導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)有高額附加值的行業(yè)，對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國(guó)家財(cái)政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進(jìn)外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理，對(duì)保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)知性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。如：國(guó)家政策的變化；戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項(xiàng)目初期，很難將這些風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)進(jìn)去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高投入性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費(fèi)用、征地拆遷安置費(fèi)等投資額巨大，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目少則數(shù)百萬(wàn)元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)久性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及交易具有較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命很長(zhǎng)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，時(shí)間因素是一個(gè)永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一。

第五，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性。專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性是指項(xiàng)目投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)，可分為內(nèi)部和外部?jī)刹糠?。?nèi)部專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性是指在投資過(guò)程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗(yàn)和能力。外部專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性是指投資者一方面要服從政府的計(jì)劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理；另一方面可能會(huì)利用外部咨詢(xún)、中介等機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)。若投資者不具有以上專(zhuān)業(yè)能力或不遵守國(guó)家有關(guān)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理，則面臨項(xiàng)目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門(mén)的規(guī)定而被處罰等一系列的風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)作出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只影響單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

第一，政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀(guān)調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來(lái)自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過(guò)市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降。我國(guó)從 2007 年年底開(kāi)始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購(gòu)買(mǎi)力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

篇2

一、前言

房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進(jìn)和發(fā)展，財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問(wèn)題。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)程度低、受?chē)?guó)家政策以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險(xiǎn)，也缺乏行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實(shí)因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，健全公司財(cái)務(wù)管理體制，提高公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。

二、提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的重要性認(rèn)識(shí)

我國(guó)的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營(yíng)體制還沒(méi)有完全成熟，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)維過(guò)程中，常常發(fā)生許多問(wèn)題。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理造成一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)時(shí)，科學(xué)預(yù)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成幾率和影響范圍。[1]

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要指公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機(jī)，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益下滑的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指由于不當(dāng)使用公司財(cái)務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益發(fā)生大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至為整個(gè)房地產(chǎn)公司帶來(lái)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義上的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，多指房地產(chǎn)公司在其進(jìn)行資金的籌劃、融合、投放、運(yùn)營(yíng)以及相關(guān)盈利的分配等財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)，因具體操作細(xì)節(jié)及各種實(shí)際因素導(dǎo)致公司的運(yùn)營(yíng)、利潤(rùn)以及發(fā)展等受到重大影響。

（二）提高財(cái)務(wù)管理的地位

明確財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運(yùn)行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運(yùn)營(yíng)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的財(cái)務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運(yùn)作能力，建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動(dòng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財(cái)務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開(kāi)展。[2]

（三）建立合理的財(cái)務(wù)管理理念

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)普遍周期較長(zhǎng)，包含土地的征收、競(jìng)買(mǎi)到建筑立項(xiàng)、審核、施工、交付等多個(gè)階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項(xiàng)目的資金回收效率差。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財(cái)務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟(jì)收益良好而盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。

三、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負(fù)債現(xiàn)象

當(dāng)今我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)建筑項(xiàng)目，資金來(lái)源主要是借貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相對(duì)大型，其負(fù)債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項(xiàng)目上項(xiàng)時(shí)，因工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)制約，使項(xiàng)目發(fā)展成長(zhǎng)期性問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]

（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計(jì)劃

我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常急于將項(xiàng)目上項(xiàng)，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對(duì)于公司的資金潛力缺乏正確評(píng)估，也沒(méi)有對(duì)公司負(fù)債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運(yùn)維模式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的投資帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，公司取得項(xiàng)目的最初階段，沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目的需求和實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒(méi)有制定合理的資金借貸計(jì)劃，就盲目上項(xiàng)，資金款項(xiàng)的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國(guó)很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲(chǔ)備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司需要以足夠的資金儲(chǔ)備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、“拿地”、開(kāi)發(fā)和建設(shè)等活動(dòng)的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，與公司是否能夠適時(shí)的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對(duì)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國(guó)的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲(chǔ)備資金進(jìn)行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工，在這個(gè)借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對(duì)接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。

四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的措施探討

（一）完善房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資金管理

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財(cái)務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負(fù)債情況。在完善財(cái)務(wù)資金管理過(guò)程中，需注意兩個(gè)方面：

（1）加強(qiáng)資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項(xiàng)目總體預(yù)算進(jìn)行相互結(jié)合，并將之運(yùn)用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運(yùn)作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。

（2）加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，縮短資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順暢間隔進(jìn)行，將資金進(jìn)行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負(fù)債與收益的配比，良好防范和控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力

我國(guó)常對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理發(fā)生強(qiáng)烈性、突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)，在公司面臨突如其來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)或其他因素風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)變能力和風(fēng)險(xiǎn)處理能力。

（1）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識(shí)，并調(diào)整財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)結(jié)構(gòu)，使其具備及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并正確防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機(jī)制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運(yùn)用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅(jiān)持投資回報(bào)穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會(huì)，明確財(cái)務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類(lèi)型籌資方案對(duì)公司財(cái)務(wù)管理的影響，運(yùn)用適合的財(cái)務(wù)杠桿，避免盲目借貸對(duì)公司財(cái)務(wù)造成過(guò)大壓力，采取群體決策避免個(gè)體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進(jìn)新型融資。加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財(cái)務(wù)安全，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)用手段。

（3）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)收益等方面，進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目資金的投入和運(yùn)作應(yīng)從全局著想，作全盤(pán)性計(jì)劃，將資金使用根據(jù)實(shí)際情況做細(xì)致劃分和排序，制定可行性項(xiàng)目總體計(jì)劃和資金籌募計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計(jì)劃，提高項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，堅(jiān)持財(cái)務(wù)考核對(duì)項(xiàng)目所有經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財(cái)務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。各種來(lái)源于市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度。設(shè)立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)考察調(diào)研部門(mén)，設(shè)置專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)資訊以及市場(chǎng)容量狀態(tài)，了解市場(chǎng)需求，把握市場(chǎng)走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場(chǎng)容量的能力和處理市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，清楚社會(huì)需求趨向和地方市場(chǎng)承受能力，將實(shí)時(shí)資訊有效傳遞給公司，以此控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

（四）建立具有實(shí)用性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案

預(yù)警方案是公司避免或降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段和措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案在公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實(shí)用有效的財(cái)務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財(cái)務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)，實(shí)時(shí)監(jiān)督經(jīng)營(yíng)性質(zhì)負(fù)債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)警信息及時(shí)予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)征兆，提醒公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)行的預(yù)防和控制；分析財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大；總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素彌補(bǔ)公司管理經(jīng)營(yíng)缺陷，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理當(dāng)中建立實(shí)用性和有效性兼具的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方案，是十分重要的。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展是建立在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范管理流程和制度，將風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制之下具有更為頑強(qiáng)的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。]

參考文獻(xiàn)

[1] 劉玉勉，姜發(fā)根.安徽中小公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制研究[J].合肥學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015，03（8）：51-56.

篇3

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，就是通過(guò)制定和實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范和處理措施，在風(fēng)險(xiǎn)潛伏階段，正確預(yù)見(jiàn)和及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，消除各種隱患，以防止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生；在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生階段，積極實(shí)施補(bǔ)救與搶救措施，將或有風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失減少到最低限度；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，排除直接損失對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，同時(shí)減少間接損失。

一、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制方法

風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的目標(biāo)就是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，因此可以從減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、改變風(fēng)險(xiǎn)后果的性質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的后果大小三個(gè)方面入手。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范有：預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、減輕風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、回避風(fēng)險(xiǎn)、自留風(fēng)險(xiǎn)等。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)主要有四種方式：出售、發(fā)包、開(kāi)脫責(zé)任合同、保險(xiǎn)和擔(dān)保。具體采取哪一種或哪幾種，取決于項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)以及企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制具體措施

（一）使用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。為了有效地監(jiān)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)存在的宏觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部自2004年2月起正式啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)，并決定在上海、深圳等13個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。這個(gè)系統(tǒng)將由數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場(chǎng)監(jiān)控三大塊構(gòu)成，包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開(kāi)發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)等7種與地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)，各地將在整合這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時(shí)相關(guān)信息。由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，一些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展造成一定影響。各地區(qū)應(yīng)根據(jù)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究，設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，學(xué)會(huì)使用房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)，善于總結(jié)系統(tǒng)反映的信息，把握當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)，減少宏觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素帶來(lái)的影響。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要建立自己的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控或預(yù)警系統(tǒng)，有效覺(jué)察計(jì)劃的偏離，一旦超出正常范圍，立即啟動(dòng)整改應(yīng)變程序。

（二）成立風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)管機(jī)構(gòu)。目前，投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越被人們所重視，但是在企業(yè)內(nèi)部成立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)企業(yè)卻很少，投資風(fēng)險(xiǎn)的分析往往局限于對(duì)某一個(gè)具體項(xiàng)目而展開(kāi)，缺少在投資全局范圍內(nèi)、投資整個(gè)過(guò)程以及中遠(yuǎn)期的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從機(jī)制上、制度上加以落實(shí)，成立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)顯得十分必要。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的任務(wù)就是加強(qiáng)對(duì)投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)的管理，來(lái)實(shí)現(xiàn)投資利益最大化或風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的。具體的工作任務(wù)包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的分析評(píng)價(jià)和決策、風(fēng)險(xiǎn)的控制、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和處理。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資組合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資組合是指在某一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)出不同面積比例的各類(lèi)型物業(yè)以及同一類(lèi)型物業(yè)的不同檔次的各種組合。一般來(lái)看，組合的各方相關(guān)度越大，則這種組合越不能降低風(fēng)險(xiǎn)；組合的各方相關(guān)度越小，則這種組合越能降低風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中，一般來(lái)說(shuō)，替代性物業(yè)之間、配套緊密性強(qiáng)的物業(yè)之間相關(guān)度較高，它們組合在一起分散風(fēng)險(xiǎn)能力較弱；非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關(guān)度較低，它們組合在一起較能分散風(fēng)險(xiǎn)。因此，從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度看，在同一投資項(xiàng)目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強(qiáng)的物業(yè)組合在一起。對(duì)于那些非結(jié)合在一起不可的配套物業(yè)，應(yīng)只按主體物業(yè)的容量進(jìn)行配套開(kāi)發(fā)，不可超容量的配套。

（四）建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，又稱(chēng)為微觀(guān)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的直接效益和間接效益，孤立地計(jì)算出這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的資金所能給企業(yè)帶來(lái)的利益。因此，房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能初步考察出此項(xiàng)目投資的可靠性及可能的前景。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的第一步，也是項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，是決定房地產(chǎn)投資命運(yùn)的重要決策與依據(jù)。因此，開(kāi)發(fā)商在投資決策前必須做好投資評(píng)價(jià)工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要的資金量較大，且周期長(zhǎng)、資金運(yùn)作過(guò)程影響因素多，因此發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是有效的監(jiān)測(cè)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。一個(gè)理想的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，會(huì)在企業(yè)所面臨的各種現(xiàn)實(shí)和潛在的風(fēng)險(xiǎn)尚未形成或剛剛形成時(shí)，迅速確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、判斷和細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成、采用風(fēng)險(xiǎn)防范措施化解風(fēng)險(xiǎn)、將風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)系數(shù)降到最低，從而實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。

（作者單位：吉林建筑工程學(xué)院管理學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

篇4

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)與其他房地產(chǎn)估價(jià)顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，估價(jià)結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)相對(duì)于其他評(píng)估來(lái)說(shuō)，對(duì)于估價(jià)程序、評(píng)估報(bào)告形式、估價(jià)結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)中，應(yīng)樹(shù)立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范估價(jià)行為，保持獨(dú)立、客觀(guān)、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣(mài)估價(jià)是房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)涉案的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、判斷和測(cè)算，并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)，其具有以下三個(gè)特點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)工作不同于其他專(zhuān)業(yè)活動(dòng)，房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)旨在為人民法院妥善處理案件提供財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)。在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強(qiáng)壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)不同于其他一般的房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行司法拍賣(mài)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定審慎進(jìn)行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)的與時(shí)俱進(jìn)性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號(hào)］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)開(kāi)啟了人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的全新模式，新增了當(dāng)事人議價(jià)、定向詢(xún)價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)三種方式，對(duì)傳統(tǒng)的委托評(píng)估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評(píng)估機(jī)構(gòu)在三日內(nèi)予以書(shū)面說(shuō)明或者補(bǔ)正:①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估報(bào)告上簽章的評(píng)估機(jī)構(gòu)不符;④評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評(píng)估報(bào)告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明或者補(bǔ)正的情形。同時(shí)該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評(píng)估報(bào)告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢(xún)價(jià)報(bào)告或者評(píng)估報(bào)告具有下列情形之一的，可以在收到報(bào)告后五日內(nèi)提出書(shū)面異議:①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不具備相應(yīng)評(píng)估資質(zhì);④評(píng)估程序嚴(yán)重違法。對(duì)當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書(shū)面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對(duì)新的司法解釋、新的估價(jià)要求，房地產(chǎn)估價(jià)師雖說(shuō)具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)工作風(fēng)險(xiǎn)成因

從司法拍賣(mài)估價(jià)工作的實(shí)踐情況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事司法拍賣(mài)估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在程序不合法、評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)、估價(jià)結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價(jià)結(jié)果不公正兩方面簡(jiǎn)要分析風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。在《資產(chǎn)評(píng)估法》、2015版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評(píng)估實(shí)踐中，常常會(huì)出現(xiàn)估價(jià)程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價(jià)師無(wú)法完成進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)評(píng)估師沒(méi)有認(rèn)真核對(duì)人民法院提供的估價(jià)對(duì)象資料與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀有無(wú)差異，會(huì)造成評(píng)估的財(cái)產(chǎn)基本信息、評(píng)估財(cái)產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核流于形式，造成評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)等。這些情形都會(huì)成為案件當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議的理由，也會(huì)客觀(guān)上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價(jià)結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)結(jié)果不公正。主要是指由于估價(jià)方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問(wèn)題等原因?qū)е碌墓纼r(jià)結(jié)果出現(xiàn)需要補(bǔ)正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對(duì)立，估價(jià)對(duì)象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評(píng)估報(bào)告會(huì)成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點(diǎn)?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評(píng)估報(bào)告后五日內(nèi)對(duì)評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等提出書(shū)面異議。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)工作中一旦因?yàn)楣室饣蛘咧卮筮^(guò)失導(dǎo)致估價(jià)錯(cuò)誤的，不但會(huì)損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益帶來(lái)不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)中除名，這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及防范措施

4.1提高評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個(gè)方面的工作。首先，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的法律知識(shí)培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會(huì)產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過(guò)對(duì)相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員頭腦中真正樹(shù)立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了要求評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實(shí)際的《房地產(chǎn)司法評(píng)估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員能夠?qū)徤鲗?duì)待每一次評(píng)估工作，時(shí)刻牢記自身的職業(yè)道德底線(xiàn)。4.2建立健全機(jī)構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。在司法拍賣(mài)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，除了要從評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個(gè)努力方向就是要建立健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來(lái)規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評(píng)估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)工作實(shí)施的程序、現(xiàn)場(chǎng)查勘的記錄管理、司法拍賣(mài)估價(jià)對(duì)象材料的獲取、使用以及估價(jià)結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，唯有此，才能真正的達(dá)到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣(mài)估價(jià)人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金，通過(guò)社會(huì)其他機(jī)構(gòu)來(lái)分散評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)早在《司法鑒定機(jī)構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險(xiǎn)以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，能幫助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險(xiǎn)。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款。在司法拍賣(mài)估價(jià)工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r(jià)報(bào)告的不合理利用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于司法拍賣(mài)估價(jià)過(guò)程中難以把握的或認(rèn)為可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)和委托人進(jìn)行溝通，并在估價(jià)報(bào)告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣(mài)估價(jià)業(yè)務(wù)中，對(duì)不確定的問(wèn)題和不可知的事實(shí)情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢(xún)意見(jiàn)。

5結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一方面社會(huì)公眾已經(jīng)形成了較強(qiáng)的法律權(quán)利意識(shí)，另一方面在經(jīng)濟(jì)獲得不斷發(fā)展的同時(shí)，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣(mài)估價(jià)業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個(gè)工作任務(wù)就是要做好司法拍賣(mài)估價(jià)工作中的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。要從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員兩個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)把控工作。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身而言，要加強(qiáng)內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對(duì)于評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員來(lái)講，要牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，牢記自身職業(yè)道德底線(xiàn)。相信通過(guò)這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣(mài)估價(jià)業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)增加問(wèn)題可以有效得到控制。

參考文獻(xiàn):

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［2］敖立新.淺談房地產(chǎn)司法拍賣(mài)及估價(jià)［J］．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)，2017(2):73－77.

篇5

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度大的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因而，其發(fā)展和進(jìn)步，離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的大力支持。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性較大、銀行業(yè)自身的缺陷等問(wèn)題，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不利影響的同時(shí)，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，因此，解決房地產(chǎn)金融問(wèn)題，及時(shí)防范和處理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力之一[1]。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴(lài)于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴(lài)于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來(lái)不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金和土地購(gòu)置資金直接或者間接地來(lái)源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過(guò)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開(kāi)發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過(guò)銀行信貸來(lái)滿(mǎn)足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購(gòu)房貸款，但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠(chéng)信體系等問(wèn)題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加[2]。

3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)中存在的一系列的問(wèn)題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向，例如，有的商業(yè)銀行降低對(duì)客戶(hù)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門(mén)檻，簡(jiǎn)化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過(guò)程中，有的商業(yè)銀行盲目樂(lè)觀(guān)的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過(guò)度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來(lái)不利影響。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)依靠信托公司，按照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行信托，而在委托貸款方面，一些信托公司的經(jīng)營(yíng)能力、管理水平等可能存在著不足，給房地產(chǎn)企業(yè)自身和商業(yè)銀行帶來(lái)負(fù)面影響。

二、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化

加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款證券化的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其證券化，可以有效的分散商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。所謂的住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)匯集和重組自身所持有的住房抵押貸款，經(jīng)由證券機(jī)構(gòu)，以現(xiàn)金方式購(gòu)入證券，然后根據(jù)信用評(píng)級(jí)或者擔(dān)保，以證券形式為投資者提供貸款。在此過(guò)程中，商業(yè)銀行可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)的方式，及時(shí)回收資金，而證券投資者則從抵押貸款利益，獲得收益。因此，不斷加快住房抵押貸款的證券化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)其證券化，是防范和規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

2、積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

加快房地產(chǎn)信托投資基金，解決房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差、投資門(mén)檻高的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的融資，可以極大的緩解房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行業(yè)的局面。通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困的狀況，擴(kuò)大投資者的范圍，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3、不斷提高金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

銀行自身的經(jīng)營(yíng)方式是自身生存和發(fā)展的前提，因此，銀行部門(mén)應(yīng)該制定科學(xué)的管理制度，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，以維護(hù)自身的穩(wěn)定發(fā)展。銀行應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估體系，建立信貸決策支持信息系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)之間的信息合作，以提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，及時(shí)防范和處理金融風(fēng)險(xiǎn)[3]。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，認(rèn)清房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，及時(shí)有效的防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以不斷提高我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)水平。

作者:劉歡 單位:湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院

參考文獻(xiàn)

篇6

引起美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的直接原因是美國(guó)貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象;房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以?xún)斶€貸款本金和利息。從而產(chǎn)生了銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng),最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的產(chǎn)生。

美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了居安思危的警鐘。

一、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問(wèn)題

今年上半年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個(gè)月基本上是量漲價(jià)不漲,到了年中價(jià)格就開(kāi)始明顯上升。

目前中國(guó)資金的流動(dòng)性是前所未有的,在這一輪房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中,流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè),卻追著央企拼命放貸,使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟(jì)不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時(shí)候,投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢(qián)轉(zhuǎn)了個(gè)圈又投回到了投機(jī)領(lǐng)域當(dāng)中。在過(guò)去兩三個(gè)月的地王拍賣(mài)中,專(zhuān)家估計(jì)有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款,有相當(dāng)一部分錢(qián)又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟(jì),到了資產(chǎn)炒作中來(lái)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)泡沫化,一旦泡沫破滅,房?jī)r(jià)必將大幅縮水,給提供貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)造成大量不良資產(chǎn),嚴(yán)重地甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn),股市價(jià)格下跌,引起金融危機(jī)。因此,房?jī)r(jià)過(guò)熱,給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范放在第一位。

二、現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)凸顯

(一)降低個(gè)人住房貸款準(zhǔn)入條件易引起違約風(fēng)險(xiǎn)

08年10月22日人民銀行宣布擴(kuò)大貸款利率下浮幅度,調(diào)整首付款最低比例為20%。次貸危機(jī)的發(fā)生主要源于貸款機(jī)構(gòu)放松貸款條件。由于門(mén)檻的降低會(huì)使銀行接受更多抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的低收入居民客戶(hù),當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌利率上升時(shí)時(shí).借款人的貸款能力減弱,商業(yè)銀行的還款違約率將會(huì)大幅上升,一旦房?jī)r(jià)下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補(bǔ)信貸資產(chǎn)的損失時(shí),個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大規(guī)模爆發(fā)出來(lái),這在美國(guó)次貸危機(jī)中得到了充分的演繹。

(二)個(gè)人住房貸款虛假信息嚴(yán)重造成信用風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)的次級(jí)債券的次級(jí)貸款人的信用有等級(jí)之分,即次級(jí)信用?，F(xiàn)階段,中國(guó)的房地產(chǎn)抵押者沒(méi)有信用等級(jí)之分,我國(guó)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款人的單位收入證明、名下有多少財(cái)產(chǎn)也很難查證是否屬實(shí)。

(三)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)

“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開(kāi)發(fā)商為了加快銷(xiāo)售回款,制造虛假銷(xiāo)售繁榮,在房產(chǎn)尚未出售時(shí),制造虛假交易記錄,從銀行中騙取個(gè)人貸款。

(四)金融產(chǎn)品缺乏,風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系

在美國(guó)次貸危機(jī)中,資產(chǎn)證券化為美國(guó)次貸危機(jī)的傳遞起到推波助瀾的作用,但從另一方面看,次級(jí)貸款的證券化,有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn),把其轉(zhuǎn)嫁給了證券的購(gòu)買(mǎi)者,降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低,其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下降通道之后,這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來(lái),對(duì)中國(guó)銀行體系的穩(wěn)定運(yùn)行會(huì)造成嚴(yán)重沖擊。

三、商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

(一)正確評(píng)估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)高價(jià)房實(shí)行高比例首付款

個(gè)人住房貸款還款期限通常為20—30年,期間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度,使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大利率風(fēng)險(xiǎn),這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率;嚴(yán)禁變相放寬個(gè)人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象

(二)引入保險(xiǎn)介入機(jī)制

利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是許多國(guó)家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗(yàn),在開(kāi)展商品房預(yù)售按揭貸款過(guò)程中,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營(yíng)兩方面業(yè)務(wù):1.為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn),在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可提供保險(xiǎn);2.為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn),主要是在借款人無(wú)力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及退出機(jī)制,建立并活躍貸款的二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。審慎穩(wěn)步地開(kāi)展資產(chǎn)證券化,增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性,分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理,研究開(kāi)發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。新晨

(四)建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,盡快完善金融監(jiān)管

總結(jié)次貸危機(jī)所暴露出的美國(guó)在金融監(jiān)管方面的主要教訓(xùn),包括兩點(diǎn):第一,任何一個(gè)國(guó)家的監(jiān)管體制必須與其經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展與開(kāi)放的階段相適應(yīng),必須做到風(fēng)險(xiǎn)的全覆蓋,最大限度地減少由于金融市場(chǎng)不斷發(fā)展而帶來(lái)更嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題;第二,在現(xiàn)代金融體系里,無(wú)論風(fēng)險(xiǎn)管理手段多么先進(jìn)、體系多么完善的金融機(jī)構(gòu),都不能避免因?yàn)闄C(jī)構(gòu)內(nèi)部原因或者市場(chǎng)外部的變化而遭受風(fēng)險(xiǎn)事件的影響,這是由現(xiàn)代金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的高杠桿率、高關(guān)聯(lián)度、高不對(duì)稱(chēng)性的特性所決定的。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),以格林斯潘為代表的一代美國(guó)金融家們所擁戴的“最少的監(jiān)管就是最好的監(jiān)管”的典型的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)思想和主張確實(shí)存在著索羅斯所指出的極端市場(chǎng)原旨主義的缺陷。

篇7

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購(gòu)房消費(fèi)也興旺起來(lái)，因此我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速的發(fā)展。但是大量的房地產(chǎn)企業(yè)也存在著許多的問(wèn)題，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范方面的問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)需要巨大的資金投入，另外由于我國(guó)的的宏觀(guān)環(huán)境的在不斷的變動(dòng)以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的活動(dòng)也較為多變、復(fù)雜和人們對(duì)于未來(lái)認(rèn)識(shí)、控制的也存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)之中，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)必然的產(chǎn)物。因此，如何有效地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一道難題。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種難以預(yù)料和難以控制的因素，使得企業(yè)在一定的時(shí)期、一定的范圍內(nèi)所獲得的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或是更大的收益的可能性。企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)貫徹與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程之中，企業(yè)在籌措資金、投資項(xiàng)目、分配利潤(rùn)等過(guò)程中都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程之中必須要面臨的一個(gè)較為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的，它不可能被完全的消除，但是企業(yè)的管理者可以通過(guò)采取有效地措施來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動(dòng)的內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及存貨管理的風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義在理論界主要持有兩種觀(guān)點(diǎn)：在第一種觀(guān)點(diǎn)中認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與企業(yè)預(yù)期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)和方面出現(xiàn)問(wèn)題，那么都有可能使這種風(fēng)險(xiǎn)加劇；在第二種觀(guān)點(diǎn)中認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱(chēng)為是融資風(fēng)險(xiǎn)或是籌資風(fēng)險(xiǎn)。

二.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的資金杠桿率平均高達(dá)75%以上，而一般制造業(yè)企業(yè)的資金杠桿率僅達(dá)50%，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的穩(wěn)定性方面有著很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往會(huì)存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)用企業(yè)內(nèi)部的留存資金買(mǎi)地，然后把土地作為向銀行借入資金時(shí)的抵押物，最后有介入資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)45%左右的投資資金是來(lái)自銀行貸款，對(duì)于銀行的信貸房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)高的依賴(lài)程度。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)了問(wèn)題，那么該企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行，這將會(huì)對(duì)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)非常嚴(yán)重的不利影響。企業(yè)借入的資金越多，其資產(chǎn)負(fù)債率就越高，那么企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也就越大，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步增大。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力日益激烈、政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，企業(yè)貸款的約束也越來(lái)越大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈日益緊張，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)困境。

（二）企業(yè)忽略了資金的日常管理工作

目前，由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有編制關(guān)于資金使用的詳盡計(jì)劃，很多的房地產(chǎn)企業(yè)日常的庫(kù)存現(xiàn)金過(guò)多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉(zhuǎn)無(wú)法取得盈利而是企業(yè)遭受到損失。另外，企業(yè)內(nèi)部的管理人員和財(cái)務(wù)人員往往普遍缺乏現(xiàn)代的企業(yè)資金管理觀(guān)念，雖然對(duì)于樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售非常重視但是卻忽略了對(duì)項(xiàng)目資金的管理。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有從根本上對(duì)于資金的使用與成本管理等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的管理，都僅僅停留在簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算方面上，企業(yè)面臨的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分巨大。

三. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是存在于房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通常都難以預(yù)料和難以控制，并且這些外部風(fēng)險(xiǎn)往往是通過(guò)影響企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用。如果企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化，那么此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)以及政治風(fēng)險(xiǎn)，是一種間接性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的最明顯的影響是企業(yè)的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因?yàn)椋河捎谖飪r(jià)不斷的上漲，同樣數(shù)量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時(shí)期，企業(yè)為了盡量減少原料漲價(jià)所帶來(lái)的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進(jìn)貨，大量?jī)?chǔ)備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內(nèi)，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業(yè)之間相互拖欠貨款的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，企業(yè)的應(yīng)收賬款數(shù)額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個(gè)因素；另外，由于會(huì)計(jì)一般按歷史成本進(jìn)行核算，這就會(huì)造成產(chǎn)品的成本虛低，利潤(rùn)虛高，資金的回包不足，企業(yè)若要維持簡(jiǎn)單的再生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須追加資金。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的眾多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最為重要的。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，比如向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款或者在證券市場(chǎng)上發(fā)行債券，那么如果銀行的貸款利率發(fā)生波動(dòng)時(shí)，企業(yè)的負(fù)債所承擔(dān)的資本成本也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特性認(rèn)識(shí)不足

在開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下，由于企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的，并且企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是難以消除，企業(yè)只要實(shí)施財(cái)務(wù)行為，那么必然就會(huì)有財(cái)務(wù)活動(dòng)發(fā)生，同時(shí)伴隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淺薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因之一，目前房地產(chǎn)企業(yè)的很多管理人員和財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)都十分淺薄。由于在進(jìn)行項(xiàng)目的決策開(kāi)發(fā)之初，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有做出充分的預(yù)期，導(dǎo)致決策失誤或是缺乏科學(xué)性。決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)主要原因，財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性是避免財(cái)務(wù)決策失誤的重要前提。目前，經(jīng)驗(yàn)決策和主觀(guān)決策現(xiàn)象普遍存在于許多的房地產(chǎn)企業(yè)，另外，在許多的房地產(chǎn)企業(yè)的管理還普遍存在一言堂的工作作風(fēng)。這些現(xiàn)象都會(huì)導(dǎo)致決策失誤，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部關(guān)系沒(méi)有理順

目前，對(duì)于許多的房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部的各種關(guān)系并沒(méi)有得到很好的處理。長(zhǎng)期以來(lái)，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統(tǒng)性，致使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)之間、房地產(chǎn)企業(yè)與其上下級(jí)企業(yè)之間，在企業(yè)資金管理、利潤(rùn)分配等方面存在較多的問(wèn)題，比如權(quán)責(zé)不明與管理不力等問(wèn)題，這就造成了企業(yè)資金使用的效率較低，企業(yè)資金流失現(xiàn)象較嚴(yán)重，資金的安全性與完整性均沒(méi)有得不到保證，使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，嚴(yán)重的影響了其財(cái)務(wù)管理水平。

四 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范措施

（一）建立合理的財(cái)務(wù)預(yù)警體系

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的制度指的就是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系貫穿于企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中，企業(yè)通過(guò)比較分析所收集的與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況以及企業(yè)本身的財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況信息，企業(yè)可以判斷出是否需要預(yù)警。如果可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素出現(xiàn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)就能夠根據(jù)對(duì)大量相關(guān)信息的分析預(yù)先發(fā)出警告來(lái)提醒企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提前做好準(zhǔn)備或采取應(yīng)對(duì)措施，使企業(yè)防患于未然，避免使企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)的損失。另外當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)生潛在的危機(jī)時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)不僅能夠發(fā)出預(yù)警，而且還能及時(shí)的尋找出導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳的最根本原因，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)的采取有效的防范措施，阻止企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的進(jìn)一步惡化。

（二）樹(shù)立生存意識(shí)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

由于目前國(guó)家了一系列的政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)的“冬天”已經(jīng)來(lái)臨，對(duì)于處于“過(guò)冬”時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)，其首要目的是要“保生存”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為工作的首要任務(wù)，針對(duì)企業(yè)自身的實(shí)際情況認(rèn)真的分析企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境，及時(shí)的調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)預(yù)期，對(duì)一些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，并且為企業(yè)設(shè)立多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，努力提高企業(yè)自身的生存適應(yīng)能力。首先，企業(yè)的全體員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，對(duì)于潛在的發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以及提出的合理意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)給予重視和采納，并且積極采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為了范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)在財(cái)務(wù)管理中所享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，理清企業(yè)內(nèi)部的各種財(cái)務(wù)關(guān)系，努力使企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)各個(gè)崗位做到權(quán)責(zé)分明。其次，要調(diào)整企業(yè)的銷(xiāo)售策略，縮短企業(yè)銷(xiāo)售資金的回籠周期。三是收縮戰(zhàn)線(xiàn)，減少企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)工數(shù)。四是對(duì)企業(yè)的土地存貨進(jìn)行清理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講應(yīng)當(dāng)保留一些的較好的土地儲(chǔ)備，但是并不是保留的越多越好，因?yàn)榇鎯?chǔ)大量的土地，將會(huì)占用大量的資金，這就減弱了企業(yè)資金的利用效率。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在積極運(yùn)作銀行信貸的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)盡量拓寬融資渠道，通過(guò)其它的渠道進(jìn)行融資。

（三）建規(guī)立章，完善內(nèi)部制度

在如此復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)不斷的增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，不斷規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，完善企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)，建立一套綜合全面系統(tǒng)的的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)能夠有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。首先，要設(shè)立合理的激勵(lì)與約束機(jī)制，使企業(yè)管理者、一般員工與企業(yè)三方共同的承擔(dān)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，對(duì)每個(gè)崗位實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，使企業(yè)努力做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高企業(yè)全體工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立關(guān)于客戶(hù)的信用檔案，對(duì)于不同信用等級(jí)的客戶(hù)采取不同的合作策略。要確定客戶(hù)的資信等級(jí)評(píng)估客戶(hù)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立健全收賬的責(zé)任制，用以加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理。

（四）提高管理者以及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)與能力

管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)關(guān)系。決策作為企業(yè)管理過(guò)程中最重要的活動(dòng)之一，它的正確與否直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，并且企業(yè)的發(fā)展水平也直接取決于企業(yè)決策水平的高低。管理者作為企業(yè)決策層組成人員，其最重要的職能就是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行決策，另外企業(yè)管理者的素質(zhì)決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和經(jīng)濟(jì)效益也取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)。企業(yè)管理者的能力、素質(zhì)對(duì)于企業(yè)的管理活動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的好壞以及經(jīng)營(yíng)效益的好壞都有著直接的影響，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)起著主導(dǎo)性作用。因此，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力的意義十分重大。

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體來(lái)說(shuō)可以對(duì)企業(yè)的決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，使決策者對(duì)本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有一個(gè)大概的了解和科學(xué)的認(rèn)識(shí)，使管理者能夠客觀(guān)真實(shí)的信息，本企業(yè)自身情況以及企業(yè)所處的外部環(huán)境做出科學(xué)的決策，徹底摒棄過(guò)去其主要依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀(guān)感覺(jué)進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣就可以降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面，企業(yè)要吸收具有較高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使其能夠參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來(lái)；另一方面，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確保現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和能力能夠勝任目前的財(cái)務(wù)工作。

（四）、應(yīng)當(dāng)建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來(lái)源

房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在用好企業(yè)內(nèi)部的留存資金，而且還要充分利用企業(yè)自身的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施多渠道多元化的融資策略，為企業(yè)籌集到充足的資金用以進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)。目前企業(yè)的貨幣資金、墊付款、預(yù)收款收入以及銷(xiāo)售款收入等是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源。近期，由于國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的政策收緊，上述資金的來(lái)源已很難滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言努力尋找更多的融資渠道已經(jīng)迫在眉睫?？梢酝ㄟ^(guò)發(fā)行股票與債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資、等方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產(chǎn)企業(yè)不需要通過(guò)提高資產(chǎn)負(fù)債率的股權(quán)融資形式更加受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。通過(guò)多元化的融資，可以使企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得以?xún)?yōu)化，不僅發(fā)揮了負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。（重慶市莉雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；重慶；404100）

參考文獻(xiàn)：

［1］ 蔡敏妮 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 科技信息 2010年29期

篇8

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，全國(guó)各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時(shí)展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國(guó)外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國(guó)仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。同時(shí)，當(dāng)前全球金融危機(jī)仍然沒(méi)有完全過(guò)去，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來(lái)把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀(guān)方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來(lái)走勢(shì)較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前不夠成熟的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒(méi)有形成較為完整的會(huì)計(jì)核算體系。從微觀(guān)方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無(wú)法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過(guò)高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡(jiǎn)單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷程并不算長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)過(guò)于復(fù)雜，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說(shuō)金融宏觀(guān)調(diào)控政策，土地宏觀(guān)調(diào)控政策，稅收宏觀(guān)調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀(guān)念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門(mén)多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門(mén)的相關(guān)情況，拓展對(duì)于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會(huì)并開(kāi)發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀(guān)的角度來(lái)分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專(zhuān)門(mén)進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國(guó)家相關(guān)政策，一旦國(guó)家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來(lái)調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購(gòu)置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對(duì)當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶(hù)型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過(guò)程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長(zhǎng)。那么，針對(duì)這種特殊情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開(kāi)發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識(shí)不強(qiáng)。因此，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀(guān)和微觀(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來(lái)將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策[J]．經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書(shū)芳，高樹(shù)嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時(shí)代金融．2006（4）

篇9

一、房地產(chǎn)信托概念及現(xiàn)況

信托就是“受人之托，代人理財(cái)”，是一種具有高度靈活性和可塑性的財(cái)產(chǎn)管理制度。而房地產(chǎn)信托則是信托公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定收益的一種信托業(yè)務(wù)。

中國(guó)信托業(yè)和中國(guó)的改革開(kāi)放相伴而生，承載著金融體制改革和促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的歷史使命，歷經(jīng)了曲折的發(fā)展歷程。2001年10月1日《中華人民共和國(guó)信托法》正式頒布，它與2001年6月頒布的《信托投資公司管理辦法》和2002年7月實(shí)施的《信托投資公司資金信托計(jì)劃管理暫行辦法》共同構(gòu)筑了最基礎(chǔ)的“一法兩規(guī)”信托法律體系，信托也從此走上了法制化、規(guī)范化的軌道。2007年3月《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》正式實(shí)施，2010年銀監(jiān)會(huì)又出臺(tái)了《信托公司凈資本管理辦法》及與之配套的《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》。在相關(guān)法律法規(guī)的支持和清楚自己業(yè)務(wù)的定位后，中國(guó)信托業(yè)釋放出巨大的潛力?！?012中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：信托資產(chǎn)規(guī)模2007年底0.88萬(wàn)億元，2008年底1.22萬(wàn)億；2009年底2.01萬(wàn)億；2010年底3.04萬(wàn)億；2011年底4.81萬(wàn)億；2012年6月末5.54萬(wàn)億。近五年來(lái)實(shí)現(xiàn)了年增萬(wàn)億的高速增長(zhǎng)，正是房地產(chǎn)信托這個(gè)最大的引擎，才使得信托業(yè)在這么短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)。僅2011年，國(guó)內(nèi)就發(fā)行了房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品近千個(gè)，發(fā)行規(guī)模近3，000億元，較上年增長(zhǎng)50%左右。許多房地產(chǎn)商，包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量都超過(guò)了50億元。據(jù)估計(jì)，信托資產(chǎn)中有30%左右直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，并且貢獻(xiàn)著信托業(yè)60%左右的利潤(rùn)。

此外，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6，751.49億元。房地產(chǎn)信托多在1.5年期到2年期之間，2011年上半年新增的1，700余億萬(wàn)元的房地產(chǎn)信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2010年發(fā)行的兩年期左右的信托產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2012年及2013年上半年將是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。正如“無(wú)間道”里說(shuō)的，出來(lái)混總是要還的，現(xiàn)在，到房企和信托公司還債的時(shí)候了。

二、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的態(tài)度

銀監(jiān)會(huì)主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析（電視電話(huà)）會(huì)議和2012年年中監(jiān)管工作（電視電話(huà)）會(huì)議”上強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控；堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。下半年，要著力加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)前瞻性管理，有效防范重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。

會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁銀行從業(yè)人員充當(dāng)資金中介或直接參與民間借貸，嚴(yán)防信貸資金通過(guò)各種途徑流入民間借貸市場(chǎng)。尚福林要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)要牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)，加強(qiáng)前瞻分析研判，做到早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早處置，防止個(gè)別領(lǐng)域、個(gè)別地區(qū)的局部性風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)槿中?、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范采取了比較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，包括加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示、日常監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)信息披露、提前關(guān)注重點(diǎn)公司及重點(diǎn)項(xiàng)目、制定風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案、對(duì)新項(xiàng)目實(shí)施事前報(bào)告制度等?？傮w來(lái)看，前期采取的監(jiān)管措施在控制發(fā)展節(jié)奏，防范化解風(fēng)險(xiǎn)方面收到了良好的效果。

三、房地產(chǎn)信托主要的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

自從“保兌付”成為房地產(chǎn)信托的焦點(diǎn)詞一來(lái)。監(jiān)管部門(mén)、信托公司、投資人等都在從不同角度分析房地產(chǎn)信托容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，“保兌付”最雖然牽扯的精力頗多，卻并不是房地產(chǎn)信托的唯一風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目本身、盡職調(diào)查的過(guò)程、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的中間環(huán)節(jié)以及信托公司監(jiān)管過(guò)程中潛藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

一切的源頭都是項(xiàng)目本身，選擇一個(gè)好的項(xiàng)目是房地產(chǎn)信托中最為重要的一環(huán)。一款信托產(chǎn)品的成立需要經(jīng)過(guò)多個(gè)環(huán)節(jié)，成立前要做相關(guān)的盡職調(diào)查、風(fēng)控審核、發(fā)行預(yù)審等；發(fā)行時(shí)需要聯(lián)系銀行、直銷(xiāo)、第三方渠道做相應(yīng)的路演和推介會(huì)；后期則需要相應(yīng)的資金募集、確認(rèn)函發(fā)放、成立公告；對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，監(jiān)管資金使用以及進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制都是必不可少的環(huán)節(jié)。

從開(kāi)始的盡職調(diào)查到后期，整個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)節(jié)，最大的風(fēng)險(xiǎn)肯定是項(xiàng)目本身，如果一開(kāi)始對(duì)這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有做好盡職調(diào)查，沒(méi)有做合適的評(píng)估，那肯定后來(lái)所有的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)由這部分問(wèn)題產(chǎn)生。選擇房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的核心理念就是項(xiàng)目本身。主要考察項(xiàng)目產(chǎn)生多少的利潤(rùn)、收益回報(bào)是多少、地價(jià)成本多少等方面。當(dāng)然交易對(duì)手的水平也決定了項(xiàng)目的成敗，如果交易對(duì)手企業(yè)信用狀況良好、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、項(xiàng)目管理體制完善、資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)等，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。

這個(gè)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)控制主要依賴(lài)于信托公司業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的遴選和信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的整體把控。要求盡職調(diào)查一定要做細(xì)致，避免出現(xiàn)未披露的或有負(fù)債及表外融資。

2.監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

確定了項(xiàng)目后，信托公司如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)的管理，是否準(zhǔn)確掌控項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況以及項(xiàng)目資金流的回收也是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要一環(huán)。

信托公司一般是通過(guò)占有項(xiàng)目公司的股權(quán)、派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員、掌管項(xiàng)目公司證照印鑒、查閱項(xiàng)目公司所有檔案及掌控項(xiàng)目方銀行賬戶(hù)來(lái)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。但是即便如此項(xiàng)目公司也會(huì)想出一系列的應(yīng)對(duì)措施，達(dá)到逃避監(jiān)管的目的。

在實(shí)際的監(jiān)管過(guò)程中，會(huì)出股東拆借資金到期不歸還、虛報(bào)工程量、截留銷(xiāo)售回款、私刻印鑒、購(gòu)買(mǎi)大額理財(cái)產(chǎn)品實(shí)為私下挪用等不良行為，這給項(xiàng)目帶了巨大的資金監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。信托公司在一次一次的資金挪用中與項(xiàng)目公司博弈，并在實(shí)踐中不斷總結(jié)項(xiàng)目方的操作手段，制定相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施。

通常信托公司會(huì)進(jìn)行實(shí)時(shí)的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控、定期或不定期的進(jìn)行信托資產(chǎn)清查、要求項(xiàng)目公司做出書(shū)面的信用承諾、逐筆核實(shí)項(xiàng)目公司所報(bào)的工程款等方式來(lái)防范及發(fā)現(xiàn)這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)信托資產(chǎn)不受侵害。

3.兌付風(fēng)險(xiǎn)

2012年始，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)顯露：開(kāi)發(fā)商不能按期償還融資資金選擇延期兌付、信托公司宣布提前清盤(pán)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，還有一些房地產(chǎn)信托項(xiàng)目則引入資產(chǎn)管理公司進(jìn)行接盤(pán)。各個(gè)信托公司的“保兌付”表現(xiàn)各有不同。

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目是在房地產(chǎn)調(diào)控背景下出現(xiàn)的“問(wèn)題”，主要有兩方面的原因。一方面，開(kāi)發(fā)貸未能如期取得。部分房地產(chǎn)信托資金進(jìn)入項(xiàng)目的時(shí)間點(diǎn)比較靠前，多為前期開(kāi)發(fā)報(bào)建階段或者是拿地階段。在信托資金支持房地產(chǎn)項(xiàng)目走過(guò)該階段后，就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸資金來(lái)償還。而房地產(chǎn)調(diào)控政策之下的銀行貨幣政策隨之調(diào)整，使得原本計(jì)劃內(nèi)的資金注入出現(xiàn)問(wèn)題，即使是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司拿到了大額授信，但銀行方面卻不能按期實(shí)際放款，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)供血不足。另一方面，市場(chǎng)驟變，銷(xiāo)售回款緩慢。部分房地產(chǎn)信托為開(kāi)發(fā)商提供建設(shè)類(lèi)資金，信托資金支持項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證后，本期望通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流從而兌付信托資金的項(xiàng)目，但突遇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，限購(gòu)政策持續(xù)，銀行個(gè)人貸款政策調(diào)整等不利因素，使得房子不能按期銷(xiāo)售，資金回籠過(guò)慢，自然導(dǎo)致信托資金的兌付也就出現(xiàn)了問(wèn)題。但應(yīng)當(dāng)看到，信托公司為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資通行的抵押率是必須低于40%，謹(jǐn)慎一點(diǎn)的公司一般規(guī)定抵押率必須低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司近100%的股權(quán)，且項(xiàng)目公司證照、印鑒及銀行賬戶(hù)均在信托公司的掌控范圍內(nèi)。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)是短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而非長(zhǎng)期性的大問(wèn)題，也就是說(shuō)不是項(xiàng)目?jī)r(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，這也就是資產(chǎn)管理公司為什么會(huì)接盤(pán)的原因。

房地產(chǎn)信托行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，但需防范個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。部分信托公司不看好房地產(chǎn)后市，為避免到期難以?xún)陡兜那闆r出現(xiàn)，上半年多款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止清盤(pán)。與此同時(shí)，個(gè)別到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品則延期兌付。雖然在剛性?xún)陡稒C(jī)制下，房地產(chǎn)信托不能兌付的情況不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，但是個(gè)別信托產(chǎn)品仍面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

四、房地產(chǎn)信托的未來(lái)

2012年還剩最后四個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景尚不明朗。一方面是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的期待，另一方面是房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入。而房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)則暗潮涌動(dòng)，投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托預(yù)期收益的揣測(cè)也有點(diǎn)像霧里看花。

近期，雖然房地產(chǎn)信托收益率在理財(cái)產(chǎn)品收益率普降的情況下走出獨(dú)立行情，融資質(zhì)量明顯好轉(zhuǎn)，但由于房地產(chǎn)整體調(diào)控目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅呼之欲出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托發(fā)行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外（如民間借貸資金）房地產(chǎn)融資開(kāi)始到期的時(shí)點(diǎn)，因此投資者在選擇此類(lèi)信托時(shí)，應(yīng)注意考察融資方的社會(huì)活動(dòng)和對(duì)項(xiàng)目的考察，警惕部分風(fēng)險(xiǎn)的傳遞。

參考文獻(xiàn)

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篇10

本文為2016年度黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：201610223044）

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)自身帶來(lái)的預(yù)期與實(shí)際的效益差別，包括收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債、無(wú)法償還債務(wù)的償還性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)收入不能與支出抵減的情況發(fā)生時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的凈利潤(rùn)減少，造成企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)償還債務(wù)的能力變差，也就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率及盈利情況進(jìn)行識(shí)別?，F(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)是指會(huì)造成企業(yè)不能按時(shí)支付債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)，它可以通過(guò)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)反映。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不景氣的情況下，我國(guó)絕大多數(shù)房地企業(yè)都面臨著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)中造成企業(yè)財(cái)務(wù)成果預(yù)期與實(shí)際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業(yè)對(duì)內(nèi)投資活動(dòng)；二是企業(yè)對(duì)外投資活動(dòng)。企業(yè)對(duì)內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營(yíng)提供必要物質(zhì)條件從而謀求經(jīng)營(yíng)利益。如果企業(yè)對(duì)內(nèi)投資不科學(xué)，會(huì)導(dǎo)致投資所形成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理繼而不能達(dá)到企業(yè)的預(yù)期收益。由于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)規(guī)模龐大，對(duì)實(shí)物投資的增長(zhǎng)率波動(dòng)也較大，因此對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于市場(chǎng)環(huán)境變化導(dǎo)致企業(yè)對(duì)外投資的收益實(shí)際與預(yù)期的差異。房地產(chǎn)企業(yè)將長(zhǎng)期股權(quán)投資定義為該企業(yè)對(duì)被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資降幅較大，投資收益波動(dòng)情況劇烈，在投資風(fēng)險(xiǎn)上存在問(wèn)題。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)自身能力的局限所導(dǎo)致的運(yùn)營(yíng)失敗或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)所造成的差異?？蓮臓I(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況兩個(gè)方面分析。營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況主要通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、營(yíng)業(yè)收入、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率四個(gè)指標(biāo)反映。存貨周轉(zhuǎn)情況主要通過(guò)存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)反映。基于當(dāng)前的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀是現(xiàn)有土地儲(chǔ)備不足，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少，且存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力不強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理帶來(lái)不利影響的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在低股利分配對(duì)股東積極性的損害及高股利分配對(duì)企業(yè)償債能力等方面的影響，并且我國(guó)法律將凈利潤(rùn)的分配順序規(guī)定為首先彌補(bǔ)虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動(dòng)。由于當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)未分配利潤(rùn)一直很低，且多數(shù)處于虧損狀態(tài)，因此應(yīng)分配給股東分紅的資金都用來(lái)彌補(bǔ)企業(yè)虧損，這在一定程度上將會(huì)使投資者的積極性受到影響，從而導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值受到波及，由此形成房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)為其他企業(yè)提供擔(dān)保，但在到期時(shí)被擔(dān)保企業(yè)卻沒(méi)有履行還款義務(wù)的能力，造成擔(dān)保企業(yè)承受不適當(dāng)牽連而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，當(dāng)擔(dān)保總額占企業(yè)凈資產(chǎn)的比例超過(guò)50%時(shí)，即被認(rèn)為存在較高的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆上?，?dān)保責(zé)任及連帶賠償責(zé)任無(wú)可逃脫，若某一子公司發(fā)生經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)問(wèn)題就會(huì)連累到擔(dān)保方，使得擔(dān)保方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遭受?chē)?yán)重打擊。而且當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)押貸款、信用貸款等問(wèn)題，如果出現(xiàn)差池，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題將遭受打擊，難以保證企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。企業(yè)大規(guī)模的負(fù)債將導(dǎo)致利息費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出增加，造成企業(yè)償付能力降低。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，遠(yuǎn)高于50%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)值。雖然適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿收益，但資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款?？晒┪覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預(yù)售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對(duì)企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當(dāng)或負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負(fù)債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期借款，過(guò)度依賴(lài)于銀行借款將會(huì)導(dǎo)致資本成本增加，利潤(rùn)積累減少，雖然有些房地產(chǎn)業(yè)也利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、預(yù)售房款等方式獲得資金，但由于目前我國(guó)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)難以通過(guò)這兩種方式獲得長(zhǎng)期資金。這樣過(guò)度依賴(lài)銀行借款單一的融資形式很容易在市場(chǎng)再次發(fā)生次貸危機(jī)時(shí)導(dǎo)致企業(yè)面臨特大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析不夠深入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，涉及產(chǎn)業(yè)多、土地資源、原住居民、原材料、投資環(huán)境等問(wèn)題層出不窮，需要詳細(xì)的項(xiàng)目前規(guī)劃以及項(xiàng)目中結(jié)合實(shí)際的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是跨區(qū)域投資，其投資項(xiàng)目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現(xiàn)集團(tuán)本部對(duì)正在進(jìn)行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目重大決策所做決定的正確性和執(zhí)行力，沒(méi)有辦法隨著項(xiàng)目的深入而進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，從而導(dǎo)致其項(xiàng)目了解不夠充分，執(zhí)行效率較低等問(wèn)題的發(fā)生。

2、三四城市住宅開(kāi)發(fā)占用資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)過(guò)十多年的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市住宅建設(shè)已經(jīng)趨于飽和，尤其是三四線(xiàn)城市出現(xiàn)了大量的空置房屋，新建住宅的庫(kù)存量很大，三四線(xiàn)城市住房需求持續(xù)下滑。至2014年，我國(guó)空房率達(dá)22.4%，家庭的住房擁有率已達(dá)90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會(huì)資源浪費(fèi)，也使房地產(chǎn)商的資金嚴(yán)重積壓，資金周轉(zhuǎn)極其困難。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于迅猛態(tài)勢(shì)，很多房地產(chǎn)商在全國(guó)各地都提前儲(chǔ)備了一些土地。但如今除了一二線(xiàn)城市土地資源可以為房地商帶來(lái)巨大的利益外，三四線(xiàn)城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續(xù)開(kāi)發(fā)的障礙，再加上三四線(xiàn)城市的房屋供應(yīng)過(guò)剩，所造成的嚴(yán)重資金積壓無(wú)法這實(shí)房地產(chǎn)商的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)成因分析。收益分配風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)不按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行正常的利潤(rùn)分配，這就會(huì)使股東及投資者的積極性降低。我國(guó)法律規(guī)定，獲得本年度凈利潤(rùn)首先要彌補(bǔ)以前年度虧損，但通過(guò)調(diào)查得知，由于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，很多房地產(chǎn)商在當(dāng)年的結(jié)算中都出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此既不能彌補(bǔ)以前年度的虧損，也使當(dāng)年沒(méi)有可分配的利潤(rùn)。所以，如果想改善收益分配風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先需要保證的是企業(yè)獲得更多的凈利潤(rùn)，將虧損彌補(bǔ)后，將利潤(rùn)分配給投資者。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是多個(gè)項(xiàng)目同步進(jìn)行，并通過(guò)再籌資將項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)進(jìn)行下去，這種籌資連鎖擔(dān)保模式很有可能由于某個(gè)鏈條的斷裂導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)崩潰，給企業(yè)帶來(lái)致命的打擊。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，以減少負(fù)債經(jīng)營(yíng)。資本結(jié)構(gòu)即融資結(jié)構(gòu)，是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)比例關(guān)系的反映形式，企業(yè)的償債能力和融資能力受資本結(jié)構(gòu)影響，在各個(gè)方面決定著企業(yè)未來(lái)的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，需要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識(shí)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以利用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)等指標(biāo)在控制籌資風(fēng)險(xiǎn)和謀求杠桿收益間對(duì)企業(yè)自身尋求一種最佳的資本結(jié)構(gòu)均衡狀況，使企業(yè)可以在增加資本比重的同時(shí)也能夠充分地享受財(cái)務(wù)杠桿收益，減少所帶來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。其次，可以使用財(cái)務(wù)分析法提前對(duì)籌資方式進(jìn)行分析。在籌資之前對(duì)自身實(shí)際條件、項(xiàng)目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財(cái)務(wù)分析法進(jìn)行可行性分析，進(jìn)而減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）發(fā)展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運(yùn)用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)階段國(guó)家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開(kāi)發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。同時(shí)，要注重企業(yè)的內(nèi)源資金，內(nèi)源資本越充盈，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越扎實(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力越強(qiáng)，最根本的途徑就是提高企業(yè)盈利水平和經(jīng)營(yíng)能力。

（三）完善項(xiàng)目銷(xiāo)售模式。在銷(xiāo)售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)，順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷(xiāo)手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶(hù)。在銷(xiāo)售管理上，要加快銷(xiāo)售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷(xiāo)售員工的主觀(guān)工作意識(shí)，激勵(lì)工作積極性。

（四）合理增加土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)獲得使用權(quán)土地資源的一種投資行為，可以稱(chēng)之為土地資本經(jīng)營(yíng)。資本是能帶來(lái)回報(bào)的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的目的就是使土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的重要性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，土地儲(chǔ)備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期性影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，這樣經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣(mài)，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開(kāi)發(fā)。

（五）確定合理的股利分配方式。當(dāng)房地a企業(yè)處于業(yè)績(jī)的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵(lì)機(jī)制帶給投資者公司運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運(yùn)營(yíng)資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來(lái)收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價(jià)值。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)狀況良好時(shí)，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價(jià)，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢(shì)，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（六）提供擔(dān)保時(shí)要充分衡量企業(yè)的承受能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其控股子公司進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保時(shí)，擔(dān)保額過(guò)大，有的公司擔(dān)保額占凈資產(chǎn)額的比重已超過(guò)50%，超過(guò)公司的可控范圍。對(duì)此，建議一方面房地產(chǎn)企業(yè)要在擔(dān)保前對(duì)子公司的償債能力進(jìn)行充分調(diào)查分析，以防止子公司到期卻沒(méi)有履行還款義務(wù)的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業(yè)管理層也要對(duì)自身財(cái)務(wù)承受力進(jìn)行充分評(píng)估，降低企業(yè)擔(dān)保資產(chǎn)比例，建立有效的對(duì)外擔(dān)保授權(quán)程序并嚴(yán)格遵守。

主要參考文獻(xiàn)：