導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

開始實習(xí)工作之后,我便開始重新將家中的書本課件找出來,重新溫習(xí)一遍這些相關(guān)的知識,以及會計科目和會計報表的制作.由于公司剛剛成立不久,并沒有什么特別大的工程,目前也只是在建設(shè)一個中等規(guī)模的商品房住宅區(qū),所以它的會計報表并沒有如涉外資金等,也沒有過于頻繁的現(xiàn)金交流.

由于在實習(xí)的第一天主要是學(xué)習(xí)和了解公司財務(wù)部門的保密條款等知識,所以第一周所學(xué),所知許多內(nèi)容不能體現(xiàn)在實習(xí)周記中請見諒.

綜合一周的感受,我最最深刻體會到的是：財務(wù)工作,是一項十分細(xì)致的工作,每一筆現(xiàn)金帳幕都要2個財務(wù)工作人員的核對,大筆的資金流動還需要財務(wù)主管以及分管財務(wù)的副總經(jīng)理簽字才能進行.

同時,財務(wù)工作也是一項保密程度很高的工作,由于工作原因,我們這些財務(wù)工作者經(jīng)常可以接觸到很多公司的財務(wù)信息,如何有效的保護這些公司的內(nèi)部機密信息不外泄是公司保持優(yōu)勢競爭力的一項重要工作！

進入第二周的公司實習(xí),由于經(jīng)過了上一周的學(xué)習(xí),我更加熟悉了公司的業(yè)務(wù)章程和業(yè)務(wù)情況條例.

本周,我開始學(xué)習(xí)如何編制公司的財務(wù)報表.剛剛開始我先是用了兩天的時間翻閱公司上一個財務(wù)季度的財務(wù)報表,以及原始憑證等.由于時值***地方稅務(wù)局開展學(xué)習(xí)勞動法的學(xué)習(xí)講座,公司的幾位經(jīng)歷以及財務(wù)部門的經(jīng)歷都去開會了.

所以正式的工作直到星期3才開始.為了鍛煉我的能力,公司讓我用手工編制報表.我的任務(wù)主要是幫助公司的財務(wù)主任核對各項數(shù)據(jù)是否有缺漏以及原始憑證是否有遺漏.我在工作開始的階段也嘗試著參與原始憑證以及總分類帳幕的報表的編制.

但是由于在工作中的粗心大意,在總賬中漏填了一個數(shù)據(jù),導(dǎo)致我試編的財務(wù)報表最后不管怎么算都算不平衡,在財務(wù)主任和財務(wù)經(jīng)理的幫助下,我終于找到了這個錯誤的地方并且加以改正.因為我是試著編制報表,所以公司并沒有因為我的疏忽而造成工作進度的延誤.

錯誤的原因：在同一天發(fā)生的財務(wù)活動過多,過于頻繁.在編制的過程中不夠細(xì)心,錯誤的將一份還沒有來得及編制的原始憑證放入已經(jīng)錄入的原始憑證中.

造成最后的試算不平衡.經(jīng)驗教訓(xùn)：在開始錄入信息之前,一定要先把桌面清理干凈,整理清楚.并且把各項財務(wù)信息整理歸納,在開始之前一定要事先調(diào)整好自己的精神狀態(tài).不能著急,也不能在工作中產(chǎn)生厭煩的情緒.在工作過程中,要注意檢查每一份報表的是否完整的錄入,避免最后不必要的返工.

已經(jīng)進入第三周的實習(xí)段了,在本周的實習(xí)過程中,單位實習(xí)指導(dǎo)老師教會我如何發(fā)放工資和春節(jié)獎金.她先把工資取回來,讓我在財務(wù)辦公室中發(fā)放.本以為這是多么簡單的事情啊.因為不要自己去計算,所以覺得很容易,會很快就完成.

可實際上在發(fā)工資的過程中卻又出現(xiàn)了很多的問題.看似簡單的事情,其實做起來卻并不那么容易了.并且由于春節(jié)降至,所以我們周末要進行加班工作.體會整個發(fā)放工資的過程我感覺好像是在打仗,這個人還沒有結(jié)算完,下一個又在那邊催了.

同事們焦急的等待著工資的發(fā)放,好像再慢幾分鐘就會少很多錢.因為我是新手,對整個公司的人員情況并不熟悉.所以就要求我根據(jù)他們的名字在工資單上慢慢的尋找對應(yīng)的人,而且出現(xiàn)了兩個同名的人,所以發(fā)放過程中還發(fā)生弄錯對象,工資發(fā)錯了人.

因為同事們的理解,所以事情很快的解決了.發(fā)放工資的時候,還要計算著自己所發(fā)放的錢的“零”和“整”的情況,第一次發(fā)放沒有注意,一開始把所有的零頭都找光了后面還有幾個部門的人,只好麻煩人家去找別人借錢以“零”換“整”.

而且一開始把所有的一百的整錢發(fā)的差不多沒有了,最后發(fā)放的是管理階層人員的工資,基本上大家全是整數(shù),但卻只好用五十來代替,惹的大家“怨聲載道”.還有就是有的同事不止做了一份工作,所以他們應(yīng)有兩份工資可拿,但我自己不知道多虧旁邊的指導(dǎo)老師的提醒才注意到.所以小小的發(fā)工資的工作卻還存在很大問題,這是從課本上學(xué)不到的.

存在問題：

1. 沒有搞清楚人員名單,把同名的人的工資發(fā)放錯誤.

2. 沒有注意到發(fā)工資時應(yīng)該有所規(guī)律,導(dǎo)致最后零頭和百元大鈔發(fā)放光了,使得管理部門人員的工資最后拿的是五十、五十的.

3. 沒有搞清楚有些同事干了兩份工作,所以有兩份工資.

她們的工資是分開來抄的,發(fā)放的時候應(yīng)該一起給付經(jīng)驗教訓(xùn)：

1. 發(fā)放工資之前先要看清楚有無人員同名同姓,分清楚究竟每一份工資對應(yīng)的該發(fā)給誰.

2. 要事前看一下有無員工是干了幾份工作,他們的工資在發(fā)放之前應(yīng)該先匯總好,方便于發(fā)放.

3. 發(fā)放過程中要合理的分配工資的“零”、“整”情況,盡量避免最后全剩下五十、五十的單張或在發(fā)放過程中把其中的一種發(fā)光.

這是我在這家公司實習(xí)的最后一周.由于是春節(jié)結(jié)束之后的第一周,公司沒有什么大的項目,我的主要工作就是在辦公室查閱以前的財務(wù)報表和會計分錄復(fù)習(xí)之前的實踐內(nèi)容.

2月20日,我跟隨公司的副總林經(jīng)理前往公司的倉庫進行巡視和核查.公司在***一共有兩個貨倉,一個位于城東路主要是存放用于出售的各種建筑材料.

篇2

我國自改革開放以來，各行各業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，就目前的狀態(tài)來看，房地產(chǎn)市場正在由發(fā)展的成長期轉(zhuǎn)為成熟階段[1]。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢頭帶來了行業(yè)整體實力的提升，同時也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競爭更加激烈。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財務(wù)管理工作中作出改進，提高管理效率與水平，而財務(wù)動態(tài)管理模式的實現(xiàn)正好可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這一要求，因此我們有必要分析房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的原則，探索財務(wù)動態(tài)管理方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，促進其持續(xù)、健康發(fā)展。

一、財務(wù)動態(tài)管理的概念

所謂財務(wù)動態(tài)管理指的是一種財務(wù)管理模式，在財務(wù)的動態(tài)管理中，通過一定的技術(shù)手段來對企業(yè)未來的財務(wù)經(jīng)營狀況與目標(biāo)進行模擬，加之必要的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)的幫助，找出制約財務(wù)信息工作的原因。財務(wù)動態(tài)管理屬于一種整體的財務(wù)信息動態(tài)管理流程。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理通過在日常項目管理工作中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，對未來的財務(wù)經(jīng)營目標(biāo)做出設(shè)定，并選取適宜的的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)作為輔助，充分利用現(xiàn)代計算機軟件等工具，找出限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根源，通過對預(yù)定目標(biāo)與實時動態(tài)目標(biāo)進行比較研究，逐漸實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)的動態(tài)管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理的可行性與必要性分析

首先，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，實施財務(wù)的動態(tài)管理是確保其提升開發(fā)項目價值的客觀需求。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，企業(yè)要想在這種行情中獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，必須不斷提升自身的競爭水平，企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新力的注入是其發(fā)展過程中能夠超越競爭對手的保障。加之現(xiàn)代房地產(chǎn)創(chuàng)新很容易被其他企業(yè)模仿改進，因此，對于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想真正提升競爭水平，與其他企業(yè)區(qū)別開來，還要注重從企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理中做出創(chuàng)新，通過財務(wù)運轉(zhuǎn)來拓展企業(yè)的發(fā)展空間。而且在房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的財務(wù)運作模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，無論是企業(yè)自身需求，還是從房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理都是最佳選擇。

其次，現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展、尤其是計算機技術(shù)的普及使得房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理成為現(xiàn)實。當(dāng)今計算機技術(shù)的普及和網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用，在企業(yè)的財務(wù)管理中，傳統(tǒng)模式的缺點逐漸暴露出來?，F(xiàn)代經(jīng)濟全球化發(fā)展以及實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理屬于時展的趨勢，也是企業(yè)實現(xiàn)自身發(fā)展的需要，財務(wù)管理有責(zé)任實現(xiàn)信息化動態(tài)管理。然而，財務(wù)動態(tài)管理的實現(xiàn)，必須要有適宜的技術(shù)與工具作保障，現(xiàn)代計算機技術(shù)的發(fā)展以及財務(wù)管理軟件的開發(fā)等為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理提供了技術(shù)支撐。

三、房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的原則

（一）合法性原則

在此所指的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運行，避免房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作中出現(xiàn)違法亂紀(jì)的現(xiàn)象。

（二）適應(yīng)性原則

適應(yīng)性原則指的是房地產(chǎn)企業(yè)在對財務(wù)動態(tài)管理模式進行探究時，必須充分結(jié)合企業(yè)自身的運營情況，確保能夠和企業(yè)發(fā)展所需的社會經(jīng)濟環(huán)境相符，此外，由于企業(yè)在發(fā)展過程中的不確定性等因素，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建必須結(jié)合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、不斷變化的環(huán)境等作出及時調(diào)整與更新。只有做到滿足以上要求，構(gòu)建出來的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。

（三）一貫性原則

一貫性原則在此是指構(gòu)建房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式時，必須要做到連續(xù)性與一致性的統(tǒng)一，堅決避免構(gòu)建過程中對各項步驟頻繁修改，確保財務(wù)動態(tài)管理模式能夠得以順利貫徹執(zhí)行，增強其有效性。

（四）整體性原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，在對財務(wù)動態(tài)管理模式進行構(gòu)建的過程中，必須從企業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合本企業(yè)的未來規(guī)劃，并以發(fā)展的眼光來對該模式進行構(gòu)建。在構(gòu)建的財務(wù)動態(tài)管理模式落實過程中，必須要能夠和企業(yè)其他的財務(wù)管理制度統(tǒng)一起來，保障它們共同為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建

（一）構(gòu)建原理

正如前文所述，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個整體性工程，管理到整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在構(gòu)建之前必須要對其設(shè)計原理進行確認(rèn)。在對房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理時，要以實現(xiàn)對財務(wù)的動態(tài)管理為目標(biāo)，以對財務(wù)數(shù)據(jù)的處理與反饋為基礎(chǔ)，通過選取一定的計算機財務(wù)管理軟件，構(gòu)建出一個能夠及時反饋企業(yè)資金運行情況的財務(wù)信息平臺[2]。在這個信息平臺中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠輕松地對目標(biāo)資金在不同市場環(huán)境中的變化進行模擬，得出一定的比較目標(biāo)值，和動態(tài)財務(wù)指標(biāo)共同完成對信息的反饋，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者通過對該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規(guī)避風(fēng)險，提升企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

（二）房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的實現(xiàn)

要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理，在對這一管理模式進行構(gòu)建時，必須要建立適宜本企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)，在該系統(tǒng)中實現(xiàn)對財務(wù)的管理工作。為此，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建工作，必須通過以下幾個方面來進行。

1.需求分析

首先應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的要求，事先找出需要在模式構(gòu)建中解決的問題，對即將構(gòu)建出的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的功能進行明確，做好功能模塊設(shè)計的準(zhǔn)備工作。通常在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建在于實現(xiàn)對財務(wù)的信息化管理，除了要對企業(yè)日常運營中所涉及的財務(wù)信息信息進行處理，包括計算、修改、查詢等等，還必須對企業(yè)開發(fā)項目的詳細(xì)財務(wù)運行狀況作出反饋、統(tǒng)計以及評估等?？梢哉f，房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建的前提便是做好需求分析工作。

2.功能模塊設(shè)計

在對需求分析做了明確界定之后，我們必須要結(jié)合房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的功能要求，對其功能模塊進行設(shè)計。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運行特點，其財務(wù)動態(tài)管理模式應(yīng)該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財務(wù)基本信息、績效評估和成本控制分析等。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的運行

房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的作用主要在此環(huán)節(jié)中得以發(fā)揮，主要包含對財務(wù)成本的分解、財務(wù)流向跟蹤、評估考核和項目的動態(tài)管理等環(huán)節(jié)，其中各=環(huán)節(jié)相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，發(fā)揮出財務(wù)動態(tài)管理模式的作用，從而不斷提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，達(dá)到優(yōu)化配置、提升企業(yè)利潤的目的，最終提升企業(yè)的競爭力。

4.房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的集成管理

在房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建過程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)集成平臺，促進各模塊功能的交互，提升系統(tǒng)的整體性。當(dāng)前在對房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建時，利用Acess系統(tǒng)能夠提升項目管理的規(guī)范性與科學(xué)性，提升管理效率。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)市場正在由發(fā)展的成長期轉(zhuǎn)為成熟階段。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢頭帶來了行業(yè)整體實力的提升，同時也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競爭更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財務(wù)管理工作中作出改進，實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，從而保障企業(yè)獲得持續(xù)、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇3

受房市專項調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟政策的影響，我國房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)萎縮，房價開始回落，企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)難度增加。房地產(chǎn)企業(yè)一旦陷入財務(wù)危機，不僅是企業(yè)面臨破產(chǎn)危機，也極有可能影響整個國家的經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生經(jīng)濟危機。所以房地產(chǎn)企業(yè)對于已經(jīng)出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，必須及時采取有效措施加以制止，將財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)內(nèi)部重點的管理項目來加以對待。

一、概述

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理，是企業(yè)在經(jīng)濟運營過程中，實際財務(wù)受益與目標(biāo)收入產(chǎn)生的差異，使公司可能產(chǎn)生一定的損失。論及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體構(gòu)成部分，可分為五種：1.政策風(fēng)險。從某種層面上來講，國家政策是房地產(chǎn)企業(yè)整合自身、發(fā)展自身的導(dǎo)向，可見房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展皆離不開政策方面的影響，所以產(chǎn)生政策風(fēng)險也是無可厚非的。2.價格風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的主流經(jīng)營對象即為房產(chǎn)，而房產(chǎn)的價格不是隨意制定的，而是我國物價部門經(jīng)過一系列復(fù)雜程序后審核而定的，因而它面臨著成本上漲而銷售價格調(diào)整不適時所帶來的經(jīng)濟損失風(fēng)險。3.我國房地產(chǎn)開發(fā)其主要動因是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發(fā)，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險。4.投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險即為投資風(fēng)險。5.資金管理風(fēng)險。資金回收風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式。主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進而陷入財務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽遭到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識淡薄。我國很多房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)成本管理理念的影響，一味的追求企業(yè)經(jīng)濟效益，減少前期的過多開支，但是現(xiàn)代成本管理認(rèn)為企業(yè)不能因為一味的追求降低成本開支，這樣一來不但不會做好企業(yè)成本控制還會降低企業(yè)效益。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理層對于成本管理的認(rèn)識還存在不足，市場競爭意識與效益觀念淡薄。2.企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全。財務(wù)是企業(yè)資金進出的總閘門，通過財務(wù)控制可以幫助預(yù)防和化解金融風(fēng)險。但在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質(zhì)等因素的制約，財務(wù)控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務(wù)，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認(rèn)真貫徹下去，資金周轉(zhuǎn)緩慢，財務(wù)信息不能及時、準(zhǔn)確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務(wù)的集中統(tǒng)一管理，增加了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。3.不重視預(yù)算管理職能。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務(wù)管理，但在實際管理過程中，由于對突發(fā)事件預(yù)期不足等原因，從而導(dǎo)致預(yù)算額度偏離實際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本、資金周轉(zhuǎn)、投資回報率等方面進行財務(wù)分析，不能將實際情況與企業(yè)財務(wù)管理相結(jié)合，只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層而上，預(yù)算管理職能未能充分的發(fā)揮作用，從而影響了企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

三、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理防范對策

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和經(jīng)營的特殊性，在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策從緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)生存和發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視財務(wù)管理，積極采取相應(yīng)措施以控制企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。1.優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，減少財務(wù)管理風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理來講，優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)與企業(yè)經(jīng)濟狀態(tài)是企業(yè)財務(wù)的風(fēng)險指標(biāo)，企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)整體性改善提高有賴于產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理的得當(dāng)與完善。在進行企業(yè)投資與經(jīng)濟運轉(zhuǎn)的同時，要進一步加強企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險憂患意識，提高資金管理，完善整體性的企業(yè)財務(wù)平衡系統(tǒng)，以多經(jīng)驗多形式的政策應(yīng)對與提高企業(yè)的優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。在企業(yè)進行融資運轉(zhuǎn)的時候，確立最優(yōu)化的經(jīng)濟生長計劃，部署最全面的資金回轉(zhuǎn)策略，是應(yīng)對企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險出現(xiàn)的前提，也是構(gòu)建企業(yè)資金結(jié)構(gòu)化的基礎(chǔ)。為了使企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展下去，將資金結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)目標(biāo)平衡化、合理化構(gòu)建起來，就必須加強對資金價值的把握利用，以創(chuàng)新的發(fā)展思路進行企業(yè)金融管理，提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的應(yīng)對能力，使得企業(yè)資金最優(yōu)化的發(fā)展。2.加強與完善企業(yè)的制度管理，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險情況。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須清楚目前的企業(yè)管理制度弊端與不足之處。在應(yīng)對企業(yè)的資金管理與財務(wù)風(fēng)險問題時，必須以明確地制度要求與管理章程來進行分析，只有以企業(yè)的經(jīng)濟財務(wù)為主體進行企業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟狀態(tài)與財務(wù)產(chǎn)權(quán)熟知，才能真正提高公司的收入效益。企業(yè)的財務(wù)管理部門也應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)完備的管理章程，明確企業(yè)的財務(wù)管理與資金流動之間的關(guān)系以及企業(yè)資金的融資管理問題。3.強化預(yù)算控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動是一個非常復(fù)雜的過程，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立良好的預(yù)算管理機制，做到資金的使用“有章可循”，控制落實“有章必依”，管理“執(zhí)章必嚴(yán)”，以現(xiàn)金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預(yù)算管理，才能有效的避免企業(yè)損失，進而做出科學(xué)合理的調(diào)整控制，使房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險能夠得到有效的避免和防范。強化預(yù)算的控制管理首先要提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)預(yù)算的認(rèn)知度，其次強化企業(yè)的現(xiàn)金流管理，按照實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值自動化的目標(biāo)進行相關(guān)活動。4.加強成本管理與控制。4.1實行全過程的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事后成本分析的管理。對投建項目執(zhí)行成本計劃實行監(jiān)督和控制，檢查計劃的落實，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。對已完工項目的各項指標(biāo)完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。4.2加強各環(huán)節(jié)的成本控制。第一，采購過程，在保證房屋質(zhì)量的前提下，合理選擇采購方式，構(gòu)建完善的采購成本控制體系；第二，開發(fā)過程，要熟悉國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策，在不違規(guī)的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設(shè)計前期，按新的招投標(biāo)規(guī)定公開招標(biāo)確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。加強對囤積在工地上的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉(zhuǎn)。

作者:李忠輝 單位:建平縣榮達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻(xiàn)：

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區(qū)房地產(chǎn)交易服務(wù)市場作為房產(chǎn)系統(tǒng)為民服務(wù)窗口，全體工作人員牢記“全心全意為人民服務(wù)”的宗旨，扎實為群眾辦實事、做好事，在社會上樹立了良好行業(yè)形象，先后被評為“省巾幗示范崗”、“市巾幗文明示范崗”、“市巾幗建功活動先進集體”、“市三八紅旗集體”、“南京市市民放心房地產(chǎn)中介”、市房產(chǎn)系統(tǒng)“十佳文明服務(wù)窗口”、“區(qū)文明單位”、“區(qū)巾幗文明示范崗”。

一、優(yōu)化“窗口”管理，服務(wù)人員素質(zhì)一流

作為服務(wù)群眾的“窗口”，實現(xiàn)規(guī)范化管理、不斷提升服務(wù)水平尤為重要，交易市場在加強內(nèi)部管理和規(guī)范行業(yè)管理上下功夫，爭當(dāng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)窗口，全體人員的綜合素質(zhì)不斷提升。一是強化了教育培訓(xùn)。積極參加“三個代表”重要思想的學(xué)習(xí)，牢固樹立為民服務(wù)的宗旨意識，爭創(chuàng)服務(wù)品牌、黨員品牌形象；自覺加強房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，特別對權(quán)證、商品房銷售、經(jīng)濟適用住房申購、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)探討，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。現(xiàn)擁有6名專職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，聘請“全國換房狀元”、“建設(shè)部勞?！蓖跞鸱彝緸槭袌龈呒夘檰柤婵偣?，隊伍整體素質(zhì)高。二是規(guī)范了辦事行為。先后制定、完善了一整套考勤、考核、獎勵等管理制度，對直管公房調(diào)整、轉(zhuǎn)讓、更名、交換、等業(yè)務(wù)的辦事程序以及委托業(yè)務(wù)的權(quán)限、收費標(biāo)準(zhǔn)等都作了明確規(guī)定。有了這些較為詳細(xì)、規(guī)范的制度，使每位職工在工作中忙而不亂，各負(fù)其責(zé)。辦事程序?qū)嵭泄旧蠅?，使住戶群眾知曉理解并積極配合工作。三是依法辦事，嚴(yán)格按程序操作。一方面按要求收取各類稅費，另一方面在國家法規(guī)及物價政策允許的范圍內(nèi)收取合法中介服務(wù)費，沒有發(fā)生一起違反工作程序的事件。

二、狠抓“崗位建功”，服務(wù)優(yōu)質(zhì)塑造新形象

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中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地產(chǎn)上市公司務(wù)績效評價是財務(wù)管理的重要組成部分，科學(xué)、客觀地評價方法有助于改進和完善財務(wù)管理工作。研究房地產(chǎn)上市公司財務(wù)評價的重要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，科學(xué)客觀地財務(wù)績效評價可以反映企業(yè)經(jīng)營的業(yè)績，也可以對企業(yè)今后的戰(zhàn)略目標(biāo)提供積極的導(dǎo)向。第二，財務(wù)績效評價可以對企業(yè)經(jīng)營狀況進行有效的監(jiān)督，使企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題，并提出改進的方案，及時的調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。第三，有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識。隨著國民經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟行業(yè)持續(xù)增長，取得了輝煌的業(yè)績，但是各地房地產(chǎn)企業(yè)缺乏面對危機的意識和應(yīng)對風(fēng)險的舉措。因而，研究房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價有利于企業(yè)正確的面對風(fēng)險。

1 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)績效現(xiàn)狀

財務(wù)績效評價作為當(dāng)前上市公司間財務(wù)指標(biāo)的橫向比較方法。通過上市公司各項指標(biāo)與行業(yè)平均值的比較分析，給予綜合評分，并按檔次評定其財務(wù)水平級別，從而反映企業(yè)位于行業(yè)中的經(jīng)營管理水平。財務(wù)績效評價作為公司績效評價體系的重要內(nèi)容，其較直觀和客觀地為投資者判斷企業(yè)財務(wù)狀況的總體水平、揭示其所面臨的風(fēng)險大小和成長空間[1]。目前，我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價現(xiàn)狀表現(xiàn)在以下幾點：第一，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資回報率高，企業(yè)經(jīng)營績效良好，較易從銀行獲取貸款。然而，股票融資過程中程序較復(fù)雜，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高。此外，房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效波動較大，企業(yè)放行新股困較大，致使房地產(chǎn)行業(yè)從股市中獲取的資產(chǎn)總量占總資產(chǎn)的比例低于其他行業(yè)。第二，房地產(chǎn)上市公司生產(chǎn)周期長，流動資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)速度較慢。受地域、公司規(guī)模、購買力等因素的影響，各個房地產(chǎn)上市公司運營情況有所差距。第三，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤增長較快，但各個公司發(fā)展水平不平衡。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤增長較快，有著良好的發(fā)展?jié)摿?，持續(xù)保持增長的趨勢。

2 房地產(chǎn)財務(wù)績效評價的思路

根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率高、房地產(chǎn)上市公司生產(chǎn)周期長，流動資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)周期慢等特點，設(shè)計以下評價指標(biāo)。分別包括定量評價指標(biāo)和定性評價指標(biāo)兩個部分。定量評價指標(biāo)包括：短期償債能力、長期償債能力、運營能力、盈利能力等。定性評價指標(biāo)包括：財務(wù)管理能力和企業(yè)基本素質(zhì)兩個方面[2]。短期償債能力包含速動比率。速動比率作為短期償債能力的核心指標(biāo)，它能反映房地產(chǎn)企業(yè)運營時債務(wù)支付的速度和效率。長期償債能力包含資產(chǎn)負(fù)債率和已獲利息倍數(shù)。資產(chǎn)負(fù)債率是體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司償還債務(wù)的承擔(dān)能力與保障能力，資產(chǎn)負(fù)債率較小說明企業(yè)經(jīng)營較保守，財務(wù)穩(wěn)定性較高，債權(quán)人資本的利用率較低。反之，如果負(fù)債率較高，說明財務(wù)風(fēng)險較大，財務(wù)穩(wěn)定性較低。已獲利息倍數(shù)可以體現(xiàn)對債務(wù)償還的保障能力。如果已獲利息倍數(shù)越高，長期償債能力就越強。運營能力包含流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，如果流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率低則反映了房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)速度慢的特點[3]。盈利能力包含資產(chǎn)報酬率和資產(chǎn)凈利率等。他們能夠反映房地產(chǎn)上市公司對資產(chǎn)進行綜合利用的情況。公司的盈利不僅可以為接下來的投資提供資金支持也可以用作對股東的回報。盈利能力指標(biāo)是房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績，效評價中最直觀的體現(xiàn)。定性評價指標(biāo)中的財務(wù)管理能力包含籌資能力和投資水平兩個部分，籌資能力是增強利潤的重要因素，同時也是擴大房地產(chǎn)企業(yè)市場的關(guān)鍵的所在。企業(yè)基本素質(zhì)包含管理者素質(zhì)、員工素質(zhì)和技術(shù)裝備素質(zhì)等。管理者素質(zhì)高低對企業(yè)財務(wù)績效有一定的影響，例如管理者的知識結(jié)構(gòu)、經(jīng)營理念、發(fā)展方向、組織協(xié)調(diào)能力等。

3 結(jié)語

本文根據(jù)房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效現(xiàn)狀，提出了財務(wù)績效評價的定量指標(biāo)和定性指標(biāo)并對其進行分析，目的在于及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司營中存在的風(fēng)險，進行戰(zhàn)略調(diào)整，建立科學(xué)客觀地評價指標(biāo)，為企業(yè)的良好發(fā)展提供保障?？茖W(xué)合理的財務(wù)績效評價有利于房地產(chǎn)上市公司的企業(yè)財務(wù)管理，正確的分析企業(yè)實際經(jīng)營狀況，從中找出不足，不斷完善和優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)效益的顯著提升。

參考文獻(xiàn)

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一、前言

隨著我國住房需求量的增長，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展的新契機，在這一有利形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，要想提高整體經(jīng)營管理效益，在競爭中處于有利形勢，內(nèi)部經(jīng)營管理環(huán)境和經(jīng)營管理手段十分重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作之一，財務(wù)管理是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀況的重要因素，只有切實做好財務(wù)管理工作，并加強財務(wù)管理質(zhì)量，才能達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平的目的。因此，我們應(yīng)立足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理實際，制定具體措施，做好財務(wù)管理工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重要作用和意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理作為一項基礎(chǔ)工作，具有重要的作用和現(xiàn)實意義。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗管理實際來看，財務(wù)管理工作的作用和意義主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）財務(wù)管理對提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益具有重要作用

從財務(wù)管理的實際作用來看，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要影響。由于財務(wù)管理是資金管理的重要環(huán)節(jié)，因此只有做好財務(wù)管理工作才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益得到有效保障。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗管理來看，財務(wù)管理對提高整體效益具有重要作用，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。

（二）財務(wù)管理對促進房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展具有促進作用

基于財務(wù)管理的內(nèi)容及其對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的實際作用，財務(wù)管理工作可以被認(rèn)為是促進房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的重要因素。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的深入了解發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理工作開展的是否深入，是衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有效性的重要標(biāo)志。為此，我們應(yīng)認(rèn)識到財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進作用。

（三）財務(wù)管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)有序經(jīng)營的重要手段

房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭條件下做到有序經(jīng)營，并穩(wěn)步提升企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展，就要對財務(wù)管理工作引起足夠的重視。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理實際我們可以發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理質(zhì)量已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要指標(biāo)，如何做好財務(wù)管理工作成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容。

（四）財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效化管理的重要措施

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，資金周轉(zhuǎn)量大是其重要特征。如何在保證資金安全的前提下合理利用資金加速企業(yè)發(fā)展，成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。而要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的這一管理目標(biāo)，財務(wù)管理無疑是重要手段。由此可見，財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效化管理的重要措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在問題

雖然財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的促進作用和現(xiàn)實影響，但是受到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)境及人員的限制，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作還存在一定的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）項目的可行性研究不到位

目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的一個最為突出的問題便是對于房地產(chǎn)公司所要開發(fā)的某些項目的可行性分析研究得很不到位，結(jié)果就可能導(dǎo)致企業(yè)在這個項目上的損失，甚至影響到整個公司的發(fā)展。所以，項目的可行性研究制約了財務(wù)管理取得預(yù)期效果。

（二）財務(wù)管理意識淡薄

當(dāng)前我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)財務(wù)管理的意識方面還很淡薄，缺乏足夠的重視，這種重視程度上的差異對于整個財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)都有重大的影響。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營來看，財務(wù)管理意識淡薄的局面必須得到改變。

（三）財務(wù)管理方式不規(guī)范統(tǒng)一

我們都知道，因為房地產(chǎn)企業(yè)同時會進行好幾個項目工程，成立不同的項目公司，甚至于一個大型的房地產(chǎn)企業(yè)會存在較多的分公司，正是由于這種分項目的多樣化而每個項目的財務(wù)管理方式都不一樣，所應(yīng)用的軟件、采取的成本費用標(biāo)準(zhǔn)、會計科目、核算方法等等也不統(tǒng)一。 如果不能財務(wù)統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，勢必會造成財務(wù)管理工作陷入被動局面。

（四）缺乏成本管理能力

不少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員成本管控能力較低，由于財務(wù)人員非工程造價人員，對項目成本造價缺乏專業(yè)知識，難以判定成本價格的合理性。成本管理能力的缺失，是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效果不理想的重要原因。

（五）資金管理能力較差

當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動方面，不管是資金的籌集、回收、投資、支出都存在著投入過大并且周期過長，資金難以形成健康的流動模式，企業(yè)也缺乏資金的流量管理觀念。資金管理不到位，成為了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的軟肋，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理質(zhì)量的具體措施

基于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題，要想提高財務(wù)管理的整體效果，就要從以下幾個方面入手：

（一）提高項目的可行性研究質(zhì)量

考慮到目前房地產(chǎn)企業(yè)項目可行性研究不夠深入的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足企業(yè)實際，做好立項審批和項目可行性研究工作，并在項目研究過程中加強財務(wù)管理工作，使財務(wù)管理能夠貫穿于項目研究始終，提高項目可行性研究質(zhì)量，滿足企業(yè)發(fā)展需要，達(dá)到提高財務(wù)管理水平的目的。

（二）加強財務(wù)管理意識

目前財務(wù)管理意識不強的問題是困擾房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理取得實效的關(guān)鍵，為此在房地產(chǎn)企業(yè)中，必須不斷加強財務(wù)管理意識，提高對財務(wù)管理的認(rèn)識，充分認(rèn)識到財務(wù)管理的作用，使財務(wù)管理真正成為促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要手段，保證財務(wù)管理取得積極效果。

（三）采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式

從目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理來看，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式是制約財務(wù)管理質(zhì)量的重要問題。所以，只有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際，采取規(guī)范統(tǒng)一的財務(wù)管理方式，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作取得積極效果。為此，我們應(yīng)優(yōu)化此物管理手段，統(tǒng)一財務(wù)管理方式。

（四）提高成本管理能力和效果

在財務(wù)管理中，成本管理能力是關(guān)系到財務(wù)管理整體效果的重要因素。為此，我們應(yīng)重視成本管理工作，認(rèn)真研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理形勢，將成本管理作為財務(wù)管理中的主要工作，不斷提高成本管理能力，使成本管理效果能夠滿足實際需要，達(dá)到促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的。

（五）加強對資金的管控

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，我們在財務(wù)管理過程中，必須加強對資金的管理和控制，一方面要保證資金安全，另一方面要提高投資效益，使資金能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理需要，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效果滿足實際要求，達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的目的。

五、結(jié)論

通過本文的分析可知，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，財務(wù)管理作為基礎(chǔ)工作，財務(wù)管理質(zhì)量成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有效性的重要因素。為此，我們應(yīng)從加強財務(wù)管理意識、提高成本管理能力、加強資金管控等幾個方面入手，切實提高財務(wù)管理質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供有力手段。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 侯彩虹.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[J].經(jīng)營管理者，2011（12）.

篇7

一、引言

隨著我國市場經(jīng)濟的逐漸完善，“新常態(tài)”開始成為描述我國市場經(jīng)濟形勢的主要關(guān)鍵詞，但在這個新常態(tài)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢卻不容樂觀，面臨的挑戰(zhàn)也日益嚴(yán)峻。國家出臺的相關(guān)政策法規(guī)雖然在一定程度上促進了產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，達(dá)到產(chǎn)業(yè)升級的目的，但是卻對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了調(diào)控的作用，在一定程度上使其增速明顯減緩，市場的競爭也日趨激烈。同時，房地產(chǎn)行業(yè)一直有著資金投入量巨大，不確定性較大以及周轉(zhuǎn)期限長等特點，以往粗放型管理的弊端逐漸凸現(xiàn)出來。有一點值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢變化很大程度上取決于國家相關(guān)政策的變化，一旦政策發(fā)生變動，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)潛在財務(wù)風(fēng)險暴露出來，從而使房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展受到威脅?；趪业暮暧^經(jīng)濟政策以及房地產(chǎn)行業(yè)目前的經(jīng)濟形勢，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析是十分有必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的風(fēng)險

1.房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者往往忽視成本費用管理這一重要環(huán)節(jié)。由于一些歷史原因，加之房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)成本管理理念在房地產(chǎn)內(nèi)部的根深蒂固，企業(yè)往往一味追求經(jīng)濟效益而忽視成本管理對利潤的重要貢獻(xiàn)。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地減少企業(yè)的成本開支，而是應(yīng)該追求企業(yè)效益的最大化，達(dá)到成本與收入差異的最大化，但是我國目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有對這一點加以重視，缺乏現(xiàn)代的成本管理理念。應(yīng)該知道房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時代已經(jīng)過去，如果再不對企業(yè)成本管理加以重視，必然會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的經(jīng)濟損失。全面的成本管理不僅要對房地產(chǎn)成本管理的事中成本控制做到明了清晰，還需要對事前的成本預(yù)算進行有效制定，對事后的成本支出進行差異分析，以期抓住成本管理的重點環(huán)節(jié)，從而形成一個較為完整的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理系統(tǒng)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)存在不合理之處，資本的運營能力以及融資渠道的拓展能力有待提高。眾所周知房地產(chǎn)行業(yè)的初始投入是非常高的，屬于資金密集型行業(yè)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道拓展以及資本運營能力提出了很高的要求。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這兩方面的能力是相當(dāng)不足的，融資渠道單一，盲目追求高端房地產(chǎn)開發(fā)，在進行項目投資時缺乏可行性研究等等都是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的弊端，這也是其亟待解決的幾個問題。雖然在新常態(tài)下，金融服務(wù)業(yè)的作用逐漸凸顯出來，但是相關(guān)的滯后性在二三線城市仍然非常明顯。企業(yè)的融資逐漸出現(xiàn)困難，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目地進行資金的借入，而沒有考慮到財務(wù)杠桿、融資成本等相關(guān)問題。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快獲得資金甚至不惜向民間進行高息借款，從而使其經(jīng)營成本大幅度提高。一旦資金成本過高，現(xiàn)金流出超過了企業(yè)的現(xiàn)金流入，則會使得企業(yè)陷入經(jīng)營困境，目前甚囂塵上的光耀地產(chǎn)就正面臨資金鏈斷裂的危機。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高，財務(wù)管理制度尚需完善。房地產(chǎn)企業(yè)從前期的項目開發(fā)建設(shè)到后期的項目結(jié)算，對財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)都有著非常高的要求，一旦財務(wù)人員能力不足，出現(xiàn)核算和分析判斷的失誤，將很可能使房地產(chǎn)企業(yè)蒙受較大的損失。但是，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財會人員由于經(jīng)驗的缺乏以及自身能力的欠缺，在未經(jīng)過詳細(xì)的科學(xué)論證和可行性研究就盲目進行決策，相關(guān)的信息沒有及時地進行反饋，造成企業(yè)資金鏈斷裂、入不敷出以及資金缺乏等現(xiàn)象屢見不鮮，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員的能力是不能與房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r相匹配的。而且，很多的房地產(chǎn)企業(yè)由于過多地關(guān)注經(jīng)濟效益而忽視了人才激勵培養(yǎng)的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時事務(wù)過多，處理事務(wù)的靈活性和機動性較強，而財務(wù)制度又較為死板，使得很多的房地產(chǎn)企業(yè)常常忽視了財務(wù)管理制度，對其視若無睹。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施探究

1.對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用實施全面管理，強化高層管理者的現(xiàn)代成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不僅僅包括項目開發(fā)建設(shè)階段的成本控制，還應(yīng)當(dāng)對項目開發(fā)前期的成本預(yù)算、項目完工結(jié)算后的成本分析進行全面管理。在進行項目前期的預(yù)算管理時，要對項目預(yù)算進行合理的編制及分解，同時建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機制。當(dāng)項目進入到開發(fā)建設(shè)階段，要注意嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，及時發(fā)現(xiàn)實際與預(yù)算的偏差并查明原因，以便相關(guān)的責(zé)任人及時的修正，使項目可以順利實施，達(dá)到成本控制效果。項目完工后要及時地進行事后的成本管理工作，對完工項目的相關(guān)成本指標(biāo)進行分析和評價，提出成本管理措施的改進方案，從而尋求成本降低的最優(yōu)方法。成本管理還要對整個項目過程的涉及的各個環(huán)節(jié)全面加以控制。例如，在建筑設(shè)計方、勘察方、承包方的選擇以及建筑材料采購過程中，必須要按規(guī)定進行公開招標(biāo)，在財務(wù)預(yù)算范圍內(nèi)通過對投標(biāo)方的價格和相關(guān)優(yōu)勢的綜合評價選擇最佳的合作方，從而有效降低工程造價成本，同時起到加強工程質(zhì)量管理的作用，從源頭上控制整個項目成本。同時，財務(wù)管理人員應(yīng)不遺余力地向公司其他管理高層人員灌輸現(xiàn)代成本管理理念，積極地推行全面成本管理制度并全程參與到整個過程中，這樣才能保證全面成本管理的實施效果。另外，現(xiàn)代化信息管理手段應(yīng)及時運用到成本管理工作中，確保成本管理的及時性和動態(tài)性。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，降低融資成本，拓寬融資渠道。在新常態(tài)下，國家接連出臺了很多優(yōu)惠的規(guī)章制度，涉及到稅率、利率等方面，因此，房地產(chǎn)企業(yè)確定目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)時，要充分考慮相關(guān)的政策、稅率和利率等勾稽關(guān)系，按照房地產(chǎn)企業(yè)的長短期資金運用情況，合理地選擇融資渠道。不能僅僅依靠銀行借貸這種單一融資渠道，應(yīng)該充分考慮信托融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化以及股權(quán)債權(quán)定向私募等多元化的融資渠道，避免融資渠道的狹隘以及融資成本過高的情況發(fā)生。除此之外，完善的預(yù)算體系對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范也是非常重要的，特別是現(xiàn)金預(yù)算管理往往是重中之重。房地產(chǎn)的財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確估算項目的收支以及盈虧狀況，確保每個階段的現(xiàn)金流充足，保證項目開發(fā)全過程的財務(wù)預(yù)算有效執(zhí)行以及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的持續(xù)性。

3.重視房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)問題。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，無論是普通員工還是高層領(lǐng)導(dǎo)者，都應(yīng)當(dāng)對財務(wù)管理工作予以足夠的重視，將其放在企業(yè)的戰(zhàn)略層考慮，使財務(wù)管理的理念得到樹立和強化。因此，應(yīng)當(dāng)對財務(wù)管理的重要性進行廣泛宣傳，以使財務(wù)管理人員以及其他相關(guān)人員對其產(chǎn)生高度的認(rèn)同感，同時也促進橫向和縱向部門對財務(wù)管理工作給予足夠的支持和配合，從而推動財務(wù)管理工作的有效運行。另一方面，由于財務(wù)管理工作專業(yè)性較強，對財務(wù)管理人員的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)要求極高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從選拔財務(wù)管理人員開始進行嚴(yán)格把關(guān)，挑選具有相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)資格的人才，再通過內(nèi)部培訓(xùn)以及專家教學(xué)的方式進一步提高其專業(yè)能力，為提高今后工作的有效性和準(zhǔn)確性提供幫助。同時，建立有效的績效考核制度也可以有助于財務(wù)人員自身專業(yè)能力的提高。

作者:黃波 單位:成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司

參考文獻(xiàn)：

篇8

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的獨特性

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指“進行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟組織”。我國的房地產(chǎn)企業(yè)，是最近十年興起來的一個未成熟的行業(yè)，企業(yè)行為遠(yuǎn)未達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，不少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達(dá)90%。而一個企業(yè)的財務(wù)決定了其生死存亡，因此，本文首先總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的獨特性：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作又缺乏預(yù)算和管理意識；（2）房地產(chǎn)開發(fā)存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發(fā)風(fēng)險大，財務(wù)管理控制能力差；（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作面廣性雜，而房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)又缺乏必要的重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及原因分析

鑒于以上的財務(wù)管理特點，房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。所謂財務(wù)風(fēng)險，是指“一種財務(wù)警示信號，它能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，要求企業(yè)經(jīng)營者進行經(jīng)常性的財務(wù)分析，防范財務(wù)危機，建立預(yù)警分析指標(biāo)體系，進行適當(dāng)?shù)呢攧?wù)風(fēng)險決策”。一般來說，財務(wù)風(fēng)險有以下幾鐘表現(xiàn)形式：（1）大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中自有資金的占比相當(dāng)?shù)?，大部分資金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導(dǎo)致無力償還債務(wù)本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負(fù)債經(jīng)營的方式經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產(chǎn)企業(yè)成本負(fù)擔(dān)增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產(chǎn)市場面臨著雙重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之所以存在較大的財務(wù)風(fēng)險，其原因主要有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的項目中涉及的部門較多，且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，這都使得開發(fā)項目缺乏必要的質(zhì)量管理；（2）很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理職能未能得到充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高；（3）有些房產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制缺乏嚴(yán)格的制度，并盲目融資，使得成本負(fù)擔(dān)加重。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產(chǎn)企業(yè)進行工程項目的開發(fā)，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種渠道進行資金的籌集和融通。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉(zhuǎn)。但這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產(chǎn)負(fù)債率越高，其財務(wù)風(fēng)險率也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目舉債，而是要根據(jù)本企業(yè)的實際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。（2）資本的投資方案。房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度巨大，資金周轉(zhuǎn)慢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應(yīng)對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風(fēng)險管理包括現(xiàn)金管理和應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制日常資金運營風(fēng)險，加強對現(xiàn)金流量的預(yù)算，對資金要進行集中統(tǒng)一管理，讓企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流，對資金進行統(tǒng)籌安排，保證企業(yè)經(jīng)營資金需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對外面所欠賬款進行統(tǒng)一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業(yè)的負(fù)擔(dān)會更重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對外應(yīng)收賬款的追回，降低企業(yè)壞賬呆賬甚至死賬的發(fā)生率。同時，企業(yè)也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立一個全面的財務(wù)預(yù)算體系。這個體系包含了現(xiàn)金流，項目，財務(wù)和籌資預(yù)算等四個方面，這四個方面都要統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，對項目涉及到很多主要流程進行可行性預(yù)測分析，然后對資金的使用進行具體安排。當(dāng)然，在項目投資前，企業(yè)還要對籌資情況進行合理預(yù)算，構(gòu)建合理的籌資預(yù)算，制定可行的籌資計劃。（5）加強成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用涉及的面廣，因此，企業(yè)應(yīng)該對產(chǎn)品進行細(xì)化分析，對成本對象進行細(xì)化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強有力的監(jiān)督機制，對各個重要環(huán)節(jié)的成本使用進行有效監(jiān)督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，離不開合理的內(nèi)部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進行中，要做好事中控制管理工作，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的評估和風(fēng)險防范作用，不留財務(wù)隱患。此外，項目竣工后，財務(wù)人員要做好各個領(lǐng)域的評估和預(yù)算，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化組合，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度的實現(xiàn)經(jīng)濟效益。

四、加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的監(jiān)控

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，可以通過對財務(wù)管理的宏觀把握，結(jié)合具體變化來進行認(rèn)真的分析，增強房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理不同環(huán)境的適應(yīng)能力，以靈活可行的姿態(tài)來應(yīng)付各種不確定變故。雖說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境存在于企業(yè)以外，企業(yè)不可能直接對其發(fā)生作用力，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對宏觀環(huán)境束手無策了。房地產(chǎn)企業(yè)為了對可能的財務(wù)風(fēng)險進行適時監(jiān)控的話，可以適時調(diào)整具體的財務(wù)管理政策，采取多種方式相結(jié)合的財務(wù)管理方法，提高企業(yè)自身的適應(yīng)能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進而降低財務(wù)風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先提高高層領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)知識和風(fēng)險意識，使決策者具有基本的財務(wù)觀念。同時，也要不斷提高財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識，使財務(wù)人員注意工作中的任何環(huán)節(jié)，包括一些細(xì)微的地方。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能建立起一套完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，才能設(shè)立一些科學(xué)高效的財務(wù)管理機構(gòu)，配備高水平的財務(wù)操作人員，使企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)有效的運行，以防范因財務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)新環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)大部分出身于建筑行業(yè)，對于財務(wù)方面的知識比較缺乏，甚至對財務(wù)工作沒有應(yīng)該有的重視。這就影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)決策的科學(xué)化水平。為了防止此類事情的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對領(lǐng)導(dǎo)干部首先加強其財務(wù)風(fēng)險意識，必要時進行一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，防止因決策失誤而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。因為，財務(wù)決策的正確與否，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理工作的效果，沒有實際根據(jù)的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須結(jié)合實際情況，多方傾聽論證，采取科學(xué)的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經(jīng)驗方面的決策。

五、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為一種特殊的生產(chǎn)企業(yè)，為了獲得更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須學(xué)會盡可能大限度的規(guī)避自身的財務(wù)風(fēng)險，建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強成本控制和項目開發(fā)管理，加強房地產(chǎn)投資的資金管理，創(chuàng)新財務(wù)管理方法，提高財務(wù)控制能力定期檢查與考核，適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也要加強監(jiān)控，建立合理的監(jiān)控體系，是財務(wù)風(fēng)險降到最低值。

參考文獻(xiàn)

[1]李曉梅.《淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理》.《財會研究》.2007（1）

[2]王偉，趙占.《房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與對策》.《價值工程》.2006（8）

篇9

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的資金量巨大，面臨的市場競爭也日益激烈，也就使得該行業(yè)必須迎接更大的挑戰(zhàn)和遭遇更多的風(fēng)險。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，尤其是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在市場經(jīng)濟的大潮中，其平均壽命往往不超過三年，這是非常值得警惕的一個現(xiàn)象。很大一部分原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈得不到很好的銜接，從而造成了不必要的損失甚至走向破產(chǎn)的邊緣。究其原因，主要在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長，如果財務(wù)管理達(dá)不到一定的水準(zhǔn)，很有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不善甚至倒閉。因而，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理具有重要的地位，可以說是房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得長遠(yuǎn)生存空間的關(guān)鍵因素之一。本文將著重探討如何加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，提高財務(wù)管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的財務(wù)管理方法已經(jīng)顯然不能適應(yīng)時展的要求了，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：房地產(chǎn)企業(yè)很多時候都缺乏必要的財務(wù)管理意識，往往造成了對于目標(biāo)成本控制環(huán)節(jié)的忽視，基本上還停留在會計核算水平；房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)過于集中，直接造成了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率低下，這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的決策層缺乏先進的管理理念和方法作為理論支撐；由于房地產(chǎn)企業(yè)的投入資金量大，且融資籌資途徑有限，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高，一旦不能及時收回應(yīng)收賬款而一味的舉債借款，就很容易加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，從而給企業(yè)經(jīng)營帶來很大的困難；還有些房地產(chǎn)企業(yè)只把重點放在工程質(zhì)量和進度上，對于財務(wù)管理未引起充分足夠的重視，從而使得財務(wù)管理制度缺乏應(yīng)有的科學(xué)性、針對性和合理性，很多制度都只是流于形式，也缺乏對于財務(wù)人員素質(zhì)的培訓(xùn)力度，從而造成財務(wù)控制力較弱，也很難實現(xiàn)財務(wù)籌劃的功能。這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)的各項財務(wù)管理水平不高，成本管理過于粗放，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。以上這些不僅僅妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，而且也成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的最大瓶頸之一。

三、努力加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理特點，我們要想真正加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，提高財務(wù)管理水平，就要遵循一定的財務(wù)管理原則，深入分析論證各個開發(fā)項目，加強對資金的管理工作，尤其重視降低相關(guān)開發(fā)成本和有關(guān)費用，并實行長期的全員參與的成本管理辦法。此外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作已經(jīng)在當(dāng)代新形勢下表現(xiàn)出新的工作特點，比如說當(dāng)前我國已經(jīng)出臺了一系列保障性住房政策，有些城市還逐步實行了限購令，國家還調(diào)整了相關(guān)稅收政策，針對開發(fā)產(chǎn)品的不同情況征收不同的稅率，而且還收緊了銀行信貸業(yè)務(wù)，加大了貸款不同情況之間的利率差距。這些新特點勢必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較為深遠(yuǎn)的影響，甚至?xí)斐删薮蟮臎_擊。因而，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快加強自身的財務(wù)管理工作和能力的提高。具體來說，主要可以從以下幾個方面來入手：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)變對于財務(wù)管理的認(rèn)識，走出財務(wù)管理的誤區(qū)，不斷加強自身的財務(wù)意識，切實樹立長遠(yuǎn)的財務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，以先進的經(jīng)營觀念認(rèn)識和重視企業(yè)財務(wù)管理的重要性和必要性。通過房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的財務(wù)理念增強，能夠促進和改善財務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)提高，因為領(lǐng)導(dǎo)層的財務(wù)意識能夠直接決定企業(yè)的財務(wù)管理水平，它能夠促使財務(wù)人員提供真實可靠的財務(wù)信息，還有利于企業(yè)聘用高素質(zhì)的財務(wù)人員，從而能夠從思想、組織和行動上都促進房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)水平提高；

（2）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力克服傳統(tǒng)管理手段的主觀隨意性，不斷加強對于項目的可行性研究，加強決策制度建設(shè)，避免不必要的損失。按照國家的規(guī)定做好各項日常的財務(wù)工作，切實規(guī)范化各種財務(wù)行為，建立健全各項財務(wù)管理制度，完善內(nèi)部審計制度，加大內(nèi)部的監(jiān)督力度，并且引入一定的內(nèi)部競爭機制，通過一定的科學(xué)評估手段來進行獎懲。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能形成一股嚴(yán)格的內(nèi)控財務(wù)制度，使得企業(yè)員工能夠在良好的激勵政策下與企業(yè)同生死，共存亡，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期和穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展；

（3）房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷加強內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，重視對企業(yè)目標(biāo)成本的管理工作，積極創(chuàng)新財務(wù)管理的方法，提高財務(wù)控制的能力，對企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動實行事前、事中和事后的財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)分析，建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)和審批審核制度，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立多元化的融資渠道，優(yōu)化籌資渠道，通過多種手段，努力降低財務(wù)風(fēng)險，并通過優(yōu)化投資項目，適當(dāng)儲備一些土地資源，同時通過科學(xué)合理的方法來評價項目的經(jīng)濟效益大小，來強化和改善公司的財務(wù)管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)從活動組織上和制度上得到雙重保障。

四、結(jié)語

總的來說，快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)近階段以來，已經(jīng)持續(xù)遭遇了國家宏觀調(diào)控政策和市場持續(xù)低迷的交易現(xiàn)狀，為了能夠適應(yīng)此種變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快加強自身的財務(wù)管理工作，把它放到戰(zhàn)略性的高度來認(rèn)識和實施。只有這樣，我國的房地產(chǎn)企業(yè)才能克服傳統(tǒng)財務(wù)管理的局限性，才能適應(yīng)我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和國家房產(chǎn)政策的變化，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提升到更高的層次打下堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（2）

篇10

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風(fēng)險。

（一）面臨利率變動帶來風(fēng)險。

利率的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。

（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險隨之增加。

（三）稅率變動帶來的風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國家提高稅率時，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險。

（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險。

因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實現(xiàn)時帶來的巨大風(fēng)險。

（五）再籌資帶來的風(fēng)險。

高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險。

（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險。

政治因素以及社會經(jīng)濟因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因。

（一）缺乏有效的財務(wù)預(yù)算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而很多的項目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時按質(zhì)交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財務(wù)預(yù)算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預(yù)算與控制，就很難實現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標(biāo)，大大增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費用控制不嚴(yán)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）內(nèi)部審計機制不夠健全。

內(nèi)部審計是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財務(wù)風(fēng)險等進行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計機制，例如內(nèi)部審計準(zhǔn)則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計的有效性，不利于財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避。

（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施。

（一）對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因為過高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應(yīng)的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避。

（三）對現(xiàn)金流量進行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進行適時的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進行長遠(yuǎn)規(guī)劃時率先要考慮的關(guān)鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營活動必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當(dāng)企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時，反映出企業(yè)的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險晴雨表。

（四）建立強有力的風(fēng)險預(yù)警機制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機制是非常有必要的，因為通過預(yù)算與實際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風(fēng)險進行科學(xué)的預(yù)測。強有力的風(fēng)險預(yù)警機制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險進行及時的揭示、分析和預(yù)先的防范，實現(xiàn)規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。

（五）大力引進先進的技術(shù)，提高項目管理的水平。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實現(xiàn)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發(fā)周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項目管理模式，將信息技術(shù)等先進技術(shù)應(yīng)用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質(zhì)量和效率，進一步增強企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的能力。

四、結(jié)束語。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財務(wù)管理人員對于這些風(fēng)險必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進行科學(xué)的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務(wù)風(fēng)險進行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財務(wù)風(fēng)險控制在最初階段。同時，財務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制與管理的水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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