導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)如何融資，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道及造成金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商投資的資金來(lái)源來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資資金主要是來(lái)源于國(guó)有銀行貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己籌備資金以及房地產(chǎn)債券融資等方面。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2014年的融資來(lái)源的國(guó)內(nèi)銀行貸款增長(zhǎng)率為12.2%、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌資金增長(zhǎng)率為14.4%、其他方面的融資來(lái)源增長(zhǎng)率為15.1%。這在一定程度上就表明了目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)仍然以房地產(chǎn)容易作為資金的來(lái)源，而且對(duì)于融資方式的選擇則是取決于各種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)性和效益的大小，即選擇風(fēng)險(xiǎn)性低而且利潤(rùn)度高的融資方式進(jìn)行融資。

從目前的金融市場(chǎng)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要是面向國(guó)內(nèi)銀行，因?yàn)樯虡I(yè)銀行在我國(guó)金融市場(chǎng)起著主導(dǎo)的作用。作為一種大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的前期對(duì)資金的需求量是極大的，所以銀行才會(huì)向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行高額的借貸款，然后收取借貸款所產(chǎn)生的利息，并且房地產(chǎn)行業(yè)的貸款往往是高于一般的貸款，所以銀行必定會(huì)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)的貸款。如果一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的建筑數(shù)量越多，那么住房投資的比重也會(huì)隨之增加，這在很大程度上就說(shuō)明了對(duì)房抵押貸款的需求也會(huì)急速上升；由于貸款的需求急速上升，而房地產(chǎn)行業(yè)的貸款又大多數(shù)都集中在國(guó)內(nèi)，使得國(guó)內(nèi)銀行的貸款負(fù)擔(dān)在逐漸增重，從而則很有可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行金融體系出現(xiàn)問(wèn)題，從而引起國(guó)內(nèi)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

其原因主要有以下幾點(diǎn)：1.因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)行業(yè)都是將融資渠道集中在國(guó)內(nèi)銀行上，且房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)額較多，當(dāng)國(guó)內(nèi)銀行的利率發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利息也會(huì)受到極大的影響，這使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部金融體系的風(fēng)險(xiǎn)性增大。2.房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性較高的行業(yè)，而銀行把資金借貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性了，這就在很大程度上增加了銀行自身資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性，甚至可能導(dǎo)致國(guó)家金融系統(tǒng)的癱瘓。 3.相對(duì)于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)還存在較高的債務(wù)依賴(lài)性，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算薄弱，而其行業(yè)內(nèi)部的資金又較少，就需要更多的投資，這樣也在很大程度上減緩了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、多元化的融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然道路

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2、房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

1.能夠降低融資風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠涮厥庑裕趶氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的活動(dòng)中需要籌集大量的資金，而要合理的計(jì)劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財(cái)務(wù)管理工作是不行的。在房地產(chǎn)融資過(guò)程中，通過(guò)應(yīng)用科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理方法，可以對(duì)所籌集資金的用途有一個(gè)合理的規(guī)劃，而這無(wú)疑會(huì)在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.為融資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的過(guò)程中需要進(jìn)行融資，而在整個(gè)融資過(guò)程中，融資決策是重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過(guò)程中，根據(jù)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠正確地確定融資規(guī)模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據(jù)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在融資過(guò)程中經(jīng)常存在融資不足或融資過(guò)剩的問(wèn)題，而這給整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)了消極影響。

3.可以減少融資成本。在對(duì)市場(chǎng)上不同融資成本進(jìn)行綜合考慮的基礎(chǔ)上，通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以對(duì)融資額度的可能性進(jìn)行評(píng)估。然后可根據(jù)融資所要達(dá)成的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)需求，以年度財(cái)務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在一個(gè)較低的水平。此外，財(cái)務(wù)管理工作還可以對(duì)所籌集的資金進(jìn)行有計(jì)劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。

3、房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個(gè)方面：（1）因?yàn)槿谫Y困難而帶來(lái)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，進(jìn)而給財(cái)務(wù)也帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在競(jìng)價(jià)買(mǎi)地、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等各個(gè)環(huán)節(jié)中都需要強(qiáng)大的資金作為后盾，整個(gè)過(guò)程中一旦出現(xiàn)差池就會(huì)影響到企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。（2）因不合理融資而造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中缺乏對(duì)融資額度的合理評(píng)估，也沒(méi)有制定科學(xué)的融資方案，甚至超過(guò)自身還款能力而盲目進(jìn)行擴(kuò)大融資和高利率融資，而這無(wú)疑會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.成本控制風(fēng)險(xiǎn)。融資作為一種經(jīng)濟(jì)行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費(fèi)用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會(huì)對(duì)最終的利潤(rùn)產(chǎn)生直接影響。如果融資過(guò)程中不注意加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，進(jìn)而使得融資成本增加，則不僅會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與核心競(jìng)爭(zhēng)力，還會(huì)因?yàn)槭艿匠杀镜母鞣N不確定因素的影響而面臨成本進(jìn)一步增加的風(fēng)險(xiǎn)。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期通常都比較長(zhǎng)，并且整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式開(kāi)發(fā)前都將關(guān)注焦點(diǎn)放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤(rùn)等方面，缺乏對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研以及項(xiàng)目的可行性分析活動(dòng)，這可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)期收益，從而影響到企業(yè)的盈利水平和償債能力。

4.資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大多是先通過(guò)銀行貸款的方式來(lái)募集資金，再通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)品的后期銷(xiāo)售來(lái)償還先期債務(wù)，這種模式必然會(huì)導(dǎo)致資金回籠面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。如在最終的銷(xiāo)售過(guò)程中，因?yàn)檎?、市?chǎng)等外部因素的影響，可能使產(chǎn)品銷(xiāo)售情況達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，回款緩慢，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，給企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展帶來(lái)不利影響，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。

4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的建議

1.做好預(yù)算工作。房地產(chǎn)行業(yè)在融資過(guò)程中要做好財(cái)務(wù)管理工作，首先就要做好項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算。除了需要從宏觀方面對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體預(yù)算外，還要做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作。首先，要確保項(xiàng)目投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，確保整個(gè)項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)都是有計(jì)劃和有原則的進(jìn)行，以充分發(fā)揮資金預(yù)算的作用。具體來(lái)說(shuō)，就是財(cái)務(wù)部門(mén)要建立財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)資金流動(dòng)中不合規(guī)矩的地方要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，確保整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目健康、有序地進(jìn)行。

2.嚴(yán)格資金管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)因?yàn)槠涮厥庑?，?dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)的“血液”。只有通過(guò)科學(xué)地籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進(jìn)最終效益的提高。當(dāng)前很多房地項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏對(duì)資金的有效管理，表現(xiàn)為部分資金使用不當(dāng)，進(jìn)而造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重時(shí)甚至可能造成開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不能按時(shí)完工。因此，必須加強(qiáng)對(duì)資金的管理，制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃，確保每一筆資金都是有計(jì)劃、有原則地被使用，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的收回，提高企業(yè)的可用資金額度。

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中圖分類(lèi)號(hào)：F715 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0235-01

國(guó)務(wù)院自2010年4月遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知到2011年1月又“國(guó)八條”，逐漸深化實(shí)施細(xì)則，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購(gòu)、限貸、稅收等調(diào)控措施展開(kāi)，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷(xiāo)售困難，庫(kù)存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗(yàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點(diǎn)城市的商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷(xiāo)售創(chuàng)下9年來(lái)的新低，上海的商品房銷(xiāo)售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對(duì)逐漸蕭條的樓市。

作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在深度政策的調(diào)控之下，將面臨哪些路徑的發(fā)展選擇，已經(jīng)不是企業(yè)自主選擇的結(jié)果，而勢(shì)必成為行業(yè)發(fā)展的必然和需要。本文總結(jié)發(fā)展思路如下：

一、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快

規(guī)?；?jīng)營(yíng)對(duì)于各個(gè)行業(yè)來(lái)講都是不可避免的趨勢(shì)，由于過(guò)去幾年商品房市場(chǎng)過(guò)熱需求，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模地?cái)U(kuò)張，這段時(shí)期行業(yè)內(nèi)進(jìn)入門(mén)檻較低，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，資質(zhì)條件差，技術(shù)水平及創(chuàng)新率低，但伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和調(diào)控政策逐漸收緊，買(mǎi)方市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)，中小企業(yè)的生存壓力空前巨大，但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)卻越來(lái)越具有競(jìng)爭(zhēng)力，也更利于抵御風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)新網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月有20家房企銷(xiāo)售額超百億元，并且其銷(xiāo)售總額超過(guò)7000億元，其中，排名前10名的房企前11個(gè)月的銷(xiāo)售額為5234億元。雖然2011年樓市整體表現(xiàn)不佳，但在前20名大型房企中，前11個(gè)月有16家房企的銷(xiāo)售額呈現(xiàn)逆市增長(zhǎng)，并且有4家增幅超過(guò)50%。

與此同時(shí)，樓市調(diào)控的從緊，除了房企自身需要調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略外，行業(yè)內(nèi)的抱團(tuán)取暖也逐漸成為共識(shí)。在房地產(chǎn)行業(yè)論壇上，中國(guó)地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟宣布成立，作為一個(gè)由K8黃金灣聯(lián)合27家開(kāi)發(fā)商、36家金融投資機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起的互助聯(lián)盟，將為聯(lián)盟內(nèi)的會(huì)員提供全國(guó)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目池與資金池，通過(guò)獨(dú)創(chuàng)的一種項(xiàng)目交換的商業(yè)模式，滿(mǎn)足會(huì)員的項(xiàng)目拓展和融資需求。

根據(jù)帕累托80/20原理，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；l(fā)展會(huì)向大型房企聚集，在樓市調(diào)控的背景下，這種趨勢(shì)將明顯加快。

二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)將更加強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)作能力

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，資產(chǎn)質(zhì)量包括了土地質(zhì)量和資產(chǎn)配置能力。但內(nèi)地開(kāi)發(fā)商往往只有規(guī)模與土地儲(chǔ)備量，而規(guī)模意味著高杠桿和高融資成本，土地儲(chǔ)備中能延續(xù)開(kāi)發(fā)的核心地塊較少。上市房企中那些運(yùn)作上市時(shí)對(duì)外宣稱(chēng)的模式是希望獲取資本市場(chǎng)的認(rèn)同，但這些模式均未接受過(guò)市場(chǎng)周期的檢驗(yàn)。

2011年前三季度上市房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.58，已經(jīng)到達(dá)了警戒線(xiàn)。1-11月份，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中，自籌資金達(dá)到了41%，而貸款僅占資金規(guī)模的15%，在當(dāng)前樓市調(diào)控背景下，資金饑渴的狀況將更加嚴(yán)重，整個(gè)行業(yè)資金缺口將超過(guò)1萬(wàn)億元。面臨巨量的資金缺口，如何籌資填補(bǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)在資本運(yùn)作上需要?jiǎng)?chuàng)新。

目前內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為單一，絕大部分房企都是通過(guò)自有資本、銀行貸款和其他高息高風(fēng)險(xiǎn)的融資途徑解決資金問(wèn)題，只有少數(shù)房企可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券，股市融資，進(jìn)入資本市場(chǎng)融資。相比同樣受到政策影響，大多數(shù)香港開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的能力較內(nèi)地開(kāi)發(fā)商更強(qiáng)，這主要源于港商國(guó)際資本市場(chǎng)融資能力強(qiáng)，資本市場(chǎng)議價(jià)能力更高，對(duì)于資金鏈的保障更具有持續(xù)性。從金融創(chuàng)新的角度分析，私募股權(quán)投資基金和REITs將是未來(lái)房企最重要的融資渠道之一。

三、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)深度并購(gòu)將主導(dǎo)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的行業(yè)發(fā)展

2010年以來(lái)，隨著調(diào)控政策逐漸深入和市場(chǎng)發(fā)展需要，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)案例持續(xù)增長(zhǎng)。截至2011年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)案例數(shù)和并購(gòu)金額均雙雙創(chuàng)下單季度歷史新高。據(jù)清華研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)并購(gòu)84起，占并購(gòu)案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購(gòu)金額25.8億美元。2011年第一季度房地產(chǎn)業(yè)完成并購(gòu)32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。

目前，房企并購(gòu)數(shù)量仍在持續(xù)增加，大型房企不斷吞并整合中小型房企。在并購(gòu)活動(dòng)中，大型房地產(chǎn)企業(yè)除運(yùn)用傳統(tǒng)融資渠道之外，還通過(guò)房地產(chǎn)投資基金(VC/PE)進(jìn)行具體項(xiàng)目/企業(yè)的投資并購(gòu)。在2010-2011期間房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的案例中，由房地產(chǎn)投資基金支持的企業(yè)并購(gòu)日漸活躍，大多是VC/PE支持的房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對(duì)小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、在建項(xiàng)目或物業(yè)管理公司的收購(gòu)。宏觀調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的雙重背景下，并購(gòu)整合已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道。

非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)也，加速了房企并購(gòu)浪潮的推進(jìn)。非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)主要是一些當(dāng)初帶著投機(jī)性目的進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，因經(jīng)驗(yàn)不足、規(guī)模小、缺少專(zhuān)業(yè)人才等而選擇退出房地產(chǎn)業(yè)，從而集中力量發(fā)展主業(yè)。

總之，房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、受市場(chǎng)因素影響大的特點(diǎn)，決定其有著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，國(guó)家政策的不斷完善，像土地招投標(biāo)制度、新的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等的實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實(shí)力、顯著的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)?；?jīng)營(yíng)、占據(jù)較大市場(chǎng)份額的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。

作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院

參考文獻(xiàn):

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篇4

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展十分迅速，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)人們的生活造成了一定的影響。當(dāng)前國(guó)家逐漸采取有效的措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過(guò)快導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于投資企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步采取有效的措施，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)，調(diào)節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供需平衡的主要手段之一。近年來(lái)由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致人們對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)望而卻步，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的問(wèn)題。國(guó)家采取一系列措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅有經(jīng)濟(jì)手段，同時(shí)還有法律行政政策等多種手段。當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：

（一）金融政策

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實(shí)行可以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國(guó)家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。國(guó)家利用利率政策對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，主要是通過(guò)調(diào)節(jié)存款準(zhǔn)備金率，影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，間接控制貨幣的供應(yīng)量。國(guó)家通過(guò)調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）房產(chǎn)稅的征收

征收房產(chǎn)稅是當(dāng)前西方國(guó)家逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要手段，當(dāng)前我國(guó)的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征收，這一政策的采取將會(huì)減少居民房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)量，導(dǎo)致居民對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。

（三）限購(gòu)令的出臺(tái)

限購(gòu)令是當(dāng)前我國(guó)為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會(huì)限制一些人們?yōu)榱送顿Y導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量增加，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。針對(duì)一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱等現(xiàn)象可以起到很好的降溫作用，這對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)百姓的利益有著重要的作用。

（四）一些具體行業(yè)政策

為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，國(guó)家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。當(dāng)前國(guó)家主要從市場(chǎng)供給，市場(chǎng)需求，市場(chǎng)監(jiān)管和住房保障等方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這些政策的調(diào)整逐漸得到控制。當(dāng)前國(guó)家主要是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行調(diào)控，但是對(duì)于當(dāng)前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國(guó)家雖然出臺(tái)了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應(yīng)的執(zhí)行措施，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)大多數(shù)居民的利益。

二、房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是一些從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)在進(jìn)行投資之后未能得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，造成金融機(jī)構(gòu)的損失。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過(guò)于單一

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過(guò)向商業(yè)銀行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)一些商業(yè)銀行主要是通過(guò)開(kāi)展這一業(yè)務(wù)增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形成了一種相互依存的關(guān)系。但是這也一定程度上導(dǎo)致了一些企業(yè)對(duì)于商業(yè)銀行的依賴(lài)過(guò)于嚴(yán)重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應(yīng)的利潤(rùn)，這對(duì)于商業(yè)銀行的發(fā)展將會(huì)造成十分不利的影響。另外一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致的失誤也會(huì)一定程度上將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制建設(shè)不完善

近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，一些企業(yè)采取不正當(dāng)?shù)姆绞教Ц叻績(jī)r(jià)。當(dāng)前我國(guó)的外商投資的房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目逐漸增加，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗(yàn)和管理方法。與外商投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)金融也處于劣勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供了一定的經(jīng)驗(yàn)，但是也增加了我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序有待于完善

近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場(chǎng)秩序，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當(dāng)前我國(guó)的商品房庫(kù)存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導(dǎo)致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導(dǎo)致商品房大量積壓，不僅僅浪費(fèi)了社會(huì)資源，同時(shí)還嚴(yán)重影響了投資方的經(jīng)濟(jì)利益。另一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，國(guó)家逐漸重視一些經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是由于房地產(chǎn)商的投資比例不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應(yīng)的住房保障。

三、如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理的，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來(lái)源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟(jì)效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款業(yè)務(wù)，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象，應(yīng)該嚴(yán)格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，維護(hù)商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過(guò)擴(kuò)大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開(kāi)發(fā)商私自抬高房?jī)r(jià)的行為進(jìn)行嚴(yán)格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對(duì)當(dāng)前外商進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)相應(yīng)的法律制度建設(shè)，對(duì)與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)解決。房地產(chǎn)管理人員需要掌握當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關(guān)的法律法規(guī)，并學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行嚴(yán)格的控制

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制。隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于個(gè)人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進(jìn)一步增加對(duì)個(gè)人住房貸款的控制。一方面需要建立科學(xué)規(guī)范的個(gè)人住房貸款評(píng)估制度，個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源之一，在個(gè)人進(jìn)行貸款時(shí)需要進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的評(píng)估，評(píng)估的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會(huì)住房保障制度。雖然當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買(mǎi)到房子，因此國(guó)家要注重對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理的社會(huì)住房保障機(jī)制。當(dāng)前國(guó)家需要建立完善的社會(huì)住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

（四）完善抵押貸款擔(dān)保

合理的抵押擔(dān)保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此進(jìn)一步完善我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔(dān)保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔(dān)保制度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來(lái)源是金融機(jī)構(gòu)的貸款，但是隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，再加上一些開(kāi)發(fā)商的抵押擔(dān)保不完善，導(dǎo)致嚴(yán)重的金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失。完善政府住房抵押擔(dān)保制度可以有效地降低一些金融機(jī)構(gòu)面臨的房地產(chǎn)開(kāi)放中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面完善個(gè)人信用制度。當(dāng)前個(gè)人住房貸款也是一些金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，但是由于個(gè)人貸款的抵押擔(dān)保缺少一定的規(guī)范性，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在今后的管理中需要完善個(gè)人信用擔(dān)保，提高個(gè)人的信用意識(shí)和信用觀念，完善個(gè)人的信用評(píng)價(jià)體系。建立相關(guān)的措施，完善個(gè)人貸款的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當(dāng)前由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少相關(guān)的監(jiān)督和調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)不僅僅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時(shí)對(duì)于一些金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失和風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營(yíng)的必備條件，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的限制，向歐美國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的先進(jìn)模式在國(guó)內(nèi)難成規(guī)模，而上市公司門(mén)攬高，信托受限，隨著銀行對(duì)房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的主要矛盾。而對(duì)于房地行業(yè)來(lái)說(shuō)巨額的籌資也帶來(lái)了極高的償債風(fēng)險(xiǎn)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

房房地產(chǎn)公司屬于典型的資金密集型企業(yè)，強(qiáng)大的資金支持是維持企業(yè)正常健康運(yùn)營(yíng)的必備條件，房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金主要來(lái)自于企業(yè)自籌資金，銀行貸款及購(gòu)房預(yù)付款，其他資金來(lái)源所占比例不到20%。目前不少企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前已達(dá)到80%甚至90%之上，風(fēng)險(xiǎn)之大令人堪憂(yōu)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資回收期長(zhǎng)，需要大量資金密集的投入的特點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目在較長(zhǎng)的建設(shè)過(guò)程中會(huì)涉及到鋼鐵，建材等多達(dá)幾十個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)，又與周?chē)母?jìng)爭(zhēng)環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)貨幣政策及市政規(guī)劃的改變有不可分割的關(guān)系，這些因素都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生企業(yè)不可控制的影響，而由此引發(fā)投資活動(dòng)的不確定性便會(huì)引發(fā)出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)率從2011年2月基本為下降趨勢(shì)，從39%下降為13.3%。而銷(xiāo)售建筑面積同比增長(zhǎng)率從2012年03月開(kāi)始基本為負(fù)值，市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫(kù)存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷(xiāo)的活動(dòng)來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)率從2011年2月基本為下降趨勢(shì)，從39%下降為13.3%。而銷(xiāo)售建筑面積同比增長(zhǎng)率從2012年03月開(kāi)始基本為負(fù)值，市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給，直到2012年11月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓，大量的庫(kù)存使得不少房地產(chǎn)企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷(xiāo)的活動(dòng)來(lái)確保企業(yè)的資金鏈。本文將從以下幾個(gè)方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：

1.1、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動(dòng)輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價(jià)值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時(shí)，伴隨著決策的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便已開(kāi)始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

1.2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個(gè)別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財(cái)務(wù)杠桿的經(jīng)營(yíng)模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個(gè)企業(yè)中，面對(duì)如今復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，財(cái)務(wù)管理水平的局限性將會(huì)使整個(gè)企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺(jué)，不能夠起到及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。缺乏完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的原因之一。

2、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因具有與其他行業(yè)的共性，如都受到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的影響，但每個(gè)行業(yè)對(duì)其影響因素的敏感度與影響結(jié)果都不同，本文將從以下幾個(gè)方面去闡述構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：

3、產(chǎn)品本身具有的特性引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所需投入巨大，動(dòng)輒上億，環(huán)節(jié)復(fù)雜，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，而其是與土地緊密聯(lián)系關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強(qiáng)的區(qū)域性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡使得不同地區(qū)同樣產(chǎn)品的價(jià)值區(qū)別甚大，因此在項(xiàng)目 始落地時(shí)，伴隨著決策的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便已開(kāi)始產(chǎn)生，這是房地產(chǎn)行業(yè)本身產(chǎn)品的性質(zhì)所決定的。

4、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)存在行業(yè)性的資本結(jié)構(gòu)不合理，平均資產(chǎn)負(fù)債率連年增高，個(gè)別企業(yè)甚至高達(dá)90%，這樣的負(fù)債尋求財(cái)務(wù)杠桿的經(jīng)營(yíng)模式本身就存在著巨大償債的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的不完善卻普遍存在于各個(gè)企業(yè)中，面對(duì)如今復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，財(cái)務(wù)管理水平的局限性將會(huì)使整個(gè)企業(yè)落入危機(jī)而渾然不覺(jué)，不能夠起到及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。缺乏完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的原因之一。

5、我國(guó)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

篇6

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2015）15-0030-04

一、引言

負(fù)債融資一直是我國(guó)企業(yè)最主要的資金來(lái)源，國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究結(jié)論均表明合理的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)具有加強(qiáng)公司治理效應(yīng)、提高企業(yè)價(jià)值等作用，如：Diamond認(rèn)為長(zhǎng)期負(fù)債融資對(duì)于一般的上市公司可以提升公司治理績(jī)效，方琴（2010）和袁鐸新（2007）認(rèn)為增加短期負(fù)債比例可以提高公司治理效應(yīng)，朱明秀、封美霞（2007）研究指出定額負(fù)債、商業(yè)信用對(duì)治理效應(yīng)有正效應(yīng)，而資產(chǎn)負(fù)債率、短期借款、長(zhǎng)期借款都與治理效應(yīng)有負(fù)相關(guān)關(guān)系。目前國(guó)內(nèi)學(xué)者均將研究結(jié)論設(shè)定在特定行業(yè)或所有的上市公司，對(duì)不同行業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的比較分析研究較缺乏，文獻(xiàn)數(shù)量也少。因此，本文通過(guò)研究不同行業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)治理效應(yīng)，找出行業(yè)間有哪些差異，是否具有趨同性，比較得出不同行業(yè)在負(fù)債期限結(jié)構(gòu)政策上應(yīng)如何選擇，如何通過(guò)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化來(lái)進(jìn)一步提高我國(guó)企業(yè)的治理效應(yīng)，提高公司股東財(cái)富價(jià)值。

二、研究思路設(shè)計(jì)

（一）研究對(duì)象的確定

研究行業(yè)間是否具有趨同性，本文采用統(tǒng)計(jì)分析法，選取了對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響較大、發(fā)展較快且比較具有代表意義的三個(gè)行業(yè)：電子、電力和房地產(chǎn)（房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域最受關(guān)注的行業(yè)，電子行業(yè)是發(fā)展最快的行業(yè)之一，電力行業(yè)是我國(guó)傳統(tǒng)行業(yè)中的重要力量）。為使分析結(jié)果更客觀公允，選取了2013年公布的電子、電力和房地產(chǎn)三個(gè)行業(yè)近三年的數(shù)據(jù)，即以三個(gè)行業(yè)中國(guó)A股上市公司為研究樣本，利用從新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)收集到的110家電子行業(yè)上市公司、32家電力行業(yè)上市公司、125家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近三年年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)2013年11月公布的電子行業(yè)上市公司共有117家、電力行業(yè)上市公司共有36家、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共有131家，為保證結(jié)論的科學(xué)性，本文剔除了深、滬兩市發(fā)行的B股和ST、PT的公司數(shù)據(jù)），建立多變量線(xiàn)性回歸模型，利用SPSS19.0對(duì)電子、電力和房地產(chǎn)行業(yè)上市公司負(fù)債期限結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及對(duì)公司治理效應(yīng)的影響程度進(jìn)行實(shí)證研究，并將其進(jìn)行比較，找出行業(yè)間有哪些差異，是否具有趨同性，比較得出不同行業(yè)在負(fù)債期限結(jié)構(gòu)政策上應(yīng)如何選擇。

（二）研究變量的選取

1.被解釋變量（公司治理效應(yīng)的衡量指標(biāo)）

因?yàn)楣局卫淼氖滓繕?biāo)是股東財(cái)富最大化、股東收益的不斷提高，而股東財(cái)富及收益狀況最具代表性的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，因此本文選取凈資產(chǎn)收益率（ROE）來(lái)作為衡量公司治理水平和績(jī)效的指標(biāo)。

2.解釋變量（負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的衡量指標(biāo)）

（1）短期負(fù)債的衡量指標(biāo)

短期負(fù)債的主要構(gòu)成內(nèi)容有商業(yè)信用（應(yīng)付及預(yù)收賬款）、短期借款、定額負(fù)債（應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付稅金）等，因此，本文選取了短期負(fù)債率、短期借款率、應(yīng)付及預(yù)收款率（商業(yè)信用比率）三個(gè)。其中：短期負(fù)債率=短期負(fù)債/負(fù)債總額，短期借款率=短期借款/短期負(fù)債，應(yīng)付及預(yù)收款率=應(yīng)付及預(yù)收款/短期負(fù)債。

（2）長(zhǎng)期負(fù)債的衡量指標(biāo)

長(zhǎng)期負(fù)債的主要構(gòu)成內(nèi)容有長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期債券、長(zhǎng)期應(yīng)付款等，在本文中，對(duì)于長(zhǎng)期負(fù)債的衡量指標(biāo)選取了長(zhǎng)期借款率、長(zhǎng)期債券率、長(zhǎng)期負(fù)債率三項(xiàng)，其中：長(zhǎng)期借款率=長(zhǎng)期借款/長(zhǎng)期負(fù)債，長(zhǎng)期債券率=長(zhǎng)期債券/長(zhǎng)期負(fù)債，長(zhǎng)期負(fù)債率=長(zhǎng)期負(fù)債/負(fù)債總額。

3.控制變量的選取

眾多研究表明公司負(fù)債規(guī)模與治理效應(yīng)間有密切的關(guān)系，而負(fù)債規(guī)模常用指標(biāo)為資產(chǎn)負(fù)債率，因此，本文選用資產(chǎn)負(fù)債率作為控制計(jì)量指標(biāo)，得出負(fù)債規(guī)模與治理效應(yīng)的相關(guān)程度，其中，資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。

4.研究假設(shè)和研究模型

（1）理論假設(shè)

根據(jù)研究綜述分析，不同學(xué)者的結(jié)論有較大差距。本文認(rèn)為，由于長(zhǎng)期負(fù)債成本較高，約束較多，不利于公司治理，從而提出假設(shè)：長(zhǎng)期負(fù)債與治理效應(yīng)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，短期負(fù)債與治理效應(yīng)呈正相關(guān)關(guān)系。

（2）設(shè)定的模型

根據(jù)上述假設(shè)，本文提出負(fù)債期限結(jié)構(gòu)與治理效應(yīng)相關(guān)關(guān)系的線(xiàn)性模型如下：

ROE=m+p1資產(chǎn)負(fù)債率+p2流動(dòng)負(fù)債率+p3短期借款率+p4應(yīng)付及預(yù)收款率+p5長(zhǎng)期負(fù)債率+p6長(zhǎng)期借款率+p7應(yīng)付債券率

（三）描述性分析

1.不同行業(yè)負(fù)債整體狀況對(duì)比分析

對(duì)所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出各行業(yè)整體負(fù)債水平和負(fù)債期限結(jié)構(gòu)對(duì)比結(jié)果，如表1。

從表1可以看出，三個(gè)行業(yè)整體負(fù)債規(guī)模相差較大，其中，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債比率明顯最高，最高值達(dá)0.9411，而國(guó)資背景比重較多的電力行業(yè)居中，電子行業(yè)最少，均值只有0.4028，最少的公司僅0.1018。

在期限結(jié)構(gòu)方面，各行業(yè)趨同性明顯，多數(shù)行業(yè)都偏好于短期負(fù)債，均超過(guò)60%，最嚴(yán)重的是電子行業(yè)，達(dá)0.8811，甚至很多企業(yè)達(dá)到了100%。而對(duì)于長(zhǎng)期負(fù)債，明顯均比較慎重，甚至很多企業(yè)為0，一點(diǎn)長(zhǎng)期負(fù)債也沒(méi)有。

2.不同行業(yè)短期負(fù)債融資狀況比較分析

對(duì)所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出不同行業(yè)短期負(fù)債融資結(jié)構(gòu)分布對(duì)比結(jié)果，如表2和表3。

從表2、表3數(shù)據(jù)中可以看出，電力行業(yè)和電子行業(yè)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)趨同性明顯，房地產(chǎn)行業(yè)差異性較大。如：電力、電子行業(yè)最偏好于短期借款，尤其電子行業(yè)短期借款所占的比重最大，達(dá)51.42%，對(duì)流動(dòng)性較強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)較低的短期借款有偏好。電子行業(yè)短期借款和應(yīng)付賬款所占的比重均較大，但占比最高的是應(yīng)付及預(yù)收賬款，占比達(dá)到39.28%，表明電子行業(yè)偏好于賒購(gòu)等信用籌資，而房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款所占比例為42.83%最高，其中主要是預(yù)收賬款所占比例較高為36.75%，表明房地產(chǎn)行業(yè)最偏好使用較容易取得、流動(dòng)性較強(qiáng)的信用籌資。電子、電力兩個(gè)行業(yè)在應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付股利方面，趨同性明顯，均表現(xiàn)出了使用謹(jǐn)慎，也進(jìn)一步說(shuō)明這兩個(gè)行業(yè)人工成本較低、股利支付較少，而房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)付股利為36.32%，占比僅次于商業(yè)信用，表明其發(fā)放股利比較大方，股利政策比較積極，股東收益最高。

應(yīng)付票據(jù)方面，三個(gè)行業(yè)趨同性明顯，占比都很小，說(shuō)明我國(guó)企業(yè)最不喜歡用的是商業(yè)匯票方式融資。

同時(shí)可以看出，電力行業(yè)與銀行的關(guān)系最密切，電子行業(yè)最應(yīng)關(guān)注與供應(yīng)商和銀行的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)最應(yīng)該關(guān)注與客戶(hù)、供應(yīng)商的關(guān)系，因?yàn)轭A(yù)收款均來(lái)自預(yù)收購(gòu)房客戶(hù)的房款。

3.不同行業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債融資狀況比較分析

表4中可以看出，電子行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)趨同性明顯，電子行業(yè)差異性較大。如：電力行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期借款所占的比重均最大，達(dá)87.50%和83.84%，這表明電力行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)均偏向于期限較長(zhǎng)、還款壓力小的長(zhǎng)期借款，而且兩個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期應(yīng)付款等其他長(zhǎng)期負(fù)債形式均較少。電子行業(yè)中有較多的長(zhǎng)期應(yīng)付款等項(xiàng)目，長(zhǎng)期借款比例次之，長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu)與其他行業(yè)有明顯差異。

同時(shí)也可以看出，我國(guó)各個(gè)行業(yè)對(duì)債券市場(chǎng)的利用率趨同性明顯，使用均偏低。

（四）治理效應(yīng)實(shí)證研究

利用SPSS19.0對(duì)不同行業(yè)上市公司債務(wù)結(jié)構(gòu)與治理效應(yīng)的整體回歸分析測(cè)試，結(jié)果如表5。

從表5可看出各個(gè)行業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的治理效應(yīng)趨同性明顯，圖1中可看出電力行業(yè)其自變量系數(shù)對(duì)應(yīng)的P值為0，模型接近一條直線(xiàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示相關(guān)性非常強(qiáng)。（電子、房地產(chǎn)行業(yè)檢驗(yàn)結(jié)果與電力行業(yè)接近，故省略）

表5顯示負(fù)債規(guī)模都對(duì)治理效應(yīng)起到了良好的正效應(yīng)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率最高，正效應(yīng)卻最大，進(jìn)一步說(shuō)明，當(dāng)負(fù)債規(guī)模在可控范圍內(nèi)，增加負(fù)債可以使企業(yè)提高治理效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

在短期負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，各行業(yè)有明顯的一致性，短期負(fù)債率對(duì)治理效應(yīng)有顯著正效應(yīng)，這與本文假設(shè)一致，說(shuō)明我國(guó)企業(yè)均重視短期負(fù)債的決策是正確的，有利于提高股東收益。應(yīng)付和預(yù)收賬款率與治理效應(yīng)存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明我國(guó)企業(yè)應(yīng)重視利用商業(yè)信用進(jìn)行融資，在這方面，房地產(chǎn)行業(yè)做得最好，因其商業(yè)信用比重最高，使自身的治理效應(yīng)最大化。而短期借款對(duì)治理效應(yīng)有負(fù)相關(guān)影響，說(shuō)明不應(yīng)過(guò)多依賴(lài)短期借款融資，說(shuō)明電子、電力行業(yè)選擇短期借款為最大的籌資渠道不夠合理，應(yīng)盡快做出調(diào)整。但由于應(yīng)付和預(yù)收賬款率與治理效應(yīng)存在顯著正相關(guān)關(guān)系，強(qiáng)于短期借款對(duì)治理效應(yīng)的負(fù)相關(guān)影響，導(dǎo)致短期負(fù)債率總體對(duì)治理效應(yīng)有顯著正效應(yīng)。

在長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)治理效應(yīng)有負(fù)作用，與假設(shè)一致，各行業(yè)也有明顯的一致性，說(shuō)明各行業(yè)謹(jǐn)慎使用長(zhǎng)期負(fù)債是正確的選擇，有利于股東財(cái)富的增長(zhǎng)。同時(shí)，應(yīng)付債券與治理效應(yīng)存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，而長(zhǎng)期借款率與治理效應(yīng)存在正相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明我國(guó)企業(yè)重視利用長(zhǎng)期借款，降低應(yīng)付債券進(jìn)行融資的選擇是正確的。但由于應(yīng)付債券與治理效應(yīng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系明顯強(qiáng)于長(zhǎng)期借款率與治理效應(yīng)存在的正相關(guān)關(guān)系，導(dǎo)致長(zhǎng)期負(fù)債率對(duì)治理效應(yīng)有顯著負(fù)效應(yīng)。

三、結(jié)論

本文通過(guò)研究不同行業(yè)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)治理效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)不同行業(yè)間多方面具有趨同性，差異性較小，總結(jié)如下：

（一）負(fù)債規(guī)模雖各行業(yè)有差異，但對(duì)公司治理效應(yīng)均有正效應(yīng)

在對(duì)我國(guó)具有典型代表的三個(gè)行業(yè)上市公司統(tǒng)計(jì)分析中不難看出，我國(guó)不同企業(yè)的負(fù)債比重各有不同，但總體較高，其中房地產(chǎn)行業(yè)是最高的。通過(guò)回歸分析結(jié)論，負(fù)債總額規(guī)模對(duì)治理效應(yīng)有一定的正效應(yīng)，說(shuō)明我國(guó)企業(yè)增加負(fù)債規(guī)模是明智選擇，可以提高股東財(cái)富和企業(yè)業(yè)績(jī)，進(jìn)一步提高公司治理效應(yīng)。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，高負(fù)債率已很明顯，整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，償債能力壓力較大，在注重治理效應(yīng)的同時(shí)應(yīng)注意適當(dāng)控制負(fù)債規(guī)模。

（二）我國(guó)多數(shù)企業(yè)短期負(fù)債比重趨同均較高，且對(duì)治理效應(yīng)有正效應(yīng)

通過(guò)三個(gè)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，我國(guó)企業(yè)目前的短期負(fù)債率占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，回歸分析又說(shuō)明短期負(fù)債對(duì)治理效應(yīng)有正效應(yīng)，原因可能是因?yàn)槎唐谪?fù)債中有大量成本較低的商業(yè)信用融資等方式，表明我國(guó)企業(yè)公司偏好短期負(fù)債，對(duì)企業(yè)的業(yè)績(jī)發(fā)展是大有裨益的。

（三）我國(guó)企業(yè)大多長(zhǎng)期負(fù)債比重趨同，均較低，且對(duì)治理效應(yīng)有負(fù)效應(yīng)

通過(guò)三個(gè)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)企業(yè)目前的長(zhǎng)期負(fù)債比重普遍較低，回歸分析也說(shuō)明長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)治理效應(yīng)有負(fù)效應(yīng)，表明我國(guó)企業(yè)公司謹(jǐn)慎使用長(zhǎng)期負(fù)債的決策是比較合理的。

（四）各行業(yè)短期借款比例趨同不顯著，差異較大，但對(duì)治理效應(yīng)有負(fù)效應(yīng)

在描述性分析中，電力行業(yè)對(duì)短期借款是比較依賴(lài)的，電子行業(yè)一般，房地產(chǎn)行業(yè)比例最小，而在回歸分析中顯示短期借款比重對(duì)治理效應(yīng)有負(fù)效應(yīng)，原因主要有：短期借款成本較高、風(fēng)險(xiǎn)也較大，對(duì)企業(yè)約束較多。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)決策是最合理的，電力行業(yè)和電子行業(yè)決策欠佳，這可能與電力行業(yè)國(guó)企較多，短期銀行借款籌資相對(duì)容易，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)有一定關(guān)系，但在以后融資中應(yīng)盡量進(jìn)行調(diào)整，降低短期借款比重。

（五）各行業(yè)商業(yè)信用趨同不明顯，比例差異較大，但對(duì)治理效應(yīng)有正效應(yīng)

在對(duì)三個(gè)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析中可以看出，應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等商業(yè)信用融資差異較大，房地產(chǎn)行業(yè)最高，達(dá)到42%，電力行業(yè)最低只有18%。由于在回歸分析中，商業(yè)信用對(duì)治理效應(yīng)有明顯的正效應(yīng)，所以房地產(chǎn)行業(yè)充分利用了商業(yè)信用的正效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，而電力行業(yè)在這方面明顯不足，有待改善。商業(yè)信用融資有籌資便利、手續(xù)簡(jiǎn)便、籌資成本低、限制條件少、選擇余地較大等很多優(yōu)勢(shì)，因此，有明顯的正效應(yīng)。不過(guò)在實(shí)務(wù)中，應(yīng)注意企業(yè)之間因三角債和連環(huán)債的原因出現(xiàn)拖欠行為，提前做到預(yù)判并及時(shí)進(jìn)行付款期限的安排，避免影響企業(yè)的信用。

（六）我國(guó)企業(yè)債券比例趨同，均較低，對(duì)治理效應(yīng)有負(fù)影響

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，債券融資比例很高，是股票融資的5―10倍，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)企業(yè)的債券比例非常低，均小于7%，電力行業(yè)甚至只有1%，而且各行業(yè)上市發(fā)行債券的企業(yè)數(shù)量非常少，不足20%，要是核算所有的企業(yè)，債券比重更低，低于5%。而回歸分析結(jié)果顯示，應(yīng)付債券對(duì)凈資產(chǎn)收益率有顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明我國(guó)企業(yè)在債券籌資決策上是明智的。這可能與我國(guó)債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、債券發(fā)行難度較大、風(fēng)險(xiǎn)較高有一定關(guān)系，需要我國(guó)政府給予政策上的大力支持，改變我國(guó)一直以來(lái)單一依賴(lài)銀行債務(wù)的現(xiàn)狀，降低發(fā)行門(mén)檻，以發(fā)揮債券應(yīng)有的作用，變銀行主導(dǎo)為主的融資體制為多種融資渠道和方式互動(dòng)、互補(bǔ)的多元化融資體制，讓更多不同類(lèi)型、不同主體的債權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)者實(shí)施約束和監(jiān)督，進(jìn)一步降低負(fù)債成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高股東財(cái)富和公司治理效應(yīng)。

篇7

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章編號(hào)：1672-3309（2013）09-79-03

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專(zhuān)指資金融通行為。

房地產(chǎn)一般的開(kāi)發(fā)過(guò)程，都需要巨大資金的支持。項(xiàng)目啟動(dòng)的初期需要資金，完成拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備工作；開(kāi)發(fā)階段需要工程建設(shè)資金完成項(xiàng)目；處于發(fā)展期的企業(yè)，為擴(kuò)大再生產(chǎn)，需要不斷投入資金，進(jìn)行各項(xiàng)資源儲(chǔ)備。由此看來(lái)，如何獲得足夠的資金支持，如何開(kāi)拓新的融資渠道，是投資項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的基本前提。

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的關(guān)系是隨著歷史的發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)值的提高而逐漸演變的。房地產(chǎn)價(jià)值較低的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)自己就可以籌集開(kāi)發(fā)所需的全部資金，幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)融資需要；隨著房地產(chǎn)價(jià)值的逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在資金投入集中性和來(lái)源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的矛盾。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自于商業(yè)銀行貸款，在房地產(chǎn)企業(yè)融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優(yōu)劣、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小和開(kāi)發(fā)效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)貸款越收越緊，在目前銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控貸款的形勢(shì)下，近年來(lái)國(guó)內(nèi)房企對(duì)銀行貸款等間接融資方式的依賴(lài)程度越來(lái)越低，房地產(chǎn)直接融資的重要性逐漸凸顯。開(kāi)拓融資渠道，拓展房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權(quán)、房地產(chǎn)股權(quán)私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等新型的房地產(chǎn)融資業(yè)態(tài)，從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)化是房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難問(wèn)題的重要途徑。房地產(chǎn)業(yè)直接融資趨勢(shì)具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)直接融資使得資金來(lái)源多元化，就避免了把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。第二，有利于減輕實(shí)物性房產(chǎn)投資的壓力，把資金吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)端，有利于緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也緩解通貨膨脹的壓力?！?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇現(xiàn)狀分析

1.銀行貸款。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預(yù)付款）兩個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴(lài)銀行貸款。銀行貸款資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)度很高。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降溫”，商業(yè)銀行會(huì)加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的審查措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中向商業(yè)銀行貸款的比例逐漸減少。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全?？梢哉f(shuō)，以后多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴(lài)銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。

2.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

信托制度的優(yōu)越性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)融資功能與權(quán)益重構(gòu)功能，使它成為最佳融資渠道之一。目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托主要是由信托公司兼營(yíng)的一種業(yè)務(wù)，其主要工作是房地產(chǎn)資金信托。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，應(yīng)成立獨(dú)立的房地產(chǎn)信托投資公司，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)提供長(zhǎng)期性融資模式。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2013年第一季度房地產(chǎn)信托環(huán)比增長(zhǎng)12%，可以預(yù)見(jiàn)，今后信托在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源里的比重會(huì)越來(lái)越高。

3.股權(quán)融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)與資本相結(jié)合的理想融資渠道。通過(guò)資本市場(chǎng)融資再融資，即采用增發(fā)配股、可轉(zhuǎn)債等三種融資方式可從容化解各種宏觀金融政策帶來(lái)的不利影響，緩解資金方面的壓力。上市融資分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資的金額比較大，但是上市的門(mén)檻比較高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定是很多企業(yè)不能選擇直接上市融資。加快股權(quán)融資發(fā)展要加大股權(quán)融資比重，降低目前入市的門(mén)檻。但是就目前狀況來(lái)看，短期內(nèi)，這些條件不會(huì)有很大變化。更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買(mǎi)殼上市，買(mǎi)殼上市需要大量現(xiàn)金，目的是通過(guò)增發(fā)、配股再融資資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資金進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金和好的項(xiàng)目都是中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難具備的，所以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市這條道路仍然任重道遠(yuǎn)。

4.債券融資。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前只有少數(shù)國(guó)有企業(yè)能通過(guò)債券市場(chǎng)進(jìn)行融資，而民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)也對(duì)債券難以問(wèn)津。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債券融資需要政府創(chuàng)造良好的條件。一方面，必須進(jìn)一步加大證券市場(chǎng)的改革力度，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)能在資本市場(chǎng)上直接融資提供保障。另一方面，借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)，向海外證券市場(chǎng)拓展。

5.房地產(chǎn)股權(quán)私募基金。股權(quán)私募基金一般是指從事私人股權(quán)（非上市公司股權(quán)）投資的基金。房地產(chǎn)股權(quán)私募基金是股權(quán)私募基金的一個(gè)分支，屬于產(chǎn)業(yè)基金的范疇，定向投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金。另一方面，他也是房地產(chǎn)投資基金的一種，和其他投資基金一樣，通過(guò)發(fā)行基金份額的方式將投資者擁有的資金匯集成基金財(cái)產(chǎn)，由基金管理人管理，投資于基金合同確定的領(lǐng)域，以提高資金利用率進(jìn)而獲取收益，并返還給投資者的集合投資方式。房地產(chǎn)私募僅僅這幾年增長(zhǎng)速度也比較快。在發(fā)行數(shù)量方面，長(zhǎng)三角、珠三角、北京這些地方增長(zhǎng)特別快。與此同時(shí)，私募基金投資的格局也在發(fā)生變化。以前這些基金都在規(guī)避拿地環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在，從前期拿地到后期持有型物業(yè)投資，乃至全產(chǎn)業(yè)鏈都有地產(chǎn)基金介入。此外，如何開(kāi)展與地產(chǎn)私募基金等長(zhǎng)線(xiàn)資金的合作十分重要。

6.其他方式。房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資增速很快，一些大的品牌房地產(chǎn)企業(yè)到海外低成本拿地，一些中小企業(yè)到海外IPO、融資。2012前9個(gè)月，海外融資一共才400億，而當(dāng)年第4季度就有200億元，2013年第1季度就達(dá)到了300億元，可見(jiàn)其增長(zhǎng)速速之快。除此之外，企業(yè)間通過(guò)兼并融資、股權(quán)整合實(shí)現(xiàn)融資、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)的案例，在這一兩年也越來(lái)越多。

民間投資同樣是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力，而現(xiàn)在的民間投資也在發(fā)生一些新變化：首先，由于限購(gòu)、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經(jīng)大為減少。其次，原來(lái)一些民間資本是買(mǎi)住宅，現(xiàn)在卻轉(zhuǎn)投到了其它方向。大致情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農(nóng)業(yè)、科技等領(lǐng)域；剩下的50%資金還留在房地產(chǎn)，但投資已經(jīng)出現(xiàn)分化，一是買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，二是買(mǎi)證券化產(chǎn)品，三是到海外買(mǎi)房。值得注意的是，和實(shí)物買(mǎi)房相比，這幾年證券化投資趨勢(shì)非常明顯。比如買(mǎi)信托、投私募，還有通過(guò)銀行的理財(cái)進(jìn)行投資。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的措施

我國(guó)房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源是銀行貸款，因此，加大宏觀調(diào)控力度，從信貸入手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可以取得根本性的效果。我國(guó)目前銀行貸款規(guī)模過(guò)大，金融壓力與風(fēng)險(xiǎn)加大，必須提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的條件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抵押貸款的審查，避免資金過(guò)多的流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，造成投資過(guò)熱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也正在努力拓寬融資渠道，逐步減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。其次，隨著間接融資的總量及門(mén)檻有所限制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化特別是直接融資是房地產(chǎn)發(fā)展的必由之路，把房地產(chǎn)融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)融資或再融資，創(chuàng)新金融工具，拓寬融資渠道，緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。

近期關(guān)于金融系統(tǒng)的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼2013年6月銀行系統(tǒng)“錢(qián)荒”之后，國(guó)務(wù)院下發(fā)“金十條”，提出要“嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)”，預(yù)示著房企未來(lái)融資難度可能隨之加大。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)“流動(dòng)性”趨緊，美聯(lián)儲(chǔ)亦透露或終止第三次量化寬松政策，因此房企不應(yīng)把“雞蛋”放在一個(gè)“籃子”里，而要朝著股權(quán)私募、基金、發(fā)債、海外融資等多平臺(tái)發(fā)展，給自己上多重保險(xiǎn)。然而，資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳為宜”。融資方式必須保質(zhì)保量，在確保資金來(lái)源充足安全的前提下，房企應(yīng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，適當(dāng)降低負(fù)債率，同時(shí)需要提升對(duì)資金投放效益的分析能力，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)利息成本最小化和資金效益最大化。

最后，要健全關(guān)于房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定少，且不夠具體。在執(zhí)法過(guò)程中難以把握合理的尺度，增大了交易成本，并產(chǎn)生嚴(yán)重的不確定性，最終導(dǎo)致投資的市場(chǎng)配置失靈。

由此可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道正在悄然發(fā)生著變化，這預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由初期的比較粗放、雛形的產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟，最終將形成一個(gè)多元化格局。

參考文獻(xiàn)：

[1] 秦虹.房地產(chǎn)投融資格局已現(xiàn)多元化[J].房地產(chǎn)世界，2013，（07）.

[2] 陸海飛.我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題芻議[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011，（02）.

[3] 馬艷萍.房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，（27）.

篇8

一、引言

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，特別是在確立了走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)道路之后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)以每年8%的速度增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)從1998年以來(lái)更是獲得了平均每年20%以上的增長(zhǎng)速度發(fā)展。但同時(shí)在我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)不少的問(wèn)題，其中融資問(wèn)題尤為突出。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，存在著資金需要量大與自我積累有限的矛盾、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)資金投入集中與來(lái)源分散化的矛盾、以及資金短缺與產(chǎn)業(yè)泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，如何拓寬融資渠道，緩解資金需求壓力，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制改革和融資結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為迫切需要我們加以研究的課題。

另一方面，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）由于其具有集合各類(lèi)投資者的資金進(jìn)行專(zhuān)家管理組合投資的特點(diǎn)，不但能較好解決投資者的投資問(wèn)題，亦能拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資的渠道，是目前國(guó)際上大眾投資房地產(chǎn)的主流形式。

因此，引入REITs有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)，避免單一金融體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，并緩解中國(guó)金融體系的矛盾。本土信托與國(guó)際REITs必將在中國(guó)房地產(chǎn)金融的路徑優(yōu)化中融合發(fā)展。

二、REITs在香港的發(fā)展

REITs的主要思路是房地產(chǎn)金融證券化，是一種新型的房地產(chǎn)行業(yè)的融資工具。其核心是將投資和需求拉直，以金融杠桿來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)，減輕對(duì)銀行的過(guò)分依賴(lài)，有效地分散了房地產(chǎn)的系統(tǒng)投資風(fēng)險(xiǎn)，減少房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

2003年12月，香港特區(qū)政府房屋委員會(huì)計(jì)劃通過(guò)以REITs形式，將旗下商場(chǎng)、停車(chē)位等不動(dòng)產(chǎn)注入上市的房地產(chǎn)信托基金，即發(fā)起設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。2004年11月4日，香港證監(jiān)會(huì)放寬香港的基金條例，香港獲認(rèn)可的單位信托及互惠基金目前可投資于證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)投資信托基金。2005年11月25日領(lǐng)匯基金歷經(jīng)兩年“磨難”，終于在香港掛牌交易，成為香港歷史上首支房地產(chǎn)基金。

領(lǐng)匯基金屬于房地產(chǎn)投資信托基金，是一個(gè)美式房地產(chǎn)的產(chǎn)物。與港式房地產(chǎn)運(yùn)作模式相比，美式房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，而非開(kāi)發(fā)建設(shè)；而香港則是簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的模式，從李嘉誠(chéng)提出的寸土寸金，到霍英東的樓花 創(chuàng)新，由于兩大富翁的在房地產(chǎn)行業(yè)的成功，使得香港房地產(chǎn)囤積土地和炒樓花一時(shí)成風(fēng)。

而領(lǐng)匯基金的出現(xiàn)，則在香港模式中滲入了美式的金融運(yùn)作，一條新的投資渠道。對(duì)于那些喜歡買(mǎi)樓收租的人士來(lái)說(shuō)，雖然能獲得定期的收入，但也有很多麻煩，比方說(shuō)欠租，拒繳租金；物業(yè)折舊需要維修；急需資金卻未必能及時(shí)套現(xiàn)。還有，最重要的是投資物業(yè)金額不菲。而投資領(lǐng)匯基金就可以省去這些麻煩，它在市場(chǎng)上集資之后，將聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的基金經(jīng)理營(yíng)運(yùn)各類(lèi)型地產(chǎn)項(xiàng)目。

三、我國(guó)發(fā)展REITs的意義

采用銀行貸款的方式進(jìn)行融資一直是我國(guó)房地產(chǎn)公司主要的融資渠道。中國(guó)人民銀行的121號(hào)文件大大提高了房地產(chǎn)信貸的門(mén)檻，而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本的提高，因此，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行貸款外的融資渠道，以解決開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)做又具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，阻礙了普通中小投資者投資房地產(chǎn)，在銀行抬高門(mén)檻的情況下，房地產(chǎn)投資信托是解決這一難題的有效途徑。

REITs可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融通大量的資金，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源問(wèn)題。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)首先可以吸引社會(huì)閑置資金，我國(guó)居民的投資渠道單一，主要是銀行儲(chǔ)蓄，銀行提高房產(chǎn)信貸門(mén)檻后，必有大量資金滯留銀行內(nèi)部，因此投資者非常需要穩(wěn)健、有前景、有較高回報(bào)的投資工具。房地產(chǎn)投資信托基金正好滿(mǎn)足了這一要求，能提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。

其次，可以會(huì)吸引港臺(tái)、國(guó)外投資者，使房地產(chǎn)信托基金成為房地產(chǎn)業(yè)的重要融資渠道，改變目前單一依靠銀行貸款的融資模式，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

一直以來(lái)，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)行業(yè)是內(nèi)地學(xué)沿海，沿海學(xué)深圳，深圳學(xué)香港的模式發(fā)展。但實(shí)際上，大陸的房地產(chǎn)特點(diǎn)和香港是完全不同的。香港是寸土寸金，它每個(gè)地方都很貴；而大陸更偏向于美國(guó)的房產(chǎn)特點(diǎn)，中心城區(qū)很貴，但是郊區(qū)和周邊卻很便宜。專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者會(huì)選擇合適的地，投資合適的項(xiàng)目，而不再是盲目的圈地，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。

再次，REITs可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性。加上，REITs上市之后，企業(yè)的運(yùn)作將受到更多的外部監(jiān)督，這將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化操作。

參考文獻(xiàn)：

[1]任佩，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托REIT的模式及其對(duì)我國(guó)的啟示，商業(yè)研究，2003.

篇9

【主持人】：

寬松的貨幣政策及其帶來(lái)的充裕流動(dòng)性被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與交易火熱的一個(gè)重要推手。那么當(dāng)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇。2010年寬松的貨幣政策是否可持續(xù)?這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響?明年房地產(chǎn)又將走向何方?房地產(chǎn)如何保持健康穩(wěn)定發(fā)展?

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣

貨幣政策須回歸“實(shí)際的適度寬松”

今年二季度以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的良好局面，上半年GDP增長(zhǎng)7.1％，估計(jì)下半年將超過(guò)9％，全年大致增長(zhǎng)8.1％。這一良好局面的形成主要得力于超強(qiáng)度的信貸擴(kuò)張和大規(guī)模的政府投資計(jì)劃，而不是受內(nèi)生性市場(chǎng)力量的驅(qū)動(dòng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)調(diào)整遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，在這種情況下，持續(xù)過(guò)快的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)不僅不能刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期回升，相反，會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生很大的不穩(wěn)定因素，須高度重視。

信貸的持續(xù)過(guò)度擴(kuò)張，會(huì)對(duì)明后年中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生以下負(fù)面影響：如果使信貸過(guò)度擴(kuò)張的形勢(shì)持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，將會(huì)加大未來(lái)的總供給大千總需求的矛盾，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能面臨長(zhǎng)期的通貨緊縮局面；延緩了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的結(jié)構(gòu)調(diào)整，耽誤了結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大好時(shí)機(jī)；過(guò)度的信貸供應(yīng)將會(huì)延緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理調(diào)整，加劇房地產(chǎn)的泡沫化，使中國(guó)面臨由經(jīng)濟(jì)泡沫轉(zhuǎn)為泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；在實(shí)體經(jīng)濟(jì)調(diào)整未到位、需求仍面臨很大壓力的情況下，大量增加貨幣，盡管不會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹，但會(huì)轉(zhuǎn)化為虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹、資產(chǎn)泡沫化。

為防止中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，須下決心控制貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)，核心是收縮信貸。為此，一要逐步收緊信貸，將貨幣政策山“名義上的適度寬松實(shí)際上極度寬松”調(diào)整為“實(shí)際的適度寬松”。二要調(diào)整房地產(chǎn)政策，抑制投資性住房需求，主要是嚴(yán)格執(zhí)行二套住房政策，研究并盡快出臺(tái)征收物業(yè)稅政策。

金地集團(tuán)董秘徐家俊

明年整體政策面預(yù)計(jì)“偏暖”

金融形勢(shì)與貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響很大。2009年上半年在金融危機(jī)爆發(fā)后為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境是非常良好的。我判斷明年的貨幣政策不會(huì)出現(xiàn)人范圍逆轉(zhuǎn)，整體政策面還是“偏暖”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是利好。但是能不能延續(xù)今年上半年這么寬松的環(huán)境就有待觀察，還要看各種各樣變量因素如何發(fā)展：比如今年整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)情況，通貨膨脹隱憂(yōu)是否變成現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)投資會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大幅度上升，房?jī)r(jià)、成交量怎樣變化等因素。

就房地產(chǎn)趨勢(shì)而言，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展是比較看好的。今年8月份之前房地產(chǎn)呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升、高速增長(zhǎng)，這是由于去年市場(chǎng)基數(shù)低、市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈、寬松的貨幣政策等多方面因素推動(dòng)的。但是從9月份開(kāi)始，由于一些城市房產(chǎn)銷(xiāo)量持續(xù)放大已到了比較高的水平，并且價(jià)格也累積了一定的漲幅，在這種情況下，部分城市房產(chǎn)銷(xiāo)量出現(xiàn)回落，但是價(jià)格還是保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平上。可能未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)能夠在現(xiàn)在這種情況下保持穩(wěn)定，部分前期銷(xiāo)量大的城市銷(xiāo)量會(huì)有所回落，整體市場(chǎng)處在正常偏好的水平上。

中體奧林匹克花園管理集團(tuán)總裁陳順

未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)將相對(duì)平穩(wěn)

目前貨幣政策一定程度上已經(jīng)逐步微調(diào)，與適度寬松的貨幣政策導(dǎo)向是一致的，從三季度新增貸款總額1.28萬(wàn)億元來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一季度的4.58萬(wàn)億元和二季度的2.79萬(wàn)億元。相信四季度這個(gè)數(shù)字會(huì)更低。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)受貨幣政策的影響是非常明顯和直接的，貨幣政策寬松周期，人們的通脹預(yù)期會(huì)很強(qiáng)烈，也就會(huì)增強(qiáng)購(gòu)房的欲望。

2008年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷大落大起，我認(rèn)為未來(lái)短期內(nèi)，房地產(chǎn)將相對(duì)平穩(wěn)；從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，新增財(cái)富增加，房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)仍然是很樂(lè)觀的。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)跟其他國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)有很大區(qū)別，我們有8億多農(nóng)民，我們面臨城市化問(wèn)題。城市化的道路只要不結(jié)束，或者說(shuō)只要城市化進(jìn)程的步伐沒(méi)有停，那么商品房的發(fā)展就基本會(huì)是在一個(gè)快速健康發(fā)展的大方向上。可以肯定的是，中國(guó)樓市經(jīng)歷了非理性上漲之后，必將在行業(yè)分化和洗牌中得到健康發(fā)展。需要注意的是，要保持健康穩(wěn)定發(fā)展，避免大起大落，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著力提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高性?xún)r(jià)比。

路勁基建主席單偉豹

五年之內(nèi)房地產(chǎn)平均上升幅度應(yīng)在10％以上

助推市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的是政策要穩(wěn)定，政策不管是好是壞，但是一定要相對(duì)穩(wěn)定，只有政策穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)才能根據(jù)政策調(diào)整企業(yè)的策略。政策“朝令夕改”是不可取的，也致使企業(yè)無(wú)所適從。對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言，國(guó)家參與、行政干預(yù)得越少越好，而今年房地產(chǎn)“國(guó)進(jìn)民退”現(xiàn)象就非常令人擔(dān)憂(yōu)，將導(dǎo)致行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力降低。

理論上講，如果明年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全球經(jīng)濟(jì)向上，寬松的貨幣政策稍微收緊一點(diǎn)也是完全合理的，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)肯定是波浪型前進(jìn)、螺旋式上升?，F(xiàn)在房地產(chǎn)一升就有人說(shuō)有泡沫，一跌就有人說(shuō)拐點(diǎn)，其實(shí)這是非常正常的市場(chǎng)狀況。我認(rèn)為明年的融資環(huán)境可能會(huì)稍微緊點(diǎn)，但是整體不會(huì)太差，可能會(huì)影響房地產(chǎn)的波浪型前進(jìn)，但是不會(huì)影響房地產(chǎn)的螺旋式上升。我預(yù)測(cè)在五年之內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)螺旋式上升，平均上升幅度應(yīng)該在10％以上。對(duì)于明年市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，我也非?？春?，應(yīng)該說(shuō)明年房?jī)r(jià)會(huì)有10％甚至10％以上的增長(zhǎng)。

萬(wàn)科集團(tuán)總部代表

市場(chǎng)心態(tài)將更趨成熟

房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，自去年年底以來(lái)適度寬松的貨幣政策，對(duì)于推動(dòng)行業(yè)的復(fù)蘇起到了良好的作用。相信繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展會(huì)起到積極作用。

萬(wàn)科一直以來(lái)都認(rèn)為，大漲和大跌都不利于行業(yè)發(fā)展，只有持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展才是行業(yè)之福。經(jīng)過(guò)這一輪周期的洗禮，相信市場(chǎng)心態(tài)將更趨成熟，從而推動(dòng)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍然較為活躍，從三季度情況來(lái)看，成交量同比繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)，環(huán)比二季度也呈現(xiàn)出一定的上升，但環(huán)比增速有所放緩。從供應(yīng)情況來(lái)看，今年以來(lái)市場(chǎng)回暖導(dǎo)致可售存量迅速消化，而2008年的市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)普遍減少開(kāi)工量，短期內(nèi)的新增供應(yīng)跟不上市場(chǎng)銷(xiāo)售，到三季度時(shí)市場(chǎng)可售存量資源降至近年以來(lái)的低點(diǎn)，制約了成交量的進(jìn)一步擴(kuò)大。但

另一方面，9月份多數(shù)城市的批售面積已經(jīng)有所上升，正逐步改善。預(yù)計(jì)年底新房供應(yīng)將有較大增長(zhǎng)，充足的新房供應(yīng)，有助于緩解房?jī)r(jià)的上漲壓力，推動(dòng)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

“后危機(jī)肘代”

地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新

[主持人]：

2008年席卷全球的金融危機(jī)對(duì)很多金融產(chǎn)品創(chuàng)新提出了挑戰(zhàn)，然而，逐步豐富和完善直接融資工具，在防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)行效率仍舊迫不及待。今年房地產(chǎn)融資環(huán)境如何?目前地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新面臨怎樣的困難與障礙?隨著REITs上海方案披露，業(yè)內(nèi)認(rèn)為。這將意昧著機(jī)構(gòu)投資者之間的REITs或已箭在弦上，REITs今年能否取得突破性進(jìn)展?對(duì)房地產(chǎn)格局有何影響?

北京中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波

地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新“任重道遠(yuǎn)”

今年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境形勢(shì)還不錯(cuò)，比去年和前年都要好，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府新增4萬(wàn)億元投資擴(kuò)大內(nèi)需，流動(dòng)性大大增強(qiáng)，另外，政策又極度寬松，流動(dòng)性充裕加寬松政策雙方面因素影響，今年房企融資形勢(shì)還是很不錯(cuò)。

但是從總體的融資渠道來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)金融產(chǎn)品還是比較單一，尤其金融危機(jī)出現(xiàn)之后，金融創(chuàng)新基本就停止了，目前開(kāi)發(fā)商資金構(gòu)成中，銀行貸款比例占到70％以上。金融產(chǎn)品如何創(chuàng)新，房地產(chǎn)政策怎么更成熟，我們的宏觀調(diào)控任務(wù)沒(méi)有完成，所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展平穩(wěn)的時(shí)候，還會(huì)面臨宏觀調(diào)控的繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有完善過(guò)程。進(jìn)一步推動(dòng)金融創(chuàng)新，首先要將私募渠道打開(kāi)，還有把信托、REITs成本降低。

北京德柏金資產(chǎn)管理公司合伙人嚴(yán)清

REITs發(fā)行困境在于房?jī)r(jià)虛高

近期業(yè)界關(guān)于REITs的說(shuō)法鋪天蓋地，并稱(chēng)今年四季度，將推出試點(diǎn)產(chǎn)品，首單REITs很可能是銀監(jiān)會(huì)版本的債權(quán)性方案。實(shí)際上銀監(jiān)會(huì)方案并不能稱(chēng)之為真正的REITs，只是借用了REITs概念或其操作方式。銀監(jiān)會(huì)提出的方案是以債券類(lèi)產(chǎn)品的方式組建REITs，發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場(chǎng)交易，其方案更偏向債權(quán)。而REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，是通過(guò)發(fā)行股票(基金單位)，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益，本質(zhì)是通過(guò)股權(quán)獲得收益，因此，銀監(jiān)會(huì)方案只是借用了REITs的概念。

從REITs發(fā)行困境的根本原因來(lái)講，不是政策和法規(guī)不具備條件，而是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)于虛高。目前我國(guó)房產(chǎn)租金回報(bào)率(租金與房?jī)r(jià)之比)持續(xù)走低，比如北京、上海等大城市寫(xiě)字樓和酒店的租金回報(bào)率僅僅為3％～4％，住宅租金回報(bào)普遍只有百分之三點(diǎn)多。而REITs的投資回報(bào)率至少需在5％以上發(fā)行才能獲得市場(chǎng)認(rèn)可。反而言之，如果一個(gè)項(xiàng)目的收益率要達(dá)到5％以上，那么其售價(jià)就要大打折扣，比如2萬(wàn)元／平方米項(xiàng)目出租回報(bào)率是3％，為了REITs發(fā)得出去，可能房?jī)r(jià)就只有降到1.5萬(wàn)元／平方米出售，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意這樣做，即使有人愿意低價(jià)出售也不具有普遍意義。因此，即使推出REITs試點(diǎn)，目前還很難達(dá)到理想中的高收益率和出租率，很快跌破發(fā)行價(jià)的可能性極大。

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)

不依賴(lài)銀行的衍生品才是金融產(chǎn)品

在我們國(guó)家金融與地產(chǎn)的關(guān)系不能稱(chēng)之為金融地產(chǎn)，我們是以銀行信貸為主導(dǎo)，更準(zhǔn)確的稱(chēng)呼是房地產(chǎn)信貸。不過(guò)確實(shí)現(xiàn)在也出現(xiàn)了一些衍生產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)債券、信托等都開(kāi)放多了。今年不少公司發(fā)行了信托與債券。但是一般這樣的企業(yè)要么是上市房企、要么是央企。整體來(lái)看，房企融資渠道仍然是以銀行為主導(dǎo)，我們現(xiàn)在最關(guān)心的是不依賴(lài)銀行的衍生品。金融的概念是除了銀行信貸以外的各種衍生產(chǎn)品都包含在內(nèi)的，并不是只有央企和上市公司才可享用。

關(guān)于REITs，2007年時(shí)央行牽頭，我們已經(jīng)做過(guò)一些研究，但是當(dāng)年10月份時(shí)，宏觀調(diào)控改變了方向，防止房地產(chǎn)過(guò)熱，因此就沒(méi)出臺(tái)。2008年經(jīng)濟(jì)情況不好就又接著開(kāi)始研究。但出現(xiàn)的問(wèn)題是銀行認(rèn)為REITs屬于金融產(chǎn)品要管，證監(jiān)會(huì)認(rèn)為REITs是證券化產(chǎn)品也要管，兩家開(kāi)始“打架”，這是中國(guó)政治體制非市場(chǎng)化的重要表現(xiàn)。我相信REITs今年會(huì)有突破，REITs取得突破性進(jìn)展的意義就是中國(guó)房地產(chǎn)可以有衍生工具，一旦REITs開(kāi)了頭，從更廣泛視角來(lái)拓展房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的資金來(lái)源就成為了可能。

房地產(chǎn)與金融共贏之道

【主持人】：

高投入的行業(yè)特色決定了房地產(chǎn)必須與資本共舞。而在實(shí)際的操作中，在金融政策等諸多方面還存在著金融與地產(chǎn)并不能有效對(duì)接的因素。目前地產(chǎn)與金融對(duì)接中存在著哪些典型困難與問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的合作出路會(huì)在哪里?房地產(chǎn)業(yè)如何與金融機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)發(fā)展中繼續(xù)謀取雙贏?

北京中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波

金融與地產(chǎn)對(duì)接需要突破“抵押制”

金融與房地產(chǎn)這種行業(yè)與行業(yè)的對(duì)接需要成熟的政策或者理論。比如在美國(guó)金融與房地產(chǎn)對(duì)接就非常成熟，產(chǎn)品也很豐富，包括銀行信貸、債券、自組銀團(tuán)等等，其后來(lái)發(fā)生金融危機(jī)是因?yàn)闆](méi)有堅(jiān)守原來(lái)的一些政策，比如出現(xiàn)了零首付等。

而審視我們國(guó)家目前的金融與地產(chǎn)對(duì)接，除了銀行貸款是比較清晰的，信托與債券都時(shí)好時(shí)壞，因?yàn)榉ㄒ?guī)政策還不成熟，而且社會(huì)上對(duì)這樣的產(chǎn)品也還不太接受。金融行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)共贏，必須突破“財(cái)務(wù)報(bào)表、抵押制”，在金融體制上不突破，金融與房地產(chǎn)很難對(duì)接。

我國(guó)金融與地產(chǎn)對(duì)接還處于摸索階段。金融政策也尚不穩(wěn)定，在今年寬松信貸政策下，相對(duì)而言信托等其他融資成本就顯得很高，大家覺(jué)得銀行的產(chǎn)品成本較低，于是群擁銀行信貸，而當(dāng)銀行的金融政策收緊、流動(dòng)性緊縮的情況下，私募、信托等成本再高開(kāi)發(fā)商也只得去融資。

再比如第二套房貸政策，凡是進(jìn)入宏觀調(diào)控的時(shí)候首先打壓的是二套房貸，但是如果是刺激經(jīng)濟(jì)，首先放開(kāi)的也是二套房貸，頻繁變化導(dǎo)致各個(gè)銀行執(zhí)行也不一樣。而對(duì)開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)穩(wěn)定來(lái)說(shuō)，這不是一個(gè)好現(xiàn)象。我們現(xiàn)在一切都是過(guò)渡階段，很多房地產(chǎn)政策還不成熟，正在向成熟過(guò)渡。

北京德柏金資產(chǎn)管理公司合伙人嚴(yán)清

產(chǎn)業(yè)基金是中小企業(yè)開(kāi)拓融資渠道的重要力量

我國(guó)現(xiàn)在金融體系不完善，銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理體系決定了中小企業(yè)依賴(lài)于銀行信貸不可行。

然而，中小企業(yè)占到了中國(guó)企業(yè)的99，4％，民營(yíng)企業(yè)的就業(yè)人數(shù)又占到了總就業(yè)人數(shù)的70％～80％，因此，必須建立適合中小企業(yè)的融資渠道，比如基金、創(chuàng)投、小額貸款公司等，但是針對(duì)中小企業(yè)的投資，真正能起作用的還是產(chǎn)業(yè)基金。

目前，我國(guó)只有18家主要商業(yè)銀行，110多家城市商業(yè)銀行。農(nóng)村信用社的數(shù)量很多，但多數(shù)的經(jīng)營(yíng)狀況極差。相比之下，美國(guó)有7500家商業(yè)銀行、886家存貸協(xié)會(huì)、400家互助儲(chǔ)蓄銀行和9900家信用社。在國(guó)外產(chǎn)業(yè)基金的規(guī)模非常大，是解決中小企業(yè)資金問(wèn)題的根本之道。

路勁基建主席單偉豹

政策開(kāi)放程度決定金融與地產(chǎn)共贏進(jìn)展

內(nèi)地這幾年所出現(xiàn)的信托、債券等融資渠道并不稱(chēng)之為創(chuàng)新，只是參照香港以及國(guó)際上成熟的一些融資形式。金融與房地產(chǎn)未來(lái)是一定會(huì)雙贏的，但是目前只是初步結(jié)合，借鑒外界的一些做法，這些金融工具的開(kāi)放能不能做好就要看政策的開(kāi)放程度。

萬(wàn)科集團(tuán)總部代表

房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新和探索會(huì)日漸豐富

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，和金融歷來(lái)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)。最近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，和資本市場(chǎng)的聯(lián)系也日益密切，這加速了企業(yè)的成長(zhǎng)。另一方面，和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在融資上對(duì)于銀行的依賴(lài)性仍然較高，融資渠道還有待進(jìn)一步拓寬。隨著資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展，相信對(duì)房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新和探索會(huì)日漸豐富，如近期對(duì)REITs的嘗試和探索，也反映了這一趨勢(shì)。

房企扎堆上市前景如何?

[主持人]：

房企IPO今年呈現(xiàn)戲劇性歷程。7月，中國(guó)建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開(kāi)啟今年房企首例IPO。目前，還有30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。然而近期大勢(shì)似乎出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，9月赴港上市的內(nèi)地房產(chǎn)“先頭部隊(duì)”華南城和恒盛地產(chǎn)在上市首日就遭遇“破發(fā)”。鑒于香港資本市場(chǎng)新股發(fā)行方面的波動(dòng)。已有數(shù)只內(nèi)地房地產(chǎn)新股在香港聯(lián)交所主板掛牌后表現(xiàn)低迷。欲上市房企如何應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)風(fēng)云變化，把握上市時(shí)機(jī)?扎堆上市是否意味著未來(lái)新一輪“房地股”對(duì)賭局面還會(huì)再現(xiàn)?

建業(yè)地產(chǎn)行政總裁兼執(zhí)行董事王天也

企業(yè)不要為上市而上市

目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)開(kāi)始，并且中國(guó)在全球經(jīng)濟(jì)回暖中，表現(xiàn)非常突出。在這種情況下資本市場(chǎng)開(kāi)始解凍，并且恢復(fù)速度會(huì)非?？?。很多房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備上市，我覺(jué)得去抓住機(jī)會(huì)也是正確的，但是我認(rèn)為企業(yè)不要為上市而上市。

實(shí)際上房企上市既是主動(dòng)也是被動(dòng)的行為，在我國(guó)由于銀行目前仍舊是房地產(chǎn)商融資的主要渠道，但是目前銀行信貸對(duì)于開(kāi)發(fā)商的用途限制嚴(yán)格，并不是結(jié)合著開(kāi)發(fā)商的資金需求的特性來(lái)規(guī)定資金用途。比如，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最主要的是要有項(xiàng)目，有足夠的項(xiàng)目才能增長(zhǎng)，而土地儲(chǔ)備就很重要，可實(shí)際房企進(jìn)行土地儲(chǔ)備貸款，是無(wú)法從銀行獲取資金的，在這種情況下上市就成了開(kāi)發(fā)商很重要的融資渠道。我對(duì)目前準(zhǔn)備上市房企的建議是，首先雖然總體方向是好的，但是針對(duì)具體的企業(yè)，要看上市的條件是不是具備，是不是成熟，這時(shí)候要換位思考，準(zhǔn)備上市的公司要站在資本市場(chǎng)的角度，站在投資人的角度，來(lái)看企業(yè)的定位、企業(yè)的戰(zhàn)略、企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況能不能適應(yīng)市場(chǎng)的要求，是不是具有特色。

其次，預(yù)期值不要太高。像最近寶龍集團(tuán)對(duì)于定價(jià)就做出了調(diào)整。因?yàn)閺膽?zhàn)略上講，上市對(duì)于一個(gè)企業(yè)非常重要，上市時(shí)的募資額等因素不能太過(guò)于看重，河南建業(yè)作為去年金融危機(jī)爆發(fā)后上市的唯一一家內(nèi)地純地產(chǎn)公司，上市后公司的市場(chǎng)在迅速發(fā)展，首先就是可以直接獲取資金，而更重要的是企業(yè)取得了直接進(jìn)入資本市場(chǎng)的權(quán)利，這比獲取資金還重要。另外企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況通過(guò)上市也可以得到明顯改善，并且企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也會(huì)得到改進(jìn)。

中體奧林匹克花園管理集團(tuán)總裁陳順

年內(nèi)房地產(chǎn)股應(yīng)該還有機(jī)會(huì)

隨著房地產(chǎn)股的利潤(rùn)預(yù)期的進(jìn)一步提升，年內(nèi)房地產(chǎn)股應(yīng)該還有機(jī)會(huì)。上市房企需加強(qiáng)土地儲(chǔ)備、提供差異化產(chǎn)品以應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)風(fēng)云變化。

2007年曾經(jīng)出現(xiàn)股價(jià)、地價(jià)、房?jī)r(jià)對(duì)賭局面。前段時(shí)間土地市場(chǎng)過(guò)熱，很大程度上是因?yàn)閺V渠路10號(hào)地、15號(hào)地給了市場(chǎng)過(guò)多的期待，使得很多開(kāi)發(fā)商忘記了風(fēng)險(xiǎn)，在競(jìng)拍過(guò)程中頭腦發(fā)熱。土地市場(chǎng)的冷熱與政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的把控有很大關(guān)系，土地市場(chǎng)的一冷一熱對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)致命打擊。目前，宏觀面與當(dāng)時(shí)是不能相比的，房地股的對(duì)賭局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。

路勁基建主席單偉豹

篇10

改革開(kāi)放以后，隨著我國(guó)逐步放開(kāi)原有對(duì)人口流動(dòng)的控制，城市化進(jìn)程大大加快。同時(shí)，隨著我國(guó)人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城鎮(zhèn)居民對(duì)改善居住環(huán)境的需求也愈發(fā)強(qiáng)烈。這些因素都推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也越來(lái)越龐大。但是在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的過(guò)程中，仍然面臨著融資管理帶來(lái)的諸多問(wèn)題，尤其是在目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控大背景下，如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境，尋找適合的融資路徑，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得非常迫切和必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重要性和作用

（一）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要保證

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都具有開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值比較高、資金占用量比較大、資金回籠比較慢等特點(diǎn)，所以為了能夠保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)建設(shè)，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理工作。通過(guò)認(rèn)真籌劃、合理規(guī)劃相關(guān)融資工作，在項(xiàng)目需要的時(shí)候，能夠及時(shí)籌措到足額的資金投入到項(xiàng)目建設(shè)中去，不會(huì)產(chǎn)生由于資金短缺而影響項(xiàng)目建設(shè)，也不會(huì)出現(xiàn)大量資金閑置而出現(xiàn)增加資金成本的情況。

（二）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的重要影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括土地出讓金、設(shè)計(jì)勘察費(fèi)用、建筑安裝等工程費(fèi)用、水電煤通信等配套費(fèi)用，投入項(xiàng)目的資金數(shù)額巨大，單靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往難以為繼，一般投入項(xiàng)目的大部分資金都是通過(guò)對(duì)外融資籌措的，財(cái)務(wù)費(fèi)用也就構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要組成部分。所以，通過(guò)合理的融資規(guī)劃，籌措到合適的、成本較低的資金，對(duì)降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本發(fā)揮著重要的作用。

（三）融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金投入大、回收周期長(zhǎng)的行業(yè)，并且由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金大部分是通過(guò)外部融資獲得，所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外借入的資金都規(guī)定了嚴(yán)格的還款期限和還款金額，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債較多，同時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)良好的融資規(guī)劃，就可能導(dǎo)致不能歸還到期的借款本息，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益與聲譽(yù)，嚴(yán)重的甚至危及房地產(chǎn)企業(yè)的生存。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境及其成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的困境

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量越來(lái)越大。目前，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全、環(huán)保等方面提出更高的要求，而新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，都在無(wú)形之中增加了房地產(chǎn)投資成本。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓金、建筑原材料價(jià)格和人工成本的大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需求量越來(lái)越大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源有限。如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要的資金來(lái)源渠道比較多，就能夠緩解或減少房地產(chǎn)企業(yè)面臨的較大的資金壓力。但是，國(guó)家對(duì)海外資金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定了一定限制條件，減少了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源有限，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快變現(xiàn)以回籠資金，就必須加快施工進(jìn)度，或使用一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的材料降低開(kāi)發(fā)成本等，這樣都會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量難以得到保證。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一。目前，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的融資已經(jīng)拓展到了資本市場(chǎng)，比如發(fā)行公司債券等方式募集資金，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道還是通過(guò)銀行借款來(lái)籌措資金，融資渠道比較單一。通過(guò)銀行借款進(jìn)行融資，雖然具有手續(xù)簡(jiǎn)便、成本可控等優(yōu)點(diǎn)，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模越來(lái)越大及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于依賴(lài)銀行借款而產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)等一系列問(wèn)題。

4.房地產(chǎn)企業(yè)融資難度不斷加大。近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不太景氣，再加上國(guó)家實(shí)施的較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)提高了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)研判和預(yù)警，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資審查與核準(zhǔn)也更加嚴(yán)格。同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資也沒(méi)有打開(kāi)大門(mén)，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的上升和融資難度的加大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資管理困境的成因

1.房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入開(kāi)發(fā)的調(diào)整期。1998年實(shí)施房改政策以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)煥發(fā)了蓬勃生機(jī)，使人民的生活環(huán)境和居住環(huán)境取得了很大改善。但是，由于規(guī)劃理念和地域發(fā)展不平衡等因素的制約，我國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花的現(xiàn)狀，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造質(zhì)量不高等。由于缺乏必要的標(biāo)準(zhǔn)和約束，一些房地產(chǎn)企業(yè)推向市場(chǎng)的精裝修房也存在裝修材料以次充好、不環(huán)保等問(wèn)題，產(chǎn)生了很多開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)的矛盾。房地產(chǎn)價(jià)格非理性的上漲及大量空置房的產(chǎn)生，給盲目火熱的房地產(chǎn)行業(yè)降了溫，減緩它的發(fā)展勢(shì)頭，使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了開(kāi)發(fā)的調(diào)整期。

2.國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策。自上世紀(jì)90年代末開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一種井噴式發(fā)展的階段，使房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，同時(shí)也使我國(guó)各地房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)快速上漲，許多地方的住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通百姓的購(gòu)買(mǎi)能力。在近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格宏觀調(diào)控的政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進(jìn)一步收窄，融資門(mén)檻進(jìn)一步抬高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的難度。

3.我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，除了傳統(tǒng)的銀行借款外，更多的是通過(guò)其他的融資渠道，比如上市、公司債券、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品進(jìn)行融資。同時(shí)，在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中還有著發(fā)達(dá)的二級(jí)證券市場(chǎng)，既可以吸引社會(huì)上閑散資金，使其獲得股利回報(bào)，又能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要是通過(guò)銀行借款，雖然也有通過(guò)信托、基金等渠道募集資金的，但是與整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)總的融資規(guī)模相比，只占較小的比例。而且，截至目前，我國(guó)大約30000家左右的房地產(chǎn)企業(yè)中，在滬深A(yù)股上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有約137家，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)證券市場(chǎng)募集的資金比例較小。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資管理問(wèn)題的對(duì)策

（一）發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，應(yīng)該是以通過(guò)發(fā)行債券和發(fā)行股票等直接融資為主，輔以銀行借款等間接融資。為了解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資管理問(wèn)題，就要從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較為混亂的融資市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。通過(guò)鼓勵(lì)滿(mǎn)足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，既可以募集到企業(yè)需要的資金，也可以提高企業(yè)的品牌和知名度。同時(shí)，也要加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

（二）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

拓寬融資渠道是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資管理問(wèn)題的重要保障，在保持銀行借款等傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極拓展其他諸如上市融資、股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資等融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)募集所需資金時(shí)有更多的選擇，既降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以分散銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理

對(duì)融資管理面臨的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升自身融資管理能力，加強(qiáng)融資管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，科學(xué)合理的測(cè)算公司在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的資金需求量，進(jìn)而根據(jù)自身的營(yíng)收情況確定公司的融資規(guī)模。其次，房地產(chǎn)企業(yè)也要熟悉各種融資渠道的利弊，選擇適合自身的融資方式。然后，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)融資結(jié)構(gòu)管理，充分考慮優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

（四）制訂房地產(chǎn)企業(yè)中長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用量大，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資管理面臨的問(wèn)題，制訂房地產(chǎn)企業(yè)中長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析、研判市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，同時(shí)，根據(jù)自身?xiàng)l件預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r。根據(jù)企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，制訂中長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略，既要避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況，又要合理安排資金，提高資金的使用效率和效益。

參考文獻(xiàn)