導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01

我國房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來的努力下迅猛的發(fā)展起來，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對國家經(jīng)濟的增長發(fā)揮著重要作用。我國審計機關，結(jié)合國家相關政策將房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的納稅作為稅收管理的重要內(nèi)容。這些調(diào)整在一定程度上維護了房產(chǎn)業(yè)在稅收管理上的秩序，提高了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的審計水平，也為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的展帶來有效作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種

我國的房地產(chǎn)企業(yè)應納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：

1.營業(yè)稅。營業(yè)稅是按照房產(chǎn)企業(yè)所建建筑及不動產(chǎn)的出售來計稅的，其中還有相應的建設維護稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進行繳納。

2.企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)的應繳納稅收的所得稅部分。

3.印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、與買房者簽署購房合同時，按是適用稅率繳納。

4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租金所得的收入應繳納的稅。

5.土地增值稅。在房產(chǎn)企業(yè)中，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值收入而繳納的稅。

6.城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在使用國有土地時，依據(jù)使用土地的面積而繳納的稅。

7.契稅。房產(chǎn)企業(yè)在承接建筑用地時，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種的審計要點

1.營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商通過銷售樓房和出租樓房取得相應的資金收入。雖然在銷售過程中，每一次開盤所出售的房產(chǎn)數(shù)量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤是非常大的。而在審計過程中，對企業(yè)影響最明顯的是企業(yè)的銷售價格。通常情況下，企業(yè)將取得的銷售房預收款長期掛賬或通過其它手段轉(zhuǎn)移所得收入。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自己的員工在購買商品房時，是可以享受到折扣的。有些企業(yè)也會通過獎勵員工來作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業(yè)產(chǎn)品、建立市場后，企業(yè)會借此給予相應的獎勵，也會在員工福利上做一些企業(yè)的自身想法。諸如這些情況，在實際處理中，要分清情況進行處理，就具體細節(jié)針對稅收相關內(nèi)容進行分析。

2.印花稅的審計。在印花稅的征收上，企業(yè)的問題也存在這許多內(nèi)容。審計調(diào)查中，購銷合同的稅基最為嚴重，許多企業(yè)在這一稅收上都沒有記錄內(nèi)容，企業(yè)一般按照半年的時間進行繳納。稅法法律中規(guī)定，印花稅要在建立書面合同或票據(jù)時，應立即購買印花稅票進行印花稅的繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定中，單位與企業(yè)之間發(fā)生的有關會計等專業(yè)技能的咨詢合同是不需要企業(yè)繳納印花稅的。

3.房產(chǎn)稅的審計。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的剩余數(shù)值和以租金收入兩種計稅方法計稅的。稅率一般為1.2和12%。現(xiàn)行法律為了稅收征收的公正立法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在出售樓房之前，對這些產(chǎn)品并不進行稅款的征收，但在這之前，開發(fā)商如果有出租或出借樓房的現(xiàn)象，就被視為買賣過程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關注房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售現(xiàn)狀，以防有將房產(chǎn)出租的卻長年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現(xiàn)象。另一方面，因為企業(yè)工程的時間往往很長，滯后于產(chǎn)品的使用時間，一些工程企業(yè)的竣工驗收時間更是滯后于使用時間，這一方面，企業(yè)要適時的調(diào)整計入房產(chǎn)稅的稅基。

4.土地增值稅的審計。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負一般較重。在這一稅收方面，要做到數(shù)值的正確計算，就要在審查時緊密關注房地產(chǎn)開發(fā)商是否將房產(chǎn)收入長期掛賬，企業(yè)有可能并未及時繳納稅款。企業(yè)在獲得實際收入使也會有遺漏的現(xiàn)象發(fā)上，在進行銷售時，也會出現(xiàn)成交價與實際價格相差甚遠卻沒有一個合乎情理的緣由。除此之外，企業(yè)將已經(jīng)取得的土地使用權的支付內(nèi)容在開發(fā)轉(zhuǎn)讓和固定不動中并未正確的分配。在成本的應用上，企業(yè)也會將不屬于開發(fā)成本的費用計入開發(fā)成本當中，在與相關單位進行合同轉(zhuǎn)讓和會計憑證核對時，成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法也會出現(xiàn)失誤。企業(yè)在借款利息支出中是否按照國家相關規(guī)定，超過上浮幅度的部分有無被作為扣除企業(yè)項目金額，如超過貸款期限的利息部分是否也作為扣除項目的金額?？偠灾?，在對土地增值稅進行有關稅收審計時，要注意核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據(jù)這些內(nèi)容確保正確的稅收稅額和稅率，達到應繳納稅額的正確性。

5.個人所得稅的審計。個人的收入一般由基本工資+本月獎金+年度獎金組成的，所以，對于個人所得稅的審計來說，要注重以下一些方面：在個人的管理費用和銷售費用中，如以現(xiàn)金形式發(fā)放的工資是否已經(jīng)被扣去個人所得稅；諸如個人在企業(yè)工作中，自己業(yè)績的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個人所得稅扣除出去。其次，一些房地產(chǎn)的員工已有負擔個人所得稅或者企業(yè)為員工全部負擔個人所得稅，而在審計稅收的時候，要注意是否將支付額轉(zhuǎn)換成已經(jīng)包含稅收收入后的個人所得稅的計算結(jié)果。

6.契稅的審計。契稅的審計主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納的國有土地使用權出讓的稅額。房地產(chǎn)在開發(fā)前期階段是否繳納稅額，是可以通過國土利用部門的數(shù)據(jù)查證的。在審計契稅時，房地產(chǎn)開發(fā)會與購買者達成協(xié)議，未開發(fā)票或少開發(fā)票，這就虛假的減少了收入額，影響了計稅依據(jù)，這就注意加強和房產(chǎn)管理部門的協(xié)調(diào)溝通，以防這類事情的不確定性。

三、結(jié)語

總而言之，我國在稅收管理上，要加大對稅收征管的力度，對含有逃稅漏稅的企業(yè)進行大的處罰，遏制住企業(yè)在發(fā)展中的偷稅漏稅的現(xiàn)象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強有力的完成這一項重大責任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進一步加大稅收的改革，推進我國稅收的強有力的發(fā)展，消除房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利潤中的偷稅漏稅現(xiàn)象，確保國家的相關利益，維護社會人民的合法權益，這就要我們的稅收機關要做出不斷地努力。

參考文獻：

篇2

引言：在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對企業(yè)中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計的根本原因，改善企業(yè)的審計環(huán)境。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計當中存在的問題

1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權并將其計入到無形資產(chǎn)當中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務處理，致使企業(yè)無形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現(xiàn)公開競價，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進行處理。

2.企業(yè)的經(jīng)營收入問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過人為調(diào)節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營的實際收入現(xiàn)象嚴重，由于國家規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營活動不予制約，導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對不受國家制約的業(yè)務利用來私設小金庫。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤不計入到經(jīng)營收入當中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內(nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入賬目不實，私設小金庫現(xiàn)象嚴重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒有視為銷售的賬務來進行處理。根據(jù)我國對房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對外投資或者是抵償債務等活動的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應的營業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業(yè)經(jīng)營收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控

房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營成本主要表現(xiàn)在對公共配套設施費的隨意提取、對借款利息的隨意分攤、虛增開發(fā)成本以及經(jīng)營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對成本進行操控。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房竣工決算的時候，通過采取預提辦法來將還未完工的公共配套設施預估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當中，并且這種預提的標準是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來隨意確定配套設施費的提取標準，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分攤，借款費用的計量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤情況在開發(fā)成本和財務費用之間劃分來調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分攤開發(fā)項目當中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準確的計量，導致了借款利息分攤不合理現(xiàn)象的發(fā)生。

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發(fā)成本當中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報土地征用補償費和工程結(jié)算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，虛假降低企業(yè)的利潤來達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費的漏繳現(xiàn)象嚴重

對于規(guī)費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對危房改建和經(jīng)濟適用房的土地出讓金的繳納標準要比商品房低很多，這就導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進行出售。根據(jù)相關規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應該補繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。

除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費的現(xiàn)象。

二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題對審計提出相應的建議

1.對土地使用權進行正確的評估

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，對于土地的使用權價值的評估要與現(xiàn)階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權價值的確認需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產(chǎn)攤銷后才能計入到開發(fā)成本中。

2.加強對經(jīng)營收入的管理

在進行審計的過程當中，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入明細賬目以及相關的原始憑證進行準確的審核。對企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復核等審計方式來對人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的問題進行查實。

3.加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，需加強對企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬目以及短期借款明細賬目進行嚴格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本費用與投資估算報告以及當?shù)氐牡貎r等標準進行對比核對，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過對單位指標估算等一些類似的工程經(jīng)驗估算法的運用來對房地產(chǎn)開發(fā)項目當中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發(fā)和經(jīng)營成本進行審查，并按規(guī)定來進行補繳稅額。

4.加強對審計人員的管理

審計人員必須要詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，而且還要對相關的法律規(guī)定以及各項費用繳納的標準有一定的掌握，定期對企業(yè)所交納的稅款項目以及各項規(guī)費同歸家當?shù)卣?guī)定應繳的標準進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進行補繳。

總結(jié)：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計的不嚴而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國稅務資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作，來帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設開發(fā)有限公司）

篇3

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展突飛猛進，促進了我國各地稅收穩(wěn)定增長。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)具備非常明顯的規(guī)劃性，其開發(fā)經(jīng)營業(yè)務繁忙復雜，投資金額量大，提高了會計審核的工作難度。房地產(chǎn)企業(yè)會計審計核算涉及的范圍相當廣泛，審核的周期較長，核算環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，出現(xiàn)工作誤區(qū)日趨明顯，普遍存在調(diào)節(jié)利潤、偷稅漏稅等問題。因此，必須及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中出現(xiàn)的工作問題，從而采取合理的應對措施，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作的順利進行。

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計中普遍存在的誤區(qū)

（一）利潤操控

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了延長時間，會對可收款的項目進行長期掛賬，主營業(yè)務收入成本、利潤的確認出現(xiàn)差錯等。同時部分企業(yè)私下進行小金庫的設置，開發(fā)委托建設業(yè)務、商品房屋代收與出租業(yè)務等，隱瞞實際的經(jīng)濟收入。

（二）偷稅漏稅現(xiàn)象

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)需要繳納的稅金數(shù)額非常大，稅金種類復雜多樣，稅金的計算工作也很細瑣，因此，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴重的偷稅漏稅行為，虛報實際成本，同時隱瞞房租的實際收入數(shù)額等。

（三）虛設資產(chǎn)和投資成本

之前我國沒有實施土地交易公開競價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以各種名義占得土地，通過各種途徑改變土地的用途，隨意找到評估部門，按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式得出價值評估結(jié)果，進行建立無形的投資資產(chǎn)和成本等，導致違規(guī)貸款現(xiàn)象的存在。

（四）合同虛假與材料管理不合理。

在售房簽訂中，企業(yè)利用虛假的合同與個人簽訂，來套取銀行方面兌換票。房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理比較隨意，在開發(fā)過程中存在大量原材料，長期的建造的周期，提高了企業(yè)審計工作的難度，無法保持井然有序的固定資產(chǎn)清查管理程序，不斷提高于項目的開發(fā)成本等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計誤區(qū)的應對策略

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中出現(xiàn)的誤區(qū)，應該采取合理有效的應對措施，才能保證企業(yè)審計工作保持正常的運營狀態(tài)，國家財政稅務資金保持逐年增長的趨勢。

（一）合理籌劃稅收，杜絕出現(xiàn)避稅、開假發(fā)票現(xiàn)象

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該正確認識到避稅與開假發(fā)票是違法的，只有進行正確核算會計成本，才能提高企業(yè)的管理效率。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以不建立獨立的核算部門，進行合理的節(jié)稅，在房地產(chǎn)銷售中創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益與社會效益，不斷降低企業(yè)的稅務負擔。

（二）完善資產(chǎn)管理，加強企業(yè)內(nèi)部的控制

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)工作還是存在很多問題，因此，最關鍵的是不斷完善資產(chǎn)管理。為了增強企業(yè)內(nèi)部凝聚力，首先嚴格控制企業(yè)資產(chǎn)，完善資產(chǎn)管理責任的制度，將此制度落實到各個工作部門中，明確各個工作崗位的責任與任務。同時，不斷完善基層管理負責人員責任制度，提高各個部門的合作力度。為了增強日后審查的時效性，可為企業(yè)相應設備實行統(tǒng)一編號管理制度，不斷優(yōu)化內(nèi)部工作流程的完善程度。

（三）建立完善的激勵制度，調(diào)動審計人員工作積極性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中需要為企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)建嚴格的審計環(huán)境，對于工作比較馬虎，出現(xiàn)差錯的人員，應該嚴格按照相關規(guī)章條例給予其嚴厲的批評、經(jīng)濟上的處罰，以改善工作人員的工作態(tài)度，提高其業(yè)務能力。對于工作表現(xiàn)優(yōu)秀、工作業(yè)績好的工作機構人員相應的表揚與經(jīng)濟上的獎勵，或者調(diào)整崗位，為工作人員提供晉級評優(yōu)的工作機會，不斷調(diào)動審計人員工作積極性。

（四）完善會計審計核算工作，增強企業(yè)風險防范能力

完善會計審計核算工作，優(yōu)化核算工作體系，才能提高企業(yè)的項目預算水平，增強企業(yè)風險防范能力。會計審計核算工作過程中，應該遵循會計法中的相關規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特征，掌握實地核算方法與外調(diào)方法，保證企業(yè)納稅資料的真實性。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算的工作效率，最重要是提高工作人員的專業(yè)水平與綜合素質(zhì)，保證項目預算的精度，合理降低企業(yè)成本。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為我國的稅收和其他政策提供強大的支持，只有實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，才能保證我國財政稅收保持逐年增長的穩(wěn)定趨勢。綜上所述，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計出現(xiàn)的誤區(qū)，及時治理逃稅漏稅現(xiàn)象，完善資產(chǎn)管理制度與激勵制度，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)控體系，嚴格審查會計審計核算工作，增強企業(yè)風險防范能力等，切實提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計工作的時效性，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益與社會效益。

參考文獻：

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[2]凌杉.試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計誤區(qū)及應對措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2012，04

篇4

2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計參與企風險管理的必要性

2.1新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要

傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營活動，增加企業(yè)價值，內(nèi)部審計參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開發(fā)項目復雜的業(yè)務流程，決定了內(nèi)控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進企業(yè)內(nèi)部審計從傳統(tǒng)的財務審計向風險導向?qū)徲嫷霓D(zhuǎn)變。審計署《關于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審?！?/p>

2.3外部審計的影響

注冊會計師業(yè)務領域的不斷擴展，勢必對內(nèi)部審計界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價值運動規(guī)律，對企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計存在的問題

3.1企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發(fā)與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業(yè)內(nèi)部審計的作用和監(jiān)督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計監(jiān)督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經(jīng)濟損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權，造成直接經(jīng)濟損失三十余萬元。

3.2企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督體系薄弱，對企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時，結(jié)算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結(jié)算相關收入和成本費用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4如何讓內(nèi)部審計更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理中

4.1加強內(nèi)部審計全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計、過程審計和結(jié)果審計職能

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險可能產(chǎn)生在招投標中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能、減少企業(yè)風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實、準確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實際經(jīng)營業(yè)務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲備，增強可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計人員結(jié)構，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計人才

房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術研發(fā)、項目規(guī)劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責權不清的困境。

4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經(jīng)濟效益

注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業(yè)人士專門負責預算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產(chǎn)權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產(chǎn)逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營活動的增效點，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動態(tài)價值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

篇5

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計也開始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務審計和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國務院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合下發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產(chǎn)為計稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規(guī)定計繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認金額。在審查中，這部分對企業(yè)實際稅負影響最明顯的是企業(yè)確認為收入的銷售價格。通常企業(yè)在進行開發(fā)項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎勵。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價格調(diào)整企業(yè)的應納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發(fā)項目承包給施工單位建設的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務的情況。

印花稅的審計

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計各年度發(fā)生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計

對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構合作開發(fā)建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計時，發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為征用的是耕地或者還沒有進行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納?？梢猿浞掷脟敛块T和財政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經(jīng)濟體制的深入進行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響日益深遠。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務審計的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

篇6

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但資金投入大，而且建設周期長，極易受到國家宏觀經(jīng)濟與政策的影響；從2013年起，我國政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策陸續(xù)出臺，調(diào)控力度不斷加深，房地產(chǎn)投資的增長速度持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續(xù)加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的投資風險。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，中國注冊會計師協(xié)會在2月了審計風險提示函，要求會計師事務所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點，重點注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系與風險評估。例如，收入的確認標準、成本費用是否真實、房地產(chǎn)項目是否存在減值跡象、內(nèi)部崗位設置與會計估計的合理性以及相關事項的披露等。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計風險較高的重要原因源于起步較晚，內(nèi)部控制制度薄弱，未能形成規(guī)范的內(nèi)部控制體系；企業(yè)內(nèi)部存在諸多控制上的缺陷，未能在內(nèi)部規(guī)范部門之間、上下級之間以及崗位之間的制約。

同時當前經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決當前困難，應該把工作重心從對外發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閷?nèi)加強管理。因此，為形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，需要深入研究當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所存在的內(nèi)部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。

本文對目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題進行詳細分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內(nèi)部控制規(guī)范政策和監(jiān)管改進提供借鑒。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系

當前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但大部分企業(yè)內(nèi)部控制制度不全面，在內(nèi)部控制環(huán)境、控制程序、會計信息系統(tǒng)等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業(yè)管理的、有針對性的完整內(nèi)部控制體系。完善的內(nèi)部控制體系能讓企業(yè)快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業(yè)信息的真實性與準確性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險評估環(huán)節(jié)與內(nèi)控意識薄弱

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業(yè)面臨的各種風險問題：一是完善的風險評估體系尚未制定，企業(yè)無法有效地采取對應的風險預警機制，使得企業(yè)容易遭受到外界環(huán)境的影響，可能導致企業(yè)破產(chǎn)等情況出現(xiàn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層對內(nèi)部控制認識較為片面，認為制定內(nèi)部控制制度就是建立企業(yè)內(nèi)部管理制度，只要執(zhí)行好現(xiàn)有工作制度，就是較好地實現(xiàn)了內(nèi)部控制，從而導致了企業(yè)內(nèi)部控制意識薄弱，執(zhí)行力度不足。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督管理一直被認為是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項經(jīng)營活動的保障基礎。但目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少健全的監(jiān)督管理機構，企業(yè)內(nèi)部審計部門缺乏應該擁有的獨立性，不能充分發(fā)揮內(nèi)部審計所應有的功能，對內(nèi)部控制制度執(zhí)行效果、執(zhí)行力度、修訂等缺乏客觀獨立的監(jiān)督，從而導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的監(jiān)督管理不到位，執(zhí)行力度不足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)參差不齊，員工對企業(yè)內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行能力差異較大，不能完全滿足企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行要求，從而影響企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行需要全體員工的配合，若員工不能充分認識到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，企業(yè)快速健康發(fā)展就會受到限制性約束。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程缺乏控制

當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程較為復雜，項目可行性分析、拿地、規(guī)劃、市場推廣、成本控制等工作進度緩慢，需要長期進行關注，同時工作流程所蘊含的內(nèi)部控制是管理層建立健全內(nèi)部控制制度的關鍵。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只注重結(jié)果，降低了對分散的工作流程的關注度，缺乏工作流程內(nèi)部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優(yōu)化與完善。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制信息溝通不暢

內(nèi)部控制理論中提出了內(nèi)部控制信息共享有利于企業(yè)員工之間的溝通，也有利于加強各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，管理層次較多，容易出現(xiàn)權責分工不明、工作效率低、內(nèi)部控制溝通不暢等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大部分建立了內(nèi)部信息溝通渠道，但是在實際中應用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達工作，缺少及時反饋；另一方面內(nèi)部職能部門之間協(xié)調(diào)性較差，不能有效快速傳達內(nèi)部控制信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制的有效運行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題解決對策

（一）建立健全完善內(nèi)部控制制度

建立完善的內(nèi)部控制體系以及健全的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前解決內(nèi)部控制問題的首要任務，主要包括建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度與完善內(nèi)部控制的自我評估制度。

（1）建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的出發(fā)點是如何控制企業(yè)內(nèi)部的工作流程，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)的工作流程，將各項主要工作和經(jīng)營活動納入內(nèi)部控制制度管理的范圍內(nèi)，具體的來說是要制定企業(yè)內(nèi)部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預算資金管理內(nèi)部控制制度，強化預算資金的監(jiān)管，防范舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；建立會計獨立核算內(nèi)部控制制度，保證會計核算的準確性與及時性，等等。

（2）完善內(nèi)部控制的自我評估制度。除了建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視內(nèi)部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內(nèi)部控制制度評估，對內(nèi)部控制進行評價考察，分析其現(xiàn)階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內(nèi)部控制制度越來越健全。通過實施內(nèi)部控制的自我評估制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度存在的問題，并針對問題進一步實施準確且有針對性的措施，改進企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，促進企業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）加強內(nèi)部控制法制建設

許多國家都已經(jīng)頒布相關法律法規(guī)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制的建設，如美國、日本、韓國等，而當前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制法制建設依舊處于部門規(guī)章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強制的法律約束力。內(nèi)部控制要得到有效執(zhí)行，內(nèi)部控制信息能及時準確披露，投資者與企業(yè)信息不對稱問題得以緩解，國家立法機構需要加強企業(yè)內(nèi)部控制的法制建設，使得企業(yè)能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內(nèi)部控制缺陷、虛假披露內(nèi)部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強化內(nèi)部審計

內(nèi)、外部審計人員對內(nèi)部控制制度的監(jiān)督與評估是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障內(nèi)部控制制度有效性與開展內(nèi)部控制工作的重要組成部分。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所暴露出來的內(nèi)部控制問題，實際上是內(nèi)部審計評價工作與外部審計監(jiān)督工作不嚴格密切相關。我國企業(yè)內(nèi)部控制實踐普遍存在重建設、輕執(zhí)行與監(jiān)督的現(xiàn)象，內(nèi)部控制評價走過場及外部審計審核走形式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強內(nèi)部審計部門對內(nèi)部控制的評價工作，強化外部審計對內(nèi)部控制的監(jiān)管責任，才能更好地建立企業(yè)完善的內(nèi)部控制工作。

同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極發(fā)揮內(nèi)部審計對內(nèi)部控制的積極促進作用，具體做法：一是要設立獨立性較高的內(nèi)部審計部門，是內(nèi)部審計工作能獨立有效地開展。二是要明確內(nèi)部審計部門的具體職責，明確獲取的審計信息是真實可靠的，確保其監(jiān)督職能有效發(fā)揮。三是注重內(nèi)部審計工作人員的素質(zhì)，通過業(yè)務培訓等方式提升工作能力。四是要改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計的運行機制，規(guī)范內(nèi)部審計工作程序，明確參與各方的職責行文，確保內(nèi)部審計工作的準確性。

（四）拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷擴大發(fā)展，分、子公司的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)不僅應關注自身的內(nèi)部控制體系的建設，同時也要規(guī)范分、子公司的內(nèi)部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點與業(yè)務范圍，協(xié)助建立健全完善的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)整體內(nèi)部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內(nèi)部控制缺陷，企業(yè)總部也有不可逃避的連帶責任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系，保證整體內(nèi)部控制體系的健全與完整。

（五）提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量

我國目前沒有明確指出內(nèi)部缺陷的認定標準、內(nèi)部控制缺陷沒有嚴格的等級劃分以及未披露內(nèi)部控制缺陷整改措施等等，政府相關部門需要針對內(nèi)部控制缺陷衡量、整改等進一步完善，出臺相關政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身內(nèi)部控制存在的缺陷有所了解，如何準確披露內(nèi)部控制缺陷、如何按照國家規(guī)定進行整改等有據(jù)可循。因此，政府需要完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷披露機制，提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量。

篇7

當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度較快，發(fā)展規(guī)模不斷擴大，在市場中占據(jù)重要地位，有效推動了國民經(jīng)濟快速增長。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中還有一些問題值得我們分析探究，尤其是其會計內(nèi)部控制方面的問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務是不斷強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計內(nèi)部控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)控中存在的問題分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化

一方面，在計劃經(jīng)濟體制的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未樹立正確的會計內(nèi)部控制意識，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會思想。這些因素不僅不利于現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展，而且對我國發(fā)展水平的整體提高還帶來了嚴重的制約，針對此情況，政府部門結(jié)合現(xiàn)代社會發(fā)展，做了深入的經(jīng)濟體制改革，僅強調(diào)理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不享有自由理財權，需按照國家提出的相關指令計劃來開展經(jīng)營管理工作，使得企業(yè)經(jīng)營管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業(yè)的法人治理結(jié)構并未發(fā)揮應有的效用，沒有一個彼此約束的法制環(huán)境。當前，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速發(fā)展，市場上新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實行的法人治理結(jié)構通常存在“形備而實不至”的現(xiàn)象，內(nèi)部權力制衡效果較差。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)控制度并不完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還缺乏一套完善高效的會計內(nèi)部控制制度，而導致這種現(xiàn)象發(fā)生的主要原因有：首先，企業(yè)未加快建設會計內(nèi)部控制制度，部分企業(yè)雖構建了但還缺乏系統(tǒng)性，這樣，企業(yè)在實施會計內(nèi)部控制制度時就缺少相關的參考依據(jù)。其次，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中雖存在會計內(nèi)部控制制度，但還不夠完善。簡單舉例說明，雖制定了關于施工、設計、材料設備采購及銷售方面的內(nèi)部控制程序，但未構建匹配的監(jiān)督審計程序，雖具備成本控制與優(yōu)化機制，但整體協(xié)調(diào)性低，沒有制定相關的制衡機制。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對內(nèi)控的認識不足或缺乏

當前，有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將注意力全部放在了自身商品的開發(fā)與銷售上。有的企業(yè)將會計內(nèi)部控制定義為內(nèi)部牽制制度或者主要用來控制運行成本?？梢?，對會計內(nèi)部控制沒有足夠的認識，存在錯誤的理解。企業(yè)必須認識會計內(nèi)部控制對自身經(jīng)營活動具有的推動作用，提高資產(chǎn)的安全完整性，確保會計信息資料的真實可靠性，嚴防違紀違法行為的發(fā)生，獲取較好的利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制的有效策略

（一）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員以及管理人員的整體素質(zhì)

人才是市場競爭的主要因素，對企業(yè)的發(fā)展起到了關鍵性作用，是企業(yè)各項制度的實施者。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應注重提高會計工作者與管理者的整體素質(zhì)，加強他們的業(yè)務知識培訓，力爭培養(yǎng)一批專業(yè)水平高、技能好的高素質(zhì)會計工作者，并且針對在崗人員定期開展相關培訓，以確保在業(yè)務水平上達到了財務管理實際需求。

（二）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督力度

首先，強化會計資料內(nèi)部審計；內(nèi)部審計能夠保證會計資料的真實可靠性，保護資產(chǎn)的安全完整性，同時有效督促員工按照內(nèi)部管理制度開展作業(yè)，健全內(nèi)部控制，確保企業(yè)經(jīng)營合法性。所以內(nèi)部審計在內(nèi)部會計監(jiān)督力度的加強中作用巨大，企業(yè)應設置專門的內(nèi)部審計機構，并配備專業(yè)的工作人員。其次，健全會計管理制度；有不少企業(yè)為了強化內(nèi)部會計監(jiān)督要求，構建內(nèi)部控制過程中，還賦予了會計管理制度有關規(guī)定。不僅加強會計程序和會計政策手冊，推動會計工作有效運行，而且還確立賬表制度、內(nèi)部稽核制度、成本核算制度、財務收支審批制度等。

（三）加強構建“以人為本”的企業(yè)文化建設

在會計內(nèi)部控制基礎上構建“以人為本”的企業(yè)文化建設，應從兩方面著手進行：一方面，認真編制并落實有利于企業(yè)會計內(nèi)部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮重要作用，企業(yè)要想提高會計內(nèi)部控制的有效性，就必須加強管理人力資源，確立完善的管理措施，落實崗位輪換制。另一方面，加強員工培訓。注重培養(yǎng)員工的職業(yè)道德素養(yǎng)及技能，提高員工的法律意識，對各個區(qū)域中的法規(guī)加以掌握與了解，從而增強工作適應性。

三、結(jié)束語

綜上所述可知，會計內(nèi)部控制是企業(yè)有效經(jīng)營的前提保障，是企業(yè)中不可或缺的一項經(jīng)濟管理活動。為了保證會計內(nèi)部控制制度的完善高效，應從對其問題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業(yè)具有較高的內(nèi)部管理水平，會計從業(yè)人員具有較高的財務管理水平，推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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對于一個企業(yè)來說，財務工作是一個企業(yè)的主要構成部分，關系著企業(yè)的長遠發(fā)展，關系著企業(yè)的經(jīng)濟效益和財務支出的合理性。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是如此，需要加以關注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財務管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產(chǎn)市場發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)特點和理論闡述

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對房地產(chǎn)進行來進行管理和開發(fā)，對房地產(chǎn)進行銷售和出租，對房地產(chǎn)需求人員來進行服務的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點，具有自身的特殊性，其財務支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發(fā)展風險，經(jīng)濟利益無法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產(chǎn)和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債（預售款），前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等

二、財務管理工作闡述

（一）財務管理工作內(nèi)容闡述

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要管理主體。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在企業(yè)的財務內(nèi)部，主要是對財務工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來進行管理，對整個房地產(chǎn)開發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務，包括對資金的流向，財務的實際使用情況，財務的支出和走向，財務的收入，財務管理方案的構建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理工作，主要是對企業(yè)的資金和財務籌集工作進行管理，對企業(yè)的財務運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務方案展示圖[2]。

（二）管理的主要特點闡述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，其 財務管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產(chǎn)開發(fā)的消耗時間較長，財務支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設資金，增加了自身發(fā)展的財務支出[3]。其次，房地產(chǎn)開發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設和發(fā)展周期長，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發(fā)難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，較大的財務支出和建設壓力，建設和發(fā)展的時間較長，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風險。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發(fā)展政策的影響，必然會增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財務管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發(fā)展動向，一旦發(fā)生投資風險帶來的后果無法想象[4]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作有效進行

（一）增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系

現(xiàn)階段，隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關注自身的經(jīng)濟發(fā)展工作，也要增加對財務管理工作的關注度，把財務管理工作和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展計劃結(jié)合，來促進自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競爭力。站在經(jīng)營和管理人員的角度來說，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作的有序開展，其要在企業(yè)內(nèi)部構建完善的財務管理體系，在房地產(chǎn)開發(fā)建過程中，對不同項目中設置核算機構，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎上，要不斷的學習財務理論知識，學習會計信息，增加對財務管理工作中，資金和財務的流向的關注度，增加對自身財務管理工作中，現(xiàn)金流向的關注度，利于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作中發(fā)揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理報表，其增加了對不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務借鑒的方案。

（二）增加對外部監(jiān)督工作的關注度，發(fā)揮外部財務監(jiān)督工作的最大效果

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作來說，其關系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財務管理工作人員和會計從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對內(nèi)部務工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作的全面開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要增加對外部監(jiān)督工作的關注度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作年進行監(jiān)督和管理時，可以全面發(fā)揮市場的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作的關注，利用社會這一大集體來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作進行監(jiān)督和管理。增加我國的財政機構、審計機構、稅務部門和物價等等，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計監(jiān)督工作和企業(yè)的預算工作進行結(jié)合，利用稅務監(jiān)督來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的主體[6]。

（三）優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運作的合理性和流暢性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經(jīng)過財務體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場營銷的財務收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過負責人和財務管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，榱吮Vし康夭開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開展，保證其財務管理工作的高效進行，也要在企業(yè)內(nèi)部構建完善的控制制度，增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金和財務的保護，來樹立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽與聲望，提高企業(yè)的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營活動中，來保證資金和財務運作的科學性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理工作，是其在發(fā)展過程中的主要工作，其不僅關系著企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，也對企業(yè)的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中，要增加對自身財務管理工作的關注度，增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系，增加對外部監(jiān)督工作的關注度，發(fā)揮外部財務監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠發(fā)展。

參考文獻：

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篇9

房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大,建設周期長,成本核算環(huán)數(shù)多,投資風險高等特點。這就更需要精打細算,規(guī)避風險,力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作,這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。了解房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成和我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務之急。如何進行成本核算,顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。按不同的標準有不同的分類,就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地及設備費用

土地及設備費用,是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出

配套及其他收費支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本

房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點,因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇和房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠過去那種高價格、高成本、粗放管理獲取高額利潤的時代已經(jīng)一去不復返。但我國房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理仍存在以下問題。

1.成本管理意識淺薄

長期以來,我國企業(yè)實行的是一種以計劃價格為基礎,以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式。受傳統(tǒng)觀念的影響以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報的利潤率,導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競爭意識。企業(yè)往往忽視了成本管理,成本管理意識淺薄,浪費很大,財務人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本,對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長期性以及流動性,也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后,我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著更加嚴峻的考驗,隨著企業(yè)成本總額中不可控成本的比例增加。如果不加強成本管理意識、規(guī)避風險、提高效益,將很難在市場當中立足。

2.缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

在市場經(jīng)濟條件下,競爭日益激烈,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風險,而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期,往往走一步看一步,忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略,導致企業(yè)缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對于企業(yè)成本管理的重要指導意義,但卻沒有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標導向作用的發(fā)揮,企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導,使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標脫節(jié),成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設,再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規(guī)范的操作程序,成本管理目標最終很難實現(xiàn)。

3.內(nèi)部控制薄弱,偏重事后控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作,事前比較薄弱,總結(jié)多于過程控制,往往成為事后行為。尤其在規(guī)劃設計階段缺乏對成本的事前預測,對成本控制的重視不夠。對開發(fā)經(jīng)營過程中具體業(yè)務活動的控制,基本上也是采用事后控制,很多時候只能接受既成事實,比如預算外費用和現(xiàn)場簽證發(fā)生的支出等。成本預測和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性,有些企業(yè)雖有預算,但不夠科學、全面、系統(tǒng),只對一些費用進行預算編制,還不能稱為預算管理更談不上建立預算管理控制系統(tǒng)。成本管理的關鍵部門和業(yè)務流程的關鍵環(huán)節(jié)缺乏控制標準。一些企業(yè)雖然在職能部門上單獨設置了審計部,但往往只對工程造價進行事后審計,沒有發(fā)揮其應有的功能。

三、如何加強地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算

成本核算向來是企業(yè)管理中的重點,房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,現(xiàn)在從四個方面加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算。

1.加強制度建設

加強和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素,在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項目相應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結(jié)合起來,形成算為管用、算管結(jié)合的有效機制。

2.設立合理的成本核算項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展商品房成本核算的工作中,必須切實做好各項基礎性工作。主要包括項目可行性研究報告、項目預算和決算書,各類購銷合同文件,項目成本費用控制計劃、項目成本預算,各類成本費用支出原始憑證及記錄、成本變動因素分析表,現(xiàn)場各類簽證憑單,現(xiàn)場管理原始臺賬記錄,預決算原始臺賬記錄,項目預決算差異分析表等。成本核算的基礎工作重點在于建立和健全各類原始記錄,建立規(guī)范的開發(fā)建設流程,嚴肅認真地做好項目預決算工作,嚴格現(xiàn)場驗收簽證和計量工作,嚴格執(zhí)行成本預算及成本變動因素分析制度,加強預決算差異分析。

正確劃分成本項目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,開發(fā)成本屬一級科目,在該科目下企業(yè)應根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用,特別是單筆發(fā)生的費用,應盡量合并,對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。

3.強化會計監(jiān)督,保證會計核算真實性

建立科學的財務管理體系,核算開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況、運行時間、貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制,其中主要是貸款利息的降低。因此,應當通過分階段控制開發(fā)進度、縮短開發(fā)周期、降低資金占用時間,從而實現(xiàn)對財務費用的控制。

企業(yè)應設立內(nèi)部審計部門或人員,強化內(nèi)部審計,以保證會計核算真實性,其最終目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益。內(nèi)部審計應以企業(yè)的會計核算方面規(guī)章制度及工程預算書為依據(jù),對不符合制度的支出,堅決予以制止。對于超預算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究責任者責任。這樣,可以降低成本,提高企業(yè)效益。

4.樹立成本意識,加強成本宣傳

事實上,成本管理不只是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。他們只是企業(yè)成本日?？刂频慕M織者,比如房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程管理部門,只靠他們單方面的努力,難以實施好成本控制。企業(yè)決策管理層的決定對企業(yè)成本形成的基礎條件有很大的影響。比如房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃部門和工程部門的工作影響著房屋設計和成本材料管理;銷售部門人員的業(yè)務活動影響著材料物資的采購成本及產(chǎn)品銷售費用;財務部門的融資方式影響著資金使用成本。這就是說,企業(yè)成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關。他們都應對職責范圍內(nèi)的成本負有管理與控制的責任。因此,成本控制的主體應該是個全員概念,企業(yè)內(nèi)部每一個部門和每一個人都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實施者。

參考文獻:

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近些年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)也成為研究關注的重點。房屋作為一種特殊的商品，具有價值大、開發(fā)周期長等特點，與傳統(tǒng)的商品有巨大的差異，自然導致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地產(chǎn)會計核算方面的問題也暴漏出來，一些收入、成本核算方面的問題也值得商榷。

一、房地產(chǎn)會計核算中存在的問題

（一）會計核算中收入存在的問題

企業(yè)會計準則與稅收規(guī)定存在著不同。企業(yè)會計準則對于收入的確認有五項原則，由于企業(yè)獲得預售許可證可進行房屋的出售，此時通常房屋還未建設，購房者購買的是期房，但是此時房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到購房者的款項，而商品所有權上的風險并未有效轉(zhuǎn)移，不符合準則規(guī)定的收入確認的標準。只有等到所開發(fā)的房產(chǎn)竣工驗收并移交給購房者之后才能確認收入。而稅法上則規(guī)定預售所得款項需要計入預售收入并需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)對于相關附屬設施比如地下室、停車位、閣樓的銷售并沒有進行收入的確認，這部分也屬于房地產(chǎn)銷售的范圍，卻并未納入到收入中來。而且，在銷售過程中包括的物業(yè)費、罰款、政府獎勵、收取的客戶違約金并未在收入中體現(xiàn)。

（二）會計核算中成本存在的問題

首先，目前的房地產(chǎn)成本核算并未對成本的計算與分配進行詳細的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的對象種類很多，主要包括多層建筑、高層建筑。一般來說，4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，11層以上為高層建筑。由于最初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是多層建筑，每層的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是對于高層建筑來說，低樓層、裙樓以及高樓層的建筑成本并不一致，若還是用平均成本法來度量，必然導致會計計量的不準確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)存在通過操縱成本來偷稅漏稅的行為，混淆成本核算對象，自用的是沒有單獨進行成本的核算，反而計入主營業(yè)務成本，減少了利潤，降低了對于國家的對手貢獻。有的房地產(chǎn)企業(yè)通過擴大期間費用的范圍來增加成本，將購房者交納的房款用作廣告費、業(yè)務招待費等的支出，計入管理費用，無形之中增大了成本?；蛘邔⑦`規(guī)發(fā)票入賬，通過修改、自行填列過期作廢的發(fā)票，來增加營業(yè)成本，降低企業(yè)利潤。

二、改善房地產(chǎn)會計核算相關問題的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套設施收入核算制度。相關部門可以嘗試指定一套符合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入的確認制度。同稅收法規(guī)結(jié)合起來，把簽訂銷售合同時收取預收款的時點作為銷售收入確認的時點。這樣就會避免因為無法確認收入而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務報表上出現(xiàn)大量的虧損，同時真正銷售的時候又會產(chǎn)生巨量的收入，財務報表上顯示有大量的利潤，無法真實反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況。二是要規(guī)定好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入核算的范圍，該核算的范圍應該包括商品房以及配套的設施。三是加強對土地轉(zhuǎn)讓、房屋出租的收入以及其他收入的監(jiān)管力度。這部分收入大約占整個房地產(chǎn)企業(yè)收入的15%。對于土地的轉(zhuǎn)讓收入，國家可以建立在不同地區(qū)的土地價格的數(shù)據(jù)庫，并且規(guī)定最低的土地交易價格的標準，低于該標準就不給于過戶，這樣就可以減少土地交易中的黑幕操作。四是要加強輔助材料的管理。通過建立“銷售備查簿”、“預售收入備查簿”、“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權清冊”等輔助材料，可以從側(cè)面真實反映企業(yè)真實的應納稅所得額。這樣就可以防止企業(yè)隨意調(diào)整收入以及利潤，使房地產(chǎn)企業(yè)達到納稅規(guī)范。

（二）對于高層建筑成本核算“因?qū)佣悺?/p>

通過層次分析法或者其他適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定權重的方法，對于每一層樓房確定一個用來計算成本的權重，通過總成本和可銷售建筑面積計算平均成本，以每一層樓的權重乘以平均成本，算出銷售成本，做到銷售收入與成本的配比。舉個例子，某房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗以及科學的計算方法得出所建造30層樓房的平均成本為3000/m2，裙樓，5-10層，10-20層，20-30層權重依次為3、1、2、1.5。則該高層的銷售成本依次為9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。這樣就可以化解收入與成本不配比的問題。另外，需要準確歸集和分配成本。對于復雜的工程，很難將成本費用歸集到成本核算對象。這時就需要運用科學的方法進行成本費用的分配，嚴禁隨意分配?；A設施費用可以采用因果關系法，按照歷史發(fā)生的原因進行分攤。配套設備按照按照預算面積分攤，按建筑面積分配一些現(xiàn)場組織的管理費用。按照占地面積分配拆遷補償費及土地征用費。

（三）加強審計的作用

通過房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本操縱行為，對經(jīng)濟活動的真實性進行獨立的監(jiān)督和評價，促進實現(xiàn)經(jīng)濟管理的有效性，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建立。同時，也要結(jié)合外部審計的力量，對于企業(yè)違法違規(guī)的行為進行披露，以及修正企業(yè)不合規(guī)范的賬務處理行為。內(nèi)部審計與外部審計相互結(jié)合，各司其職，做到成本核算的正確性，防止房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的行為的發(fā)生。

三、結(jié)束語

目前階段，我國房地產(chǎn)市場方面依然不成熟，會計核算工作也面臨巨大的需要改善的地方。我們應該結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律，利用有效的管理制度，提高會計核算的準確性，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算系統(tǒng)。