導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)公司工程管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

08年6月開工建設(shè)的置地匯豐廣場項(xiàng)目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個(gè)問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進(jìn)基坑支護(hù)的施工工藝、分階段24小時(shí)流水施工計(jì)劃落實(shí)到天、責(zé)任落實(shí)到人、每天開碰頭會(huì)檢查、反饋、會(huì)商對策、實(shí)施等措施完美實(shí)現(xiàn)了第一個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。為了在保證工程質(zhì)量和現(xiàn)場安全文明施工的前提下完成主體2009年9月份結(jié)構(gòu)封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”控制目標(biāo)要求，以施工計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)、施工合同和現(xiàn)行規(guī)范為工作準(zhǔn)則，始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，早計(jì)劃、早安排并要求施工單位編制專項(xiàng)施工方案，組織相關(guān)專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的工程師對施工方案進(jìn)行評審并嚴(yán)格要求施工單位按照投標(biāo)文件、審批的施工方案執(zhí)行以及按照合同中的相關(guān)規(guī)定和承諾，做好現(xiàn)場文明施工和安全生產(chǎn)的措施；要求項(xiàng)目組管理人員嚴(yán)格執(zhí)行旁站制度和施工材料的現(xiàn)場抽檢；要求監(jiān)理單位每月組織參建單位對項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全大檢查并制成幻燈片組織項(xiàng)目管理人員學(xué)習(xí)和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發(fā)生，通過這些管理手段加強(qiáng)了項(xiàng)目的過程管理和控制，確保了節(jié)點(diǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并取得了一定的成績，該項(xiàng)目在2009年8月28日結(jié)構(gòu)封頂創(chuàng)造了安徽置地新的速度，同時(shí)在2009年度獲得“合肥市結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)”及“安徽省級質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化示范工地”。

同時(shí)同項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)管理的財(cái)富廣場三期和景雅筑1-3#樓住宅樓處于項(xiàng)目施工的后半階段。財(cái)富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項(xiàng)目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應(yīng)不及時(shí)，室外管網(wǎng)及環(huán)境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對這些問題我們做出了如下措施：1.對總包單位現(xiàn)有的項(xiàng)目管理班子和工程部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了調(diào)整，撤換了項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和不稱職的管理人員；2.建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)制和專業(yè)負(fù)責(zé)制的雙重管理模式，對財(cái)富廣場三期工程分專業(yè)和項(xiàng)目雙重管理；3.安排項(xiàng)目管理成員對現(xiàn)場剩余工程量進(jìn)行了盤點(diǎn)，重新安排勞動(dòng)力和施工計(jì)劃；4.采取先立項(xiàng)后消項(xiàng)的辦法，工程量和責(zé)任落實(shí)到個(gè)人；5.每天開由我主持的工程協(xié)調(diào)會(huì)，現(xiàn)場解決工程中的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)、材料等問題。因?yàn)楣芾泶胧┑昧υ偌由鲜┕挝缓晚?xiàng)目組的共同努力，財(cái)富三期還是按照公司既定的目標(biāo)完成了2009年10月28日的交房任務(wù)。景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財(cái)富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。

我們的團(tuán)隊(duì)在工程管理工作中的不足與改進(jìn)：

一、要加強(qiáng)對新開工工程的施工隊(duì)伍的考察和篩選。工程開工建設(shè)前根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)做好施工單位（特別是擬派的項(xiàng)目管理班子）和勞務(wù)隊(duì)伍的考察工作，承建的施工單位及項(xiàng)目的監(jiān)理單位對整個(gè)項(xiàng)目的成敗關(guān)系重大，選的合適正確也就成功一大半了！

篇2

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理定義及發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 定義

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是指將房地產(chǎn)開發(fā)中每個(gè)項(xiàng)目的各類工程設(shè)計(jì)演變成實(shí)體的全過程的管理，其包括質(zhì)量、成本、進(jìn)度、技術(shù)支持和安全的控制等管理要素。

1.2 發(fā)展現(xiàn)狀

近期，我國為了擴(kuò)大內(nèi)部需要，加快經(jīng)濟(jì)的增長，對房地產(chǎn)開發(fā)工程的發(fā)展要求越來越高。因此，也擴(kuò)大了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)工程管理還不完善，在房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理過程中，仍然存在著大大小小的問題，嚴(yán)重影響了建筑工程的使用壽命和質(zhì)量。沒有規(guī)范的質(zhì)量保證體系圖，甚至還出現(xiàn)邊施工邊設(shè)計(jì)的工程，影響了人們的日常生活和生命財(cái)產(chǎn)安全。由于工程造價(jià)的預(yù)算沒有提前準(zhǔn)備而導(dǎo)致在施工過程中產(chǎn)生造價(jià)的糾紛，影響了施工的進(jìn)程。目前，政府對房地產(chǎn)工程的監(jiān)督管理力度松懈，導(dǎo)致施工單位以次充好的現(xiàn)象比比皆是。在施工全過程中，產(chǎn)生過多的污染并且得不到有效的治理。有些處理過程中很容易產(chǎn)生二次污染。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中存在的問題

2.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量過關(guān)

房地產(chǎn)工程管理中最常見的問題之一就是房地產(chǎn)工程的房屋質(zhì)量問題。生活中，我們經(jīng)常會(huì)聽到一些關(guān)于房屋倒塌的新聞事件，這些問題多數(shù)是因?yàn)橛行┦┕挝辉诜康禺a(chǎn)工程施工過程中不規(guī)范操作，對建材進(jìn)行偷工減料，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)工程質(zhì)量不合格，達(dá)不到房屋正常的使用壽命，無法滿足人們的居住要求。存在一些施工單位沒有完整的質(zhì)量保證體系，出了問題找不到人負(fù)責(zé)。

2.2嚴(yán)抓工程造價(jià)問題

一直以來，我國的房地產(chǎn)工程在工程造價(jià)方面存在著很多問題。如控制成本的方法跟不上時(shí)代的發(fā)展，沒有依據(jù)進(jìn)行操作；房地產(chǎn)工程在工程造價(jià)方面的法律法規(guī)還有待于完善，缺少相對應(yīng)的政策體制等等。這些問題都與施工單位對工作的認(rèn)真對待程度和竣工期限息息相關(guān)，同時(shí)也影響著房屋的使用情況。

2.3 嚴(yán)懲環(huán)境污染問題

噪聲污染和建筑垃圾污染是房地產(chǎn)工程環(huán)境污染的兩個(gè)最主要的方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)施工過程中產(chǎn)生的較大的作業(yè)噪音對周圍的居民造成的聲音打擾的噪聲污染問題。在一些大城市中，也出現(xiàn)在居民休息時(shí)間進(jìn)行施工作業(yè)，對人們的身心都受到影響。噪聲污染也是建筑污染問題中最常見的問題。幾乎伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)施工的全過程，嚴(yán)重影響了人們的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地產(chǎn)工程施工過程中會(huì)產(chǎn)生很多建筑材料，包裝等污染物。對周邊的大氣和水體進(jìn)行了嚴(yán)重的污染。還存在一些其他的污染如光污染和粉塵污染等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的對策

3.1 加快提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量

（1）施工單位應(yīng)該規(guī)范操作每一個(gè)施工步驟，選用合格的建筑材料進(jìn)行施工，堅(jiān)決避免因?yàn)橥倒p料帶來的安全隱患問題。要勇于創(chuàng)新，大膽的嘗試新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到這些之前，一定要有一個(gè)完整的房地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系圖，更加清晰透明的完成每項(xiàng)任務(wù)。下圖1是某房地產(chǎn)公司的質(zhì)量保證體系圖。

質(zhì)量保證體系圖

圖1 某房地產(chǎn)公司的質(zhì)量保證體系圖

（2）依據(jù)國家法規(guī)和相關(guān)文件袋的規(guī)定進(jìn)行施工操作，不斷完善質(zhì)量管理體系，避免員工懶散的現(xiàn)象。在施工過程中如果發(fā)現(xiàn)不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目應(yīng)該檢查整改之后再繼續(xù)進(jìn)行施工。在推進(jìn)工程進(jìn)度的同時(shí)質(zhì)量問題應(yīng)該嚴(yán)抓不可松懈。

（3）重視在崗人員的繼續(xù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)工程施工人員的素質(zhì)。加強(qiáng)工程質(zhì)量和安全知識的教育力度，通過身邊的實(shí)例進(jìn)行宣傳，讓施工人員真正的認(rèn)識到整個(gè)工程中質(zhì)量的突出性，提高他們的責(zé)任心。

3.2 健全工程造價(jià)管理體系，加強(qiáng)監(jiān)督工作

在施工之前，做好全面的準(zhǔn)備，對過程中的每個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的造價(jià)預(yù)算和規(guī)劃仔細(xì)的羅列出來，編制詳細(xì)符合實(shí)際的工程造價(jià)預(yù)算表，做到詳細(xì)精確，下圖是某房地產(chǎn)公司工程造價(jià)預(yù)算表。同時(shí)，要考慮到預(yù)算發(fā)生爭執(zhí)時(shí)應(yīng)該采取怎樣的應(yīng)對措施，應(yīng)該對工程預(yù)算的相關(guān)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理。

圖 某房地產(chǎn)公司工程造價(jià)預(yù)算表

加強(qiáng)對施工人員的監(jiān)督管理工作，建立責(zé)任問責(zé)制度，把整個(gè)施工過程中的安全、質(zhì)量、管理工作落實(shí)責(zé)任到個(gè)人，管理部門不能形同虛設(shè)，要真正的發(fā)揮作用，加大監(jiān)督管理的執(zhí)行力度。

3.3 大力遏制環(huán)境污染

（1）施工單位應(yīng)該選擇正確的時(shí)間進(jìn)行工程操作，避開居民的休息時(shí)間。最好有一個(gè)完整的工作時(shí)間表，按照規(guī)定時(shí)間工作，嚴(yán)禁為了追趕工程的進(jìn)度，日夜進(jìn)行施工，對施工人員的身體和周圍居民的休息帶來嚴(yán)重的困擾。同時(shí)，在電鉆等設(shè)備上安裝除噪器，能有效的避免噪聲對周圍居民帶來的危害。

（2）施工單位要定期的處理施工過程中產(chǎn)生的工程垃圾，切不能隨意的丟棄，堆放。應(yīng)該設(shè)立一個(gè)房地產(chǎn)工程垃圾清理小組，及時(shí)對垃圾進(jìn)行清理，進(jìn)行獎(jiǎng)懲制度。并且注意在處理的過程中不能隨意丟撒在公共場地，給人們的生活質(zhì)量帶來嚴(yán)重的影響。

（3）嚴(yán)禁在施工現(xiàn)場進(jìn)行廢棄垃圾的焚燒，產(chǎn)生的廢棄不僅污染了大氣，還對施工人員和周圍居民的身心健康產(chǎn)生嚴(yán)重的危害。應(yīng)該統(tǒng)一轉(zhuǎn)送到固定的垃圾焚燒廠進(jìn)行合理規(guī)范的工程垃圾處理。

篇3

前言：對于房地產(chǎn)公司而言，在項(xiàng)目開發(fā)期間，因工程自身以及多變的市場影響，將會(huì)使工程實(shí)施面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商愈發(fā)重視合同風(fēng)險(xiǎn)管理，并成為評判開發(fā)商的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，本文對于合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、工程合同的基本特點(diǎn)

（一）專業(yè)性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)由專業(yè)化運(yùn)作，截止到目前為止，初具規(guī)模，項(xiàng)目開發(fā)過程中所涵蓋的工程合同都設(shè)定了專用條款，這不僅能降低分歧的出現(xiàn)幾率，提升工程合同洽商效率，還便于共識的形成，可有效解決合同履行中所遭遇的個(gè)各種糾紛矛盾[1]。

（二）多樣性

依照房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)進(jìn)程，需要簽訂不同類型的合同，主體多樣，房地產(chǎn)公司需要應(yīng)對不同的洽商主體。

（三）繁瑣性

因國家政策、市場環(huán)境、法規(guī)政策等的共同影響，在履行合同時(shí)，一般會(huì)遭遇多種突發(fā)狀況，需要依照工程合同來解決，但因?yàn)楣こ填~度較大，若出現(xiàn)利益沖突，為保障自身權(quán)益，通常會(huì)展開激烈的談判，有時(shí)還會(huì)采取多種措施，從某種層面上來說，合同履行難度加大。

（四）長期性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長，合同履行時(shí)間也較長，有時(shí)會(huì)跨越項(xiàng)目開發(fā)全程。

二、工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）常見風(fēng)險(xiǎn)類型

1.工程設(shè)計(jì)不合理所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

因設(shè)計(jì)不合理或者設(shè)計(jì)水平低下，導(dǎo)致施工圖紙存在瑕疵；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對陳舊，樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重浪費(fèi)；設(shè)計(jì)不具體，標(biāo)注不清晰，使得工程人員無法正確理解清單編制；

2.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

該風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)測性，且無法控制，主要包含自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)政治風(fēng)險(xiǎn)等；

3.國家政策變動(dòng)所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

因項(xiàng)目建設(shè)具有長期性，在施工階段，存在國家政策發(fā)生變動(dòng)的可能性，隨之將引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)，例如，商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)從正負(fù)零轉(zhuǎn)變成結(jié)頂；

4.合同條款不足所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

因開發(fā)商自身重視度不足或者出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致合同條款不足，進(jìn)而引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)[2]。例如，合同工期規(guī)定不具體所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，合同各條款不具體、用詞缺少嚴(yán)謹(jǐn)性所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管理過程

1.招標(biāo)過程

招標(biāo)是指選擇承包商、明確合同價(jià)款、制定工程量清單、優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)的綜合性過程，在招標(biāo)全程，圍繞工程合同風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)有效完成下述工作：認(rèn)真挑選承包單位，嚴(yán)格審查承包單位的資格；制定健全的招標(biāo)文件。

2.洽商過程

待奪得工程項(xiàng)目后，便開始進(jìn)行工程合同洽談工作。通常開發(fā)商比較注重合同管理，它會(huì)在招標(biāo)文件中提前約定付款形式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期等重要合同各條款，構(gòu)成要約，若投標(biāo)人贊同招標(biāo)文件，則自然會(huì)認(rèn)同上述合同各條款，進(jìn)而簡化合同談判工作，格外注意合同條款所用詞語的規(guī)范性、關(guān)聯(lián)性和嚴(yán)謹(jǐn)性；

3.履行過程

在履行過程，具體是指參照合同約定管控工程實(shí)施情況，不允許違背合同精神，當(dāng)施工單位提出簽證請求時(shí)，應(yīng)充分利用工程合同中的立即條款保障自身與開發(fā)商的權(quán)益。定期結(jié)清簽證管理，并通過書面以及電子文檔這兩種形式進(jìn)行強(qiáng)化管理；

4.結(jié)算過程

參照合同約定開展結(jié)算工作，具體是指依托結(jié)算流程與時(shí)間、工期落實(shí)獎(jiǎng)懲、聯(lián)系單簽證總額的實(shí)際計(jì)算要求、質(zhì)保金規(guī)定等完成結(jié)算工作。在實(shí)際結(jié)算工序中應(yīng)有效控制工程合同風(fēng)險(xiǎn)，建立終極成本控制防線。

三、合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系的優(yōu)化策略

（一）構(gòu)建科學(xué)的合同管理制度

房地產(chǎn)公司應(yīng)指派專業(yè)水平較高、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員負(fù)責(zé)合同個(gè)管理工作，重視簽訂、文件資料以及合同等的管理。針對合同簽訂編制合理的管理程序，簽訂合同時(shí)，應(yīng)逐步經(jīng)由各個(gè)部門和人員，同時(shí)，指派專人負(fù)責(zé)蓋章、加工以及整理工作，為合同風(fēng)險(xiǎn)管理提供便利。房地產(chǎn)公司各個(gè)部門之間應(yīng)加強(qiáng)合作，有效分工，構(gòu)建成熟的工程合同管理體系。若在實(shí)施階段遇到高難度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)制定可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急模式[3]。

（二）注重合同風(fēng)險(xiǎn)管理

分析整理原有工程合同實(shí)施階段所出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，組織相關(guān)人員共同、科學(xué)評價(jià)原有風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在工程實(shí)施前期，還應(yīng)組織所有部門責(zé)任人和開發(fā)人員全面預(yù)測可能出現(xiàn)的各種合同風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)工作人員的高度重視。

（三）強(qiáng)化流程管理

1.權(quán)限管理

參照合同管理流程嚴(yán)格審核工程合同，確保分工合理、權(quán)責(zé)明確，禁止越權(quán)簽訂，也不允許倒簽合同，更不支持口頭協(xié)議；

2.洽商與簽訂管理

其一，是指合同主體管理。認(rèn)真審核合同主體，通常審核內(nèi)容主要包括資質(zhì)、資金鏈、信譽(yù)度等，其中應(yīng)嚴(yán)格審核非本地企業(yè)；其二，是指合同條款管理，盡可能讓本企業(yè)自行擬定合同文本；其三，是指工程合同章用管理。指派專人保管合同章，印章管理人員則應(yīng)參照批準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行印記；

3.積極總結(jié)

待完成合同履行工作后，應(yīng)積極總結(jié)，找到履行過程中的不足，明確各方責(zé)任，合理評判風(fēng)險(xiǎn)等級，進(jìn)而為后續(xù)合同簽訂活動(dòng)奠定基礎(chǔ)[4]。

（四）認(rèn)真進(jìn)行合同交底

待正式簽訂工程合同后，便具有法律效力。此時(shí)，合同管理人員應(yīng)依照工程合同認(rèn)真編制交底文件，及時(shí)遞交至相關(guān)部門。合同交底文件主要包含以下內(nèi)容：商務(wù)條款交底、工期限定、質(zhì)量限定、工程雙方各自的權(quán)益與義務(wù)等內(nèi)容。履行合同時(shí)，管理人員還應(yīng)詳細(xì)講解，細(xì)心答疑，認(rèn)真進(jìn)行合同交底，真正發(fā)揮指導(dǎo)作用。

（五）有效完成人員管理

人是工程合同管理的主體，他們直接決定著合同管理的最終效果。因此，應(yīng)有效完成人員管理，加強(qiáng)培訓(xùn)。首先，房地產(chǎn)公司自身具有較強(qiáng)的專業(yè)性，重視專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，且在實(shí)際開發(fā)過程中存在較多的法律風(fēng)險(xiǎn)，所以，應(yīng)針對工作人員進(jìn)行合同風(fēng)險(xiǎn)意識教育；其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)成立特定的合同管理部門，并選拔專業(yè)水平較高的人員負(fù)責(zé)合同管理人員，既包含全職人員，也包含兼職人員，明確崗位職責(zé)，合理分配管理人員，嚴(yán)格監(jiān)督。最后，合理利用專業(yè)律師，這是因?yàn)閷I(yè)律師具備扎實(shí)的法律基礎(chǔ)，且熟知國家政策。房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)識到專業(yè)律師在合同風(fēng)險(xiǎn)防控中的重要性，邀請法律顧問對工程合同管理工作進(jìn)行指導(dǎo)。

結(jié)語：房地產(chǎn)公司面臨巨大的工程合同風(fēng)險(xiǎn)，從最初的土地獲得到項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施再到竣工階段，包含較多的專業(yè)性業(yè)務(wù)，這要求房地產(chǎn)公司應(yīng)重視工程合同管理。為確保工程項(xiàng)目的正常開展，房地產(chǎn)公司應(yīng)針對工程合同，著重做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，構(gòu)建完整的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，不斷完善，切實(shí)防控各種風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張瓊.基于JCT合同條件的工程合同策劃[D].東南大學(xué)，2013.

篇4

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，但要想繼續(xù)收獲高額利潤已經(jīng)不可能，如何在現(xiàn)有形勢下保持不敗之地，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需解決的棘手問題。筆者現(xiàn)就所服務(wù)的某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司如何從加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃作為制勝點(diǎn)來進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風(fēng)險(xiǎn)高、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可從以下四點(diǎn)著手：

一、加強(qiáng)資金管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期調(diào)研到產(chǎn)品開發(fā)至可預(yù)售狀態(tài)歷時(shí)較長，巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，需要投入的資金數(shù)量較大，要使開發(fā)項(xiàng)目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司在拿地前就進(jìn)行了深入的項(xiàng)目可行性研究，對項(xiàng)目總投資作出合理的資金預(yù)算。因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時(shí)就預(yù)先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達(dá)到項(xiàng)目總投資的40%，以便于后續(xù)向銀行爭取項(xiàng)目開發(fā)貸款。

2、資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部每年第四季度就著手編制下一年度資金預(yù)算，平時(shí)配合和協(xié)助各業(yè)務(wù)部門編制各部門的月度、中期資金計(jì)劃。每月計(jì)劃匯總后對資金作出平衡，嚴(yán)格根據(jù)資金計(jì)劃進(jìn)行付款。合同付款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)公司最重要的資金管理環(huán)節(jié)，為嚴(yán)格把好項(xiàng)目用款關(guān)，財(cái)務(wù)部對每筆付款尤其是工程施工大額款項(xiàng)，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負(fù)責(zé)人與分管項(xiàng)目的公司副經(jīng)理審核簽字，經(jīng)財(cái)務(wù)審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進(jìn)度嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，經(jīng)得起審計(jì)檢查。每月末編制"資金月度計(jì)劃執(zhí)行反饋表"，對每月資金使用情況進(jìn)行反饋和檢查分析。

二、加強(qiáng)合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的又一重要環(huán)節(jié)。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購合同、設(shè)計(jì)咨詢合同等等），作為支付房地產(chǎn)公司各項(xiàng)目用款的依據(jù)。為使合同管理和項(xiàng)目資金的使用更加規(guī)范化、高效化、合理化。

三、加強(qiáng)成本管理

1、成本核算既是企業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)等進(jìn)行了整體測算，進(jìn)而編制項(xiàng)目總投資預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度情況適時(shí)修訂編制"項(xiàng)目投資流量預(yù)算"（自項(xiàng)目開發(fā)原始投入起到項(xiàng)目竣工止），并從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)方面都加以測算，靜態(tài)方面主要測算：股東投資回報(bào)率、回收期、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動(dòng)態(tài)方面主要測算：內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)、動(dòng)態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

該公司非常重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個(gè)部門和環(huán)節(jié)上都要求員工既從自身做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部準(zhǔn)確地進(jìn)行成本核算打好基礎(chǔ)。

2、在充分掌握各項(xiàng)稅收政策和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用，否則將帶來經(jīng)營階段和清算階段的稽查風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在正確按成本對象核算成本的同時(shí)，還應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)與開發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用），這不僅關(guān)系到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)清算和稽查，對已列入開發(fā)間接費(fèi)中的不合理的部分（包括不合理的借款費(fèi)用等）予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除部分。 堅(jiān)持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

四、提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，財(cái)務(wù)管理人員不僅要具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識，同時(shí)也要學(xué)習(xí)相關(guān)知識內(nèi)容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經(jīng)常對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷更新財(cái)務(wù)管理理念，學(xué)習(xí)掌握最前沿的房地產(chǎn)理論知識，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員保持刻苦鉆研、循序漸進(jìn)、精益求精、的工作作風(fēng)，以加快財(cái)務(wù)管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時(shí)準(zhǔn)確的決策信息。

五、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃

1、該公司通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產(chǎn)公司可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

2、相關(guān)借款利息的籌劃

由于該房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多。所以針對開發(fā)完工之后發(fā)生的利息費(fèi)用，通過按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分別計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，使其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除，對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

3、銷售房產(chǎn)時(shí)的稅收籌劃

該房產(chǎn)公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負(fù)。該房產(chǎn)公司設(shè)立了銷售公司作為分公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

篇5

中圖分類號： TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

這幾年，房地產(chǎn)業(yè)在政府的支持下得到了蓬勃發(fā)展，但縱觀這幾年的發(fā)展過程，形勢不容樂觀。房地產(chǎn)公司在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，如何從內(nèi)部更應(yīng)強(qiáng)化成本意識，以最少的成本建造最優(yōu)的產(chǎn)品，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高市場競爭能力，這是一個(gè)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真面對的問題。

一、設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于投資決策和設(shè)計(jì)階段，一旦項(xiàng)目完成投資決策后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)入設(shè)計(jì)階段，眾所周知設(shè)計(jì)費(fèi)占建設(shè)工程全費(fèi)用的1%～2%，但對工程造價(jià)的影響度占75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞對整個(gè)工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。

1、設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位；從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。

2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。推行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程造價(jià)。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，要制定雙贏策略，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。房地產(chǎn)公司的工程造價(jià)管理人員，應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，能動(dòng)地影響工程設(shè)計(jì)。

3、開展價(jià)值工程的應(yīng)用。在確保產(chǎn)品壽命周期的條件下，力求以最低的成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法，以獲得最佳綜合效益。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比選時(shí)，利用價(jià)值工程原理進(jìn)行方案優(yōu)化，綜合各方面因素選定路徑最短、工程量最少、技術(shù)先進(jìn)及經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，以達(dá)到合理、有效地控制工程造價(jià)的目的。

4、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。對設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查，要象工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

二、招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

新開工建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)，工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競爭機(jī)制，二是降低工程成本。

首先要嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評標(biāo)定標(biāo)工作。并要詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書，特別要注意明顯低于市場價(jià)、漏項(xiàng)或標(biāo)書中不明確內(nèi)容，在詢標(biāo)時(shí)要詳細(xì)了解明顯低于市場價(jià)項(xiàng)目的彌補(bǔ)方式或消化途徑，在此基礎(chǔ)上推薦真正合理低價(jià)的單位為中標(biāo)單位。另外，工程招標(biāo)應(yīng)盡量采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，要根據(jù)市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定確保雙方按約履行，盡量減少因甲乙雙方責(zé)任不清造成扯皮的現(xiàn)象。

同時(shí)，通過招投標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價(jià)適中的施工隊(duì)伍。施工隊(duì)伍的優(yōu)劣直接關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。

三、施工階段的造價(jià)控制

工程項(xiàng)目建設(shè)控制的目標(biāo)是質(zhì)量、進(jìn)度和造價(jià)三大要素，他們既是統(tǒng)一的，又是矛盾的一個(gè)整體。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有造價(jià)和工期，必須做到將造價(jià)與工期掛起鉤來，因?yàn)橐晃兜刈非蠊て冢瑒荼卦黾油顿Y，而工期拖延，不僅會(huì)增加投資，更會(huì)影響開發(fā)商對業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的經(jīng)濟(jì)損失。

1、合理控制工程洽商。工嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡可能把變更控制在設(shè)計(jì)階段的初期，對工程造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，要先算帳后變更。工程施工是一種有計(jì)劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會(huì)迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃，重新安排勞動(dòng)力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會(huì)使開發(fā)商的現(xiàn)場管理人員喪失對施工問題的預(yù)見性，喪失對工期、造價(jià)控制的主動(dòng)性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用的索賠此類問題的處理。所以，開發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時(shí)，也應(yīng)該嚴(yán)格工程變更的管理制度。

2、加強(qiáng)對于材料供應(yīng)商及工程總承包商的管理。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備、材料的采購計(jì)劃。在開發(fā)商與供貨商的合同中，必須考慮與工程總承包工序的銜接，避免總分包合同職責(zé)不清引起索賠。簽訂合同后又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備、材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商對工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)。

3、健全工程簽證管理制度。針對做好材料的加工定貨，開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

4、合同管理是施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。開發(fā)商的造價(jià)管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，另一方面還要盡量做好自己工作，減少承包商的索賠機(jī)會(huì)。

四、竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制和事后造價(jià)分析評價(jià)

工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價(jià)的前提和保障。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。并且竣工結(jié)算應(yīng)以工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確、預(yù)算單價(jià)套用是否正確、各項(xiàng)取費(fèi)是否合理、施工索賠是否正確為審計(jì)重點(diǎn)。

篇6

房地產(chǎn)開發(fā)是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，具有工程造價(jià)高、建設(shè)周期長、資金密集、投資高風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠時(shí)間慢等特點(diǎn)。隨著國家政策的引導(dǎo)，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展已從暴利時(shí)期逐步走向正常的利潤水平。為了提高企業(yè)利潤，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程必須有效控制工程項(xiàng)目成本，降低工程實(shí)際消耗，推動(dòng)企業(yè)向集約型管理轉(zhuǎn)變。然而在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，由于管理水平有限，加之各種因素影響，成本控制效果不盡理想，企業(yè)必須采取有效措施，規(guī)范項(xiàng)目實(shí)施過程，解決存在的問題，有效降低房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的目的。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

（一）部分單位和部門管理方法落后，缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)的開發(fā)和使用需要多個(gè)單位和部門共同參與，從政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商到施工單位、監(jiān)理單位等部門對房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量和工程成本控制都產(chǎn)生著一定影響。各單位之間既是相互獨(dú)立又是協(xié)同工作的，然而一些單位成本管理方法落后，缺乏預(yù)測性和實(shí)效性，造成許多工程項(xiàng)目只有事后的成本核算和簡單的成本分析，嚴(yán)重影響著成本的管理和控制。

（二）部分從業(yè)人員綜合素質(zhì)較差，工程預(yù)算缺乏準(zhǔn)確度和可靠性

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，從業(yè)人員缺乏對建材市場與現(xiàn)場管理狀況的調(diào)研力，造成經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相分離的不良現(xiàn)象，未能建立準(zhǔn)確、有效的企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫，沒有可靠的資料編制預(yù)算表，工程項(xiàng)目評價(jià)不能做到有效分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和作出系統(tǒng)的預(yù)算成果。

（三）企業(yè)管理體系不健全，缺乏有效的保障機(jī)制

工程建設(shè)周期長決定了成本管理的長期性，成本管理不是單獨(dú)的事前、事中、事后，而是貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程。然而部分企業(yè)把成本管理變成了單項(xiàng)的成本控制，這種做法忽略了項(xiàng)目成本的變動(dòng)性，喪失了成本管理的作用。企業(yè)監(jiān)管存在漏洞，一些浪費(fèi)、虛報(bào)現(xiàn)象不能得到根治，暗箱操作問題嚴(yán)重，這些嚴(yán)重阻礙著節(jié)約資金、降低成本措施的施行。部分企業(yè)管理還存在盲目性，缺乏預(yù)見性，不能防患于未然，只是等待問題發(fā)生時(shí)再解決問題，事后處理控制的現(xiàn)象嚴(yán)重。

二、加強(qiáng)企業(yè)管理，有效控制工程項(xiàng)目成本的措施

（一）樹立正確的思想，牢固全員成本控制意識

思想指導(dǎo)活動(dòng)，只有提高全體從業(yè)人員的思想意識，才能使成本控制深入到工程建設(shè)的方方面面，貫穿項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程。首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要以身作則，加強(qiáng)建設(shè)成本控制系統(tǒng)，為成本控制營造良好的企業(yè)文化氛圍；其次，企業(yè)各部門間要加強(qiáng)交流溝通，從設(shè)計(jì)到施工到驗(yàn)收，都要做好各部門之間的交接配合工作，力求實(shí)現(xiàn)共同控制成本的實(shí)效性。再次，在項(xiàng)目建設(shè)管理過程中，企業(yè)可適當(dāng)?shù)亟⑾鄳?yīng)的監(jiān)督、約束、激勵(lì)機(jī)制，定期開展成本管理工作匯報(bào)會(huì)議，對于成本管理突出的部門或個(gè)人給予相應(yīng)的表揚(yáng)，對成本管理工作存在問題的單位或個(gè)人給予批評通報(bào)，形成各單位相互配合又相互競爭體制，從而有效地將成本管理滲透到整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)的管理鏈。

（二）做好事前、事中、事后全方位的成本管理，形成完善的管理鏈條

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理不能側(cè)重于事后控制，而應(yīng)形成一條完善的成本控制鏈條。在事前應(yīng)當(dāng)做好市場調(diào)研及可行性研究，做好資源的優(yōu)化配置，保證質(zhì)量的前提下，盡量縮短施工周期計(jì)劃，提前銷售環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)方案要嚴(yán)格審查，盡量做到經(jīng)濟(jì)合理，保證招投標(biāo)階段的公平性，充分利用招投標(biāo)環(huán)節(jié)選取最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案、施工方案、采購方案。事中要做好施工階段的成本管理，施工階段是項(xiàng)目資金投入的最大階段，有效控制施工階段的成本對于總體成本控制至關(guān)重要。首先要加強(qiáng)合同管理，絕“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”等現(xiàn)象的發(fā)生，強(qiáng)化合同的執(zhí)行力度，對于違約行為要有索賠意識并付諸行動(dòng)維護(hù)自身合法權(quán)益；其次要完善監(jiān)理制度，對工程項(xiàng)目的實(shí)施過程做好實(shí)時(shí)控制，落實(shí)責(zé)任制，既要保證質(zhì)量，又要有效控制成本；最后要注意引進(jìn)新工藝、新材料，提高施工技術(shù)，新工藝的引進(jìn)能夠有效的縮短勞動(dòng)時(shí)間，從而減少建設(shè)周期時(shí)間，新材料的引用也能從一定程度降低造價(jià)成本。事后成本管理主要是指竣工結(jié)算，竣工結(jié)算要保證工程資料的真實(shí)性和完整性，對于工程資料要認(rèn)真審核，保證結(jié)算的準(zhǔn)確性，加強(qiáng)竣工結(jié)算的成本管理，能夠總結(jié)施工過程中的成本管理經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。

（三）建立完善成本管理信息體系，為成本管理提供可靠依據(jù)

企業(yè)與企業(yè)之間的綜合實(shí)力千差萬別，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該有一套自身完善的信息體系，對于企業(yè)各方面的實(shí)力要有正確的、準(zhǔn)確的評價(jià)。建立與完善合作商信息庫，建立與材料、機(jī)械采購單位的信息庫，制定符合自身實(shí)際情況的勞動(dòng)定額、材料消耗定額等，這些信息體系的建立都將為工程造價(jià)人員的預(yù)算以及施工進(jìn)度計(jì)劃的制定乃至整個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)施提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響強(qiáng)，如今房地產(chǎn)市場已日趨理性化，企業(yè)發(fā)展不再呈暴利模式，相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理逐步成為房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而項(xiàng)目成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)、細(xì)致、長期的管理工作，需要全體從業(yè)人員的共同協(xié)作，才能實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目全面的成本管理。企業(yè)在運(yùn)作過程中要樹立工程項(xiàng)目成本管理意識，不斷創(chuàng)新成本管理方法，加強(qiáng)事前、事中、事后的成本管理工作，關(guān)注項(xiàng)目評價(jià)、成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理者要有預(yù)見性和戰(zhàn)略思維，在成本管理問題上要從整體利益出發(fā)，有效增進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益、降低工程造價(jià)成本，提高企業(yè)市場競爭力。

參考文獻(xiàn)：

篇7

近年來，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度越來越強(qiáng)，實(shí)行了限購、提高首付比例、對二手房交易提高稅率等調(diào)控手段，這些宏觀政策的出臺，客觀上使房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來越惡劣。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲，剛需行情的日益減少；同時(shí)中國人口數(shù)量又迎來拐點(diǎn)，青年人數(shù)量不再像以前一樣高速增長，且成日趨下滑的態(tài)勢，再則中國步入了老齡化時(shí)代，而中國在過去的房地產(chǎn)熱潮中建設(shè)了數(shù)量可觀高樓大廈，這些都客觀的決定了未來對房地產(chǎn)需求的減少；再加上中國現(xiàn)在面臨著調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提振內(nèi)需，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，減少投資。行業(yè)內(nèi)部也面臨著激烈的競爭，而且這種競爭加劇的現(xiàn)象越來越明顯，這些現(xiàn)實(shí)因素加深了房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)，給房地產(chǎn)的經(jīng)營帶來了巨大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)施全過程財(cái)務(wù)管理，走可持續(xù)發(fā)展道路，才能夠站穩(wěn)腳跟。

一、企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)行籌資管理

經(jīng)營者如何獲得和支配其財(cái)力是企業(yè)興衰的決定條件之一，因此在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，資本來源是其管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。在籌資管理中，企業(yè)應(yīng)該較可能地選擇偏保守的籌資方式，在擴(kuò)大資金來源應(yīng)盡量避免采用負(fù)債方式，多采用增加自有資金的方式。這種選擇一方面是因?yàn)槠髽I(yè)物資基礎(chǔ)增加后冒險(xiǎn)代價(jià)也會(huì)增加，一方面是因?yàn)殂y行的借款通常會(huì)有各種限制條件，對資金去向有一定規(guī)定，且會(huì)對企業(yè)資金的運(yùn)作產(chǎn)生限制，進(jìn)而成為企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。所以，企業(yè)在籌資上應(yīng)該多采用普通方式，這樣不僅更加靈活和獨(dú)立，而且也不會(huì)給企業(yè)增加過重的負(fù)擔(dān)，企業(yè)能夠更多地對有利機(jī)會(huì)加以把握，提高發(fā)展速度。雖然這樣說，但并不代表不可以向銀行貸款，但企業(yè)在貸款時(shí)必須要在保證自己可以生存的前提下，在對財(cái)務(wù)杠桿收益獲得的同時(shí)，對負(fù)債水平進(jìn)行適度的保持。

二、企業(yè)在投資上的管理

不管是什么行業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的變化，大多數(shù)的企業(yè)在走向極盛后都會(huì)向衰敗走近。企業(yè)處于這種時(shí)期必須要尋求轉(zhuǎn)變，才能使企業(yè)一直保持活力。當(dāng)然，在這一時(shí)期，企業(yè)往往會(huì)出現(xiàn)很多新的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)。投資作為財(cái)務(wù)管理的一部分，企業(yè)必須要給予其極高的重視。在投資管理上，企業(yè)應(yīng)該以一業(yè)為主，也可以同時(shí)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)中對發(fā)展策略進(jìn)行尋求。但是這個(gè)一業(yè)為主的投資，并不是只要對一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)就可以，在開發(fā)策略上可以對系列產(chǎn)品的多元開發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)行采用。只有這樣才能研制出更多新項(xiàng)目，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定性的增強(qiáng)有重要作用。

三、企業(yè)的利潤分配管理

對企業(yè)經(jīng)營者來說，雖然最大利潤的獲取很重要，但卻并不會(huì)為此而不折手段。企業(yè)經(jīng)營者更大希望是自己企業(yè)健康良好的發(fā)展，在同舟共濟(jì)中給股民提供更多的利益。因此，企業(yè)很有必要按期對股利進(jìn)行分配，這也是企業(yè)經(jīng)營者在財(cái)務(wù)管理中應(yīng)該多加關(guān)注的問題，企業(yè)如果長期不對股利進(jìn)行分配很容易使股民產(chǎn)生不滿。企業(yè)在進(jìn)行利潤分配管理時(shí)，可以實(shí)行專門針對一般的員工持股計(jì)劃，同時(shí)也通過股票期權(quán)方式激勵(lì)經(jīng)理人員，這些都是財(cái)務(wù)管理可以進(jìn)行的利潤分配方式。在管理中還應(yīng)該注意的是，企業(yè)最好不要把所有的利潤都實(shí)施氛圍，而應(yīng)該不斷地積累，把其中一部分的利潤加入投資中。

四、現(xiàn)金流量管理與財(cái)務(wù)控制管理

很多企業(yè)財(cái)務(wù)管理的失敗不在于沒有盈利，而在于企業(yè)無法對到期的債務(wù)進(jìn)行償還。雖然衡量企業(yè)是否健康發(fā)展的重要標(biāo)志主要是利潤指標(biāo)，但現(xiàn)今流量卻會(huì)影響到企業(yè)的生存狀況?，F(xiàn)今流量信息不僅能對企業(yè)的收益質(zhì)量進(jìn)行衡量，而且能夠衡量其經(jīng)營管理的水平。有些企業(yè)為了擴(kuò)大其銷售范圍，在財(cái)務(wù)管理上對賒銷條件加以放寬，這些都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不開。企業(yè)在現(xiàn)金流量管理上應(yīng)該在保持現(xiàn)金足夠的同時(shí)，將資金放在更有效益的投資上。此外，企業(yè)財(cái)務(wù)全過程管理中財(cái)務(wù)控制管理也是其中不可或缺的環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)控制管理直接影響到資金的運(yùn)用與企業(yè)正常運(yùn)行，所以企業(yè)必須要對財(cái)務(wù)控制提高重視程度，加大對管理費(fèi)用和成本費(fèi)用的控制力度，才能獲得更高的收益，使企業(yè)在市場上的競爭力得到增強(qiáng)。

五、結(jié)束語

在我國，粗放式的方式使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金浪費(fèi)現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走過了暴力的時(shí)代，在大環(huán)境的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，實(shí)施全過程管理，節(jié)儉支出，走精細(xì)化的道路，加強(qiáng)集約化的經(jīng)營管理方式，才能提高自己的盈利能力和經(jīng)營效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]李紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財(cái)務(wù)管理探討[J].中國總會(huì)計(jì)師，2010（1）：458-459

[2]張慶閣.論企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的資金時(shí)間價(jià)值管理[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2012（4）：25-26.

[3]羅晨云.目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)創(chuàng)新及管理水平的跟進(jìn)[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2011（17）：15-17

篇8

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

Abstract: along with the national macro-control of real estate industry regulation and control efforts to further increase, more and more large-scale real estate enterprise is confronted with hitherto unknown pressure. Real estate enterprises in the national strict macro-control and market competition the survival and the development, in addition to abundant capital, advanced management concepts, but also must pay attention to the cost control of the project, cost control must be within the programme, effective cost control, in order to obtain a high corporate profits and returns.

Key words: target, process, monitoring, evaluation

隨著中國房地產(chǎn)市場日益走向成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得經(jīng)營利潤，除了提供適銷對路的住房，還要最大限度的降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制成本支出。大家都知道“利潤等于銷售收入減成本”這個(gè)簡單的公式，充分體現(xiàn)了成本管理的重要性。如何利用IT手段，科學(xué)的管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平？我們根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，總結(jié)了以下四點(diǎn)行之有效的方法供大家參考：

1.鎖定源頭——目標(biāo)成本

目標(biāo)成本就是一個(gè)企業(yè)預(yù)定的，在一定的時(shí)間和努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)成本，項(xiàng)目成本在控制線內(nèi)。成本目標(biāo)的核實(shí)與確定，項(xiàng)目成本規(guī)劃與控制具有重要的指導(dǎo)意義。許多項(xiàng)目成本失控是一個(gè)很重要的原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即使有也比較粗的線，通常只是一個(gè)“粗略數(shù)字”，和真實(shí)的時(shí)間來執(zhí)行，“大致的數(shù)量”往往是經(jīng)不起考量，而不能作為一個(gè)項(xiàng)目的成本控制線。

設(shè)定目標(biāo)成本，目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)成本結(jié)構(gòu)樹層層分解的基本思想，通過預(yù)算執(zhí)行部和行動(dòng)計(jì)劃，讓目標(biāo)成為可執(zhí)行行動(dòng)計(jì)劃，并在實(shí)際結(jié)果和比較分析的目標(biāo)實(shí)施過程中，找出差異，分析原因，制定改進(jìn)措施。建立標(biāo)準(zhǔn)化的流程：描述了如何“估算成本”，如何“規(guī)劃設(shè)計(jì)”項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段，“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”，“建筑設(shè)計(jì)”在各個(gè)階段的目標(biāo)成本的完成，在層層細(xì)節(jié)中修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)，施工，采購和其他經(jīng)營活動(dòng)中使用和管理的成本。目標(biāo)成本項(xiàng)目進(jìn)度的精度受影響的主要原因是進(jìn)度過于緊和缺乏一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)成本計(jì)算系統(tǒng)兩方面的原因。

2.過程管理——明確崗位職責(zé)制定責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系”是成本管理的目標(biāo)明確的專業(yè)職能，并與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋的幫助下，履行其職責(zé)的評估。從“成本”到“耗資管理”誰做，責(zé)任成本解決的是成本管理過程中誰來做和做什么的問題。誰做呢？我們有它的位置和控制相關(guān)的成本？做什么？這些崗位的成本控制指標(biāo)？為了什么？如何評價(jià)？“責(zé)任成本體系”包含四個(gè)因素，即責(zé)任范圍，責(zé)任部門/當(dāng)局，評價(jià)指標(biāo)，評價(jià)部門。我們可以完成的四個(gè)要素的定義，建立責(zé)任成本制度框架，以“組織”的水平，以確保目標(biāo)成本的順利實(shí)施。落實(shí)工作責(zé)任，落實(shí)責(zé)任到人，以減少“的目標(biāo)和執(zhí)行脫鉤”的現(xiàn)象，真正的“權(quán)力的職責(zé)是明確的，可以在”責(zé)任成本。“責(zé)任成本體系”設(shè)計(jì)成本下降到真正點(diǎn)，確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此“責(zé)任成本體系”，“責(zé)任”的分工，在現(xiàn)實(shí)中，目標(biāo)成本管理體系密切相關(guān)。簡單地說，“責(zé)任”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)構(gòu)體系”。在理論上，我們還可以使用“責(zé)任線”，把它當(dāng)成“成本體系”的每一個(gè)分項(xiàng)來看待，并確定相關(guān)的主管部門、評價(jià)指標(biāo)、評估部門。當(dāng)然，在真正的投入工作后，考慮到可執(zhí)行性，我們也許必須把最核心的部分提取出來進(jìn)行重新規(guī)整并加以執(zhí)行。此次過程管理明確了“成本責(zé)任體系”，按照部門/職位對其負(fù)責(zé)的“責(zé)任區(qū)域”進(jìn)行擴(kuò)張與合并，我們就可以得到崗位/部門的目標(biāo)成本集合。但怎樣才能確保部門/職位的成本目標(biāo)能夠順利完成？因此，我們必須詮釋一套完整的“工作流程指導(dǎo)書”，以規(guī)范行為的部門/位置，也就是說，必須從“系統(tǒng)”方面確保實(shí)施目標(biāo)成本水平，保證成本控制，這“工作流程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)過程劃分成若干相對獨(dú)立的過程，每個(gè)過程中都定義了相應(yīng)的規(guī)范的過程中系統(tǒng)，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)操作過程和控制成本的相關(guān)穴位，包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的量化。因此，我們可以達(dá)到這個(gè)水平，在日常業(yè)務(wù)過程中的成本控制，真正的執(zhí)行力滲透的基本路線。

3.動(dòng)態(tài)監(jiān)控——成本法跟蹤執(zhí)行

經(jīng)歷過兩個(gè)基本步驟“明確目標(biāo)”、“明確責(zé)任”來實(shí)施成本控制后，我們進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行后續(xù) - 動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映在項(xiàng)目實(shí)施過程中，預(yù)計(jì)成本，目標(biāo)成本，通過實(shí)時(shí)響應(yīng)和動(dòng)態(tài)成本的差異，并協(xié)助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，實(shí)現(xiàn)成本控制。動(dòng)態(tài)成本：成本是核心的動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)，動(dòng)態(tài)指的是該項(xiàng)目的整個(gè)生命周期中的任何時(shí)間點(diǎn)，可以控制項(xiàng)目的成本，例如，新的狀態(tài)，每平方米單方面的綜合成本是多少？我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過程中的”實(shí)時(shí)計(jì)算項(xiàng)目的總成本，只有這樣，可以控制成本，輔助決策。如果僅該項(xiàng)目年底相關(guān)的成本數(shù)據(jù)，居然可以完成的基本成本會(huì)計(jì)職能，以項(xiàng)目沒有任何幫助控制成本，因?yàn)樵谠擁?xiàng)目結(jié)束時(shí)，什么是做可以不被撤銷，這是來不及交談關(guān)于如何進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本計(jì)算？核心思想就是：一個(gè)中心，三個(gè)主要線路。動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同的成本是動(dòng)態(tài)成本變化最大的部分，“波動(dòng)性”決定其成本控制是其中重中之重。但“非合同成本”，如“政府批準(zhǔn)建設(shè)成本”，是比較容易控制的。這是因?yàn)楣こ坛邪贤牟淮_定性，導(dǎo)致成本控制的復(fù)雜性，體現(xiàn)在企業(yè)的實(shí)際，就表現(xiàn)為“黑洞”的形式，改變“超付成本錢”等失控現(xiàn)象一次又一次出現(xiàn)。因此，我們在成本管理必須“以合同為中心。”三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”，“實(shí)際成本”，“實(shí)際自付費(fèi)用”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任何時(shí)間的綜合項(xiàng)目成本及結(jié)構(gòu)分布：“實(shí)際成本”是指到當(dāng)前項(xiàng)目中已驗(yàn)證的工程量，“動(dòng)態(tài)成本”對比，可能反映了該項(xiàng)目的整體進(jìn)度：“實(shí)際支付費(fèi)用“是指實(shí)際支付的金額，”實(shí)際成本。“對比度反映的付款計(jì)劃，包括應(yīng)對，支付的真實(shí)情況。三線能很好地反映該項(xiàng)目的成本支付進(jìn)度。成本管理系統(tǒng) - 管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本是很重要的工具。動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成比較復(fù)雜，為了獲得實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，成本核算，成本控制，都是為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，我們必須借助信息手段，提高管理水平的企業(yè)成本管理。成本管理系統(tǒng)實(shí)際上是一個(gè)實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目成本的信息平臺，它可以幫助我們建立成本結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)的操作流程，實(shí)時(shí)記錄和跟蹤的核心業(yè)務(wù)的發(fā)展，業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)是圍繞合同管理的核心，包括估計(jì)成本、目標(biāo)成本、合同臺賬、合同結(jié)算，支付管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本函數(shù)。該系統(tǒng)還可以提供決策依據(jù)，如付款時(shí)間，歷史記載了很多的工作能夠依靠成本管理來簡化基礎(chǔ)，透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓人們提高效率和項(xiàng)目的監(jiān)測和控制。系統(tǒng)通過即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大大提高了企業(yè)的成本控制能力，加快決策進(jìn)程，并增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。

4.評估界定——劣罰優(yōu)獎(jiǎng)，用數(shù)字說話

確定目標(biāo)成本，明確責(zé)任制，業(yè)務(wù)過程的實(shí)時(shí)跟蹤和控制，在完成前三個(gè)步驟后，我們可以根據(jù)有關(guān)性能進(jìn)行評估。最終項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果“動(dòng)態(tài)成本”和“目標(biāo)成本”對比，我們可以評價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；以“執(zhí)行過程實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”和“責(zé)任成本體系”中的實(shí)際表現(xiàn)，我們會(huì)好在績效評估方面做更多更精準(zhǔn)的判斷，擬清部門/成本控制中的位置和真正的“壞罰好獎(jiǎng)”數(shù)據(jù)。成本數(shù)據(jù)庫：我們進(jìn)行績效評估的同時(shí)，也給該項(xiàng)目的成本控制以及時(shí)的總結(jié)，并與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”，“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)文件”一起，在此基礎(chǔ)上提取關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成“成本數(shù)據(jù)庫”項(xiàng)目。通過的“成本”數(shù)據(jù)庫的建立，所有項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)將被保存，和未來的業(yè)務(wù)發(fā)展起到了重要指導(dǎo)作用。“成本數(shù)據(jù)庫”的建設(shè)，充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，可以很好的安頓下來，盡量規(guī)避人員的流動(dòng)和侵蝕，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理跟去年比跨出新的一步。

總結(jié)

利潤的最大化是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中必須面對的問題,影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的因素就開發(fā)過程而言,成本是一個(gè)相當(dāng)重要的影響源。成本是企業(yè)利潤體現(xiàn)的關(guān)鍵,房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中面臨著項(xiàng)目成本控制問題,如何對開發(fā)過程中的成本進(jìn)行有效控制是企業(yè)必須解決的問題。實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化往往從開發(fā)成本控制、成本管理、施工項(xiàng)目成本控制三方面入手。總之,房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)和經(jīng)營的過程，就是一個(gè)成本控制和整合各方面資源的過程，“開源”與“節(jié)流”必須并舉。要不一不小心就成了“負(fù)”翁，危機(jī)重重，如果影響到整個(gè)供應(yīng)鏈，那樣麻煩就會(huì)更大，說不準(zhǔn)就導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)癱瘓?！笆″X就是賺錢”，誰能在成本控制領(lǐng)域走得更遠(yuǎn)，誰就會(huì)在競爭中搶占優(yōu)勢！

參考文獻(xiàn)：

[1]沈艷.成本管理與控制 [M].北京教育科學(xué)出版社，2011（06）

[2]李宇椿.工程管理與成本控制[M].北京教育出版社，2011（02）

篇9

二、控制開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用

隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的加劇，要降低企業(yè)的開發(fā)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競爭力和經(jīng)濟(jì)效益，就必須充分利用現(xiàn)有資源，找尋降低財(cái)務(wù)費(fèi)用合理有效的辦法。

（一）縮短策劃和報(bào)建時(shí)間

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)非常龐大而且復(fù)雜的工程，從土地使用權(quán)的獲得、到項(xiàng)目的完成和銷售會(huì)經(jīng)歷很長時(shí)期，這段時(shí)間所花費(fèi)的人力、財(cái)力、物力都較大，以一個(gè)6萬米的建筑體量為例，從市場調(diào)研、決策、招標(biāo)、到施工圖的設(shè)計(jì)、審查、報(bào)建大約需要4個(gè)月左右的時(shí)間，可見工程之浩大以及其復(fù)雜性。由此看來，縮短前期策劃和報(bào)建階段的時(shí)間對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制是非常有必要性的。通常來說，土地出讓信息的與正式拍賣之間會(huì)有幾個(gè)月的時(shí)間，開發(fā)商可以提前進(jìn)行土地的分析研究和市場調(diào)研、策劃研究等，明確產(chǎn)品定位，設(shè)計(jì)初步規(guī)劃方案，如此一來，在獲取土地后就可以直接報(bào)建，大大縮短了時(shí)間，降低了資金的占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（二）分期開發(fā)，加快款項(xiàng)回收

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)耗資大費(fèi)時(shí)長，一次性開發(fā)將會(huì)占用大量資金和時(shí)間，可以采取分期開發(fā)的方式，把單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行多期滾動(dòng)開發(fā)，減輕了資金投入的壓力，降低了資金的總投入量，還可以對資金進(jìn)行合理利用，把銷售所得款項(xiàng)投入到下一項(xiàng)目建設(shè)中。房地產(chǎn)預(yù)售模式的實(shí)行，決定了資金的回收在一定程度上比開發(fā)成本資金支付的時(shí)間較早，在對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷售以后，要及時(shí)加快銷售資金的回籠速度，減少資金投入，降低企業(yè)負(fù)債。采取優(yōu)惠措施，支持和鼓勵(lì)客戶一次性付全款，對按揭的客戶，要加強(qiáng)合同管理，交代有關(guān)按揭的手續(xù)和程序并進(jìn)行督促。

（三）尋求優(yōu)質(zhì)承包商，嚴(yán)格撥付資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有給付預(yù)付款的情況下，就需要承包商進(jìn)行墊資。因此，承包商的墊資能力也是緩和資金壓力和成本的重要依據(jù)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中要嚴(yán)格按照撥款計(jì)劃，確定時(shí)間、金額和收款人進(jìn)行撥付，并注意保存相關(guān)單據(jù)。

三、降低建安成本和土地增值稅

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、競爭日益激烈的情況下，要尋生存、求發(fā)展，就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)中成為勢在必行的趨勢，其中建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理費(fèi)用中很重要的一部分，是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低建安成本，可以通過公開招標(biāo)、全員參與等方式來進(jìn)行。招標(biāo)工作在降低建安成本方面十分關(guān)鍵，招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招標(biāo)文件和合同管理的工作，保證招標(biāo)的公開性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤、細(xì)化宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。土地增值稅超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)決定了降低增值額在稅收籌劃中的關(guān)鍵性。由于土地增值稅的稅率較高，可以綜合考慮增值額的增加所帶來的利益與起征點(diǎn)所增加稅收相比較，做出合理選擇；在土地增值稅征收范圍內(nèi)，利用合作建房和房地產(chǎn)的代建房、改售為租等多種方式進(jìn)行節(jié)稅；根據(jù)稅收優(yōu)惠政策，降低普通住宅的售價(jià)、增加扣除項(xiàng)目金額，調(diào)整平攤費(fèi)用，使各處增值率相差無幾，節(jié)省稅款。

篇10

引言

當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)可以說是合同經(jīng)濟(jì)。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，合同在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為中越來越重要，合同管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的作用也日益突出。西方諺語說： “財(cái)富的一半來自合同”，合同是房地產(chǎn)公司投資開發(fā)建設(shè)取得經(jīng)濟(jì)效益的橋梁和紐帶，同時(shí)也是開發(fā)過程中產(chǎn)生一系列糾紛的根源，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，以充分了解工程合同管理特點(diǎn)及存在的合同風(fēng)險(xiǎn)為前提，有效防控合同風(fēng)險(xiǎn)，理順與之相關(guān)的“法律線”、“利益線”、“管理線”，堵住合同管理漏洞，優(yōu)化合同風(fēng)險(xiǎn)管理，達(dá)到降低成本、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及提高公司經(jīng)濟(jì)效益的目的。

1 房地產(chǎn)公司工程合同管理的特點(diǎn)

（1）合同主體的多元性

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)從開發(fā)報(bào)建到最終完成實(shí)體項(xiàng)目涉及的合同類型眾多，合同主體也是多元性的，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常要簽訂的合同有：土地使用權(quán)出讓合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、勘察合同、施工合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、租賃合同、項(xiàng)目貸款合同、廣告合同等，因此在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要與不同的主體進(jìn)行合同洽談。

（2）合同條款的專業(yè)性

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)過了專業(yè)化的運(yùn)作后，模式已經(jīng)比較成熟了，所以項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及到的大多數(shù)合同都有通用（固定）條款或者直接以格式合同來體現(xiàn)。例如在合同條款中對業(yè)主及承包商各自的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)地規(guī)定，且還規(guī)定了合同執(zhí)行過程中工程師處理問題的職責(zé)和權(quán)限，包括由停工、變更、延誤、索賠、爭議、違約等原因造成的問題。

（3）合同期限的長期性

房地產(chǎn)開發(fā)通常有一個(gè)較長的周期，一般工程合同履行的時(shí)間跨度較大，有的甚至可以橫跨整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期，比如設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同等。

（4）合同履行的復(fù)雜性

由于合同期限比較長，在合同履行過程中，市場、國家政策、法律法規(guī)、項(xiàng)目所處地域規(guī)劃或地理?xiàng)l件隨著時(shí)間的推移都有可能發(fā)生變化，這樣就會(huì)導(dǎo)致各種突發(fā)性事件的發(fā)生，雖說可以依據(jù)相應(yīng)的合同條款進(jìn)行協(xié)商解決，但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同標(biāo)的額通常都比較大，一旦有利益沖突的發(fā)生，就會(huì)出現(xiàn)各方因維護(hù)自身權(quán)利而展開尖銳談判的局面，合同履行的難度大。

2 合同風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成要素

在合同的締結(jié)、簽訂及履行的過程中，由于工程建設(shè)的長期性及復(fù)雜性，造成建設(shè)環(huán)境及各種外部條件多多少少會(huì)存在一些不確定的因素，事先難以在合同中完全規(guī)定，可能使已固定的合同條款發(fā)生變更，已約定的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系出現(xiàn)偏移，合同風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。構(gòu)成合同風(fēng)險(xiǎn)的要素主要有以下幾個(gè)方面：

（1）不可抗力。是指合同雙方都無法預(yù)測和控制的客觀事件，包括自然災(zāi)害、政治、市場變化、戰(zhàn)爭等，比如有關(guān)政府管理機(jī)構(gòu)延誤項(xiàng)目審批；工程項(xiàng)目與建設(shè)環(huán)境發(fā)生沖突，必須停工進(jìn)行處理等。

（2）工程設(shè)計(jì)不當(dāng)。主要有：由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或者設(shè)計(jì)水平不高，導(dǎo)致施工圖紙出現(xiàn)較大紕漏；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)太保守，導(dǎo)致樁基礎(chǔ)、配筋設(shè)計(jì)較浪費(fèi)；各專業(yè)設(shè)計(jì)之間溝通協(xié)調(diào)不足，導(dǎo)致總體設(shè)計(jì)方案“篩子當(dāng)水桶”――漏洞百出；設(shè)計(jì)太粗略，標(biāo)注不細(xì)致，導(dǎo)致工程量清單編制失誤等等。

（3）地質(zhì)勘察報(bào)告失實(shí)，造成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)存在偏差，施工工期的拖延。

（4）國家政策及法律法規(guī)變化。由于項(xiàng)目建設(shè)周期通常比較長，建設(shè)過程中與房地產(chǎn)相關(guān)的國家政策及法律法規(guī)的變化可能時(shí)有發(fā)生，比如商品房預(yù)售的要求由正負(fù)零變?yōu)榉忭?，住宅的消防?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變、地下人防工程標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變動(dòng)等。

（5）合同文件的錯(cuò)誤、含糊。由于房地產(chǎn)公司的忽視或工作中失誤造成合同文件本身存在很多錯(cuò)誤和含糊不清的地方。比如：合同工期的約定太粗略；工程量清單不詳實(shí)，缺項(xiàng)漏項(xiàng)；合同條款漏洞百出，用詞不嚴(yán)謹(jǐn)；合同價(jià)款的支付及結(jié)算程序和時(shí)間約定不完善；對于物價(jià)上漲在合同文件中沒有約定相應(yīng)的調(diào)整條款等等。

（6）承包商選擇不當(dāng)。由于實(shí)際的承包商與投標(biāo)時(shí)所報(bào)的不是同一個(gè)人，房地產(chǎn)公司又容易被承包商“忽悠”，如果實(shí)際承包商的資質(zhì)不夠、信譽(yù)不好、施工能力不強(qiáng)、對資金不善管理、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，工程變更頻繁，那么必定會(huì)給房地產(chǎn)公司帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（7）監(jiān)理工程師選擇不當(dāng)。所聘用的監(jiān)理工程師工作上如果出現(xiàn)失誤或者不作為，勢必給承包商鉆管理空子的機(jī)會(huì)，必定會(huì)導(dǎo)致工程成本的增加，也很難保證工程質(zhì)量。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理

3.1 建立企業(yè)合同綜合管理體系

合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系的完善可以說是整個(gè)合同風(fēng)險(xiǎn)管理的良好開端，也是優(yōu)化房地產(chǎn)公司工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理的重要前提。而合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系存在于合同綜合管理體系中，所以開發(fā)商可以從建立和完善合同綜合管理體系入手，建立健全合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)行全員、全過程、全方位的合同風(fēng)險(xiǎn)管理，達(dá)到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。 圖1為企業(yè)合同綜合管理體系示意圖。

3.2 理順法律、利益、管理三條“線”

對于合同風(fēng)險(xiǎn)管理一般的做法是風(fēng)險(xiǎn)識別風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)駕馭風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，而從合同管理的特點(diǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成要素可以看出，除了建立合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系外，還必須理順法律、利益、管理這三條“線”，對合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防控，最終達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。

（1）理順“法律線”

少了法律的保障，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將面臨著合同糾紛與管理失控的局面，會(huì)導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，嚴(yán)重的甚至無法達(dá)到合同的目的。所以，是否合法成為了合同風(fēng)險(xiǎn)防控的重要前提。首先要自覺接受法律的約束，按照法律的正常軌道運(yùn)行，合同條款必須按照《民法通則》、《合同法》及其他單行法律規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格約定。其次，清楚地了解合同風(fēng)險(xiǎn)防控的主要節(jié)點(diǎn)，完善必需的條款，明確重要的條款；必須健全合同成立和生效的要件，規(guī)范整個(gè)操作流程；以“合法、平等、公平”為基本原則，設(shè)定雙方權(quán)利及義務(wù)，約定違約責(zé)任和救濟(jì)渠道等。

（2）理順“利益線”

可以說，與合同有關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都受利益的驅(qū)使，并以利益為最終目標(biāo)。因此，利益是合同的核心內(nèi)容，是雙方合同締結(jié)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。理順“利益線”，必須對以下問題有清醒地認(rèn)識：①我方的利益目標(biāo)是什么？②權(quán)利義務(wù)在合同相關(guān)條款中是否有明確的約定？③合同內(nèi)容中是否隱藏著利益的“漏洞”或者“定時(shí)炸彈”？事實(shí)證明，利益訴求的實(shí)現(xiàn)必須要以雙方當(dāng)事人對權(quán)利義務(wù)的明確約定為基礎(chǔ)――雙方當(dāng)事人應(yīng)積極地進(jìn)行談判商洽，修改并完善合同，將各方利益訴求落實(shí)于權(quán)利義務(wù)的具體條款中，使合同遵循約定步驟有序進(jìn)行。

（3）理順“管理線”。

加強(qiáng)合同管理，確保合同的立項(xiàng)審批、簽訂、履行按程序進(jìn)行，是風(fēng)險(xiǎn)防控的第三道關(guān)口。理順“管理線”，要充分發(fā)揮相關(guān)法規(guī)部門的作用，切合實(shí)際地完善合同內(nèi)部審批流程，嚴(yán)格把關(guān)合同的授權(quán)簽訂規(guī)則并加強(qiáng)合同的文本管理。堅(jiān)決杜絕“先簽訂后審查”以及“先履約后補(bǔ)約”的“風(fēng)險(xiǎn)裸奔”行為。把管理線延伸至合同行為的每一個(gè)過程，一方面，要確保合同的審批程序完整、符合規(guī)定，另一方面，也要使合同的后續(xù)履約處于持續(xù)監(jiān)控之中。當(dāng)然，這種管理絕不是一個(gè)企業(yè)的單個(gè)部門所能實(shí)現(xiàn)的，而需要構(gòu)建一個(gè)完整的體系架構(gòu)以及相關(guān)部門協(xié)力配合的監(jiān)督機(jī)制作為支撐。

4 結(jié)語

總而言之，優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理對降低公司成本、防范公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)速度以及提高公司經(jīng)濟(jì)效益意義重大。在國家調(diào)控政策不松懈的情況下，房地產(chǎn)公司一定要重視合同風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立起一整套切實(shí)有效可行的合同綜合管理體系；法律為先、立足利益、管理保障，有效防控合同行為的風(fēng)險(xiǎn)，才能保證房地產(chǎn)公司立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

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