導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇價(jià)值投資的估值方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

股票投資價(jià)值評(píng)估是進(jìn)行股票投資有效決策的前提,一直是證券市場上的研究熱點(diǎn)之一。目前在股票投資價(jià)值評(píng)價(jià)問題研究中,一方面有采用關(guān)鍵性指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià),如市盈率或市凈率指標(biāo),由于股票投資價(jià)值是很多復(fù)雜因素決定的,只采用單一的評(píng)價(jià)指標(biāo),很可能導(dǎo)致股票投資決策的片面;另一方面采用大量對(duì)股票投資價(jià)值有影響的因素來評(píng)價(jià)股票的投資價(jià)值,但是由于評(píng)價(jià)體系中各因素之間存在著相關(guān)性,也容易導(dǎo)致評(píng)價(jià)結(jié)果缺乏可操作性。為克服上述問題,近來一些學(xué)者建立了股票投資價(jià)值的層次分析法、灰色多層次評(píng)價(jià)、SWOT方法、熵權(quán)雙基點(diǎn)法等等,提高了股票投資價(jià)值評(píng)價(jià)的全面性及有效性。

本文在對(duì)股票投資價(jià)值特點(diǎn)深入分析的基礎(chǔ)上,建立了用于股票投資價(jià)值評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系,針對(duì)影響股票投資價(jià)值的多因素特點(diǎn),采用層次分析法確定股票投資中各種影響因素的權(quán)重分配,建立了用于股票投資價(jià)值的模糊綜合評(píng)價(jià)模型,為進(jìn)行股票投資決策提供有效的依據(jù)。

一、股票投資價(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系

自《中華人民共和國證券法》施行以來,股票市場越來越規(guī)范化,從而吸引眾多投資者攜著大量資金涌入股市,目的是賺取豐厚的利潤。可是股票市場受到政策、行業(yè)特點(diǎn)、技術(shù)面分析等許多因素影響,存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性。采用系統(tǒng)工程中的Dephi方法設(shè)計(jì)問卷調(diào)查表,通過請(qǐng)教多位股票投資專家和一些資深股民,并在對(duì)大量關(guān)于股票價(jià)格因素文獻(xiàn)資料研究的基礎(chǔ)上,建立了影響股票投資價(jià)值的主要因素(指標(biāo)體系)(見圖1)。

在股票投資價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中有的因素(指標(biāo))可以具體量化,如每股收益、每股凈資產(chǎn)、每股公積金等,有些卻不能具體量化,如行業(yè)特點(diǎn)等,可采用系統(tǒng)工程方法實(shí)現(xiàn)對(duì)各種指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化處理。

二、模糊綜合評(píng)估方法在股票投資評(píng)估中的應(yīng)用

(一)模糊綜合評(píng)價(jià)方法

模糊綜合評(píng)價(jià)法(fuzzy comprehensive evaluation,簡稱FCE)是一種應(yīng)用非常廣泛并且有效的模糊數(shù)學(xué)方法,是應(yīng)用模糊變換原理和最大隸屬度原則,全面考慮了與被評(píng)價(jià)事物相關(guān)的各個(gè)因素。

模糊綜合評(píng)價(jià)可按以下的步驟進(jìn)行:

1、確定評(píng)價(jià)因素集合

因素集U是影響評(píng)價(jià)對(duì)象的各個(gè)因素所組成的集合,可表示為:

U={u1,u2,...,un}①

其中,ui(i=1,2,...,N)為評(píng)價(jià)因素,N是同一層次上單個(gè)因素的個(gè)數(shù),這一集合構(gòu)成了評(píng)價(jià)的框架。

2、建立權(quán)重集

一般來說,因素集U中的各個(gè)元素在評(píng)價(jià)中具有的重要程度不同,因而必須對(duì)各個(gè)元素ui按其重要程度給出不同的權(quán)數(shù)aij。由各權(quán)數(shù)組成的因素權(quán)重集A是因素集U上的模糊子集,可表示為:

A={a1,a2,a3,...,an}②

其中,元素ai(i=1,2,...,n)是因素μi對(duì)U的權(quán)重?cái)?shù)。即反映了各個(gè)因素在綜合評(píng)價(jià)中所具有的重要程度,通常應(yīng)滿足歸一性和非負(fù)性條件:

ai=1(0≤ai≤1) ③

3、確定評(píng)價(jià)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)集合

評(píng)語集是由評(píng)價(jià)對(duì)象可能做出的評(píng)價(jià)結(jié)果所組成的集合,可表示為:

V={v1,v2,v3,...,vn}④

其中,vi(i=1,2,...,n)是評(píng)價(jià)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),m是元素個(gè)數(shù),即等級(jí)或評(píng)語次數(shù)。這一集合規(guī)定了某一評(píng)價(jià)因素評(píng)價(jià)結(jié)果的選擇范圍。

4、單因素模糊評(píng)價(jià)

單獨(dú)從一個(gè)因素出發(fā)進(jìn)行評(píng)價(jià),以確定評(píng)價(jià)對(duì)象對(duì)評(píng)價(jià)集元素的隸屬程度,稱為單一素模糊評(píng)價(jià)。假設(shè)對(duì)第i個(gè)評(píng)價(jià)因素μi,進(jìn)行單因素評(píng)價(jià)得到一個(gè)相對(duì)于vi的模糊向量:

Ri=(ri1,ri2,...,rij),i=1,2,...,N;j=1,2,...,n⑤

rij為因素μi具有vj的程度,0≤rij≤1若對(duì)n個(gè)元素進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià),其結(jié)果是一個(gè)N行n列的矩陣,稱之為隸屬度R。

若為正向關(guān)系(如每股收益),可采用公式⑥計(jì)算:

YⅠ=1 x≤SⅠ SⅠ

YⅡ=0x≤SⅠ,x≥SⅡxⅠ

YⅢ=1x≥SⅢSⅡ

若為逆向關(guān)系(如市盈率),可采用公式⑦計(jì)算:

YⅠ=1 x≤SⅠ SⅠ

YⅡ=0x≥SⅠ,x≤SⅡSⅡ≤X

YⅢ=1x≤SⅢSⅢ

進(jìn)而得到隸屬度函數(shù)矩陣R:

R=YYYYYY… ……YyY

其中,YⅠ,YⅡ,YⅢ分別代表各級(jí)指標(biāo)的隸屬函數(shù),SⅠ,SⅡ,SⅢ分別代表各指標(biāo)級(jí)別分界值,x為所選擇參數(shù)指標(biāo)實(shí)測值。

5、模糊綜合評(píng)價(jià)

由因素集、評(píng)語集、和單因素評(píng)價(jià)集可以得到模糊綜合評(píng)價(jià)模型:

B=A×R=(a1,a2,...,an)×r,r,...,rr,r,...,r...................r,r,...,r=(b1,b2,...,bn)⑧

其中,bi成為模糊綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)。

6、進(jìn)行規(guī)一化處理

首先計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)之和:b=bi,再用b除各個(gè)評(píng)判指標(biāo),即:

B=(,,...,) ⑨

得到歸一化的模糊綜合評(píng)判指標(biāo)。

(二)模糊綜合評(píng)價(jià)方法在股票投資價(jià)值評(píng)價(jià)中的驗(yàn)證

1、原始數(shù)據(jù)獲取

從上海證券交易所交通運(yùn)輸板塊中的公路管理及養(yǎng)護(hù)行業(yè)中抽出福建高速股票,然后進(jìn)行無量綱化(歸一化),結(jié)果如表1所示。

2、對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理

對(duì)于效益型屬性按公式rij=進(jìn)行歸一化數(shù)據(jù),對(duì)于成本型屬性按公式rij=進(jìn)行歸一化數(shù)據(jù),得到的原始數(shù)據(jù)的歸一化結(jié)果如表2所示。

3、用層次分析法獲取權(quán)重W

采用層次分析法獲得福建高速股票投資價(jià)值中各指標(biāo)權(quán)重分配如表3所示。

4、建立評(píng)價(jià)集V

一般情況下,評(píng)價(jià)集中的評(píng)語等級(jí)級(jí)數(shù)m取值要適中,如果過大,語言難以描述且不易判斷等級(jí)歸屬,如果太小又不符合綜合評(píng)價(jià)的質(zhì)量要求。具體等級(jí)可以依據(jù)評(píng)價(jià)內(nèi)容用適當(dāng)?shù)恼Z言描述。股票投資價(jià)值的評(píng)價(jià)集如下:

對(duì)于效益型指標(biāo)來說:V={v1,v2,v3,v4,v5}={優(yōu)秀(1.0),良好(0.8),中等(0.6),一般(0.4),差(0.2)}。

對(duì)于成本型指標(biāo)來說:V={v1,v2,v3,v4,v5}={優(yōu)秀(0.2),良好(0.4),中等(0.6),一般(0.8),差(1.0)}。

5、隸屬度函數(shù)的獲取

根據(jù)公式⑥、⑦獲得福建高速股票投資價(jià)值的隸屬度函數(shù)矩陣為:

R=10000100001000000001100001000000.941 0.059 001000010000100001000000 0.51 0.49 0

6、用簡單線性加權(quán)法計(jì)算投資福建高速股票的模糊綜合評(píng)價(jià)值

投資福建高速股票價(jià)值的評(píng)價(jià)結(jié)果為:

D1=W×R=(0.45380.13070.07900.06800.2685)

可知,有45.38%的股票投資者認(rèn)為投資福建高速的方案是優(yōu)的,還有26.85%的投資者認(rèn)為投資該只股票的方案是差的,其余認(rèn)為投資該股票分別為良、中、一般的投資者占少數(shù),因此就投資中原高速的方案來說是可行的。

三、結(jié)論

在對(duì)投票投資價(jià)值特點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上,采用系統(tǒng)工程方法設(shè)計(jì)了影響股票投資價(jià)值的因素集,進(jìn)而建立了用于股票投資價(jià)值評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系;采用層次分析法獲取諸多評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重分配,然后將模糊綜合評(píng)判法用于股票投資價(jià)值的綜合評(píng)價(jià)與分級(jí),達(dá)到投資利潤最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn):

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3、王玉春.財(cái)務(wù)能力與股票價(jià)格關(guān)系的實(shí)證研究[J].經(jīng)濟(jì)管理,2006(4).

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5、馬小勇,陳森發(fā).股票投資價(jià)值的灰色多層次評(píng)價(jià)[J].價(jià)值工程,2005(9).

篇2

一、引言

隨著中國大陸私募股權(quán)投資基金（Private Equity，以下簡稱PE）的快速發(fā)展，PE規(guī)模與相對(duì)落后管理水平間的矛盾日益突出，PE投資者在基金存續(xù)期內(nèi)較難了解到基金的真實(shí)價(jià)值，這給投資者本身的風(fēng)險(xiǎn)管控和投資評(píng)價(jià)帶來困難。本文擬結(jié)合現(xiàn)有PE的估值方法，探討在實(shí)務(wù)中采用何種操作方式可讓估值方法更具合理性及公信力。

二、PE估值的現(xiàn)實(shí)意義

PE是以非上市公司股權(quán)為投資對(duì)象的基金，與公開募集的基金相比具有投資者數(shù)量有限的特點(diǎn)，因此在現(xiàn)行的相關(guān)投資基金法規(guī)中并未對(duì)PE價(jià)值評(píng)估方法有明確的規(guī)范，但PE估值對(duì)投資者和管理者仍有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）對(duì)PE投資者而言

由于PE的投資者主要是機(jī)構(gòu)投資者，包括信托機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及基金，由于它們本身需要對(duì)其資金提供者的收益和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，大都屬于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者。若PE管理人能定期披露其所管理的基金價(jià)值及價(jià)值變動(dòng)情況，投資者則可以以此來對(duì)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)判。如果其投資收益和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)低于預(yù)期，投資者將對(duì)管理人失去信心，可能考慮撤銷后續(xù)的投資額度，改為安排其他投資；若收益和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)高于預(yù)期，投資者也可盡早調(diào)整投資策略，向管理人爭取更大的后續(xù)投資份額。另外，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，金融工具必須以公允價(jià)值作為確認(rèn)和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，投資者需要真實(shí)的公允價(jià)值以計(jì)量投資。

（二）對(duì)PE管理者而言

隨著PE規(guī)模的擴(kuò)大，將吸引更多的投資者，按目前PE廣泛采用的有限合伙制形式，投資者數(shù)量的上限可達(dá)50人。PE管理者定期向投資者披露基金價(jià)值能提高其金融服務(wù)的水平，提高投資者對(duì)PE管理團(tuán)隊(duì)勝任能力的認(rèn)可程度、信任度以及PE管理團(tuán)隊(duì)在業(yè)內(nèi)的知名度，為PE的后期發(fā)行做良好的鋪墊。同時(shí)，PE的價(jià)值主要由所投項(xiàng)目的價(jià)值組成，經(jīng)過合理評(píng)估后的基金價(jià)值可成為評(píng)價(jià)基金經(jīng)理投資業(yè)績的依據(jù)之一。

三、PE估值方法的合理性

（一）現(xiàn)有主流基金評(píng)估方法及分析

目前對(duì)PE主要的估值方法是先根據(jù)行業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估基金投資項(xiàng)目池中已投資的單個(gè)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而后將這些單個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行加總計(jì)算出PE的價(jià)值，這種方法也被稱為“自下而上”①的估值技術(shù)，與在公開證券市場上市的證券基金所用的估值方法類似。對(duì)單個(gè)投資項(xiàng)目的價(jià)值主要有以下評(píng)估方法：

1.可比公司法

可比公司法主要通過分析可比公司的交易和營運(yùn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到該公司在公開的資本市場的隱含價(jià)值，主要使用的可比指標(biāo)包括：市盈率（股價(jià)／每股利潤）、市凈率（股價(jià)／每股凈資產(chǎn)）、企業(yè)價(jià)值／EBITDA、企業(yè)價(jià)值／收入、企業(yè)價(jià)值／用戶數(shù)等?？杀裙痉ǖ膬?yōu)點(diǎn)在于基于市場公開的價(jià)值信息，易于得到投資者的認(rèn)可；缺點(diǎn)在于可比公司難以尋找且其市場價(jià)值易受政策面的影響而不準(zhǔn)確。

2.現(xiàn)金流折現(xiàn)法

現(xiàn)金流折現(xiàn)法主要通過預(yù)測未來若干年的經(jīng)營現(xiàn)金流，并用恰當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率和終值計(jì)算方法計(jì)算這些現(xiàn)金流和終值的貼現(xiàn)值，以此計(jì)算企業(yè)價(jià)值和股權(quán)價(jià)值?，F(xiàn)金流折現(xiàn)法的優(yōu)點(diǎn)是理論最完善且反映了對(duì)項(xiàng)目未來的預(yù)測，受市場短期變化和非經(jīng)濟(jì)因素的影響較少；缺點(diǎn)是折現(xiàn)率、增長率等假設(shè)條件難以準(zhǔn)確預(yù)計(jì)。

使用可比公司法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法對(duì)單個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，各有優(yōu)缺點(diǎn)，在實(shí)務(wù)操作中可將兩種方法結(jié)合使用。但在加總各項(xiàng)單個(gè)投資項(xiàng)目的價(jià)值后，尚不能全面反映私募股權(quán)基金價(jià)值，因?yàn)閺挠邢藓匣锶说慕嵌葋砜?，PE秉持的是一種購買并持有的投資理念，價(jià)值應(yīng)涵蓋投資持有到期并計(jì)劃退出的時(shí)間點(diǎn)。因而，簡單將項(xiàng)目價(jià)值加總不能為有限合伙人提供私募股權(quán)基金的經(jīng)濟(jì)價(jià)值?；鸬恼w價(jià)值除了已投資項(xiàng)目的價(jià)值，還應(yīng)包括擬投資部分預(yù)期產(chǎn)生的價(jià)值。

（二）理想的基金評(píng)估方式探討

根據(jù)以上論述，基金的整體價(jià)值從投資者的角度來看，應(yīng)包括已投資項(xiàng)目價(jià)值和擬投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值兩部分內(nèi)容。

1.已投資項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估

對(duì)于已投資項(xiàng)目，評(píng)估其價(jià)值可將可比公司法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法相結(jié)合，使得兩種方法的優(yōu)勢互補(bǔ)。若在一個(gè)有效市場中能找到一家或一批與所投資項(xiàng)目的行業(yè)、產(chǎn)品周期、生產(chǎn)規(guī)模、客戶群體相似度很高的上市公司，則可以采用可比公司法；若相似度不高，則可以分行業(yè)性質(zhì)按可比公司法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法進(jìn)行評(píng)估。如：新能源、新材料等處于成長期的高新技術(shù)企業(yè)，可使用市盈率、市凈率、企業(yè)價(jià)值／EBITDA、企業(yè)價(jià)值／收入等可比公司法；傳統(tǒng)制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)，可使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法；或者兩種方法同時(shí)使用，取其算術(shù)平均值。

2.擬投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值評(píng)估

PE的預(yù)期未來現(xiàn)金流不僅從已投資的項(xiàng)目中產(chǎn)生，而且還從即將進(jìn)行的投資中產(chǎn)生。由于PE基金經(jīng)理在項(xiàng)目投資過程中，會(huì)選擇最佳的時(shí)機(jī)進(jìn)入，投資總是分批進(jìn)行的，因此截至定期評(píng)估的時(shí)點(diǎn)，仍會(huì)存有部分未投放的資金。在評(píng)估擬投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值時(shí)，可將這些未投放的資金以項(xiàng)目池中尚未投資部分所需資金量大小為權(quán)重?cái)偡种疗渲?，再按上述已投資項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算出還未投資部分的預(yù)期價(jià)值。

3.局限性

以上對(duì)基金價(jià)值的評(píng)估方法是基于既定項(xiàng)目池中的投資項(xiàng)目來預(yù)測的，而現(xiàn)行基金發(fā)展過程中，PE的管理人有時(shí)在募集資金到位后才確定投資項(xiàng)目。在投資過程中，因投資項(xiàng)目的收益會(huì)隨著市場形勢的變化而發(fā)生變化，這樣就導(dǎo)致了所投和擬投的項(xiàng)目不會(huì)總是固定不變。所以當(dāng)項(xiàng)目變化，就會(huì)使基金價(jià)值失去可比性。

四、PE估值方法的公信力

中國證監(jiān)會(huì)從1999年實(shí)施《證券投資基金信息披露指引》開始，就不斷地通過各類法律法規(guī)規(guī)范公募基金的估值方法及審核流程，提高基金估值方法及結(jié)果的公信力，但對(duì)于PE基金的估值規(guī)范卻并未明確。筆者認(rèn)為可采取以下方法提高PE基金估值的公信力。

（一）由具有公信力的機(jī)構(gòu)審核

由于PE募集的對(duì)象大都是特定投資者，因此目前PE管理人主要采用與現(xiàn)有投資者共同探討并認(rèn)定的估值方法來對(duì)基金價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。但此做法缺乏第三方的審核，造成公信力的缺失，對(duì)基金后續(xù)進(jìn)入者缺乏說服力。

1.選擇具有公信力的投資人審核

由于目前PE基金廣泛采用有限合伙的形式，而合伙企業(yè)并不是一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，其設(shè)計(jì)基金估值方法并披露基金價(jià)值存在公信力不足。基金管理人可與投資人共同設(shè)計(jì)基金估值的方法，并讓具有公信力的投資人審核估值方法及過程，并按期披露基金價(jià)值。例如，PE基金的投資人中含有信托等機(jī)構(gòu)投資者，就可讓信托公司審核該基金的估值方法并按期披露價(jià)值，因?yàn)樾磐泄臼墙鹑跈C(jī)構(gòu)，具有第三方監(jiān)管資質(zhì)，這樣處理可提高基金估值方法的公信力。

2.由托管銀行審核

目前PE的托管銀行與公募基金的托管銀行所起的作用差別較大，PE的托管銀行只起到資金存儲(chǔ)并保障資金安全的作用，無法起到審核估值方法并對(duì)外披露的作用，這也與PE基金有關(guān)估值的相關(guān)法規(guī)不完善有一定的關(guān)系。但為了提高PE基金估值的公信力，PE管理人可與托管銀行商議在托管協(xié)議中增加托管銀行審核估值方法、估值過程及按期披露的職能，使得PE托管銀行起到與公募基金托管銀行相同的作用，從而增加估值方法的公信力。

（二）保持估值方法的連貫性

由于股權(quán)投資的收益體現(xiàn)是一個(gè)長期的過程，其價(jià)值變動(dòng)相對(duì)證券投資緩慢，PE基金無需做到像公募基金那樣頻繁披露基金價(jià)值。但為了保證各披露期基金價(jià)值的可比性，確保后續(xù)進(jìn)入者的公正性，需要PE管理者在初始確定基金評(píng)估方法之后，應(yīng)保持基金價(jià)值評(píng)估方法在整個(gè)存續(xù)期內(nèi)一致。

（三）考慮監(jiān)管層的相關(guān)規(guī)范

目前，國內(nèi)政府及行業(yè)層面均未對(duì)PE的價(jià)值評(píng)估方法形成一套完善的規(guī)范，但隨著PE的逐漸壯大，制定價(jià)值披露的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)已迫在眉睫。正在征求意見的新《基金法》擬將PE基金的規(guī)范一并納入，因此，PE管理者在制定符合自身實(shí)際的價(jià)值評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)考慮政府監(jiān)管層制定PE基金估值方法的最新要求。

篇3

二、PE估值的現(xiàn)實(shí)意義

PE是以非上市公司股權(quán)為投資對(duì)象的基金，與公開募集的基金相比具有投資者數(shù)量有限的特點(diǎn)，因此在現(xiàn)行的相關(guān)投資基金法規(guī)中并未對(duì)PE價(jià)值評(píng)估方法有明確的規(guī)范，但PE估值對(duì)投資者和管理者仍有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）對(duì)PE投資者而言

由于PE的投資者主要是機(jī)構(gòu)投資者，包括信托機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及基金，由于它們本身需要對(duì)其資金提供者的收益和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，大都屬于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者。若PE管理人能定期披露其所管理的基金價(jià)值及價(jià)值變動(dòng)情況，投資者則可以以此來對(duì)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)判。如果其投資收益和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)低于預(yù)期，投資者將對(duì)管理人失去信心，可能考慮撤銷后續(xù)的投資額度，改為安排其他投資；若收益和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)高于預(yù)期，投資者也可盡早調(diào)整投資策略，向管理人爭取更大的后續(xù)投資份額。另外，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，金融工具必須以公允價(jià)值作為確認(rèn)和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，投資者需要真實(shí)的公允價(jià)值以計(jì)量投資。

（二）對(duì)PE管理者而言

隨著PE規(guī)模的擴(kuò)大，將吸引更多的投資者，按目前PE廣泛采用的有限合伙制形式，投資者數(shù)量的上限可達(dá)50人。PE管理者定期向投資者披露基金價(jià)值能提高其金融服務(wù)的水平，提高投資者對(duì)PE管理團(tuán)隊(duì)勝任能力的認(rèn)可程度、信任度以及PE管理團(tuán)隊(duì)在業(yè)內(nèi)的知名度，為PE的后期發(fā)行做良好的鋪墊。同時(shí)，PE的價(jià)值主要由所投項(xiàng)目的價(jià)值組成，經(jīng)過合理評(píng)估后的基金價(jià)值可成為評(píng)價(jià)基金經(jīng)理投資業(yè)績的依據(jù)之一。

三、PE估值方法的合理性

（一）現(xiàn)有主流基金評(píng)估方法及分析

目前對(duì)PE主要的估值方法是先根據(jù)行業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估基金投資項(xiàng)目池中已投資的單個(gè)投資項(xiàng)目的價(jià)值，而后將這些單個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行加總計(jì)算出PE的價(jià)值，這種方法也被稱為“自下而上”①的估值技術(shù)，與在公開證券市場上市的證券基金所用的估值方法類似。對(duì)單個(gè)投資項(xiàng)目的價(jià)值主要有以下評(píng)估方法：

1.可比公司法

可比公司法主要通過分析可比公司的交易和營運(yùn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到該公司在公開的資本市場的隱含價(jià)值，主要使用的可比指標(biāo)包括：市盈率（股價(jià)／每股利潤）、市凈率（股價(jià)／每股凈資產(chǎn)）、企業(yè)價(jià)值／EBITDA、企業(yè)價(jià)值／收入、企業(yè)價(jià)值／用戶數(shù)等。可比公司法的優(yōu)點(diǎn)在于基于市場公開的價(jià)值信息，易于得到投資者的認(rèn)可；缺點(diǎn)在于可比公司難以尋找且其市場價(jià)值易受政策面的影響而不準(zhǔn)確。

2.現(xiàn)金流折現(xiàn)法

現(xiàn)金流折現(xiàn)法主要通過預(yù)測未來若干年的經(jīng)營現(xiàn)金流，并用恰當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率和終值計(jì)算方法計(jì)算這些現(xiàn)金流和終值的貼現(xiàn)值，以此計(jì)算企業(yè)價(jià)值和股權(quán)價(jià)值?，F(xiàn)金流折現(xiàn)法的優(yōu)點(diǎn)是理論最完善且反映了對(duì)項(xiàng)目未來的預(yù)測，受市場短期變化和非經(jīng)濟(jì)因素的影響較少；缺點(diǎn)是折現(xiàn)率、增長率等假設(shè)條件難以準(zhǔn)確預(yù)計(jì)。使用可比公司法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法對(duì)單個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，各有優(yōu)缺點(diǎn)，在實(shí)務(wù)操作中可將兩種方法結(jié)合使用。但在加總各項(xiàng)單個(gè)投資項(xiàng)目的價(jià)值后，尚不能全面反映私募股權(quán)基金價(jià)值，因?yàn)閺挠邢藓匣锶说慕嵌葋砜?，PE秉持的是一種購買并持有的投資理念，價(jià)值應(yīng)涵蓋投資持有到期并計(jì)劃退出的時(shí)間點(diǎn)。因而，簡單將項(xiàng)目價(jià)值加總不能為有限合伙人提供私募股權(quán)基金的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。基金的整體價(jià)值除了已投資項(xiàng)目的價(jià)值，還應(yīng)包括擬投資部分預(yù)期產(chǎn)生的價(jià)值。

（二）理想的基金評(píng)估方式探討

根據(jù)以上論述，基金的整體價(jià)值從投資者的角度來看，應(yīng)包括已投資項(xiàng)目價(jià)值和擬投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值兩部分內(nèi)容。

1.已投資項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估

對(duì)于已投資項(xiàng)目，評(píng)估其價(jià)值可將可比公司法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法相結(jié)合，使得兩種方法的優(yōu)勢互補(bǔ)。若在一個(gè)有效市場中能找到一家或一批與所投資項(xiàng)目的行業(yè)、產(chǎn)品周期、生產(chǎn)規(guī)模、客戶群體相似度很高的上市公司，則可以采用可比公司法；若相似度不高，則可以分行業(yè)性質(zhì)按可比公司法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法進(jìn)行評(píng)估。如：新能源、新材料等處于成長期的高新技術(shù)企業(yè)，可使用市盈率、市凈率、企業(yè)價(jià)值／EBITDA、企業(yè)價(jià)值／收入等可比公司法；傳統(tǒng)制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)，可使用現(xiàn)金流折現(xiàn)法；或者兩種方法同時(shí)使用，取其算術(shù)平均值。

2.擬投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值評(píng)估

PE的預(yù)期未來現(xiàn)金流不僅從已投資的項(xiàng)目中產(chǎn)生，而且還從即將進(jìn)行的投資中產(chǎn)生。由于PE基金經(jīng)理在項(xiàng)目投資過程中，會(huì)選擇最佳的時(shí)機(jī)進(jìn)入，投資總是分批進(jìn)行的，因此截至定期評(píng)估的時(shí)點(diǎn)，仍會(huì)存有部分未投放的資金。在評(píng)估擬投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值時(shí)，可將這些未投放的資金以項(xiàng)目池中尚未投資部分所需資金量大小為權(quán)重?cái)偡种疗渲?，再按上述已投資項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算出還未投資部分的預(yù)期價(jià)值。

3.局限性

以上對(duì)基金價(jià)值的評(píng)估方法是基于既定項(xiàng)目池中的投資項(xiàng)目來預(yù)測的，而現(xiàn)行基金發(fā)展過程中，PE的管理人有時(shí)在募集資金到位后才確定投資項(xiàng)目。在投資過程中，因投資項(xiàng)目的收益會(huì)隨著市場形勢的變化而發(fā)生變化，這樣就導(dǎo)致了所投和擬投的項(xiàng)目不會(huì)總是固定不變。所以當(dāng)項(xiàng)目變化，就會(huì)使基金價(jià)值失去可比性。

四、PE估值方法的公信力

中國證監(jiān)會(huì)從1999年實(shí)施《證券投資基金信息披露指引》開始，就不斷地通過各類法律法規(guī)規(guī)范公募基金的估值方法及審核流程，提高基金估值方法及結(jié)果的公信力，但對(duì)于PE基金的估值規(guī)范卻并未明確。筆者認(rèn)為可采取以下方法提高PE基金估值的公信力。

（一）由具有公信力的機(jī)構(gòu)審核由于PE募集的對(duì)象大都是特定投資者，因此目前PE管理人主要采用與現(xiàn)有投資者共同探討并認(rèn)定的估值方法來對(duì)基金價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。但此做法缺乏第三方的審核，造成公信力的缺失，對(duì)基金后續(xù)進(jìn)入者缺乏說服力。

1.選擇具有公信力的投資人審核

由于目前PE基金廣泛采用有限合伙的形式，而合伙企業(yè)并不是一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，其設(shè)計(jì)基金估值方法并披露基金價(jià)值存在公信力不足?；鸸芾砣丝膳c投資人共同設(shè)計(jì)基金估值的方法，并讓具有公信力的投資人審核估值方法及過程，并按期披露基金價(jià)值。例如，PE基金的投資人中含有信托等機(jī)構(gòu)投資者，就可讓信托公司審核該基金的估值方法并按期披露價(jià)值，因?yàn)樾磐泄臼墙鹑跈C(jī)構(gòu)，具有第三方監(jiān)管資質(zhì)，這樣處理可提高基金估值方法的公信力。

2.由托管銀行審核目前PE的托管銀行與公募基金的托管銀行所起的作用差別較大，PE的托管銀行只起到資金存儲(chǔ)并保障資金安全的作用，無法起到審核估值方法并對(duì)外披露的作用，這

也與PE基金有關(guān)估值的相關(guān)法規(guī)不完善有一定的關(guān)系。但為了提高PE基金估值的公信力，PE管理人可與托管銀行商議在托管協(xié)議中增加托管銀行審核估值方法、估值過程及按期披露的職能，使得PE托管銀行起到與公募基金托管銀行相同的作用，從而增加估值方法的公信力。

（二）保持估值方法的連貫性

篇4

創(chuàng)業(yè)公司是指營業(yè)時(shí)間較短，還未產(chǎn)生利潤或利潤不穩(wěn)定，公司預(yù)期的收入及利潤將大幅增長，可能為投資者提供豐厚回報(bào)的公司。創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)近年快速發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)的地位也越來越重要。國務(wù)院2010年提出要培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興行業(yè)中，企業(yè)大多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)期，企業(yè)規(guī)模小、資產(chǎn)少、技術(shù)不成熟、利潤低，融資難問題突出。為改善新興行業(yè)創(chuàng)業(yè)型公司的融資狀況，國家大力支持中小銀行、小額貸款公司為其提供資金。同時(shí)，私募股權(quán)基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、天使投資資金也迅速的發(fā)展起來。為量化和控制中小銀行與小額貸款公司的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者和創(chuàng)業(yè)者的利益，如何對(duì)新興行業(yè)創(chuàng)業(yè)型公司有效估值已成為一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)問題。

一、創(chuàng)業(yè)企業(yè)估值方法簡介與比較

創(chuàng)業(yè)公司，作為一種非公開招股公司，其常見的估值方法包括以下三種。

1、重置成本法。該法是在現(xiàn)實(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的評(píng)估對(duì)象（創(chuàng)業(yè)公司），所需的全部成本減去應(yīng)計(jì)損耗來確認(rèn)價(jià)值。此方法給出了最現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)，通常是以初創(chuàng)公司發(fā)展所支出的資金為基礎(chǔ)，用來確定估值談判的底價(jià)。然而資產(chǎn)法的缺點(diǎn)在于：沒有考慮與創(chuàng)業(yè)公司運(yùn)營相關(guān)的所有無形價(jià)值，也沒有考慮到預(yù)期收益增長的價(jià)值。因此資產(chǎn)法通常會(huì)低估創(chuàng)業(yè)公司的價(jià)值。

2、現(xiàn)金流折現(xiàn)法。該法是以合理貼現(xiàn)率計(jì)算預(yù)測現(xiàn)金流的總現(xiàn)值方式來確認(rèn)創(chuàng)業(yè)公司價(jià)值。通常依據(jù)不同的公司發(fā)展和總體經(jīng)濟(jì)預(yù)測，把未來現(xiàn)金流分為多個(gè)階段。在預(yù)測現(xiàn)金流時(shí)，需要考慮創(chuàng)業(yè)公司的行業(yè)前景、競爭對(duì)手、政策影響、成本因素等。在處理合理貼現(xiàn)率時(shí)需要考慮行業(yè)特點(diǎn)和公司所出創(chuàng)業(yè)時(shí)期（種子期、中期、晚期）。此方法基于公司未來的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，正確地反映了創(chuàng)業(yè)公司絕大部分的價(jià)值，通常是創(chuàng)業(yè)公司最有效的估值方法。此方法的缺點(diǎn)在于預(yù)測的參數(shù)過多，其結(jié)果準(zhǔn)確性受影響。

3、市場法。該法以已有可比上市公司或可比近期交易為參照，根據(jù)對(duì)比差異調(diào)整其定價(jià)乘數(shù)后，套入創(chuàng)業(yè)公司的各項(xiàng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如：利潤、現(xiàn)金流、收入、賬面值等）得出公司估值。此方法較為簡單且容易操作，但其難點(diǎn)在于如何找到合適的參照，需要大量的實(shí)際數(shù)據(jù);對(duì)可比上市公司與創(chuàng)業(yè)公司、可比近期交易與標(biāo)的交易的差異性評(píng)價(jià)，及其對(duì)應(yīng)的修正也是其難點(diǎn)。此方法不適用于特點(diǎn)獨(dú)有和有大量無形資產(chǎn)法的創(chuàng)業(yè)公司。

二、創(chuàng)業(yè)公司估值實(shí)踐

創(chuàng)業(yè)公司估值的步驟：步驟1：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和估值方法適用條件，選擇使用一種或多種估值方法，需由評(píng)估人判斷相關(guān)估值方法適用條件。如：歷史盈利，歷史股利，現(xiàn)金流狀況，所處行業(yè)等。步驟2：根據(jù)確定的估值方法確定相關(guān)參數(shù)和變量，需要對(duì)創(chuàng)業(yè)者提供的相關(guān)數(shù)據(jù)做修正。步驟3：根據(jù)上述估值方法的模型和相關(guān)參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目估值。步驟4：對(duì)各方法的估值結(jié)果進(jìn)行組合。最終估值結(jié)果需給出估值區(qū)間、估值平均數(shù)、估值中位數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)差、估值加權(quán)平均數(shù)（權(quán)重確定方式待定，若發(fā)生影響估值效果模型的注意事項(xiàng)，則應(yīng)減小相應(yīng)方法的權(quán)重）。步驟5：對(duì)估值結(jié)果進(jìn)行修正，包括：主要?jiǎng)?chuàng)業(yè)者和已有投資者信用情況、現(xiàn)金流情況、是否有法律糾紛、創(chuàng)業(yè)管理者能力、項(xiàng)目相關(guān)專利和特許經(jīng)營權(quán)（壟斷性和非可復(fù)制性）、成交條款、公司控制溢價(jià)等。

由上述步驟，創(chuàng)業(yè)公司估值（加權(quán)平均價(jià)值）可由以下公式計(jì)算：

v=■？棕ivi+■Ai？孜i

s.t■？棕i=1

其中，v為創(chuàng)業(yè)公司價(jià)值，？棕i為第i種估值方法權(quán)重，Ai為表示修正條件的虛擬變量，？孜i為修正幅度。

？棕i=？棕i（？鬃■■，？鬃■■，……，？鬃■■）。其中，？棕i為？鬃■■的函數(shù)，？鬃■■為表示第i種估值方法的第k條模型注意事項(xiàng)的虛擬變量。

1、現(xiàn)金流折現(xiàn)法（DCF）。DCF根據(jù)現(xiàn)金流形式的不同分為以下三種方法。

（1）股利貼現(xiàn)估值法（DDM）。該估值法認(rèn)為股票內(nèi)在價(jià)值，可以用股票每年股利收入的現(xiàn)值之和來評(píng)價(jià)，其基本公式為：v=■■其中V為每股股票的內(nèi)在價(jià)值，Dt是第t年每股股票股利的期望值，r是股票的期望收益率。模型適用條件：投資標(biāo)的公司有發(fā)放股利記錄、投資標(biāo)的公司股利與公司盈利有清晰的顯著相關(guān)性、投資者以少數(shù)股東的身份對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值（一般小于10%）。模型注意事項(xiàng)：建議采用3階段以上股息增長模型或H模型;最終的穩(wěn)態(tài)股利增長率，應(yīng)為本行業(yè)大型上市平均增長率或本國GDP增長率，也可使用比例乘數(shù)模型（市盈率P/E系數(shù)法、市凈率P/B系數(shù)法、市銷率P/S系數(shù)法等）確定最后階段的項(xiàng)目終值;貼現(xiàn)率r的確定對(duì)估值結(jié)果影響巨大，警惕使用較低的貼現(xiàn)率，其大小與風(fēng)險(xiǎn)成正比，創(chuàng)業(yè)公司通常風(fēng)險(xiǎn)較大，且公司越早期風(fēng)險(xiǎn)越大。

（2）自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)估值法（FCF）。該方法認(rèn)為公司的價(jià)值可以表示為預(yù)期自由現(xiàn)金流（FCF）的現(xiàn)值之和：v=■■，v為企業(yè)的評(píng)估值;n為資產(chǎn)（企業(yè)）的壽命;Bt為資產(chǎn)（企業(yè)）在t時(shí)刻產(chǎn)生的現(xiàn)金流;r為反映預(yù)期現(xiàn)金流的折現(xiàn)率。其中FCF可分為公司自由現(xiàn)金流（FCFF）和股權(quán)自由現(xiàn)金流（FCFE）。前者對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為加權(quán)平均資本成本（WACC），后者為必要股權(quán)收益率（Required ROE）。

模型適用條件：創(chuàng)業(yè)公司股利與公司盈利無清晰的顯著相關(guān)性;創(chuàng)業(yè)公司有歷史自由現(xiàn)金流，且現(xiàn)金流可預(yù)測，與公司盈利有清晰的顯著相關(guān)性;投資者以控股或大股東的身份、或以控制公司為目的，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值（一般大于30%）。

模型注意事項(xiàng)：一般需提供預(yù)測財(cái)務(wù)報(bào)表（一般為未來3年），對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理解要求高，需根據(jù)長期穩(wěn)定原則對(duì)非經(jīng)常性項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，且有較大管理層操縱可能;建議采用3階段以上FCF增長模型或H模型;最終的FCF增長率應(yīng)為本行業(yè)大型上市平均增長率或本國GDP增長率，或使用比例乘數(shù)模型（P/E、P/B/、P/S等）確定最后階段的項(xiàng)目終值。貼現(xiàn)率r由項(xiàng)目的加權(quán)平均資本成本（FCFF模型）或股東預(yù)期收益率（FCFE模型）確定;需要警惕使用較低的貼現(xiàn)率，其大小與風(fēng)險(xiǎn)成正比，創(chuàng)業(yè)公司通常風(fēng)險(xiǎn)較大，且公司越早期風(fēng)險(xiǎn)越大。

（3）剩余收益貼現(xiàn)估值法（RI）。該方法把公司價(jià)值分為兩部分：當(dāng)前股權(quán)賬面價(jià)值Bt和預(yù)期的未來剩余收益RIt的現(xiàn)值之和：v=Bt+■■。其中r為必要股權(quán)收益率，RIt=Et-（r×Bt-1）=（ROE-r×Bt-1），Et為t時(shí)刻凈利潤，ROE為預(yù)期股權(quán)收益率。

模型適用條件：公司無發(fā)放股利記錄;投資標(biāo)的公司在當(dāng)期及可預(yù)期的時(shí)期，有負(fù)的自由現(xiàn)金流;投資標(biāo)的公司有清晰透明的財(cái)務(wù)報(bào)表（及預(yù)測財(cái)務(wù)報(bào)表）以及高質(zhì)量的收入（以權(quán)責(zé)發(fā)生制會(huì)計(jì)準(zhǔn)則判斷）。

模型注意事項(xiàng)：需提供預(yù)測財(cái)務(wù)報(bào)表（如未來3年），對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理解要求高，需根據(jù)長期穩(wěn)定原則對(duì)非經(jīng)常性項(xiàng)目（管理層易操縱）進(jìn)行調(diào)整;剩余收益RI最終將變?yōu)?，故其最后一項(xiàng)需注意RI模型中的剩余收益持續(xù)系數(shù);貼現(xiàn)率r由股東預(yù)期收益率確定，對(duì)估值結(jié)果影響巨大，警惕使用過低的貼現(xiàn)率，創(chuàng)業(yè)公司越早期風(fēng)險(xiǎn)越大。

2、市場法。市場法根據(jù)不同定價(jià)乘數(shù)可分為以下四種方法。

（1）市盈率P/E系數(shù)法。公司每股價(jià)格P=E×P/E，E為公司每股凈利潤，P/E為可比公司或可比交易市盈率（調(diào)整后）。模型適用條件為：項(xiàng)目凈收益E需為正;收益E不出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，且其波動(dòng)的原因可循;收益E未明顯被管理層操縱。模型注意事項(xiàng)：對(duì)trailing P/E和Leading P/E的選擇對(duì)估值有影響;注意EPS的季節(jié)性。

（2）市凈率P/B系數(shù)法。公司每股價(jià)格P=E×P/B，B為公司每股凈資產(chǎn)，P/B為調(diào)整后可比公司或可比交易市凈率（調(diào)整后）。模型適用條件：對(duì)輕資產(chǎn)及外包型項(xiàng)目慎用。模型注意事項(xiàng)：對(duì)凈資產(chǎn)產(chǎn)生重大影響的無形資產(chǎn)（如商譽(yù)）需減記凈資產(chǎn);對(duì)無形資產(chǎn)的處理需考慮行業(yè)特點(diǎn);考慮會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)賬面價(jià)值的影響，如FIFO/LIFO，表外資產(chǎn)，租賃，存貨等，使凈資產(chǎn)被管理層操縱;對(duì)trailing P/B和Leading P/B的選擇對(duì)估值有影響。

（3）市銷率P/S系數(shù)法。公司每股價(jià)格P=S×P/S，S為公司每股銷售額，P/S為調(diào)整后可比公司或可比交易市銷率（調(diào)整后）。適用條件：利潤率較為穩(wěn)定的行業(yè);特別適用無穩(wěn)定的收益E的項(xiàng)目。模型注意事項(xiàng)：權(quán)重發(fā)生制對(duì)收入確認(rèn)的影響（accounting accruals ratio）;利潤率對(duì)產(chǎn)品價(jià)格和原材料等成本價(jià)格的敏感度;對(duì)trailing P/S和Leading P/S的選擇對(duì)估值有影響。

（4）市現(xiàn)率P/CF系數(shù)法。公司每股價(jià)格P=CF×P/CF，CF為公司每股現(xiàn)金流，P/CF為調(diào)整后可比公司或可比交易市現(xiàn)率（調(diào)整后）。模型適用條件：運(yùn)營現(xiàn)金流（CFO）為正;運(yùn)營現(xiàn)金流（CFO）能清晰顯著反映公司運(yùn)營和利潤。模型注意事項(xiàng)：投資后早期現(xiàn)金流通常未能產(chǎn)生;理論上應(yīng)使用FCFE，但早期公司生產(chǎn)型投資巨大，F(xiàn)CFE長期為負(fù)值;不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)金流的影響，如FIFO/LIFO，表外資產(chǎn)，租賃，存貨等，使現(xiàn)金流仍可能被管理層操縱;對(duì)trailing P/CF和Leading P/CF的選擇對(duì)估值有影響。

三、估值方法新發(fā)展與總結(jié)

由于創(chuàng)業(yè)公司估值的復(fù)雜性和其價(jià)值的隱藏性，新的估值方法在不斷被發(fā)現(xiàn)和發(fā)展，較為重要的有實(shí)物期權(quán)法和風(fēng)險(xiǎn)因素綜合法。

實(shí)物期權(quán)法認(rèn)為投資創(chuàng)業(yè)公司的等價(jià)于購買了一份期權(quán)，其隱含權(quán)利為創(chuàng)業(yè)公司成功后獲得的巨大收益，初始投資額就是期權(quán)費(fèi)。通過Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型可求出期權(quán)價(jià)值（公司期權(quán)），此方法充分考慮了創(chuàng)業(yè)公司的管理和決策等無形價(jià)值，且理論完善。其缺點(diǎn)為創(chuàng)業(yè)公司通常包含多種實(shí)物期權(quán)，需全部考慮，過多的假設(shè)和限制條件也使得估值較復(fù)雜，所以實(shí)物期權(quán)法未被普遍接受和運(yùn)用。

風(fēng)險(xiǎn)因素綜合法從更大范圍分析可以影響估值的風(fēng)險(xiǎn)因素，計(jì)算其結(jié)果確定風(fēng)險(xiǎn)資本投資的價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)越小價(jià)值越高。其缺點(diǎn)是各風(fēng)險(xiǎn)的量化和權(quán)重較復(fù)雜，必須通過多次的修正，所以風(fēng)險(xiǎn)因素綜合法也未被廣泛使用。

本文通過介紹和分析創(chuàng)業(yè)公司估值的重置成本法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法、市場法、實(shí)物期權(quán)法和風(fēng)險(xiǎn)因素綜合法，以及其適用條件和模型注意事項(xiàng)，給出了各估值方法的權(quán)重計(jì)算，最終得到估值的區(qū)間和加權(quán)平均數(shù)。需要特別指出的是，由于創(chuàng)業(yè)公司盈利的不確定性，任何估值方法都存在一些不足，使用多種方法得出的估值結(jié)果，其最大的意義在于給投資者和創(chuàng)業(yè)者提供了一個(gè)估值區(qū)間作為參考，公司價(jià)值的最終確定很大程度決定于投融資談判，以及宏觀微觀經(jīng)濟(jì)等市場因素。

【參考文獻(xiàn)】

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基金的資產(chǎn)凈值是由基金持有的股票市值、債券市值和貨幣現(xiàn)金三方相加得到的。由于有價(jià)證券的價(jià)格不斷變動(dòng)，基金凈值估值的重點(diǎn)就在于對(duì)基金所持有的有價(jià)證券價(jià)值進(jìn)行估值。2004年1月1日起施行的《證券投資基金信息披露編報(bào)規(guī)則第2號(hào)(基金凈值表現(xiàn)的編制及披露)》第3條規(guī)定，基金應(yīng)當(dāng)按照《證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法》的估值原則，以及基金契約和招募說明書載明的估值事項(xiàng)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估值。具體應(yīng)符合以下要求：(1)封閉式基金和開放式基金應(yīng)于每個(gè)交易日當(dāng)天進(jìn)行估值。(2)任何上市流通的有價(jià)證券須以估值日在證券交易所掛牌的市價(jià)估值(封閉式基金按平均價(jià)估值，開放式基金按收盤價(jià)估值)；估值日無交易的，以最近交易日的市價(jià)估值。配股和增發(fā)新股須以估值日在證券交易所掛牌的同一股票的市價(jià)估值。首次公開發(fā)行的股票，按成本估值。證券交易所市場未實(shí)行凈價(jià)交易的債券按估值日收盤價(jià)減去債券收盤價(jià)中所含的債券應(yīng)收利息得到的凈價(jià)進(jìn)行估值，估值日沒有交易的，按最近交易日債券收盤價(jià)計(jì)算得到的凈價(jià)估值。如有確鑿證據(jù)表明按上述方法進(jìn)行估值不能客觀反映有價(jià)證券的公允價(jià)值，基金管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況與基金托管人商定后，按最能反映公允價(jià)值的價(jià)格估值。(3)債券利息收入、存款利息收入、買入返售證券收入等固定收益的確認(rèn)必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。(4)股利收入的確認(rèn)必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。

筆者認(rèn)為，依據(jù)以上關(guān)于基金資產(chǎn)凈值估值的政策，按照市價(jià)對(duì)基金資產(chǎn)進(jìn)行估值忽視了基金凈值中未實(shí)現(xiàn)利得所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，并且在某些特殊情況下，估值日的市價(jià)并不能真實(shí)反映基金凈值的實(shí)際價(jià)值，由此也造成了目前基金凈值估值的困境。第一，估值日的市價(jià)往往是成交量一定時(shí)供求雙方所能達(dá)到的均衡價(jià)格，而當(dāng)基金大量持有某只股票，在實(shí)際清算時(shí)卻會(huì)由于股票的大量供給使實(shí)際成交價(jià)格低于現(xiàn)時(shí)的市價(jià)。這一情況，與資產(chǎn)非流動(dòng)性理論中批量折價(jià)假說對(duì)基金折價(jià)的解釋原理一致，基金凈值的估值準(zhǔn)確與否直接影響到基金折價(jià)。第二，根據(jù)規(guī)則要求，封閉式基金按平均價(jià)估值，開放式基金按收盤價(jià)估值，同時(shí)《證券投資基金信息披露管理辦法》又規(guī)定，封閉式基金至少每周公布一次基金凈值，開放式基金則要求每個(gè)開放日公布。由于基金管理費(fèi)用與基金凈值直接聯(lián)系，基金管理者就有人為操縱持倉股票價(jià)格的動(dòng)機(jī)。就市價(jià)的選擇來看，采用估值日均價(jià)優(yōu)于采用收盤價(jià)，因?yàn)椴倏v收盤價(jià)比操縱均價(jià)容易。一般而言封閉式基金都選擇每周公布，因此封閉式基金的凈值是每周五的日均價(jià)的估值，這樣的政策安排同樣會(huì)促使基金經(jīng)理在周五的交易中利用大量資金拉高重倉股價(jià)格，從而提高基金的周末凈值排名；而另一方面，每日公布基金凈值，會(huì)促使管理者過分關(guān)注短期投資收益，不利于市場長期投資觀念的形成，使得市場波動(dòng)越趨劇烈。第三，對(duì)于持有股票發(fā)生漲、跌停板，以其漲、跌停的價(jià)格估值會(huì)出現(xiàn)較大偏差。長期以來，我國證券市場上個(gè)人投資者占據(jù)了絕大比重，相關(guān)研究表明，個(gè)人投資者所占的比重越大，股票價(jià)格波動(dòng)也越大；并且，我國證券市場是一個(gè)新興的市場，制度的不健全與不完善使得市場內(nèi)部存在較多不規(guī)范操作，風(fēng)險(xiǎn)因素較多。由此，我國證券市場上的股票價(jià)格漲、跌波動(dòng)劇烈，某些股票會(huì)連續(xù)多個(gè)交易日出現(xiàn)漲、跌停板，并且大量的買人和賣出委托不能成交，在這種情況下該股票的停板價(jià)格已不能反映其真實(shí)價(jià)值。如果基金大量持有這類證券，按市場交易價(jià)格計(jì)算的這部分基金資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際可實(shí)現(xiàn)的投資收益就會(huì)出現(xiàn)較大差異。第四，持有流通受限的股票，其估值也存在一定問題。流通受限股票可以分為兩大類，一類是由于重大消息或其他原因而暫停交易的證券，在暫停期間沒有市場交易價(jià)格，依據(jù)政策規(guī)定應(yīng)以最近交易日的市價(jià)估值。如果暫停交易時(shí)間較短，并且證券基本面和市場行情也無較大變化，這時(shí)用最近交易日價(jià)格進(jìn)行估值可能不會(huì)出現(xiàn)較大偏差。但對(duì)于那些暫停交易時(shí)間較長，或暫停期間上市公司發(fā)生重大變化，或暫停期間市場走勢出現(xiàn)大幅波動(dòng)反轉(zhuǎn)等的證券，最近交易日價(jià)格可能已與該證券實(shí)際價(jià)值相差甚遠(yuǎn)。比如當(dāng)前的股權(quán)分置改革，G股停牌后復(fù)盤價(jià)格往往出現(xiàn)與理論預(yù)期相反的走勢，如果基金持有這類股票，在暫停交易的這段期間，其凈值的估值就會(huì)與實(shí)際存在較大的誤差。另一類流通受限股票主要是指基金投資于非公開發(fā)行股票、公開發(fā)行股票網(wǎng)下配售部分在發(fā)行時(shí)明確一定期限鎖定期的可交易證券?；鹜顿Y于面向特定對(duì)象發(fā)行的非公開發(fā)行股票，股票價(jià)格的公允性將很難確定。而對(duì)于有一定鎖定期的證券，依據(jù)政策，配股和增發(fā)新股以估值日在證券交易所掛牌的同一股票的市價(jià)估值，而這一市價(jià)能否代表新股上市后的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格；首次公開發(fā)行的股票，按成本估值，在經(jīng)過一定鎖定期后，市場的走勢、上市公司基本面的變化，又能否保證股票成本價(jià)值的不變，這些都會(huì)影響到估值的準(zhǔn)確性。

二、基金資產(chǎn)凈值估值方法的改進(jìn)與評(píng)判

以股票的交易市價(jià)作為股票價(jià)值的估值體現(xiàn)了一定的公允性，但由于股票和股票市場相對(duì)于其他標(biāo)的物和交易市場具有其特殊性，這一估值方法在實(shí)務(wù)的應(yīng)用中就存在一定不足，本文探討的改進(jìn)方法將站在保護(hù)中小投資者利益的角度，更著重于會(huì)計(jì)信息編制的穩(wěn)健性原則。第一，對(duì)基金持有的股票，特別是持有的漲、跌停股票僅僅關(guān)注其價(jià)格是不夠的，還應(yīng)考慮價(jià)格背后的風(fēng)險(xiǎn)因素大小。這里風(fēng)險(xiǎn)因素的衡量指標(biāo)采用市場(行業(yè))平均市盈率(如果上市公司收益為負(fù)，可以采用平均市凈率)，如果基金持有漲、跌停股票，其市盈率超過同期市場平均水平，則以市場平均市盈率調(diào)整其現(xiàn)有股價(jià)；而對(duì)持有的市盈率低于市場平均水平的股票，基于穩(wěn)健原則應(yīng)不作調(diào)整。第二，由于基金持股的批量折價(jià)問題，當(dāng)基金持股數(shù)占該股總流通盤比重在一定界限之上時(shí)應(yīng)以某一修正系數(shù)對(duì)其現(xiàn)價(jià)進(jìn)行修正，使其修正估值低于現(xiàn)價(jià)估值。第三，對(duì)于封閉式基金每周公布基金凈值，由于存在基金經(jīng)理在周五人為操縱拉高重倉股股價(jià)的可能，用周五均價(jià)估值存在一定的不足。如果采用周均價(jià)，則可以較好地反映基金持有股票這一周的價(jià)值表現(xiàn)，但是周均價(jià)在會(huì)計(jì)信息相關(guān)性這一基本特征方面又不如日均價(jià)?；谝陨系目紤]，從穩(wěn)健性的原則出發(fā)，可以采

用周均價(jià)與日均價(jià)孰低來估值。而對(duì)于開放式基金，由于其在開放日均面臨著申購與贖回，因此必須每日公布凈值，但為防止基金經(jīng)理的短線炒作，采用日均價(jià)好于采用收盤價(jià)。第四，對(duì)停牌時(shí)間較長的股票，應(yīng)該參考大盤指數(shù)的變化幅度，對(duì)最近交易日的價(jià)格進(jìn)行即時(shí)調(diào)整。第五，利用股票估值模型對(duì)基金持有股票價(jià)格進(jìn)行估值。目前股票估值模型理論發(fā)展較快，從傳統(tǒng)的股利貼現(xiàn)模型，到金融工程中普遍應(yīng)用的蒙特卡洛法、樹圖法、有限差分法等，可以利用以上模型對(duì)基金所持股票價(jià)值進(jìn)行估值。

開放式基金的交易價(jià)格本身是由資產(chǎn)凈值直接確定，但封閉式基金的交易價(jià)格則是在二級(jí)市場上形成的市場價(jià)格。這一市場價(jià)格是以封閉式基金的資產(chǎn)凈值為價(jià)值基礎(chǔ)，并受整個(gè)證券市場走勢影響而形成的。因此，可以認(rèn)為封閉式基金的交易價(jià)格與其單位資產(chǎn)凈值、證券市場走勢之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系。依據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，變量間若存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系，則可以對(duì)變量建立協(xié)整模型。因此，對(duì)以上提出的幾種估值方法，哪一個(gè)估值更貼近資產(chǎn)價(jià)值，更貼近市場的判斷，可以建立一個(gè)評(píng)判規(guī)則：如果在該方法下，某只基金的市場交易價(jià)格能與其單位資產(chǎn)凈值、大盤波動(dòng)存在一個(gè)協(xié)整模型，則可以選擇其作為估值的方法。

篇6

企業(yè)價(jià)值評(píng)估，是一種經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法，目的是分析和衡量企業(yè)的公平市場價(jià)值并提供有關(guān)信息，以幫助投資人或企業(yè)管理者改善投資決策或管理決策。發(fā)展至今，已經(jīng)建立了一套較為完整的企業(yè)估值方法體系。該體系包括以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的估值方法、以盈利能力為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、以市場可比為基礎(chǔ)的相對(duì)估值法以及運(yùn)用相機(jī)索取權(quán)估價(jià)概念的期權(quán)定價(jià)法這四大類主要企業(yè)估值方法。

一、資產(chǎn)評(píng)估法

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的估值方法也稱成本法或資產(chǎn)評(píng)估法。資產(chǎn)評(píng)估法不是將企業(yè)作為一個(gè)整體來考察其整體價(jià)值，而是拆分稱為一組單獨(dú)存在的資產(chǎn)，再將單項(xiàng)資產(chǎn)相加得到的總和，也就是說企業(yè)每一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值加總即可得到企業(yè)整體的價(jià)值。這樣看來，資產(chǎn)評(píng)估法好像是不正確的，但是我們不難忽略每一種方法都是有假設(shè)前提的。資產(chǎn)評(píng)估法的假設(shè)條件就是由那些整體性較差的資產(chǎn)構(gòu)成的企業(yè)，它作為一個(gè)整體的價(jià)值增加能力很難進(jìn)行預(yù)測或者根據(jù)歷史數(shù)據(jù)其盈利較低，另外一個(gè)很重要的前提就是這些構(gòu)成資產(chǎn)的重置成本現(xiàn)時(shí)可以準(zhǔn)確無誤的得到，方便將各項(xiàng)資產(chǎn)的成本加總以計(jì)算出企業(yè)價(jià)值。一般的思路主要有賬面價(jià)值、清算價(jià)值、重置價(jià)值等。

賬面價(jià)值是會(huì)計(jì)上較為常見的概念，通常是指會(huì)計(jì)科目在資產(chǎn)負(fù)債表中的賬面余額減去該科目的備抵項(xiàng)目所得的凈額。

清算價(jià)值指的是當(dāng)企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營，“清算”這種情況發(fā)生時(shí)，企業(yè)的所有資產(chǎn)主動(dòng)或者被動(dòng)變賣時(shí)的價(jià)值之和。

重置價(jià)值的字面含義是重新購置相同資產(chǎn)所需的成本，但同時(shí)也包括重新建造相同資產(chǎn)的情況，是指確定目標(biāo)企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本，扣除資產(chǎn)的有形損耗、經(jīng)濟(jì)艇值和功能性賠值與折舊，作為目標(biāo)企業(yè)凈資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)值。

二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

以盈利能力為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的思路是，一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值是將該項(xiàng)資產(chǎn)所能獲取的未來經(jīng)濟(jì)收益流現(xiàn)值的進(jìn)行加總，而得到的價(jià)值總和，其中，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率所反映的是通過投資該項(xiàng)目或企業(yè)而獲得的預(yù)期企業(yè)收益的投資回報(bào)率。該方法就是通過預(yù)測目標(biāo)企業(yè)未來所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益，根據(jù)獲取這些經(jīng)濟(jì)收益面臨的風(fēng)險(xiǎn)所要求的回報(bào)率作為折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，從而計(jì)算出目標(biāo)企業(yè)的市場價(jià)值。

根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流量的選擇不同，本文將貼現(xiàn)法分為企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、紅利折現(xiàn)法以及經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）折現(xiàn)法。而每一種方法均可以分為穩(wěn)定增長模型、二階段增長模型和三階段增長模型。

三、相對(duì)估值法

相對(duì)估值法的基本原理是“同價(jià)理論”，即兩種相同或類似的資產(chǎn)應(yīng)該具有一樣的價(jià)格，該方法通過考察同一行業(yè)中類似的企業(yè)在市場上的定價(jià)來估計(jì)待估值企業(yè)的價(jià)值。使用相對(duì)估值法的前提是市場是有效且完備的，因?yàn)樵谶@個(gè)前提下，可比企業(yè)的公允價(jià)值才接近其內(nèi)在價(jià)值，從而使估算出的待估值企業(yè)價(jià)值接近其內(nèi)在價(jià)值?？杀裙九c待估值公司價(jià)值的關(guān)聯(lián)通過價(jià)格乘數(shù)來體現(xiàn)。價(jià)格乘數(shù)是某一股票的市價(jià)與某一基本面指標(biāo)的比值，最常見的價(jià)格乘數(shù)是市盈率。在相對(duì)估值法中，企業(yè)價(jià)值通過價(jià)格乘數(shù)乘以對(duì)應(yīng)的變量數(shù)據(jù)來估算。常用的價(jià)格乘數(shù)包括：市盈率、市凈率、市銷率、股利收益率等。

四、期權(quán)定價(jià)法

期權(quán)是一種在特定日期內(nèi)（到期日或成熟日）或者在它之前根據(jù)預(yù)定價(jià)格（執(zhí)行或?qū)嵤﹥r(jià)格）購買或出售約定資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)可以是諸多金融或者實(shí)物資產(chǎn)中的任何一種。期權(quán)是一個(gè)比較抽象的概念，無法通過直接比較的方法對(duì)期權(quán)進(jìn)行定價(jià)。當(dāng)兩項(xiàng)資產(chǎn)具有相同的風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期現(xiàn)金流是，就可以稱這兩項(xiàng)資產(chǎn)是等價(jià)的，而等價(jià)的資產(chǎn)必然有等同的價(jià)格，否則，套利行為就會(huì)產(chǎn)生。據(jù)此，我們可以構(gòu)建一項(xiàng)資產(chǎn)組合，使其風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期現(xiàn)金流與待估期權(quán)相等，通過計(jì)算等價(jià)資產(chǎn)組合的價(jià)格來確定期權(quán)的價(jià)格。

期權(quán)估值法的一般步驟為：首先是分析企業(yè)情況、識(shí)別期權(quán)；其次，根據(jù)期權(quán)特征構(gòu)造應(yīng)用框架和選擇期權(quán)定價(jià)模型；接下來確定參數(shù)和變量；最后帶入?yún)?shù)和變量進(jìn)行計(jì)算，估算企業(yè)價(jià)值。

期權(quán)定價(jià)模型主要分為二項(xiàng)式定價(jià)模型和布萊克―斯科爾斯定價(jià)模型。前者基于一種簡單的資產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)過程，該過程認(rèn)為在任意時(shí)間，資產(chǎn)的價(jià)格都可上升或下降。布萊克―斯科爾斯定價(jià)模型與以往期權(quán)定價(jià)模型的差別主要是，布萊克―斯科爾斯定價(jià)模型成為一種實(shí)用的期權(quán)定價(jià)方法，因?yàn)樗灰蕾囉诳捎^察到的或可估計(jì)出的變量，從而使模型避免了對(duì)未來標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格概率分布和投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好的依賴，投資組合的收益完全獨(dú)立于標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格的變化。

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篇7

在當(dāng)今的國民經(jīng)濟(jì)中，高科技產(chǎn)業(yè)的比重越來越大，對(duì)高科技產(chǎn)業(yè)的估值也顯得尤為重要。與傳統(tǒng)企業(yè)相比，高科技公司面臨著更多的不確定性和選擇權(quán)，其估值方法也應(yīng)跟傳統(tǒng)的估值方法有所不同。

一、高科技公司特點(diǎn)分析

高科技一詞最早起源于美國，其定義為使用或包括尖端方法或儀器的技術(shù)。高科技公司具有以下特點(diǎn)：

（一）高收益高成長性

高科技公司的產(chǎn)品生產(chǎn)是以技術(shù)創(chuàng)新為基礎(chǔ)的，其生產(chǎn)的產(chǎn)品科技含量和附加值都比較高。新產(chǎn)品上市后可以迅速占領(lǐng)市場，可以在一段時(shí)間內(nèi)享受高價(jià)格。

（二）高風(fēng)險(xiǎn)性

與高收益相伴的往往是高風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)性主要表現(xiàn)在：首先是技術(shù)的不確定性，在新技術(shù)轉(zhuǎn)化為有形產(chǎn)品的過程中會(huì)涉及到各種無法攻破的技術(shù)難題；其次是市場風(fēng)險(xiǎn)，有研究資料表明能夠推向市場并能最終或得成功的產(chǎn)品只有不到12%。

二、傳統(tǒng)估值方法在高科技公司價(jià)值評(píng)估的適用性

傳統(tǒng)的估值方法主要可以分為兩類，相對(duì)估值法和絕對(duì)估值法。相對(duì)估值法也叫比率估值法，主要包括市盈率（P/E）、市凈率（P/B）和企業(yè)價(jià)值倍數(shù)（EV/EBITDA）等。絕對(duì)估值法是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來的預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)的方法，主要包括股利折現(xiàn)模型（DDM）和自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（DCF）。

高科技公司具有不確定性的特點(diǎn)，這使得應(yīng)用傳統(tǒng)估值方法存在困難。以下就兩種估值方法進(jìn)行具體分析。

（一）相對(duì)估值法的適用性

相對(duì)估值法也叫比率估值法，它的基本思想是計(jì)算目標(biāo)公司的市盈率、市凈率等指標(biāo)，然后選取市場上類似可比公司，將該指標(biāo)與可比公司的指標(biāo)進(jìn)行比較，以此來判斷目標(biāo)公司的估值是否合理。

相對(duì)估值法的優(yōu)點(diǎn)在于簡單易操作，它可以快速計(jì)算出被評(píng)估公司的價(jià)值。但是該方法同時(shí)也有其局限性。首先，該法被誤用和作的概率很大。評(píng)估者為驗(yàn)證他對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)，有可能會(huì)偏頗的選擇一組有失公允的可比公司。其次，當(dāng)市場上存在某行業(yè)的所有公司價(jià)值全部被高估或低估時(shí)，使用市場平均市盈率得出的估值結(jié)論將會(huì)導(dǎo)致被評(píng)估公司價(jià)值失真。最后，高科技公司往往缺少可比公司。行業(yè)內(nèi)的成熟公司雖然能夠提供一些信息，但其各項(xiàng)指標(biāo)卻不具有直接的可比性。以上幾個(gè)原因使得相對(duì)估值法不適用于高科技公司的估值。

（二）絕對(duì)估值法的適用性

絕對(duì)估值法是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)的方法，其基本思想是通過預(yù)測目標(biāo)公司未來現(xiàn)金流，并以一定的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)從而得到目標(biāo)公司的現(xiàn)值。因?yàn)樵谖覈髽I(yè)分紅很少，以DCF模型更為常用。

理論上講，DCF模型適用于任何類型的公司。它系統(tǒng)考慮到公司價(jià)值的每一個(gè)影響因素，是一個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治隹蚣堋５F(xiàn)金流量貼現(xiàn)法的最大難題是，公司價(jià)值取決于公司在未來的長期現(xiàn)金流，而這又是由公司在未來的業(yè)務(wù)狀況所決定的，由于未來的不確定性，預(yù)測的時(shí)期越長，預(yù)測的準(zhǔn)確度也就越低。

高科技公司在投入、發(fā)展、產(chǎn)出階段存在的不確定性分別給成本和收益的預(yù)測，以及風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)因子的確定帶來了很大的困難。

此外，傳統(tǒng)的DCF估值模型有一個(gè)隱含條件，即持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。但從歷史上看，上述的多種不確定性使大部分新興的高科技公司最終被市場淘汰，這就要求必須將公司的破產(chǎn)因素納入到高科技公司的估值模型中。

除了破產(chǎn)因素外，DCF估值模型也沒有考慮到高科技公司在經(jīng)營過程中所擁有的各種選擇權(quán)，從而是高科技公司的內(nèi)在價(jià)值被低估。

三、實(shí)物期權(quán)法適用性探究

通過上述分析，我們可以看出傳統(tǒng)的公司估值方法并不適用于高科技公司的價(jià)值評(píng)估。與傳統(tǒng)企業(yè)相比，高科技公司面臨的眾多不確定性增加了公司在經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使得公司在經(jīng)營過程中擁有眾多選擇權(quán)。這些選擇權(quán)從本質(zhì)上來說是公司所擁有的期權(quán)，從而作為公司內(nèi)資價(jià)值的一部分存在。傳統(tǒng)的估值理論因沒有考慮這些選擇權(quán)從而低估了公司的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)定價(jià)理論將這些選擇權(quán)納入到模型中，使得這些選擇權(quán)的價(jià)值得以體現(xiàn)，對(duì)高科技公司估值更加合理。所以我們將期權(quán)定價(jià)理論引入高科技公司股票估值模型中。

（一）實(shí)物期權(quán)基本理論

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場交易活動(dòng)日趨復(fù)雜，相應(yīng)的市場風(fēng)險(xiǎn)也越來越復(fù)雜。期權(quán)作為一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的衍生工具應(yīng)運(yùn)而生。1973年，布萊克-斯科爾斯期權(quán)定價(jià)模型的提出，期權(quán)定價(jià)成為經(jīng)濟(jì)金融研究的重要領(lǐng)域。標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)，是期權(quán)在金融領(lǐng)域的擴(kuò)展。實(shí)物期權(quán)思想認(rèn)為，正是由于企業(yè)的未來具有不確定性，其價(jià)值才能得到提高。

按照選擇權(quán)的性質(zhì)，實(shí)物期權(quán)可以分為以下幾類：

延遲期權(quán)，指企業(yè)不馬上投資，而是選擇在以后某個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)投資，通過等待來收集對(duì)公司有利的決策信息。價(jià)格波動(dòng)幅度越大或者投資權(quán)的持續(xù)時(shí)間越較長時(shí)，延遲期權(quán)的價(jià)值越大。

增長期權(quán)，指企業(yè)為獲得未來成長的機(jī)會(huì)，而預(yù)先投資以擁有在未來進(jìn)行某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)力。

放棄期權(quán)指的是當(dāng)企業(yè)的某個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展下去不僅不會(huì)獲利，反而可能導(dǎo)致更多損失時(shí)，投資者放棄該期權(quán)。以上幾種期權(quán)可以組合形成不同的期權(quán)，即復(fù)合期權(quán)。

物期權(quán)定價(jià)模型非常復(fù)雜，主要有二叉樹定價(jià)模型和B-S模型。

其中二叉樹模型是實(shí)物期權(quán)方法的基礎(chǔ)，B-S模型作為它的特例，成為目前價(jià)值評(píng)估的主要公式。

（二）實(shí)物期權(quán)在高科技公司估值中的應(yīng)用

可以看到，實(shí)物期權(quán)應(yīng)和了高科技公司風(fēng)險(xiǎn)大、選擇權(quán)多的特點(diǎn)。目前比較流行的一種折中方法是先對(duì)各種選擇權(quán)進(jìn)行單獨(dú)估價(jià)，然后再與用DCF模型計(jì)算出來的價(jià)值加總。這種方法的缺陷在于，各種選擇權(quán)的價(jià)值往往是不獨(dú)立的，同時(shí)擁有多種選擇權(quán)的公司價(jià)值并不等于它們各自價(jià)值的總和，所以這種折中的方法也不能準(zhǔn)確地計(jì)算高科技公司的價(jià)值。

本文認(rèn)為，可以綜合運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)中性原理和蒙特卡洛模擬來估計(jì)高科技公司的企業(yè)價(jià)值。公司未來的現(xiàn)金流通常依附于一系列變量，對(duì)于關(guān)鍵變量，如收益、成本，我們可以估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)中性隨機(jī)過程，隨后可以用蒙特卡洛方法模擬不同情形下的風(fēng)險(xiǎn)中性下每年的現(xiàn)金流。通過蒙特卡洛方法模擬期權(quán)價(jià)格，將高科技公司擁有的各種實(shí)物期權(quán)嵌入到估值模型中來，而且多種實(shí)物期權(quán)的價(jià)值在蒙特卡洛模擬過程中是同時(shí)計(jì)算的，這就避免了單獨(dú)計(jì)算各期權(quán)價(jià)值再簡單累加造成的誤差。

參考文獻(xiàn)

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篇8

1990年,我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示,并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間,公允價(jià)值的使用受到了冷遇,公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評(píng)估公允價(jià)值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的改進(jìn)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下,公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價(jià)值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式,分別是評(píng)估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(5家公司)。

二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

(一)地域差異問題

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

然而中國幅員遼闊,東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制度水平都存在明顯差異,房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)水平也不盡相同。公認(rèn)的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外,同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型相同或相近,而由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場,其實(shí)很不容易(張興 徐文學(xué) 柳萍 2009)。因此,根據(jù)市場的要求,通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價(jià)格顯然存在困難,這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值技術(shù)中的市場法的實(shí)際運(yùn)用制造了麻煩,凸顯了估值的難度。

(二)時(shí)間跨度問題

運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí),準(zhǔn)確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎(chǔ)。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息為基礎(chǔ),但還是需要對(duì)未來信息進(jìn)行預(yù)測。首先,評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等,不同的時(shí)點(diǎn)其風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)不同,所以要確定的折現(xiàn)率就會(huì)隨之改變。其次,租金收益是通過履行租約實(shí)現(xiàn)的,但未來實(shí)際租約收入因?yàn)榭紤]了時(shí)段而變得不可靠,這將最終影響凈收益的確定。最后,收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)來確定,但企業(yè)可能會(huì)根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看,時(shí)點(diǎn)和時(shí)段上的改變都會(huì)影響估值的準(zhǔn)確性。

(三)技術(shù)缺陷問題

空間與時(shí)間問題最終都可以歸結(jié)為技術(shù)問題,如何將空間與時(shí)間問題上的相關(guān)因素進(jìn)行指標(biāo)化也是解決問題的根本。

最初,估值技術(shù)是被禁止的。但在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》中,財(cái)政部已規(guī)定:“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的,應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì);也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量?！边@就意味著,估值技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。

《指導(dǎo)意見》中的估值技術(shù)在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,主要指出了市場法和收益法兩種評(píng)估方法,但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法,但收益法因?yàn)榭紤]了時(shí)間價(jià)值,需要評(píng)估人員的主觀判斷,增加了估值的不確定性,企業(yè)也可能通過對(duì)估值方法的選擇來進(jìn)行盈余操縱。

市場法強(qiáng)調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導(dǎo)意見中的收益法強(qiáng)調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對(duì)公允價(jià)值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對(duì)因素的簡單陳述,沒有明確指出因素的影響因素,也就無法從根本上對(duì)其進(jìn)行量化,指導(dǎo)相關(guān)工作。以區(qū)位狀況為例,其受空間和時(shí)間的雙重約束。在空間上,不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價(jià)值相去甚遠(yuǎn);在時(shí)間上,同一地段的價(jià)值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標(biāo)準(zhǔn),使得估值缺少客觀性。

三、推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的建議

從以上分析中可以看出,由于存在地域差異問題,時(shí)間跨度問題以及技術(shù)缺陷問題,使得估值技術(shù)難以在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值中得到切實(shí)的應(yīng)用,從而直接影響到我國公允價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量的可靠性,妨礙公允價(jià)值在我國的應(yīng)用。因此,全面推動(dòng)估值技術(shù)的應(yīng)用,才是當(dāng)前亟待解決的問題。在此,筆者結(jié)合相關(guān)研究成果,提出以下建議。

(一)明確量化標(biāo)準(zhǔn)

提高量化手段可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可操作性。

首先是明確允許運(yùn)用估值技術(shù)的地域范圍。相關(guān)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮,將各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,例如人均GDP作為衡量指標(biāo),建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術(shù),因?yàn)檫@些城市投資性房地產(chǎn)交易量大,更可能形成活躍的市場。

其次是明確運(yùn)用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營規(guī)模和5年經(jīng)營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí),會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值優(yōu)先考慮的是市場法,但實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標(biāo)準(zhǔn),所以應(yīng)將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權(quán)重參數(shù),以規(guī)范計(jì)量手段,降低使用公允價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產(chǎn),所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進(jìn)行系數(shù)修正,可借鑒資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的觀點(diǎn),通過成長性、資產(chǎn)盈利能力等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較來確定,再結(jié)合參照企業(yè)的價(jià)值系數(shù)確定最終評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

(二)建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫

信息技術(shù)革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力,而以現(xiàn)階段信息技術(shù)為依托,建立和完善我國房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應(yīng)該趨勢的一個(gè)重要體現(xiàn),是推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù),使相關(guān)評(píng)估人員在運(yùn)用估值技術(shù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí),更具有依據(jù),并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實(shí)施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則,采取逐步推進(jìn)的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。

(三)提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位

由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中,建議企業(yè)在附注中增加對(duì)具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對(duì)凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對(duì)估值技術(shù)的信心,推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。

(四)加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評(píng)估水平

估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評(píng)估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。

相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識(shí),尤其是對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),了解整體經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[R].2008.

[2] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[R].2009.

[3] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)[S].2006.

[4] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)[S].2008.

篇9

1 經(jīng)典估值方法

1.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

現(xiàn)金流折現(xiàn)法理論基礎(chǔ)是，企業(yè)的價(jià)值等于其未來全部現(xiàn)金流的現(xiàn)值總和。計(jì)算方法是將企業(yè)每期自由現(xiàn)金流折現(xiàn)后加總。再根據(jù)企業(yè)自由現(xiàn)金流的錨定標(biāo)的，可將貼現(xiàn)法分為紅利貼現(xiàn)法、股權(quán)自由現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法、公司自由現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法、EVA貼現(xiàn)法。每種方法又可分為固定增長模型、二段增長模型、多段增長模型。

現(xiàn)金流折現(xiàn)法擁有比其他常用評(píng)價(jià)模型更為完整的模型分類，是框架最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)鄬?duì)較復(fù)雜的評(píng)價(jià)模型。需要的信息量更多，評(píng)價(jià)角度更全面，預(yù)測時(shí)間較長，考慮變量多，能夠提供適當(dāng)思考。

但該法存在的主要缺點(diǎn)如下。

（1）需耗費(fèi)較長時(shí)間，須對(duì)公司營運(yùn)情形與產(chǎn)業(yè)特性有深入了解。

（2）雖然DCF是考察公司未來獲利、成長與風(fēng)險(xiǎn)的完整評(píng)價(jià)模型，但數(shù)據(jù)估算具有高度的主觀性和不確定性。

（3） DCF為比較復(fù)雜的模型，可能因數(shù)據(jù)估算不易而無法采用，即使勉強(qiáng)進(jìn)行估算，錯(cuò)誤數(shù)據(jù)套入完美模型，也無法得正確結(jié)果。

（4）敏感性比較強(qiáng)，輸入值的小變化將導(dǎo)致輸出值的大變化。

適用該法進(jìn)行估值的公司需具備如下條件。

（1）目標(biāo)公司現(xiàn)金流為正；

（2）根據(jù)目標(biāo)公司提供的、或從其他渠道獲得的有效資料，能夠比較可靠地預(yù)計(jì)目標(biāo)公司未來現(xiàn)金流發(fā)生的狀況；

（3）針對(duì)目標(biāo)公司，能夠恰當(dāng)?shù)販y算折現(xiàn)率。

不適用該法進(jìn)行估值的公司。

（1）財(cái)務(wù)狀況極度惡化的公司；

（2）擁有有重要價(jià)值專利或重大核心技術(shù)的公司；

（3）正在進(jìn)行重組的公司；

（4）業(yè)務(wù)經(jīng)營不連續(xù)，業(yè)績?nèi)狈杀刃缘墓镜取?/p>

由于中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)改革正在推經(jīng)，導(dǎo)致中國企業(yè)生死存亡瞬息萬變，經(jīng)濟(jì)企業(yè)數(shù)據(jù)可得性與權(quán)威性較差，兩個(gè)缺點(diǎn)在非上市公司的股權(quán)投資中表現(xiàn)尤為明顯。因此，經(jīng)典估值理論中的復(fù)雜模型難以適用，即需要對(duì)現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率進(jìn)行準(zhǔn)確估算和預(yù)測的DCF方法難以使用，需要嚴(yán)格假設(shè)前提及精確參數(shù)估計(jì)的期權(quán)定價(jià)模型也難以使用。于是，在實(shí)踐中，資產(chǎn)評(píng)估法和相對(duì)估值法成了最常用的估值方法。

1.2資產(chǎn)評(píng)估法

資產(chǎn)評(píng)估法的假設(shè)前提是，企業(yè)由一系列彼此獨(dú)立的單項(xiàng)資產(chǎn)集合而成，公司價(jià)值取決于公司構(gòu)成要素資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值之和。

該法從構(gòu)成企業(yè)整體資產(chǎn)的各要素資產(chǎn)重建角度來考察企業(yè)的價(jià)值。

適用范圍，一是企業(yè)各資產(chǎn)的整體性較差，企業(yè)整體獲利能力較低，企業(yè)收益水平不高或企業(yè)收益難以預(yù)測的公司；二是企業(yè)所投入要素資產(chǎn)的重置成本能準(zhǔn)確計(jì)量。

用資產(chǎn)評(píng)估法估值，關(guān)鍵是選擇合適的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)不同計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，可把目標(biāo)公司凈資產(chǎn)分為凈資產(chǎn)賬面價(jià)值、調(diào)整賬面價(jià)值、重置價(jià)值和清算價(jià)值。

1.2.1資產(chǎn)評(píng)估法的優(yōu)點(diǎn)

（1）計(jì)算簡便、直觀易懂，適用于非持續(xù)經(jīng)營下的目標(biāo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估；

（2）著眼于企業(yè)的歷史和現(xiàn)狀，不確定因素少，當(dāng)企業(yè)價(jià)值主要由各項(xiàng)資源組成時(shí)，尤其適用；

（3）方法操作簡單，資料比較可靠，人為干擾因素少，且評(píng)估結(jié)果可具體到各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的明細(xì)項(xiàng)目上，便于會(huì)計(jì)帳務(wù)處理。

1.2.2資產(chǎn)評(píng)估法的缺點(diǎn)

（1）以企業(yè)擁有的單項(xiàng)資產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，忽視整體獲利能力；

（2）不能反映企業(yè)未來獲利能力，當(dāng)企業(yè)獲利能力很強(qiáng)時(shí)，該方法的評(píng)估結(jié)果誤差較大。

資產(chǎn)評(píng)估法在中國運(yùn)用較多較廣的領(lǐng)域是國有企業(yè)估值，投資機(jī)構(gòu)常以不低于凈資產(chǎn)的價(jià)格投資。此法相對(duì)規(guī)范，操作容易。但正如前所述，資產(chǎn)評(píng)估法假設(shè)企業(yè)是由一系列獨(dú)立的要素資產(chǎn)相加而得，較少考慮到企業(yè)整體性，因此往往忽略通貨膨脹、過時(shí)貶值、組織資本等因素，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏離企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

1.3相對(duì)估值法

相對(duì)估價(jià)法的理論基礎(chǔ)是，相似的資產(chǎn)應(yīng)具有相似的價(jià)值。這種估值方法的假設(shè)前提是市場完備有效。只有在此前提下，可比資產(chǎn)的市場公允價(jià)值才會(huì)等于或接近其內(nèi)在價(jià)值。

相對(duì)估價(jià)法的關(guān)鍵點(diǎn)，一是確定合理的比率，二是選擇合適的可比公司。

其中比率的選擇要充分體現(xiàn)影響企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的最關(guān)鍵因素，而且比率中的規(guī)模控制變量必須是可觀測的?？捎糜谙鄬?duì)估價(jià)法的比率很多，如市盈率法、估價(jià)/每股經(jīng)營性凈現(xiàn)金流量、市凈率、市銷率、托賓Q等，具體使用哪種方法，與目標(biāo)公司所處行業(yè)屬性，所用經(jīng)營模式等因素相關(guān)。

相對(duì)估價(jià)法直觀易懂，不需要太深專業(yè)知識(shí)，計(jì)算簡單。在市場是完備有效假設(shè)前提下，只要可比公司選擇得當(dāng)，再選用適當(dāng)?shù)谋嚷蕦?duì)目標(biāo)企業(yè)估值，結(jié)果常常比較理想。

然而，正是由于相對(duì)估價(jià)法采用單一比率的方法進(jìn)行估算，該單一比率暗含所有信息，一旦所隱含假設(shè)條件不成立，相對(duì)估價(jià)法就易得出錯(cuò)誤結(jié)論。

隨著股權(quán)投資蓬勃發(fā)展，為了競爭需要，投資方往往采用更簡單的相對(duì)估價(jià)法。且主要采取市盈率法估價(jià)，此法在當(dāng)下相當(dāng)流行，可以說是當(dāng)前中國私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)在投資中的首選估值方法。

市盈率相對(duì)估值法有其獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，便于使用，便于快速做出判斷決策。在搶項(xiàng)目資源的大背景下，流行該法順理成章。但市盈率法等相對(duì)估價(jià)法在當(dāng)前中國股權(quán)投資實(shí)踐中存在諸多問題。

第一，單一的市盈率估值法，使投資人在競爭中一味調(diào)高估值，PE由2005年的五倍，上升至最高十多倍。也正由于項(xiàng)目爭奪激烈，估值法單一，目標(biāo)企業(yè)漫天要價(jià)，投資收益減小。

第二，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)瞬息萬變，相對(duì)估價(jià)法沒有考慮產(chǎn)業(yè)變遷后企業(yè)是否能生存，也很少考慮企業(yè)與競爭對(duì)手間的博弈關(guān)系，這意味著投資隱含高風(fēng)險(xiǎn)，而高風(fēng)險(xiǎn)在市盈率中難以體現(xiàn)。

第三，相對(duì)估值法所需數(shù)據(jù)測算比較粗放。比率選擇上，多數(shù)情況下選擇市盈率和市凈率兩種，較少考慮其他相對(duì)估值法；可比公司選擇上，往往僅選取同行業(yè)平均估價(jià)水平作比較，更不會(huì)對(duì)可比公司、目標(biāo)公司詳細(xì)測算；最后，目標(biāo)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算粗放，大多簡單采用當(dāng)前利潤指標(biāo)，大致估算增長率。

2 中國企業(yè)估值的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和假設(shè)前提

經(jīng)典估值方法難以適用中國企業(yè)估值的根源是，中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定。因此產(chǎn)生于西方穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)背景下的經(jīng)典估值理論，在中國應(yīng)用水土不服。在中國投資需要更適合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的估值方法。

2.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境

中國經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境是高速發(fā)展和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，企業(yè)作為微觀主體，既能享受經(jīng)濟(jì)增長帶來的增長效應(yīng)，也受到新興同行企業(yè)沖擊。因此，企業(yè)某段時(shí)間發(fā)展速度很快，某段時(shí)期發(fā)展很慢，甚至破產(chǎn)。

在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型時(shí)期，很多產(chǎn)業(yè)C會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，很多產(chǎn)業(yè)得到升級(jí)發(fā)展，很多產(chǎn)業(yè)變成夕陽行業(yè)，很多產(chǎn)業(yè)成為朝陽行業(yè)，產(chǎn)業(yè)競爭極其劇烈的。白色家電、手機(jī)、電腦行業(yè)的劇變最能說明此點(diǎn)。

在高速發(fā)展和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型背景下，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都不穩(wěn)定。一般認(rèn)為，中國多數(shù)產(chǎn)業(yè)已過萌芽期，處于激烈競爭期，在國外可能只有三五家企業(yè)競爭的行業(yè)，中國可能有上百家。最明顯的萬科在房地產(chǎn)行業(yè)以僅以1%的市場份額，就成為國內(nèi)地產(chǎn)老大。在轉(zhuǎn)型背景下，昨日還是明顯企業(yè)，明日就可能成為破產(chǎn)企業(yè)，如昔日德隆系。

在此不穩(wěn)定狀態(tài)下，微觀企業(yè)在競爭中的生死存亡極難預(yù)測，要準(zhǔn)確預(yù)測企業(yè)未來自由現(xiàn)金流量更有難度，更別說準(zhǔn)確預(yù)測企業(yè)資本成本。

于是，筆者提出一種適應(yīng)中國多數(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的估值方法，即基于博弈情形的估值方法。該假說與經(jīng)典估值理論前提假設(shè)最大區(qū)別在于，假設(shè)目標(biāo)企業(yè)所在行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是不穩(wěn)定的。

2.2基于博弈情形的估值方法原理

為簡化計(jì)算，突出核心思想，假設(shè)企業(yè)是追求利潤最大化的，市場是完全有效的，企業(yè)間競爭是信息對(duì)稱且靜態(tài)博弈的。

以下逐步構(gòu)建基于博弈情形的估值假說理論模型。

假設(shè)某個(gè)產(chǎn)業(yè)存在n家企業(yè)，市場需求恒定，且為便于推理，進(jìn)一步簡化假設(shè)每家企業(yè)的固定生產(chǎn)成本為零，邊際生產(chǎn)成本均為常數(shù)c，每個(gè)企業(yè)狀況一樣。

由于假設(shè)是靜態(tài)的完全信息博弈，每家企業(yè)的最優(yōu)化利潤水平與行業(yè)內(nèi)存在的企業(yè)數(shù)量密切相關(guān)。

首先，當(dāng)行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量n越大時(shí)，意味著競爭越激烈，每家企業(yè)利潤水平加速下降。

其次，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，n隨時(shí)變化，企業(yè)利潤水平也隨之大幅變化，經(jīng)典估值理論難以對(duì)這種情況做出準(zhǔn)確估測。

分析兩種極端情形下，企業(yè)的利潤變化。

首先，當(dāng)n非常大時(shí)，市場接近完全競爭，每家企業(yè)最優(yōu)利潤趨近于零。

其次，當(dāng)n=1時(shí)，市場為一家企業(yè)壟斷，其最優(yōu)利潤為整個(gè)行業(yè)最大利潤。

可見企業(yè)數(shù)量變化，導(dǎo)致每家企業(yè)最優(yōu)利潤急劇變化。即競爭環(huán)境對(duì)企業(yè)估值產(chǎn)生重要影響。中國多數(shù)產(chǎn)業(yè)處于結(jié)構(gòu)變遷、數(shù)量劇變時(shí)期，企業(yè)競爭博弈情形瞬息萬變，對(duì)企業(yè)估值產(chǎn)生巨大影響。

以上是基于博弈情形估值假說的基本依據(jù)和原理。

篇10

1990年，我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變，隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢，2006年頒布，2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示，并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間，公允價(jià)值的使用受到了冷遇，公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評(píng)估公允價(jià)值的方法，這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的改進(jìn)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢，但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下，公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。

2007年，存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中，僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn)，而采用公允價(jià)值模式的只有20家，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%，且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式，分別是評(píng)估價(jià)格（14家公司）、第三方調(diào)查報(bào)告（1家公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格（5家公司）。

二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

（一）地域差異問題?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制度水平都存在明顯差異，房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)水平也不盡相同。公認(rèn)的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內(nèi)陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產(chǎn)要求彼此地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，其實(shí)很不容易（張興 徐文學(xué) 柳萍 2009）。因此，根據(jù)市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價(jià)格顯然存在困難，這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值技術(shù)中的市場法的實(shí)際運(yùn)用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。

（二）時(shí)間跨度問題。運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，準(zhǔn)確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎(chǔ)。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息為基礎(chǔ)，但還是需要對(duì)未來信息進(jìn)行預(yù)測。首先，評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等，不同的時(shí)點(diǎn)其風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)不同，所以要確定的折現(xiàn)率就會(huì)隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實(shí)現(xiàn)的，但未來實(shí)際租約收入因?yàn)榭紤]了時(shí)段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)來確定，但企業(yè)可能會(huì)根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時(shí)點(diǎn)和時(shí)段上的改變都會(huì)影響估值的準(zhǔn)確性。

（三）技術(shù)缺陷問題?？臻g與時(shí)間問題最終都可以歸結(jié)為技術(shù)問題，如何將空間與時(shí)間問題上的相關(guān)因素進(jìn)行指標(biāo)化也是解決問題的根本。

最初，估值技術(shù)是被禁止的。但在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解（2008）》中，財(cái)政部已規(guī)定：“無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。”這就意味著，估值技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)被允許采用。

《指導(dǎo)意見》中的估值技術(shù)在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，主要指出了市場法和收益法兩種評(píng)估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法，但收益法因?yàn)榭紤]了時(shí)間價(jià)值，需要評(píng)估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業(yè)也可能通過對(duì)估值方法的選擇來進(jìn)行盈余操縱。

市場法強(qiáng)調(diào)了投資性房地產(chǎn)的“實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導(dǎo)意見中的收益法強(qiáng)調(diào)了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對(duì)公允價(jià)值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對(duì)因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對(duì)其進(jìn)行量化，指導(dǎo)相關(guān)工作。以區(qū)位狀況為例，其受空間和時(shí)間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產(chǎn)價(jià)值相去甚遠(yuǎn)；在時(shí)間上，同一地段的價(jià)值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標(biāo)準(zhǔn)，使得估值缺少客觀性。

三、推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的建議

從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時(shí)間跨度問題以及技術(shù)缺陷問題，使得估值技術(shù)難以在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值中得到切實(shí)的應(yīng)用，從而直接影響到我國公允價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量的可靠性，妨礙公允價(jià)值在我國的應(yīng)用。因此，全面推動(dòng)估值技術(shù)的應(yīng)用，才是當(dāng)前亟待解決的問題。在此，筆者結(jié)合相關(guān)研究成果，提出以下建議。

（一）明確量化標(biāo)準(zhǔn)，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可操作性。

首先是明確允許運(yùn)用估值技術(shù)的地域范圍。相關(guān)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮，將各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，例如人均GDP作為衡量指標(biāo)，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內(nèi)陸大型城市使用估值技術(shù)，因?yàn)檫@些城市投資性房地產(chǎn)交易量大，更可能形成活躍的市場。

其次是明確運(yùn)用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經(jīng)營規(guī)模和5年經(jīng)營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估值優(yōu)先考慮的是市場法，但實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)，所以應(yīng)將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權(quán)重參數(shù)，以規(guī)范計(jì)量手段，降低使用公允價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產(chǎn)，所以在尋找到相似房產(chǎn)后還要進(jìn)行系數(shù)修正，可借鑒資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的觀點(diǎn)，通過成長性、資產(chǎn)盈利能力等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較來確定，再結(jié)合參照企業(yè)的價(jià)值系數(shù)確定最終評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

（二）建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)革命所造就的新興信息資源和信息產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，而以現(xiàn)階段信息技術(shù)為依托，建立和完善我國房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應(yīng)該趨勢的一個(gè)重要體現(xiàn)，是推動(dòng)估值技術(shù)應(yīng)用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評(píng)估人員在運(yùn)用估值技術(shù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù)，另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實(shí)施起來比較困難。因此，房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則，采取逐步推進(jìn)的方式，以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源，同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外，國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。

（三）提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位。由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中，建議企業(yè)在附注中增加對(duì)具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定，其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么，所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定，如果選用的是市場法，應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度；若是收益法，那應(yīng)該分別對(duì)凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督，增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對(duì)估值技術(shù)的信心，推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。

（四）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高資產(chǎn)評(píng)估水平。估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評(píng)估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響，所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。

相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識(shí)，尤其是對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，了解整體經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。

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