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篇1

第三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的公司、合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)等經(jīng)濟組織。

本辦法所稱的房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息、咨詢服務、進行房地產(chǎn)策劃和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)策劃，是指向委托人提供房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營銷和項目運營并收取擁金的行為。

第四條省建設行政主管部門負責指導全省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理工作。

各市（州）、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門負責指導本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理工作。

第五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（含分支機構(gòu)，下同）應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到工商登記所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門和省建設行政主管部門備案，取得省建設行政主管部門頒發(fā)的《吉林省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》后，方可執(zhí)業(yè)。

第六條備案機關(guān)應當及時將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當事人選擇。

第七條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，須取得相應的執(zhí)業(yè)資格證書，注冊合格后，持證上崗。

第八條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)分為一、二、三級三個等級。

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)條件：

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動連續(xù)5年以上，且取得二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等級2年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣100萬元以上；

4.有7名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，8名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于5人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于12人；

5.有固定的經(jīng)營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同規(guī)范。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)條件：

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動連續(xù)3年以上，且取得三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等級3年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣50萬元以上；

4.有5名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，6名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于3人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于10人；

5.有固定的經(jīng)營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同規(guī)范。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)條件：

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣10萬元以上；

3.有2名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，3名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于1人，持房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于5人；

4.有固定的經(jīng)營服務場所；

5.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

第九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)申請備案，應提交下列資料：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案登記表（一式三份）；

（二）營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件；

（三）法定代表人任職文件；

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊證書及聘任合同；

（五）企業(yè)章程及內(nèi)部管理制度；

（六）已簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同1份。

第十條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)限制

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可從事房地產(chǎn)項目營銷策劃、房屋銷售、居間等活動，提供房地產(chǎn)咨詢及代辦手續(xù)等所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可從事除房地產(chǎn)項目營銷策劃以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可從事除房地產(chǎn)項目營銷策劃、房地產(chǎn)以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

第十一條省建設行政主管部門應當建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)信用檔案，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當按季度上報更新企業(yè)業(yè)績等信息。

第十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人員發(fā)生變動，應及時辦理變更備案手續(xù)；遺失證件的需在吉林省建設廳網(wǎng)站聲明30日后，方可申請補發(fā)。

第十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事經(jīng)營活動，按國家計委、建設部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》和其他有關(guān)規(guī)定標準收取費用，并接受房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門的指導、監(jiān)督和檢查。

第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承辦經(jīng)紀業(yè)務，應與委托人簽訂書面合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓受委托的經(jīng)紀業(yè)務。

第十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與當事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同前，應當明示房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本，供當事人選用。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中應當約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應當有執(zhí)行該業(yè)務的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的簽名。

第十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)行業(yè)務時應當嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，主動向當事人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂委托合同后，方可對外相應的房源、客源信息。

第十七條注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能受聘于一個經(jīng)紀機構(gòu)，并以該機構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

第十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與委托人有利害關(guān)系的，委托人有權(quán)要求其回避。

第十九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展業(yè)務，應當建立風險資金、業(yè)務資料檔案和業(yè)務臺賬，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要將執(zhí)業(yè)證書編號和身份證號在機構(gòu)顯著位置公示，并寫入房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中。

第二十條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)各類房地產(chǎn)廣告，應載明經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書編號。

第二十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人員，在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中禁止有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊證書；

（二）轉(zhuǎn)讓未經(jīng)委托人書面同意的經(jīng)紀業(yè)務；

（三）索取、收受經(jīng)紀合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，泄露委托人商業(yè)秘密牟取其他不正當利益；

（四）提高或者壓低經(jīng)紀活動收費標準；

（五）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；

（六）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（七）同時在兩個或兩個以上經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務；

（八）虛假信息和未經(jīng)核實的信息；

（九）簽署損害委托人利益的合同；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

篇2

    二、各市、縣建委或房地產(chǎn)管理局在今年底前，要會同工商行政管理部門，對本地區(qū)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的機構(gòu)進行一次清理，對未經(jīng)主管部門批準并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，一律予以取締。對具備規(guī)定的條件，在開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中不發(fā)生損害當事人合法權(quán)益，信譽好的，經(jīng)清理后發(fā)給省建委統(tǒng)一印制的《廣東省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資格證書》。各市清理結(jié)束后將予以保留的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，按省建委《關(guān)于審批設立房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的若干意見》（粵建房字〔1998〕078號）表三要求填寫送省建委房地產(chǎn)業(yè)處備案。

    今后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應在代售、代租房屋地點懸掛資格證書。

    三、對清理后予以保留和今后新批準設立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，按其注冊資金、經(jīng)紀人數(shù)量、從業(yè)年限、經(jīng)營業(yè)績以及社會信譽等條件評定等級。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)分為一、二、三三個等級。具體條件如下：

    （一）一級

    （1）注冊資金100萬元以上（含100萬元）；

    （2）有15名以上持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務連續(xù)四年以上；

    （4）近三年成交房屋面積100萬平方米以上；

    （5）近三年沒有發(fā)現(xiàn)有損害當事人合法權(quán)益的行為；

    （6）以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務。

    （二）二級

    （1）注冊資金50萬元以上（含50萬元）；

    （2）有10名以上持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務連續(xù)三年以上；

    （4）近三年成交房屋面積50萬平方米以上；

    （5）近三年沒有發(fā)現(xiàn)有損害當事人合法權(quán)益的行為；

    （6）以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務。

    （三）三級

    （1）注冊資金30萬元以上（含30萬元）；

    （2）有6名以上持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務一年以上；

    （4）從業(yè)以來沒有發(fā)生損害當事人合法權(quán)益的行為。

    四、新申請房地產(chǎn)經(jīng)紀資格，應具有10萬元以上注冊資金和有3名以上持有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員，并暫不定級。開展業(yè)務一年后具備條件的可申請晉升資格等級。

    五、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的人員，由省建委或市、縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求情況組織培訓考試，考試合格的發(fā)給《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》，實行持證上崗制度。

    六、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按其資格等級允許的項目范圍如下：

    一級經(jīng)紀機構(gòu)可允許各類商品房或其它房屋項目；

    二級經(jīng)紀機構(gòu)允許建筑面積15萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；

    三級經(jīng)紀機構(gòu)允許建筑面積8萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；

篇3

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務委托人、交易相對人及其他相關(guān)機構(gòu)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人之間的關(guān)系依托房地產(chǎn)經(jīng)紀服務產(chǎn)生，與交易當事人之間的交易法律關(guān)系相區(qū)別，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人之間的法律關(guān)系可以稱之為服務法律關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務法律關(guān)系存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和委托人之間，主要包括委托關(guān)系、關(guān)系、居間關(guān)系等。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務法律關(guān)系基于合同產(chǎn)生，適用于調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀服務法律關(guān)系的法律依據(jù)包括《民法通則》、《合同法》等，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務當事人行為的法規(guī)主要是《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》。

根據(jù)當事主體的多少，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務法律關(guān)系可分為雙方關(guān)系和三方關(guān)系。值得注意的是，不管雙方關(guān)系還是三方關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)必定為當事一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員雖然是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的實質(zhì)主體，但是我國法律不允許個人名義執(zhí)業(yè)，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同關(guān)系中的“乙方”只能是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不能是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的分支機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。為此，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第14條也有明確規(guī)定“，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務應當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應當以設立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務和收取費用”。

1.房地產(chǎn)委托關(guān)系

委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中最常見的業(yè)務關(guān)系，是產(chǎn)生、行紀、居間一切委托事務的基礎。根據(jù)《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)委托可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受委托人委托，在委托合同權(quán)限內(nèi)，有償為委托人處理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務的行為。在房地產(chǎn)委托關(guān)系中，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為自己處理房地產(chǎn)交易事務的人稱委托人，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)稱受托人。

房地產(chǎn)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、委托人、委托處理事物相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受托人辦理委托事務時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產(chǎn)交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。受托人處理事務的后果直接歸于委托人。

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)委托業(yè)務一般不單獨出現(xiàn)。在存量房經(jīng)紀活動中，往往與房地產(chǎn)業(yè)務或者房地產(chǎn)居間業(yè)務結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)居間合同簽訂；在新建商品房經(jīng)紀活動中，房地產(chǎn)委托與房地產(chǎn)業(yè)務或者房地產(chǎn)行紀（包租、包售）業(yè)務結(jié)合在一起，通常表現(xiàn)為房地產(chǎn)合同或者房地產(chǎn)行紀合同簽訂；一般也僅限于代辦性質(zhì)的簡單事務性工作，這種業(yè)務通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的委托有其特殊性。一是房地產(chǎn)委托事項有目的性，即為了協(xié)助或者促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易；民法上的委托標的是一般性勞務，不強調(diào)目的性和針對性。二是房地產(chǎn)委托一般是有償?shù)?，因為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)服務應收取相應的服務費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現(xiàn)實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)屬于民法上的委托。根據(jù)《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任”的規(guī)定，以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀定義，房地產(chǎn)可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取服務費用的行為。

房地產(chǎn)涉及兩方法律關(guān)系。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人之間的委托關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的行為承擔民事責任。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)做出的承諾承擔民事責任。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與交易相對人之間的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔連帶責任。

目前我國只承認單邊，即在同一宗房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負責，代表被人的利益并維護其合法權(quán)益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現(xiàn)被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據(jù)委托人授權(quán)的不同，房地產(chǎn)分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，誰先房地產(chǎn)交易成功，誰就獲取服務費用。獨家是委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜。再進一步細分，獨家又可以分為交易權(quán)共享的獨家和交易權(quán)獨權(quán)的獨家。交易權(quán)共享的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，同時保留自行成交的權(quán)利；交易權(quán)獨權(quán)的獨家是指委托人只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)交易事宜，并放棄自行成交的權(quán)利。

相對民法上的而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的有其特殊性。一是房地產(chǎn)行為以促成委托人與第三人的房地產(chǎn)交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產(chǎn)為有償，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)完成服務事項要收取授權(quán)約定的服務費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產(chǎn)關(guān)系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的關(guān)系也有的性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員都是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體，但房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是責任主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關(guān)系。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當按照《勞動合同法》與所聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關(guān)系決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是其所聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的人，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名義承接業(yè)務，不能以個人的名義承接業(yè)務、收取費用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的服務行為結(jié)果直接歸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對自己的行為也負有連帶責任，特別是對第三人的權(quán)益造成損害的時候。

3.房地產(chǎn)居間關(guān)系

根據(jù)《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。房地產(chǎn)居間可以定義為：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取服務費用的行為。

在房地產(chǎn)居間過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)雖然與委托人存在委托關(guān)系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都不是委托人的人或交易當事人一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產(chǎn)交易合同的第三人的有關(guān)信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務人，只是在交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用。

房地產(chǎn)居間根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產(chǎn)報告居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產(chǎn)交易合同的機會；所謂房地產(chǎn)媒介居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產(chǎn)交易合同成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的居間有其特殊性。一是房地產(chǎn)買賣居間主要是媒介居間，因為房地產(chǎn)是特殊商品，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只提供信息服務，委托人與交易相對人很難達成買賣交易，房地產(chǎn)居間活動中撮合成交的媒介服務必不可少。但是，房地產(chǎn)租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達成。二是房地產(chǎn)居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結(jié)果；按照《合同法》，服務報酬應當由受益雙方均攤。三是房地產(chǎn)居間關(guān)系一般是通過書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同確定，《合同法》則沒有規(guī)定居間合同為要式合同。

篇4

[關(guān)鍵詞]北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀 服務水平 對策

一、引言

房地產(chǎn)具有價值量大、產(chǎn)權(quán)多樣、交易程序復雜、信息不對稱等特性,在交易過程中離不開專業(yè)的中介服務。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務有利于住房二級市場的發(fā)展、有利于提高房地產(chǎn)市場效率、有利于維護房地產(chǎn)交易安全。近幾年來,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員隊伍迅速壯大,但是仍然出現(xiàn)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、專業(yè)人才匱乏、缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗、沒有經(jīng)過專門職業(yè)道德教育和專業(yè)技能培訓等問題,這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì),乃至服務意識等方面都與發(fā)達國家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的服務水平、規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè),以引導居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

二、北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)服務水平現(xiàn)狀調(diào)查

1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的總體看法

調(diào)查顯示,有47%的消費者沒有接受過房地產(chǎn)經(jīng)紀服務,有53%的消費者通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費者在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費者提到曾經(jīng)遇到過不誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu),由此對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印象很差。而當問到今后若有房產(chǎn)交易時,是否會選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供服務時,只有58%的消費者回答“會”。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的評價

(1)不選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的原因

第一,收取傭金高。有61%的消費者認為房地產(chǎn)經(jīng)紀人收取的費用偏高。目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的收費標準為:從事房屋租賃的,傭金為一個月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價格的1%-3%,多數(shù)情況為3%。發(fā)達國家除美國的傭金率為5%-7%之外,其他國家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房價收入比遠遠高于發(fā)達國家,導致消費者負擔的傭金水平相對要高。

第二,服務不完善。有49%的消費者認為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的服務質(zhì)量、服務內(nèi)容不合理,難以滿足消費者的需求。與許多國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀人相比,我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人承擔的責任和義務相距甚遠。例如,我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人僅僅提供居間和代辦服務,而美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務內(nèi)容還包括合理確定房價、住宅勘查、責任保險等許多專業(yè)服務,我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的收費標準與所提供的服務嚴重不匹配。

第三,缺乏誠信。調(diào)查中只有12%的消費者認為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是講究誠信的,這主要是由于一些中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀公司常采用虛假信息、收取不合理費用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經(jīng)紀公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個行業(yè)的發(fā)展。

(2)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的依據(jù)

從調(diào)查數(shù)據(jù)來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據(jù),分別占22.7%和20.9%;其次是“服務質(zhì)量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規(guī)?！?分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環(huán)境”,分別占2.3%和1.8%。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀人的評價

(1)信息告知

88%的消費者認為房地產(chǎn)經(jīng)紀人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費者認為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費者認為信息告知是比較及時的;59%的消費者認為所提供的房源信息是令人滿意的。

(2)服務態(tài)度

73%的消費者認為房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務態(tài)度令人滿意,表明目前北京房地產(chǎn)經(jīng)紀人還是比較積極的為顧客提供服務。39%的消費者認為是在房地產(chǎn)經(jīng)紀人幫助下安全的完成了交易,14%的消費者認為未能提供滿意的服務。

(3)專業(yè)水平

70%的消費者認為房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務熱情,但是專業(yè)水平不高,有16%的消費者認為服務素質(zhì)差、職業(yè)技能低,只有14%的消費者認為服務熱情并專業(yè),比較滿意。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)道德、業(yè)務素質(zhì)、專業(yè)技能等還需要有較大的提高。

三、影響房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)服務水平的原因分析

1.法制建設明顯滯后

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》,明確了房地產(chǎn)中介機構(gòu)的法律地位,為發(fā)展和管理房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)提供了法律依據(jù)。隨后,有關(guān)部門又先后了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》等法規(guī)文件,對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務作了原則性規(guī)定,但沒有突出房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特殊性,缺乏明確具體的實施細則,可操作性不強。加上專門法律法規(guī)的缺失,還沒有建立起系統(tǒng)的行業(yè)法律法規(guī)體系。

2.行政管理職責不明確

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動了經(jīng)紀業(yè)的高速發(fā)展,但是市場的調(diào)控機制(包括法律體系、管理制度)還不能適應行業(yè)發(fā)展的需要。在法律法規(guī)不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實施許可以外,還承攬了諸多行業(yè)自律管理的事務。由于政府在行業(yè)自律管理上處于時間上、空間上和專業(yè)上的信息不對稱地位,以致管理難以到位、難見成效。

3.行業(yè)準入門檻低

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀市場準入條件寬松,北京房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)大多規(guī)模較小,而且一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員都沒有專業(yè)資質(zhì)。難以為客戶提供準確、滿意的專業(yè)服務。整個行業(yè)的科技含量較低,影響了客戶對經(jīng)紀行業(yè)提品的信賴度。

4.行業(yè)監(jiān)管體系不完善

當前行業(yè)監(jiān)管體系不完善主要表現(xiàn)在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產(chǎn)管理部門,物價及稅務等部門)之間缺少具體的橫向聯(lián)系,政出多頭、管理脫節(jié)。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織作用沒有充分發(fā)揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規(guī)確立行業(yè)組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業(yè)組織具體管理職責的劃分。三是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的落實不到位。因此,在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低,對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人誠信制度建立不完善的情況下,難以對其進行有效的管理。

四、提升房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)服務水平的對策建議

1.完善相關(guān)法律制度

首先,應盡快出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》,確定房地產(chǎn)經(jīng)紀市場運行規(guī)則,規(guī)范從業(yè)行為,界定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與經(jīng)紀人的權(quán)利、義務與責任,明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的信息公示和告知義務等。其次,健全房地產(chǎn)經(jīng)紀人的市場準入及退出、獎懲、繼續(xù)教育、個人負責制度,加強房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)建設。再次,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費管理。按服務種類、內(nèi)容和階段制定服務收費標準。最后,制定房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀人承辦經(jīng)紀業(yè)務,應采用房地產(chǎn)管理部門、工商管理部門共同制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本,并附執(zhí)行該項經(jīng)紀業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)行人簽名。此外,還應建立營業(yè)保證金制度或執(zhí)業(yè)保險制度,保護消費者合法權(quán)益。

2.加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)誠信建設

首先,可以由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會,建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人資信評價體系,在全行業(yè)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人評價。其次,完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人信用檔案系統(tǒng),提供公開查詢業(yè)務,使房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人的不良記錄公開透明,接受社會監(jiān)督。最后,加強行業(yè)自律,行業(yè)組織要制定房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)規(guī)則、示范合同文本、服務質(zhì)量標準、職業(yè)道德規(guī)范和繼續(xù)教育制度,全面提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人的業(yè)務素質(zhì)。

3.加強房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理

房地產(chǎn)管理部門應當建立并完善房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng),充分整合信息資源,通過信息技術(shù)手段,提高信息交換、權(quán)屬查詢、合同簽訂直至產(chǎn)權(quán)登記整個流程的交易效率,簡化交易程序,實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的有效監(jiān)管。通過該系統(tǒng)實現(xiàn)查詢交易房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、統(tǒng)一交易信息平臺、網(wǎng)上簽訂交易合同、網(wǎng)上合同即時備案、自動統(tǒng)計經(jīng)紀機構(gòu)和人員的業(yè)績、產(chǎn)權(quán)登記部門共享合同數(shù)據(jù)等。

4.明確相關(guān)管理職責

實行既統(tǒng)一又分工、協(xié)調(diào)銜接的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場監(jiān)管主體制度,劃清管理職能,理清管理關(guān)系。由工商行政管理部門按照對一般企業(yè)管理的要求,對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營中存在的問題,由房地產(chǎn)管理部門及時發(fā)現(xiàn),并通報工商行政管理部門處理。房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格取得由人事管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同負責。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊登記管理由房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織負責,接受主管部門監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織要發(fā)揮在行業(yè)誠信建設方面的重要作用,積極探索房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊與房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律管理相結(jié)合的管理模式。

5.提高從業(yè)人員素質(zhì)

一是加強從業(yè)人員的資質(zhì)管理,創(chuàng)設執(zhí)業(yè)資格制度,對學歷、實踐年限、業(yè)務知識等都要作具體規(guī)定。二是擴充從業(yè)人員的專業(yè)知識,通過定期和不定期的組織培訓,增加從業(yè)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)營銷策劃、法律咨詢等方面的專業(yè)知識。三是規(guī)范從業(yè)人員行為,這就需要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的重要作用,建立經(jīng)紀人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對從業(yè)人員行為進行約束和規(guī)范。

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)己經(jīng)有了一個良好的開端,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)須對消費者行為給予高度重視,應該根據(jù)消費者的需求特點,致力于高效的專業(yè)化服務,建立企業(yè)的誠信機制并設計合理的收費標準,注重規(guī)模建設、合理布局,全面提高企業(yè)的市場競爭力,不斷提升整個經(jīng)紀服務行業(yè)的質(zhì)量。

參考文獻:

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篇5

（二）設立備案條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設立備案應具備下列條件：(1)有自己的組織機構(gòu)且機構(gòu)名稱須具備房地產(chǎn)經(jīng)紀的特點；(2)有不低于20平方米固定經(jīng)營場所；(3)有不低于10萬元人民幣注冊資本金（商品房銷售不低于50萬元）；(4)有至少1名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者3名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理（商品房銷售至少3名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀人，銷售人員具備經(jīng)紀人協(xié)理或以上資格）。房地產(chǎn)經(jīng)紀分支機構(gòu)備案也應具備上述基本條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的法定代表人及分支機構(gòu)負責人必須是房地產(chǎn)經(jīng)紀人或房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

（三）強化后續(xù)管理?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》有效期為一年，各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應在備案證書到期前一個月內(nèi)持相關(guān)資料向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請延續(xù)備案。逾期未申請延續(xù)有效期的企業(yè)視為自動放棄房地產(chǎn)中介服務資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。

各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要嚴格執(zhí)行備案管理有關(guān)規(guī)定。對未經(jīng)備案的機構(gòu)和未注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的業(yè)務申請，房地產(chǎn)交易與登記、租賃、抵押等業(yè)務部門不得受理。房地產(chǎn)主管部門應及時將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)的相關(guān)信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當事人選擇。

二、著力強化房地產(chǎn)經(jīng)紀人員管理

（一）嚴格資格準入。房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格準入實行考試制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀人全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織，由國家住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理全國統(tǒng)一大綱，由省房地產(chǎn)主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試。通過考試成績合格的人員方可取得相應的職業(yè)資格證書。

（二）實行掛牌執(zhí)業(yè)。根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省物價局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463號）要求，實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀人協(xié)理持證上崗和全省統(tǒng)一標牌并掛牌執(zhí)業(yè)制度。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員，必須取得相應職業(yè)資格證書，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還需由本人提出申請，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)送省房地產(chǎn)管理部門初審合格后，統(tǒng)一報住建部或其授權(quán)的部門注冊，準予注冊的申請人，核發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證》。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

（三）規(guī)范從業(yè)行為管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊后，只能受聘于一個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，并以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名義從事經(jīng)紀活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義從事經(jīng)紀活動，不得在其他經(jīng)紀機構(gòu)兼職。房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理在經(jīng)紀活動中必須嚴格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，恪守職業(yè)道德。

三、進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理

（一）加強商品房預（銷）售行為監(jiān)管。房地產(chǎn)銷售經(jīng)紀機構(gòu)要嚴格執(zhí)行商品房預（銷）售有關(guān)規(guī)定。對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、虛假信息和廣告，以及不按規(guī)定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規(guī)行為，有關(guān)部門要依法依規(guī)嚴肅處理；對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項目，要及時進行核實處理，情況查實的責令其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。要加大現(xiàn)場巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)和不規(guī)范行為，并通過公開曝光、暫緩預售許可、吊銷房地產(chǎn)銷售資格等手段加大懲處和監(jiān)督力度。

（二）推行存量房交易網(wǎng)上簽約備案。市區(qū)房產(chǎn)中介服務機構(gòu)要認真按照《關(guān)于對市區(qū)存量房交易實行網(wǎng)上備案管理的通知》（住房發(fā)〔〕48號）要求，實行網(wǎng)上備案，并按照業(yè)務流程實行網(wǎng)上操作，確保二手房交易市場規(guī)范有序健康發(fā)展。各縣（市）房地產(chǎn)主管部門要加快實行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)上備案管理和存量房交易網(wǎng)上操作，力爭在年底前上線運行。

（三）加強住房租賃市場監(jiān)管。各地要結(jié)合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、隱瞞真實房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災等強制性標準或?qū)儆谶`法建筑的房屋提供租賃經(jīng)紀服務等違法違規(guī)行為。要加大政策宣傳和落實力度，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定。

（四）推廣使用房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要推廣使用房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和存量房買賣合同或房屋租賃合同示范文本，進一步遏制經(jīng)紀合同權(quán)利和義務的“不平等條約”。市房管、工商等主管部門將結(jié)合我市實際，加快制定相關(guān)合同的示范性文本，力爭盡快出臺，供各地推廣使用。各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人要通過提供優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務，讓委托人了解和掌握簽訂所推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本的基本原則和要求，自覺規(guī)范合同當事人的行為。

篇6

一、當前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在的問題

隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌约俺擎?zhèn)化水平的提高導致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應運而生。近年來在全國各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及隊伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)對降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權(quán)益。但是，當前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)卻存在較多問題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低

房地產(chǎn)經(jīng)紀及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會不完全統(tǒng)計，到2012年底，全國中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)組織達11多萬家，但有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只有1.2萬多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書》的機構(gòu)，甚至有90%的還是“三無”機構(gòu)（即是無營業(yè)執(zhí)照、無備案證書、無從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書）。因此，當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟、法律、信息等知識的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員服務不規(guī)范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。不少經(jīng)紀機構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同

不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。

（二）監(jiān)督法規(guī)不完善

目前國家出臺制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等，對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行為主體責權(quán)利規(guī)范不完善，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務作出具體的規(guī)定，也沒有對是否必須成立機構(gòu)方可從事業(yè)務做出具體規(guī)定。《辦法》只對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作了相應的規(guī)定，但未對個體經(jīng)營者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的組織，絕大多數(shù)是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)資格證、《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業(yè)人員資格證書，無法達到取得《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》的條件。《辦法》對未取得《營業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業(yè)務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)營業(yè)場所不規(guī)范，甚至無營業(yè)場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構(gòu)，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監(jiān)管難度大

當前，導致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務是一項專業(yè)性、復雜性強的業(yè)務，政府部門相關(guān)人員對其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機構(gòu)）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機構(gòu)，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營。3.政府管理政出多門，也是導致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務證書中服務內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務，而工商部門也在參與經(jīng)紀人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發(fā)的是合法、有效的。

（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營

當前，我國還沒有出臺關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導致了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營的狀況。

二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的對策

（一）加強專業(yè)知識培訓，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是知識密集型服務業(yè)，為了適應新時期房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的需求，需要培養(yǎng)一批知識結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強的房地產(chǎn)經(jīng)紀人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員隊伍對于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識培訓上，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產(chǎn)品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的房地產(chǎn)管理知識培訓，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識，同時還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀活動的復雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀活動領(lǐng)域激烈的市場競爭，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀人努力學習專業(yè)知識，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結(jié)構(gòu)。同時，適應經(jīng)紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。

（二）完善監(jiān)督法規(guī)

要進一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)行為主體的責權(quán)利規(guī)范，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應有對應的處罰措施?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》要對未取得《營業(yè)執(zhí)照》的機構(gòu)不能從事該業(yè)務作出明確規(guī)定，《辦法》還應針對個體經(jīng)營者作出具體規(guī)定，因為當前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的組織，絕大多數(shù)是個體經(jīng)營者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展還處在初級發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯(lián)合機制、協(xié)調(diào)機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會。

（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序

建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場化的前提和基礎。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會，促進行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營場所應公示《營業(yè)執(zhí)照》、《備案證書》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費標準。機構(gòu)服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質(zhì)價相符；四是服務合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。

在房地產(chǎn)市場日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導未來行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營等問題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)人員專業(yè)知識的培訓，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應整頓行業(yè)秩序等，以促進中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

篇7

P鍵詞： 江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀；解釋結(jié)構(gòu)模型；監(jiān)管

Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0204-03

0 引言

由于我國的房地產(chǎn)中介服務業(yè)起步較晚，整體發(fā)展水平與國際先進水平的差距很大。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場存在種種問題。一些學者研究指出當前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)普遍存在如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)良莠不齊、經(jīng)紀從業(yè)人員素質(zhì)較低、經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營行為不規(guī)范、經(jīng)紀機構(gòu)的規(guī)模較小、實力偏弱、公司內(nèi)部信息資源封閉、業(yè)務范圍較窄和業(yè)務內(nèi)容同質(zhì)化嚴重等問題[1]。

江蘇省積極引進創(chuàng)新技術(shù)和產(chǎn)業(yè)，一直走在國內(nèi)先進的行列，但是由于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)總體起步較晚，江蘇省的經(jīng)紀服務市場也存在各種亟待解決的問題。目前江蘇省從業(yè)人數(shù)十多萬，而其中很小一部分具有從業(yè)資格。

從業(yè)的機構(gòu)魚龍混雜，正規(guī)又具有規(guī)模的經(jīng)紀機構(gòu)屈指可數(shù)，大多數(shù)中介沒有經(jīng)過注冊和備案就開始經(jīng)營。從業(yè)者私下跑單、虛假房源等誠信缺失現(xiàn)象嚴重。房源信息更新速度慢，虛假房源多等問題屢見不鮮。韓丹，肖立指出南京房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中同樣也存在發(fā)展無序，企業(yè)生存率低，經(jīng)營失信，社會信譽度低，企業(yè)規(guī)模較小，抗風險能力差，市場準入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力，信息化程度低等問題[2]。

一些學者通過對江蘇省其他地市研究發(fā)現(xiàn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀行為中還存在著部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員政策法規(guī)意識不強、經(jīng)紀行為不規(guī)范、違反職業(yè)道德，如：炒賣房號、不能轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)；亂收費，不明示服務收費標準和服務項目，以各種理由收取溢價或通過合同約定將溢價部分作為中介費；為承攬客戶、壓降傭金、進行不正當競爭；虛假信息，隱瞞真實情況欺騙客戶或與一方當事人串通損害另一方當事人利益；挪用、侵占客戶的房地產(chǎn)交易資金；利用信息優(yōu)勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出賺取差價；利用客戶大多缺乏專業(yè)知識的弱點，制定有失公平公正的合同文本侵害交易雙方的利益，或設定有利于自己的合同條款以轉(zhuǎn)嫁自身的風險，慫恿或唆使消費者簽訂“陰陽合同”等種種問題[3]。

已有大量學者對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的的不規(guī)范行為進行研究并提出對策建議。但是極少有學者對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場不規(guī)范的根本因素進行分析。本文運用解釋結(jié)構(gòu)模型對江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務不規(guī)范的成因進行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業(yè)協(xié)會的房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管提供建議，同時對促進江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)健康有序發(fā)展具有重大意義。

1 解釋結(jié)構(gòu)模型簡介

解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）是一個系統(tǒng)，用于將復雜的系統(tǒng)分解成若干個子系統(tǒng)，特別適合于系統(tǒng)分析眾多的變量和復雜的關(guān)系，它通過一系列的縮減和計算最終形成一個多級的層次結(jié)構(gòu)模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。

模型分析步驟：

①確定關(guān)鍵問題和影響關(guān)鍵問題的因素；

②列出各因子的相關(guān)性，并根據(jù)相關(guān)關(guān)系建立可達矩陣；

③對可達矩陣進行分解，建立結(jié)構(gòu)模型；

④根據(jù)結(jié)構(gòu)模型建立解釋結(jié)構(gòu)模型。

2 基于解釋結(jié)構(gòu)模型的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場不規(guī)范因素分析

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)買賣雙方的聯(lián)系，促進房地產(chǎn)市場的交易活動以及活躍房地產(chǎn)市場發(fā)揮著極其重要的作用。然而目前江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀市場出現(xiàn)了種種不誠信、不道德等問題，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀市場急需規(guī)范行為，強化管理、優(yōu)化服務。

2.1 影響房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范性的關(guān)鍵因素

通過對江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的現(xiàn)狀分析，共找出了影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范的十二條關(guān)鍵因素如表1所示。

2.2 確定各個導致因素的相關(guān)性并建立可達矩陣

在該系統(tǒng)中，11個因素可能會相互影響，這種影響關(guān)系用鄰接矩陣A表示。矩陣的元素aij=1表示因素Si對Sj有直接影響，aij=0表示因素Si對Sj無影響，如表2所示。

鄰接矩陣反映了要素之間的直接關(guān)系，然而要素之間不僅存在直接關(guān)系，還存在間接關(guān)系，間接關(guān)系可以用可達矩陣來反映。如Si對Sj有影響，Sj對Sk有影響，那么Si則對Sk有間接影響。在可達矩陣中，元素aij=1表示因素Si對Sj有直接或間接的影響，否則aij=0，本模型的可達矩陣如表3所示。

2.3 對可達矩陣進行層級劃分得出解釋結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)求出的可達矩陣，通過運算得出多級階梯結(jié)構(gòu)有向圖，如圖1所示。

根據(jù)階梯結(jié)構(gòu)有向圖建立影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場穩(wěn)定的遞階有向?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

3 解釋結(jié)構(gòu)模型的結(jié)果分析

分析模型可以得出江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場不規(guī)范的關(guān)鍵因素的關(guān)系可以體現(xiàn)為4個層次。箭頭指向的因素為被影響的因素，模型下一層級的因素影響上面層級的因素。S2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營失信嚴重、S3機構(gòu)內(nèi)部信息共享程度差、S7民眾從經(jīng)紀機構(gòu)獲取的房源信息不全面，為第一層級的影響因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀市場穩(wěn)定的直接因素；而第二層級的S1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小、S5經(jīng)紀從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低、缺乏職業(yè)道德、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差這三個因素又分別影響第一層級的三個直接因素，為重要的影響因素；S8民眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的投訴和建議渠道不便捷、S9房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)o機構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場缺乏強制的服務標準，處于模型的最底層，是影響全局的關(guān)鍵因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場穩(wěn)定性的根本因素。而第四層級中的S9房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的備案制度不嚴格也是第三層級S4機構(gòu)自律性差和第二層級S1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小的影響因素，與此同時S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠和S11房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場缺乏強制的服務標準這兩個因素也分別是S1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)魚龍混雜、規(guī)模普遍較小、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差和S4機構(gòu)自律性差、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識差的影響因素。

因此S9房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場缺乏強制的服務標準，又構(gòu)成了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的根本要素中的關(guān)鍵因素。

4 結(jié)論

本文通過解釋結(jié)構(gòu)模型對因素進行遞階層級劃分，從而得出這些影響因素之間的相互作用關(guān)系，繼而找出了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的穩(wěn)定性這的關(guān)鍵因素和根本因素，為政府規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的工作提供了理論依據(jù)和工作重點參考。下面根據(jù)模型分析的結(jié)論為江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的規(guī)范化提出以下的建議：

4.1 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的備案制度

嚴格房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的備案制度，對于沒有達到規(guī)定數(shù)量合格從業(yè)人員和一定規(guī)模的機構(gòu)，政府部門應不予備案，工商管理部門不予頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

4.2 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的監(jiān)管力度

加強房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場的監(jiān)管力度，政府主管部門在加強監(jiān)管的同時也應促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的組織建設，推動房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管向行業(yè)協(xié)會監(jiān)管為主導的模式。政府主管部門要進一步明確自身與行業(yè)協(xié)會組織的監(jiān)管職責。政府主管部門應將監(jiān)管重點放在市場準入和資格審核方面，而其他方面的監(jiān)管職能應主要由行業(yè)協(xié)會承擔。

4.3 制定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場服務標準

結(jié)合江蘇省的實際情況，構(gòu)建江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀服務標準體系。對房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員和機構(gòu)的資格、服務內(nèi)容和服務的標準給與明確界定。由政府監(jiān)督行業(yè)協(xié)會貫徹實行。

4.4 完善房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的投訴和建議渠道

4.4.1 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享網(wǎng)站

首先，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，政府主管部門或者行業(yè)協(xié)會可以建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享網(wǎng)站。在其中設立房屋買賣知識專區(qū)、專家在線解答專區(qū)、房源信息專區(qū)、投訴建議和評價專區(qū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)信息專區(qū)以及執(zhí)業(yè)人員的誠信信息檔案系統(tǒng)等。

設立公正的交易平臺，房屋買賣必須通過公正第三方交易平臺公平交易。鼓勵上傳房源信息，房源交易成功后交易平臺對房源上傳者和交易促成者分別給予一定比例的獎勵。這便就可以解決信息不對稱房源壟斷等一系列不利于經(jīng)紀市場健康發(fā)展的問題。

4.4.2 構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場公信力平臺

江蘇省政府應該構(gòu)建公信力平臺，開通用于親民問政和提供公共服務的政務微信公賬號，便于民政交流，政府微信平臺應設立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務專區(qū)，公眾可以通過政府微信向相關(guān)部門反應和舉報違反規(guī)范化規(guī)定的經(jīng)紀機構(gòu)或執(zhí)業(yè)人員，政府相關(guān)部門通過政府微信可以了解市場不法行為[4]，及時制定和完善相關(guān)法律法規(guī)對市場的不健康現(xiàn)象進行糾正改善。

這樣一來通過“指尖的互動”便可以實現(xiàn)公民和政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場行為的監(jiān)督。

4.4.3 建立評價系統(tǒng)和報告制度，由政府推薦優(yōu)秀機構(gòu)

對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員加強教育培訓，并對從業(yè)人員的誠信以及業(yè)務熟練水平建立評價制度，由接受或者咨詢過經(jīng)紀服務的公眾對服務的執(zhí)業(yè)人員以及機構(gòu)進行（匿名或者不匿名而管理人員保護評級人員的信息）各個方面的評價，累計評價的得分影響機構(gòu)和人員的信譽等級。

對于季度評為差的經(jīng)紀機構(gòu)，行業(yè)協(xié)會給予警告和批評教育指正，對于評為差的經(jīng)紀機構(gòu)服務人員，由行業(yè)協(xié)會公布警告，經(jīng)紀機構(gòu)給予批評教育。年終評為差的經(jīng)紀機構(gòu)，工商管理部門直接吊銷其營業(yè)執(zhí)照，年終評為差的經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員，吊銷其職業(yè)資格證書。

分期的評價結(jié)果以及處罰執(zhí)行情況直接公開在政府的微信平臺以及房地產(chǎn)經(jīng)紀信息共享網(wǎng)站上，由公正的第三方人員管理核實評價內(nèi)容的真實性，公眾監(jiān)督評價結(jié)果的公開程度。行業(yè)協(xié)會分季度向政府相關(guān)部門報告行業(yè)服務情況。

政府根據(jù)報告和政府建立的公眾微信平臺的意見推選出優(yōu)秀的經(jīng)紀機構(gòu)和人員。評價制度和報告制度對于各方了解經(jīng)紀服務行業(yè)的現(xiàn)狀、購房或租房人選擇中介作為參考依據(jù)、公眾更好監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員、政府制定指導和監(jiān)督政策具有十分重大的意義。

參考文獻：

[1]趙斌，宇衛(wèi)昕.我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)存問題及對策[J].中國房地產(chǎn)，2007（05）：66-67.

篇8

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強房地產(chǎn)中介服務管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等房地產(chǎn)中介服務活動，實施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，測定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

    第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產(chǎn)中介服務的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務管理工作。

    第二章 中介服務人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關(guān)的中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務。

    第六條 房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

    房地產(chǎn)估價師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。

    房地產(chǎn)估價員須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。

    第七條 國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

    第八條 嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應在當?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)年審進行。

    第三章 中介服務機構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等方面服務的經(jīng)營活動并具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務活動，應當設立相應的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。

    第十一條 設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務場所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資質(zhì)等級，按建設部《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質(zhì)。

    一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。

    二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價格評估。

    三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

    臨時資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質(zhì)等級。

    （一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人10名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師和高級會計師各1名；有相應的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務。

    一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

    （二）二級經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人5名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師各1名，會計師1名；有相應的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務。

    二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

    （三）三級經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人3名以上，同時高級工程師或高級經(jīng)濟師1名，會計師1名，有相應的經(jīng)營業(yè)績。

    三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不得低于三級資質(zhì)所要求的條件標準，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質(zhì)。

    一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證書》。三級及臨時資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的資質(zhì)不分等級。

    設立房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設行政管理部門備案。

    第十五條 設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)實行年審制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)必須履行下列義務：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

    （三）按核準的業(yè)務范圍及合同約定從事經(jīng)營活動；

    （四）依法交納稅費；

    （五）按規(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；

    （六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產(chǎn)中介服務合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務合同應當包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務項目名稱；

    （三）標的內(nèi)容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費數(shù)額和支付方式、時間；

    （六）違約責任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應接受當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關(guān)報表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務人員失誤給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在機構(gòu)承擔賠償責任，所在機構(gòu)可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)造成經(jīng)濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務；

    （三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務；

    （四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務人員與委托人有利害關(guān)系的，應當回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務，應到省建設行政管理部門備案。

篇9

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀人。房產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀人應具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強， 技術(shù)復雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀

房地產(chǎn)經(jīng)紀， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當、信托等居間活動及業(yè)務。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（含分支機構(gòu)）達5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供貼身專業(yè)服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務；但也有不少不良中介機構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)機構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)真是相差甚遠。經(jīng)紀機構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務； 同時也規(guī)定了設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也無法達到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓練、嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀人平均素質(zhì)不高，業(yè)務素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部的《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀的規(guī)定卻很少。⑤

四、應對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導房地產(chǎn)中介業(yè)務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構(gòu)設置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)高門檻的準入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進行培訓工作，要認真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務知識的培訓， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務能力和較高的道德水準。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務業(yè)的水準，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務業(yè)的隊伍建設著手，全面提升其業(yè)務素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應設立包括策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務程序制定業(yè)務規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務范圍、相關(guān)當事人的權(quán)利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結(jié)算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的業(yè)務水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員應承擔的相應法律責任和經(jīng)濟責任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)自身建設，強化自律機制

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人嚴守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走向深入的同時， 也應發(fā)揮其特有的職能作用， 促進經(jīng)紀人隊伍建設， 為經(jīng)紀行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

篇10

二OO二年三月五日

附件河南省城市房地產(chǎn)中介服務管理辦法

第一章、總則

第一條、為加強房地產(chǎn)中介服務管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條、在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等房地產(chǎn)中介服務活動，實施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動。

本辦法所稱房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，測定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產(chǎn)中介服務的監(jiān)督管理工作。

市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務管理工作。

第二章、中介服務人員資格管理

第四條、從事房地產(chǎn)中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。

第五條、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關(guān)的中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。

房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務。

第六條、房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

房地產(chǎn)估價師須經(jīng)全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。

房地產(chǎn)估價員須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。

第七條、國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的必備條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

第八條、嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

遺失以上各類證書的，應在當?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。

第九條、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)年審進行。

第三章、中介服務機構(gòu)管理

第十條、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等方面服務的經(jīng)營活動并具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。

凡從事房地產(chǎn)中介服務活動，應當設立相應的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。

第十一條、設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備下列條件：

（一）有單位的名稱、組織機構(gòu)及章程；

（二）有固定的服務場所；

（三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；

（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十二條、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資質(zhì)等級，按建設部《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質(zhì)。

一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。

二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價格評估。

三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。

臨時資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在注冊地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。

第十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質(zhì)等級。

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人10名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師和高級會計師各1名；有相應的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務。

一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

（二）二級經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人5名以上，同時高級工程師、高級經(jīng)濟師各1名，會計師1名；有相應的經(jīng)營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務。

二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

（三）三級經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人3名以上，同時高級工程師或高級經(jīng)濟師1名，會計師1名，有相應的經(jīng)營業(yè)績。

三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。

（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不得低于三級資質(zhì)所要求的條件標準，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質(zhì)。

一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證書》。三級及臨時資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設行政管理部門備案。

第十四條、房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的資質(zhì)不分等級。

設立房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)，其注冊資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證書》，報省建設行政管理部門備案。

第十五條、設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。

第十六條、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)實行年審制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和一、二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)年審由市級房地產(chǎn)管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務。

第十七條、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)必須履行下列義務：

（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；

（三）按核準的業(yè)務范圍及合同約定從事經(jīng)營活動；

（四）依法交納稅費；

（五）按規(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；

（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導、監(jiān)督和檢查。

第四章、中介業(yè)務管理

第十八條、房地產(chǎn)中介服務人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務，由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產(chǎn)中介服務合同推行合同示范文本。

第十九條、房地產(chǎn)中介服務合同應當包括下列主要內(nèi)容：

（一）合同各方當事人名稱（姓名）；

（二）中介服務項目名稱；

（三）標的內(nèi)容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；

（四）合同履行期限；

（五）收費數(shù)額和支付方式、時間；

（六）違約責任和糾紛解決方式；

（七）雙方約定的其它內(nèi)容。

第二十條、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

第二十一條、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

第二十二條、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應接受當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關(guān)報表。

第二十三條、房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)助。

第二十四條、由于房地產(chǎn)中介服務人員失誤給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在機構(gòu)承擔賠償責任，所在機構(gòu)可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)造成經(jīng)濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。

第二十五條、房地產(chǎn)中介服務人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?/p>

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務；

（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務；

（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十六條、房地產(chǎn)中介服務人員與委托人有利害關(guān)系的，應當回避。委托人有權(quán)要求其回避。

第五章、附則

第二十七條、省外房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務，應到省建設行政管理部門備案。