導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)用戶分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

研究者常常需要對一個地區(qū)的多個房地產(chǎn)企業(yè)進行分類，傳統(tǒng)的方法是根據(jù)研究的目的選取少數(shù)幾個指標對各企業(yè)進行人為的分類，其分類結果往往偏離實際情況。本文采用模糊聚類分析法，按房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力設置指標，將核心競爭力特征類似的房地產(chǎn)企業(yè)歸為一類，將不同特征的企業(yè)區(qū)分開，其分類結果可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層和投資商提供參考，具有一定的理論價值和現(xiàn)實意義。

一、模糊聚類分析

模糊聚類分析是以傳統(tǒng)的聚類分析為理論基礎，按待辨識對象的屬性的親疏關系進行軟劃分的一種多元統(tǒng)計方法。它把一個沒有類別標記的樣本集按某種準則劃分成若干個子集(類)，使相似的樣本盡可能歸為一類，而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。

1、建立指標體系。本文按照房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)進行分類。核心競爭力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業(yè)核心競爭力》一文中提出的，他們指出“核心競爭力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合了的知識和技能，尤其是關于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能的整合了的知識和技能”。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是一種合力，最終表現(xiàn)在土地儲備能力、技術創(chuàng)新能力、人力資源能力、資源整合和開發(fā)能力、企業(yè)品牌效應等方面?？紤]這些因素，再結合企業(yè)的一般特點，本文選取總資產(chǎn)、資產(chǎn)結構(固定/流動)、年銷售額、土地儲備、管理與科技人才比、高職稱人數(shù)占員工總數(shù)比、品牌度等7個指標來建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力指標體系。

2、數(shù)據(jù)標準化。根據(jù)模糊矩陣的要求，需要將數(shù)據(jù)標準化。設n為待分類對象的個數(shù)，m為表征對象特性的指標個數(shù)，則:

查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所對應的分類即為最佳分類。

二、實例分析

選取某市8家有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對象，用前文所建立的指標體系來表征其核心競爭力，各企業(yè)的具體情況，如表1所示。(表1)

故X分為7類:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。

同理，當0.70

將表1中的數(shù)據(jù)代入公式(4)計算各方案的F值，查出各方案的臨界值F0.05，結果如表2所示。(表2)

三、結論

上述分類結果中，8家房地產(chǎn)開發(fā)公司各自成類和全部并為一類沒有實際應用價值，不予考慮。其他的6個分類方案中，只有當0.59

按核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)進行模糊聚類分析，不僅將具有相同特征的企業(yè)并到了一塊，而且將不同特征的企業(yè)區(qū)分開來，其分類結果充分反映了各企業(yè)在核心競爭力方面的特點。進行聚類后，處于同一類的企業(yè)在認識到自身特點的同時，可以在制定發(fā)展戰(zhàn)略、提升自身核心競爭力方面相互借鑒;另外，對于投資商而言，將欲投資的企業(yè)聚類后，可以在分類結果中根據(jù)投資的目的和企業(yè)的特點做進一步的比較和分析，為最終的投資決策提供依據(jù)。

(作者單位:西安建筑科技大學管理學院)

主要參考文獻:

[1]高新波.模糊聚類分析及其應用[M].西安:西安電子科技大學出版社，2004.

篇2

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-000-01

目前，我國房地產(chǎn)公司仍主要依靠人工來處理房地產(chǎn)信息，也由此產(chǎn)生了許多問題，如數(shù)據(jù)重復、出錯，查詢麻煩等，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著較大的影響。在計算機網(wǎng)絡技術基礎上的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，能夠幫助企業(yè)多渠道收集、管理、分析相關銷售信息，從而迅速發(fā)現(xiàn)潛在的客戶與業(yè)務，進一步提高企業(yè)的競爭能力。

一、房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的功能

現(xiàn)代房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)依靠IT技術，徹底改變傳統(tǒng)的管理意識，對房地產(chǎn)的銷售進行科學有效的管理，發(fā)揮出了巨大的功能。

1.科學靈活的定價方案

依據(jù)銷售管理系統(tǒng)，房產(chǎn)的定價可結合房屋的朝向、樓層、周圍的景觀等客觀性因素，采用多種方式如差價等對房屋進行定價與核算，并且可以生成均價、最高或最低價等數(shù)據(jù)，給用戶以參考。

2.深層次的客戶資源管理

房地產(chǎn)的銷售管理系統(tǒng)對客戶資源的管理包括對客戶資料的記錄與追蹤。主要記錄客戶的來電、來訪等情況，分析客戶的購買意向；追蹤則主要是為了方便快捷地給客戶提供所需要的房產(chǎn)信息，以便在客戶預約或者購買房屋時及時更新客戶資料狀態(tài)，從而防止因現(xiàn)場售樓人員的流動性過大而造成的客戶流失狀況。

3.全面的資金管理

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)中的財務管理中，能夠把初期的銷售計劃與資金和成本的估算相結合，同時把資金收支計劃和客戶應收款、銷售收款計劃關聯(lián)在一起，最重要的是，系統(tǒng)能夠自動將銷售所得的款項生成財務資金收入單，并且清晰地將資金的應收、已收和未收情況呈現(xiàn)出來，十分有利于公司決策層對整個系統(tǒng)資金流的全面掌握。

4.多角度的統(tǒng)計分析

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)可以多層次、多方位地對客戶資料、銷售情況以及資金收入的數(shù)據(jù)信息進行報表或者圖形分析，極大地幫助了公司領導對房產(chǎn)的策劃、銷售以及財務方面進行合理決策。值得一提的是，如果客戶想要生成適合自己崗位的統(tǒng)計分析報表，就可以使用該系統(tǒng)所獨有的自定義功能來實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)核心模塊的設計與實現(xiàn)

公司信息、房產(chǎn)信息、銷售信息、統(tǒng)計信息以及系統(tǒng)用戶管理這五大模塊的管理系統(tǒng)集中反映了房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的核心功能，因此，我們可以借助設計與實現(xiàn)這五大模塊的功能，進而完成整個房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)。

1.公司信息管理模塊的設計與實現(xiàn)

公司信息管理模塊包括添加、瀏覽、修改以及刪除公司信息，且只能由公司銷售管理系統(tǒng)的管理員完成這項工作，公司的用戶則只享有對公司業(yè)務信息的瀏覽權限。首先通過Button控件的click事件獲取每個字段的值，然后分別經(jīng)過一定的SQL語句來完成對數(shù)據(jù)的寫入與修改。

2.房地產(chǎn)信息管理模塊的設計與實現(xiàn)

與公司信息管理模塊的功能無異，房產(chǎn)信息的管理同樣主要包括添加、瀏覽、修改以及刪除房產(chǎn)信息，同樣地，這項工作只能由房地產(chǎn)公司銷售管理系統(tǒng)的管理員來做，而公司的用戶僅可以瀏覽公司的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息管理模塊的設計與實現(xiàn)首先要借助Button控件的click事件來獲得每個字段的值，然后通過特定的SQL語句寫入、修改或刪除數(shù)據(jù)信息。

3.銷售信息管理模塊的設計與實現(xiàn)

房地產(chǎn)公司的銷售信息管理模塊不僅包括列出已被預約或者出售的房產(chǎn)信息，還包括記錄尚未被預約或出售的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)管理是銷售管理的基礎與前提，如果想要完成房產(chǎn)的銷售，就必須完善房產(chǎn)信息，列出可預約、已預約和已出售的房產(chǎn)信息列表，從而保障用戶對該公司房產(chǎn)的預約、出售、取消預約以及取消出售的權利。值得注意的是，公司只有在確認輸入了業(yè)主的相關信息后，才能出售房產(chǎn)。

至于銷售信息管理模塊的設計與實現(xiàn)，同樣地，可借助一定的SQL語句獲得可預約的房產(chǎn)信息，然后把數(shù)據(jù)綁定到Repeater控件上，并且顯示在頁面上。用戶如果想要預約自己看中的房產(chǎn)，就點擊標記預約的Button控件，然后核對相關信息，用戶確認后，預約頁面就會改變房產(chǎn)狀態(tài)，然后把預約用戶的姓名自動顯示在頁面上，此時預約成功。然后就可以在已預約的頁面中查看選中的房產(chǎn)信息，進而選擇是繼續(xù)進行購買還是取消預約。

4.統(tǒng)計信息管理模塊的設計與實現(xiàn)

統(tǒng)計信息管理指的是通過對房產(chǎn)的銷售量和銷售額的匯總，然后生成每個月份的銷售信息的走勢圖，公司的高層決策者可根據(jù)這些走勢圖信息盡可能作出正確的決策。

統(tǒng)計信息管理模塊的設計與實現(xiàn)是把通過操作數(shù)據(jù)庫進而獲得需要的時間和數(shù)值數(shù)據(jù)綁定到Chart控件上，然后根據(jù)事先設置的篩選條件篩選出需要的統(tǒng)計信息，最后生成銷售量或者銷售額的統(tǒng)計圖。

5.系統(tǒng)用戶管理模塊的設計與實現(xiàn)

系統(tǒng)用戶管理模塊主要針對的是對后臺用戶即已經(jīng)記錄到房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的用戶的管理，并且能夠?qū)崿F(xiàn)對用戶的添加以及用戶權限的設定與管理，發(fā)揮的主要功能是添加、刪除用戶以及修改密碼等。一般情況下，只有系統(tǒng)管理員才有此權限，能夠?qū)θ我挥脩舨僮?，普通用戶則不具備這項權限。

三、總結

總而言之，建立在現(xiàn)代網(wǎng)絡技術基礎上的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)能夠及時有效地對員工信息、顧客信息以及房屋的相關銷售信息進行管理，創(chuàng)新公司的管理方式與經(jīng)營方式，從而極大地增強房地產(chǎn)公司的競爭力。因此，我們必須重視房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)五大核心模塊的設計與實現(xiàn)，使房地產(chǎn)地銷售管理更加規(guī)范化、有效化。

參考文獻：

篇3

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

隨著社會的發(fā)展和進步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產(chǎn)管理工作隨著網(wǎng)絡等新興媒體的發(fā)展，其實際工作中依附的高科技、信息化系統(tǒng)運用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)工作中的一些實踐進行具體的闡述和分析。

1企業(yè)建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中，信息統(tǒng)計工作的地位已變得日趨重要，當前房地產(chǎn)管理和統(tǒng)計工作在實際操作中相較于之前的工作已經(jīng)有了根本性的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)管理工作中的各級部門已經(jīng)認識到如果脫離了基本的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，將對房地產(chǎn)管理工作進一步的如何設計規(guī)劃、如何制定目標、如何預測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發(fā)揮信息統(tǒng)計在實際工作中的運用，就要對房地產(chǎn)各項基礎信息進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)并進行保存完整。因此，房地產(chǎn)管理工作中盡早建立一個完善的統(tǒng)計信息數(shù)據(jù)庫，才能充分發(fā)揮統(tǒng)計工作的在實際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產(chǎn)發(fā)展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學、較完備的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

2構建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的目標需求

構建功能較為完善的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是為了實現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務辦理的信息化、網(wǎng)絡化目標。具體需求如下：構建該系統(tǒng)要能能基本實現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的相互關聯(lián)功能，實現(xiàn)以圖管房、以圖管檔的思想；實現(xiàn)商品房的預售許可受理、審核、發(fā)證、歸檔及相關檔案管理功能。實現(xiàn)房產(chǎn)測繪圖形繪制、面積分攤與計算、生成分戶圖、成果報表自動輸出等功能。系統(tǒng)要能提供通過圖幅號或地號、姓名、證號等數(shù)據(jù)信息直接關聯(lián)到相應圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產(chǎn)權人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數(shù)據(jù)信息；系統(tǒng)所需要的基礎圖形由甲方提供。對于查封、抵押、凍結等情況的房屋如辦理過戶，系統(tǒng)要有自動提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統(tǒng)需具有較全面的統(tǒng)計功能，既能進行圖上統(tǒng)計，也要能按照所提供文字條件進行統(tǒng)計，為領導決策提供支持。系統(tǒng)需要提供較為強大的后臺管理功能，需要具備完善的權限管理功能，要能靈活控制每一個人對每一個作業(yè)環(huán)節(jié)的權限，并可根據(jù)需要由甲方安排指定人員進行調(diào)整。系統(tǒng)要能進行商品房的網(wǎng)上預售備案管理，能在網(wǎng)上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實現(xiàn)網(wǎng)上預售合同的管理等。

3房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的實現(xiàn)

針對目前的房產(chǎn)實物檔案管理存在的問題，要求采用最先進計算機數(shù)碼成像技術，開發(fā)房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)，采信息化系統(tǒng)為基礎的集中管理房地產(chǎn)信息檔案網(wǎng)絡化管理手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫共享，實現(xiàn)檔案數(shù)據(jù)庫的全數(shù)字化管理。

3.1基本需求

①人員權限設定

功能描述：實現(xiàn)用戶分組管理功能。實現(xiàn)用戶組權限管理功能（添加、刪除權限）、用戶在各個權限組之間切換，以達到科學合理利用房產(chǎn)管理系統(tǒng)的目的?？梢粤谐鱿到y(tǒng)所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密?？梢粤谐鏊械挠脩艚M和每個組擁有的權限，并可以添加、刪除每個用戶組的權限。

②管理員設置用戶密碼

選擇了一個用戶后，“設置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。

③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統(tǒng)檢查后把當前用戶的密碼修改成新密碼。

向組中加用戶：選擇一個組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。

從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個用戶，刪除。刪除時要求確認。

④修改用戶組的權限：打開組的權限列表，列出所有的權限，通過復選框來增加、刪除組的權限，并設置權限字段。

⑤性能需求：密碼管理符合國家標準的密碼管理體系。可管理的權限包括：房屋的范圍、各種功能操作。

3.2流程規(guī)則

流程定制是一個系統(tǒng)開放與否的標志，隨著時間的發(fā)展，很多房地產(chǎn)管理業(yè)務的處理方式和流程都在發(fā)生變化。在系統(tǒng)中，有權限的系統(tǒng)管理員可根據(jù)實際情況來設定業(yè)務流程，只要簡單的進行環(huán)節(jié)的調(diào)整和選擇，就能實現(xiàn)流程的更改，從而不因為一個簡單的流程的變化而需要系統(tǒng)的再開發(fā)、升級，影響正常的工作。

①業(yè)務操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖：

3.3業(yè)務規(guī)則

業(yè)務規(guī)則主要是指業(yè)務受理和業(yè)務流轉(zhuǎn)的基本前提，是信息互動的關鍵。構建完善的業(yè)務規(guī)則庫，解決好數(shù)據(jù)互動及數(shù)據(jù)相互限制與約束的問題，系統(tǒng)中引入完整、科學的業(yè)務規(guī)則，在每個業(yè)務環(huán)節(jié)，配合用戶的操作，系統(tǒng)能自動提取業(yè)務規(guī)則庫中的相關信息，推送給用戶，并作自動判斷、驗證、關聯(lián)計算處理等，并將業(yè)務規(guī)則與工作流管理緊密結合起來。業(yè)務規(guī)則庫要像工作流一樣，是可靈活維護的。

①業(yè)務操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖：

3.4要件定制

要件定制是設定每一業(yè)務所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據(jù)設定的標準來收取要件，避免漏收、錯收等現(xiàn)象，保證收件人員把好第一關，從而提高工作效率。

①業(yè)務操作流程：

②數(shù)據(jù)流圖

4構建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的應用需求

篇4

房地產(chǎn)業(yè)在我國一直受各方關注，房地產(chǎn)的營銷也關系到每個購房者的實際利益。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種營銷房產(chǎn)營銷策略層出不窮，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”這一概念的提出，我國房地產(chǎn)門戶式網(wǎng)站的興起，騰訊房產(chǎn)在房產(chǎn)中以騰訊為依托，對其營銷策略的研究不僅是騰訊電商在房產(chǎn)這一部分的戰(zhàn)略布局，也是騰訊房產(chǎn)自身能否在已有的現(xiàn)狀下實現(xiàn)真正的持續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)其門戶式網(wǎng)站房產(chǎn)營銷策略的重要環(huán)節(jié)。

一、我國房地產(chǎn)電商營銷策略

（一）房地產(chǎn)電商的營銷現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)行業(yè)從2003年成為國家經(jīng)濟的支柱行業(yè)之后，供需不平衡是已成為房地產(chǎn)市場的一大痛點。正是這一痛點促進房地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新其營銷方式，改變營銷策略。2015年新浪樂居、搜房網(wǎng)、搜狐焦點位居門戶式網(wǎng)站房地產(chǎn)銷售的前三名， 騰訊房產(chǎn)在2015年門戶式網(wǎng)站房產(chǎn)銷售比例中增長迅速。

（二）房地產(chǎn)電商的營銷模式

目前我國的房地產(chǎn)電商營銷模式主要通過網(wǎng)站入口引入流量、后臺用戶數(shù)據(jù)庫建設、微博微信的宣傳、線上線下活動、相關移動端app的開發(fā)、銷售電話的開通，客戶關系平臺建設等營銷手段，旨在構建了房地產(chǎn)電商平臺新的營銷模式。以后臺數(shù)據(jù)庫建設為依托，通過資源整合，擴寬其入口渠道，增加流量引入，利用線上宣傳與線下看房相結合，提高增值服務，促進交易成功率。

二、騰訊房產(chǎn)的營銷策略

（一）騰訊房產(chǎn)的概況

中國門戶式網(wǎng)站“騰訊房產(chǎn)網(wǎng)”是房產(chǎn)資訊頻道，第一時間提供各地樓市信息，報道房地產(chǎn)動向以及全國最新樓盤概況、讓消費者真正體驗到足不出戶查看最新樓盤訊息。騰訊房產(chǎn)流量的引入主要以 QQ微信用戶為主，實現(xiàn)線上線下流量的用戶轉(zhuǎn)化，以騰訊為基石，在行業(yè)內(nèi)迅速發(fā)展。

（二）騰訊房產(chǎn)的營銷方式

1、網(wǎng)絡引流

擁有7.8億QQ用戶、2億個微信用戶的強大用戶資源的助力下，騰訊房產(chǎn)與開發(fā)商的緊密合作，從市場定位上以“80后”為主流購房人群，基本上全是QQ用戶，特別是微信開通后迅速地吸引了“80后”的關注，為騰訊房產(chǎn)帶來潛在客戶，對騰訊房產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。

2、提供“最后一公里”服務

騰訊房產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)媒體平臺（騰訊網(wǎng)）、搜索平臺、大眾分享傳播平臺（QQ）、即時通訊平臺（微信）等入口引入用戶。利用線上“微搖房”、“微博開通”、“微信上墻”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數(shù)據(jù)庫”與線下“看房團”“銷售電話”相結合完成用戶從線上到線下的轉(zhuǎn)化，同時利用移動客戶端APP將線下的購房者，與社區(qū)住戶、物業(yè)管理、各類服務商連接起來，為購房者提供“最后一公里”的社區(qū)增值服務。

3、線上線下相結合

騰訊房產(chǎn)在引流方式上整合了騰訊網(wǎng)、“微信搖一搖”、“微博開通”、“微信公眾號”、“地圖搜索”、“用戶信息錄入數(shù)據(jù)庫”、“微信售房”相結合，匯集了海量用戶。騰訊網(wǎng)（QQ 微信）作為重要的門戶式網(wǎng)站，為騰訊房產(chǎn)提供了可觀的流量引入機會。騰訊網(wǎng)通過強大用戶基數(shù)（7.8億的qq用戶以及2億微信用戶）獲取了全面、及時的購房需求信息。微信以及qq等聊天工具的簡單易用，順暢的溝通氛圍和開放的發(fā)展空間極大的增加了用戶的使用粘性和培養(yǎng)忠實用戶。

4、微信微博QQ宣傳

手機移動終端的開發(fā)，實行微博、微信、qq等宣傳活動，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，用戶從PC端向移動端的轉(zhuǎn)移趨勢日漸明顯。騰訊房產(chǎn)網(wǎng)（）也順應時世，積極開展微博營銷與微信營銷。其中“微房產(chǎn)”包括騰訊房產(chǎn)官方帳號，微信帳號，微博營銷，匯集了大量的關注客戶，具有廣大的影響力。

5、看房團

騰訊房產(chǎn)憑借豐富的行業(yè)經(jīng)驗，線上線下相結合，借助微信線上活動“微信搖一搖”“理財通”“眾籌”以及線下的“看房團”、“400購房咨詢電話”，真正做到促進線上購房需求者到線下實際購房者的轉(zhuǎn)換。

對騰訊房產(chǎn)的營銷策略評價

（三）騰訊房產(chǎn)營銷策略的優(yōu)勢

互動性強?；有詷O大地增強了用戶粘性及忠實度，騰訊、新浪網(wǎng)、百度是中國目前最具影響力三大網(wǎng)絡媒體，用戶對這三大媒體具有極高忠誠度以及用戶粘性，互動性提升了用戶的忠實度以及促進用戶從購房潛在者向?qū)嶋H購房者轉(zhuǎn)化。

用戶基數(shù)大。騰訊以其強大的qq用戶以及微信用戶，使得騰訊房產(chǎn)用戶量大，潛在用戶多，尤其是微信用戶的加入，為騰訊房產(chǎn)的發(fā)展以及營銷手段帶來巨大影響。

精準營銷。使騰訊營銷可控性更強通過市場調(diào)查，瞄準了18-45歲，以80后為主，有收入穩(wěn)定、教育水平高的的職業(yè)人士為目標市場，憑借的后臺數(shù)據(jù)庫建設和微博、微信以及QQ推送，移動APP的開發(fā)等營銷策略實現(xiàn)了精準營銷

三、結論

構建房地產(chǎn)電商平臺，不僅要優(yōu)化房地產(chǎn)門戶式網(wǎng)站的建設，還需整合資源，實現(xiàn)搜索引擎、社交媒體、移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端等媒體平臺的全面覆蓋。在客戶流量引入過程中，前期宣傳，中期銷售，后期服務都是必不可少的一環(huán)。真正的實現(xiàn)線上線下的轉(zhuǎn)換，后臺數(shù)據(jù)庫建設到提供售后增值服務的一體化。消費者數(shù)據(jù)庫的建立符合“互聯(lián)網(wǎng)+”時代中消費者的需求多元化、個性化的要求。在建立后臺數(shù)據(jù)庫時，不僅涉及到分析消費者行為，從而實現(xiàn)高效、精準的營銷，而且也是騰訊房產(chǎn)賴以生存的保障。線上宣傳，消費者注冊信息，訪問網(wǎng)站，線下活動實名用戶登記，與媒體合作等多種互動形式。在已有信息的基礎上進一步挖掘與分析消費者行為，從而判斷其需求，實現(xiàn)騰訊房產(chǎn)所宣稱的精準的營銷。

參考文獻：

[1]王梅芳.關于房產(chǎn)營銷的行為技巧探討[J].廣東科技，2011（16）.

篇5

一、社區(qū)電商與電子商務社區(qū)化

（一）社區(qū)電商

社區(qū)電商是面向社區(qū)范圍的用戶群體，依托電子商務平臺展開的各類型服務交易的電子商務活動。對于用戶來說，既可以滿足線上交易信息獲取，又可以在線下完成消費與體驗，具有快速，高效的特點。社區(qū)電商與居民生活聯(lián)系緊密，滿足社區(qū)居民的剛性需求，所以一旦建立起與用戶的聯(lián)系，則具有很強的路徑依賴，由于是面向居民，居民特性穩(wěn)定，流動性弱，所以也更好把握用戶習慣，能夠集中用戶訂單，進行集中供給，節(jié)省物流成本。此外，社區(qū)電商高度成熟后，能夠拓展醫(yī)療，交通等公共服務等，接入智能城市系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在地區(qū)具有更強的競爭力。

（二）電子商務社區(qū)化

阿里巴巴，百度，騰訊，京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，依托自身優(yōu)勢條件，以O2O模式，發(fā)力電子商務社區(qū)化，如京東分別與快客，好鄰居，良友等品牌拓展1萬多個線下合作店面。

與社區(qū)電子商務不同，電子商務社區(qū)化在本地化屬性上所需要耗費的資金與經(jīng)營管理精力更加龐大。同時社區(qū)電子商務在管理經(jīng)營方面本地化戰(zhàn)略也更為多樣，所以社區(qū)電子商務將具有更大的活力。

二、房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展社區(qū)電商的核心優(yōu)勢

（一）豐富的業(yè)主資源，以房帶消費

房地產(chǎn)所積累起的業(yè)主資源與電商平臺的大流量相比。房地產(chǎn)業(yè)主具有真實性，基于地理上的關系將比虛擬數(shù)據(jù)更好捕捉用戶消費習慣的關聯(lián)性特征。在廣告投放上有著更為精準的指向。

（二）具有定性性質(zhì)的規(guī)劃能力

房地產(chǎn)是高價值的大宗商品，本身很重要的潛在購買力區(qū)分指標，對于社區(qū)消費水平有定性的作用，所以對消費的消費能力更加明晰與把握，從而主導社區(qū)電商的構建，分析更為精確的用戶需求。房地產(chǎn)企業(yè)能夠在地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的基礎上，根據(jù)需要對物流布局和實體店鋪布局進行靈活設計與規(guī)劃。

（三）管理運作體系成熟

與傳統(tǒng)平臺電商的營銷核心不同，社區(qū)電商的核心在于對消費者的管理。社區(qū)居民的流動性弱，基于地理聯(lián)系的基礎上，可根據(jù)居民需求進行定制與管理，提高電商平臺利用效率。同時通過主導社交網(wǎng)絡建設，如社區(qū)QQ群，論壇等，滲入居民交流之中。社區(qū)電商在線下通常包含有較多的利益關系，房地產(chǎn)企業(yè)通常在關系梳理方面有著更強的業(yè)務處理經(jīng)驗。

三、房地產(chǎn)社區(qū)電商格局的長尾分析

長尾理論基本原理是：只要存儲和流通的渠道足夠大，需求不旺盛或銷量不佳的產(chǎn)品所共同占據(jù)的市場份額可以和少數(shù)熱銷產(chǎn)品所占據(jù)的市場份額匹敵甚至更大。長尾商品正是以其冷門與不暢銷，所以尋找成本高，這就使得在培養(yǎng)用戶的購買路徑上具有更強的吸引力。

相比于房產(chǎn)銷售，社區(qū)電商所帶來的效益只能占據(jù)了屬于長尾部分，但是隨著地產(chǎn)商的市場份額的變化，社區(qū)電商規(guī)模的積累過程，則又可以形成新的房地產(chǎn)建設和盈利格局。這一新格局體現(xiàn)在，商場主導布局削弱，地產(chǎn)公司的基礎服務設施建設轉(zhuǎn)為終端物流建設，相對比與商城所帶來的建設費用，物流終端的運營成本與建設成本更低。另一方面，社區(qū)電商取代大型商場的作用后，這一業(yè)務將成為地產(chǎn)商的“售后”模塊分裂出來，在培養(yǎng)居民生活習慣上也有很大的作用，增強房產(chǎn)企業(yè)的品牌信任，在房產(chǎn)升級和購置中，無疑為房產(chǎn)企業(yè)增加了籌碼。

四、房地產(chǎn)企業(yè)為主導的社區(qū)電商發(fā)展方向――房地產(chǎn)+

“房地產(chǎn)+”是指以房地產(chǎn)為核心，展開的各種醫(yī)療，教育，社交，金融等服務需求的發(fā)展模式。社區(qū)電商是“房地產(chǎn)+”模式的核心環(huán)節(jié)，打造社區(qū)電商，是信息流動環(huán)節(jié)最重要的布局。在“房地產(chǎn)+”模式下，房地產(chǎn)為主體，打造社區(qū)電商的供應鏈環(huán)節(jié)，以社區(qū)電商為途徑進行“房地產(chǎn)+”的內(nèi)容建設 ，對于“房地產(chǎn)+”的社區(qū)電商的內(nèi)容建設主要有兩種方式。

（一）房產(chǎn)企業(yè)品牌在社區(qū)電商中的延伸

房地產(chǎn)企業(yè)憑借其管理和資金優(yōu)勢，進入其他生產(chǎn)行業(yè)。如恒大涉足的礦泉水，乳業(yè)和糧油生產(chǎn)。憑借其房地產(chǎn)企業(yè)聲譽為保證，在地產(chǎn)上的物理聯(lián)系，能夠有信任基礎，并借助社區(qū)電商開展營銷，疊加與整合效應顯著，使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫一次性買賣的桎梏。

（二）產(chǎn)業(yè)鏈的整合模式

地產(chǎn)是重資產(chǎn)，是大宗消費品，通過這次消費客戶與企業(yè)間構建了充分的信任，由此衍生的其他輕資產(chǎn)型消費，都可以在社區(qū)電商平臺上展開，像是理財、金融、保險、旅游、裝修家居等。同時借助社區(qū)電商平臺，進行數(shù)據(jù)的收集，為房產(chǎn)的二次買賣提供信息分析來源。

五、結語

依托房地產(chǎn)企業(yè)基礎與主體，開展社區(qū)電子商務，一方面是為社區(qū)電子商務找到了可靠性更高的承載實體，另一方面，社區(qū)電子商務也能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展契機，實現(xiàn)“房地產(chǎn)+”的發(fā)展，擺脫地產(chǎn)單一化產(chǎn)品帶來的風險制約瓶頸，打造出房地產(chǎn)企業(yè)服務的競爭力。

參考文獻：

[1]王劍峰.地產(chǎn)商為何搞不定社區(qū)電商[J].中國房地產(chǎn) 2015，08.

篇6

中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會的進步和科學技術的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導致房地產(chǎn)銷售日益火爆。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務質(zhì)量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產(chǎn)銷售業(yè)務形式復雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經(jīng)不能適應現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)營運而生。

1國內(nèi)外現(xiàn)狀分析

1.1國外現(xiàn)狀

通過網(wǎng)絡方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國房地產(chǎn)商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。

1.2國內(nèi)現(xiàn)狀

隨著計算機技術和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國內(nèi)通過Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長,根據(jù)中國房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計顯示,目前在國內(nèi)與房地產(chǎn)相關的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過了1000萬人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡平臺,大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒有很好地利用計算機和網(wǎng)絡技術來進行房產(chǎn)銷售和管理。

2系統(tǒng)開發(fā)的背景和意義

2.1系統(tǒng)開發(fā)的背景

目前社會上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，各種服務類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說,面對如此巨大的信息量，開發(fā)出一套與企業(yè)相適應的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統(tǒng)，能夠做到對信息的規(guī)范管理、科學統(tǒng)計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產(chǎn)銷售管理中，最基本的一項常規(guī)性工作——房屋銷售服務信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規(guī)范。

開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務信息管理的管理朝規(guī)范化、簡單化、有效化的方向發(fā)展。

2.2系統(tǒng)開發(fā)的意義

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業(yè)，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統(tǒng)的運作產(chǎn)生非常大的影響。開發(fā)該套房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動化，從而提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

2.3所做工作

針對目前國內(nèi)房產(chǎn)銷售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動態(tài)房地產(chǎn)銷售的系統(tǒng)，采用c/s架構，開發(fā)工具采用VB語言，數(shù)據(jù)庫采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求和特點構建而成，編寫相應的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。

3系統(tǒng)功能設計

3.1系統(tǒng)功能設計

房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是一個交互式查詢系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標與數(shù)據(jù)庫結構的前提下，設計該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶登錄、數(shù)據(jù)維護、數(shù)據(jù)查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設計好的用戶名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶登錄時系統(tǒng)將會把用戶輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統(tǒng)，通過系統(tǒng)對用戶進行管理，這樣可實現(xiàn)添加新用戶并賦予相應權限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數(shù)據(jù)維護：數(shù)據(jù)維護包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶可對數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進行操作，將改動的數(shù)據(jù)及時傳到后臺的數(shù)據(jù)庫中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中刪除，保證數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的實時性和有效性。

3）數(shù)據(jù)查詢：要判斷一個系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢功能，本系統(tǒng)可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。

4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對合同的進行管理。

3.2系統(tǒng)流程圖

系統(tǒng)流程圖如圖1所示。

圖1系統(tǒng)流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態(tài)管理等。

4結束語

由于時間和技術等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過調(diào)研相關資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：

優(yōu)化系統(tǒng)維護功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯功能，同時為了保證系統(tǒng)中各個要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對系統(tǒng)維護給予重視。

參考文獻：

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[3]龔沛曾,楊志強,陸慰民.Visual Basic程序設計教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.

[4]劉炳文.Visual Basic程序設計教程[M].北京:清華大學出版社,2006.

篇7

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結合供應鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型。

房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結構，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計劃進度，銷售方式等。

土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設施的結合，施工圖設計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強，也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上，所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關行業(yè)關系，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段，通過供應鏈進行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產(chǎn)供應鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值，特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈不僅應使項目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎的核心競爭力。

3.2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應商的響應周期，從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工，合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應鏈內(nèi)部資源，判定供應鏈的內(nèi)部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應鏈的各組成部分進行討價還價，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎上，需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應鏈的競爭，與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結成伙伴關系。

篇8

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術應用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測、經(jīng)濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結構

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術,提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術,將這些技術引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎上發(fā)展起來的一項新技術。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術應用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關技術

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結構化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎,然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術,給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務于日常事務處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術,它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學習等領域的交叉學科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡、概念樹、遺傳算法、模糊

數(shù)學、統(tǒng)計分析、可視化技術、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預測趨勢和行為、關聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。 三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現(xiàn)金流法綜合財務指標匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風險可以指導投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應的。此外,房地產(chǎn)投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

篇9

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟中占有重要作用。研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間互動關系具有重要意義，關系著市場經(jīng)濟更好的發(fā)展，也關系著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將影響房地產(chǎn)周期的國民經(jīng)濟因素分為房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素，分析房地產(chǎn)景氣指數(shù)與利率的相互關系。

一、影響我國房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟因素

在宏觀經(jīng)濟上或者微觀經(jīng)濟上，影響房地產(chǎn)周期的因素涉及廣泛，并且各個因素之間存在相互的聯(lián)系。房地產(chǎn)周期的微觀因素包括生產(chǎn)者與消費者心理因素或者經(jīng)濟停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產(chǎn)的市場價格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價格。房地產(chǎn)周期的宏觀因素主要包括國民經(jīng)濟因素、相關部門頒布的法律法規(guī)制度措施因素、社會風氣及地域文化等因素。

（一）房地產(chǎn)利率

通常情況下，房地產(chǎn)利率的變動與房地產(chǎn)周期的波動呈現(xiàn)相反關系。如果房地產(chǎn)利率上升，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟將處于衰落的趨勢；如果房地產(chǎn)利率下降，則房地產(chǎn)的周期波動范圍變大，市場景氣也就上升。房地產(chǎn)利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資商投資規(guī)模有一定的影響，及對房地產(chǎn)用戶信用儲蓄及消費貸款有一定的影響。若房地產(chǎn)其它影響因素不變，房地產(chǎn)利率下降，則開發(fā)投資商比較容易擴大規(guī)模建設，其投資經(jīng)濟成本也就較低，而對于房地產(chǎn)存款利率的下降，則可以帶動消費者的消費傾向，減少儲蓄的存儲，從而增加房地產(chǎn)市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費者購房的消費貸款，也擴大了房地產(chǎn)市場的消費分期付款信貸規(guī)模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。

（二）房地產(chǎn)國內(nèi)生產(chǎn)總值

國內(nèi)生產(chǎn)總值指在固定的時期內(nèi)，一個區(qū)域經(jīng)濟中的全部貨物和勞動力的生產(chǎn)總值。其不僅可以反映一個區(qū)域的生產(chǎn)經(jīng)濟，也可以反映一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)。國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要受消費需求C、投資商投資規(guī)模I、政府補貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要是體現(xiàn)一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展處于何種狀態(tài)，若GDP的增長數(shù)字大于0時，則國內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)濟處于上升階段；相反，若GDP增長數(shù)字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時期。要使國內(nèi)生產(chǎn)總值體現(xiàn)一種真實的市場經(jīng)濟現(xiàn)象，運用CPI指數(shù)，調(diào)整國內(nèi)生產(chǎn)總值的變動，從而精確顯示市場經(jīng)濟我國內(nèi)生產(chǎn)總值的實際變動。一個區(qū)域GDP的大幅度增長，體現(xiàn)了該區(qū)域的經(jīng)濟正在蓬勃發(fā)展，國民經(jīng)濟收入的增加，隨之帶動了消費者消費的增加，同時也帶動了房地產(chǎn)消費水平的提高。相反，一個區(qū)域的GDP處于負增長狀態(tài)，則該區(qū)域房地產(chǎn)市場經(jīng)濟處于衰退時期，同時消費者的消費能力也就降低，也減弱了房地產(chǎn)的消費供給，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹

貨物通貨膨脹，將導致房地產(chǎn)市場價格與真實貨物價值的變動，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的變化。房地產(chǎn)價格是體現(xiàn)總物價水平的關鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產(chǎn)價格的變化，其呈現(xiàn)正相關關系。若物價總體水平呈現(xiàn)上升趨勢，則房地產(chǎn)市場價格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產(chǎn)的真實價格也呈上升階段；相反，房地產(chǎn)市場價格及真實價值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值功能與升值功能的變動，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動。市場上物價上漲，導致引發(fā)通貨膨脹后，進而導致貨幣貶值，同時也影響了消費者的消費觀念。雖然通貨膨脹會影響房地產(chǎn)供給的需求，但房地產(chǎn)保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關的關系，因此，通過為消費者抵御物價上漲所帶來的通貨膨脹，進而推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。另外，市場經(jīng)濟中通貨膨脹現(xiàn)象與通貨緊縮現(xiàn)象的交替變化，將會周期性的影響房地產(chǎn)投資商投資的預期回報率，進而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟周期性的波動。

（四）市場經(jīng)濟中貨幣供應量

貨幣供應量是指市場經(jīng)濟中某一時期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲、企業(yè)單位及財政金融機構的存儲等不同的金融資產(chǎn)。根據(jù)我國人民銀行劃分的貨幣供應量有M0、M1、M2三個不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應量，其不僅體現(xiàn)房地產(chǎn)的購買力，也可以體現(xiàn)國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況。

二、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間互動關系分析

運用VAR模型，實現(xiàn)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間互動關系。VAR模型又稱為向量自動化模型，也稱為分機構化多方程模型。VAR模型可以應用在很多領域，如模型中的脈沖響應函數(shù)可以用來顯示任何一個變量的變動如何運用模型來帶動其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財政政策對市場經(jīng)濟的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩(wěn)還是趨勢平穩(wěn)；若每個變量都不是平穩(wěn)的，但是變量的線性組合是平穩(wěn)的，這種現(xiàn)象就稱所選變量是協(xié)整的，特別注意的是協(xié)整不適合采用變量的一階差分進行房地產(chǎn)周期評估。

結束語

本文主要分析宏觀經(jīng)濟中房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素對房地產(chǎn)生產(chǎn)周期的影響，研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間的互動關系。

參考文獻：

[1]尹惠媛.房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間互動關系的研究[D].山東大學，2007.

篇10

關鍵詞 房地產(chǎn)微信 5W模式 傳播策略

微信是時下最熱門的社交軟件之一，它以移動網(wǎng)絡為基礎，用戶可以實時收發(fā)語音短信、圖片和文字，并支持視頻聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用戶超過了6 億。

隨著微信的迅速發(fā)展，微信傳播策略逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)界學者研究的對象。2012 年，首個房地產(chǎn)官方微信——碧桂園十里銀灘上線，到今天，微信已成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷不可或缺的一個環(huán)節(jié)。本文試從拉斯韋爾“5W”模式出發(fā)，以傳者、渠道、內(nèi)容、受眾、效果5 個方面對房地產(chǎn)項目微信傳播進行詳細探討。最后再以萬科項目“漳州萬科城”為例，分析房地產(chǎn)微信當下的傳播策略，對房地產(chǎn)營銷的影響，并給出具體的建議。

一、5W 模式與房地產(chǎn)項目微信的傳播策略

1、房地產(chǎn)項目微信的傳播主體

房地產(chǎn)項目微信公眾賬號從屬于房地產(chǎn)營銷的一部分，通過向受眾傳播項目信息最終促進產(chǎn)品銷售。傳播主體包括促進房地產(chǎn)開發(fā)銷售的一切代表方。其中包括廣告公司、商和房地產(chǎn)開發(fā)商等機構。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主宰著微信內(nèi)容的制作和第一手傳播，但也會委托相關及地產(chǎn)廣告公司管理微信公共賬號。

公司和地產(chǎn)廣告公司依附于地

產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己的需要委托他們綜合產(chǎn)品信息、項目理念傳達、營銷活動等要求策劃和創(chuàng)作微信內(nèi)容。從前期策劃到微信內(nèi)容制作，房地產(chǎn)開發(fā)商始終起著決定性的作用。但微信內(nèi)容的傳播時間、元素搭配等，房地產(chǎn)開發(fā)商和及地產(chǎn)廣告公司相互協(xié)作，以達到最優(yōu)的傳播效果。

2、房地產(chǎn)項目微信的傳播渠道

房地產(chǎn)項目微信傳播主要是以線上互動為主，通過微信公眾平臺進行傳播。微信公眾平臺隸屬于微信推出的公眾賬號管理平臺，通過相關部門進行申請認定，在賬號資料的真實、合法、準確和有效性方面承擔一定的責任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公眾平臺推出以后，就一直受到房地產(chǎn)項目的青睞。房地產(chǎn)項目注冊微信公眾賬號，通過位置簽名、二維碼等多種途徑向潛在購房者推廣相關信息。

位置簽名是房地產(chǎn)項目微信傳播的廣告牌，每個房地產(chǎn)項目微信公眾平臺都有獨有的位置簽名，當周圍有人使用“附近的人”功能時。就能在其手機上顯示房地產(chǎn)項目獨有的個性簽名。簡單、簡潔的房地產(chǎn)項目微信簽名能夠有效的傳遞項目信息。

二維碼是房地產(chǎn)項目微信傳播的在線電子商務。二維碼是微信公司為了擴展微信使用人群開發(fā)的功能。通過線下推介，讓人掃描，讓客戶關注房地產(chǎn)項目微信公眾賬號。極大的方便了房地產(chǎn)企業(yè)信息的擴散，有效的降低了營銷成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過公眾平臺，打造在線商場，制作在線樓書，推送自己的項目信息，潛在購房者足不出戶便能接受到項目樓盤和商鋪的最及時信息。通過線下系列活動，誘使客戶掃描二維碼，在客戶收獲一個新的項目資料同時，房地產(chǎn)項目也建立起同客戶之間直接聯(lián)系的強關系。

3、房地產(chǎn)項目微信的傳播內(nèi)容及表現(xiàn)特點

房地產(chǎn)項目微信通過線上傳播，吸引意向客戶參與互動，最終到案場完成交易，有效減輕了傳統(tǒng)營銷成本高、傳播困難、時間地點局限性的不利之處，提高了購房者與開發(fā)商之間的溝通力。不同的房地產(chǎn)項目推送不盡相同的傳播內(nèi)容。目前來說，常用的房地產(chǎn)項目微信傳播內(nèi)容主要有以下幾種：

（1）項目概況。介紹項目的基本情況，包括樓盤簡介、基本戶型以及相關基礎配套介紹，通告項目基本信息諸如開發(fā)商、樓盤地段、大概面積、配套、項目定位、聯(lián)系方式等各方面介紹。

（2）日常推送。包括項目活動及新聞類軟文推送，主要以項目最新的活動營銷信息為基礎，同時夾雜一些有趣的新聞和本地消息，提高訂閱者的閱讀興趣，鞏固微信賬號的粘著力。

（3）在線互動。包括推送

關鍵詞 、智能服務和在線互動咨詢，在線互動在購房者和開發(fā)商之間直接互動交流上架構了橋梁，房地產(chǎn)項目微信賬號通過智能服務、

關鍵詞 ，人工咨詢等服務為購房者解答疑惑。

（4）會員及點評系統(tǒng)。微信項目會員制度進一步增加了顧客項目粘著力，開發(fā)商通過推出相應的預約看房團、論壇以及周期性會員活動，凝聚以項目為中心的用戶粘度。點評系統(tǒng)中購房注冊者可以書寫對項目的印象，也可以參考專家對于項目的公正評價。點評系統(tǒng)進一步提高了顧客的參與性，提高了項目的公信力。

4、房地產(chǎn)項目微信的受眾

房地產(chǎn)微信傳播面臨巨大的受眾，2013 年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，微信平臺公眾賬號大眾知曉率達92.6%，超過45.4%的微信用戶低頻使用微信公眾賬號，24.2%的微信用戶頻繁使用微信公眾賬號。2014 年通過對北京、上海、廣州、深圳四個超大型城市用戶手機上網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，使用微信用戶上線率已超過QQ，成為當下中國人最受歡迎的社交工具。而手機微信傳遞信息的人群廣泛分布在70 至90 年代出生的人，他們的共性是高等教育出身，對新興事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用戶占據(jù)32.4%，月平均收入在10000 元以上占據(jù)8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不難看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的購買力，和房地產(chǎn)項目受眾有很大部分重合，這使得房地產(chǎn)企業(yè)利用微信平臺推廣項目成為了可能。房地產(chǎn)項目微信傳播針對的是實際或潛在的購房者群體，根據(jù)微信營銷理論，在微信平臺內(nèi)將購房者群體劃分類型，又可區(qū)分為青年升級型、青年棲居型、老年改善型、富貴升級型、富貴休閑型、收租投資型以及占有投資型。簡而言之，當下大多數(shù)購房群體都是微信的用戶，或受微信的影響。

5、房地產(chǎn)項目微信的傳播效果

房地產(chǎn)項目微信公眾賬號的出現(xiàn)改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷、環(huán)境、戶型價格是購房者在挑選房源時著重考慮的三大要素。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷重視“體驗——樣板房戶型展示”和“價格宣傳——刺激購買”模式。為了完成這兩樣模式，首先要傳播給受眾項目樓盤的相關信息，以達到吸引受眾到現(xiàn)場感受的目的。房地產(chǎn)微信能更精準的完成這個目標，和O2O 模式類似，微信傳播先通過線上內(nèi)容專門性推廣，最終吸引客戶到達現(xiàn)場促進交易。

房地產(chǎn)微信傳播能更好提升購房者滿意度。在房地產(chǎn)營銷過程中，即使完全不用微信公眾賬號進行傳播，也不過減少了地產(chǎn)項目傳播的一種渠道，不會降低項目本身的吸引力。但一旦使用微信進行傳播溝通，將顯著提升現(xiàn)有的公眾的知曉度和關注度。對項目銷售形成助力。

二、個案分析——漳州萬科城微信公眾賬號運營

漳州萬科城是萬科集團2014 年于福建漳州建設的全國第37 座萬科城，總建筑面積達80 萬㎡，是漳州少有的全配套大城項目。自2014 年4 月漳州萬科城微信認證至2014 年6 月首次開盤大賣，微信粉絲破萬，結合線下完成了“定制裝修由你”等重大營銷事件，萬科集團利用漳州萬科城微信公眾賬號完成了一次完美的營銷。專業(yè)化的團隊是漳州萬科城微信傳播成功的必要條件，漳州萬科城聘請業(yè)內(nèi)知名微信廣告公司制作微信，并請專人把控微信出品。多渠道宣傳促進了粉絲的快速增長，在營銷現(xiàn)場和物料印刷上重視二維碼的掃描；增加和粉絲之間的互動性，安排粉絲在線上投票選出自己心儀的裝修產(chǎn)品，及時公布名單，迅速擴大了項目的影響力，提高了口碑。內(nèi)容的時效性方面做到了當天制作，重視趣味性和互動性，一天一條的頻率培養(yǎng)了受眾的閱讀習慣。

三、房地產(chǎn)項目微信傳播策略

通過對房地產(chǎn)項目微信傳播“5W”模式中五個傳播要素的分析，以及對漳州萬科城微信公共賬號運營現(xiàn)狀的探究，筆者認為當下房地產(chǎn)項目微信傳播若想取得更優(yōu)的傳播效果，應當重視內(nèi)容、語言和三個方面的傳播策略。

1、微信內(nèi)容的選擇

房地產(chǎn)項目微信內(nèi)容的策略包括項目品牌的維護和內(nèi)容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。項目品牌的維護工作包括項目企業(yè)品牌的宣傳和維護，要不遺余力的在任何時候和企業(yè)品牌相關的信息，最終給受眾以深刻印象，灌輸企業(yè)良好的正面形象。內(nèi)容上要先研究針對的受眾，按照受眾的喜好安排微信的內(nèi)容，同時注意重點，不要同時太多消息影響受眾閱讀，注意互動性和可參與性。

2、語言風格的選擇

作為一個新型的媒體平臺，微信公眾平臺擁有自己的獨有語言風格，房地產(chǎn)項目微信應當選擇適當?shù)恼Z言風格，讓受眾更好的接受。富有人情味是房地產(chǎn)項目微信平臺吸引粉絲的前提，忠實的粉絲不可能長期閱讀沒有人情味的內(nèi)容；個性化的語言有助于創(chuàng)造輕松的溝通交流圈，形成獨有的圈層文化，讓粉絲擁有歸宿感。

3、合理的規(guī)律

房地產(chǎn)項目微信平臺要重視微信內(nèi)容的規(guī)律性，長期不會讓粉絲失去熱情，取消關注；過于頻繁則會打擾粉絲的生活，影響粉絲的觀感。適合的信息節(jié)奏能滿足粉絲的期望，形成和粉絲之間平等交流的氣氛。

參考文獻

①杜普龍、郝生躍、任旭，《房地產(chǎn)項目微信營銷研究》[J]《. 建筑經(jīng)濟》，2014（12）

②杜曉婷、李燕臨，《微信傳播策略及社會影響研究》[J]《. 中國報業(yè)》，2014（24）

③敖杰，《房地產(chǎn)企業(yè)微信營銷研究》[D].重慶師范大學，2014