導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

第二，房地產(chǎn)存量市場是一個壟斷競爭市場。與增量市場有所不同，存量市場中的房主和購買者都是大量而分散的，因而存量市場中競爭性更強一些，屬于經(jīng)濟學(xué)理論中的壟斷競爭市場。在這樣的市場類型中有許多產(chǎn)品提供者，生產(chǎn)和銷售有差別的同種住房商品。壟斷競爭市場的競爭程度較大，壟斷程度較小，因而市場價格機制基本上還是有效的。

第三，房地產(chǎn)增量市場與存量市場間存在平衡。在房地產(chǎn)市場中，購房者的需求在購買新房和購買舊房之間，存在著一種替代關(guān)系：當(dāng)新房價格較高時，購房者將轉(zhuǎn)向購買舊房；當(dāng)新房價格較低時，則有相應(yīng)的購房者從存量市場，轉(zhuǎn)向增量市場即購買新房。因此，盡管房地產(chǎn)增量市場是一個壟斷性市場，開發(fā)商在價格決定中并不能任意定價，要受到房地產(chǎn)存量市場中競爭力量和市場價格機制的制約。房地產(chǎn)增量市場與存量市場之間的這種替代機制和價格平衡機制，使得房地產(chǎn)增量市場的能夠?qū)崿F(xiàn)一種較為有效的狀態(tài)，避免價格長久偏離市場有效價格。

第四，市場的房價不是房地產(chǎn)增量市場決定，而是由房地產(chǎn)存量市場決定的。由于住房的使用年限較長，因而在一般情況下，房地產(chǎn)市場的構(gòu)成中，增量市場相對于存量市場來說，往往所占比例較小，存量市場是市場交易的主導(dǎo)。以美國為例，房地產(chǎn)的市場交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實上，房地產(chǎn)市場越是成熟的國家或地區(qū)，存量市場的交易比重就越大。存量市場的發(fā)展和活躍能夠為增量市場提供流動性的需求。因而，在一個存量市場主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中，新建住房的增量市場價格，并不由土地價格、建筑成本等“成本加成”的方式來決定。

我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不同于上述一般情況下的增存量市場之間的關(guān)系。盡管住房存量很大，但我國房地產(chǎn)的存量市場卻沒有得到相應(yīng)的發(fā)展。目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場國家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應(yīng)不足，市場的發(fā)育就會處于弱勢地位，由房地產(chǎn)成片開發(fā)模式形成的商品房在房地產(chǎn)市場中占據(jù)了主導(dǎo)地位，成為房地產(chǎn)市場的主要部門，也成為居民消費和政府包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的主要關(guān)注點。

存量市場的不發(fā)達，會迫使大量需求投向增量市場，加大增量市場的壓力。在成熟市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)的主要交易是在存量市場中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費者在增量市場購買新房，而大部分人則是在存量市場中實現(xiàn)購買需求，實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的流動和住房狀況的轉(zhuǎn)變。但是，由于我國存量房屋市場容量很小，使得大量的房地產(chǎn)需求不得不通過增量市場來實現(xiàn)。由于增量市場對整個房地產(chǎn)市場的交易和價格的主導(dǎo)，存量的房產(chǎn)在增量房產(chǎn)價格攀升的同時，也被帶動著自然升值。

篇2

1 限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的現(xiàn)狀

國家于2009年12月14日重啟房地產(chǎn)調(diào)控，出臺了上調(diào)利率、提高存準(zhǔn)率、限購等政策來整治房地產(chǎn)行業(yè)，只不過我國房地產(chǎn)業(yè)仍得到了很大的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2012年全國商品房銷售額64456億元和商品房銷售面積111304萬平方米，與2009年全國商品房銷售額43995億元和商品房銷售面積93713萬平方米相比，分別增長46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度有所提高，只不過與美國房地產(chǎn)業(yè)cr3達45%、香港房地產(chǎn)業(yè)cr10達80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產(chǎn)企業(yè)（萬科地產(chǎn)）的市場份額僅為2.20%，遵照貝恩市場結(jié)構(gòu)劃分的原則，我國房地產(chǎn)業(yè)仍為競爭性（原子型）產(chǎn)業(yè)。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低的原因主要有以下幾個：

（1）必要資本壁壘失效。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資需要龐大的資金，只不過與汽車制造、家用電器、石油化工等行業(yè)平均規(guī)模超過20億元相比，資本壁壘相對較低，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營特征、建筑施工單位墊付資金、消費者預(yù)付等使得我國房地產(chǎn)業(yè)必要資本壁壘失效。

（2）行業(yè)技術(shù)壁壘失效。在技術(shù)方面，項目的開發(fā)設(shè)計到竣工有專門中介機構(gòu)全程規(guī)劃，房屋的建造由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)，開發(fā)企業(yè)僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產(chǎn)業(yè)的進入不存在技術(shù)壁壘。

（3）規(guī)模經(jīng)濟壁壘失效。我國房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模偏小、大企業(yè)市場份額微不足道的特征，與在位企業(yè)相比，新進企業(yè)并不具有劣勢，其在很大程度上削弱了該行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟壁壘，另外，市場規(guī)模的擴大為小企業(yè)提供了廣闊的生存空間。

（4）產(chǎn)品差異化壁壘失效。目前消費者對房屋的居住面積、質(zhì)量和戶型均有一定的要求，只不過在同質(zhì)化消費、產(chǎn)品差異不大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)進入壁壘也是失效的。

3 提高我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的對策建議

為了改變房地產(chǎn)業(yè)集中度低、規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)狀，提高市場結(jié)構(gòu)效率以及市場集中度，我們提出以下幾點建議：

（1）優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。建議提高房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本、經(jīng)濟、管理以及工程技術(shù)人員的最低要求，提升開發(fā)企業(yè)在項目投資中自有資金比例，取消商品房預(yù)售制度；建議政府部門采取行政手段強制信譽低、違規(guī)嚴(yán)重的企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。

（2）推進產(chǎn)業(yè)重組。建議政府部門支持具有資信與品牌優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)兼并、重組、參組控股中小型房地產(chǎn)企業(yè)，組建競爭力強、實力雄厚的大型企業(yè)（企業(yè)集團），優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)行業(yè)規(guī)?；?jīng)營；鼓勵區(qū)域擴張，使開發(fā)企業(yè)通過全國范圍內(nèi)或跨區(qū)域開發(fā)進而擴大企業(yè)規(guī)模。

（3）注重人才培養(yǎng)。建議開發(fā)企業(yè)加強對專業(yè)人才的培養(yǎng)，進一步完善人才培養(yǎng)體系，構(gòu)建高效的人才激勵機制，提升企業(yè)管理水平。

（4）樹立企業(yè)品牌。建議開發(fā)企業(yè)加強產(chǎn)品和經(jīng)營管理創(chuàng)新，力求規(guī)劃設(shè)計精益求精，提升房屋的綜合質(zhì)量水平；塑造良好的企業(yè)形象，建設(shè)卓越的企業(yè)文化；加強企業(yè)的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關(guān)品牌信息；提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，營造優(yōu)雅和舒適的生活環(huán)境。

參考文獻：

[1]唐曉靈，白寶煥.我國房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度研究[j].商業(yè)時代，2012（26）：126-128.

篇3

購房方式層次化。1998年7月3日，國務(wù)院頒布23號文件《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，確立了高收入家庭購買或租住市場價商品房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房，最低收入家庭申請廉租住房的新的住房供應(yīng)體系；擴大了個人住房貸款的發(fā)放范圍，適當(dāng)放寬了貸款期限。1999年5月1日，成都《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和《城市廉租住房管理辦法》同時實施；2000年1月15日，首批50住房困難戶喜獲廉租住房，初步建立起成都廉租住房供應(yīng)體系。1999年9月21日，中國人民銀行決定延長個人住房貸款期各商業(yè)銀行個人住房貸款的最長期限由現(xiàn)行的20年延長到30年，利率最高水平由現(xiàn)行年利率6.3315％降為5.58％；1998年，隨著福利性分房的取消和銀行啟動個人購房按揭，很快改變了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和購買的結(jié)構(gòu)，以至凡是有正常收入的人，都有可能通過按揭政策，通過金融杠桿而實現(xiàn)自己的購理想房夢。

篇4

一、 引言

從綜合實力看上海是中國最重要的城市之一,上海的發(fā)展速度也呈現(xiàn)比其他城市地區(qū)更快的趨勢,作為我國經(jīng)濟發(fā)展火車頭之一,上海市的經(jīng)濟發(fā)展是有目共睹的。而上海市房地產(chǎn)作為上海市國民經(jīng)濟的重要組成部分正發(fā)揮其應(yīng)有的作用,且正日趨完善。近年來,上海市住房市場發(fā)展迅猛、成績顯著,較好地滿足了廣大城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。2008年上海市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為6.5平方米,比2007年提高0.5平方米。居民的居住條件得到進一步改善。從市場層次來看,住宅增量市場規(guī)模持續(xù)擴大,總體是仍呈現(xiàn)供小于求的局面,房價也在節(jié)節(jié)攀升;而住房存量市場在政府政策大力支持的背景下,也取得了初步的成果,交易量逐步放大、價格逐步回歸真實價值。

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展,是由市場需求的快速增長所推動的。房地產(chǎn)需求由三種類型構(gòu)成,一是居住需求,購買的目的是自己居住;二是投資需求,購買的目的是為了出租;三是投機需求,購買的目的是通過房地產(chǎn)的價格上漲套現(xiàn)獲利。這三種需求雖然都對房地產(chǎn)開發(fā)市場產(chǎn)生推動作用,但對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的影響是不同的。如果投資和投機需求增長過快,比重過大,房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展將具有更多的泡沫和虛擬成份。本文利用995年到2008年的數(shù)據(jù)建立商品房供求聯(lián)立方程組模型,對上海市住宅市場供給需求關(guān)系等內(nèi)容進行分析研究,并對近幾年的供求平衡的偏離程度進行分析。建立的供求模型是以商品房的供求為例的。一般來講,影響房地產(chǎn)需求變化的因素較多,主要有:房地產(chǎn)價格、國民收入水平、城市人口、城市化水平、經(jīng)濟政策、預(yù)期等,而本文主要考慮

國民收入以及價格對需求的影響。影響房地產(chǎn)供給變化的因素也有很多,本文主要是考慮上期房地產(chǎn)需求以及價格、房產(chǎn)投資對供給的影響。

二、模型設(shè)計

.模型結(jié)構(gòu)

建立一個能反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的計量經(jīng)濟聯(lián)立方程模型,共選取了2個內(nèi)生變量、個滯后變量和3個外生變量,變量之間的關(guān)系如圖所示。

2.模型變量說明

根據(jù)圖中具體的經(jīng)濟關(guān)系,并充分考慮圖中各變量歷史資料的可獲取、確定模型的變量。

內(nèi)生變量

y――商品房本年銷售面積;單位:萬平方米

y2――商品房本年施工面積;單位:萬平方米

根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲取性,采用商品房本年銷售面積來表示市場需求。用每年施工面積來表示市場供給量。

2內(nèi)生滯后變量

y-――商品房本年銷售面積前一期值;單位:億元

由經(jīng)驗可得知前一期市場需求會影響房產(chǎn)市場供給。

3外生變量

x――商品房本年銷售價格;單位:元/平方米

x2――房地產(chǎn)企業(yè)的總投資;單位:億元

x3――居民消費水平;單位:元/人

圖模型結(jié)構(gòu)圖

3.模型結(jié)構(gòu)方程式

根據(jù)圖,構(gòu)造模型的結(jié)構(gòu)式如下:

y=c)*logx)+c2)*x3 [Y]

y2=c3)*x+c4)*x2+C5)*y-)[Y] 2

方程反映房地產(chǎn)市場需求的形成,它與銷售價格以及居民消費水平有關(guān)。

方程2反映房地產(chǎn)市場供給的形成,它與銷售價格、房地產(chǎn)市場投資額以及前一期房地產(chǎn)市場需求有關(guān)。

三、模型的參數(shù)估計及檢驗

.數(shù)據(jù)來源

本模型參數(shù)估計采用時間序列數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)均來自2009年《福建省統(tǒng)計年鑒》,樣本區(qū)間為995～2008年。數(shù)據(jù)處理與模型計算采用的是Excel2003和Eviews5.0軟件。

2.參數(shù)估計

利用EVIEW5.0,選擇2二階段最小二乘法) ,可得到以下結(jié)果:

ystem: Y0

Estimation Method:wo-tage east quares

Date: 06/6/0ime: 23:00

ample: 996 2008

Included observations: 3

otal system balanced) observations 26

y=-8.33696*logx)+ 0.99599*x3

y2= 0.576469*x+5.03322*x2-2.75973 *y-)

3.模型檢驗

本模型估計出來的參數(shù)所反映的經(jīng)濟意義與經(jīng)濟理論和實踐相符;在0.05顯著性水平下本模型各方程均能通過顯著性檢驗;各方程的擬合優(yōu)度均大于0.64;估計參數(shù)在0.05顯著性水平下能夠通過參數(shù)的顯著性檢驗。上述結(jié)論表明,本模型的參數(shù)估計結(jié)果在經(jīng)濟意義和統(tǒng)計意義上均具有一定的可信度。

四、歷史模擬和事后預(yù)測

.內(nèi)生變量歷史值與模擬值

為了檢驗?zāi)Ｐ陀糜谀M分析的可靠性,本文運用上述模型對樣本期數(shù)據(jù)進行模擬,并進行事后預(yù)測,通過計算內(nèi)生變量995~2008年模擬值與實際值的相對誤 差來考察模型的預(yù)測能力。計算結(jié)果見表。根據(jù)表的數(shù)據(jù)顯示,絕大部分誤差均小于5%,模擬效果良好。其中Y2的模擬誤差相對于Y來說較好。

表2內(nèi)生變量模擬值及相對誤差表

2.模型模擬表

對由聯(lián)立方程組模型算出來的模擬值與實際值進行比較,比較的結(jié)果如圖2和圖3所示。

由圖2、3 可知,不管是商品房銷售面積還是還是商品房施工面積,其實際值與模擬值還是比較擬合的,可見模型的有效性。

圖2實際商品房銷售面積波動和模擬商品房銷售面積波動比較

圖3實際商品房施工面積波動和模擬商品房施工面積波動比較

五、結(jié)論

上海住房消費需求處于數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段, 從分析的結(jié)果看, 上海市對住房消費存在著很大的需求空間。當(dāng)然, 這樣的預(yù)測是基于正常的發(fā)展情況, 而且較為粗略。同時住宅需求不僅受到住宅發(fā)展階段的影響, 還有很多其他影響因素, 比如,宏觀經(jīng)濟情況、 政策因素、 住房消費價格, 以及人們消費觀念的轉(zhuǎn)變等等。需要特別指出的是, 近幾年上海市房地產(chǎn)價格上漲幅度很大, 上海商品房平均銷售價格從995年的每平方米2572.00元上升到2008年的每平方米8255.00元, 漲幅達到22%。而且這僅是整個上海市的平均銷售價格, 目前中心城區(qū)的商品住宅平均售價過萬已經(jīng)不足為奇,很多學(xué)者和實業(yè)界都對上海市房地產(chǎn)是否存在泡沫進行了熱烈的討論。這里我認(rèn)為,從住房發(fā)展階段角度來講,上海市房地產(chǎn)存在很大的需求,但由成本推進、 需求拉動、房產(chǎn)投機等因素導(dǎo)致的高房價形成這樣一個局面:一方面存在大量的房地產(chǎn)供給,另一方面存在大量的住房消費需求, 確切地說應(yīng)該是缺乏支付能力的需要,結(jié)果雖然居民存在住宅需要, 但普通居民對過高的房價只能望塵莫及。不管怎樣, 一個地區(qū)房地產(chǎn)持久發(fā)展的最根本動力還是經(jīng)濟的發(fā)展、 社會的進步, 以及由此產(chǎn)生的人們對住房消費的真實的需求。

參考文獻:

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篇5

2009年下半年以來,我國樓市過熱,資產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險積聚,引起中央的高度重視。自國務(wù)院出臺“國四條”遏制房價過快上漲以來,房地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策也緊隨其后,陸續(xù)出臺。今年,由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》廣泛征求意見,并將于近期開展試點,這意味著銀行間市場房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將確立并得到大力發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及特點

房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts),英文簡稱REITs,是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960年,美國首先推出REITs。經(jīng)過幾十年的發(fā)展,REITs已經(jīng)在全球20多個國家和地區(qū)得到運用,監(jiān)管法規(guī)體系也不斷健全,市場規(guī)模不斷壯大,成為金融市場中極具特色的一類金融產(chǎn)品。作為一種投資基金,REITs同樣具有投資基金的基本特點,分散投資風(fēng)險,專業(yè)理財,嚴(yán)格監(jiān)管,透明度高。同時,由于REITs采取股票或受益憑證的形式,可上市交易,與房地產(chǎn)投資相比,REITs具有較高的流動性;REITs有目標(biāo)性、針對性的投資策略,可獲取較高的回報收益;REITs的投資者還可享受稅收優(yōu)惠。

二、當(dāng)前我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金面臨的主要問題

2008年12月3日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上研究確定了金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施,其中第五條正式明確了我國房地產(chǎn)投資信托基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)。盡管我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金已是大勢所趨,但是還面臨著一系列的問題與障礙。

1.相關(guān)法律法規(guī)、政策體系的缺失。目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù),沒有完善的房地產(chǎn)投資信托基金法,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品難以進行公募和上市流通。同時,我國現(xiàn)行稅法政策體系缺乏變革,沒有建立國際上通行的關(guān)于信托的稅收制度,致使REITs的發(fā)展存在重大的稅收阻礙。

2.信息不對稱問題嚴(yán)重。在當(dāng)前情況下,REITs通過購買股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè),很有可能引致被投資企業(yè)的道德風(fēng)險。特別是我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊,多數(shù)房地產(chǎn)商面臨著法人治理結(jié)構(gòu)低效運作等問題,在基金投入這些房地產(chǎn)企業(yè)后,利益被原有股東侵占,道德風(fēng)險就更為突出。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展的不穩(wěn)定性。REITs是一項以長期投資、持續(xù)經(jīng)營為特征的金融業(yè)務(wù),劇烈波動的市場內(nèi)外部環(huán)境勢必對其發(fā)展帶來各種沖擊和影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)既是拉動GDP增長的重要支柱,也是政府抑房價、保民生的重點行業(yè),可以說充滿著變革與博弈。

4.缺乏高素質(zhì)、專業(yè)化REITs的管理人才隊伍。REITs的投資活動即涉及房地產(chǎn)市場,又涉及資本市場,重點是房地產(chǎn)資產(chǎn)運作,又涉及房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)投資運作等,因此需要具有良好的政策理解能力、戰(zhàn)略投資眼光、精通投資銀行業(yè)務(wù),熟悉財務(wù)、法律等專業(yè)知識的理財專家,當(dāng)前國內(nèi)能夠符合這些條件的專業(yè)人才并不多。

三、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托投資基金的政策建議

1.加快建立健全法律框架、政策體系,完善現(xiàn)行信托計劃法規(guī)。近日,我國第一部調(diào)整房地產(chǎn)信托投資基金法律關(guān)系的部門規(guī)章――《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點管理辦法》(REITs方案),由銀監(jiān)會聯(lián)合央行草擬完畢,很快將頒布實施。在此基礎(chǔ)上,要加快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》,以建立一個完備的符合REITs運行條件的金融環(huán)境;此外,應(yīng)進一步完善《公司法》、《信托法》,制定針對投資基金特別是REITs發(fā)展的專項法規(guī)和管理規(guī)定。另一方面,應(yīng)借鑒美、日等經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗,盡快建立規(guī)范REITs的法律體系,使其有法可依。

2.建立完善的REITs內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。REITs必須具備嚴(yán)密的組織機構(gòu),包括管理委員會、監(jiān)督機構(gòu)以及具體運行操作機構(gòu)。在我國,證券公司、信托投資公司、基金管理公司作為投資基金的管理機構(gòu),受發(fā)起人的委托,制定投資計劃,管理運用基金,與住宅銀行、抵押銀行、信托銀行等組成多元化的投資機構(gòu)體系;由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運行,保險公司對開發(fā)項目進行信用擔(dān)保,還要建立房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)證券評級機構(gòu)。

3.加強對REITs監(jiān)管,建立嚴(yán)格的信息披露制度。要建立一個系統(tǒng)性、跨部門的監(jiān)管體系,降低協(xié)同監(jiān)管成本,借鑒美國經(jīng)驗,將房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品當(dāng)作證券類產(chǎn)品監(jiān)管,制定房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展規(guī)劃,理順房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管體制;政府主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要建立相關(guān)機構(gòu),提供透明化、高效性的信息采集、處理、等公共服務(wù),并逐步完善產(chǎn)權(quán)交易市場,使REITs資金收入與回收機制更加完善。

4.建立發(fā)達的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級市場,培養(yǎng)機構(gòu)投資者。首先,要培育一個成熟穩(wěn)定的物業(yè)市場;同時,調(diào)整對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的監(jiān)管制度,增加房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性,解決投資者轉(zhuǎn)手的問題。其次,應(yīng)積極引導(dǎo)居民個人資金、企業(yè)資金、保險基金、社保資金、境外資金等投向REITs,拓寬資金來源,加快培養(yǎng)大量機構(gòu)投資者。

5.加強稅收透明度,建立完善的風(fēng)險防范措施。在國外,80%的房地產(chǎn)投資靠稅收驅(qū)動,20%靠投資理念驅(qū)動。美國REITs的成功經(jīng)驗表明,設(shè)計合理的稅收優(yōu)惠政策,是中國房地產(chǎn)投資信托基金持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。同時,應(yīng)建立一套完善的風(fēng)險規(guī)避措施,通過制定相應(yīng)的投資策略和管理制度來最大限度地避免或降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險和管理風(fēng)險。

6.完善人才培養(yǎng)制度。加強房地產(chǎn)信托專業(yè)學(xué)科的建設(shè),為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲備人才,盡快建立起一支既熟悉相關(guān)理論,又具備戰(zhàn)略投資眼光,精通基金業(yè)務(wù)、了解房地產(chǎn)市場的管理人才隊伍。此外,還要加快基金業(yè)務(wù)發(fā)展所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才隊伍的建設(shè)。

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中圖分類號:F832.49文獻標(biāo)識碼:B 文章編號:1007-4392(2008)03-0022-04

一、REITs的完整定義

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫，譯為“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”。 美國的REITs是一種采取公司或者信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)(例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的基金形式。

美國的大部分REITs采取公司制，其股票一般都在證券交易所或市場(紐約證券交易所、美國證券交易所和納斯達克證券交易市場)進行自由交易。在公司制REIT情況下，投資者購買的是REIT股票;在采取信托形式的REIT情況下，投資者購買的是信托受益憑證。

二、REITs的設(shè)立條件及交易結(jié)構(gòu)

由于房地產(chǎn)信托投資基金是一種匯集眾多個人和機構(gòu)資金，由專業(yè)信托機構(gòu)管理，從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的投資工具，因此其資金大部分來源于多數(shù)中小投資者，由專門的受托投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)直接投資或抵押貸款等形式的投資，投資機構(gòu)向投資者發(fā)行收益憑證，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。與銀行、證券、保險三大金融支柱體系相比較，房地產(chǎn)信托不僅可以將資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場予以有效連結(jié)，同時可以分散風(fēng)險、重構(gòu)權(quán)利，更可以滿足市場主體需求多元化的要求。

(一)設(shè)立REITs的條件

在美國，設(shè)立REITs的主要條件包括:

在組織結(jié)構(gòu)上，REITs必須是公司、商業(yè)信托或類似公司課稅主體的協(xié)會等其他類似機構(gòu)，并且必須由董事會或基金托管人管理。

在資產(chǎn)要求方面，要求在資產(chǎn)組合中，至少持有75%的資產(chǎn)價值屬于房地產(chǎn)、抵押貸款、其他REITs證券、現(xiàn)金或政府證券，持有某一個發(fā)行人的證券不得超過REITs資產(chǎn)價值的5%，不得持有超過某一發(fā)行人流通在外的具有投票權(quán)的證券的10%，所持有下屬子公司的應(yīng)征稅資產(chǎn)不超過總資產(chǎn)的20%。

在收入要求方面，至少75%的毛利必須來源于房地產(chǎn)租金、貸款利息、出售物業(yè)收入、擁有其他REITs證券的利息、房地產(chǎn)節(jié)稅收益、貸款承諾費等，不得有超過30%的毛利來自于出售持有不足6個月的股票或證券，或持有不足4年的房地產(chǎn)(非自愿變賣或拍賣的除外)。

在股東人數(shù)方面，REITs股份必須完全可轉(zhuǎn)讓，至少有100個股東，且股權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)分散化，在稅收年度的下半年，少于5人的股東不可擁有50%以上的股份，單個股東的持股比例不超過9.8%(退休金除外)。

在紅利分配方面，將不低于REITs應(yīng)納稅收入的90%的利潤作為紅利分配給股東。

在資金來源方面，主要是通過發(fā)行股票，由機構(gòu)投資者和社會公眾認(rèn)購，或是從銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。

由此可以看出，美國的REITs采用的是公司運作、封閉型模式。當(dāng)然，中國的國情不同于美國，不能照搬其模式，但可以予以借鑒。在討論設(shè)立REITs的問題之前，先了解一下REITs的三種基本交易結(jié)構(gòu)，將是非常有幫助的。

(二)REITs的主要交易結(jié)構(gòu)

按照REITs的組織形態(tài)、資金投向以及投資人能否贖回，REITs的種類有很多，本文依據(jù)信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的不同，將REITs分為以下幾種類型:

股權(quán)型REITs。主要利用股權(quán)信托方式，募集資金用于充實房地產(chǎn)公司的資本，以實現(xiàn)資本金規(guī)模的擴大，增強開發(fā)企業(yè)進行債權(quán)融資的能力。其盈利來源主要是房地產(chǎn)的租、售收入。此種類型的REITs對于投資者的投資風(fēng)險較大。因為以股權(quán)的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)，將承擔(dān)起房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的風(fēng)險。為了降低風(fēng)險，應(yīng)考慮補充擔(dān)保。

債權(quán)型REITs。信托投資公司以金融中介的角色將所募集來的資金用于發(fā)放各種抵押貸款、質(zhì)押貸款以及信用貸款，用以彌補項目公司的資金缺口。由于收益來源主要是房地產(chǎn)貸款的利息，因此此類REITs受利率的影響較大，但收益率較前述REITs高。

混合型REITs。信托投資公司將所募資金投向房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)通過存量資產(chǎn)變現(xiàn)，經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)的出讓等形式獲得資金的再循環(huán)，以擴大企業(yè)調(diào)動資金的規(guī)模和資金運用的范圍?？傮w而言，REITs的操作結(jié)構(gòu)為以上三種，在考察美國現(xiàn)有的300多個REITs的業(yè)績回報方面，抵押貸款類位居第一，其次是混合類，排在最后的是資產(chǎn)類;但在投資增幅方面，排列的順序正好相反，資產(chǎn)類的增幅最快，其次是混合類，最后是抵押貸款類。

三、REITs的功能

(一)享受稅收遞延或減免功能

REITs一般與房地產(chǎn)所有者組建經(jīng)營性合伙企業(yè)。房地產(chǎn)所有者以房地產(chǎn)出資成為有限責(zé)任合伙人，換取合伙權(quán)益憑證(經(jīng)營性合伙單位)，這一交易行為不需要納稅，直至其轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金或REITs股票時納稅。購買REITs股票的投資者享受雙重稅收優(yōu)惠。REITs屬于利潤傳遞機構(gòu)，REITs免征公司所得稅;REITs在支付股利時具有遞延納稅功能。

(二)融資功能

REITs提供了股權(quán)融資(公開發(fā)行股票或受益憑證)和債權(quán)融資(REITs無債務(wù)融資的比例限制)兩種渠道。REITs在資本市場所融資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。REITs使房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發(fā)項目，促進了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。

四、天津市房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的整體分析

房地產(chǎn)投資信托基金以其賦稅優(yōu)惠、稅務(wù)透明、可以提供高于一般證券的收益以及方便套現(xiàn)房地產(chǎn)等優(yōu)勢在歐美房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)步發(fā)展，亞太地區(qū)的市場開拓也在積極展開。中國的不動產(chǎn)業(yè)由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，融資渠道單 一、融資困難的局面一直沒能得以改變。雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身對于房地產(chǎn)投資信托的前景較為樂觀，但由于受到相關(guān)制度方面的約束，使得我國房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展相對于其他金融部門的發(fā)展大大滯后。天津房地產(chǎn)金融市場的整體狀況也不例外。就整個市場的實際表現(xiàn)來看，目前天津房地產(chǎn)金融市場的典型特征表現(xiàn)在以下幾個方面:

(一)房地產(chǎn)金融市場以銀行信貸為主，融資結(jié)構(gòu)單一

就房地產(chǎn)開發(fā)直至銷售的各個環(huán)節(jié)，各大商業(yè)銀行都充當(dāng)了主要貸款人的角色。目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金仍以銀行貸款、自有資金和其他資金為主，其中銀行貸款占絕對比例。就開發(fā)企業(yè)而言，約有70%的資金來自于銀行貸款，這不僅使得房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例過小，而且還使企業(yè)被動依賴于銀行，一旦出現(xiàn)國家金融政策的調(diào)整，融資渠道狹窄的房地產(chǎn)企業(yè)就將面臨資金危機。資料顯示，從1997年至2005年，天津市商業(yè)銀行投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款逐年增加，自2002年起，增幅明顯加快，年增額近20億元人民幣，增幅均在四分之一強，這一方面說明銀行對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大力支持，另一方面也顯示出房地產(chǎn)業(yè)對資金的強烈需求(見圖1)。

如圖2所示，與銀行貸款額的持續(xù)增加相對應(yīng)的是，天津市的房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額的比重維持在一個相對穩(wěn)定的水平上，約在20%左右。

(二)房地產(chǎn)信托融資異軍突起，但整體規(guī)模有限

信托投資公司的介入打破了原來單純依賴商業(yè)銀行貸款發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的格局。在土地儲備市場上，信托投資公司向土地儲備中心發(fā)放土地開發(fā)貸款;在土地出讓與開發(fā)市場上，信托投資公司以優(yōu)先股股權(quán)投資的方式向開發(fā)商提供資金上的支持;在房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)方面，信托投資公司主要通過信托貸款、產(chǎn)權(quán)投資、財產(chǎn)信托+受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式向開發(fā)商和建筑商給予資金上的幫助;在房地產(chǎn)銷售市場上，信托投資公司一方面通過向商業(yè)銀行提供按揭貸款投資近而間接地向購房者提供貸款，另一方面，也可以直接向購房者提供按揭貸款。相對于單一銀行貸款模式，信托投資公司的加入部分緩解了房地產(chǎn)金融市場上資金緊張的局面，但由于所占市場份額有限，依然無法改變銀行信貸資金占絕對多數(shù)的市場格局。

(三)債券、股票和海外基金等其他融資方式門檻較高

首先，通過債券融資的形式獲取資金的企業(yè)數(shù)量極少，融資比例日益下降。中國目前共有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，上市房地產(chǎn)公司只有42家，占全國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%-1%，其中證券統(tǒng)計上公布的2002年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%(2002年統(tǒng)計數(shù)據(jù))。另根據(jù)中國證監(jiān)會行業(yè)分類，截至2005年12月31日，在滬、深兩市55家房地產(chǎn)類上市公司中，多數(shù)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在10.86%至78.75%之間，其中資產(chǎn)負(fù)債率高于65%的企業(yè)達到了20家，占房地產(chǎn)類公司的比例為36%。大概有三成的房地產(chǎn)類上市公司可能因為項目公司的資本金比例低于35%而無法獲得商業(yè)銀行的貸款。

天津的上市房地產(chǎn)公司只有天房發(fā)展一家，目前總股本為42370.74萬股，其中流通A股26685.07萬股，占公司總股本的62.98%;已發(fā)行未上市的社會公眾股為15685.68萬股，占37.02%。公司僅于2001年8月6日利用上海證券交易所交易系統(tǒng)，采取上網(wǎng)定價方式發(fā)行12，100萬股A股，其中，首次公開發(fā)行新股11，000萬股，國有股存量發(fā)行1100萬股，發(fā)行價格為每股人民幣5元。該部分股份的上市日期為2001年9月10日，獲準(zhǔn)交易數(shù)量12，100萬股。此后公司未在公開市場上進行大規(guī)模的資金募集活動。

(四)海外基金日益活躍，但對企業(yè)的資質(zhì)要求較高

海外房地產(chǎn)基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產(chǎn)等)或國內(nèi)企業(yè)在境外設(shè)立的基金(如首創(chuàng)的“ING北京基金”)，一般采取直接投資方式，建立合資企業(yè)進行合作開發(fā)或直接收購房地產(chǎn)項目。除以上提及的顯著特征，天津房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的證券化水平不高，目前，除了有限的債券融資和股票融資之外，房地產(chǎn)金融市場上缺乏真正的抵押貸款證券化產(chǎn)品(包括住房抵押貸款證券化產(chǎn)品和商業(yè)用房抵押貸款證券化產(chǎn)品)。市場性質(zhì)主要屬于私募，主要由＂一對一＂的商業(yè)銀行信貸市場和私募性質(zhì)的資金信托市場構(gòu)成，公募的債券市場和股票市場規(guī)模有限，抵押貸款證券化市場尚未形成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求融資渠道的多元化已經(jīng)成為市場發(fā)展的重要趨勢，也是房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的必然趨勢和內(nèi)在要求。

五、天津發(fā)展REITs的制度障礙及其改進

從總體上來看，天津已初步具備了發(fā)展RE-ITs的條件，但也存在著一定的制度障礙，需要進一步對市場加以調(diào)整。

(一)制約因素

影響房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展的因素有很多，但其中最為核心的是制約因素，或者稱為相關(guān)立法。目前，在天津發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的主要制度障礙表現(xiàn)在以下幾方面:

1.信托產(chǎn)品的規(guī)模限制。我國目前尚未出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，而按照現(xiàn)行的《信托法》規(guī)定，信托投資公司發(fā)行的信托計劃每項不得超過200份信托合同，每份信托合同的最低金額不得低于5萬元人民幣。就房地產(chǎn)投資所需資金而言，200份的規(guī)模顯然是太低了。

2.產(chǎn)權(quán)登記制度的制約。按照現(xiàn)行政策，對抵押或證券化的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)移時，在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)只能以備案的形式出現(xiàn)，這意味著所謂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并不具有相應(yīng)的法律效力，一旦發(fā)生糾紛，投資者的權(quán)益難以得到保護。

3.稅收制度的制約。我國目前現(xiàn)行的法律尚未對信托投資基金收益的納稅做出明確規(guī)定，操作中存在雙重征稅的問題，這大大提高了信托公司的經(jīng)營成本，壓縮了投資者的收益空間，制度的缺失導(dǎo)致了發(fā)展的遲緩。

4.流通機制的制約。如果采用信托的方式推出房地產(chǎn)投資基金，則由于目前我國在信托產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方面缺乏交易細(xì)則，使得大額信托合同的轉(zhuǎn)讓難以操作。信托合同只能整體轉(zhuǎn)讓，不能分割，對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品而言，單個信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束)，搜尋交易對手的成本大大增加。

5.評級體系缺乏的制約。完善的資本市場，成熟的金融中介機構(gòu)，極具市場公信力的評級體系，這些是保證基金順利運作的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資信托基金為公募金融產(chǎn)品，要求產(chǎn)品具有較高的市場透明度，在信息披露、產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓渠道、政府監(jiān)管等方面都應(yīng)完備而健全，目前天津的資本市場在這些方面還是較為欠缺的。

6.匹配物業(yè)市場的制約。實際上，發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資信托基金大多選擇建成后已經(jīng)營3-5年，被市場檢驗已經(jīng)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，因為基金投資收益的90%用作分配紅利，因此市場的認(rèn)可度較高。

7.團隊組合機制的制約。成功的房地產(chǎn)投資信托基金要求基金管理與物業(yè)管理分工清晰，而目前正在運作的基金卻出現(xiàn)了地產(chǎn)公司介入的現(xiàn)象，這與基金正常運作所要求的團隊組合是矛盾的。

(二)改進路徑

針對以上存在的制約因素，要在天津市場上盡快推進房地產(chǎn)投資信托基金的建設(shè)，主要應(yīng)從以下幾方面著手:

在國家現(xiàn)行稅收制度框架下，盡可能地推出地方稅收優(yōu)惠及減免手段，鼓勵基金的運作。當(dāng)然，市場都在等待國家的產(chǎn)業(yè)基金法盡快出臺，有關(guān)稅收方面的安排也在其中。2006年3月財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合通知，對外公布了針對信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的印花稅、營業(yè)稅和所得稅等三項稅收政策。信貸資產(chǎn)證券化的全部環(huán)節(jié)暫免征收印花稅，營業(yè)稅較之以前沒有增加規(guī)定，所得稅方面，對在當(dāng)年取得、向機構(gòu)投資者分配的信托項目收益部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅。從總體來看，稅收優(yōu)惠的意圖是較為顯著的，作為參照，這將有助于針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅收改革。

積極探求適合天津市場的房地產(chǎn)融資模式。銀行貸款是主流，這在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)不會改變，但在今后，銀行貸款的比例將會逐步下降，比較流行的說法是“銀行+信托+REITs＂模式，這一模式是否適合天津房地產(chǎn)市場還有待檢驗。

培育和扶植成熟型的物業(yè)。前面已經(jīng)提到，REITs的投資對象為具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè)，在物業(yè)建設(shè)階段通常不會介入，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期擁有較為雄厚的資金實力或者其他融資渠道，在短期可以應(yīng)對資金方面的壓力，這需要地方政府給予恰當(dāng)?shù)慕鹑谥С?。?guī)范金融中介機構(gòu)的行為。對投資銀行、信托公司、評級機構(gòu)給予嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)監(jiān)管，避免出現(xiàn)前期國內(nèi)信托機構(gòu)違規(guī)操作的混亂局面。建立合乎規(guī)范的評級體系，并給予評級機構(gòu)充分而獨立的運行空間，以保證基金信息披露的完整和真實。

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[7]孫飛，2006:《信托發(fā)展回顧與2006年展望》，http：//news1.省略，第22期。

篇7

因市場規(guī)模屬全國第一，2000年被國家建材局授予“中國建材第一市”的榮譽稱號?！爸袊ú牡谝皇小睘槲錆h市乃至湖北省在全國創(chuàng)下了第一塊市場金字招牌。為了使這個市場長盛不衰，永葆全國第一，省、市各級領(lǐng)導(dǎo)都非常重視。俞正聲、周濟、李憲生等新老領(lǐng)導(dǎo)都先后為此市場作了重要的批示。

目前，在一些新的建材大市場，建材超市不斷涌現(xiàn)，業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出“諸候相爭，群雄逐鹿”，競爭白熱化的態(tài)勢下，如何使自己的企業(yè)占有一席之地，并立于不敗之地，帶著疑問，記者特地走訪了武漢廈華建筑裝飾工程有限公司董事長高國華先生。這位資深的行業(yè)領(lǐng)頭人用自己的親身經(jīng)歷，在百忙之中，為我們作了解答。

規(guī)模經(jīng)營是建材市場發(fā)展的惟一出路

規(guī)范經(jīng)營的新業(yè)態(tài)與良莠不齊的專業(yè)市場并存且各具優(yōu)勢，建材流通業(yè)的格局正風(fēng)涌云變。建材“市場”如何與建材“超市”分庭抗禮？高總向我們分析了目前建材市場中存在的一些問題：其一，價格不實。建材商品種類繁雜，價格水分大，往往為一件東西要比較幾家市場，花上一天時間討價還價，也難得搞清楚到底值多少錢。除專賣店外，建材市場絕大部分產(chǎn)品都是不標(biāo)價的。市民要懂裝修不現(xiàn)實，一個生手能砍到理想價位畢竟太少，絕大多數(shù)人不能擠去商家報價中的水分。其二，以次充優(yōu)。因為不懂，商家最好做手腳。比如瓷磚，按照不同的質(zhì)量等級，劃分成優(yōu)等品、一等品、合格品等，雖外觀看起來并無二致，但價格相差很大。商家在殺價時給顧客充分的心理滿足，承諾給優(yōu)等品，看起來十分優(yōu)惠，但后來偷梁換柱，顧客拿走的只是合格品而已。其三，質(zhì)量堪憂。建筑裝飾材料中的偽劣產(chǎn)品，嚴(yán)重影響了建材行業(yè)的信譽。一到裝修旺季，建材就會成為投訴熱點。省消委曾專門倡議監(jiān)督，一些建材生產(chǎn)廠商發(fā)表《行業(yè)自律宣言》，試圖挽回行業(yè)信譽。7月1日國家建材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)開始執(zhí)行，但大多數(shù)建材市場內(nèi)的商家對此無動于衷。其四，服務(wù)較差。在買東西時，笑得像，一旦有質(zhì)量問題，需要退換時，立刻冷若冰霜，甚至冷嘲熱諷。

高總認(rèn)為，中國的建材市場今后會和零售百貨一樣，沃爾馬的開張就是一個標(biāo)志。建材超市將迅速搶占屬于集貿(mào)市場、攤位式市場等傳統(tǒng)市場形態(tài)的經(jīng)營份額，建材市場面臨大裂變。隨著國內(nèi)外建材超市集團的不斷進軍，必將推動本土現(xiàn)有市場加快改組、兼并、聯(lián)合和升級的步伐，淘汰一批“小、散、亂”的市場，形成一批規(guī)模大、管理先進、技術(shù)含量高的建材龍頭市場。廈華公司想在這一片天空下繼續(xù)做大做強，就需要更規(guī)范、更系統(tǒng)的管理，以便在原市場基礎(chǔ)上提升檔次，把他們目前這種散亂的建材市場做成規(guī)?；拇笮汀俺小笔袌觯袌鲆?guī)范化是必然趨勢。

廈華公司用他們自己深厚、踏實的一步一個腳印，在“穩(wěn)”中求“強”，在“小”中做“大”，堅實的向發(fā)展目標(biāo)走去。

誠信經(jīng)營必然得到市場的認(rèn)同

得民心者得天下，誠信經(jīng)營得到的必然是市場的認(rèn)同。近年來，裝修成了消費熱點。但常常聽到業(yè)主抱怨：搞個裝修，往往要累個半死。自己跑建材市場，了解市場行情，再奮力殺價。質(zhì)量問題簡直成了人們一塊心病，一趟跑下來累得人仰馬翻。耗體力、傷腦筋，有時甚至丟尊嚴(yán)，是眾多搞過裝修的市民痛苦體驗。高總笑言，對大多數(shù)市民來說，裝修消費是一種外行消費，與普通商品不同，建材商品種類太廣，性價比難以掌握。商家正是掌握了消費者的這種難處，故意價格不清，標(biāo)識不明，渾水摸魚，“做一筆生意、騙一筆、賺一筆”往往成為一些攤點式市場上商店老板們的心態(tài)。建材市場整體信譽正面臨考驗。

在建材超市來勢兇猛的競爭面前，建材市場正在向?qū)κ謱W(xué)習(xí)，借鑒其優(yōu)勢，努力彌補自己的弱點。如今市場內(nèi)正在采取各種措施，最大限度的去盡量保護消費者：進行市場的全面整治，要求明碼標(biāo)價，打擊假冒偽劣；出版商情報紙，開通了網(wǎng)站，公布市場價格行情，和顧客實現(xiàn)資源共享，使價格透明化；倡導(dǎo)市場主辦單位先行賠付制，加大市場對消費者的保護力度；推行一站式購物方式，送貨上門，且提供設(shè)計裝修導(dǎo)購等一條龍服務(wù)。

相信誠信――這個建材市場最大的弱點，必將在規(guī)范化的道路中得以最真實的體現(xiàn)。

智慧是創(chuàng)新者的源泉

群雄爭霸，惟有智者為王。身為武漢市人大代表、“中國西漢正街建材協(xié)會”常務(wù)副會長、執(zhí)行理事長的廈華公司董事長高國華，在市場瞬息萬變的風(fēng)云中，搶抓機遇，他一直保持良好的經(jīng)營發(fā)展理念，超前的發(fā)展思路，并以快速穩(wěn)健的發(fā)展步伐，不斷把公司推向新的起點、不斷尋找新的發(fā)展方向，從而始終在競爭的大浪中立于不敗之地。

2002年10月，公司在全國板材生產(chǎn)加工基地――山東臨沂投資新辦了當(dāng)?shù)赝袠I(yè)設(shè)備最先進、設(shè)施最完善的“永華高新木材加工廠”。該廠從2002年11月18日正式投產(chǎn)至今，產(chǎn)品一直供不應(yīng)求。從此，廈華公司在板材經(jīng)營上真正成為產(chǎn)銷一條龍的經(jīng)營格局，不斷提高了公司在市場的競爭能力，而且大大增強了公司的綜合抗風(fēng)險能力。

2004年，在公司主業(yè)裝飾材料經(jīng)營上，又與德國方面達成共識，做歐洲五金水暖知名品牌“雅度”產(chǎn)品的中國。

篇8

我國服裝批發(fā)市場的發(fā)展：

根據(jù)我國服裝批發(fā)市場在流通業(yè)中的發(fā)展特點將中國服裝批發(fā)市場分為三個階段：

第一階段，上世紀(jì)80－90年代中葉，基礎(chǔ)發(fā)展期。

這一階段，商品短缺，流通渠道單一，消費者購買服裝基本上是到國營商業(yè)和供銷合作社購買，還有一些攤檔式的小商品市場及農(nóng)貿(mào)市場。隨著經(jīng)濟發(fā)展，服裝批發(fā)市場開始萌芽，并呈現(xiàn)地攤式服裝批發(fā)市場的初級形態(tài)，但是尚未形成規(guī)模性的批發(fā)商圈。

第二階段，上世紀(jì)90年代中后期，升級發(fā)展期。

這一階段，商品種類開始豐富，服裝批發(fā)市場開始第一階段的升級，并發(fā)揮主導(dǎo)性作用。表現(xiàn)為由路邊的攤檔式轉(zhuǎn)為進入大棚經(jīng)營，大棚轉(zhuǎn)向大廈式經(jīng)營，將服裝小個體經(jīng)營集中起來，由政府統(tǒng)一規(guī)劃引導(dǎo)。到90年代，開始漸趨規(guī)?；?，出現(xiàn)了以廣州白馬、東莞虎門富民等為代表的服裝批發(fā)市場，其四通八達的龐大網(wǎng)絡(luò)覆蓋能力拉動了服裝企業(yè)的快速發(fā)展。

第三階段，邁入21世紀(jì)，發(fā)展蛻變期。

這一階段，商品多樣化，并強調(diào)個性化，商品生命周期縮短。

隨著服裝行業(yè)的不斷發(fā)展、新型營銷渠道的不斷滲透、品牌意識的覺醒，服裝批發(fā)市場經(jīng)營也日漸艱辛。服裝批發(fā)市場也開始重新定位，提供差異化服務(wù)，打造市場特色。服裝批發(fā)市場必須要找到新的突破點，每個服裝批發(fā)市場要根據(jù)自我特點進行分析，找到適合自己發(fā)展的差異化模式。

我國服裝批發(fā)市場現(xiàn)階段特點：

我國批發(fā)市場經(jīng)過改革開放20多年以來的迅猛發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，并有走出國門的趨勢。2004年阿聯(lián)酋的沙迦將建設(shè)一個中東最大的批發(fā)、倉儲與轉(zhuǎn)口服裝批發(fā)市場——中國（石獅）服裝批發(fā)市場。但我們還應(yīng)該看到，市場規(guī)模形式發(fā)展極度不平衡：有具有全國輻射力、營業(yè)額千萬元以上的知名批發(fā)市場如，虎門富民大廈、遼寧西柳服裝市場、廣州白馬服裝市場等，也有瀕臨關(guān)閉的服裝市場；有設(shè)施齊全、環(huán)境一流的大廈式服裝批發(fā)市場也有臟亂差的地攤大棚式服裝批發(fā)市場。服裝批發(fā)市場各個發(fā)展階段形態(tài)并存，經(jīng)營形式也各異。

我國服裝批發(fā)市場也呈現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)象。馬丁貝克曼（Martin Beckman）認(rèn)為服裝產(chǎn)業(yè)集群有兩種路線：1.專業(yè)化集群2.都市化集群。 　 由此，我國服裝批發(fā)市場布局特點是“點面結(jié)合”，點是指由單個點狀輻射服裝批發(fā)市場所形成的區(qū)域，如：河南鄭州的銀基商貿(mào)城、黑龍江哈爾濱的紅博廣場等，面是指由幾個地域相近的服裝批發(fā)市場形成的面狀輻射區(qū)域。

服裝批發(fā)市場不斷升級，傳統(tǒng)批發(fā)市場依舊存在，這就形成了多種經(jīng)營模式混合化的現(xiàn)狀。也就是傳統(tǒng)批發(fā)、、加盟等經(jīng)營模式交叉使用。因此，服裝批發(fā)市場要根據(jù)商戶不同給予必要的服務(wù)。

我國服裝批發(fā)市場現(xiàn)階段存在的問題：

我國服裝批發(fā)所處的發(fā)展階段，所具有的特點，也相應(yīng)的暴露了很多問題。我國很多服裝批發(fā)市場可能存在以下問題：

1.服裝批發(fā)市場仍處于自發(fā)階段，市場形象、制度混亂，市場信用度底，缺乏能領(lǐng)導(dǎo)本批發(fā)市場的龍頭企業(yè)、龍頭品牌，市場缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和專業(yè)化服務(wù)。

2.制約因素明顯。商戶對該市場的意見集中于兩個不到位：硬件環(huán)境不到位(交通、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、物流、環(huán)境、治安)，軟件環(huán)境不到位(政策支持不力，稅費過重，市場混亂，假冒偽劣嚴(yán)重，信息服務(wù)差)。

3.很多傳統(tǒng)型服裝批發(fā)市場由街道或地方政府掌控，缺乏市場管理經(jīng)驗，市場運作水平低，只注重稅收不注重整個市場的發(fā)展規(guī)劃。

4.市場大部分仍處于現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場交易方式的初級階段。服裝的交易、運輸、庫存成本高。市場的供貨與交易方式柔性小。

如何解決：

服裝批發(fā)市場可能處在不同的發(fā)展階段，處在不同的社會環(huán)境和地理環(huán)境中，擁有不同的商戶，因此，就不可能有統(tǒng)一的解決方案。但應(yīng)該看到處在不同發(fā)展階段的批發(fā)市場，有其大體的發(fā)展方向和要解決的核心問題。

服裝批發(fā)市場要做大做強就必須分兩步走：第一步，硬件升級——營造適合本批發(fā)市場的交易環(huán)境和市場形象特色；第二步，軟件升級——為商戶提供個性化、專業(yè)化服務(wù)，加強品牌孵化功能、渠道營銷功能，形成更具價值的“無形市場”，營造市場的營銷服務(wù)特色。成功的新型服裝批發(fā)市場模式也許可以得到很多借鑒意義，如廣州海印繽繽廣場模式、哈爾濱紅博廣場模式、麥德龍模式等。

可借鑒的新型模式：

1.產(chǎn)業(yè)集群型批發(fā)市場

筆者有幸參與了中國濮院毛衫名城“十一五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的研究，就以此為例說明產(chǎn)業(yè)集群型批發(fā)市場的發(fā)展模式。

濮院羊毛衫市場特點與現(xiàn)狀

濮院現(xiàn)有毛衫針織企業(yè)3725家，較大規(guī)模的有820家。1988年興建毛衫交易市場，現(xiàn)有商鋪4603家，是全國知名的毛衫交易市場。該市場由濮院市場管理委員會管理，主要還是由地方政府掌控；市場主要依托周圍毛衫企業(yè)產(chǎn)業(yè)，商鋪大多為企業(yè)的直營點、批發(fā)點、貿(mào)易門市部等；市場在淡季關(guān)門率教高，經(jīng)營狀況良莠差異很大；市場為兩層建筑呈長條街道狀，由十個交易區(qū)組成。

市場規(guī)劃模式

政府提供有力政策，不在過分干預(yù)市場和企業(yè)實際運作。政府投入完善毛衫產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，形成產(chǎn)業(yè)與市場共同繁榮的局面。打中國濮院的地方牌，形成地區(qū)知名度；打明星企業(yè)牌，支持優(yōu)秀企業(yè)打造名牌，打造出幾個全國毛衫知名品牌，形成以點代面、以產(chǎn)業(yè)帶動批發(fā)市場的局面。對市場交易區(qū)重新劃分，合理區(qū)分經(jīng)營品類和檔次，更加突出每個交易區(qū)的經(jīng)營特色。市場形象重新規(guī)劃，在主干道設(shè)立巨型廣告牌，市場內(nèi)部的宣傳廣告牌要規(guī)范化，導(dǎo)購地圖和服務(wù)標(biāo)志醒目明確。進一步規(guī)范市場秩序，交易流程簡潔流暢；提高商戶進入門檻，引入高層次的經(jīng)銷商、商和加盟商。

引入專業(yè)品牌策劃機構(gòu)、市場營銷規(guī)劃機構(gòu)，逐步打造集展示、檢測、信息平臺、品牌孵化、市場開拓等服務(wù)為一體的一流毛衫專業(yè)批發(fā)市場；建立專業(yè)毛衫網(wǎng)站，提供信息收集與分析服務(wù)，提供電子商務(wù)功能。市場逐步加強以下功能：1）產(chǎn)品展示功能2）信息服務(wù)與市場預(yù)測功能3）國內(nèi)外貿(mào)易功能4）現(xiàn)代物流倉儲功能5）標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)威檢測認(rèn)證功能6）政策服務(wù)功能

2. 品牌孵化型批發(fā)市場

服裝批發(fā)從攤鋪走入了大廈，具有現(xiàn)代化的商務(wù)環(huán)境，具有現(xiàn)代化流通業(yè)的很多先進元素。批發(fā)市場不僅僅是傳統(tǒng)意義上的分銷場所，更是一個品牌形象展示平臺、一個品牌推廣策劃中心。此新型批發(fā)業(yè)態(tài)已經(jīng)顯示出其勃勃生機，如廣州海印繽繽廣場和北京百榮世貿(mào)商城等等。

繽繽廣場由現(xiàn)貨流向品牌流行文化、品牌經(jīng)營理念、品牌形象經(jīng)營等信息流的轉(zhuǎn)化，創(chuàng)辦成以服飾品牌營銷為主的時尚、品牌展示、品牌貿(mào)易的中心。無疑創(chuàng)造了全新的服裝批發(fā)市場經(jīng)營理念，拉開了以服飾品牌經(jīng)營為主要內(nèi)容的營銷方式革命。

品牌孵化型批發(fā)市場特點

1）集中眾多商戶優(yōu)勢，集木成林，打造批發(fā)市場整體品牌，形成規(guī)模與信譽優(yōu)勢

2）具有現(xiàn)代化的交易環(huán)境與交易方式

3）提供品牌推廣方案，更加注重品牌形象展示，創(chuàng)造各種機會為品牌造勢

4）提供品牌策劃與維護的解決方案

3.營銷渠道開拓型批發(fā)市場

以紅博廣場為代表的服裝批發(fā)市場專業(yè)化的為服裝品牌提供快速營銷渠道開拓方案，著重于營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，把服裝批發(fā)市場經(jīng)營從“賣”轉(zhuǎn)向了“買”的思維，把服裝批發(fā)市場經(jīng)營看作了是對服裝品牌專業(yè)化的經(jīng)紀(jì)，提出了“紅博服裝經(jīng)紀(jì)人”營銷模式。

營銷渠道開拓型批發(fā)市場特點

1）“星探”式開發(fā)服裝品牌，并對其進行轉(zhuǎn)化化包裝推廣

2）對營銷網(wǎng)絡(luò)掌控有限的服裝品牌，提供“倍速經(jīng)營”方案

3）對營銷網(wǎng)絡(luò)進行深入挖掘，具有多種營銷推廣網(wǎng)絡(luò)，具有電子化網(wǎng)絡(luò)

4）“服裝經(jīng)紀(jì)人”式營銷總體規(guī)劃，提供完善的品牌孵化方案，使得企業(yè)專注于產(chǎn)品開發(fā)，紅博專注于營銷渠道開拓與品牌推廣。

4.現(xiàn)代批發(fā)型

現(xiàn)代批發(fā)是區(qū)別于傳統(tǒng)批發(fā)的一種形式，它是采購式批發(fā)超市，如麥德龍。不過麥德龍不是專做服裝業(yè)務(wù)的，但這種模式對我國服裝批發(fā)市場的發(fā)展有很大的借鑒意義。

現(xiàn)代批發(fā)型服裝批發(fā)市場特點

1） 采購式、大型連鎖批發(fā)經(jīng)營

2） 針對專業(yè)顧客，會員式管理客戶，適合多品種小規(guī)模批發(fā)

3） 電腦選題控制物流、交易、結(jié)算，單據(jù)明細(xì)透明

篇9

侯成棟，是倒騰商鋪的投資老鳥了，在這方面有五六年的經(jīng)驗，他言語樸素，但一聽就是隱藏在民間的高手。侯成棟考察過國內(nèi)主要城市的許多鋪子，熟悉北京一半的鋪子。從起先的承租、包租、轉(zhuǎn)租批發(fā)市場、小商品市場的格子商鋪做起，到轉(zhuǎn)手獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，再到買賣投資商鋪，他對這個行當(dāng)有很多自己的體會和經(jīng)驗教訓(xùn)。

很多人都會就現(xiàn)在是不是“商鋪價格的洼地”這個問題糾結(jié)半天，把商業(yè)地產(chǎn)和住宅的投資作比較思來想去，十分慎重。侯成棟說，這是個偽問題，考慮這些的意義并不大，每個市場都有自己的風(fēng)險和機會，拿這個市場和其他市場作比較不合適，考慮所謂的洼地高地更沒必要。

侯成棟的年收益回報計算方式總體上可認(rèn)為是“靜態(tài)年租金收入比較法”，顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價格作比較，店鋪的價格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金×投資回收年限=店鋪價格，而年租金的承受能力反向取決于項目的赫U能力。如果再精細(xì)一些，考慮到店鋪的年租金收入、店鋪價格升值收入、租金遞增比例(即動態(tài)租金收益)、通貨膨脹因素，如果能在6～8年收回投資成本，這樣的店鋪的投資價值就非?？捎^了。

侯成棟多年的經(jīng)驗總結(jié)是，有心儀的店鋪，首先應(yīng)該以最少的交款比例盡量鎖定購買價格，這是第一要義，這樣可以提高投資利潤率。其次，在選擇貸款上，應(yīng)該選擇期限范圍內(nèi)的最長貸款時間。商鋪首付款多數(shù)為50％，很多人買了店鋪，假設(shè)以10年為期限，10年下來，最大部分的增值收益來自于出售時產(chǎn)生的結(jié)算利潤，而不注重平時的租金，租金只用作平時花銷；而一旦改變付款方式，例如收了租一次性存到銀行等扣款，結(jié)果會有非常大的變化，甚至可能達到十年以后每間店鋪即使升值一倍的程度，這樣比較起來就相差大了。(見圖表1、2)

獨立鋪風(fēng)險小但門檻高

從購房者投資的角度來講，獨立產(chǎn)權(quán)商鋪，如社區(qū)底商、臨街商鋪，風(fēng)險要小于分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，如購物中心商鋪、批發(fā)市場商鋪等，但是它進入的門檻較高、占用資金量也很大。后者風(fēng)險雖然較大，但是較容易介入。再細(xì)分排序的話，風(fēng)險由小到大的商鋪類型為：社區(qū)地上

獨立產(chǎn)權(quán)商鋪中，臨街商鋪的投資相對簡單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長性。

零售市場由于競爭激烈和更新、流動快，所以在經(jīng)營上變數(shù)很大。而以批發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場，由于受到產(chǎn)業(yè)規(guī)模的門檻存在，只要市場規(guī)模適當(dāng)，憑借市場主體的運營、經(jīng)營商戶的創(chuàng)新和擴展、政府的引導(dǎo)和支持、行業(yè)的優(yōu)勢和資源等因素的輔助，其升值空間十分巨大。典型的案例有義烏小商品市場(十年升值210倍)、柯橋輕紡城(十年升值40倍)。

針對于較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項目投資，購鋪投資者主要應(yīng)注意三點：投資回報、成長性和升值空間、可行性及風(fēng)險。其中，最受人關(guān)注的成長性和升值空間，可以觀察以下幾個方面：

No1，市場由初期順利運營到成熟期的轉(zhuǎn)變，或從市場培育期步入市場成熟期等，例如侯成棟一開始看中的某市場的開業(yè)率就在一年左右說到判斷進入的機會，侯成棟推崇從以下四點做判斷：

No1，形成自己的若干層次的收益計算方法(譬如，近期、遠(yuǎn)期、鋪子培養(yǎng)期、成熟期)；不管哪種方法，都要高于銀行的利率，否則絕對否定。

No2，總售價與年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，證明是很優(yōu)質(zhì)的項目(但須慎重分析其他影響因素)；如果小于15，大于10，可以考慮，密切留意機會。租金水平的判斷可以結(jié)合周邊但絕不限于周邊。

No3，投資店鋪獲利的大頭來自店鋪價值的升值。

N04，但是表面上看起來過于完美，沒有風(fēng)險的投資產(chǎn)品，選擇時需要格外慎重。世界上沒有免費的午餐，也不存在“沒有風(fēng)險的投資品”。由50％升至90％以上。

No2，地塊區(qū)域稀缺、偏遠(yuǎn)地塊逐漸融入城區(qū)、人口更新或聚集成高密度區(qū)域的機會。這些部有很大的增值機會。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及濱江區(qū)、下沙區(qū)等逐漸由郊區(qū)融入市區(qū)的情況。

No3，市場輻射半徑的擴大、主要客戶群體結(jié)構(gòu)的升級和良性變更，或有交通改善、地段納入城市規(guī)劃的可能。例如：蘇州一些攝影器材、婚禮用品與服務(wù)專業(yè)市場的經(jīng)營半徑由本市擴展列華東地區(qū)，主要客戶群體由中檔成功升級為中高檔等。

有時候商鋪雖然位置不好，但由于具有自己的獨特賣點，消費者和買家必須不顧長途跋涉、舟車勞頓地趕到那買貨，經(jīng)營戶的經(jīng)營利潤相當(dāng)豐厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奧特萊斯、北京的動物園、廣州的香港美食城等。

100萬只能考慮格子鋪

2005年，手里拼湊了近七八十萬元“閑錢”的侯成棟，聽朋友說商鋪的回報率高，從年中開始就―直在北京尋找合適的鋪面。一圈下來，他感覺有點失望：

“好位置價太高，位置差的擔(dān)心回報?！焙髞恚肀脔鑿?，開始拿經(jīng)營權(quán)，靠轉(zhuǎn)鋪謀利。

5年過去了，在這一行的人都公認(rèn)，商鋪投資門檻很高、而目越來越高?！安灰f100萬元，500萬元握手上，能挑選的都很少。千萬元才敢問鋪?！焙畛蓷澮部疾爝^商業(yè)地產(chǎn)中的其他項目，如寫字樓，他發(fā)現(xiàn)，商鋪的投資門檻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寫字樓。目前條件―般的寫字樓的單位價格跟同區(qū)域的住宅單位價格相當(dāng)，100萬至200萬元可以介入，但獨立商鋪不管好賴，大都需要500萬元的起步價，位置好的商鋪每平方米十幾二十萬元不是稀奇事。事實上，商鋪投資的性質(zhì)就決定了對小資金來說投資機會很有限。侯成棟說，拿今年他看鋪的經(jīng)歷來說，從年后開始，準(zhǔn)備買鋪的他，將目光定在望京、亞運村―帶，但是找了幾個月這里“基本上沒有商鋪”，―方面開發(fā)商只租不售，導(dǎo)致買賣的供給很小，而需求卻不小，―些新樓盤的商鋪出來就賣光的現(xiàn)象屢見不鮮。聽說一個樓盤二期的商鋪快出來了，侯威棟開始繃緊神經(jīng)通過各種渠道盯著“目標(biāo)”，

“錯過了可能就再沒什么好機會了”。而他的準(zhǔn)備資金，也水漲船高地翻了好幾倍。

很多商業(yè)物業(yè)的買家原來是商業(yè)物業(yè)的租用者，發(fā)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的回報率較高后，開始把資金投入這一市場。打算買鋪以供自己經(jīng)營之用的張宇說，“先期租的人，往往并非真正最后的經(jīng)營戶。好的商鋪會轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)手三四次，甚至更多。這對于像我這樣的人來說等于門檻層層升高?！钡呛畛蓷澱J(rèn)為：其實一般也只有第一手承租下的轉(zhuǎn)租是

比較有利可圖的。

目前的市場行情下，100萬元以下的商鋪幾乎絕跡于市場，假使有，侯成棟也并不建議投資者出手。商鋪的有效使用率僅有50％左右，100萬以下的可想而和地總體面積小、地理位置不好，租金回報率低，升值潛力較差，“買了就會后悔”。

“但是專業(yè)市場、主題批發(fā)市場里的鋪位和―些目前比較偏遠(yuǎn)、不遠(yuǎn)未來將聚集較多居民人口形成較大人流的社區(qū)商鋪可以考慮。投資風(fēng)險在于可能要付出相當(dāng)大的時間成本，等待人氣聚集?！绷硗?，在商鋪中，社區(qū)商業(yè)是―個重要的組成部分，社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象。社區(qū)商鋪也成為大家爭奪的主戰(zhàn)場。“高密度人群聚集的新區(qū)，太少了?！焙芏嘟紖^(qū)商鋪，在城市逐漸規(guī)劃發(fā)展向多中心格局演變過程中，說不定就是今日的洼地，未來能“養(yǎng)三代”的金礦。不過它們面臨的共同問題都是商鋪以只租不售的形態(tài)存在為多，這使得可供選擇的范圍進―步縮小。當(dāng)下的投資者，或許可以把目光放長遠(yuǎn)，看好鋪子，能買則買，不買則租，總之講究先下手為強。通過―輪―輪地修煉，進階成“中級玩家”。

中級玩家玩的是“包裝”

侯成棟說自己只是靠轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)鋪賺錢，他認(rèn)為玩轉(zhuǎn)商鋪投資的最高級別是那些非大集團、大資本，按照老候的這種劃分方法，王彥民這種投資者該劃分為中間階層的中級玩家，他資金實力強大、眼光老道、在這個市場有豐富的關(guān)系和人脈，他有自己獨特的一套運營理念和手法。

2004年進入商鋪投資行當(dāng)?shù)耐鯊┟?，從自己為找到好的鋪源而發(fā)愁苦惱的經(jīng)歷中發(fā)現(xiàn)了商機――找好的位置，租下整修、包裝、做定位，再做招商、出租經(jīng)營。在2009年，王彥民以首付1000萬元的代價，拿下某調(diào)味品批發(fā)市場兩層樓10年經(jīng)營權(quán)。

“從一些房地產(chǎn)開發(fā)商手里接下成規(guī)模的門面，或承接城中鄉(xiāng)鎮(zhèn)等所有的市場，進行定位、包裝、再招商運作，是商鋪投資的一個新趨勢。”商鋪投資資深人士、搜門面網(wǎng)CEO邵暄表示。

王彥民認(rèn)為，“好的店鋪難找，因為本來店鋪資源就很有限，但是需求卻很大，這就是我們進入市場的契機。我認(rèn)為是否擁有產(chǎn)權(quán)、買不買斷，這其實并無所謂?，F(xiàn)在商鋪投資門檻在迅速提高，以前投資交付方式可以租金按季交，押金交一個月的；現(xiàn)在拿下10年經(jīng)營權(quán)的交付方式則要一次性付3至5年的租金，押金要交一個季度以上?！蓖鯊┟裾J(rèn)為，一年一年地運營對他這種級別的投資規(guī)模來說期限太短，市場還沒培養(yǎng)成熟，租期就到了，商鋪今后的出路不明、前途未卜，承租的商戶心理也沒有安全感。10年的運營中，一般，長則前三四年，短則前兩三年是市場的培育期，誰也不敢奢望或者打包票1年就能培養(yǎng)成熟，市場起來以后后幾年的回報就會水漲船高。

篇10

中圖分類號：F713.5 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）09-286-02

經(jīng)過近3年時間的工程建設(shè)，2009年底，總投資近1.1億元，在原址基礎(chǔ)上實施菜市場改造提升的余姚市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場（下簡稱農(nóng)批市場）正式投入運行。改造后的市場占地面積達203畝，總建筑面積為16.98萬平方米，擁有交易大棚18座，經(jīng)營用房800余間，并分為糧油副食、蔬菜、水產(chǎn)、水果、肉禽蛋共5個交易區(qū)，設(shè)有920個經(jīng)營攤位，從業(yè)人員近5000人。其中，新增交易大棚8座，新增經(jīng)營用房500余間。同時，市場總建筑面積實現(xiàn)翻番，并配套有萬余平米的停車場、裝備精良的垃圾中轉(zhuǎn)站等配套設(shè)施，市場規(guī)模進一步擴大提升，行業(yè)布局更加科學(xué)合理，交易輻射效應(yīng)實現(xiàn)同步擴展。

目前，作為余姚市的菜籃子行業(yè)龍頭企業(yè)，農(nóng)批市場承擔(dān)著全市60%以上的“菜籃子”供應(yīng)任務(wù)。2011年，農(nóng)批市場實現(xiàn)成交總額50.25億元，比改造前（2009年底）增長35.33%，其在調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快農(nóng)產(chǎn)品流通、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、增加農(nóng)民收入、保障市場供應(yīng)和解決剩余勞動力等方面發(fā)揮了積極且不可替代的作用，為余姚市加快推進農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，著力發(fā)揮菜籃子民生保障作用提供了借鑒意義。

一、近年來余姚市農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)發(fā)展現(xiàn)狀

推進實施農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)與發(fā)展，不僅是保證老百姓“菜籃子”供應(yīng)的重要組成部分，也是加快“放心菜”工程建設(shè)的重要一環(huán)，更是解決“三農(nóng)”問題，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進新農(nóng)村建設(shè)，解決農(nóng)村人口再就業(yè)的有效途徑之一。去年，浙江省政府更是明確了農(nóng)貿(mào)市場“民生性、公益性、社會性”的新定位，把它作為一項民生工程來抓，將“三?！保ū９?yīng)、保物價、保安全）作為農(nóng)貿(mào)市場提升發(fā)展的新目標(biāo)，使老百姓的菜籃子拎得更輕松、更放心，體現(xiàn)了政府對抓好這項民生工程的充分重視。因此，推進農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)不僅是一項自上而下的工作任務(wù)，更是體現(xiàn)了地方政府對民生保障的重視與否，其基礎(chǔ)設(shè)施的好壞、環(huán)境衛(wèi)生是否優(yōu)美、交易是否興旺、秩序是否良好、消費者是否滿意等，直接體現(xiàn)了地方政府對社會公益責(zé)任的價值擔(dān)當(dāng)。

經(jīng)過近年來社會經(jīng)濟持續(xù)健康快速地發(fā)展，余姚市農(nóng)副產(chǎn)品流通初步形成了多種經(jīng)濟成分、多種經(jīng)營方式共存與發(fā)展的體系格局，構(gòu)建了以農(nóng)批市場為龍頭，以城鄉(xiāng)菜市場為基礎(chǔ)，以農(nóng)村菜市點為補充的農(nóng)貿(mào)市場網(wǎng)絡(luò)，其中菜市場仍是群眾日常食品消費的主要業(yè)態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2011年底，全市經(jīng)注冊登記、有一定基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)規(guī)范的菜市場有70余家，其中隸屬于市商務(wù)局市場管理開發(fā)中心（下簡稱市場中心）直管的有10家，占18.32%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體投入的有50多家，占57.76%。這些菜市場占地面積近30萬平方米，建筑面積16萬多平方米，設(shè)有攤位16000多個。另有自發(fā)形成的、設(shè)在農(nóng)村道路邊上或相對空曠地點的菜市點不計其數(shù)。目前，城區(qū)菜市場平均攤位在280個左右，服務(wù)半徑約500-1000米之間，為周邊15000人到30000人提供服務(wù)。由于人口密度的關(guān)系，鄉(xiāng)鎮(zhèn)菜市場的服務(wù)半徑比較大，但實際服務(wù)人口比城區(qū)少。2011年，單單市場中心直管的市場年商品成交額已超過65億元，實現(xiàn)就業(yè)安置6000余人。