導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)財務風險分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務風險 風險防范

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量大、回收期長以及變現(xiàn)能力差的特點決定了該行業(yè)必然會面臨巨大的財務風險，因此，對當前房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險進行深入分析，并尋求有效控制財務風險的措施，已成為一個亟待解決的問題。

二、當前房地產(chǎn)業(yè)財務風險現(xiàn)狀分析

以下分析中主要選取四個房地產(chǎn)業(yè)的標桿企業(yè)：萬科、招商、保利、金地。

（一）財務風險分析

大多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率較低，資產(chǎn)負債率偏高，且現(xiàn)金流為負值，財務風險并不低（見表1）。

從四家標桿房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負。保利地產(chǎn)三季度末的經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)為-81.76億元，比上年同期現(xiàn)金情況減少67.67%。甚至有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。

1．速動比率明顯降低，短期償債壓力大

從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動比率比流動比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業(yè)在經(jīng)歷了大幅拿地、迅速擴張之后，出現(xiàn)了嚴重的資金壓力，均需要加強對資金的風險監(jiān)控。尤其是招商地產(chǎn)，三季度的速動比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產(chǎn)急需提高資金的運營能力，減少短期償債壓力。

2．資產(chǎn)負債率普遍偏高，長期償債令人擔憂

從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年三季度的資產(chǎn)負債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內(nèi)到期的非流動負債為39億元，較年初增加254.55%；長期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍為負。

（二）盈利能力分析

1．營業(yè)收入增加，但仍難抗行業(yè)大勢

從上表中可以看出，四家標桿房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入同比普遍增長，但仍難抗行業(yè)大勢，紛紛調(diào)減銷售。報告期內(nèi)萬科業(yè)績穩(wěn)步增長，前三季度營業(yè)收入為141.73億元，同比增長59.04%，其中第三季度的營業(yè)收入為52.87億元，同比增長71.04%。保利地產(chǎn)2008年前三季度的營業(yè)收入為39.09億元，同比增長71.22%。但僅從第三季度的營業(yè)收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營業(yè)收入為13.12億元，同比降低27.53%。

2．利潤增長放緩

萬科第三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.42%。對于第三季度凈利潤的下降，萬科的解釋是手計提存貨跌價準備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價，導致了利潤下跌。

而保利地產(chǎn)2008年前三季度的凈利潤均有大幅增長，高達12.67億元，同比增長125.38%，但僅從第三季度的凈利潤來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集團前三季度的凈利潤出現(xiàn)小幅增長，同比增長分別為7.02%。從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤為1.10億元，同比下降10%。

招商地產(chǎn)前三季度的凈利潤也呈下降趨勢，降幅19.05%，僅從第三季度單季數(shù)據(jù)來看，凈利潤卻出現(xiàn)大幅提升，達1.7億元，同比增長170.26%，而其凈利潤并不是來自于主業(yè)務地產(chǎn)業(yè)務，而是由于遠期外匯買賣合同的公允價值增加所致。季報顯示，招商第三季度公允價值變動收益為1.11億元，同比大幅增長667.44%。

（三）資產(chǎn)管理能力分析

1．存貨激活，存貨周轉(zhuǎn)率下降

由于房地產(chǎn)項目建設周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率應該不低于0.4。但四家標桿房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已經(jīng)跌破0.4這一安全值。

其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價的金地集團，存貨也達到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。

招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計劃銷售目標為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。

即便是龍頭企業(yè)萬科，2008年三季度的存貨也已高達873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營業(yè)收入計算，這些存貨的消化還需要近2年的時間。

2．現(xiàn)金流持續(xù)惡化，資金壓力大

存貨的大量積壓，嚴重的制約了經(jīng)營性資金的流動性，目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來彌補的。萬科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-19.89億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則更低，達-21.3億元。保利地產(chǎn)更為嚴重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負現(xiàn)金流增長，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。

三、當前房地產(chǎn)企業(yè)進行財務風險管理的措施

1．建立多元化的融資渠道，降低資產(chǎn)負債率。一方面，加強預售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發(fā)等這些傳統(tǒng)融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權(quán)投資來擴充自有資金；或者可以利用房地產(chǎn)信托計劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力、降低財務風險。

2．進行市場調(diào)研，防范市場風險。房地產(chǎn)企業(yè)應對市場容量和社會承受能力認真調(diào)查，進行嚴格的投資項目決策論證。

3．建立適應市場的營銷策略。各房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用，創(chuàng)新營銷策略，進一步拓展市場。

4．進行財務分析和財務監(jiān)督。加強投資項目的風險分析和方法性研究，對企業(yè)的經(jīng)營活動和經(jīng)濟業(yè)務進行事前、事中、事后的監(jiān)督，準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

5．加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質(zhì)。

6．確定財務成本管理戰(zhàn)略、加強內(nèi)部控制、建立健全策劃監(jiān)督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。

篇2

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎設施費，前期工程費以及開發(fā)間接費和公共配套費等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的費用

房地產(chǎn)企業(yè)的費用主要指的是應攤費用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設和經(jīng)營期間應承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務費用以及銷售費用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項階段的成本控制

立項階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項目的預期成本分布、收入，利潤和風險進行相應的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經(jīng)濟分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。

2、設計階段的成本控制

設計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設計階段的成本控制。具體來說應當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規(guī)劃落實方案設計與施工圖設計；二是要強化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設計圖紙的審核工作。

3、建設階段的成本控制

建設階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實好工程款的支付時間節(jié)點，有效控制財務成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強竣工結(jié)算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險分析

融資風險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風險。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險分析

投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風險。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風險分析

資金回收風險指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財務問題而導致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風險指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風險以及收益分配的風險的成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財務風險間的關(guān)系

篇3

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)相比發(fā)達地區(qū)起步晚、基礎差、規(guī)模小，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率保持在70%以上，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。如何應對西安房地產(chǎn)企業(yè)的高財務風險來保障企業(yè)的科學規(guī)范發(fā)展，是值得關(guān)注的問題。

一、西安市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，西安市房地產(chǎn)市場持續(xù)保持穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格與成交量齊漲局面，供應項目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區(qū)域為主。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會的舉辦等大事件不僅引導了市場，也吸引了開發(fā)商的投資熱情。到目前為止已經(jīng)吸引了中海、金地、綠地和萬達等國內(nèi)眾多知名地產(chǎn)商來投資，而由其開發(fā)的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析

資本運動在籌資、投放、產(chǎn)出和分配四個節(jié)點上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風險，下面將從這四個方面對西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行分析。

1、籌資風險分析。從西安房地產(chǎn)企業(yè)資金來源可以看出，大部分企業(yè)利用財務杠桿效應，在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相對較低，貸款增長率持續(xù)偏高。在高利益回報的驅(qū)動下，很多企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項獲得資金。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，還出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，這種做法相當冒險，一旦其中某一環(huán)節(jié)斷裂，就會給企業(yè)帶來致命打擊。

2、投資風險分析。西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資狀況可從房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額指標進行分析。國際上通常認為該指標標準值為25%。西安房地產(chǎn)這一指標近年來均高于25%，可以看出，西安房地產(chǎn)市場近幾年出現(xiàn)投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業(yè)，可能會造成當?shù)赝顿Y結(jié)構(gòu)失衡，存在一定的財務風險。

3、資金回收風險分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后，由于政策、市場因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，而企業(yè)自身負債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營現(xiàn)金流得不到保證，進而陷入財務困境，甚至導致破產(chǎn)。

4、收益分配風險分析。隨著東南部房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部，其較高管理水平和技術(shù)設備對西安房地產(chǎn)企業(yè)提出巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)自身消費與積累是一種此消彼長的關(guān)系，西安房地產(chǎn)企業(yè)在獲得收益的同時大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產(chǎn)高薪行業(yè)，使得企業(yè)在分配環(huán)節(jié)耗費資金過多，有的甚至超過收益的50%，結(jié)果是積累資金比例過小。

三、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施

1、確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。西安房地產(chǎn)企業(yè)應適當減少負債，合理確定負債規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加強負債管理。一般來說，債務資金的成本較低，但風險較高;權(quán)益資金的風險較低，但成本較高。根據(jù)組合風險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風險，單一籌資是不現(xiàn)實的，也可能是非常危險的或成本很高的。西安房地產(chǎn)企業(yè)應探索新融資渠道，部分大企業(yè)可通過發(fā)行股票、債券，或者信托基金等方式來進行籌資。企業(yè)應根據(jù)自身情況，通過提高權(quán)益資金的比例將風險控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

2、提高企業(yè)財務管理水平。首先，努力提高企業(yè)管理者的財務管理水平，對企業(yè)決策者進行培訓指導，對相關(guān)財務報表有科學認識，使管理者能夠根據(jù)客觀真實信息、企業(yè)自身情況以及所處外部環(huán)境做出科學決策，摒棄過去其主要依靠經(jīng)驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣可以降低企業(yè)發(fā)生財務風險的可能性;其次，要加強對企業(yè)財務人員的管理與培訓。一方面要加強對企業(yè)現(xiàn)有財務人員的培訓，主要是專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓，努力確?，F(xiàn)有人員知識和能力能夠勝任目前財務工作;另一方面企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務人員，使人員有合理的流動機制。

3、加強資金流動性管理。制定合理的資金使用計劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應保證企業(yè)日常經(jīng)營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財務收支上嚴格實施財務監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項目施工運營和營銷資金需求;第二，加速應收賬款回收，調(diào)整庫存，壓縮存貨資金占用，增強企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽度，為下次融資進行鋪墊;第三，嚴格控制企業(yè)成本費用，防止費用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財務風險。

4、提高企業(yè)自身競爭力。近幾年，西安房地產(chǎn)投資過熱，部分消費者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應積極應對激烈的市場競爭，不斷提高自身競爭力。選擇好的地段，開發(fā)適合大眾消費者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業(yè)盈利的同時，利用產(chǎn)品自身高質(zhì)量與其他優(yōu)勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低西安房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風險。

篇4

1.無力償還債務。房地產(chǎn)建設開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期的收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結(jié)果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負債率很高，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠遠高于60%的警戒線水平。高負債率意味著較高的財務杠桿，會放大投資風險。

2.負債的結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業(yè)的籌資風險。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產(chǎn)，當短期借款到期時可能會出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償還短期借款的風險。

3.利率變動風險。房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。

4.再籌資風險。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法。由于負債經(jīng)營使公司負債率加大，相應地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

透過以上風險的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務活動結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準地確定財務風險的大小。所以，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。（2）分散轉(zhuǎn)移性：房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于大環(huán)境的經(jīng)濟形勢和當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應并進行調(diào)整卻相當緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風險之所在。（3）預測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，財務管理者可以通過財務技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行評估。在事前對損失進行預測，從而做出正確的投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務風險降至最低。（4）激勵性：財務風險的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財務風險。由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況影響，當前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財務預算和財務管理機制。在經(jīng)營期間，有些企業(yè)對當期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務分析；即使進行了財務分析，也不能充分利用分析結(jié)果對下期進行預算與指導，沒有較好的發(fā)揮財務管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃，當資金運轉(zhuǎn)困難時，不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗主義和主觀個人決策現(xiàn)象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細致的市場調(diào)研和科學論證。沒有重視項目開發(fā)對資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項目預期利潤過高。由此導致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務風險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)應加緊尋找防范財務風險的對策，建立財務風險防范機制

1.建立科學的財務結(jié)構(gòu)。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營杠桿的同時也帶來相應的財務風險，經(jīng)營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長，經(jīng)營杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財?shù)闹攸c內(nèi)容，但外來資金（銀行信貸）對企業(yè)的發(fā)展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時的自給難題，但企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來自企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財務資金支持。再其次，引發(fā)財務風險的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負債比率。適當搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風險因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風險，又要保證獲取預期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。

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1.籌資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風險大部分由銀行承擔，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動全身。因而，改變這種以銀行為主導的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產(chǎn)負債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營過程中，負債率過大將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的風險，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負債率應該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負債率都高達近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個高負債率的原因就是因為當這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負債利息很低甚至沒有，像預收款項和應付款，相當于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會承擔不起高額的利息費用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務業(yè)，涉及到建筑的設計建造、銷售售后，它的經(jīng)營過程都比較長，從前期審批、規(guī)劃、投標購買土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進去，并不會取得收益，所以說房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤。在這種利益的驅(qū)使下，才會出現(xiàn)國內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

針對房地產(chǎn)的財務風險成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會給地產(chǎn)行業(yè)的財務狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來，大半要歸功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財務上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開始向證券市場融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財務危機。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國家很是關(guān)注，從起始時期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時候的貨幣財政政策的干預，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時間段的政府政策導向有關(guān)。國家干預有廉租房建設、提高首付比例、提高利息率等以及各項稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產(chǎn)，主要是因為這些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營肯定也會發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務風險的。綜上所述，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風向標，國家政策會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟環(huán)境低迷。經(jīng)濟低迷的時候，每個行業(yè)都會受到影響。每個國家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當當?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時，房地產(chǎn)行業(yè)也會跟著繁榮，當發(fā)展到了峰點，超出當?shù)厮艹惺艿?，就會衰退下來，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長回收慢的特點，經(jīng)濟環(huán)境低迷對房地產(chǎn)行業(yè)會造成很大影響。③市場環(huán)境供需不合理。市場經(jīng)濟的根本就是經(jīng)濟活動是由市場來影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長遠眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會造成企業(yè)的財務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風險防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點是利息高，企業(yè)無力承擔高額的利息費用，發(fā)行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨立承擔。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業(yè)的償債壓力更?。凰氖强梢源蚱品康禺a(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊深的企業(yè)才能存活下去，而對于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

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近年來我國的購房需求猛增，經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)很景氣。但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了不同的風險。我國房地產(chǎn)行業(yè)中的財務風險最為明顯，因此正確認識我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的財務風險問題，并進行積極的風險防范與風險控制預警至關(guān)重要。

一、財務風險及特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動主要是事前準備活動，房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動籌集資金，進而開展房地產(chǎn)的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、再投資、再生產(chǎn)的循環(huán)過程。房地產(chǎn)的籌資活動是企業(yè)運營生產(chǎn)的起點，籌得足夠多的資金，然后進行資金的運營。然而目前中國房地產(chǎn)市場籌集資金的方式多樣化，同時就會有不同的財務風險。例如籌資方式不當、債務結(jié)構(gòu)不合理等都可能造成資金浪費，增加企業(yè)的財務風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險

由于不確定因素，可能使投資項目不能達到預期的目標，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和償債能力，這就是房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險。對于中國當前的房地產(chǎn)市場上投資環(huán)境的復雜性，投資過程中會出現(xiàn)很多風險。例如投資項目的滯后性，無法與時代接軌；投資項目大小的選擇無法適應企業(yè)的債務結(jié)構(gòu)，有的企業(yè)負債經(jīng)營，可能會造成企業(yè)的債務負擔，影響企業(yè)的經(jīng)營效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風險

房地產(chǎn)企業(yè)在完成前面的籌資活動與投資活動后，接下來的工作就是資金回收。俗語說“有付出就會有回報”，這同樣適于房地產(chǎn)企業(yè)。資金在回收過程中，不論是從時間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國家的經(jīng)濟政策密切相關(guān)，受國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督、規(guī)定的影響，同時受國家財政金融利率政策的影響等。企業(yè)的管理水平也與資金回收有著密切的聯(lián)系。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過上述系列過程后，獲得了收益，會面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴大規(guī)模，還是在現(xiàn)有的規(guī)模上穩(wěn)定發(fā)展，分給股東更多的利益，不同的選擇會有不同的風險。企業(yè)的資金鏈至關(guān)重要，收益分配的好壞會直接影響投資者的積極性，影響企業(yè)的外在形象，可能會降低企業(yè)信譽。

二、加強財務活動的管理、建立預警防范體系

（一）加強籌資風險管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過兩種途徑進行籌資，一是增發(fā)股票，擴大規(guī)模，即所有者投資。房地產(chǎn)企業(yè)同時可以利用上一循環(huán)的留存收益進行第二次投資。二是從外界借入資金，負債經(jīng)營。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產(chǎn)證券化等途徑最大效益的利用資金的時間價值，實現(xiàn)利益最大化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險。

（二）重視投資風險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資時，要認真分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，既要大膽迎接挑戰(zhàn)，又要謹慎對待投資風險，盡最大的努力降低投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)要充分掌握市場需求，土地信息，經(jīng)濟政策、相關(guān)利率等各方面的信息，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資的最大效益、風險最小、穩(wěn)健發(fā)展的目標。

（三）完善現(xiàn)金流量風險管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在實踐上的上下不一致就會造成一定的資金回收風險。我們應盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的機會成本、應收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，加大現(xiàn)金的流動比率，使企業(yè)能有更多的運營資金進行企業(yè)的運營管理，降低資金回收風險。

（四）提高收益分配風險的管理

留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯(lián)系，相互制約，此消彼長的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)應權(quán)衡兩者的關(guān)系與企業(yè)的實際情況，合理分配。企業(yè)如果處于快速發(fā)展的狀態(tài)，需要投入更多的資金擴大規(guī)模，這就需要更多的留存收益進行二次投資。企業(yè)如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業(yè)的資金運營。

（五）建立風險預警體系，進行預警和分析

任何預測都是以數(shù)據(jù)為基礎的，企業(yè)應該注重財務報表數(shù)據(jù)的搜集整理，并進行相應分析，綜合考慮各種因素建立風險預警體系。通過對房地產(chǎn)企業(yè)長期指標、短期指標、動態(tài)指標、靜態(tài)指標等的分析對比，構(gòu)建一個適合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達到財務預警的作用。在建立預警體系的基礎上，要進行深入分析，降低企業(yè)的財務風險，為企業(yè)做出貢獻。

（六）樹立正確的成長觀念，堅持原則

面對房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭中的各種誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹立風險意識，正視房地產(chǎn)企業(yè)中的“泡沫”風險等，不能盲目擴大規(guī)模，應在原有的基礎上穩(wěn)步發(fā)展。追求質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)信譽，堅持自己的原則，努力在大趨勢下穩(wěn)步發(fā)展。面對房地產(chǎn)企業(yè)的復雜性與風險性，積極采取防范措施，分散風險、順勢改革、打好基礎。從根本做起，從小事做起，努力實現(xiàn)企業(yè)的健康、經(jīng)濟、高速發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上，在經(jīng)濟快速發(fā)展的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時代步伐，不斷適應市場需求，針對企業(yè)的現(xiàn)狀做出正確的分析，并提出相應的政策。正確對待房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，針對行業(yè)特點，尋找適于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與風險管理政策。如何在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中高效、全面的完善財務風險的防范系統(tǒng)與制定相應的預警措施，對我國房地產(chǎn)企業(yè)高速、穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的理論意義。

參考文獻：

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美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊資本113328.8640萬元。公司創(chuàng)立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營公司，是北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司下屬的獨立核算、自負盈虧的全民所有制企業(yè)。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)1999年首次公開發(fā)行股票并上市，2002年美都集團重組，2005年股權(quán)分置改革，2007年向大股東定向發(fā)行A股， 2009年非公開發(fā)行A股，股本從最初的4000萬股增加到113328.8640萬股。截至2009年底總資產(chǎn)33.87億元，凈資產(chǎn)17.08億元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，同時涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務業(yè)、金融及準金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域，曾于2005、2006、2007連續(xù)3年入圍中國民營企業(yè)500強。

一、籌資方面的財務風險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財務風險評估

美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對于長期融資風險，按照2012年前三季度的財務數(shù)據(jù)，美都控股股份有限公司長期銀行借款占總負債的17.88%，長期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產(chǎn)負債率僅為56%，較同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司（以房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)代表）平均資產(chǎn)負債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財務杠桿系數(shù)為1.26，也低于行業(yè)平均值。資產(chǎn)負債率和財務杠桿系數(shù)都表明美都控股股份有限公司長期融資風險不大。美都控股股份有限公司流動負債占總負債的82.12%，較高于行業(yè)平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動負債中大部分為預收賬款，所占比例為53.4%，因為預收賬款是即將轉(zhuǎn)為主營業(yè)務收入的預售房產(chǎn)的款項，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風險與同行業(yè)相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長期融資風險、短期融資風險均在可控制范圍之內(nèi)。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財務風險表現(xiàn)

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預售賬款是最主要的融資方式。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)還有其他融資方式，如與海外機構(gòu)合作、國內(nèi)開發(fā)商合作、股權(quán)并購、借殼上市、委托貸款、資產(chǎn)證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優(yōu)勢。如銀行借款與國家宏觀調(diào)控政策關(guān)系密切，在國家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源面臨較大的壓力，轉(zhuǎn)向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財務風險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風險

因為一些主客觀條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對投資風險進行測度，不過將借鑒前文理論部分對識別房地產(chǎn)企業(yè)風險的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來國家宏觀經(jīng)濟形勢較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發(fā)的房產(chǎn)都取得了較好的利潤率。

房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險、社會風險、技術(shù)風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預測、可以規(guī)避的是經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要包含市場利率風險、資金變現(xiàn)風險、購買力風險等。

房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場形成一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面市場需求降低。這無疑給投資者經(jīng)營者帶來損失。

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

資金變現(xiàn)風險就是將非貨幣的資產(chǎn)兌換成貨幣的風險。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。

（二） 風險的變化趨勢及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風險的變化趨勢

經(jīng)濟風險降低，技術(shù)風險、政策風險增加。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經(jīng)濟風險有所降低。經(jīng)濟的發(fā)展使人們收入增加，實際購買能力提高，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構(gòu)的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個更優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求的變化。房地產(chǎn)投資的政策風險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策密集出臺，由此引發(fā)多種風險，這在近年的經(jīng)濟生活中也常常遇到。表現(xiàn)為：前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風險。房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目的開展。

2.公司在項目投資方面存在一些缺陷

主要表現(xiàn)在以下三個方面：（1）在投資立項階段做的可行性分析不夠深入、細致。未采用標準的項目評估方法對未來的收益和風險做充分的測算，未充分考慮公司所面臨的各種風險因素，對采取一定方法項目現(xiàn)金流做出較為精確的估計，評估方法過于簡單，這容易產(chǎn)生由于決策失誤引致的投資風險。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現(xiàn)階段投資建設中以大中戶型的住宅為住，對于小戶型的住宅則供應不足；其二，公司還未進入商住樓、寫字樓等地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；其三，美都控股股份有限公司是一家區(qū)域性強的地產(chǎn)公司，尚未進行異地開發(fā)，因此投資組合單一，減弱了公司抗風險能力。（3）項目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產(chǎn)公司積累了一定的投資管理經(jīng)驗，但是各期項目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當大的差異，各階段企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)差異很大，面臨的風險也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對后續(xù)有定勢思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風險。只要外在自然條件、宏觀經(jīng)濟形勢等因素發(fā)生變化，如因為居民可支配收入降低，對大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗。

三、日常資金運作方面的財務風險狀況分析

按單變量計算方法，美都公司2012年前三季度的流動比率為1.68，略低于全國房地產(chǎn)上市公司流動比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動比率為0.58， 略高于全國行業(yè)平均值O.55。上述數(shù)據(jù)比較說明美都公司短期償債能力一般，日常運營資金比較充足。不過美都公司流動比率比速動比率要大得多，說明存貨在美都控股股份有限公司運營資本中占有很打的比例，應當引起足夠重視。美都公司日常資金運營風險總體處于比較好的狀態(tài)。工程管理、貨幣資金、應收賬款和存貨是影響公司日常運營風險四個重要的項目，其運營狀況如下：

（一）工程管理方面的風險問題

美都公司自開發(fā)瓊海美都半島花園至今，從前期的開發(fā)設計定位、項目報建、工程預算、合同管理、材料供應、現(xiàn)場施工管理，都積累了一定經(jīng)驗，特別是工程現(xiàn)場施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發(fā)一期都進行有效的總結(jié)。到美都御府時，美都控股股份有限公司通過對標段棟號的分段管理、責任落實到人，獎懲明確，達到點面的全面控制，各項工作指令得到具體的實施，確保工程質(zhì)量、進度、安全三方面的有效控制，同時對教訓方面亦有所總結(jié)，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風險狀況

對貨幣資金，公司通過編制滾動式現(xiàn)金預算，加強對現(xiàn)金需求的預測，以免發(fā)生現(xiàn)金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩(wěn)定狀態(tài)，日常營運正常，未發(fā)生重大的現(xiàn)金流短缺的問題。當然，公司現(xiàn)金管理也存在一些問題，主要是現(xiàn)金預算精確度不大，在集團層面上，公司有時候會出現(xiàn)輕度的短期現(xiàn)金流緊缺的問題，有時候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數(shù)時間內(nèi)，貨幣資金存量超過1個億以上，未對日常資金進行投資，這造成很大的資金機會成本，因此日常資金營運效率較低。

（三）應收賬款（其他應收款）的風險狀況

篇8

房地產(chǎn)業(yè)是一種高風險、高收益的產(chǎn)業(yè)，價值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點，同時存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務風險。中國指數(shù)研究院2008年6月的一項有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險成為當前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的相關(guān)對策，從而為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進行積極探索。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險表現(xiàn)形式及其管理問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務風險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）償還債務風險。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線?；I資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負擔的財務風險。（2）利率變動風險。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長。在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負擔。自2008年以來我國經(jīng)濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進而使得企業(yè)預期收益減小的風險增大。利率變動風險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。（3）再籌資風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負債率進一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應， 再籌資風險的效應會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅，從而對整個經(jīng)濟來說也是一個巨大的經(jīng)營風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進行科學合理規(guī)劃，為了使得一些項目上項，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內(nèi)外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質(zhì)量的難度和風險使得項目在很長時間內(nèi)都成為一個比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險，企業(yè)負債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務數(shù)據(jù)進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發(fā)項目缺乏合理規(guī)劃和科學管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，因此，科學的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質(zhì)量控制等，就會造成企業(yè)財務風險的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務危機的現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身條件的財務危機預警模型，才能及時的發(fā)現(xiàn)財務危機的相關(guān)動向，隨時動態(tài)跟蹤公司的財務狀況，根據(jù)預警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預測公司發(fā)生財務危機的可能性，及時發(fā)現(xiàn)導致公司財務危機存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當措施，從而對財務風險加以有效防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的實證測度

（一）預測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結(jié)果的準確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據(jù)計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計算的；所有年報數(shù)據(jù)均采用合并會計報表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費用一項從公司財務公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務費用來代替利息費用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國際標準數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計算。

（二）z模型及其修正 美國學者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預測企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對應的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務變量，并賦予這五個財務變量一定的權(quán)重，這五個變量分別為營運資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤/總資產(chǎn)、股權(quán)市價總值/總負債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計算出一個數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個區(qū)間來預測企業(yè)財務危機發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業(yè)被認定為財務狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業(yè)通常財務狀況不穩(wěn)定，有可能存在財務危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財務危機越小，破產(chǎn)機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機率逐漸增大。同時奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時前一年預測企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預測31家，33家正常企業(yè)樣本也能準確預測到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實證結(jié)果得出Z模型預測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設定為：X1：營運資金/總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=（凈利潤+所得稅+財務費用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務收入/總資產(chǎn)。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當大的學術(shù)價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經(jīng)濟環(huán)境下的企業(yè)風險測度，并不適合我國市場經(jīng)濟條件下的上市公司風險測度，尤其是該模型所設置的臨界值偏高，并不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的評價。因此，具體到我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實來說，必須探索適應我國市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險判別標準，才能精準反映我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險狀況?；诖耍疚脑诮梃b相關(guān)文獻資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計支持下提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對經(jīng)驗臨界值做出檢驗。目前，國內(nèi)學者使用凈資產(chǎn)收益率指標來預測財務危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產(chǎn)收益率小于6%，財務風險較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財務風險較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產(chǎn)收益率小于零時，人們一般認為該公司出現(xiàn)財務危機的可能性更大，所以相應的本文也計算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務狀況比較好，本文選為風險較小者，對每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統(tǒng)指標凈資產(chǎn)收益率來判別風險較小者，根據(jù)有關(guān)文獻及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績評價標準，當凈資產(chǎn)收益率大于10%時，公司財務風險較小。對凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表4）。根據(jù)謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業(yè)績比較好的公司，風險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標的經(jīng)驗臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產(chǎn)上市公司2008年度財務數(shù)據(jù)對結(jié)論進行檢驗，在86個非財務危機公司中，模型把9個非財務危機公司判別為財務危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務危機公司中，有1個被認定為非財務危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預警房地產(chǎn)公司財務危機。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實行退市風險警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財務危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險進行測度時，應該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，并能加以有效防范和控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預算和財務集中管理。將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結(jié)果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。二是合理安排權(quán)益及債務資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財務風險奠定基礎。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務上實施嚴格的財務監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風險，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發(fā)建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風險。六是建立房地產(chǎn)公司的財務預警系統(tǒng)。通過建立短期財務預警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務預警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風險管理，控制風險損失。

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)的風險類型和特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)項目的籌資風險及特點

1、房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發(fā)

當前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產(chǎn)企業(yè)較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和貸款的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)企業(yè)出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現(xiàn)象。從某種程度上可以說，房地產(chǎn)企業(yè)有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。

2、房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金大部分來自于銀行貸款，負債經(jīng)營比重較大。造成房地產(chǎn)企業(yè)利息負擔沉重。房地產(chǎn)企業(yè)一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將是致命的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資風險及特點

房地產(chǎn)企業(yè)前期所需資金數(shù)額多、投入較大，這種行業(yè)特點使得投資活動成為房地產(chǎn)企業(yè)的活動核心。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資風險是指在房產(chǎn)項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產(chǎn)項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)需要面臨不確定性風險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營風險及特點

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現(xiàn)風險。

1、材料采購風險

是指房地產(chǎn)企業(yè)在當前的物價不斷上漲的市場經(jīng)濟環(huán)境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本被增加。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風險。

2、存貨變現(xiàn)風險

房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本被持續(xù)增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產(chǎn)的需求降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應加強財務分析，防范財務風險

（一）通過償債能力分析，防范財務風險

1、從分析短期償債能力入手

房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率。流動比率是流動資產(chǎn)與流動負債的比值；速動比率是速動資產(chǎn)與流動負債的比值。速動資產(chǎn)是流動資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較快或者償債能力較強的資產(chǎn)?，F(xiàn)金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速動比率越高，企業(yè)擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業(yè)風險時，還要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點和行業(yè)情況，比如，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業(yè)相提并論。比如，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現(xiàn)能力而失去其應有的特性。同理，現(xiàn)金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產(chǎn)企業(yè)沒能對資金進行合理的調(diào)度，從而造成資金浪費或閑置現(xiàn)象。

2、從分析長期償債能力入手

長期償債能力指標主要有凈資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)負債率等。其中，資產(chǎn)負債率表明在房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產(chǎn)負債率是房地產(chǎn)企業(yè)的負債總額與企業(yè)所有者權(quán)益的比值。該比值通常用于表明房地產(chǎn)企業(yè)的基本財務結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定情況。比值越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較高風險的財務結(jié)構(gòu)；反之，倘若比值較低，則表明房地產(chǎn)企業(yè)具有較低風險的財務結(jié)構(gòu)。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的權(quán)益就越有保障，財務風險越小。

（二）通過支付能力分析，防范財務風險

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的一個主要標志。關(guān)于支付能力，可以設置現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力兩種指標。

1、從分析現(xiàn)實支付能力入手

現(xiàn)實支付能力是用房地產(chǎn)企業(yè)本期會計期末的貨幣資金的全部結(jié)存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數(shù)額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。一般而言，現(xiàn)實支付能力指標越大，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業(yè)在一定程度上資金浪費現(xiàn)象較為嚴重。通常，計算得出的周轉(zhuǎn)月數(shù)在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數(shù)與房地產(chǎn)企業(yè)當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉(zhuǎn)月數(shù)。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力與計算所得的可供周轉(zhuǎn)月數(shù)成正比?？晒┲苻D(zhuǎn)月數(shù)越多，則房地產(chǎn)企業(yè)的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現(xiàn)能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數(shù)據(jù)時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)指標。同時，還需要預測房地產(chǎn)企業(yè)近期的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量；企業(yè)的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。

（三）開展成本控制分析

無論何種企業(yè)，成本控制都是其改善經(jīng)營管理和提高時常競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制目標的執(zhí)行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產(chǎn)生原因和對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵的風險控制點。針對每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點，制定對應的操作規(guī)范和有效的防范方法，以尋求降低房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關(guān)系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術(shù)設備，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出進行嚴格控制和科學規(guī)劃，調(diào)動企業(yè)上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結(jié)語

總而言之，具有一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿透叱砷L性。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產(chǎn)企業(yè)若要在當前的市場經(jīng)濟環(huán)境中有效防范財務風險，提高資金運轉(zhuǎn)效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業(yè)的現(xiàn)實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規(guī)避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，獲得更高的房地產(chǎn)項目投資收益，也為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和下一步發(fā)展奠定了良好基礎。

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[3]蔡河山.淺談投資性房地產(chǎn)財務風險的分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009；15

篇10

房地產(chǎn)財務風險，是指房地產(chǎn)項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財務風險主要是由負債引起的，企業(yè)負債經(jīng)營，在未來情況好時，能夠給企業(yè)帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長、回收周期長與變現(xiàn)能力差的特點決定了其必然存在的財務風險。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強，因此，對當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)財務風險的表現(xiàn)

1.利率風險大。金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，可能因而發(fā)生投資虧損的風險。同時，銀行貸款利率發(fā)生增長變化，導致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預期收益。另外，這幾年按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險。

2.資產(chǎn)負債率偏高，存在償還債務風險。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當?shù)?，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務的風險。

3.再籌資風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保證程度將會相應地降低，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國家不斷上調(diào)存款準備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點領(lǐng)域，這進一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。

二、房地產(chǎn)業(yè)財務風險管理存在的主要問題

1.資本結(jié)構(gòu)不當。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務風險。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產(chǎn)項目的投資風險度。

3.忽略了投資前的準備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據(jù)，加大了財務風險。

三、加強房地產(chǎn)業(yè)財務風險管理的對策

（一）在內(nèi)部加強建設會計控制的環(huán)境

1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設的周期長，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風險大，在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。

2.重點審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據(jù)、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關(guān)標準和規(guī)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。

（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務風險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，降低財務風險。

3.加強資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務上實施嚴格的財務監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金；其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。

（三）加強對內(nèi)的控制，提高成本管理

首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導的，以財務部門為主的內(nèi)部控制小組，對內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執(zhí)行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

其次，進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預算員、施工技術(shù)人員審核，財務人員只起計賬作用，所以要求財務人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

（四）建立起適應市場變化的營銷策略

在實施房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會優(yōu)先選擇品牌價、信譽好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發(fā)造成風險。

（五）完善內(nèi)部審計

內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益。同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務、評價職能。

參考文獻：