎”評(píng)估的，是足值的；有了完善的法律文件，債權(quán)是可以?xún)?yōu)先受償?shù)?；“我們有能力快速無(wú)損失地變現(xiàn)我們的抵押物”?；谝陨系摹皹?lè)觀”預(yù)期，企業(yè)的實(shí)際股東的背景、原始積累、經(jīng)營(yíng)能力、負(fù)債總量和能力是否充分了解將變得無(wú)關(guān)緊要，或者說(shuō)在時(shí)間和條件不允許的情況下，它們都是次要的。這些想法對(duì)投資公司發(fā)展將是致命的。我們還要特別注意兩位大師提出的價(jià)值投資理論中，“投資分析的結(jié)論都是基于分析人的未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，但這并不一定是現(xiàn)有的事實(shí)”。也就是說(shuō)盡管項(xiàng)目投資是投資項(xiàng)目的未來(lái)，但是所有有關(guān)未來(lái)的推測(cè)都應(yīng)該建立在當(dāng)下合理的基礎(chǔ)和保守的分析上，這是傳統(tǒng)審計(jì)、會(huì)計(jì)之所以特別重視歷史交易及現(xiàn)有資產(chǎn)的原因，而僅靠法務(wù)保障、債權(quán)方案及特定預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)控制是脫離了當(dāng)下合理的基礎(chǔ)的，存在重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

四、如何從財(cái)務(wù)分析中辨別不誠(chéng)信的項(xiàng)目管理層？

財(cái)務(wù)分析在所有的投資領(lǐng)域都扮演著重要的角色，其重要性主要體現(xiàn)在判斷融資企業(yè)的資產(chǎn)狀況、資金鏈情況以及對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目或還款來(lái)源進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測(cè)等方面。需要注意的是，我國(guó)的非上市企業(yè)大多具有三套以上的賬（所謂的“內(nèi)賬”、“外賬”、“融資賬”），作為投資方，投資公司的業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)不能就企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表而分析，首先要做的是辨析它是不是企業(yè)的“內(nèi)賬”，這是投資公司風(fēng)控的第一步，也是關(guān)鍵一步。如果弄錯(cuò)，將導(dǎo)致項(xiàng)目脫離實(shí)際，使財(cái)務(wù)分析毫無(wú)用處。而辨析財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性，可以從財(cái)務(wù)報(bào)表的形式、勾稽關(guān)系、重大科目及財(cái)務(wù)報(bào)表異常情況等各方面入手，利用財(cái)務(wù)報(bào)表的外部信息，結(jié)合企業(yè)或項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析。

兩位大師的價(jià)值投資理論要求特別重視現(xiàn)金流量分析的重要性。如果是制造型企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債表與利潤(rùn)表的分析是必不可少的，而對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流量表與資產(chǎn)負(fù)債表顯得尤為重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，各種資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)慢，收入的確認(rèn)方式不一樣等各種因素使得利潤(rùn)表的參考價(jià)值有所下降。價(jià)值投資理論中直接指出：“像安然或美國(guó)廢物管理公司這樣篡改賬目的公司，總是能粉飾損益表一段時(shí)間，但它們不能操縱現(xiàn)金流。因此，當(dāng)損益表和現(xiàn)金流量表開(kāi)始出現(xiàn)分歧，就是公司存疑的一個(gè)信號(hào)。”它提示我們從現(xiàn)金流量表角度來(lái)對(duì)項(xiàng)目作基本把控。

五、傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目模型的應(yīng)用問(wèn)題

格雷厄姆和多德在《證券分析》一書(shū)中列舉了一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估模型，他以單戶(hù)居住房屋為第一抵押物的房地產(chǎn)貸款為例，他們認(rèn)為，成本為10 000美元的住宅，每年的租金價(jià)值（或者租賃自有房屋的同等價(jià)值）約為1 200美元，扣除稅收和其他費(fèi)用后的凈收益約為800美元。如果儲(chǔ)蓄銀行提供60%房屋價(jià)值，即6 000美元、利率為5%的第一抵押貸款，鑒于一般情況下房屋的盈利能力是其利息要求的兩倍以上，則此貸款的安全性將得到保障，這為我們?cè)u(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了一個(gè)參考模型。目前這一模型已被金融機(jī)構(gòu)廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中。

篇8

而地產(chǎn)指數(shù)漲幅僅75.66％，在整個(gè)證券市場(chǎng)如火如荼的大勢(shì)下，房地產(chǎn)板塊作為人民幣升值的最直接受益者，并未體現(xiàn)出領(lǐng)漲領(lǐng)跌的作用。隨著行情向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)板塊的“洼地”效應(yīng)顯然已被更多的資金所關(guān)注。

房產(chǎn)板塊啟動(dòng)在即

房地產(chǎn)板塊的啟動(dòng)，近來(lái)已有跡象。

央行宣布從5月19日起，分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)與0.18個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)于6月5日起上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來(lái)的第二次加息，以及第五次提高存款準(zhǔn)備金率。同時(shí)是10年來(lái)首次，同時(shí)宣布加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

此外，從5月21日起，銀行間外匯市場(chǎng)人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度由千分之三擴(kuò)大到千分之五。緊縮政策和人民幣升值的PK，似乎已抵消了對(duì)房產(chǎn)股的負(fù)面影響。

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響通常較為負(fù)面，負(fù)面因素主要來(lái)自于加息對(duì)購(gòu)房需求的抑制。不過(guò)此次貸款利率僅上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，從加息幅度看，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)公司還是對(duì)購(gòu)房人，所帶來(lái)的影響都較為有限。加息后的第一個(gè)交易日，市場(chǎng)低開(kāi)高走，其中一部分房產(chǎn)股相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)，如較為市場(chǎng)看好的萬(wàn)科、蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)等均快速反彈。

聯(lián)合證券的房產(chǎn)分析師魚(yú)普華認(rèn)為，當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿θ詠?lái)自于需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。供需之間的缺口從2005年以來(lái)就持續(xù)存在，而2003年以來(lái)緊縮地根的宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步導(dǎo)致了供需的不平衡。需求的快速增長(zhǎng)，將為行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的快速發(fā)展提供良好的空間。

另一方面，人民幣升值以來(lái)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性泛濫的問(wèn)題與日俱增，這也與亞洲其他新興經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)貨幣升值經(jīng)驗(yàn)相同。雖然央行在持續(xù)地努力對(duì)沖過(guò)多的流動(dòng)性，但只要人民幣升值趨勢(shì)不止，流動(dòng)性泛濫的問(wèn)題就很難根本解決。從亞洲其他新興經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)貨幣升值后，導(dǎo)致貨幣投放量大幅增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致資本品價(jià)格被不斷重估的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)似乎也很難被本次加息所打斷。

魚(yú)普華認(rèn)為，雖然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍未結(jié)束，但調(diào)控的目的并不是要抑制行業(yè)的發(fā)展，而是要幫助行業(yè)的發(fā)展更為持續(xù)和健康。無(wú)論從業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，還是從人民幣升值帶來(lái)資本品價(jià)格持續(xù)重估的角度，地產(chǎn)股都有較多的投資機(jī)會(huì)值得我們積極把握。

同時(shí)也有部分房產(chǎn)分析師認(rèn)為，2006年以來(lái)的這輪牛市行情，已創(chuàng)造了巨大的財(cái)富效應(yīng)，其中部分資金將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，制造新一輪流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)旺市。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，自2006年8月份房地產(chǎn)板塊啟動(dòng)以來(lái)至2006年末，房地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅已經(jīng)偏高。據(jù)天相證券投資分析系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，自2006年8月8日～12月29日，上證指數(shù)漲幅72.90％，滬深300指數(shù)漲幅66.74％，而地產(chǎn)指數(shù)漲幅已達(dá)107.16％，房地產(chǎn)板塊整體估值水平的顯著提升，積累了市場(chǎng)調(diào)整的壓力，自2007年以后趨于疲弱。在休整了幾個(gè)月后，房地產(chǎn)板塊相對(duì)于其他板塊所存在的“洼地”效應(yīng)又漸趨明顯。從估值上看，不少股票已具備投資吸引力。

投資機(jī)會(huì)在哪里

投資策略方面，建議投資者關(guān)注四類(lèi)公司，分別是行業(yè)龍頭公司，二、三線(xiàn)優(yōu)質(zhì)公司，商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)公司，以及資產(chǎn)注入的公司。

第一個(gè)投資機(jī)會(huì)來(lái)自于龍頭公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。這類(lèi)公司具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。在宏觀調(diào)控已成常態(tài)的前提下，廣大中小型開(kāi)發(fā)商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴(yán)重考驗(yàn)和生存壓力，因而行業(yè)整合將成為未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的一種趨勢(shì)。以萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華僑城A等為代表的優(yōu)質(zhì)龍頭股，其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐厚、經(jīng)營(yíng)管理水平較高、業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)還具有強(qiáng)大的資金實(shí)力、品牌價(jià)值，這些公司將在未來(lái)的行業(yè)整合中獲益。

第二個(gè)投資機(jī)會(huì)來(lái)自于二、三線(xiàn)房產(chǎn)公司。建議投資者重點(diǎn)關(guān)注二、三線(xiàn)的區(qū)域龍頭公司以及業(yè)績(jī)有望迅猛增長(zhǎng)的公司。這些公司雖從行業(yè)的整合中獲益不大，但其質(zhì)地優(yōu)良，成長(zhǎng)性看好，也是業(yè)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。

更重要的是，這類(lèi)二、三線(xiàn)公司的估值水平相對(duì)于一線(xiàn)藍(lán)籌股來(lái)說(shuō)，明顯出現(xiàn)低估的跡象。因此，在一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)股票價(jià)格整體并不便宜的情況下，以華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)和萬(wàn)通先鋒等為代表的二、三線(xiàn)地產(chǎn)公司的投資機(jī)會(huì)凸顯。

第三個(gè)投資機(jī)會(huì)是本幣升值情況下的商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)公司，比如陸家嘴、金融街等商業(yè)地產(chǎn)公司。通常來(lái)說(shuō)貨幣升值對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中這類(lèi)公司帶來(lái)的積極影響最大，其資產(chǎn)重估價(jià)值較高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的影響主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，由于目前商業(yè)地產(chǎn)并未涉及到國(guó)計(jì)民生，因此，政府調(diào)控政策對(duì)商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)公司影響有限。

第四個(gè)投資機(jī)會(huì)主要和資產(chǎn)注入相關(guān)。二線(xiàn)房地產(chǎn)公司可通過(guò)資產(chǎn)注入等方式，躋身一線(xiàn)房地產(chǎn)公司行列，比如蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)、ST昆百大、深寶恒等公司，均值得關(guān)注。

以深寶恒為例，公司股改時(shí)，中糧集團(tuán)承諾將以深寶恒作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，并采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。雖然現(xiàn)在大股東已采取初步動(dòng)作，但不少分析師認(rèn)為，伴隨著時(shí)間的推移，后續(xù)的措施以及承諾相關(guān)事宜將逐步被提到議事日程上來(lái)。

此外，建議投資者密切關(guān)注民營(yíng)企業(yè)類(lèi)上市公司。由于土地實(shí)行“招拍掛”，央企及國(guó)企的拿地能力優(yōu)勢(shì)已并不十分明顯，同時(shí)由于證券市場(chǎng)的健康發(fā)展，公司大股東會(huì)有將資產(chǎn)注入到上市公司的意愿，民營(yíng)企業(yè)在注入資產(chǎn)時(shí)要比央企和國(guó)企更為簡(jiǎn)捷。從這個(gè)角度說(shuō)，民營(yíng)企業(yè)的上市公司更應(yīng)受到投資者關(guān)注。

至于風(fēng)險(xiǎn)，建議大家關(guān)注土地增值稅細(xì)則以及商品房預(yù)售款專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)管理政策是否出臺(tái)。這些政策可能會(huì)在短期內(nèi)加大房地產(chǎn)板塊的波動(dòng)。

基金增持二、三線(xiàn)地產(chǎn)股

從資金面來(lái)看，基金一季度增持二、三線(xiàn)房產(chǎn)公司較為明顯。也有不少基金經(jīng)理近期向記者表示，已重新加強(qiáng)了房產(chǎn)股配置。 根據(jù)基金一季度季報(bào)，總體上，2007年一季度和2006年四季度末相比較，基金公司在房地產(chǎn)板塊的行業(yè)配置有所減少。據(jù)天相分析系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，基金投入房地產(chǎn)板塊企業(yè)的市值占凈值的比例從2006年四季度

的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。

但在此基礎(chǔ)上，基金對(duì)區(qū)域龍頭公司、具有良好成長(zhǎng)性的二線(xiàn)公司有不同程度的增持，包括華發(fā)股份、名流置業(yè)、陽(yáng)光股份、棲霞建設(shè)等公司。某基金經(jīng)理表示，從宏觀上來(lái)說(shuō)，由于房產(chǎn)股在去年第四季度漲幅較大，存在短期調(diào)整的壓力，為了規(guī)避宏觀調(diào)控對(duì)行業(yè)及公司所帶來(lái)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，基金在房地產(chǎn)行業(yè)的配置有所減少。另一方面，一些二線(xiàn)地產(chǎn)股由于資產(chǎn)注入、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算等原因使業(yè)績(jī)有一定幅度的上漲空間，且由于之前受關(guān)注度不夠，估值存在一定吸引力。

與2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地產(chǎn)股中，基金公司新增了對(duì)9家上市公司的持倉(cāng)，分別為陸家嘴、名流置業(yè)、蘇寧環(huán)球、陽(yáng)光股份、棲霞建設(shè)、*ST廣廈、深天健、香江控股、天房發(fā)展。

篇9

安徽電視臺(tái)《財(cái)經(jīng)特快》欄目從開(kāi)播到今年已是第11個(gè)年頭了，在日益激烈的電視節(jié)目競(jìng)爭(zhēng)中，大部分電視欄目只能各領(lǐng)三兩年，甚至一年半載之后就走下坡路，在每天都會(huì)有新節(jié)目涌現(xiàn)出來(lái)的電視洪流中，一個(gè)欄目辦了11年，不論是收視率，還是節(jié)目的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益都不錯(cuò)，而且目前也沒(méi)看出來(lái)有走衰的跡象，這總該是有些原因的吧，但如果你突然來(lái)問(wèn)我，做為這個(gè)欄目的創(chuàng)辦者之一，我恐怕一時(shí)間也沒(méi)法應(yīng)答。似乎也沒(méi)覺(jué)得有什么特別的經(jīng)驗(yàn)，每天、每月、每年，我們都是這么一路做下來(lái)的，這個(gè)欄目既沒(méi)有大紅大紫樂(lè)翻天過(guò)，也沒(méi)有連續(xù)走低面臨退市，用證券術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)：該股基本面良好，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)，是個(gè)長(zhǎng)線(xiàn)投資品種。當(dāng)然這是玩笑話(huà)，11年一路走來(lái)，如魚(yú)飲水，冷暖自知，從創(chuàng)辦這檔欄目開(kāi)始，我們就給自己定下了四項(xiàng)基本原則，多年來(lái)一直堅(jiān)守不移，如果一定要說(shuō)我們有什么經(jīng)驗(yàn)之談的話(huà)，或許這就算是吧。

一、導(dǎo)向問(wèn)題決不含糊

或許有人會(huì)說(shuō)，財(cái)經(jīng)證券節(jié)目主要是提供資訊服務(wù)，又不是新聞節(jié)目，會(huì)出什么導(dǎo)向問(wèn)題？這話(huà)在我聽(tīng)來(lái)，說(shuō)出來(lái)就危險(xiǎn)，這么多年來(lái)，全國(guó)財(cái)經(jīng)證券類(lèi)節(jié)目在導(dǎo)向上出問(wèn)題的那可是不勝枚舉啊。遠(yuǎn)的不說(shuō)，光是今年以來(lái)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)全面開(kāi)展整治非法證券投資咨詢(xún)和非法證券理財(cái)，已叫停涉及非法機(jī)構(gòu)和人員的廣播電視違規(guī)證券節(jié)目120多個(gè)。這些欄目之所以被停辦，大多是在節(jié)目的輿論導(dǎo)向上沒(méi)能把好關(guān)，沒(méi)有把維護(hù)廣大普通證券投資者的利益當(dāng)作節(jié)目宗旨。

財(cái)經(jīng)證券節(jié)目一定要把公益性放在首位，時(shí)時(shí)處處繃緊輿論導(dǎo)向這根弦。2007年10月16日，大盤(pán)在創(chuàng)出6124.04歷史新高的時(shí)候，市場(chǎng)明明是已經(jīng)危機(jī)四伏，管理層也屢次提示風(fēng)險(xiǎn)，但還是有不少證券報(bào)道欄目，甚至是一些省級(jí)衛(wèi)視的證券節(jié)目喊出了“無(wú)限風(fēng)光在險(xiǎn)峰，大盤(pán)直上10000點(diǎn)”這樣不負(fù)責(zé)任的口號(hào)，給了廣大證券投資者以非常不理智的負(fù)面引導(dǎo)，而之后大盤(pán)從6124點(diǎn)飛流之下，狂跌到1664點(diǎn)、無(wú)數(shù)投資者血本無(wú)歸的事實(shí)再一次證明，財(cái)經(jīng)證券節(jié)目的導(dǎo)向問(wèn)題有多重要。

《財(cái)經(jīng)特快》欄目從創(chuàng)辦的第一天，就自覺(jué)的把堅(jiān)持證券報(bào)道正確的輿論導(dǎo)向放在采訪(fǎng)制作一切節(jié)目的前提。多年的欄目實(shí)踐使我們?cè)谌珖?guó)公益性證券報(bào)道上獨(dú)樹(shù)一幟，形成了在完善信息披露制度的基礎(chǔ)上確立以基本分析為主、加大證券投資風(fēng)險(xiǎn)理論和證券投資者風(fēng)險(xiǎn)教育的主旋律。所謂基本分析，是側(cè)重于分析證券的內(nèi)在價(jià)值、研究證券價(jià)格的長(zhǎng)期或較長(zhǎng)期走勢(shì)的一種投資分析方法，也是成熟高效的證券市場(chǎng)中最主要的投資分析方法。要實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變，就要求我們欄目的從業(yè)人員視野不能單單局限于證券領(lǐng)域，而應(yīng)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局來(lái)審視，把中央有關(guān)經(jīng)濟(jì)工作的重要指示，尤其是宏觀調(diào)控的思想，作為證券新聞報(bào)道的指導(dǎo)思想。同時(shí)，我們也加強(qiáng)了對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)狀況等背景材料的報(bào)道和深度剖析，在進(jìn)行上市公司的報(bào)道時(shí)更多地運(yùn)用自己的職業(yè)理性，對(duì)問(wèn)題作深入的調(diào)查研究，而不要只聽(tīng)上市公司或某些信息傳播者的一面之詞，更不能受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)而偏離了輿論導(dǎo)向的軌道。這么多年來(lái)，我們欄目對(duì)于和節(jié)目導(dǎo)向有關(guān)的，堅(jiān)決做到不該說(shuō)的話(huà)不說(shuō)，不該做的事沾都不沾。

有所不為的同時(shí)，是我們的有所作為，我們?cè)谧C券投資的風(fēng)險(xiǎn)理論和投資者風(fēng)險(xiǎn)教育上做了大量而持久的工作。從節(jié)目創(chuàng)立初期到現(xiàn)在，我們通過(guò)系列報(bào)道、周末特別節(jié)目、論壇講座、財(cái)經(jīng)有約、走進(jìn)投資者等多種生動(dòng)活潑的形式，進(jìn)行證券投資基本理論的普及和投資者風(fēng)險(xiǎn)教育的推廣宣傳活動(dòng)，把證券投資的正確理念傳播到千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)投資者心中。

二、不謀小利而謀持久發(fā)展

11年來(lái)，中國(guó)證券市場(chǎng)從小到大，從大到強(qiáng)，一大批各類(lèi)證券投資咨詢(xún)公司、顧問(wèn)公司也開(kāi)始活躍起來(lái)，這其中既有中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的有牌有照的正規(guī)軍，也有民間興起的所謂代客理財(cái)?shù)乃侥甲稍?xún)公司，一時(shí)間魚(yú)龍混雜，這些咨詢(xún)顧問(wèn)公司紛紛搶灘省級(jí)電視臺(tái)的財(cái)經(jīng)證券欄目，包節(jié)目、租時(shí)段、再不濟(jì)的也要派個(gè)嘉賓，有的手筆很大，直接開(kāi)出了大價(jià)錢(qián)，記得當(dāng)時(shí)有咨詢(xún)公司給南方某衛(wèi)視的證券節(jié)目時(shí)段開(kāi)出了100萬(wàn)一分鐘的天價(jià)。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，全國(guó)很多省級(jí)電視臺(tái)的證券節(jié)目都開(kāi)始了所謂商業(yè)股評(píng)節(jié)目的運(yùn)作。在這樣的大環(huán)境中，我們一再告誡自己，不能為一點(diǎn)小利而放棄我們的堅(jiān)守，所以，我們欄目?jī)?nèi)部討論后決定，所有不具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的咨詢(xún)公司一律拒絕，對(duì)有牌有照的正規(guī)咨詢(xún)公司，也不要他們的所謂合作經(jīng)費(fèi)，但他們派來(lái)的分析師必須具備證券執(zhí)業(yè)資格，必須接受我們欄目的統(tǒng)一管理。在節(jié)目中不能由著他們自己怎么講，必須要在我們欄目嚴(yán)格的要求下，規(guī)范的講，只能講基本面、技術(shù)面，講風(fēng)險(xiǎn)、講大勢(shì)，不能講具體個(gè)股的價(jià)格漲跌或者對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作出確定性判斷，而且，在節(jié)目中除了標(biāo)識(shí)這些機(jī)構(gòu)和分析師的公司資質(zhì)和執(zhí)業(yè)資格號(hào)外，不出現(xiàn)他們的電話(huà)、傳真、短信平臺(tái)、網(wǎng)址等等，也不宣傳他們以前的薦股業(yè)績(jī)、產(chǎn)品和所謂的能力。

這些正規(guī)的證券投資咨詢(xún)公司雖然一開(kāi)始覺(jué)得很不適應(yīng)，但與我們合作時(shí)間長(zhǎng)了，他們也逐漸認(rèn)可了這種公益性證券節(jié)目的參與方式，轉(zhuǎn)而開(kāi)始在其他電視臺(tái)謀求類(lèi)似的合作，無(wú)形中在省級(jí)電視臺(tái)證券節(jié)目中開(kāi)創(chuàng)了一種新的公益性證券節(jié)目合作模式，這種節(jié)目模式在日后逐漸成為國(guó)內(nèi)電視證券欄目的主流。11年來(lái)，伴隨著一大批不合規(guī)電視證券節(jié)目的陸續(xù)倒下，我們《財(cái)經(jīng)特快》欄目反而以自己固有的公益性，不僅節(jié)目越來(lái)越規(guī)范，而且在全國(guó)證券行業(yè)也越來(lái)越為業(yè)內(nèi)所稱(chēng)道。

三、每說(shuō)一次ST 就要解釋一遍

財(cái)經(jīng)證券節(jié)目區(qū)別于其他電視節(jié)目的一個(gè)重要方面是它的專(zhuān)業(yè)性。如果說(shuō)市盈率、市凈率、KDJ、MACD這些證券術(shù)語(yǔ)和技術(shù)指標(biāo)對(duì)財(cái)經(jīng)證券記者還只是小兒科的話(huà)，那么像國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)的影響、后金融危機(jī)時(shí)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)等等這些重大而具有一定專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的問(wèn)題，則是一個(gè)合格財(cái)經(jīng)記者所必須關(guān)注，并給出自己的思考的。在《財(cái)經(jīng)特快》，我們每天都要面對(duì)來(lái)自全球的海量財(cái)經(jīng)資訊，如何從中甄別、篩選，并發(fā)現(xiàn)將對(duì)我們證券市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響的信息，成為每一個(gè)記者編輯必須掌握的基本技能。

《財(cái)經(jīng)特快》是一檔日播條狀欄目，目前全組只有13個(gè)人，每天20分鐘的自采自制節(jié)目，工作任務(wù)非常緊張，而在記者編輯隊(duì)伍中，學(xué)財(cái)經(jīng)證券專(zhuān)業(yè)的極少，大家有各自的專(zhuān)業(yè)背景，曾經(jīng)從事的崗位也各不相同，但又必須在短時(shí)間內(nèi)熟悉和掌握財(cái)經(jīng)證券節(jié)目的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能，所以在工作中學(xué)習(xí)、在學(xué)習(xí)中工作就成了全組同志唯一的選擇。

《財(cái)經(jīng)特快》欄目有一個(gè)內(nèi)部口號(hào)，叫：每說(shuō)一遍ST,就要說(shuō)一次“特別處理”。就是說(shuō)凡是在節(jié)目中出現(xiàn)的證券專(zhuān)業(yè)名詞術(shù)語(yǔ)，必須在后面附有簡(jiǎn)單通俗的解釋。這個(gè)內(nèi)部規(guī)定既是我們《財(cái)經(jīng)特快》節(jié)目平民化的一種追求，更是對(duì)記者編輯基本功的一項(xiàng)檢驗(yàn)，這就逼著大家首先要自己完全懂這些個(gè)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，然后才能把它化為通俗易懂的語(yǔ)言，傳播給廣大觀眾朋友。

經(jīng)常到我們欄目來(lái)串門(mén)的同事都覺(jué)得，《財(cái)經(jīng)特快》的人特別愛(ài)上“百度”引擎搜索，沒(méi)錯(cuò)，因?yàn)槲覀儥谀窟€有一個(gè)內(nèi)部約定：必須在第一次看到財(cái)經(jīng)證券新名詞時(shí)就了解它、掌握它。因?yàn)槲覀兠刻於紩?huì)在瀏覽國(guó)內(nèi)外的財(cái)經(jīng)證券新聞、資訊的時(shí)候，看到新名詞，或者遇到新概念，而這些新名詞、新概念甚至在辭典里也無(wú)法找到答案的，所以必須在第一時(shí)間上網(wǎng)“百度”，把它的來(lái)龍去脈弄的清清楚楚。養(yǎng)成這個(gè)習(xí)慣之后，大家都從中獲益匪淺，很多剛到欄目組工作只有幾個(gè)月的同志，已經(jīng)成為專(zhuān)業(yè)名詞的活字典，聊起天來(lái)，滿(mǎn)嘴的新名詞用的是得心應(yīng)手，儼然一位專(zhuān)業(yè)的財(cái)經(jīng)人士呢。

四、變是唯一的不變

在激烈的電視欄目競(jìng)爭(zhēng)中，一檔欄目為了收視率，為了影響力，當(dāng)然最主要是為了自己能存活的更久，創(chuàng)新便成了欄目組永恒的主題。

《財(cái)經(jīng)特快》欄目創(chuàng)辦11年來(lái)，經(jīng)歷了播出頻道、播出時(shí)段、播出時(shí)長(zhǎng)不斷調(diào)整等各種考驗(yàn)，但不管是在哪個(gè)頻道、哪個(gè)時(shí)段，也不論節(jié)目時(shí)長(zhǎng)，我們?cè)诠?jié)目創(chuàng)新上始終矢志不移。11年來(lái)，欄目先后歷經(jīng)不下10次大的改版，開(kāi)設(shè)的各種子欄目、特別節(jié)目數(shù)以百計(jì)，各種創(chuàng)意文案堆起來(lái)有一人多高，雖然欄目組的人換了一茬又一茬，但《財(cái)經(jīng)特快》創(chuàng)新的腳步從未停下過(guò)。

翻開(kāi)11年來(lái)《財(cái)經(jīng)特快》的節(jié)目串聯(lián)單，我們自己也能感受著她的不斷變化，從最初的一周五天節(jié)目，到日播條狀每天都有；從每期15分鐘，到如今的每天20分鐘；從一期兩三個(gè)板塊，到現(xiàn)在的近十個(gè)板塊；從單純的證券報(bào)道，到如今的國(guó)內(nèi)外財(cái)經(jīng)消息、證券新聞、投資理財(cái)、欄目劇等等；從略顯嚴(yán)肅的節(jié)目形式，到如今生動(dòng)活潑的節(jié)目風(fēng)格；從純粹的證券欄目，到如今以財(cái)經(jīng)證券為主的常規(guī)節(jié)目和以家庭輕喜劇為主的周末故事會(huì)節(jié)目。一天天、一步步，《財(cái)經(jīng)特快》的收視率高了，影響力大了，但那個(gè)不變的變依然還在繼續(xù)。

《財(cái)經(jīng)特快》欄目創(chuàng)辦11年來(lái)，始終保持了良好的收視表現(xiàn)，自我臺(tái)首次開(kāi)始自辦欄目收視率考核以來(lái)，《財(cái)經(jīng)特快》欄目的省網(wǎng)同時(shí)段排名沒(méi)有低于前5位，尤其是近3年以來(lái)，更是穩(wěn)居前3位，這個(gè)成績(jī)的取得，應(yīng)該說(shuō)與我們堅(jiān)持不懈的節(jié)目創(chuàng)新是直接關(guān)聯(lián)的。

篇10

在記者和一家壽險(xiǎn)公司資產(chǎn)管理中心的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)談到此事時(shí)，他告訴記者，和壽險(xiǎn)公司相比，財(cái)險(xiǎn)公司的可用資金要少得多，一般也就幾十億的規(guī)模，但他現(xiàn)在管理的資金就有350億到400億，壓力比他們要大得多。

截至今年四月份，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)首次突破1萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到10125億元。1999年至2003年，全國(guó)保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入年均增長(zhǎng)超過(guò)29%。截至2004年4月末，各保險(xiǎn)公司資本金共計(jì)521億元。

一方面，保險(xiǎn)資金保持高速增長(zhǎng)，另一方面，投資渠道狹窄，這種背景下，想必沒(méi)有幾個(gè)保險(xiǎn)公司的老總能睡得安穩(wěn)。

與銀行“爭(zhēng)食”

目前，保險(xiǎn)資金的投資收益已經(jīng)成為西方保險(xiǎn)業(yè)綜合盈利中最重要的組成部分，外國(guó)保險(xiǎn)公司資金使用率為90％以上，投資收益率均在8%以上。投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸款等。

但對(duì)于我國(guó)保險(xiǎn)公司而言，在這幾項(xiàng)投資途徑中，除了債券外，其它幾個(gè)領(lǐng)域都還是“”。

某保險(xiǎn)公司資產(chǎn)管理中心高層劉先生告訴記者，目前我國(guó)保險(xiǎn)資金的投資渠道主要有債券、央行票據(jù)、協(xié)議存款以及基金等幾個(gè)方面。

其中，協(xié)議存款的投資收益在逐漸減少。在保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展初期，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金相對(duì)較少，而銀行利率相對(duì)較高，保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行之間的協(xié)議存款成為保險(xiǎn)公司運(yùn)用的主要途徑，協(xié)議利率可以達(dá)到5個(gè)點(diǎn)。但隨著資金的增多，協(xié)議利率也逐漸下降，現(xiàn)在一般只有3個(gè)點(diǎn)。他表示，現(xiàn)在協(xié)議存款已做得不多。

在債券部分，雖然投資的大門(mén)已經(jīng)敞開(kāi)，但因?yàn)槲覈?guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模有限，使保險(xiǎn)資金的債券投資受到了局限。

新光人壽保險(xiǎn)股份有限公司（新光人壽保險(xiǎn)股份有限公司是臺(tái)灣第二大保險(xiǎn)公司）北京首席代表陳國(guó)柱先生告訴《經(jīng)濟(jì)》雜志記者，西方發(fā)達(dá)國(guó)家每年發(fā)行債券的規(guī)模是其國(guó)民生產(chǎn)總值的3倍，而我國(guó)每年發(fā)行債券的數(shù)額只占國(guó)民生產(chǎn)總值的33%。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)沈炳熙在9月16日舉行的北京CBD金融發(fā)展論壇上也指出，目前，我國(guó)債市和股市的比例非常不協(xié)調(diào)。

由于市場(chǎng)的限制，保險(xiǎn)公司不得不努力尋找其它的投資渠道。劉先生認(rèn)為，當(dāng)前，當(dāng)局應(yīng)盡快將個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)向保險(xiǎn)公司放開(kāi)，有兩種模式可以考慮。一是保險(xiǎn)公司自己做，二是保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)銀行的抵押貸款證券化產(chǎn)品。

但是，個(gè)人住房抵押貸款一直由銀行“獨(dú)霸天下”，它不會(huì)輕易將這塊“肥肉”讓給保險(xiǎn)公司。如果采用第二種模式，保險(xiǎn)公司勢(shì)必要付出高昂的代價(jià)。在國(guó)外，第二種模式比較普遍，但前提是國(guó)外金融和資本市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度很高，而我國(guó)還不具備這樣的環(huán)境。因此他比較傾向采用第一種模式。

對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)而言，由銀行壟斷個(gè)人住房抵押貸款，將給金融系統(tǒng)的健康發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定的因素。因?yàn)殂y行的資金多是短期資金，而抵押貸款是長(zhǎng)期業(yè)務(wù)，資產(chǎn)和負(fù)債的錯(cuò)配將給銀行經(jīng)營(yíng)造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)公司的資金屬于長(zhǎng)期資金，因此如果保險(xiǎn)公司能夠進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，將對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)定和健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

但有人質(zhì)疑，如果保險(xiǎn)公司也涉足本屬銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)，是否說(shuō)明保險(xiǎn)公司可以混業(yè)經(jīng)營(yíng)。但劉先生認(rèn)為，銀行和其它非銀行金融機(jī)構(gòu)的本質(zhì)區(qū)別不在資產(chǎn)負(fù)債表的左邊，而是右邊，即負(fù)債，換句話(huà)說(shuō)，就是能否吸收公眾存款。

況且，現(xiàn)在金融系統(tǒng)各部門(mén)業(yè)務(wù)交叉的趨勢(shì)已日趨明顯，銀行可以設(shè)立基金管理公司，保險(xiǎn)公司涉足銀行業(yè)務(wù)也未嘗不可。

但這種金融部門(mén)互相滲透的趨勢(shì)將給目前的監(jiān)管體制帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。目前的“一行三會(huì)”（央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)）是嚴(yán)格的分塊監(jiān)管體系。如何使分業(yè)監(jiān)管與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)交叉的局面相適應(yīng)，并較好地協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的利益關(guān)系，是當(dāng)局面臨的新難題。

看好不動(dòng)產(chǎn)

雖然目前不動(dòng)產(chǎn)投資還沒(méi)有向保險(xiǎn)資金放開(kāi)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金在這個(gè)領(lǐng)域其實(shí)大有可為。

據(jù)新光保險(xiǎn)陳先生透露，新光保險(xiǎn)除了保費(fèi)收入外，在本業(yè)外最大的收入來(lái)源就是不動(dòng)產(chǎn)，每年在不動(dòng)產(chǎn)上的投資收益有三、四十億新臺(tái)幣。新光保險(xiǎn)是臺(tái)灣私人企業(yè)中的第二大“地主”。對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司自己會(huì)進(jìn)行評(píng)估和控制，而事實(shí)上的結(jié)果是保險(xiǎn)公司賺錢(qián)了。

新光保險(xiǎn)北京代表徐敦謨告訴《經(jīng)濟(jì)》雜志記者，新光保險(xiǎn)每年的不動(dòng)產(chǎn)投資報(bào)酬率在5.6%-8%之間，比銀行利息相對(duì)高很多。而內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)的投資報(bào)酬率要比臺(tái)灣高很多。

但內(nèi)地的保險(xiǎn)公司不得買(mǎi)賣(mài)土地，也不能投資自用以外的不動(dòng)產(chǎn)。因此陳先生對(duì)于內(nèi)地保險(xiǎn)公司不得投資不動(dòng)產(chǎn)的政策頗有疑惑。

他舉了一個(gè)例子，如果新華保險(xiǎn)兩三年前在北京朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)塊地皮，現(xiàn)在就是兩、三倍的盈利，資本也會(huì)成倍擴(kuò)大，新華就不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在的財(cái)務(wù)問(wèn)題。把地拿出來(lái)賣(mài)了，問(wèn)題就解決了。

但是，他也強(qiáng)調(diào)，臺(tái)灣的法律規(guī)定對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)也有一定的限制，例如，保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)的投資不得超過(guò)資本的15%，保險(xiǎn)公司投資的不動(dòng)產(chǎn)都不能用于抵押貸款等。

對(duì)此，徐先生認(rèn)為，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，保險(xiǎn)公司也不適合做太多的投資。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司的資金量很大，可謂“金融怪獸”，如果投資過(guò)大，會(huì)打擊私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展。他認(rèn)為，內(nèi)地現(xiàn)在政策沒(méi)有放開(kāi)，有可能是擔(dān)心保險(xiǎn)資金的進(jìn)入將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)熱。

而某保險(xiǎn)公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉先生則認(rèn)為，這種擔(dān)憂(yōu)是不必要的。而且在他看來(lái)，如果說(shuō)房地產(chǎn)存在過(guò)熱的話(huà)，也是局部過(guò)熱。而且是由于需求旺盛、供給不足造成的。房?jī)r(jià)過(guò)高是與金融體制有直接關(guān)系的。眾所周知，房地產(chǎn)的資金多數(shù)來(lái)自銀行，而銀行的資金又以短期資金為主，短期資金用作長(zhǎng)期業(yè)務(wù)，一旦遇到銀根緊縮，就會(huì)使房地產(chǎn)商的資金出現(xiàn)斷裂，這是造成房地產(chǎn)炒作過(guò)多，換手頻繁的一個(gè)主要原因，而與項(xiàng)目并沒(méi)有太直接的關(guān)系。

因此，他認(rèn)為，保險(xiǎn)資金作為長(zhǎng)期資金進(jìn)入，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。他個(gè)人仍然非?？春梅康禺a(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)和汽車(chē)將是未來(lái)十年的兩大消費(fèi)熱點(diǎn)。但投資的比例不能太高，5%-10%是比較適當(dāng)?shù)摹?/p>

徐先生透露，他從學(xué)者的報(bào)告中看到政府有放寬保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)限制的趨勢(shì)。

此外，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，也是各界討論的一個(gè)重要的投資渠道，保險(xiǎn)公司也希望能早日進(jìn)入。但劉先生強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金進(jìn)入將有利于地方招商引資和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但需要注意的是一定要采取市場(chǎng)化的模式，避免行政手段干預(yù)。畢竟，保險(xiǎn)公司最終要為客戶(hù)負(fù)責(zé)。

直接入市與股市點(diǎn)位

保險(xiǎn)資金間接入市已成現(xiàn)實(shí)。截至今年6月末，保險(xiǎn)資金投資于證券投資基金已達(dá)691.9億元。但也有人指責(zé)，保險(xiǎn)資金在基金上的投資表現(xiàn)不佳。

劉先生則認(rèn)為，和許多機(jī)構(gòu)投資者相比，保險(xiǎn)資金在基金上的投資收益率更高。而且保險(xiǎn)資金投資基金的虧損主要在封閉式基金，這是和其本身流動(dòng)性不強(qiáng)等特點(diǎn)有直接關(guān)系的，而且現(xiàn)在政策又不允許“封轉(zhuǎn)開(kāi)”，保險(xiǎn)公司因此比較被動(dòng)。

通過(guò)在基金上的“試水”和“磨練”，保險(xiǎn)資金已做好了直接入市的準(zhǔn)備，只等政府一聲令下。

證券市場(chǎng)持續(xù)低糜，有人寄希望于保險(xiǎn)資金可以充當(dāng)“救市主”。但劉先生告訴記者，保險(xiǎn)資金只是市場(chǎng)的一個(gè)投資主體，而且和其它投資主體相比，更加理性和謹(jǐn)慎。保險(xiǎn)公司從來(lái)對(duì)自己都有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，也不希望在市場(chǎng)中炒作。

雖然可入市的保險(xiǎn)資金多達(dá)500億，數(shù)量非?？捎^，而且證監(jiān)會(huì)也非常希望保險(xiǎn)資金能盡早入市。但不表明政策允許了，就馬上會(huì)有大量的保險(xiǎn)資金入市。保險(xiǎn)外匯資金的使用也是相同的道理。雖然保監(jiān)會(huì)和人行在今年8月9日公布了《保險(xiǎn)外匯資金境外運(yùn)用管理暫行辦法》，但保險(xiǎn)公司還要選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。劉先生認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)外主要貨幣的利率還不如人民幣高，因此現(xiàn)在并不是投資的最佳時(shí)機(jī)，所以這部分資金的量是很小的。

同理，保險(xiǎn)資金直接入市對(duì)市場(chǎng)的影響也不會(huì)象有些人預(yù)想的那么大。保險(xiǎn)資金的運(yùn)用是純理性的投資行為，它的直接入市不應(yīng)取決于點(diǎn)位。

他認(rèn)為，中國(guó)的證券市場(chǎng)其實(shí)從來(lái)不缺資金，現(xiàn)在也不是缺乏信心的問(wèn)題，就是價(jià)格的問(wèn)題。股票為什么發(fā)不出去？就是價(jià)格制定的不合理，這需要調(diào)整。在和記者的交談中，他多次談到市場(chǎng)的作用，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該靠市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，不應(yīng)該讓誰(shuí)充當(dāng)“救市”的角色，也沒(méi)人能救得了市。

保險(xiǎn)資金看重的是微觀的投資對(duì)象的財(cái)務(wù)制度、信息披露程度、公司治理結(jié)構(gòu)等情況。即使在1300點(diǎn)以下，也不缺乏有投資前景的股票。保險(xiǎn)公司不應(yīng)在意股價(jià)的起落，而應(yīng)在意股票將來(lái)的分紅收益。