導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類(lèi)號(hào)：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1課程教學(xué)現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識(shí)與技能，熟練房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、策劃、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢(xún)、開(kāi)發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學(xué)內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等。

1.3課程教學(xué)方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開(kāi)展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過(guò)EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目策劃報(bào)告等。

2《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

（1）不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及方方面面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專(zhuān)業(yè)課程的支持。比如市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)需要運(yùn)用應(yīng)用文寫(xiě)作的相關(guān)知識(shí)；市場(chǎng)調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)；項(xiàng)目管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面也需要管理類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)的學(xué)科知識(shí)予以輔助。

（2）實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解僅限于書(shū)本，講授的市場(chǎng)知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。

（3）課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》教學(xué)市場(chǎng)化的措施

本門(mén)課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、進(jìn)行市場(chǎng)分析、了解實(shí)際的開(kāi)發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析市場(chǎng)價(jià)值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場(chǎng)緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過(guò)程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：

（1）夯實(shí)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價(jià)值規(guī)律、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析、STP營(yíng)銷(xiāo)等的相關(guān)知識(shí)與方法，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，具體操作模式分以下幾個(gè)步驟完成：

①和某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)與公司營(yíng)銷(xiāo)人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)狀況、工程進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)推廣等方面的基本認(rèn)知。

②由學(xué)生分組組建市場(chǎng)調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營(yíng)銷(xiāo)策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、可行性分析以及營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等。請(qǐng)學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問(wèn)卷、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并撰寫(xiě)報(bào)告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時(shí)成績(jī)。

③各小組調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)完成后，制作PPT，專(zhuān)門(mén)安排課程時(shí)間進(jìn)行各小組的匯報(bào)演講，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度和對(duì)報(bào)告撰寫(xiě)的掌握程度。同時(shí)，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過(guò)程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開(kāi)展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。

（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

①課程開(kāi)始之初就布置學(xué)生以小組為單位對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)按片區(qū)“跑盤(pán)”的作業(yè)。每周課程開(kāi)始前5-10分鐘隨機(jī)詢(xún)問(wèn)學(xué)生近一周的市場(chǎng)情況，并以此作為平時(shí)成績(jī)的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤(pán)分布及在建在售項(xiàng)目。

②通過(guò)安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程與市場(chǎng)化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過(guò)程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識(shí)服務(wù)于將來(lái)的工作實(shí)踐。

篇2

問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)法（Problem-Based Learning），是指從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，以真實(shí)事例或問(wèn)題為基礎(chǔ)，以啟發(fā)學(xué)生的思維為核心，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，促使他們生動(dòng)活潑地學(xué)習(xí)的一種教學(xué)方法。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)模式是新加坡共和理工學(xué)院最為顯著的特點(diǎn)，每個(gè)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生在3年的時(shí)間內(nèi)要修完30個(gè)學(xué)科，每個(gè)學(xué)科設(shè)置成16個(gè)問(wèn)題，學(xué)生在學(xué)習(xí)這門(mén)學(xué)科時(shí)就要解決這16個(gè)問(wèn)題，每個(gè)學(xué)期為16周，每周解決1個(gè)問(wèn)題，每個(gè)學(xué)期完成5個(gè)學(xué)科。通過(guò)實(shí)施這種教學(xué)模式，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力、終身學(xué)習(xí)的能力，塑造學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作精神。筆者學(xué)校借鑒這一教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行了問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試。

一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)改革的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程是高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課程，通過(guò)該門(mén)課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生要認(rèn)知房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一個(gè)框架和整體上的認(rèn)知。一般情況下，這門(mén)課程會(huì)安排在大一，作為各門(mén)專(zhuān)業(yè)課程的先導(dǎo)性課程。

目前，在高職教學(xué)中運(yùn)用得較多的有任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程作為理論性較強(qiáng)的先導(dǎo)性課程，同時(shí)又涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學(xué)，將使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)任務(wù)時(shí)面臨大量的未知知識(shí)，從而使完成任務(wù)和項(xiàng)目變得不現(xiàn)實(shí)，降低了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和興趣。

相比任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法，問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)適用于理論性較強(qiáng)的學(xué)科。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)要求建立在有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，讓學(xué)習(xí)者到現(xiàn)實(shí)世界的真實(shí)環(huán)境中去感受、去體驗(yàn)（即通過(guò)獲取直接經(jīng)驗(yàn)來(lái)學(xué)習(xí)），而不是僅僅聆聽(tīng)別人（例如教師）關(guān)于這種經(jīng)驗(yàn)的介紹和講解。這種教學(xué)法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設(shè)情境、確定問(wèn)題、自主學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)和效果評(píng)價(jià)。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中運(yùn)用該方法，可以讓學(xué)生在房地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的真實(shí)事件或真實(shí)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基本理論和工作內(nèi)容進(jìn)行深刻的認(rèn)知，同時(shí)還可以提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強(qiáng)調(diào)知識(shí)傳授，只把學(xué)生當(dāng)做知識(shí)灌輸對(duì)象的傳統(tǒng)教學(xué)模式，進(jìn)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試和挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的實(shí)施

通過(guò)對(duì)新加坡共和理工學(xué)院?jiǎn)栴}啟發(fā)式教學(xué)的分析，筆者學(xué)校對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的核心課程進(jìn)行了改革，實(shí)施的具體環(huán)節(jié)如下。

1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以問(wèn)題來(lái)統(tǒng)領(lǐng)該門(mén)課程

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的課程體系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃課時(shí)為72學(xué)時(shí)，筆者將該門(mén)課程設(shè)計(jì)成8個(gè)真實(shí)的問(wèn)題：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)是怎樣的關(guān)系？

（2）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系是怎樣的，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)？

（3）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，政府如何實(shí)現(xiàn)監(jiān)管審批？

（4）開(kāi)展可行性研究工作的實(shí)施方案是什么，如何做好此項(xiàng)工作的資料搜集？

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何獲得開(kāi)發(fā)用地？

（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作任務(wù)有哪些？

（7）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)容有哪些？

（8）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對(duì)要解決的問(wèn)題，設(shè)置有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)情境

在該門(mén)課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實(shí)情境的學(xué)習(xí)環(huán)境，激發(fā)學(xué)習(xí)者參與交互式學(xué)習(xí)的積極性、主動(dòng)性。

以問(wèn)題（2）為例，針對(duì)“政府如何實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)”，設(shè)置真實(shí)事件操作如下。教師在資料準(zhǔn)備時(shí)，提取最近或具有代表性的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策（如“國(guó)五條”），讓學(xué)生分析在這些政策中如何運(yùn)用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響。

學(xué)生在解決這一問(wèn)題時(shí)，首先要完成基本概念的認(rèn)知，包括房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。第二步是分析，學(xué)生在認(rèn)知了基本概念的前提下，進(jìn)行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實(shí)問(wèn)題中具體采用了哪些政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)供給與需求、對(duì)房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響。

3.教學(xué)環(huán)節(jié)的實(shí)施

（1）分組。通過(guò)分組學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)所強(qiáng)調(diào)的協(xié)作學(xué)習(xí)。為更有效地利用學(xué)習(xí)時(shí)間，在本門(mén)課程開(kāi)始前，教師需進(jìn)行學(xué)生分組，每組成員4～5人。在分組過(guò)程中，教師要兼顧學(xué)生好、中、差水平的搭配，讓先進(jìn)影響后進(jìn)。

（2）“一天解決一問(wèn)題”教學(xué)環(huán)節(jié)的展開(kāi)。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進(jìn)行同門(mén)課程的編排，一天解決一個(gè)問(wèn)題，亦即實(shí)現(xiàn)“一天一題”。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的72個(gè)學(xué)時(shí)安排在9天，每周安排1天，每天解決1個(gè)問(wèn)題，1天作為機(jī)動(dòng)。

①第一階段，每一輪會(huì)議和第一次自由討論或獨(dú)立探索。每天教學(xué)活動(dòng)開(kāi)始時(shí)，由教師召開(kāi)第一次會(huì)議，第一次會(huì)議主要解決的問(wèn)題為：教師問(wèn)題，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，進(jìn)一步思考、擬定和分配實(shí)際任務(wù)，會(huì)議時(shí)間一般為1小時(shí)。

會(huì)議一完，進(jìn)入自由討論時(shí)段或獨(dú)立探索。學(xué)生在各自的組內(nèi)進(jìn)行獨(dú)立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務(wù)：搜尋和閱讀資料，開(kāi)始建構(gòu)初步的解題方案，進(jìn)一步分析問(wèn)題的核心議題。自由討論時(shí)段一般為1～2小時(shí)。

以第二個(gè)問(wèn)題的教學(xué)開(kāi)展為例。教師在第一輪會(huì)議中真實(shí)的情境和真實(shí)的問(wèn)題。準(zhǔn)備“國(guó)五條”或“國(guó)六條”方案，然后針對(duì)“國(guó)五條”問(wèn)題：“國(guó)五條”分別運(yùn)用了哪些土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策？這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需，以及房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？在充分了解問(wèn)題后，學(xué)習(xí)小組確定解決問(wèn)題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會(huì)議完成后的自由討論或獨(dú)立探索時(shí)間，學(xué)習(xí)小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開(kāi)學(xué)習(xí)。在該階段，學(xué)生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來(lái)源于圖書(shū)館資料或網(wǎng)絡(luò)。學(xué)生收集和閱讀理解問(wèn)題的相關(guān)資料，形成對(duì)問(wèn)題解決的初步認(rèn)知，如關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的基本概念，以及網(wǎng)絡(luò)上收集到的市場(chǎng)反饋信息或言論。

在完成該階段的任務(wù)時(shí)，教師要隨時(shí)了解小組討論的動(dòng)態(tài)，及時(shí)解決學(xué)生在該階段中的疑問(wèn)。

②第二階段，第二輪會(huì)議和第二次自由討論，準(zhǔn)備演示PPT。在學(xué)生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學(xué)習(xí)后，進(jìn)入第二輪會(huì)議。第二輪會(huì)議的主要內(nèi)容是教師了解學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)度，集中探討學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中所碰到的難題，協(xié)助學(xué)生制定進(jìn)一步解決問(wèn)題的方案。會(huì)議之后，進(jìn)入自由討論時(shí)段，該段時(shí)間為2～2.5小時(shí)。學(xué)生繼續(xù)在所屬的組內(nèi)探討問(wèn)題，閱讀和剖析資料，在取得共識(shí)的前提下，制定更精細(xì)的解決問(wèn)題的方案，然后準(zhǔn)備演示內(nèi)容。

③第三階段，第三次會(huì)議。在該階段，學(xué)生和教師交流，演示研究成果，并進(jìn)行答辯，學(xué)生觀摩并通過(guò)提問(wèn)了解其他組如何制訂解決方案。教師進(jìn)行探究和給予評(píng)價(jià)。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補(bǔ)充階段。一天的學(xué)習(xí)后，還有一些環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善及細(xì)化，學(xué)生可在課后進(jìn)一步進(jìn)行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學(xué)評(píng)價(jià)。采用問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)法，教師需要對(duì)傳統(tǒng)教學(xué)法下的教學(xué)評(píng)價(jià)方法作出改進(jìn)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的特點(diǎn)，課程的評(píng)價(jià)方法為：小組成員互評(píng)占10%，成果質(zhì)量占50%，成果匯報(bào)占15%，過(guò)程控制占10%，課后改進(jìn)占15%。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程實(shí)施問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)體會(huì)

1.實(shí)施問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)是一個(gè)先難后易的過(guò)程

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中實(shí)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)，在8大問(wèn)題的解決中，前兩個(gè)問(wèn)題的實(shí)施是最困難的。原因之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程在大一開(kāi)設(shè)，學(xué)生對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的積累很少，相關(guān)概念難以準(zhǔn)確把握。針對(duì)該種情況，教師可在第二階段的會(huì)議中增加基本概念與知識(shí)的集中講解時(shí)間，從而糾正在第一階段自由討論中學(xué)生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個(gè)原因是，學(xué)生大多首次接觸小組學(xué)習(xí)方法，學(xué)生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學(xué)生的任務(wù)很重，而有些學(xué)生偷懶甚至不參與整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程而“搭便車(chē)”的情況。針對(duì)該種情況，教師對(duì)每個(gè)小組的分工與學(xué)習(xí)進(jìn)程要進(jìn)行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導(dǎo)。因此，在前兩個(gè)問(wèn)題的學(xué)習(xí)中，教師要對(duì)學(xué)生進(jìn)行更仔細(xì)的指導(dǎo)，盡量協(xié)助學(xué)生解決他們?cè)谧灾鲗W(xué)習(xí)過(guò)程中碰到的困難，增加學(xué)生的信心和興趣。隨著對(duì)問(wèn)題（1）和問(wèn)題（2）的解決，學(xué)生逐步掌握了房地產(chǎn)行業(yè)的基本概念和理論知識(shí)，同時(shí)通過(guò)前期的相互了解和調(diào)整，小組協(xié)助學(xué)習(xí)也變得更加有效，因而后面6個(gè)問(wèn)題的啟發(fā)式教學(xué)將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補(bǔ)充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報(bào)后，學(xué)生還應(yīng)根據(jù)老師的意見(jiàn)，在課后進(jìn)行進(jìn)一步的完善，包括完成學(xué)習(xí)日志，總結(jié)學(xué)習(xí)的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因?yàn)檎n堂的時(shí)間有限，學(xué)生對(duì)問(wèn)題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學(xué)生對(duì)問(wèn)題的認(rèn)知水平。學(xué)生通過(guò)進(jìn)一步收集資料，擴(kuò)充知識(shí)量，形成更好的解答問(wèn)題的角度，這是對(duì)學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力、分析和解決問(wèn)題能力的進(jìn)一步提升。教師應(yīng)對(duì)學(xué)生改善后的方案或?qū)W習(xí)日志提出及時(shí)的評(píng)價(jià)，維持學(xué)生的積極性，提升其學(xué)習(xí)的興趣。通過(guò)實(shí)踐，很多學(xué)生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問(wèn)題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)改革的收獲與尚待解決的問(wèn)題

1.收獲

在問(wèn)題啟發(fā)教學(xué)方法下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程，需要學(xué)生自己去查閱相關(guān)的資料，形成對(duì)基本概念的認(rèn)識(shí)，同時(shí)要通過(guò)小組成員的討論，學(xué)生形成解決問(wèn)題、完成任務(wù)的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，使學(xué)生終身受益。同時(shí)，在該種教學(xué)方法下，強(qiáng)調(diào)小組團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同去完成任務(wù)，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和策劃職業(yè)需團(tuán)隊(duì)分工協(xié)作的真實(shí)情況，培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)精神。

2.問(wèn)題

（1）充足的信息資源。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)方法下，教師需要確定學(xué)習(xí)本主題所需信息資源的種類(lèi)、每種資源在學(xué)習(xí)本主題過(guò)程中所起的作用。這需要學(xué)校有充足的資料或信息資源，來(lái)滿足學(xué)生自主學(xué)習(xí)時(shí)查閱資料的需要。特別是該門(mén)課程具有很強(qiáng)的操作性，還應(yīng)為學(xué)生準(zhǔn)備充足的真實(shí)案例資料。

（2）合理的師生配比。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)中，教師的任務(wù)是促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，既強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)者認(rèn)知主體作用，又不忽視教師的指導(dǎo)作用。教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)者和學(xué)生學(xué)習(xí)的合作者。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)中，教師首先要檢測(cè)、了解學(xué)生對(duì)某一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的解決能力；其次，應(yīng)該確定具體的教學(xué)目標(biāo)， 由直接傳授知識(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定學(xué)生的學(xué)習(xí)目標(biāo)；最后，教師應(yīng)在可能的條件下組織協(xié)作學(xué)習(xí)，開(kāi)展討論與交流，通過(guò)對(duì)話幫助學(xué)生分析所面對(duì)的問(wèn)題，最終讓學(xué)生自主解決問(wèn)題。

在該門(mén)課程的教學(xué)中，老師要非常了解每階段學(xué)生完成任務(wù)及討論的進(jìn)度，及時(shí)解決在該過(guò)程中學(xué)生存在的問(wèn)題。同時(shí)，老師還要對(duì)課后任務(wù)改進(jìn)和完善給出具體的、持續(xù)的指導(dǎo)。因此，在該種教學(xué)方法下，教師的工作量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)教學(xué)方法下的工作量，為了達(dá)到良好的教學(xué)效果，教師所帶班級(jí)的學(xué)生人數(shù)不宜過(guò)多。以新加坡共和理工學(xué)院為例，每班學(xué)生不超過(guò)25人，從而有條件實(shí)行小班教學(xué)，保障教學(xué)效果。

（3）教材建設(shè)。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進(jìn)行教授，學(xué)生以聽(tīng)為主，而問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)要求以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，所以需要有全新的教材來(lái)適應(yīng)新的教學(xué)方法，而目前適應(yīng)的教師教材和學(xué)生學(xué)材無(wú)疑是最為缺乏的。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

1.城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析

1.1土地價(jià)格的上漲?？梢哉f(shuō)土地價(jià)格的逐年上漲是房地產(chǎn)泡沫形成的直接原因。土地價(jià)格包括土地資本價(jià)格和土地資源價(jià)格兩部分，其中土地資本價(jià)格指的就是投入土地所產(chǎn)生的收益，土地資源價(jià)值指的就是所說(shuō)的地租。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得土地資本價(jià)格隨著對(duì)土地的高效頻繁利用而不斷上漲，土地的稀缺特性則使得其邊際生產(chǎn)力提高，如此一來(lái)收取的土地租金越來(lái)越高，土地資源價(jià)格上漲也是理所當(dāng)然的。另外，就城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地的數(shù)量畢竟是有限的，當(dāng)城市的規(guī)模和人口的數(shù)量不斷加大的時(shí)候，其對(duì)城市土地的潛在需求將會(huì)越來(lái)越多，這種情況下有限的土地?cái)?shù)量毫無(wú)疑問(wèn)是難以滿足需求的，從而導(dǎo)致土地價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲。

1.2流動(dòng)性過(guò)剩。近年來(lái)，全球范圍內(nèi)普遍存在著流動(dòng)性過(guò)剩的現(xiàn)象，所謂的流動(dòng)性過(guò)剩指的就是對(duì)貨幣的供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)貨幣的需求，這種情況決定了少量的商品將會(huì)被較多的貨幣所追逐，從而導(dǎo)致商品價(jià)格上漲幅度巨大。而房地產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升其實(shí)就是貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的直接產(chǎn)物，和國(guó)外相比國(guó)內(nèi)的投資渠道相對(duì)較為單一，在貨幣流動(dòng)性過(guò)剩的情況下大量的社會(huì)資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格迅速膨脹，加劇了城市房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。此外，國(guó)際金融資本通過(guò)各種手段融入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是加劇房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的一個(gè)重要原因。

1.3消費(fèi)預(yù)期的變化。所謂的消費(fèi)預(yù)期指的就是消費(fèi)者根據(jù)自己所掌握的相關(guān)信息對(duì)未來(lái)的變化進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)，并以此來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種心理行為。消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期變化將會(huì)直接影響他們的決策，以房地產(chǎn)為例，在2008年之前石家莊的房?jī)r(jià)明顯低于其他省會(huì)城市的價(jià)格，當(dāng)?shù)卣疄榱酥С址康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，適時(shí)出臺(tái)了一系列政策措施《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中規(guī)定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減半征收、個(gè)人購(gòu)房可享受契稅額50％的補(bǔ)貼、無(wú)公積金職工，有擔(dān)保也可申請(qǐng)公積金貸款等。但是消費(fèi)者根據(jù)自己所掌握的信息產(chǎn)生了預(yù)期心理，很多消費(fèi)者對(duì)這些政策持不以為然的態(tài)度，普遍認(rèn)為省下的錢(qián)畢竟是小數(shù)，感覺(jué)不到有多大的實(shí)惠，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)降低對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)才是最大的實(shí)惠。他們還將繼續(xù)觀望房?jī)r(jià)的走勢(shì)，并不急于買(mǎi)房。從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)跟風(fēng)觀望現(xiàn)象，使得2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銷(xiāo)售面積，推動(dòng)了泡沫的膨脹。

1.4制度與政策性因素。推動(dòng)城市房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹的制度和政策性因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先是住房保障制度不夠完善。雖然說(shuō)為了保障弱勢(shì)群體的住房，很多城市建立了廉租房制度，但是由于相對(duì)較少的廉租房資金來(lái)源，因此效果并不是很理想，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格不斷上漲；其次是銀行的貸款制度不夠完善。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展是離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的支持的，當(dāng)前普遍存在的問(wèn)題是金融結(jié)構(gòu)盲目的追求信貸規(guī)模，無(wú)視信貸過(guò)程中的潛在危機(jī)，很多銀行貸款行為是在違反規(guī)定和約束政策情況下進(jìn)行的，金融機(jī)構(gòu)的非理性擴(kuò)張導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

2.城市房地產(chǎn)泡沫的治理以及預(yù)防措施

2.1改革土地出讓制度。土地屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)，是國(guó)家壟斷的，但是土地收益分配不合理、土地投機(jī)行為以及土地交易管理的粗放式等現(xiàn)狀刺激了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹，因此欲要有效地抑制城市房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹，首先要做到的就是對(duì)現(xiàn)有的土地出讓制度進(jìn)行改革，對(duì)此筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是重新調(diào)整土地出讓金的收益分配，在中央政府、地方政府和個(gè)人之間建立一種合理的收益分配方式；二是將土地出讓金的管理公開(kāi)與透明化，以此來(lái)減少地方政府尋租得利、降低土地拍賣(mài)成本等；三是改革征地農(nóng)民的補(bǔ)償制度，減少因征地引發(fā)的農(nóng)民和政府之間的緊張關(guān)系，為農(nóng)民的收入提供固定來(lái)源。

2.2完善住房保障制度。當(dāng)前我國(guó)的住房保障體系結(jié)構(gòu)的不完善是商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的一個(gè)重要原因，對(duì)此筆者認(rèn)為一方面應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的主體地位，加大中小戶(hù)型和中低價(jià)位的普通商品房的供應(yīng)量，以此來(lái)滿足人們的住房需求，另一方面政府應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、兩限商品房等保障性住房在住房供應(yīng)體系中的比例。當(dāng)然，對(duì)于廉租房等保障性住房中的一些問(wèn)題如保障對(duì)象不清楚、管理不規(guī)范等問(wèn)題也要給予足夠的重視，合理的確定保障性住房的供應(yīng)對(duì)象，加強(qiáng)管理，維護(hù)社會(huì)公平正義。

2.3利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。分析當(dāng)前我國(guó)的房產(chǎn)稅收我們不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅收體系中關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的稅收額度是較高的，而對(duì)于居民投資性的房產(chǎn)持有則征收較少的稅收，從而導(dǎo)致了居民的投資和投機(jī)需求不斷擴(kuò)大，刺激了房產(chǎn)價(jià)格。對(duì)此筆者認(rèn)為一方面應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售稅收進(jìn)行整合，以此來(lái)降低房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，控制房?jī)r(jià)，另一方面應(yīng)當(dāng)適度的加大對(duì)處于持有期的房地產(chǎn)的稅收力度，以此來(lái)提高居民保有房產(chǎn)的成本，減少其投資和投機(jī)需求。

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[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.33　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1006－5024(2012)02－0140－03

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策初見(jiàn)成效

(一)創(chuàng)新住房制度。明確住房保障與住房市場(chǎng)兩種制度體系的關(guān)系。我國(guó)住房制度改革以來(lái)，住房市場(chǎng)化得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度體系不斷完善，目前已形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為龍頭，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理在內(nèi)的一整套比較完整的制度體系。與此相比，在其他一些國(guó)家與住房市場(chǎng)制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)則建設(shè)得比較滯后，至今未形成一整套系統(tǒng)、完善的法律、法規(guī)及與此相適應(yīng)的制度體系。

近年來(lái)，隨著國(guó)務(wù)院2007年24號(hào)文件的出臺(tái)和《住房保障法》的起草，中央和各地都在積極地探索我國(guó)住房保障制度體系，住房保障工作取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。目前，由政府主導(dǎo)的針對(duì)中低收入人群的保障性住房和市場(chǎng)主導(dǎo)的商品住房“二元住房制度體系”已初步形成。但是，兩種制度體系之間的關(guān)系，尤其是保障性住房制度的目標(biāo)、內(nèi)涵、范圍、手段等均有待于通過(guò)法律法規(guī)的建立予以明確。針對(duì)這些問(wèn)題，在制定《住房保障法》及相關(guān)的法律法規(guī)中，應(yīng)對(duì)今后我國(guó)的住房制度的框架、內(nèi)涵等主要問(wèn)題予以明確。

1.明確住房保障制度與住房市場(chǎng)制度的邊界。住房保障制度立足于通過(guò)公共政策的扶持，解決住房困難家庭的住房問(wèn)題，而住房市場(chǎng)制度則立足于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益主體的權(quán)利。兩種住房制度在解決居民住房問(wèn)題的主要邊界是居民住房支付能力。

目前，由于各地衡量居民住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)不明確，實(shí)踐中就難以確定哪些范圍的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，筆者一直認(rèn)為應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際通行慣例，按家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)，但由于各界對(duì)此觀點(diǎn)不一，此見(jiàn)解難以得到一致接受。此外，即使以收人作為標(biāo)準(zhǔn)，由于很多地方家庭實(shí)際收入水平難以查驗(yàn)清楚，一些不具備住房保障的人員通過(guò)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、弄虛作假獲得保障性住房，并利用制度的不完善投機(jī)炒作獲取收益，鉆了制度的空子并產(chǎn)生新的社會(huì)不公。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前有必要加快城市居民收入信用檔案的建立，并加快對(duì)住房等資產(chǎn)的普查，堅(jiān)持以家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)確定住房保障對(duì)象，并以此有效地分割住房市場(chǎng)需求與住房保障需求，為住房保障制度的公平、公正實(shí)施提供有效支持。

2.明確住房保障制度的機(jī)制。解決中低收入人群住房問(wèn)題，是一個(gè)國(guó)家或城市住房發(fā)展的最基本目標(biāo)。目前，我國(guó)城市戶(hù)籍低收入人群的住房保障制度已基本明確，但隨著現(xiàn)代化、城市化的加快，國(guó)內(nèi)諸多大城市均在不同程度上產(chǎn)生了棚戶(hù)區(qū)家庭、非戶(hù)籍家庭、新進(jìn)人才、農(nóng)民工、孤寡老人等多類(lèi)群體的住房困難。同時(shí)，由于這些社會(huì)群體收入水平不同，住房困難程度不同，在進(jìn)行住房保障時(shí)，其方式和機(jī)制等均難以按照已有的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等制度運(yùn)行，需要通過(guò)制定和完善公共租賃房、社會(huì)安居房等新的住房保障制度解決其住房困難。

(二)完善住房政策，促進(jìn)住房制度創(chuàng)新。住房制度創(chuàng)新是從調(diào)整住房供應(yīng)政策、完善公共住房政策、穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策等幾個(gè)方面分別推進(jìn)創(chuàng)新工作。

1.調(diào)整住房供應(yīng)政策是住房制度創(chuàng)新的龍頭。建議各地結(jié)合本地實(shí)際，從“十二五”開(kāi)始，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)建立商品住房與公共住房合理的供應(yīng)比例(如中國(guó)香港是53％：47％)，在未來(lái)30年內(nèi)形成商品住房和公共住房基本平衡的供應(yīng)格局，使不同收入水平的家庭基本實(shí)現(xiàn)“住有所居”、“安居樂(lè)業(yè)”的局面。同時(shí)，為促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還應(yīng)保持商品住房和公共住房各自合理的戶(hù)型面積等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。總體原則是：公共住房戶(hù)型建筑面積不宜超過(guò)60平方米，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以滿足基本居住需求為宜，不宜奢侈化。

2.完善公共住房政策是未來(lái)住房制度創(chuàng)新的重點(diǎn)。當(dāng)前，完善公共住房政策的任務(wù)較為繁重，為此應(yīng)抓住重點(diǎn)，首先是完善針對(duì)本地中低收入戶(hù)籍家庭的住房保障政策，明確住房保障對(duì)象的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，提高供應(yīng)效率；其次，加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造、人才安居房或外來(lái)工住房等保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)公共租賃房為主體的其他安居型公共住房建設(shè)，擴(kuò)大城市住房保障的范圍；其三，建議各地借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)，盡快形成全封閉的公共住房管理體系，建議今后新建經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及其他出售性的各類(lèi)安居房，一律停止再度流入市場(chǎng)，公共住房只能在中低收入家庭或其他納入住房保障的對(duì)象中流轉(zhuǎn)，以避免利用公共住房投機(jī)，并盡快聚集公共住房存量，形成對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的抑制力量；此外，完善針對(duì)不同保障群體或政府扶持群體的租售輪候制度，這也是當(dāng)前各地公共住房制度建設(shè)的重點(diǎn)工作，需要抓緊落實(shí)。

3.穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策是住房制度創(chuàng)新的重要補(bǔ)充。建議今后的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)主要立足于以下幾方面：首先，在明確政府干預(yù)市場(chǎng)的邊界、手段、工具的基礎(chǔ)上，保持宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和協(xié)調(diào)性。如各地城市規(guī)劃與土地供應(yīng)政策，要在深入研究各類(lèi)住房總需求的基礎(chǔ)上，從穩(wěn)定、連續(xù)地引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期出發(fā)，合理確定住房供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，保持市場(chǎng)長(zhǎng)期供求關(guān)系的平衡；財(cái)政、稅收、金融政策，要長(zhǎng)期貫徹國(guó)家差別性金融、財(cái)稅政策，抑制不合理住房需求，并鼓勵(lì)首次置業(yè)及合理的改善型需求。其次，要立足于建立統(tǒng)一和完善的市場(chǎng)監(jiān)管制度，規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。目前，各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管方面的政策和制度仍有一定差異，如有的地區(qū)嚴(yán)格管理，不到封頂不得預(yù)售，有的地方開(kāi)挖了基坑就可預(yù)售，這樣分期銷(xiāo)售、分期漲價(jià)的炒作現(xiàn)象就時(shí)有發(fā)生。因此，建議國(guó)家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的法律和政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)范市場(chǎng)秩序。其三，不斷提高房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理制度的可執(zhí)行性。如第二套房、改善型需求、捂盤(pán)惜售等基本概念的邊界和內(nèi)容要明確，以便于政策的執(zhí)行和提高管理效率。

二、加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整減免稅收

(一)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的有關(guān)建議。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國(guó)利民、功在千秋的大事。而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、避免房?jī)r(jià)大起大落的關(guān)鍵，一是應(yīng)解決好市場(chǎng)供求關(guān)系問(wèn)題，保證市場(chǎng)供應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)需求；二是要長(zhǎng)期警惕并采取措施抑制過(guò)度的投資、投機(jī)需求，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的“常態(tài)化”運(yùn)行。鑒于此，現(xiàn)時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

一是建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)現(xiàn)行相關(guān)金融政策作一些調(diào)整。特別是結(jié)合近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵(lì)生產(chǎn)、投資及消費(fèi)，以刺激內(nèi)需、鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)投資和企業(yè)生產(chǎn)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期下滑帶來(lái)的不利影響。在房地產(chǎn)方面，對(duì)首次購(gòu)房者和90平方米以下購(gòu)房者予以扶持，以激發(fā)潛在市場(chǎng)需求，應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類(lèi)指導(dǎo)，并給予各地、各商業(yè)銀行一定自，因地制宜控制貸款規(guī)模。

二是建議適當(dāng)減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以降低交易門(mén)檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

三是建議各地政府重視土地供應(yīng)效率問(wèn)題。隨著市場(chǎng)的回暖及未來(lái)需求的逐步增長(zhǎng)，政府應(yīng)重視土地供應(yīng)效率問(wèn)題。一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶(hù)型等措施；二是對(duì)存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過(guò)舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場(chǎng)供應(yīng)；三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)潛力不足的問(wèn)題。

(二)關(guān)于房?jī)r(jià)的合理性和住房問(wèn)題的合理解決――政府應(yīng)該讓不同收入水平的階層都有自己的住房?！盁o(wú)論市場(chǎng)房還是福利房，讓百姓有房住是政府的責(zé)任!”從住房經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，即使是住房市場(chǎng)，也是需要政府干預(yù)的。福利這個(gè)就不用講了，本身就是政府直接的投入來(lái)保證低收入者有住房。市場(chǎng)這個(gè)方面，只要市場(chǎng)在分配機(jī)制上出現(xiàn)失靈，比如市場(chǎng)供應(yīng)的住房都是高價(jià)房、高檔房，使得廣大普通居民買(mǎi)不起，政府也要出手干預(yù)，最終使不同的收入群體能夠住得上自己的住房。

由于大多數(shù)的收入群體是中等及中等偏下的收入群體，那么這些國(guó)家在制定住房政策時(shí)，也采取措施使房?jī)r(jià)要適應(yīng)消費(fèi)者的收入水平。(1)降低開(kāi)發(fā)成本。就是不能把成本價(jià)格拉的太大，偏離普通居民的收入水平。比如說(shuō)像違規(guī)的開(kāi)發(fā)貸款，你沒(méi)有實(shí)力就不要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)；而對(duì)于中低收入水平的購(gòu)房人，也可以推出限價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，使得房?jī)r(jià)成本不至于過(guò)高。(2)制定住房干預(yù)政策。不能把所有的房屋都建成高檔房屋，如果哪個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)超高難以適應(yīng)普通居民收入水平，就必須采取住房干預(yù)政策，避免住房的高檔化，甚至采取限價(jià)避免價(jià)格的超高。這樣，對(duì)市場(chǎng)和成本都可以進(jìn)行干預(yù)。

三、加快國(guó)家“基本住房制度”的建立

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的穩(wěn)定性，以保證市場(chǎng)長(zhǎng)久的穩(wěn)定發(fā)展。在此，應(yīng)著重避免政策的短期行為。比如市場(chǎng)高速上漲，我們馬上采取一個(gè)什么措施把房?jī)r(jià)壓住，或者房?jī)r(jià)下跌了馬上就采取什么扶持政策把它升上去，這樣不穩(wěn)定的政策對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行危害非常大，對(duì)老百姓、對(duì)民生問(wèn)題的解決也都有不利影響。我們需要建立長(zhǎng)期的住房制度，同時(shí)在方法和手段上要維持市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展和常態(tài)化發(fā)展。

首先，在住房制度方面，目前需要盡快明晰對(duì)高、中、低三類(lèi)不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解決措施，并盡快通過(guò)制定“住宅法”及其他相關(guān)法律規(guī)定，將其固定下來(lái)，成為解決居民住房問(wèn)題的“基本住房制度”以長(zhǎng)期實(shí)施。如對(duì)中等收入階層的住房問(wèn)題，考慮到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，國(guó)家應(yīng)加快建立面向廣大中等收入家庭和城鎮(zhèn)普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通過(guò)完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房或其他特定普通商品住房的建設(shè)與管理制度，輔之以金融、財(cái)稅等補(bǔ)貼或扶持政策，促進(jìn)居者有其屋，滿足其基本的居住需求。

其次，在“基本住房制度”建立的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)干預(yù)政策應(yīng)盡量采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中通用的經(jīng)濟(jì)干預(yù)手段，比如說(shuō)利用貨幣杠桿、稅收手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，而不應(yīng)過(guò)多地用其他手段干預(yù)。比如，近幾年部分地方在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，采取的行政直接干預(yù)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格或限制購(gòu)買(mǎi)群體，不僅不利于市場(chǎng)常態(tài)化運(yùn)行，傷害企業(yè)依法正常經(jīng)營(yíng)，也容易造成社會(huì)群體之間的矛盾；再如在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，市場(chǎng)本身會(huì)自發(fā)向理性調(diào)整，此時(shí)不宜采取如財(cái)政直接補(bǔ)貼購(gòu)房或購(gòu)房入戶(hù)等短期性地方政策，以免社會(huì)形成對(duì)政府公平性的置疑?？傊?，應(yīng)采取通用的工具作為我們調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。

篇5

1.1.1研究背景

(1)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境

1998年下半年起,我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代沿用余年的福利分房政策取消,從此,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,隨后我國(guó)相繼出臺(tái)一系列的扶持發(fā)展政策,刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,政策導(dǎo)向使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)——主要是居民住房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)井噴。房地產(chǎn)市場(chǎng)短短年間,就迅速走過(guò)了起步、成長(zhǎng)、爆發(fā)直至過(guò)熱的幾個(gè)階段。2004年起,國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,幾年內(nèi)“國(guó)八條”、“新八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)十條”、“限貸令”、“限購(gòu)令”等政策不斷出臺(tái),“物業(yè)稅”不斷試探性出現(xiàn),但是調(diào)控效果不佳,直到2008年,調(diào)控的結(jié)果都是“越調(diào)越高”、“越調(diào)越亂”。08年以后,更嚴(yán)厲的緊縮措施相繼出臺(tái),政策利劍的高懸,再加之國(guó)際國(guó)內(nèi)金融環(huán)境的變化,房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升、銀根的緊縮等終于讓開(kāi)發(fā)商感到了寒意。住宅地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩,房地產(chǎn)商們幵始把眼光轉(zhuǎn)向了一塊未開(kāi)發(fā)的寶地——商業(yè)地產(chǎn),不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向住宅和商業(yè)地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)。

隨后,中國(guó)大中城市紛紛出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的熱潮。商業(yè)地產(chǎn)具有高投入高產(chǎn)出”,“共性個(gè)性”,“高收益高風(fēng)險(xiǎn)”的特點(diǎn),其發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的潮流,行業(yè)前景廣闊。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模己經(jīng)趕超了許多發(fā)達(dá)國(guó)家。但是,一窩蜂式的開(kāi)發(fā)又帶來(lái)了更多的問(wèn)題,空置面積開(kāi)始不斷增加,一些不適應(yīng)市場(chǎng)的項(xiàng)目開(kāi)始走向死亡,商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式也暴露出越來(lái)越多的問(wèn)題。

成都的房地產(chǎn)的發(fā)展與其他大中城市一樣,經(jīng)歷了外部宏觀環(huán)境的變化,從各種混亂的自有產(chǎn)權(quán)式商鋪到共有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)到商業(yè)街、大型再到城市綜合體,發(fā)展速度呈明顯超越居住型房地產(chǎn)項(xiàng)目的趨勢(shì),這是本文研究成都市商業(yè)地產(chǎn)的背景之一。

...................

1.2本文的研究?jī)?nèi)容和研究路線

1.2.1研究?jī)?nèi)容

本文主要通過(guò)對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,找出了目前成都市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式存在的問(wèn)題,歸納總結(jié)出了當(dāng)前成都市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中三種典型的營(yíng)銷(xiāo)模式,并對(duì)幾種營(yíng)銷(xiāo)模式分別進(jìn)行了分析和闡述,通過(guò)案例分析對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行了進(jìn)一步的解析,最后對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式提出了對(duì)策和建議。

1.2.2路線結(jié)構(gòu)

(1)研究路線(見(jiàn)圖1-1)

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2相關(guān)理論基礎(chǔ)及文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展,走向成熟的標(biāo)志,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的每一個(gè)階段,根據(jù)不同的環(huán)境、市場(chǎng)、企業(yè)能力等不同因素,都存在不同的營(yíng)銷(xiāo)方式的選擇,這也能反映出當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度。而隨著市場(chǎng)與環(huán)境的不斷變化,以及學(xué)術(shù)界、企業(yè)界等對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)不斷加深,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段也在不斷深化、不斷創(chuàng)新。因此房地產(chǎn)研究的相關(guān)理論也在不斷創(chuàng)新,因此,對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的相關(guān)理論的梳理對(duì)于本文的研究就十分必要。

2.1整合營(yíng)銷(xiāo)傳播理論

探索整合營(yíng)銷(xiāo)是一種綜合化、系統(tǒng)化的營(yíng)銷(xiāo)工具和手段,并具有動(dòng)態(tài)性、創(chuàng)新性、適應(yīng)性等特點(diǎn)。企業(yè)與目標(biāo)客戶(hù)之間平等的交換,實(shí)現(xiàn)共贏,獲得利益及價(jià)值的共同增長(zhǎng),產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。整合營(yíng)銷(xiāo)以消費(fèi)者為核心,重組企業(yè)行為和市場(chǎng)行為,綜合協(xié)調(diào)地使用各種形式的傳播方式,實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通,更有效的達(dá)到廣告?zhèn)鞑ズ彤a(chǎn)品行銷(xiāo)的目的。企業(yè)整合營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)高度的一體化營(yíng)銷(xiāo)對(duì)資源進(jìn)行綜合利用,整合營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程、營(yíng)銷(xiāo)方式、營(yíng)銷(xiāo)管理以及企業(yè)內(nèi)外的商流、物流及信息流等,全過(guò)程講求系統(tǒng)化管理、強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)與統(tǒng)一、注重規(guī)模化與現(xiàn)代化管理手段(如信息科技、互聯(lián)網(wǎng)等)。

整合營(yíng)銷(xiāo)傳播(,理論由“整合營(yíng)銷(xiāo)傳播之父”唐舒爾茨(創(chuàng)立。他認(rèn)為整合營(yíng)銷(xiāo)傳播應(yīng)包括:①精確區(qū)隔消費(fèi)者——根據(jù)消費(fèi)者的行為及對(duì)產(chǎn)品的需求來(lái)區(qū)分;②提供一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的利益點(diǎn)——根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)誘因;③確認(rèn)目前消費(fèi)者如何在心中進(jìn)行品牌定位。④建立一個(gè)突出的、整體的品牌個(gè)性。

菲利普科特勒認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)傳播組合由種傳播工具組成,包括廣告、銷(xiāo)售促進(jìn)、公共關(guān)系與宣傳、人員推銷(xiāo)、直接營(yíng)銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)者需要貫徹和有偏向的分析、尋找需求缺口、確定傳播目標(biāo)、建立傳播渠道、確定促銷(xiāo)組合決策、衡量戰(zhàn)略的有效性等。

..................

2.2綜述

根據(jù)上述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、戰(zhàn)略管理的理論回顧,上述理論對(duì)本文的研究主題——商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式研究具有重要的指導(dǎo)意義:

2.2.1傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理理論認(rèn)為,中小企業(yè)戰(zhàn)略模糊、戰(zhàn)略缺失的情況十分嚴(yán)重,甚至根本就沒(méi)有完整的戰(zhàn)略思路和戰(zhàn)略目標(biāo),而大中型企業(yè)則不同,要獲得發(fā)展,必須具有較完整的戰(zhàn)略管理體系。在我國(guó),房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)了多年的市場(chǎng)整合及優(yōu)勝劣汰以后,房地產(chǎn)行業(yè),特別是有能力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè),一般都具備一定的市場(chǎng)規(guī)模和雄厚實(shí)力。因此,企業(yè)戰(zhàn)略管理理論對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)就有了重要的意義。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是企業(yè)職能戰(zhàn)略的一個(gè)分支,其所包含的市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇以及目標(biāo)客戶(hù)定位(等內(nèi)容對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)提供了足夠的理論支撐。

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的全過(guò)程中,和客戶(hù)的溝通——包括主動(dòng)性的啟發(fā)式、引導(dǎo)式營(yíng)銷(xiāo)到被動(dòng)地樹(shù)立形象等待目標(biāo)客戶(hù)(包括所有目標(biāo)群體,如個(gè)人投資者、企業(yè)投資者、商家、戰(zhàn)略合作伙伴、金融合作伙伴、技術(shù)支持伙伴等等利益先關(guān)著)的選擇,這些都需要以整合營(yíng)銷(xiāo)傳播的理論知識(shí)來(lái)支撐。以保證企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行整合、對(duì)企業(yè)自身資源進(jìn)行整合、對(duì)企業(yè)與客戶(hù)之間的溝通進(jìn)行整合。

綜上所述,只有通過(guò)理論知識(shí)與實(shí)

踐之間的不斷磨合與整理,才能為本文的研究目標(biāo)建立一個(gè)全面的理論體系,才能為本文最終結(jié)論提供堅(jiān)實(shí)的支持基礎(chǔ)。 ................

3商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式的概念及內(nèi)涵...........13

3.1房地產(chǎn)的基本概念及內(nèi)涵...........13

3.2商業(yè)地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)及發(fā)展.........14

4成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀...

4.1成都是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境分析..........29

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式分析...........42

5.1藍(lán)光香檳廣場(chǎng)簡(jiǎn)介及營(yíng)銷(xiāo)模式研究........42

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式分析

5.1藍(lán)光香檳廣場(chǎng)簡(jiǎn)介及營(yíng)銷(xiāo)模式研究

5.1.1藍(lán)光香檳廣場(chǎng)簡(jiǎn)介

藍(lán)光香棋廣場(chǎng)位于春熙路商圈,紅星路與東大街的交匯處。距離鹽市口商圈、天府廣場(chǎng)地標(biāo)廣場(chǎng)僅有10余分鐘的路程。藍(lán)光香檳廣場(chǎng)周邊的知名寫(xiě)字樓、大型百貨、購(gòu)物中心、廣場(chǎng)等眾多,商業(yè)聚集性很強(qiáng)。大型商場(chǎng)百貨包括太平洋百貨、王府井百貨、百盛、摩爾百貨等等,寫(xiě)字樓、酒店等包括時(shí)代廣場(chǎng)、第一城、正熙國(guó)際、喜年廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)以及正在興建的銀石廣場(chǎng)和九龍倉(cāng)、鐵卿門(mén)等。商業(yè)配套和生活配套都很齊全。香檳廣場(chǎng)擁有優(yōu)越的地理位置以及成熟的配套設(shè)施,交通便利,位于多條交通線站點(diǎn),未來(lái)會(huì)有兩條地鐵線交匯于此,藍(lán)光香模廣場(chǎng)是一個(gè)商業(yè)綜合體,包括購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓、居住等等不同業(yè)態(tài),涵蓋內(nèi)容廣泛。

藍(lán)光香檳廣場(chǎng)的定位充分參照了春熙路商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài),主要形式為:一層的步行街區(qū)式獨(dú)立商鋪,二三層休閑小廣場(chǎng)為中心的獨(dú)立式商鋪。立足于成為春熙路精品購(gòu)物的延續(xù)、青年路服裝批發(fā)的補(bǔ)缺、力圖成為“后春熙時(shí)代”的領(lǐng)跑者。項(xiàng)目以精品商業(yè)購(gòu)物中心,服飾批發(fā)與零售,高檔化妝品、皮具、飾品類(lèi)等為主。

藍(lán)光香檳廣場(chǎng)的客戶(hù)群主要為香港、歐美、廣東等品牌服飾的西南商、春熙路步行街的精品名店客戶(hù)、泰華、萬(wàn)紫、金開(kāi)等流行精品服裝商以及鹽市口商圈零售客戶(hù)等為主。

由于采用了全出售型的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略,因此針對(duì)不同客戶(hù),如大型的商業(yè)客戶(hù)以及投資式散客,制定了一系列的招商政策,使項(xiàng)目能夠盡快完成銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)貨幣回籠。

.....................

總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)詳盡可行的規(guī)劃、一套周密的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期,需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,商業(yè)地產(chǎn)成功與否,關(guān)鍵在于是地產(chǎn)本身的使用價(jià)值和帶動(dòng)力。

篇6

一、 美國(guó)次級(jí)債務(wù)危機(jī)的概念及成因分析

所謂次優(yōu)級(jí)抵押貸款證券（次級(jí)債）是相對(duì)優(yōu)先級(jí)抵押貸款證券而言的。抵押貸款證券按獲得本金與利息支付的優(yōu)先次序劃分為不同的等級(jí)，優(yōu)先級(jí)證券信用等級(jí)高，收益穩(wěn)定，可吸引風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的投資者，次優(yōu)級(jí)證券風(fēng)險(xiǎn)較高，但是收益也相對(duì)于優(yōu)先級(jí)證券高，較適合機(jī)構(gòu)投資者。次級(jí)抵押貸款是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)。與傳統(tǒng)意義上的標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的區(qū)別在于，次級(jí)抵押貸款對(duì)貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。那些因信用紀(jì)錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，會(huì)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)住房。

美國(guó)次級(jí)抵押貸款是面向信用較差或收入較低的借款人提供的抵押貸款，以實(shí)現(xiàn)居者有其屋。該市場(chǎng)在20世紀(jì)90年代中期至2004年期間經(jīng)歷了快速發(fā)展，從1994年的350億美元發(fā)展到2000年的1400億美元，而如今可能高達(dá)8000億美元。這一時(shí)期的繁榮得益于當(dāng)時(shí)的政策環(huán)境、寬松的信貸環(huán)境，以及資產(chǎn)證券化盛行等多個(gè)方面的因素。

次級(jí)貸款的發(fā)放是建立在房?jī)r(jià)不斷上漲及低利率假設(shè)的基礎(chǔ)上。大部分次級(jí)貸款基于浮動(dòng)利率，即貸款利率隨短期利率變動(dòng)而變動(dòng)。一旦房?jī)r(jià)回落利率上升，次級(jí)借款人將會(huì)面臨無(wú)力還貸風(fēng)險(xiǎn)。從2004年中開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)先后17次加息，將基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至5.25%，使得借款人還貸成本激增，遠(yuǎn)超出實(shí)際還貸能力。另一方面，近兩年來(lái)美國(guó)住房市場(chǎng)逐步降溫，使得房屋所有人的再融資變得更為困難。這最終導(dǎo)致了2006年以來(lái)次級(jí)抵押貸款拖欠、違約及停止抵押贖回權(quán)數(shù)量的攀升，并使美國(guó)包括新世紀(jì)抵押貸款公司在內(nèi)許多貸款公司已撤出次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，尋求破產(chǎn)保護(hù)或者被收購(gòu)。同時(shí)，投資于次級(jí)貸款證券的基金與投資人也卷入到這場(chǎng)風(fēng)波中并遭受巨額損失，使得危機(jī)影響出現(xiàn)向全球蔓延的跡象?？傊舜挝C(jī)很大程度上反映了次級(jí)貸款市場(chǎng)制度上的缺陷。

二、 美國(guó)次級(jí)債務(wù)危機(jī)對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)的影響

1.美國(guó)次級(jí)債務(wù)危機(jī)對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)的直接影響

通過(guò)美國(guó)財(cái)政部近日公布的研究報(bào)告顯示，截至2006年6月底，中國(guó)機(jī)構(gòu)購(gòu)入的美國(guó)按揭債券總額為 1075 億美元，占亞洲國(guó)家購(gòu)入總量的47.6％。通常，次級(jí)按揭債券在整個(gè)按揭債券市場(chǎng)中的占比接近 15%。如果單純按照該比例推算，中國(guó)機(jī)構(gòu)購(gòu)入的美國(guó)次級(jí)按揭債券接近160億美元。中國(guó)的金融企業(yè)，如中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行等6家上市銀行購(gòu)買(mǎi)了美國(guó)次級(jí)按揭債券，但估計(jì)損失甚微。

這表明，受我國(guó)國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門(mén)對(duì)金融機(jī)構(gòu)從事境外信用衍生品交易管制嚴(yán)格的限制，這些銀行的投資規(guī)模并不大。加之涉及次貸危機(jī)的資金金額比重較小，帶來(lái)的損失對(duì)各大銀行的整體運(yùn)營(yíng)而言，影響非常輕微。通過(guò)香港股市影響內(nèi)地股市，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)產(chǎn)生估值壓力香港是金融自由港，受?chē)?guó)際金融市場(chǎng)影響是直接的。而香港市場(chǎng)又有大量?jī)傻匕l(fā)行的內(nèi)地紅籌股，香港股市上的紅籌指數(shù)的變化通過(guò)比價(jià)效應(yīng)影響到內(nèi)地股市。經(jīng)過(guò)港股市場(chǎng)的持續(xù)暴跌后，當(dāng)前A股對(duì)H股的溢價(jià)率已逼近90％，達(dá)到了史無(wú)前例的高位。同時(shí)，在全球股市暴跌的沖擊下，近期恒生指數(shù)已從高位急跌了超過(guò)15％，無(wú)疑將觸發(fā)A股市場(chǎng)投資者的畏高情緒。當(dāng)前A股投資者仍有慣性做多的觀念，但隨著市場(chǎng)對(duì)全球惡劣環(huán)境的認(rèn)識(shí)逐漸深化，不排除會(huì)出現(xiàn)空頭情緒集中爆發(fā)的可能。短期內(nèi)大盤(pán)藍(lán)籌股的上漲將受到制約，并影響指數(shù)的表現(xiàn)，A股的重估將更多地通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方式展開(kāi)。

那么，香港H 股市場(chǎng)波動(dòng)到底會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)股市產(chǎn)生多大影響？在市場(chǎng)分割的情況下，應(yīng)該說(shuō)這種影響是有限的。雖然國(guó)內(nèi)居民投資H股的渠道即將被打通，但國(guó)內(nèi)主要的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入H股的渠道仍然不順暢，僅靠個(gè)人投資者的力量較難改變目前市場(chǎng)分割的狀態(tài)。

2.美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)的間接影響

這種影響主要表現(xiàn)在心理因素、熱錢(qián)流向、管理層的判斷、國(guó)內(nèi)企業(yè)的效益和加息等方面。對(duì)投資者心理的影響次貸危機(jī)會(huì)對(duì)投資者信心造成一定的影響。比如，國(guó)際對(duì)沖基金大規(guī)模減持銀行股的報(bào)道就動(dòng)搖了銀行股的持股信心。前期中行、工行本身沒(méi)有技術(shù)性下跌整理的要求，但受銀行股持股信心動(dòng)搖的影響，明顯有資金主動(dòng)性殺跌。雖然中國(guó)股市相對(duì)獨(dú)立，但經(jīng)過(guò)今年幾次“事件”的關(guān)聯(lián)，已經(jīng)在很多投資者心中建立起了比較強(qiáng)的聯(lián)系。次貸危機(jī)會(huì)引發(fā)市場(chǎng)投資者信心低落，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)資產(chǎn)的偏好度降低。歐美股市大跌就是這種悲觀情緒的集中體現(xiàn)。

同時(shí)，次貸危機(jī)會(huì)使人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)信心下滑、減息預(yù)期增加，導(dǎo)致美元匯率可能受到打擊。因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)很有可能再度降低利率，減輕次級(jí)債各方壓力，緩解危機(jī)升級(jí)。

3.對(duì)我國(guó)金融工具創(chuàng)新的影響

美國(guó)的次級(jí)貸款債券雖然不是嚴(yán)格意義上的金融衍生產(chǎn)品，但其作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其價(jià)格運(yùn)動(dòng)以及收益水平的波動(dòng)，都帶有衍生品的某些性質(zhì)。近年來(lái)，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)，住房抵押貸款和伴生的衍生品規(guī)模不斷擴(kuò)大。然而，這種高度合成的信用創(chuàng)造產(chǎn)品并沒(méi)有經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的檢驗(yàn)。隨著2007年年初以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益低迷，次級(jí)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)終于全面暴露。盡管相對(duì)于美國(guó)及全球金融市場(chǎng)而言，次級(jí)債規(guī)模并不大，但這些金融衍生品放大了這一危機(jī)。因此，對(duì)于金融創(chuàng)新，不僅應(yīng)看到其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，還應(yīng)看到其蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)是一個(gè)信心市場(chǎng)、心理市場(chǎng)、預(yù)期市場(chǎng)，市場(chǎng)的負(fù)面預(yù)期具有海嘯般越滾越大的放大效應(yīng)。在此次美國(guó)次貸危機(jī)中，股指期貨不但沒(méi)能發(fā)揮穩(wěn)定股市的作用，反而對(duì)股市下跌起到了放大預(yù)期和放大傷害的作用。這在目前中國(guó)正在加緊推出股指期貨的關(guān)鍵時(shí)刻，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分做好準(zhǔn)備工作。

4.中國(guó)出口企業(yè)受美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退的影響

對(duì)于外貿(mào)依存度非常高的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，在內(nèi)需的替代作用還沒(méi)有完全展開(kāi)的情況下，如果有美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生，中國(guó)很難獨(dú)善其身。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與國(guó)際市場(chǎng)早已緊密相連。如果次貸危機(jī)進(jìn)一步惡化而拖累美國(guó)經(jīng)濟(jì)，那么就可能導(dǎo)致美國(guó)消費(fèi)減少，進(jìn)而給中國(guó)出口產(chǎn)品造成壓力，最終影響境內(nèi)上市公司業(yè)績(jī)。

匯豐銀行在2007 年年初發(fā)表的一份報(bào)告認(rèn)為，目前中國(guó)的出口有60％是輸出到發(fā)達(dá)國(guó)家，其中美國(guó)就占了28％，因此美國(guó)經(jīng)濟(jì)的放緩將使中國(guó)的出口增長(zhǎng)受到壓力。在最壞的情況下，次貸危機(jī)可能引發(fā)主要金融市場(chǎng)的崩潰和全球經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重衰退，從而導(dǎo)致中國(guó)出口增長(zhǎng)的停滯和貿(mào)易順差的消失，這將大幅度降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率，從而迫使中國(guó)的中央銀行轉(zhuǎn)向降息和放松信貸控制的政策。在此背景下，由貿(mào)易順差擴(kuò)大推動(dòng)的中國(guó)的資產(chǎn)重估過(guò)程將逐步結(jié)束，并轉(zhuǎn)換到由銀行主動(dòng)創(chuàng)造信貸所驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)重估過(guò)程。從現(xiàn)在的情況看，發(fā)生這種前景的可能性仍然相當(dāng)小。加息空間或被進(jìn)一步抑制解決次貸危機(jī)的措施之一是降低利率。一方面，降低利率可以直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，恢復(fù)投資者信心；另一方面，降息也會(huì)壓低按揭利率和違約率。如果美國(guó)降低利率，那么中國(guó)未來(lái)的加息空間無(wú)疑將繼續(xù)縮小。統(tǒng)計(jì)顯示，目前一年期上海銀行間同業(yè)拆借利率為3.5970％，美元一年期倫敦銀行間同業(yè)拆借利率為5.2450％，二者之間的差距僅為1.6480％?？梢?jiàn)，如果美國(guó)降息，那么中國(guó)的加息空間將繼續(xù)呈縮小趨勢(shì)。此外，還將加大人民幣升值預(yù)期。在降低利率、經(jīng)濟(jì)衰退等預(yù)期下，次貸危機(jī)很可能促使美元繼續(xù)貶值。事實(shí)上，自2007 年6 月14 日起，美元指數(shù)一直處于下降通道之中，再破新低不是沒(méi)有可能。如果美元貶值，則會(huì)相應(yīng)促進(jìn)人民幣升值。

三、美國(guó)次級(jí)債務(wù)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

美國(guó)的房地產(chǎn)與中國(guó)有著密不可分的聯(lián)系。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣是在低利率、流動(dòng)性過(guò)剩的情況下形成泡沫，泡沫又在高利率和經(jīng)濟(jì)走軟的情況下被擠破。前車(chē)之鑒，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，可能讓管理層加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力度，避免形成惡性泡沫。

在中國(guó)，居民的住房按揭貸款一直理所當(dāng)然地被認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。這樣一個(gè)觀念在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)大行其道幾年了，而且即使到現(xiàn)在，除了銀監(jiān)會(huì)及央行這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)有所察覺(jué)之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)、商業(yè)銀行對(duì)此仍然無(wú)動(dòng)于衷，“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)主流意見(jiàn)。但實(shí)際上，當(dāng)美國(guó)打破這種神話時(shí)，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就暴露無(wú)遺了。這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性就會(huì)受到嚴(yán)重質(zhì)疑。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，對(duì)中國(guó)有很大警示。

第一，從住房按揭的對(duì)象來(lái)看，美國(guó)的次級(jí)債券的次級(jí)貸款人的信用還有等級(jí)之分，即“次級(jí)信用”，但是對(duì)于中國(guó)的按揭貸款者來(lái)說(shuō)，估計(jì)其中的大部分人連“次級(jí)信用”都不及。這幾年，凡是個(gè)人要申請(qǐng)住房按揭貸款的，沒(méi)有誰(shuí)不能從銀行獲得貸款。既然人人都能從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上沒(méi)有信用等級(jí)可分。

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少人甚至利用假信用，大量地從銀行套取貸款炒作房地產(chǎn)。盡管目前國(guó)內(nèi)不少個(gè)人住房按揭貸款的信用不好，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直上漲時(shí)，這種沒(méi)有信用的人就不會(huì)暴露出來(lái)，因?yàn)檫^(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)把這些潛在風(fēng)險(xiǎn)完全掩蓋起來(lái)。但是如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)暴露出來(lái)。

第二，美國(guó)次級(jí)信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)盡管很高，但是這種風(fēng)險(xiǎn)基本是通過(guò)證券化的方式分散了。中國(guó)住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行體系內(nèi)。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)向下逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這些聚集在銀行的風(fēng)險(xiǎn)就可能爆發(fā)出來(lái)。

第三，目前國(guó)內(nèi)銀行基本上是國(guó)有銀行或國(guó)有股份占主要比重的銀行。這些銀行為了其自身短期效益，往往采取對(duì)住房按揭盲目擴(kuò)張的做法。它們不僅放寬了個(gè)人住房按揭貸款者市場(chǎng)進(jìn)入條件，也不嚴(yán)格遵守銀監(jiān)會(huì)相關(guān)指引，甚至采取各種方式規(guī)避這種指引，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房?jī)r(jià)上漲的個(gè)人住房按揭貸款無(wú)限放大，比如什么加按揭、轉(zhuǎn)按揭等。

第四，從總量來(lái)看，美國(guó)的住房按揭市場(chǎng)發(fā)展50多年，其住房貸款余額也不過(guò)3萬(wàn)億美元左右，而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛發(fā)展不到10年，其個(gè)人住房按揭貸款余額就達(dá)到2.6萬(wàn)多億元人民幣（下同），加上公積金住房貸款4000多億元，已經(jīng)超過(guò)了3萬(wàn)億元。這樣高的住房按揭貸款，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，銀行一定會(huì)把這些貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)將暴露出來(lái)。

在美國(guó)次級(jí)債危機(jī)后，中國(guó)的金融監(jiān)管部門(mén)一方面要對(duì)美國(guó)次級(jí)債危機(jī)認(rèn)真研究并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，另一方面該是全面檢討中國(guó)銀行的住房按揭貸款的時(shí)候。不要讓一些商業(yè)銀行為了短期利益、為了一己之利而讓國(guó)內(nèi)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)越積越大。

筆者認(rèn)為，美國(guó)次級(jí)抵押債危機(jī)的根源在于這種金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身，次級(jí)抵押債的機(jī)制從誕生的那一刻起，自身就孕育了危機(jī)的種子，但是，美國(guó)的貨幣政策還是應(yīng)當(dāng)為這次次級(jí)抵押債危機(jī)承擔(dān)部分責(zé)任。更準(zhǔn)確地說(shuō)，格林斯潘的超低利率政策不僅導(dǎo)致了隨后的全球性流動(dòng)過(guò)剩，而且也為次級(jí)抵押債危機(jī)提供了合適的土壤。簡(jiǎn)單地回顧一下，在1994年時(shí)，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款還只有350億美元，2000年時(shí)增加到1400億美元，而至今，次級(jí)抵押貸款余額至少達(dá)到了8000億美元。到2000年后，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行就開(kāi)始不斷降低聯(lián)邦基金利率，這直接刺激了次級(jí)抵押貸款需求量的上升。次級(jí)抵押貸款的增加又促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，這又使更多的人加入到了次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。然而，自2004年6月格林斯潘加息后，連續(xù)17次地提高利率極大地增加了次級(jí)抵押借款者的償還負(fù)擔(dān)，他們成了名符其實(shí)的“房奴”。又由于是零首付，違約對(duì)借款者又不會(huì)造成實(shí)質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)損失。因此，歸納起來(lái)就是，為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的低利率政策促使了次級(jí)抵押貸款的迅速增長(zhǎng)，而為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期大幅度地提高利率的貨幣政策，又直接促使了次級(jí)抵押貸款償付危機(jī)的爆發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

［1］鐘偉.美國(guó)次級(jí)債市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其深遠(yuǎn)影響.中國(guó)發(fā)展觀察，2007，10.

［2］虞立琪.美國(guó)次級(jí)房貸是局部微機(jī).商務(wù)周刊，2007，17.

篇7

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論

（一）房地產(chǎn)概述

地產(chǎn)的基本概念。房地產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱(chēng)。具體而言，房地產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路和地下相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施等，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合統(tǒng)一體和統(tǒng)一物。

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營(yíng)以及與此相關(guān)的中介服務(wù)如金融、評(píng)估置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)的兩種職能獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷(xiāo)渠道和促銷(xiāo)手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略。本文按照營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論――即產(chǎn)品價(jià)格渠道促銷(xiāo)，對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)中一些新的營(yíng)銷(xiāo)理念和思路進(jìn)行了詳細(xì)的分析。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要手段。第一，房地產(chǎn)定價(jià)方法。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類(lèi)樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。從定價(jià)來(lái)講，主要有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、剩余法。第二，價(jià)格調(diào)整策略。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷(xiāo)委托推銷(xiāo)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)策略。房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶(hù)傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀和存在的誤區(qū)

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)主要存在以下誤區(qū)；將營(yíng)銷(xiāo)誤解成推銷(xiāo)；只考慮單方面利益，目光短淺；忽視扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查工作；營(yíng)銷(xiāo)缺乏創(chuàng)新；忽視施工現(xiàn)場(chǎng)的管理利用工作；重靈感，輕技術(shù)的傾向。

三、首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

太原市地產(chǎn)大環(huán)境分析。太原市房地產(chǎn)現(xiàn)狀。太原市作為山西的省會(huì)，在中部崛起戰(zhàn)略的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為太原房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。太原市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。日前，太原市商品住房成交量持續(xù)走低，外地人購(gòu)房比例明顯下降，商品住房?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭得到了有效遏制。商品房?jī)r(jià)格漲幅下降，保障性住房取得良好開(kāi)端；商品房上市量大幅增加，成交持續(xù)萎縮；商品房成交量大幅增加，價(jià)格小幅上揚(yáng)；二手房成交面積有所下降，成交價(jià)格有所增加；住房結(jié)構(gòu)仍需改善；外地人購(gòu)房比例明顯下降，普通商品住房消費(fèi)成為主流。

四、首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析

（一）首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀任務(wù)梳理

基本目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)首開(kāi)及項(xiàng)目品牌太原全面落地。進(jìn)階目標(biāo)。完成全年7.2億的銷(xiāo)售目標(biāo)。更高目標(biāo)。為后期樓盤(pán)銷(xiāo)售創(chuàng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)氛圍。

（二）當(dāng)前形勢(shì)

市場(chǎng)低迷背后的政府調(diào)控。從政府正式出臺(tái)限購(gòu)令后，房地產(chǎn)市場(chǎng)便開(kāi)始一路滑坡。關(guān)于政府取締限購(gòu)令的聲音一直不斷。然后持續(xù)低迷的市場(chǎng)并沒(méi)有等來(lái)春天，等來(lái)的反而是政府抑制房?jī)r(jià)和打壓商品房?jī)r(jià)格的決心。市場(chǎng)及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目因素。整體低迷的市場(chǎng)環(huán)境下如何獨(dú)善其身。項(xiàng)目形象如何從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。如何應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目祭出優(yōu)惠大旗。項(xiàng)目自身面臨困境。現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力不足難以讓客戶(hù)眼見(jiàn)為實(shí)。取得預(yù)售證樓棟間存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。來(lái)電來(lái)訪客戶(hù)數(shù)量偏少。項(xiàng)目知名度在太原不及萬(wàn)科等項(xiàng)目。相對(duì)于市區(qū)，項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，易達(dá)性差。

（三）解決之道

（1）加強(qiáng)首開(kāi)國(guó)企品牌的形象，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目品牌的信任。在市區(qū)尤其是城北，增設(shè)戶(hù)外廣告牌，在畫(huà)面和文字上進(jìn)行重新包裝，達(dá)到?jīng)_擊人們眼球的效果，舉辦系列能夠引起社會(huì)話題的活動(dòng)。

（2）項(xiàng)目的重新定位及賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造，拔高項(xiàng)目品質(zhì)。立足“太原南城泛CBD，龍城經(jīng)濟(jì)走廊帶”，面向太原及南城區(qū)域的“龍城南部明日之星，繁華之中的城市客廳”。

（3）在廣告的推廣上，主要解決以下問(wèn)題：①階段廣告主題?；谀繕?biāo)客戶(hù)群體及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，找到準(zhǔn)確廣告主題，提升樓盤(pán)形象；②媒體推廣渠道。以什么樣的廣告渠道，準(zhǔn)確、有效地講廣告精神送達(dá)目標(biāo)客戶(hù)群體；③系統(tǒng)性問(wèn)題。如何原有廣告基調(diào)的延續(xù)和廣告形象的提升兩個(gè)矛盾體和諧統(tǒng)一。

（4）重新認(rèn)識(shí)客戶(hù)。由于政策等原因，目前太原市整體市場(chǎng)情況不樂(lè)觀，很多客戶(hù)都持幣觀望，等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。針對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)該重新分析精準(zhǔn)客戶(hù)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群精準(zhǔn)制導(dǎo)，從而贏得市場(chǎng)。

從區(qū)域上找。小店區(qū)國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)及機(jī)關(guān)事業(yè)單位、行政單位及企業(yè)單位團(tuán)購(gòu)；白領(lǐng)及年輕的公務(wù)員、事業(yè)單位職員；太原市及周邊市縣人群。

從身份上找，高文化、高身份人群。首開(kāi)國(guó)風(fēng)上觀通過(guò)詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)策略，成功實(shí)現(xiàn)了年銷(xiāo)售7.2億的目標(biāo)。

篇8

國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者對(duì)于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點(diǎn)：一是證券化資產(chǎn)必須能夠從原始持有人的總資產(chǎn)池中剝離出來(lái)，通過(guò)一些運(yùn)作安排實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益的獨(dú)立性：二是證券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來(lái)可預(yù)測(cè)的收益。本文認(rèn)為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來(lái)．通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組實(shí)現(xiàn)與原權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)隔離，再輔以獨(dú)特的信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)，發(fā)行基于資產(chǎn)價(jià)值和未來(lái)收益的資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資從信用關(guān)系的角度分析，資產(chǎn)證券化通常包括一級(jí)證券化融資和二級(jí)證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化融資屬于“二級(jí)證券化”的范疇。

2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式

資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級(jí)的操作；這個(gè)證券化的過(guò)程需要一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來(lái)保證融資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個(gè)運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu)、特殊目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、證券承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)等。

3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容

一個(gè)完整的資產(chǎn)證券化融資運(yùn)作過(guò)程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險(xiǎn)隔離、信用評(píng)級(jí)、信用增級(jí)三個(gè)部分。風(fēng)險(xiǎn)隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運(yùn)作的關(guān)鍵，它是通過(guò)證券化的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”來(lái)實(shí)現(xiàn)的。信用級(jí)別是專(zhuān)業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過(guò)一整套簡(jiǎn)單的符號(hào)。信用增級(jí)是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來(lái)保護(hù)投資者利益的技術(shù)。

4．資產(chǎn)證券化的價(jià)值分析

(1)從融資者的角度，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，降低融資成本；分離信用風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道；改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資本效率：增加企業(yè)收入，提高管理水平。

f2)從投資者的角度．是價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動(dòng)性：具有較低的投資風(fēng)險(xiǎn)：突破投資限制，拓寬投資渠道。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)發(fā)展的可行性分析

我國(guó)改革開(kāi)放2O多年來(lái)．房地產(chǎn)的迅速崛起與證券市場(chǎng)的快速發(fā)展與繁榮，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為可能。

（一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1．宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進(jìn)行拉動(dòng)。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的積極增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展資產(chǎn)證券化的融資模式有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們?cè)谏虾?、深圳、北京等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的初步嘗試，并取得了一定成效。

2．土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了前提條件。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，為推廣房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做l『積極的準(zhǔn)備。

3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看，我國(guó)的金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

4．國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范發(fā)展的金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

(二)初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的資金缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化，在金融市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資，才能較好的解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺的矛盾；龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)的資金來(lái)源也不可能單純依靠國(guó)家財(cái)政或者銀行存款，住房消費(fèi)的直接融資勢(shì)在必行．推行房地產(chǎn)證券化成為一種必然

2．住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來(lái)，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規(guī)模

3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體

4．日趨規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)。以買(mǎi)賣(mài)發(fā)行各種債券和股票的資本市場(chǎng)在我國(guó)已形成基本框架，資本市場(chǎng)的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券化提供了市場(chǎng)規(guī)模，也因資本市場(chǎng)證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。

(三)政府的推動(dòng)作用

證券化是一種市場(chǎng)行為．但也離不開(kāi)政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進(jìn)方面上。綜上所述，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)雖不具備大規(guī)模推進(jìn)的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進(jìn)發(fā)展是非常必要的。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析

(一)國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺(tái)的基本模式

在國(guó)外，已逐漸形成了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式；分別是以股份制項(xiàng)目公司為平臺(tái)的公司型模式和以第三方信托機(jī)構(gòu)為平臺(tái)的信托型模式。不同平臺(tái)開(kāi)展的資產(chǎn)證券化融資有不同的核心運(yùn)作，不同平臺(tái)也會(huì)有不同的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項(xiàng)目公司是為了使后者成為項(xiàng)目資產(chǎn)的載體并充當(dāng)特殊目的機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資，是國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資普遍采用融資平臺(tái)，適用于大型或者特大型的長(zhǎng)期房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。從制度功能上講，信托具有的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制能夠很方便實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險(xiǎn)隔離，因此它在國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實(shí)踐中使用得很普遍。

(二)對(duì)我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)分析

1．體制的制約

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革．專(zhuān)業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場(chǎng)化、項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這也在一定程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)證券化進(jìn)程。

2．資本市場(chǎng)的制約

（1)現(xiàn)階段．國(guó)證券市場(chǎng)雖然發(fā)展迅速．但仍屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)容量和市場(chǎng)規(guī)模十分有限：

(2)目前我國(guó)證券市場(chǎng)很不規(guī)范，難以識(shí)別證券的優(yōu)劣；

f3)房地產(chǎn)證券流通市場(chǎng)要承受證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)：

f4)我國(guó)現(xiàn)階段還沒(méi)有真正權(quán)威性的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)；

(5)缺乏專(zhuān)門(mén)的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司和推行房地產(chǎn)證券化所需的專(zhuān)門(mén)人才：

3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性

我國(guó)現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中，缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢(shì)必會(huì)增加住房貸款證券化的推薦難度。同時(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間還不長(zhǎng)．實(shí)施過(guò)程中難免存在種種困難。4．信用制約

現(xiàn)階段．我國(guó)尚無(wú)完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判斷，對(duì)信貸業(yè)務(wù)的前的貸前調(diào)查和對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯的困難重重。

5．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)

我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直沒(méi)有獲得真正的發(fā)展．尤其是國(guó)有四大銀行在金融市場(chǎng)的壟斷地位，決定了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。

四、國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對(duì)我國(guó)的啟示

（一）國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的啟不

1．創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)汪券化的制度環(huán)境

繼續(xù)深化房地產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場(chǎng)特別是證券交易市場(chǎng)的運(yùn)作，加快制定和健全相關(guān)法律法規(guī)，為我國(guó)房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立化、法律化和人格化

2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保體系，培育多元化的投資主體

建贏專(zhuān)門(mén)的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)；積極開(kāi)展各種信托業(yè)務(wù)；成立由國(guó)家控股或政府擔(dān)保的抵押證券公司，收購(gòu)各商業(yè)銀行的抵押貸款，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券。

3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要的環(huán)境

加快商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)制步伐；組建全國(guó)性的住房銀行；完善一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制：規(guī)范發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)。

4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金

借鑒美國(guó)模式，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起，具體資產(chǎn)管理由專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)操作。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇

不同的房地產(chǎn)證券化模式，其運(yùn)行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國(guó)家或地區(qū)。這種不同會(huì)更加明顯。在我國(guó)還是半空白的情況下運(yùn)作．可以嘗試從以下幾個(gè)方面來(lái)探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路：

1．確定證券化資產(chǎn)，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進(jìn)行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類(lèi)匯集形成一個(gè)資產(chǎn)池。基礎(chǔ)的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化的成功與否。

2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移：這是證券化過(guò)程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在典型的資產(chǎn)證券化模式中，會(huì)通過(guò)一個(gè)專(zhuān)門(mén)的中介機(jī)構(gòu)，也稱(chēng)特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)，通過(guò)對(duì)原始資產(chǎn)的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險(xiǎn)隔離和破產(chǎn)隔離。

3．信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)；為了吸引投資者，改善發(fā)行條件，必須對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行信用增級(jí)，以提高所發(fā)行的證券的信用級(jí)別。

4．發(fā)行證券及支付價(jià)款；專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)將經(jīng)過(guò)評(píng)級(jí)的證券交給具有承銷(xiāo)資格的證券商去承銷(xiāo)，可以采取公募或私募的方式來(lái)進(jìn)行。一旦發(fā)行成功，專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)就將從證券承銷(xiāo)商那里獲得的發(fā)行收人按事先約定的價(jià)格支付給原始的權(quán)益人。

5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專(zhuān)業(yè)的服務(wù)商來(lái)進(jìn)行，這個(gè)服務(wù)商可以外請(qǐng)，也可以由原始權(quán)益人來(lái)?yè)?dān)任，因?yàn)樵紮?quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)技術(shù)和充足人力。至此，整個(gè)資產(chǎn)證券化過(guò)程告結(jié)束。

【參考文獻(xiàn)】

[1]鄧偉利．資產(chǎn)證券化：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)實(shí)踐[M]．上海：上海人民出版社，2003．

[2]威廉姆·布魯格曼．房地產(chǎn)融資與投資[M]．大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2000．

[3]斯蒂文·L-西瓦茲．結(jié)構(gòu)金融——資產(chǎn)證券化原理指南[M]北京：清華大學(xué)出版社．2004．

[4]于鳳坤．資產(chǎn)證券化：理論與實(shí)務(wù)[M]．北京：北京大學(xué)出版社，2002．

篇9

一、 資產(chǎn)證券化融資理論的介紹

1．資產(chǎn)證券化融資的基本概念

國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者對(duì)于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點(diǎn)：一是證券化 資產(chǎn)必須能夠從原始持有 人的總資產(chǎn)池 中剝離出來(lái)，通過(guò)一些 運(yùn)作安排實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益的獨(dú)立性：二是證 券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來(lái)可預(yù)測(cè)的收益。本文認(rèn) 為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來(lái)可預(yù)見(jiàn) 的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來(lái)．通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組實(shí)現(xiàn) 與 原權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)隔離，再輔 以獨(dú)特的信用增 級(jí)和信用評(píng)級(jí)，發(fā)行 基于資產(chǎn)價(jià)值和未來(lái)收益 的資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資從信用關(guān) 系的角度分析，資產(chǎn)證 券化通常包括一級(jí)證券化融資和二級(jí)證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證 券化融資屬于“二級(jí)證券化”的范疇。

2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式

資產(chǎn)證券化融資 的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移 、風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級(jí) 的操作；這個(gè)證券化的過(guò)程需要一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來(lái)保證融 資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個(gè)運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu) 、特殊 目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 、信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 、證券承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)等。

3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容

一個(gè)完整的資產(chǎn)證券化融資運(yùn)作過(guò)程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險(xiǎn)隔離、信用評(píng)級(jí)、信用增級(jí)三個(gè)部分。風(fēng)險(xiǎn)隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運(yùn)作的關(guān)鍵，它是通過(guò)證券化的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”來(lái)實(shí)現(xiàn)的。信用級(jí)別是專(zhuān)業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通 過(guò)一整套簡(jiǎn) 單的符號(hào)。信用增級(jí)是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來(lái)保護(hù)投資者利益的技術(shù)。

4．資產(chǎn)證券化的價(jià)值分析

(1)從 融資者的角度 ，其價(jià)值實(shí) 現(xiàn)主要體現(xiàn)在 以下幾 個(gè)方面 ：增 強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風(fēng)險(xiǎn) ，拓寬融資渠 道 ；改善負(fù)債結(jié)構(gòu) ，提高資本效率 ：增加 企業(yè)收入 ，提高管理水平。

f2)從投資者的角度 ．是價(jià)值 實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動(dòng)性 ：具有較低的投資風(fēng)險(xiǎn) ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)發(fā)展 的可行性分析

我國(guó)改革開(kāi)放 2O多年來(lái) ．房地產(chǎn) 的迅速 崛起 與證券 市場(chǎng)的快速發(fā)展與繁榮 ，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成 為可能 。

（一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化 的宏觀環(huán)境 日趨成熟

1．宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投 資和有效需求進(jìn)行拉動(dòng)。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新 的積極增長(zhǎng)點(diǎn) ，發(fā)展資產(chǎn)證券化 的融 資模式 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們 在上海 、深圳 、北京等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域 的初步嘗試 ，并取得 了一定成效 。

2．土地產(chǎn)權(quán) 和房地產(chǎn)權(quán) 改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供 了前提條件 。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益 的分 割提供 了條件 ，為推廣房地 產(chǎn)資產(chǎn)證券化做 l『積極的準(zhǔn)備 。

3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 。從整個(gè) 國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看 ，我 國(guó)的金融體制改革不斷深化 ，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 良好 ，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

4．國(guó)家 針對(duì)房地產(chǎn) 金融領(lǐng)域 的違規(guī)操作 現(xiàn)象 ，自 2001年以來(lái)連續(xù) 出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策 ，繁榮 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 和規(guī)范發(fā)展的金融 市場(chǎng) 為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

(二)初步具 備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微 觀基礎(chǔ)

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)存在 巨大 的資金 缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化 ，在金融市場(chǎng)上直接 向社會(huì)大眾融資 ，才能較好的解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺的矛盾；龐大 的住房消費(fèi) 市場(chǎng)的資金來(lái)源也不可能單純依靠國(guó)家財(cái)政或者銀行存款 ，住房 消費(fèi)的直接融 資勢(shì) 在必行 ．推行 房地 產(chǎn)證券化成為一種必然

2．住房抵 押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我 國(guó)隨著住房 貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來(lái) ，住房抵押貸款不斷上升 已初步形 成規(guī)模

3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體

4．日趨規(guī)范的資本 和證券市場(chǎng) 。以買(mǎi)賣(mài)發(fā)行各種債券和股票的資本市場(chǎng)在我國(guó) 已形成基本框架 ，資本市場(chǎng) 的發(fā)展不僅 為房地 產(chǎn)證券化提供 了市場(chǎng)規(guī)模 ，也因資本市場(chǎng)證券 品種豐 富而使房 地產(chǎn)融 資形 式有 多樣化的選擇 。

(三)政府的推動(dòng)作用

證券化 是一種市場(chǎng)行 為．但 也離不開(kāi)政府 的有力支持 ，特別是在制度 的改革和金融政策的推進(jìn)方 面上 。 綜上所 述 ，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券 化在我 國(guó)雖不 具備大規(guī)模推進(jìn) 的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進(jìn)發(fā)展是非常必要的。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析

(一)國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺(tái)的基本模式

在 國(guó)外 ，已逐漸形成 了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn) 證券化的融資模 式 ；分別是以股份制項(xiàng) 目公 司為平 臺(tái)的公 司型模 式和以第三方信托 機(jī)構(gòu)為平臺(tái)的信托型模式 。不 同平臺(tái)開(kāi)展 的資產(chǎn) 證券化融資有不 同的核心運(yùn)作，不同平 臺(tái)也會(huì)有不 同的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項(xiàng) 目公司是為了使后者成為項(xiàng) 目資產(chǎn)的載體并充 當(dāng)特殊 目的機(jī)構(gòu)開(kāi) 展資產(chǎn)證券化融資 ，是國(guó)外房地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化融 資普 遍采用融資平 臺(tái) ，適用于大型或者特大 型的長(zhǎng)期房地產(chǎn)項(xiàng) 目融資。從制度功能上 講，信托具有 的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制 能夠很方便實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險(xiǎn)隔離 ，因此它在國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實(shí)踐中使用得很普遍 。

(二 )對(duì)我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)分析

1．體制的制約

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革 ．專(zhuān)業(yè)銀行商業(yè)化 、利率市場(chǎng)化、項(xiàng) 目業(yè) 主負(fù)責(zé)制等舉措都是改革 的重大步驟 ，但這些 目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個(gè)相 當(dāng)長(zhǎng) 的過(guò)程。這也在一定程度 上制約 了我國(guó)房地產(chǎn)證 券化進(jìn)程 。

2．資本市場(chǎng)的制約

（1)現(xiàn) 階段 ．國(guó)證券市場(chǎng)雖然發(fā)展迅速 ．但仍屬 于初級(jí) 階段 ，市場(chǎng)容量和市場(chǎng)規(guī)模十分有限 ：

(2)目前 我國(guó)證券市場(chǎng)很不規(guī)范 ，難以識(shí)別證券的優(yōu)劣 ；

f3)房地產(chǎn)證券流通市場(chǎng)要承受證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重風(fēng)險(xiǎn) ：

f4)我國(guó)現(xiàn)階段還沒(méi)有真正權(quán)威性的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) ；

(5)缺乏專(zhuān) 門(mén)的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司和推行房地產(chǎn)證券化所需 的專(zhuān) 門(mén)人才 ：

3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性

我 國(guó)現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中 ，缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢(shì)必會(huì)增加住房貸款證券化的推薦難度。同時(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間還不長(zhǎng) ．實(shí)施過(guò)程 中難免存在種種困難 。

4．信用制約

現(xiàn)階段．我 國(guó)尚無(wú)完整 意義上的個(gè)人信用制 度 ，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判 斷，對(duì)信貸業(yè)務(wù) 的前 的貸前調(diào)查 和對(duì) 貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯的困難重重。

5．房地產(chǎn) 金融市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)

我 國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行 的福利 住房制度使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直沒(méi)有 獲得真正 的發(fā)展 ．尤其是 國(guó)有 四大銀行在金融市場(chǎng)的壟斷地位 ，決定 了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 以非 專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為 主體。

四、國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對(duì)我國(guó)的啟示

（一）國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 的融資模式對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的啟不

1．創(chuàng)造 良好的房地產(chǎn) 汪券化的制度環(huán)境

繼續(xù)深化房地產(chǎn)制 度 、金融制度和企業(yè)制度改革 ，規(guī) 范資本市場(chǎng)特別是證券交易市 場(chǎng)的運(yùn)作 ，加快制定和健全相關(guān)法律 法規(guī) ，為我 國(guó)房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個(gè) 良好的外部環(huán)境 ．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立化 、法律化 和人格化

2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保 體系 ，培育多元化的投資主體

建贏專(zhuān) 門(mén)的政 府擔(dān) 保機(jī)構(gòu) ；積極開(kāi)展各種信托業(yè) 務(wù) ；成立由國(guó)家控 股或政 府擔(dān)保 的抵押 證券公 司，收購(gòu)各商業(yè)銀行 的抵 押貸 款 ，并 以此 為基礎(chǔ) 發(fā)行抵 押貸款 證券。

3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要 的環(huán)境

加快商 業(yè)銀行 的轉(zhuǎn) 制步伐 ；組建全 國(guó)性的住房銀行 ；完善一級(jí)市場(chǎng) 的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制：規(guī)范發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè) 。

4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金

借鑒美國(guó)模式 ，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起 ，具體資產(chǎn) 管理 由專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)操作。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇

不同的房地產(chǎn)證券化模式 ，其運(yùn)行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的國(guó)家或地 區(qū)。這種不同會(huì)更加明顯 。在我 國(guó)還是半空 白的情況下運(yùn)作 ．可以嘗試從 以下幾個(gè)方面來(lái)探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路 ：

1．確定證券化資產(chǎn) ，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析 自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進(jìn)行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類(lèi)匯集形成一個(gè)資產(chǎn)池?；A(chǔ) 的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化 的成功與否。

2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 ：這是證券 化過(guò)程中非常重 要的一個(gè)環(huán)節(jié) ，在典型的資產(chǎn)證券化模式 中，會(huì)通過(guò)一個(gè) 專(zhuān)門(mén)的中介機(jī)構(gòu) ，也稱(chēng)特殊 目的機(jī)構(gòu)(SPV)，通過(guò)對(duì)原始資產(chǎn)的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險(xiǎn)隔離和破產(chǎn)隔離。

3．信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí) ；為了吸引投 資者 ，改善發(fā)行條件 ，必須對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行信用增級(jí) ，以提高所發(fā)行的證券的信用級(jí)別。

4．發(fā)行證券及支付價(jià)款 ；專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)將經(jīng)過(guò)評(píng)級(jí)的證券交給具有承銷(xiāo)資格的證券商去承銷(xiāo)，可以采取公募或私募的方式來(lái)進(jìn)行。一旦發(fā)行成功 ，專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)就將從證券承銷(xiāo)商那里獲得的發(fā)行 收人按事 先約定的價(jià)格支付給原始 的權(quán)益人。

5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專(zhuān)業(yè)的服務(wù)商來(lái)進(jìn)行 ，這個(gè)服務(wù)商可以外請(qǐng)，也可以由原始權(quán)益人來(lái)?yè)?dān) 任 ，因?yàn)樵紮?quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況 ，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn) 的專(zhuān)門(mén)技術(shù)和充足人力 。至此 ，整個(gè) 資產(chǎn)證券化過(guò)程告結(jié)束。

【參考文獻(xiàn)】

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篇10

美國(guó)學(xué)者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計(jì)量方法從眾多財(cái)務(wù)比率中選取最合適的五個(gè)變量來(lái)建立判別函數(shù)，并以計(jì)算而得的分值作為判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度的依據(jù)。經(jīng)過(guò)大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，Z-score模型對(duì)于停業(yè)前一年和前兩年的判別準(zhǔn)確度達(dá)到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本概念和特征出發(fā)，通過(guò)“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運(yùn)營(yíng)”和“收益分配與再分配”等四個(gè)大方面對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分類(lèi)，通過(guò)詳細(xì)分析并提出相應(yīng)的防范對(duì)策。周漢唐（2014）的研究認(rèn)為房地產(chǎn)的高收益往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司一般承擔(dān)著高的資產(chǎn)負(fù)債率，這樣容易使企業(yè)面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司隨時(shí)面臨破產(chǎn)威脅，公司應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)，保障公司健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系及預(yù)警模型選擇

（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系

首先，房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期越長(zhǎng)，不確定性大，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)概率。政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)隨時(shí)間增加而變大，人工成本和原材料價(jià)格的不確定性也越大，這將直接影響行業(yè)的利潤(rùn)水平和資金回籠。其次，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資金額大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品造價(jià)高，開(kāi)發(fā)周期又長(zhǎng)，需要占用大量流動(dòng)資金，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的前、中、后三個(gè)階段，都應(yīng)該保證資金鏈的完善。最后，在組織設(shè)計(jì)上，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照投資項(xiàng)目而成立多個(gè)項(xiàng)目分公司（或項(xiàng)目部），這極易帶來(lái)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)?？偣竞晚?xiàng)目分公司存在委托關(guān)系，雙方獲得的信息有可能產(chǎn)生不對(duì)稱(chēng)，由此造成總公司控制力度下降，這極易導(dǎo)致預(yù)算無(wú)法得到控制，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型選擇

學(xué)術(shù)界和商界用來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變量主要有以市場(chǎng)數(shù)據(jù)和以會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)兩個(gè)大類(lèi)?；谖覈?guó)證券市場(chǎng)不完善、各類(lèi)監(jiān)控組織監(jiān)察力度不夠的現(xiàn)狀，以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的模型衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法并不適用于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業(yè)指數(shù)紐約大學(xué)教授愛(ài)德華奧特曼的Z模型來(lái)衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的對(duì)策建議

（一）完善公司治理機(jī)構(gòu)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以民營(yíng)為主，其中上市公司民營(yíng)企業(yè)所占比例高達(dá)90%，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，家庭治理模式占據(jù)主導(dǎo)地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產(chǎn)權(quán)不消、集權(quán)管理，這是導(dǎo)致公司治理機(jī)制缺乏有效性、企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率低和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的最根本原因。因此，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度，首先要完善公司治理結(jié)構(gòu)以此來(lái)提高治理效率。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)