導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產企業(yè)稅務管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

對于現在的房地產經濟來講,其稅務是其經濟支出的重中之重,稅務和企業(yè)利潤的關系密不可分,對于房地產企業(yè)的經營管理來講,如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的,目前,房地產行業(yè)的競爭愈演愈烈,豐厚的利潤對于房地產來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強對稅務管理的重視,將稅務管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產企業(yè)的稅務負擔,加大房地產的利潤。

一、企業(yè)稅務管理的基本概念

企業(yè)稅務管理是企業(yè)在法律允許的范圍內,按照本身的具體經營現象和經營目的,為在稅務管理基礎上實現完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本,而對企業(yè)的涉稅內容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產企業(yè)稅務管理的現狀

(一)對于稅務管理不夠重視

在嚴格的稅務制度下,在稅務方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業(yè)對于稅務工作的不重視。所以導致,偷稅、漏稅現象十分嚴重。部分房地產企業(yè)對稅務管理存在一定的誤區(qū),因此在愈演愈烈的房地產競爭中,勢必會對自身的競爭造成影響,減少利潤的收人,同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。

(二)相關部門對于財務的監(jiān)管不夠

在利潤相對暴利的房地產企業(yè),其中的從業(yè)人員,并不是每個人都很專業(yè),甚至部分全業(yè)為了獲得更大的利潤,就偷稅、漏水,給財務的征收工作帶來了很大的困難,因此相關部門必須增強對房地產行業(yè)的調控。

三、房地產企業(yè)稅務管理中的風險防控

(一)確定防控重點

在進行房地產企業(yè)稅務管理的過程中,應該加強工作的效率,保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作,它需要長期的管理,管理過程復雜、工作量巨大,因此在進行管理的過程中,房地產企業(yè)不僅需要了解各項稅務政策,還應該根據企業(yè)的實際情況進行稅務業(yè)務的管理,同時還應該增加稅務管理者的能力,保證稅務管理工作的運行。

(二)建立動態(tài)的蔽礎信息系統(tǒng)

現階段信息技術在企業(yè)各項管理中的應用越來越廣泛,信息技術可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術支持。所以,房地產企業(yè)也要建筑相應的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經營業(yè)務,就要建立時時更新的內部數據庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng),這樣可以保證企業(yè)財務會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調一致。也能方便房地產企業(yè)的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數據的據算,稅務信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。

(三)加強稅務工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對于房地產稅務工作者的專業(yè)水平一定要嚴格要求,時不時的對其進行培訓,增強其專業(yè)技能和綜合素質。第一就是房地產企業(yè)管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識;再者就是,從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規(guī)、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上,為減少稅務管理的分析做出貢獻。

(四)保證做好和單位外面的聯系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方,它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作,同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內容和知識,還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執(zhí)法的,所以他們還有自由裁量的權力。針對于這些現象,房地產的公司就要及時的與部門進行溝通,不能錯過最近更改的信息,學習最新的知識,必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動地找相關部門進行溝通,以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候,還要與中介進行交流和溝通,運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險,涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時,可以和中介進行溝通,請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質和水平,必要的時候可以請中介對單位自身進行核查,最大可能的減少稅務造成的風險問題。

四、結束語

目前,中國在進行第三次稅制改革,盡管中國經歷了兩個對稅收制度的重大改革,但是全球化的經濟和中國經濟的發(fā)展,提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善,仍與成熟的現代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點,需要稅收制度的創(chuàng)新。因此,積極平穩(wěn)地推動調整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻:

[1]張月玲,洪慧林.我國煤炭企業(yè)資源稅改革探析[A].中國會計學會教育分會.中國會計學會2011學術年會論文集[C].中國會計學會教育分會:,201L6

篇2

在當前，更加需要進一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業(yè)的發(fā)展也會造成諸多影響，體現在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產企業(yè)經常會出現資金不足、資金短缺的現象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導致企業(yè)現金流量被占用。目前我國對于房地產行業(yè)也進行了全方位宏觀調控，通過宏觀調控避免房地產行業(yè)過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業(yè)資金流動造成一定挑戰(zhàn)，導致資金短缺或不足現象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產企業(yè)當中的增值部分稅額進行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現抵扣的情況導致企業(yè)稅負不降反升，對于企業(yè)發(fā)展反而會造成一定的阻礙［1］。

一、房地產企業(yè)稅務風險類型及原因

（一）稅務風險類型

對于房地產企業(yè)來講，其稅務風險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產企業(yè)實際核算的過程當中，應當繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規(guī)要求，會出現稅款應繳未繳狀況，企業(yè)需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經濟條件之下很多房地產企業(yè)往往為了利益的驅使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產企業(yè)健康發(fā)展。第二，對于當前的房地產企業(yè)來講，在實際核算的過程當中缺乏規(guī)范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據會計準則核算，成本管理也相對較為混亂，導致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務處罰的風險。第三，對于當前的房地產企業(yè)來講，由于自身錯誤也往往會導致稅款多繳納。對于稅款進行計算的過程當中，依據是國家所頒布的各項法律法規(guī)，需要相關的工作人員能夠嚴格地按照規(guī)范進行合理及科學操作，若房地產企業(yè)不能夠進行準確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學性和準確性。例如很多的企業(yè)自己已經繳納了稅款卻不能知曉，企業(yè)無形成本大幅度的增加，讓企業(yè)稅收負擔過重。

（二）稅務風險產生的原因

對于當前房地產企業(yè)而言還依然面臨著涉稅風險問題，主要包括了稅收法律法規(guī)缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務人員整體素質和能力不足等等。此外，內部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務風險。第一，對于當前的房地產開發(fā)商來講，在市場經濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業(yè)故意違反誠信原則以及違背國家法律法規(guī)，導致稅款被少繳或者不繳。第二，當前房地產行業(yè)發(fā)展的過程當中，相關的法律法規(guī)還依然不夠完善和健全。對于我國市場經濟而言，其正處于高速發(fā)展背景之下，但是，與之相關的法律法規(guī)以及有關制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規(guī)實際操作的過程當中存在著諸多阻礙性因素，需要進一步提高其適用性。房地產行業(yè)屬于國家的支柱性產業(yè)，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導致企業(yè)忙中出錯。第三，對于當前的企業(yè)內部相關財務管理人員來講，其專業(yè)能力和專業(yè)素質相對較為有限，雖然我國已經成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務會計人員來講，其綜合素質、專業(yè)能力、專業(yè)水平都相對較為低下，這也是經常導致企業(yè)出現財務風險。第四，在當前企業(yè)開展內部控制過程當中，內控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時也難以防范風險事件，這在很大程度上為稅務風險的產生提供了相應的條件。

二、“營改增”后稅務風險管理探討

（一）專用發(fā)票管理存在的風險及控制措施

針對增值稅專用發(fā)票來講，從某種意義上可以將其認為一種有價證券。目前，發(fā)票方面有關的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關的，主要就是由于增值稅發(fā)票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發(fā)票能夠抵扣企業(yè)所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業(yè)為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發(fā)票上大做文章。比如虛開增值稅發(fā)票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務機關需要高度重視，如果發(fā)現在增值稅發(fā)票方面存在著違規(guī)違法的行為，就需要及時采取措施對于相關企業(yè)進行處置、處罰。對于當前的企業(yè)來講，在對發(fā)票管理的過程當中需要采取合理及科學的措施，要從下列幾個方面進行必要的防控：第一，對于增值稅專用發(fā)票進行充分認知，同時也需要了解增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定。第二，要通過采取更加合法以及科學的手段來獲得抵扣進項稅發(fā)票，并且要在合適時間之內將其交給稅務機關進行必要的認證，保障企業(yè)稅務風險得到降低。由于增值稅發(fā)票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業(yè)加強發(fā)票嚴格管理，避免產生抵扣聯丟失的狀況。第三，增值稅發(fā)票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當前財務人員來講，在實際財務核算工作開展的過程當中需要對于稅款和價款準確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當前納稅人來講，在利用增值稅專用發(fā)票的過程當中，要保障按照國家的法律法規(guī)來進行操作，尤其是不能夠虛開發(fā)票。否則一旦發(fā)現，就會遭受到稅務機關嚴厲處罰，對于企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展會造成重大的影響和阻礙。

（二）進項稅額抵扣存在的風險及控制措施

在實施“營改增”政策之后，對于當前的房地產而言，還是面臨著進項稅額抵扣風險。第一，對于當前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經知曉情況之下利用虛開增值稅發(fā)票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當前的企業(yè)而言，購進貨物以后，增值稅發(fā)票用在了非應稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據稅法相關要求和規(guī)定將進項稅額進行必要處理。第三，應稅服務已經出現不能抵扣進項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當中產生較多的稅務風險，為此，需要企業(yè)能夠采取合理以及科學的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發(fā)票，需要保障和企業(yè)的業(yè)務實現相互的對應，這樣才能夠讓發(fā)票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務核算工作開展的過程當中，也需要切實做好進項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進項稅額的也應當實現進項稅額轉出。這樣才能夠促使其符合稅法相關規(guī)定和要求，并且也可以理順邏輯關系。第三，對于當前的企業(yè)來講，也需要組織員工針對增值稅條例進行深入的學習和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進行規(guī)范和約束。第四，對于當前的企業(yè)人管理人而言，要采取措施提高企業(yè)財務管理人員的專業(yè)素質和專業(yè)能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學性和合理性，否則難以準確有效的對于進項稅額進行科學的把握控制。

（三）增值稅政策上存在的風險及控制措施

“營改增”也設置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業(yè)、殘疾人就業(yè)、著作稅轉讓、以及相關的免稅業(yè)務等等。對于當前的企業(yè)而言，也需要解讀相關的政策，避免錯誤的運用稅收優(yōu)惠政策而對于企業(yè)發(fā)展造成一定風險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業(yè)務進行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業(yè)務符合稅收的各項政策。尤其是對于優(yōu)惠政策當中的內容，要進行熟練地掌握和了解。另外，對于當前納稅人來講，也需要明確各項稅收優(yōu)惠政策的內涵，不能夠根據個人理解或者是感覺來理解稅收優(yōu)惠政策。不能優(yōu)惠的必定不能優(yōu)惠。第二，要在符合稅收優(yōu)惠政策的基礎之上，給稅務機關提供相關的資料。第三，要對于增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)免稅項目之間關系進行合理及科學的處理。

（四）偷逃稅風險及控制措施

在當前，依然存在著一部分企業(yè)管理人士為了能夠有效提高企業(yè)利潤水平，實際經營管理的過程當中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現金收入，企業(yè)也不開正規(guī)發(fā)票，獲得了更多的賬外收入。稅務機關會對于偷逃漏稅行為進行嚴厲的處罰，甚至情節(jié)嚴重的情況之下還會追究刑事責任，所以，企業(yè)也需要端正好自身態(tài)度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴格按照規(guī)范進行合理科學的操作。

三、結語

綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業(yè)的稅負，房地產企業(yè)更加需要高度重視稅務風險問題，要采取措施有效規(guī)避稅務風險，這樣才能夠提高企業(yè)利潤水平，實現企業(yè)健康、穩(wěn)定及持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻

［1］張慧慧.淺析房地產企業(yè)稅務風險防范［J］.科技經濟導刊，2020（9）.

篇3

一、房地產企業(yè)稅務管理的目標

（一）降低企業(yè)納稅成本

企業(yè)在其稅務管理中必須要做到的就是對于其稅費的降低。企業(yè)是一個經濟組織，其最根本的目的就是追求最大化的利潤，而對于稅務的降低就是對于成本的降低，能夠使得其利潤增加。所以，企業(yè)必須要利用各種手段，在法律允許的條件下進行合理避稅，從而減少其運營的成本。

（二）控制企業(yè)稅務風險

稅務在發(fā)展中的國家與地區(qū)中都有著非常重要的意義。但是由于稅務的復雜特性，很多企業(yè)在生產和發(fā)展的過程中都會有著很多的稅費需要交納。并且稅費在各個地區(qū)各個環(huán)節(jié)中都有著不同的制度。企業(yè)往往需要承擔未按時繳稅的風險。同時企業(yè)在其所在的環(huán)境差異中也會有著非常大的不確定性，提高其稅務風險。企業(yè)所面臨的最高稅務風險是稅務的處罰。在我國不斷完善和發(fā)展的稅務制度的情況下，政府對于稅務系統(tǒng)的管理能力越來越強，所以企業(yè)在生產和發(fā)展的過程中，不僅要通過各種手段來對于企業(yè)的稅務成本進行規(guī)避，也要通過對于市場和政府部門的不斷了解，來對于企業(yè)的稅務風險進行規(guī)避。

二、房地產企業(yè)稅務管理中存在的問題

（一）企業(yè)通過各種手段少報銷售收入

當下，房地產企業(yè)有著非常多樣化的房產開發(fā)方式，而國家在對于每一種方式的稅務管理上有著非常大的差異，這就使得房地產企業(yè)可以通過其中的漏洞來對于稅務進行偷漏，主要有以下幾個方面：將商品房冠以經濟適用房的名義，從而減少稅務的繳納；通過虛假的項目確立造成假象，使得其企業(yè)名下房產委托進行開發(fā)，在銷售的過程中產生的稅務就會免于承擔；開發(fā)自建房產進行銷售，并且不對于建安稅務進行申報；安置房按照其他的房產項目進行銷售稅費的繳納。在其實際的銷售過程中，也有些房地產企業(yè)通過轉讓房產的方式來進行稅款的偷逃，主要有以下幾個方面：合作建房，以房換地，從而透漏稅款；給投資人以部分房產，從而不申報繳稅；通過房產贈與的方式來逃避稅務；以房產抵償勞務款，從而透漏稅費；利用關聯企業(yè)之間的資金轉移以及企業(yè)內部優(yōu)購的方式來進行稅款的偷漏。

（二）計稅營業(yè)額申報不真實、不準確

還有很多人對于其銷售的營業(yè)額進行有意的縮減，從而對于稅款進行偷逃。主要有以下幾個方面：在銷售過程中，對于房產以外的其他費用不進行收錄，如有線電視安裝費用，管理費用，物業(yè)費用等的一些其他費用。也就是在其房產的銷售過程中，使得其營業(yè)額只收錄房產的成本費用，對于其他的費用不計入在內，從而使得營業(yè)額得到減少，對于稅款進行偷逃；以房換地，以房抵債，其費用就可以不對于營業(yè)額進行記錄，例如以商品房沖抵銀行的借貸本息，從而對于房產開發(fā)和銷售過程中產生的其他費用不計入其銷售環(huán)節(jié)的營業(yè)額內，進行稅款的偷逃；將房產的預售房款計入其他的應付款賬目中，對于其所進行的銷售不進行稅款的申報，從而偷逃稅費。更有甚者將房產銷售款項放置在企業(yè)的銷售部門中，從而對于款項進行隨意的挪用，對于銷售業(yè)績進行虛假報賬。

（三）掛靠開發(fā)項目稅收流失嚴重

某些社會關系極廣的個人（個體戶）開發(fā)項目立項后掛靠正規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)，按開發(fā)項目的一定比例向房地產開發(fā)企業(yè)交納管理費和營業(yè)稅及附加。而往往很多被掛靠企業(yè)收取了管理費和營業(yè) 稅及附加之后并沒有將該開發(fā)項目納入本單位的財務核算，而這些掛靠包工頭也沒有建賬。等開發(fā)項目交付后就溜之大吉，造成所得稅流失嚴重。而當稽查局查處時，房地產開發(fā)企業(yè)（被掛靠方）和個人（掛靠方）為逃避法律懲罰，相互推諉，混淆是非，人為地增加辦案難度。

三、房地產企業(yè)稅務管理的優(yōu)化措施

（一）做好按項目結算檢查工作，督促企業(yè)及時申報納稅

房地產在項目已經完成并且進入銷售環(huán)節(jié)之后，稅務部門應該對于其房產項目進行檢查，以監(jiān)督企業(yè)的銷售的申報情況。稅務部門在對于企業(yè)進行檢查時，應該采取一些有效的辦法來對于企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)進行深入勘察，對于其銷售過程中的業(yè)績和成本費用進行有效的審核。在特殊情況下，要對于企業(yè)所上報的銷售情況和稅務部門掌握的實際情況進行有效的比對，對于企業(yè)賬目進行嚴格審查，以使得企業(yè)能夠按照相關的規(guī)定來對于發(fā)票進行開具，及時申報其銷售情況和繳稅情況。

（二）監(jiān)控評估和稽查有機結合，提升稅收管理水平

在開發(fā)初期，做好基礎工作，加強日常監(jiān)管；項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法，同時要求企業(yè)按季度上報《季度存量房產盤點表》，以便稅務機關對其銷售情況實施過程監(jiān)控。對存在問題的企業(yè)進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征；依托計算機技術，根據房地產行業(yè)納稅情況的歷史數據，進行數據指標分析，搞好納稅評估；通過日常評估，對賬證健全、核算規(guī)范的企業(yè)實行查賬征收，對賬務不健全企業(yè)，實行核定征收管理辦法。

（三）改進稽查方法，加大處罰力度

對于房地產項目的審核以年度為其檢查時限是不能夠對于房地產的開發(fā)和銷售情況進行有效的勘察和監(jiān)督的，其檢查往往有著非常大的局限性和單方面因素。稅務部門應該對于其檢查的力度和措施進行改善，將其年度為時限的檢查方法與房地產的項目的具體內容相結合，才能夠對于房地產項目進行有效的把握和衡量，對于出現的問題能夠及時調整和糾正。同時，稅務部門應該和監(jiān)督部門進行有效的協作，提高其稅務檢查的力度和能力。對于檢查的力度的擴大能夠對于稅款偷逃的問題有效解決。對于重大的偷逃稅款的問題，可以根據其事件的發(fā)展程度，聯合各個相關部門加大力度進行執(zhí)法。對于偷逃稅款數目較大，并且情節(jié)非常嚴重的，要及時予以處罰，并且要利用法律的手段來對其進行制裁。同時，監(jiān)督部門要將此類事件通過社會發(fā)起的輿論來達到對于企業(yè)震懾的目的，并且應該提高納稅人的意識，提高其綜合素質，從而使得納稅人可以做到依法，誠信經營，最終使得企業(yè)可以積極納稅，達到稅務按時繳納，按量繳納的最終目的。

四、結束語

房地產企業(yè)對于其稅務管理的工作的加強，是有利于其經濟效益的提高，有利于其社會聲譽的增強，有利于國家的發(fā)展和企業(yè)長期目標的最終實現的。對于房地產企業(yè)來說，稅務管理可以使得其經營的成本降低，最終實現其經濟效益；也可以使得企業(yè)的稅務風險降低，對于企業(yè)在社會中的地位的提高有著非常重要的意義。在很長一段時間中，房地產企業(yè)都有著非常嚴重的透漏稅款的行為存在，在國家和政府對于此事重視以來，變本加厲的稅收管理和監(jiān)督的政策也越來越使得企業(yè)的經營成本提高，最終使得企業(yè)的稅務風險提高，降低了企業(yè)的效益。通過稅務管理，能夠使得企業(yè)依法，誠信進行繳稅，并且能夠按照法律的約束范圍進行有效的合理避稅，能夠讓企業(yè)的稅務風險得到降低，使得企業(yè)在社會中有著更高的地位。

參考文獻：

[1]趙秋立.關于房地產企業(yè)所得稅管理問題與對策[J].經濟生活文摘（下半月），2011，（12）

篇4

一、企業(yè)稅務風險概析

企業(yè)稅務風險指的是在一個特有的稅收政策體制下，該企業(yè)因為其涉稅行為與相關法律不相符，因而違反了其納稅的有關規(guī)定，在這情況下，就會讓企業(yè)產生了一些不可確定的損失，它的一個直接表現就是該企業(yè)過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業(yè)稅務風險作為一種風險類別，它也具有一般風險的特點，主要有五個方面。第一，企業(yè)稅務風險的普遍和廣泛性。企業(yè)稅務風險存在于每一個企業(yè)之中，規(guī)模大或者小的企業(yè)都會或多或少地發(fā)生稅務風險。第二，企業(yè)稅務風險具有客觀性。企業(yè)稅務風險是不會隨著其企業(yè)或者個人的意志發(fā)生變化。第三，企業(yè)稅務風險常會使企業(yè)產生一些損失。第四，企業(yè)稅務風險具有轉化性。企業(yè)的稅務風險在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會產生一定的變化，它是不會一成不變的。第五，企業(yè)稅務風險會存在于企業(yè)的經營活動當中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產企業(yè)稅務風險產生的原因分析

（一）房地產企業(yè)內部原因

1.房地產企業(yè)財務核算水平的準確性不高

財務核算是對企業(yè)涉稅進行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務情況產生影響。房地產企業(yè)財務核算的基礎數據對企業(yè)的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業(yè)財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業(yè)涉稅行為處理的恰當程度。如，據國家審計署2004年第四號審計結果公報公布了對785戶房地產大中型企業(yè)稅收征管情況審計調查結果，顯示在2002年，以上785個企業(yè)少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計結果原因分析為，上述房地產企業(yè)的財務核算數據存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產企業(yè)制度不健全

房地產企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業(yè)的生死。目前，某些房地產企業(yè)內部規(guī)定的財務制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關法制規(guī)定不相符，還有一些房地產企業(yè)在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

3.房地產企業(yè)納稅的重視度不夠

房地產企業(yè)的納稅意識是房地產企業(yè)的一個主觀態(tài)度。每個房地產企業(yè)都應該盡按時、足額、依法納稅?？墒窃趯嶋H日常的經營運作中，由于繳納的稅款對于企業(yè)而言是一種現金流出，這樣會把企業(yè)的利潤降低，一些房地產企業(yè)為了其業(yè)績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務風險。而且房地產企業(yè)對涉稅行為的重視意識不強也是其風險產生的一個非常重要的因素。在房地產企業(yè)中會存在這樣的誤區(qū)，就是房地產企業(yè)的涉稅行為應該由財務部門進行處理，而房地產企業(yè)中的稅務風險也應該由財務部門進行防范。

（二）企業(yè)外部原因

1.稅法的多變性

每個國家的稅法都不會一個缺點也沒有，它總會存在著某些比較籠統(tǒng)、不明確，又或者比較容易產生歧義的項目，這些都會讓房地產企業(yè)在操作的時候增加一定的難度。還有一點就是，企業(yè)沒有稅法的解釋權，這樣就會讓房地產企業(yè)處在一個非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會引發(fā)稅務風險。例如，2009年1月1日起全面實行的增值稅轉型，關于購置固定資產的處理等也發(fā)生了較大的變化，企業(yè)也需要按照新的《增值稅暫行條例》進行相關稅務處理。

2.稅務機關的自由裁量權及不規(guī)范執(zhí)法的存在

代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。我國的稅法給予稅務機關行使一定程度的自由裁量權，如果在稅法規(guī)定的范圍內，稅務機關在執(zhí)法的程序中是具備彈性的，他們有權按照自己的判斷對其納稅人的行為進行判定。而因為現階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產企業(yè)作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業(yè)稅務風險提高了。

三、房地產企業(yè)稅務風險防范的若干策略

（一）房地產企業(yè)稅務風險預警系統(tǒng)建設

企業(yè)稅務風險預警指的是在風險產生之前，按照以前的經驗總結的一些規(guī)律或者所看到的一些信息，告訴相關部門并對他們發(fā)出緊急的信息，把這些風險的信息傳達下去，為的是避免發(fā)生一些準備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風險所引發(fā)的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風險預警系統(tǒng)則是一個自己組建起來的組織，它是風險預警行為依據有關的內部聯系構建而成的一個整體。

1.推行房地產企業(yè)稅務風險的評分評級制度，同時進行定期的稅務檢查

房地產企業(yè)稅務風險的評分評級的體制主要是采用了沃爾評分法的原理及其分析思路，同時主要經過查找房地產企業(yè)中比較重要的稅務風險性、比較關鍵的部門、比較關鍵的人員，確立相對應的權重，并結合所在企業(yè)的一般實際狀況，算出每個企業(yè)自己的總得分，再評價該企業(yè)的風險情況。

2.預測房地產企業(yè)稅收，強化日常稅務的監(jiān)督

對稅收的預測不僅會在稅務機關的管理中應用，在房地產企業(yè)中也是會有廣泛的應用，也就是在房地產企業(yè)中對企業(yè)稅收進行預測。房地產企業(yè)對稅收的預測是按照房地產企業(yè)涉稅行為的一些歷史材料，并參考現有的基本要求和基本條件，針對房地產企業(yè)將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個科學的測算與預計。對房地產企業(yè)開展稅收預測的意義在于：第一，預測一個項目或者它將來的一段期間內應該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標準；第二，測定各個項定額及其標準，這樣可以編制計劃，同時可以分解計劃中的指標服務。第三，房地產企業(yè)對稅收的預測是房地產企業(yè)稅務風險預警系統(tǒng)的一個非常重要的部分，也是預警系統(tǒng)中所構建的非常重要一個環(huán)節(jié)，這樣能夠對房地產企業(yè)防范稅收風險提供一定的數據支撐。

（二）控制稅收籌劃風險

房地產企業(yè)稅收籌劃，在理論基礎的設計分析上，需要具備相應的環(huán)境的適應性，它是一個系統(tǒng)工程。因為房地產企業(yè)其納稅環(huán)境在客觀上會存在著比較多的不確定的問題，而房地產企業(yè)的稅收籌劃作為一個決策的行為，它也是會存在決策上的一些風險。依照對房地產企業(yè)稅收籌劃過程中的一些分析，房地產企業(yè)稅收籌劃的計劃在執(zhí)行中所遇到的較大風險是所執(zhí)行的障礙，可能要被迫地對原來的決定做出調整，又或者房地產企業(yè)稅收籌劃計劃的一個重要預期的財務效果，并沒有得到稅務機關的認同，而與房地產企業(yè)稅收籌劃最初確定的目標產生一個非常嚴重的偏差，甚至是有一個相反結果。

（三）加強企業(yè)與外部機構的溝通合作

加強房地產企業(yè)與外部機關的一個溝通與合作，有益于房地產企業(yè)獲得并掌握一些最新的、同時也是比較準確的稅收政策的消息，尤其是房地產企業(yè)所在區(qū)域的主管稅收機關，在國家稅務總局等機關制定的最新的一些稅收的文件的基礎上，某些時候會制定一些地方的法律法規(guī)或者是一些補充政策，但是這一些地方的法規(guī)以及所補充的政策經常會被房地產企業(yè)所輕視，這樣就非常容易產生一定的稅務風險。

在加強與外部機關、組織的溝通中，房地產企業(yè)應該從細節(jié)做起，在基于防范企業(yè)稅務風險之上，應該主動、積極地尋求稅務機關的指導與幫忙。如果對稅收的政策或者法律法規(guī)不能準確把握，就應該要主動積極與稅務機關進行溝通和聯系，聽取其建議與指導。

篇5

在我國經濟轉型期間，營改增政策的提出，不僅優(yōu)化了我國稅收制度的結構，而且還有效地避免了重復征稅現象的出現，對國民經濟與社會之間的協調發(fā)展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產開發(fā)企業(yè)想要保證并提升企業(yè)財務管理的工作成效，財務管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業(yè)財務與稅務管理方面帶來的影響進行全面分析，在提高其實施成效的基礎上有效地促進房地產開發(fā)企業(yè)進行更好的轉型升級。[1]

一、營改增政策的概況

營改增政策是我國稅制改革的重要內容，其主要是將企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業(yè)稅，而且還包括有產品增值后產生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經覆蓋各行各業(yè)，主要包括交通運輸業(yè)、現代服務業(yè)、鐵路運輸業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、金融環(huán)保業(yè)以及不動產業(yè)等。在營改增政策實施以前，我國房地產營業(yè)稅的稅率為5%，建筑行業(yè)營業(yè)稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據財政部與國家稅務局聯合下發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》中的相關規(guī)定要求，房地產和建筑行業(yè)的營業(yè)稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業(yè)與房地產業(yè)的經營和發(fā)展。其具體影響從以下兩個方面進行分析，即對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理和稅務管理的影響。

二、營改增政策的實施對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的影響

在房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理中，營改增政策的實施對其產生了諸多影響，主要表現在以下幾個方面：

（一）對房地產開發(fā)企業(yè)負債表的影響

固定資產作為房地產開發(fā)企業(yè)經營發(fā)展過程中的重要組成部分，其一旦發(fā)生變動會直接影響到房地產開發(fā)企業(yè)的整體結構，從而影響到房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債表的數據波動。從營改增政策實施以來，房地產開發(fā)企業(yè)固定資產的原值入賬金額和累計折舊都相應地減少，而且房地產開發(fā)企業(yè)除去本身應繳納的營業(yè)稅之外，其期末余額也相應地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債金額得到降低，而其內部的流動資產與負債的比重則會提升。同時，從長遠發(fā)展來看，營改增政策的實施還推動了房地產開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模，對其發(fā)展制度的建設還能起到完善的作用。

（二）對房地產開發(fā)企業(yè)利潤表的影響

從現階段來看，營改增政策的實施對房地產開發(fā)企業(yè)利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產開發(fā)企業(yè)的納稅成本和負擔的作用，而且對房地產開發(fā)企業(yè)來說，為其進行資金積累奠定了良好的基礎，讓房地產開發(fā)企業(yè)能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業(yè)發(fā)展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產開發(fā)企業(yè)的原值稅金，而稅金金額和企業(yè)成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產開發(fā)企業(yè)經濟效益的增加還起到了一定的促進作用。[3]

（三）對房地產開發(fā)企業(yè)現金流量表的影響

營改增政策的實施對房地產開發(fā)企業(yè)現金流量表的影響主要體現在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產開發(fā)企業(yè)的各項投資受到不同程度的影響。房地產開發(fā)企業(yè)為了得到更好、更全面的發(fā)展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設施，但是由于增值稅的進項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產開發(fā)企業(yè)的現金流出情況。因此，在保證資金穩(wěn)定的同時，可以讓房地產開發(fā)企業(yè)有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產開發(fā)企業(yè)的現金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產開發(fā)企業(yè)的生產成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產開發(fā)企業(yè)的籌資活動受到了影響。在如今的房地產行業(yè)，各個開發(fā)企業(yè)之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領房地產市場，企業(yè)就要不斷地進行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產開發(fā)企業(yè)內部的現金流逐步壯大。但是，從長遠發(fā)展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風險隱患，反而會逐漸加重企業(yè)的負債金額。

三、營改增政策的實施對房地產開發(fā)企業(yè)稅務管理的影響

在房地產開發(fā)企業(yè)的稅務管理中，營改增政策的實施對其產生了很深的影響，主要從以下幾個方面進行分析：

（一）對采購房地產建筑材料的影響

在房地產開發(fā)企業(yè)中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產建筑材料時，不僅要注意采購的數量，而且還要著重注意質量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘等。針對大型建筑材料的采購通常都是首選大店面，大店面可以根據自己的需求開具相關增值稅的專用發(fā)票，若選擇一些規(guī)模較小的店面進行采購，則無法開具出相關增值稅的專用發(fā)票。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在采購建筑原材料這一環(huán)節(jié)上就無法對稅務的增值稅情況實行進項扣除，從而增加了房地產開發(fā)企業(yè)的生產成本。[4]

另外，房地產開發(fā)企業(yè)在采購建筑原材料時，即使能夠開具發(fā)票，但依照我國現有的稅務法規(guī)定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業(yè)繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產開發(fā)企業(yè)稅務管理的影響。因此，企業(yè)想要更加適應營改增政策，就必須要不斷地進行改革，對使用的物資材料進行相應的稅收籌劃。例如，可采用招標的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應商提供專用發(fā)票的情況下再對建筑原材料的質量和價格提出自己具體的要求。

（二）對房地產建設人力成本的影響

房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產工程的建設時，離不開人力資源?，F階段，房地產企業(yè)的人力資源大多都是來源于農村的農民工，這些農民工在某種程度上解決了房地產企業(yè)人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產工程的成效獲得了一定的保障。但這些農民工由于沒有正規(guī)的勞務公司對其負責，其流動性也比較大，因此房地產開發(fā)企業(yè)在這方面也無法獲取增值稅發(fā)票。這樣不僅使得房地產開發(fā)企業(yè)的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產開發(fā)企業(yè)的生產成本。對此，可通過人力外包機構來獲得人力資源，如人力勞務公司等，通過其出具相關專業(yè)發(fā)票來降低房地產開發(fā)企業(yè)的稅收支出，從而降低企業(yè)生產成本。

（三）對房地產稅務負擔的影響

營改增政策的實施對房地產開發(fā)企業(yè)的稅務負擔情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產與建筑業(yè)的營業(yè)稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產與建筑業(yè)的營業(yè)稅就提升到了11%。以某房地產公司為例進行分析，假設該房地產公司的年收入為1000萬元，而生產成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業(yè)稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規(guī)模較小的房地產企業(yè)而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產企業(yè)而言，只有進項金額大于營業(yè)收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業(yè)稅務負擔的作用。對于房地產企業(yè)而言，由于其本身特殊的性質，在稅務工作經常出現稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復繳稅的情況發(fā)生，在間接上也減少了房地產企業(yè)的稅收負擔，提升了企業(yè)的經濟效益。

總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產開發(fā)企業(yè)來說，不僅有利于企業(yè)稅負的降低，而且在一定程度上還能優(yōu)化企業(yè)的財務管理體系結構。在提升企業(yè)核心競爭力的同時，對于企業(yè)未來長期的發(fā)展具有非常好的促進意義。

四、結語

本文通過對營改增政策進行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產開發(fā)企業(yè)財務與稅務管理的影響。對財務管理的影響主要體現在三個方面，即對企業(yè)負債表，利潤表以及現金流量表造成影響。對稅務管理方面造成的影響同樣體現在三個方面，即對房地產建筑材料的采購，對房地產建設人力成本以及對房地產稅務負擔的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產開發(fā)企業(yè)對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應的對策措施。

（作者單位為成都地鐵實業(yè)有限公司）

[作者簡介：陳英（1978―），女，碩士，會計師，主要從事財務管理工作。]

參考文獻

[1] 高涵.“營改增”對房地產開發(fā)企業(yè)影響分析[J].全國商情（經濟理論研究）， 2015（21）：84-85.

篇6

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產企業(yè)在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規(guī)定以及各地的拆遷補償政策執(zhí)行的。對于存在拆遷補償情況的開發(fā)項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務處理是房地產開發(fā)項目整體開發(fā)成本核算和稅務管理的關鍵。

一、房地產企業(yè)拆遷補償費用的會計處理

（一）對房地產企業(yè)產權置換所采用的會計處理方式

所謂的“房地產企業(yè)產權置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，或是直接在拆遷補償協議中明確安置房建設的位置、面積、戶型等建設指標再按一定的標準與拆遷戶的被拆遷房屋進行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協議時的期房市場價格）或優(yōu)惠價進行結算調換差價的行為。

房地產開發(fā)成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發(fā)間接費。安置房的建設支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償的范疇，是為了獲取土地而發(fā)生的，這個款項就需要計入到土地開發(fā)成本中?？稍凇巴恋卣饔眉安疬w補償費”科目下設安置及動遷支出，核算安置房建設發(fā)生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發(fā)，等到項目整體（含商品房）建設完畢，該部分支出由商品房承擔，隨著商品房成本的結轉而轉入“開發(fā)產品”。

（二）作價補償業(yè)務所采用的會計處理方式

對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產公司將這部分費用作為開發(fā)成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現金和銀行存款”等等。

（三）在會計處理中將產權置換結合作價補償來完成

房地產企業(yè)對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設發(fā)生的各類支出計入到土地成本中，科目設置和會計核算同“房地產企業(yè)產權置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設置和會計核算同“作價補償業(yè)務所采用的會計處理方式”。再具體核算中應將兩者結合起來。

二、房地產企業(yè)拆遷補償費用的稅務處理

（一）“營改增”前對營業(yè)稅的處理方式

房地產企業(yè)在對拆遷補償費用的稅務處理上，按照國家稅務總局出臺的住房征收營業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區(qū)建O補償。如果所補償的房屋面積與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業(yè)稅進行核定。在房屋轉讓的時候沒有做出結算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經轉讓且營業(yè)稅已經征收了，就不需要征收營業(yè)稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據營業(yè)稅暫行條例中的相關內容確認營業(yè)額，一方面可以按照納稅人當期的應稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當期的應稅行為核定價格。計算公式如下：

營業(yè)額=[營業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業(yè)稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產企業(yè)拆遷補償費用的稅務處理，國家稅務總局并沒有明確規(guī)定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應按組成計稅價格確定。

增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關規(guī)定執(zhí)行的，房地產公司對于開發(fā)的房地產產品作為抵償債務項，用于換取非貨幣性資產。當有所有權轉移的事項發(fā)生的時候，就要看作是房地產銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產的價格進行確認，也可以按照房地產市場中的同類房地產價格對評估該產品的價值，以此為依據對拆遷補償費確認。房地產公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關規(guī)定支付的拆遷補償費以及房地產開發(fā)商與拆遷戶以協議形式確認的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。

（四）對企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理方式以及相關的稅法執(zhí)行。當出現開發(fā)的房地產存在所有權轉移的問題時，或者使用權轉移的時候，或者在獲得利益權利的時候都要對所獲得的收入進行確認。確認的順序為：按照房地產公司近期所開發(fā)的產品的銷售價格為準，確認產品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認收入。對于產品可能獲得的利潤，就需要按照產品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認，要求產品開發(fā)中要有一定的成本利潤率。

三、結語

綜上所述，房地產企業(yè)拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產權調換的拆遷補償形式、作價補償的拆遷補償形式、產權調換的拆遷補償形式和作價補償相結合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務處理上要進行區(qū)別化處理。

參考文獻：

[1]國家稅務總局.國家稅務總局《關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.

篇7

（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產企業(yè)典型的管理模式是所有權與經營權的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是經營者。特別是在財務管理上，企業(yè)的財務負責人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔任。這勢必給企業(yè)的財務管理帶來一定的負面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現的現象；企業(yè)管理者集權現象嚴重、職責不分、越權行事，導致財務管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財務監(jiān)控不嚴、會計信息失真等；納稅風險增大，偷稅、漏稅現象嚴重；企業(yè)沒有建立內部審計機構，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。

（二）財務管理機制薄弱。當前，大部分房地產企業(yè)財務管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。

1、財務制度不健全。沒有建立嚴格的財務核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關性、真實性和可靠性比較差；財務上的內部控制機制要么沒有設置，要么形同虛設，很容易造成資金的內部盜用和流失。

2、財務管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務報表的財務會計階段；財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。

3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現金流量管理觀念。特別是在經濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務管理，盲目擴大生產規(guī)模，加大了企業(yè)風險控制的難度。

我國房地產企業(yè)多屬民營經濟成分。據有關資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于財務管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產企業(yè)必須正視自身的財務背景，大力規(guī)范財務管理體制，加強財務管理工作。

二、提升房地產企業(yè)財務管理水平的對策

（一）優(yōu)化管理模式，建立現代企業(yè)管理制度。現代企業(yè)制度是適應現代社會化大生產和市場經濟要求的產權關系明確、治理結構嚴謹、責權關系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業(yè)規(guī)模可以迅速擴大并能穩(wěn)定持久經營的一種企業(yè)制度?，F代企業(yè)制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權和經營權的分離，減少投資者對企業(yè)日常經營管理的干預，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產經營中有效使用現代管理方法和手段，調動經營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性，切實解決房地產企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現代企業(yè)制度是房地產企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。

（二）構建完善的財務管理體系。為促進房地產企業(yè)核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標的實現，房地產企業(yè)必須構建完善的財務管理體系。

1、完善財務會計體系。（1）科學設置會計科目。根據《企業(yè)會計制度》和管理控制要求，科學設置會計科目。如，在開發(fā)產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發(fā)產品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設置要保持統(tǒng)一，在此基礎上增加適當的靈活性；會計單據格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

2、建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)的主要任務是設立責任中心。責任中心是指，按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核指標、標準、辦法，并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和每年度業(yè)務執(zhí)行情況，進而能夠對各責任中心的業(yè)績進行客觀評價。同時，設置科學的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。

3、健全預算會計體系，實現財務管理預算化。房地產企業(yè)的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業(yè)以開發(fā)項目作為預算對象，對項目建設中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協調運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表，構建企業(yè)財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為定性約束，以財務預算為主對經濟行為進行定量約束的格局。

4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應做好以下幾方面工作：首先，要加強企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經營更多的房地產項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉。由于受多種因素影響，房地產企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉不暢，嚴重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業(yè)現金管理。盡可能使應收賬款與應付賬款的期限保持一致，最好是應收賬款回收的期限較應付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負擔及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預支資金，否則，一旦發(fā)生債務危機，就會危及到企業(yè)的生存。第四，嚴格控制管理費用的支出。房地產開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現象。

篇8

房地產企業(yè)經營活動涉及資金量大、投資周期長、資金回籠慢，作為國家經濟建設重要支撐力量的房地產行業(yè)當前正面臨著市場的考驗。提高房地產企業(yè)稅務籌劃能力無疑是提升企業(yè)競爭力的有效措施。房地產企業(yè)是納稅大戶產業(yè)，據統(tǒng)計房地產企業(yè)營業(yè)收入的20%用于交各種稅費，在房地產企業(yè)稅負中25%為企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是房地產企業(yè)最大的稅種之一，做好我國房地產企業(yè)所得稅的稅務籌劃工作是非常必要的。

一、所得稅籌劃對房地產企業(yè)的重要意義

稅務籌劃是在稅法和其他法律允許的范圍內，通過稅務籌劃手段，對房地產企業(yè)的日常經營、投資、理財等活動事先籌劃和謀略，最大限度地獲取“節(jié)稅”的稅收利益。所得稅是稅收重要組成部分，還有一定的比重。稅收籌劃不同于“逃稅”和“偷稅”，具有合法性、合理性、目的性、籌劃性、專業(yè)性和風險性。所得稅籌劃對房地產企業(yè)有重要意義。

（一）合理的所得稅籌劃使房地產企業(yè)經濟效益最大化

高投入、高風險、高回報是房地產企業(yè)資本運作的主要特點。一方面，在合法的前提下進行所得稅稅務籌劃能緩解企業(yè)所得稅清算時間，增加企業(yè)周轉的資金量，減少現金流壓力，擴大企業(yè)資金運作的經濟收益。另一方面，房地產企業(yè)的稅收歷來備受有關部門關注，而且國內所得稅管理越來越規(guī)范化。提前合理進行所得稅稅務籌劃可以保障企業(yè)依法納稅，規(guī)避稅務風險。

（二）所得稅稅務籌劃是提升房地產企業(yè)市場競爭力的有效途徑

當前市場競爭已經越來越激烈，房地產企業(yè)發(fā)展正面臨著巨大的市場風險。未來房地產企業(yè)的盈利空間在市場機制和政府調控的影響下將越來越窄。向管理要效益將是房地產企業(yè)未來發(fā)展的方向，所得稅稅務籌劃企業(yè)財務管理的重要組織部分，而且是可以直接為企業(yè)帶來效益的。所得稅稅務籌劃能力在很大程度上將提升房地產企業(yè)的市場競爭力，因此是房地產企業(yè)必須重視并積極實踐的重要管理內容。

二、我國房地產企業(yè)所得稅籌劃存在的問題

正是企業(yè)所得稅籌劃對房地產企業(yè)發(fā)展有著積極影響力，企業(yè)所得稅籌劃備受國內房地產企業(yè)歡迎，但從國內房地產企業(yè)所得稅籌劃的現狀來看，還存在一些問題。

（一）對企業(yè)所得稅稅務籌劃認識不夠

首先，國內房地產企業(yè)高層管理人員的重心還是以地產開發(fā)及銷售為主，對企業(yè)經營利潤的重視往往導致房地產企業(yè)管理層忽視稅務籌劃的必要性和安全性。受其影響，房地產企業(yè)在稅務籌劃方面投入的人力和物力都是不夠的，導致稅務籌劃顯有成績，越來越不被重視。其次，在國內還有很多的房地產企業(yè)管理層對稅務籌劃理解不夠，分不清什么是“稅務籌劃”什么是“偷稅漏稅“。有的企業(yè)甚至偷換概念，借“稅務籌劃”之名行“偷稅漏稅”之實，最后稅務稽查的結果是補繳欠稅款、繳納稅款延期滯納金、罰款。

（二）房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃缺乏專業(yè)性

稅務籌劃對企業(yè)財務人員的綜合素質要求比較高，專業(yè)過硬的稅務籌劃人員缺乏。房地產企業(yè)涉及的財務工作量非常大，開展房地產企業(yè)稅務籌劃更加需要既懂財務又懂房地產開發(fā)流程的相關人員。國內很多房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中都感嘆高級財務人才匱乏，受其影響，一些房地產企業(yè)的稅務籌劃出現了稅務籌劃思路不清晰、目標不明確的問題，缺乏稅務籌劃的大局意識和整體意識。稅務籌劃的方法不熟練也是當前房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃暴露出的問題。對一些具體的所得稅稅務籌劃的方法不熟練，沒有建立起完善的稅務籌劃體系，導致所得稅稅務籌劃狀況百出，反而增加了企業(yè)的稅務風險。

三、做好國內房地產企業(yè)所得稅籌劃的策略

做好國內房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃工作是非常必要的，也是確保房地產企業(yè)未來能走更遠的有效措施?，F以A集團股份公司的所得稅稅務籌劃為例，結合本人多年的相關工作經驗，對當前國內房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃提出以下幾點建議。

（一）加強房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃的內部建設

A集團股份公司是一家集合房地產開發(fā)、經營、銷售、管理和服務的綜合性房地產上市股份制企業(yè)，在全國多個區(qū)域設有子公司。A公司非常重視企業(yè)管理層的培訓，通過學習幫助管理層對稅務籌劃的必要性和安全性有充分的認識，引起房地產企業(yè)管理層對稅務籌劃工作的支持，保障企業(yè)在稅務籌劃方面人力、物力的支持和投入。同時，A公司還加大投入建立一支高效的稅務籌劃專業(yè)團隊，提升房地產企業(yè)稅務籌劃能力。不斷加強企業(yè)內部財務人員的專業(yè)培訓，建立適合房地產企業(yè)的稅務籌劃體系，明確企業(yè)稅務籌劃的目標，成立稅務籌劃統(tǒng)籌部門，對所得稅這樣的重要稅種的稅務籌劃指定專業(yè)人員專門負責，實現系統(tǒng)與細節(jié)籌劃的科學管理和統(tǒng)籌。為調動員工積極性，還建立相關考評機制，通過績效考評評估確保財務人員的工作熱情與工作責任心。以上內部環(huán)境的建設為A公司的稅務籌劃有效開展提供了保障。

（二）完善房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃體系

所得稅的稅務籌劃可以從收入、成本、其他費用、其他行為四個方面構建所得稅籌劃體系。收入方面常用的所得稅籌劃手法為“納稅期遞延法”的稅務籌劃方法。例如：A公司通過對同一項目分期開發(fā)合理規(guī)劃施工工期，分期預售，根據國稅發(fā)[2009]31號文第八條、第九條的有關規(guī)定，以及地方稅務局對房地產企業(yè)預計計稅毛利率和實際計稅毛利率的有關規(guī)定，實現前期少交所得稅后期多交所得稅的目標。這種稅務籌劃處理所交所得稅的金額沒有變，但為企業(yè)爭取到了資金時間價值，減輕了企業(yè)前期的資金壓力。成本方面A企業(yè)常用的籌劃方法通常采用預估成本的稅務籌劃方法。即通過預估確認成本讓前期的所得額降低，后面的所得額增加，雖然整體所得額不變，但起到延遲繳納所得稅作用。其他費用方面，待攤費用、福利費、工會經費和教育經費、業(yè)務招待費、廣告費業(yè)務宣傳費、公益性捐贈支出等等都會影響企業(yè)的所得稅納稅額度，及時核算、分期取得發(fā)票、按照稅法規(guī)定的限額標準來指導企業(yè)經營活動等等都是稅務籌劃過程中要慎重處理的。如A公司在西北某區(qū)域的同一開發(fā)片區(qū)有多家子公司，共享公共配套，捐贈西北某大學教育基金會款項由其中一家當年結轉收入最多的子公司支出。其他行為主要是通過成立公司轉移利潤、虧損彌補、會計處理行為、借款行為的稅務籌劃方法。例如：A公司成立的物業(yè)公司盈利情況不太理想，但通過一定會計處理將房地產公司的利潤轉移到物業(yè)公司卻起到節(jié)稅籌劃作用。借款方面，借貸行為是房地產企業(yè)經常面臨的。國稅發(fā)[2006]3號規(guī)定的關聯方借入資金金額超過其注冊資本的50%的，前后的稅務處理是不一樣的?；诖艘?guī)定，A公司在企業(yè)所得稅稅務籌劃過程中設立了借款警戒線的預警標準，由集團資金部統(tǒng)借統(tǒng)籌，根據需要為各子公司籌得資金，科學指導企業(yè)的經營活動。結合A公司所得稅稅務籌劃的成功經驗，建議所得稅稅務籌劃系統(tǒng)建設要合法合理，系統(tǒng)要完善全面，同時還要兼顧各個稅務籌劃方面的相互影響，使稅務籌劃系統(tǒng)科學有效。

四、結束語

房地產企業(yè)所得稅涉及資金量大，同時企業(yè)所得稅方面的規(guī)定也非常多，重視并做好房地產企業(yè)所得稅籌劃對提升房地產企業(yè)整體的稅務籌劃水平有重要意義。同時，做好房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃也是比較容易有成效的稅務籌劃。結合房地產企業(yè)特點有針對性地開展企業(yè)房地產所得稅籌劃，構建一套完善的企業(yè)所得稅稅務籌劃體系，并重視企業(yè)內部稅務籌劃環(huán)境的打造，相信在廣大財會人員還有房地產企業(yè)管理層共同的努力下一定能實現房地產企業(yè)稅務籌劃管理更大發(fā)展。

參考文獻：

[1]謝翠.稅務籌劃在房地產開發(fā)企業(yè)中的應用[J].經營管理者，2010（04）.

[2]霍曉蓉.我國房地產企業(yè)納稅籌劃策略[J].黑龍江科技信息，2010（36）.

篇9

關鍵詞 房地產企業(yè) 稅務風險 策略

房地產企業(yè)成立的那天開始，就已經存在稅務風險。隨著我國稅務制度的發(fā)展與完善，當前稅務風險存在于房地產企業(yè)的各個經營環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分?；诙悇诊L險的本質來分析，主要是我國稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會給企業(yè)帶來不可預見的損失。稅務風險會給房地產企業(yè)帶來很多后果，直接體現在房地產企業(yè)會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產企業(yè)的正常運作，導致房地產企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務風險的存在還可能會讓房地產企業(yè)失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對于房地產企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現實意義。

另外，稅務風險的存在還可能為房地產企業(yè)帶來一定程度的法務風險，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經營活動的開展。最后，稅務風險的存在還可能影響到整個房地產企業(yè)的信用與聲譽，房地產企業(yè)必然會涉及到各大銀行、供應商等等，而這些合作企業(yè)必然因為企業(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務風險對房地產企業(yè)的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產企業(yè)也必須加強對稅務風險的科學管理，對稅務風險進行合理規(guī)避。筆者結合自身工作經驗，嘗試性提出房地產企業(yè)規(guī)避稅務風險的一些策略，如下：

一、建立管理稅務風險的專設機構

房地產開發(fā)企業(yè)的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個過程。難怪房地產行業(yè)流傳著“房地產每個毛孔都含著稅”。同時房地產交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據相關統(tǒng)計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產行業(yè)增加的，說明房地產行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國房地產開發(fā)企業(yè)根據銷售收入5%繳納營業(yè)稅，按應納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的。總之，房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應對稅務風險的專設機構，而且還必須明文規(guī)定房地產旗下所有涉及到稅務的工作都必須由專門的機構進行處理，盡力為企業(yè)打造一個科學合理的涉稅事務專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關業(yè)務的實效性、準確性與客觀性。稅務管理機構的規(guī)模需要根據房地產企業(yè)的實際業(yè)務規(guī)模與實際要求來進行規(guī)劃，針對大企業(yè)來說，推薦設置稅務管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產企業(yè)根據實際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設立稅務管理科。企業(yè)可以通過稅務管理機構來有效管理稅務風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機構可以加強與當地稅務機關的溝通與聯系，這樣便能幫助房地產企業(yè)對稅務風險進行更好的規(guī)避。

二、對稅務風險控制活動進行規(guī)范

稅務風險涉及到的控制活動主要是指企業(yè)管理層對稅務風險的識別與應對。房地產企業(yè)相關經營活動能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動的質量來決定的，由此可見，對房地產企業(yè)實現戰(zhàn)略目標有非常重要的現實意義?？刂苹顒泳唧w由一系列流程、授權、分權以及集權等等環(huán)節(jié)與制度構成的?！洞笃髽I(yè)稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務風險管理成本效益的基礎上，來對稅務風險管理內部控制體系進行設計，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風險評估辦法、應對策略、流程處理等等，進而制定出能夠對稅務風險進行有效應對的內部控制機制，進而一定程度上規(guī)避房地產企業(yè)可能會面臨的稅務風險。

案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設寫字樓。

稅務風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關合同、協議和單據，作為稅務處理的依據。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關的建造成本單據抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構成400畝地的成本。根據財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預估這些費用。

三、重視建立企業(yè)稅務風險防范管理體系

房地產企業(yè)如要真正實現科學規(guī)避稅務風險的目標，建立企業(yè)稅務防線防范體系是重要的實施手段。房地產企業(yè)需要根據實際的經營狀況，并且結合《大企業(yè)稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規(guī)定，進而構建相關稅務信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產企業(yè)稅務風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產企業(yè)稅收管理相關工作能夠一一落實，其中相關工作的實際完成情況也能實現有崗可查，更重要的是保障房地產企業(yè)的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發(fā)現問題，并采取應對措施進行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內，這樣也能很好的規(guī)避稅務風險。

又可以做好營業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。成立合營企業(yè)，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權一方符合營業(yè)稅法中“以無形資產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營業(yè)稅。通過合作建房的方式將營業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營業(yè)稅務風險。

四、加強內部審計與自查

房地產企業(yè)稅收風險管理的內部監(jiān)督通常由內部審計與自查兩個部分組成。通過內部審計與稅負自查相關工作的開展，房地產企業(yè)能有效提升涉稅事務的處理質量，能夠合理保障房地產企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務風險率，有效規(guī)避稅務風險。具體來講，日常經營管理過程中，房地產企業(yè)需要堅持定期對涉稅業(yè)務進行審計與自查，若是發(fā)現有問題的環(huán)節(jié)要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務，可以請專業(yè)稅務機構來進行指導，進而提升房地產企業(yè)管理稅務風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應該做好以下的風險管理： 首先，房地產開發(fā)企業(yè)應該意識到利息費用雖然有稅遁的優(yōu)勢，但是過重的負債也會給企業(yè)帶來巨大的財務風險，房地產企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢時應該考慮到最優(yōu)資本結構的問題； 其次，房地產開發(fā)企業(yè)應該盡量向金融機構貸款，雖然現在銀行對房地產的貸款限制越來越多，但是為防止稅務機構對于超額利息的剔除，房地產開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機構貸款，比如說向非金融機構貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。

我國在 2009 年 5 月由國家稅務總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務風險管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評估、應對稅務風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產企業(yè)帶來稅務風險?；谶@樣的背景，房地產企業(yè)要與當地稅務機關加強溝通，要及時全面的了解相關稅收政策，要善于聽取相關部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產企業(yè)對于稅法的理解與稅務機關保持一致，進而更好的規(guī)避稅務風險，降低稅務風險所帶來的損失。

參考文獻：

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在社會經濟快速發(fā)展的情況下，稅務機關特別將房地產行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點。針對當前政府對房地產企業(yè)稅收政策的嚴厲情況，以及某些房地產企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產企業(yè)更應該做好稅務籌劃工作，可以在一定的社會制度環(huán)境之下，對企業(yè)的涉稅事項進行減稅謀劃，實現企業(yè)的財務目標。

一、當前房地產企業(yè)稅務籌劃中的問題

（一）房地產企業(yè)薄弱的納稅意識

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業(yè)的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業(yè)面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業(yè)就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現象，不僅影響企業(yè)的市場競爭發(fā)展，而且還會對企業(yè)的聲譽造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風險。

（二）房地產企業(yè)對納稅的錯誤認識

在很多房地產企業(yè)中，經常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業(yè)出現多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導致房地產企業(yè)內出現無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產企業(yè)的會計財務部門經常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業(yè)的稅款交到稅務機關，對于房地產企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產企業(yè)內部缺乏納稅管理

在目前我國的房地產企業(yè)內部，雖然產企業(yè)財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規(guī)，但是這對企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業(yè)內偷稅逃稅的現象。在房地產企業(yè)內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經營每個環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產企業(yè)不知如何規(guī)避風險

在房地產企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風險。其實在房地產企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業(yè)內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業(yè)的納稅負擔，規(guī)避房地產企業(yè)的納稅風險。

（五）企業(yè)內納稅籌劃實施不及時

在房地產企業(yè)中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業(yè)中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。

二、房地產企業(yè)中做好稅務籌劃工作的意義

在我國當前的經濟形勢之下，金融危機對房地產行業(yè)也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業(yè)的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業(yè)內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤空間。做好房地產企業(yè)的稅務籌劃，可以增強企業(yè)抵抗經濟風險的能力，調整企業(yè)的經濟模式，依據合理的方法做好企業(yè)的稅務籌劃，為房地產企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業(yè)減輕稅負，提高企業(yè)的競爭力。在房地產企業(yè)中，稅務籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業(yè)的經營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統(tǒng)統(tǒng)都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業(yè)的納稅支出，實現房地產企業(yè)經濟利益的最大化。

在我國房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業(yè)的財務戰(zhàn)略， 企業(yè)的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產開發(fā)企業(yè)中，還應該讓企業(yè)內財務部門配合納稅籌劃的工作實現，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實現納稅籌劃，依照國家規(guī)定來進行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風險，減輕企業(yè)的納稅負擔。

三、淺析改進后房地產企業(yè)稅務籌劃的思路

（一）認清稅務籌劃的價值

在我國房地產企業(yè)進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優(yōu)惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業(yè)來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。

（二）在稅務籌劃中引入變量

在我國房地產企業(yè)的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發(fā)現變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產企業(yè)中影響應納稅額的就是計稅依據與稅率，當計稅依據越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業(yè)的經濟收益。

（三）靈活運用稅收政策的特定條款

在我國的房地產企業(yè)中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業(yè)涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進行企業(yè)內的稅務籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。

（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產企業(yè)中各稅種間是相互聯系依存的，進行房地產企業(yè)的稅務籌劃，是為獲得企業(yè)整體經濟的利益，并不是只對于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產企業(yè)的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經濟上的可行性。房地產企業(yè)的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業(yè)務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業(yè)在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業(yè)的總體收益。

四、結束語

由上可知，在我國當前的社會經濟形勢之下，面對房地產行業(yè)稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業(yè)的稅務籌劃工作，引起企業(yè)財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業(yè)的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經營利潤的良策。因此房地產企業(yè)應該做好稅務籌劃工作，在遵守經濟法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負，減輕企業(yè)成本，實現房地產企業(yè)財務目標的謀劃，為房地產企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

參考文獻：

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