導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇健身房合同，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

乙方（承租方）：

身份證號：

根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)及規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、協(xié)商一致的原則，特制定本合同，以資共同遵守。

第一條：承租房屋位置、面積與用途

1.1乙方承租甲方位于房屋，房屋建筑面積平方米。

1.2上款所稱房屋是指由甲方出租給乙方使用的場地、房屋及其配套設(shè)施。

第二條：租賃期限

2.1租賃期限：年。自年月日起至年月日止。（甲方允許乙方提前進駐裝修，時間為年月日至年月日，該期間不收取租金。）

2.2承租期滿前兩個月，若乙方希望繼續(xù)承租，應(yīng)書面告知甲方，在同等條件下甲方應(yīng)優(yōu)先考慮乙方的承租權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后辦理續(xù)租手續(xù)，逾期告知視為放棄。

2.3在合同履行期間，因不可抗力導(dǎo)致本合同租賃標的物滅失或不適于繼續(xù)使用，本合同自發(fā)生不可抗力之日起自動終止。

第三條：租金及支付方式

3.1每年租金額為：元人民幣（￥元）。

3.2付款方式：自年起，每年月日前乙方向甲方支付一年房租。

第四條：履約保證金

4.1乙方應(yīng)于本合同簽訂同時繳納元履約保證金。

4.2在本合同解除或終止時，乙方應(yīng)依約退還房屋并結(jié)清各項費用。乙方若有欠款現(xiàn)象（包括但不限于：水電費、煤氣費、應(yīng)向甲方支付的款項等），甲方有權(quán)在履約保證金中扣除，履約保證金不足以支付上述欠款的，乙方應(yīng)及時補足。若無任何欠款，甲方應(yīng)在本合同終止后15天內(nèi)，無息返還乙方履約保證金。

4.3如因乙方原因而導(dǎo)致合同解除、終止的，甲方將不予返回履約保證金。

第五條：甲乙雙方租賃該房屋的相關(guān)規(guī)定

5.1在乙方如約支付租金的情況下，由甲方支付出租房屋的供暖費用。

5.2乙方負責(zé)出租房屋內(nèi)財產(chǎn)設(shè)施的保管和保險。

5.3因不可抗力導(dǎo)致本合同無法履行，雙方免責(zé)，并互相協(xié)助爭取相應(yīng)補償。

第六條：房屋的裝修和維護保養(yǎng)

6.1甲方負責(zé)該房屋的建筑質(zhì)量達到使用要求（不得漏雨，排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)及供暖系統(tǒng)完好等）。

6.2乙方在足額支付第一年租金及履約保證金后即可進駐裝修。乙方裝修不得拆改主體結(jié)構(gòu)，在地面、墻體及棚頂打釘鉆眼加大荷載時不得損壞建筑的結(jié)構(gòu)；乙方應(yīng)愛護并合理使用房屋內(nèi)設(shè)施。

第七條：違約責(zé)任

7.1合同期內(nèi)，乙方逾期支付租金，履約保證金等其他費用超過15天，甲方有權(quán)解除合同。

7.2因乙方違約而導(dǎo)致甲方解除合同，已繳納的房屋租金及履約保證金將不予返還。

7.3雙方在合同期內(nèi)，因一方違約而導(dǎo)致合同解除，應(yīng)向守約方支付合同總金額10％的違約金。

第八條：合同解除或終止后的處理

8.1在本合同解除或終止時，乙方應(yīng)十五日交還該房屋，并將存放的自有財產(chǎn)物資及時處置。如逾期不歸還或未處置的財產(chǎn)物資，視為乙方同意甲方代為處置。

第九條：適用法律及爭端解決

9.1雙方產(chǎn)生爭端，應(yīng)友好協(xié)商，互諒互讓，協(xié)商不成，任何一方可向有管轄權(quán)的人民法院。

第十條：通則

10.1合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致以書面形式補充約定，補充約定與本合同具有同等法律效力。

10.2本合同由甲乙雙方簽字生效。本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方：乙方：

篇2

1、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補償利益進行轉(zhuǎn)讓（即關(guān)于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。

近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會)不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現(xiàn)為資金，于是將拆遷補償安置的房屋預(yù)先對外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣(轉(zhuǎn)讓)協(xié)議，約定:將其舊房拆遷后將來補償(回遷安置)的樓房轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付一定的對價,受讓人以被拆遷人的名義,按照當?shù)?本村)拆遷補償安置方案參入挑選回遷安置房,根據(jù)挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進行貨幣結(jié)算。簽訂轉(zhuǎn)讓（買賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數(shù)額的價款（有的是定金，也有的一次性給付全部價款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉(zhuǎn)讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對該（買賣）轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)和效力發(fā)生爭議，如何認定該合同的性質(zhì)和效力。

第一種意見認為，轉(zhuǎn)讓雙方間實質(zhì)上存在房屋拆遷補償合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補償合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，此種情況下，應(yīng)當通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉(zhuǎn)讓的，則雙方間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，否則就是無效。

第二種意見認為，轉(zhuǎn)讓雙方間實質(zhì)上是房屋拆遷補償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，即出讓方將其依據(jù)當?shù)兀ū敬澹┎疬w補償政策取得補償安置房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人給付相應(yīng)價款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉(zhuǎn)讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。因此，轉(zhuǎn)讓雙方當事人間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉(zhuǎn)讓雙方通知拆遷人就可以了。

第三種意見，轉(zhuǎn)讓雙方就是單純的房屋轉(zhuǎn)讓合同，由于簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，轉(zhuǎn)讓的房屋不確定，因此，雙方間轉(zhuǎn)讓合同不成立。

審判實踐中，贊成第一種和第二種意見的人較多，體現(xiàn)了當事人的意思自治，維護誠信交易。但也有部分贊成第三種意見。此類糾紛比較普遍，上級法院應(yīng)當就本地發(fā)生的類是糾紛統(tǒng)一處理意見。

2、商品房買賣（預(yù)售）合同糾紛中，出賣人對逾期辦證行為免除違約責(zé)任的“出賣人的原因”如何理解和適用問題。

按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔違約責(zé)任。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔違約責(zé)任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗收監(jiān)督部門逾期驗收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責(zé)任嗎？

實踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經(jīng)充分考慮和注意到了相關(guān)的因素，并已經(jīng)為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣人已經(jīng)充分做到了應(yīng)盡的本職義務(wù)，就可以考慮將有關(guān)情況作為免責(zé)事由。具體主要體現(xiàn)在相關(guān)行政管理部門的職能（驗收備案、產(chǎn)權(quán)初始登記）行使的事項上，如果因該方面的原因，一般免除出賣人逾期辦證的違約責(zé)任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣人自己完成拆遷補償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應(yīng)作為逾期辦證違約責(zé)任的免責(zé)事由。請上級法院對此能統(tǒng)一指導(dǎo)意見。

3、房屋買賣合同中關(guān)于稅、費負擔的約定條款的效力問題。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，在辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)變更（轉(zhuǎn)移）登記時，需要繳納登記費、工本費測繪費、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等多種稅和費，多數(shù)轉(zhuǎn)讓合同中約定“交易過戶過程中發(fā)生的一切費用由受讓方承擔”。發(fā)生糾紛后，雙方對“一切費用”的解釋有爭議。受讓方認為，“一切費用”僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業(yè)稅等各種稅，按照法律規(guī)定，營業(yè)稅、個人所得稅等稅應(yīng)當由轉(zhuǎn)讓方交納；轉(zhuǎn)讓方認為，按照交易習(xí)慣，“一切費用”統(tǒng)指各種稅、費。

實踐中，一種意見認為，可以按照通常的交易習(xí)慣理解為“一切費用”包含了各種稅、費。其效力問題，雖然國家稅法規(guī)定出讓方（出賣人）是營業(yè)稅、個人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務(wù)，但是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方當事人可以約定該繳費、繳稅義務(wù)由某一方承擔，該約定對雙方當事人具有約束力，當事人應(yīng)當照約履行，但該約定不能對抗稅務(wù)機關(guān)及第三方。另一種意見認為，國家稅法規(guī)定營業(yè)稅、增值稅、個人所得稅等稅應(yīng)當由出讓方(賣方)交納，這是法定義務(wù)，不能由當事人自行約定承擔義務(wù)人，此種約定條款無效，應(yīng)當按照國家稅法規(guī)定確定稅費的承擔。

多數(shù)人同意第一種意見，因為民間交易中，一般是約定房屋轉(zhuǎn)讓的總價款，前提是將來過戶所需繳納的全部費用由買方負擔，與賣方無關(guān)，這也是民間通行的做法。

4、房屋買賣中的抵押限制問題。

出賣人將自己的房屋賣與買房人之后，在沒有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又以該房屋設(shè)定抵押的，買房人可以要求解除房屋買賣合同并主張懲罰性違約金，但如果買受人堅持要求出賣人繼續(xù)履行合同，請求法院判令出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，如何處理?

在情況下，我們一般建議買房人首先另行訴訟，請求確認抵押無效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣房人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房管部門也因為存在抵押限制而無法辦理。但是，有個別少數(shù)當事人不同意提起確認之訴，是否應(yīng)當判決駁回其請求，等抵押解除后再行主張權(quán)利。

5、關(guān)于單位與職工之間騰退福利房問題。

職工基于與工作單位原存在的勞動關(guān)系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數(shù)額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進行處理。過去法院曾經(jīng)處理過很多的此類案件，是按照房屋使用權(quán)糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開了原工作單位，就應(yīng)當退出單位分配的房屋。但是現(xiàn)在，考慮到執(zhí)行問題、社會穩(wěn)定問題、等綜合問題，是否決定對此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關(guān)系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不是平等主體之間通過磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數(shù)額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關(guān)系，故雙方因房屋的居住使用產(chǎn)生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應(yīng)受理。

但是問題是，如果法院對此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒有救濟途徑了，單位的合法權(quán)益怎么保障。

對此問題，請上級法院統(tǒng)一明確指導(dǎo)性意見。

6、關(guān)于對違法建筑買賣（轉(zhuǎn)讓）合同中的拆遷補償利益的處理問題。

按照法律規(guī)定和上級法院指導(dǎo)意見，對于國有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（土地證和房產(chǎn)證都沒有），則屬于違法建筑，當事人要求確認權(quán)屬的，法院不受理。對于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應(yīng)當作為民事案件受理，一般應(yīng)判決認定買賣合同無效。對于此類合同的效力認定，比較簡單，但是問題是，違法建筑進行買賣后，違章建筑進行拆除時，拆遷人給與違章建筑補償安置（高區(qū)、孫家疃等地有這種情況），也就是說，盡管關(guān)于違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實帶來了拆遷補償利益，該拆遷補償利益應(yīng)當歸誰？如何分配？存在不同的討論意見：

第一種意見認為，既然認定關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，無效合同應(yīng)當返還原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補償利益應(yīng)當歸出賣人。

第二種意見認為，雖然關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標的物確實具有較高價值，如果單純返還原物則對買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據(jù)發(fā)生買賣關(guān)系的年限對拆遷補償利益按照一定比例進行分配。

對此問題，多數(shù)人認為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據(jù)，請上級法院對此能夠統(tǒng)一意見。

7、對于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題

按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準并補繳土地出讓金。在處理具體糾紛時，凡是在審理過程中沒有經(jīng)過政府批準的，是否都一律認定房屋買賣合同無效？但是，由于目前土地和房屋權(quán)屬登記是兩個行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所有權(quán)變更登記時，不考慮土地性質(zhì)和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權(quán)變更登記，在此情況下，是否還認定房屋買賣合同無效？此種情況多出現(xiàn)在已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非（集體土地變?yōu)閲型恋兀┑某侵写謇锏呐f房屋（有的是別墅），也有的是過去機關(guān)、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥國有土地建設(shè)的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經(jīng)政府批準轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但沒有辦理土地使用權(quán)變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認定。

多數(shù)人認為，如果轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，盡管沒有政府批準，也應(yīng)當認定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權(quán)變更登記時，由土地管理部門責(zé)令買受人補繳土地出讓金。

8、商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。

按照建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定，房屋（當然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗收合格后才能交付使用。此情況下的驗收合格應(yīng)當是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗收。但是，近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商出售的房屋通常屬于成片開發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開發(fā)建設(shè)周期較長，整個小區(qū)綜合驗收的時間較長，但出售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而不是綜合驗收合格。對此，如何掌握？實踐中存在兩種不同意見：

第一種意見，按照合同約定，即如果商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗收（建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察等聯(lián)合驗收），同時，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設(shè)施齊全，具備基本的使用功能，就可以認定為具備交付條件。無需通過綜合驗收。

第二種意見認為，建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定房屋必須經(jīng)驗收合格后才能交付使用，屬于強制性規(guī)定，且規(guī)定的驗收合格應(yīng)當是綜合驗收合格，因此，合同約定的單體驗收之交付條件違反了法律的強制性規(guī)定，應(yīng)當是無效，一律認定房屋交付條件必須是綜合驗收而非單體竣工驗收。

實踐中，多數(shù)采用第一種意見。省高院2011年的民事審判會議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。

9、農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權(quán)處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認定和分配問題。

前幾年，對于因買受人資格問題（不是本村集體經(jīng)濟組織成員）造成農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經(jīng)統(tǒng)一了處理意見，即按照買賣關(guān)系發(fā)生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。但是，對于因出賣人無權(quán)處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實踐中，有兩種意見：

第一種意見，按照買賣行為發(fā)生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農(nóng)村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。

第二種意見，只是判令返還財產(chǎn)，出賣人退還買受人購房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。

以前多數(shù)情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。請上級法院明確統(tǒng)一意見，應(yīng)當按照哪一種意見處理。

10、關(guān)于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。

近些年，房產(chǎn)開發(fā)公司因為無力支付開發(fā)建設(shè)費用或工程款，開發(fā)公司以開發(fā)建設(shè)的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準許施工方或材料商對外出售（或預(yù)售）房屋。施工方或材料商與購房人簽訂房屋買賣（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認定。實踐中存在多種情況：

第一種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商已經(jīng)將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，應(yīng)當追加開發(fā)商為第三人，判令第三人協(xié)助過戶，因為，開發(fā)商沒有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給施工方或材料商，過戶時，需要開發(fā)商出手續(xù)。

第二種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人發(fā)生房屋買賣合同糾紛，也應(yīng)當追加開發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開發(fā)商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開發(fā)商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房屋的所有權(quán)或處分權(quán)的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當認定無效。

第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款，而為了讓開發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續(xù)，一般由開發(fā)商與買房人直接簽訂房屋預(yù)售合同（或買賣合同）。在此種情況下，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，開發(fā)商與買房人不存在實質(zhì)上的房屋買關(guān)系，那么該房屋預(yù)售合同（或買賣合同）對開發(fā)商和買房人是否具有約束力？開發(fā)商是否應(yīng)當按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)？是否該承擔逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責(zé)任。對此有不同意見：第1種意見認為，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，雙方并不存在實質(zhì)上的房屋買關(guān)系，買房人也沒有向開發(fā)商支付購房款，因此，房屋預(yù)售合同對開發(fā)商不具約束力，無需承擔違約責(zé)任。第2種意見認為，由于開發(fā)商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應(yīng)當屬于轉(zhuǎn)預(yù)售合同關(guān)系，只要在訴訟過程中開發(fā)商具備了房屋預(yù)售條件，就應(yīng)當承認該合同有效，反之就無效。施工方或材料商與買房人間的房屋買合同應(yīng)屬于房屋預(yù)售合同關(guān)系，如果開發(fā)商具備房屋預(yù)售條件，施工方或材料商接受轉(zhuǎn)預(yù)售，就可以承認合同有效。開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同屬于施工方或材料商將其與開發(fā)商間房屋預(yù)售合同中的權(quán)利（交付房屋、協(xié)助過戶）轉(zhuǎn)讓給買房人，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同對開發(fā)商具有約束力。

以上情況下的處理原則和處理意見，請上級法院明確指導(dǎo)意見。

11、參入合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方出售商品房的合同效力問題。

近些年，許多公司或個人參入與有開發(fā)資質(zhì)的房產(chǎn)公司合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，雙方約定，以開發(fā)公司名義開發(fā)建設(shè)，合作雙方對建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續(xù)時，買房人需與開發(fā)公司簽訂預(yù)售合同。此種情況下，由于參與合作開發(fā)的公司或個人不具備開發(fā)資質(zhì)，分得的房屋需要登記在開發(fā)公司名下，在出售房屋時需要借助開發(fā)公司名義，因此，處于被動地位。參與合作開發(fā)的公司或個人與買房人發(fā)生房屋買賣糾紛時，也存在多種情況，且發(fā)生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開發(fā)的公司或個人能否取得分成樓房、開發(fā)公司與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同的性質(zhì)和效力問題。請上級法院，對此類問題也一并明確指導(dǎo)性意見。

12、關(guān)于“二手房”買賣合同效力問題。

對于近幾年盛行的“二手房”買賣，審判實踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房屋對外出售，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開發(fā)商簽訂房屋認購協(xié)議或預(yù)售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購買的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，已經(jīng)付清全部房款，房屋已經(jīng)交付，但還沒有辦理房屋過戶，出賣人又將購買的房屋出售給他人，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；

上述第（一）種情況下發(fā)生的房屋買賣糾紛一般情況下法律關(guān)系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買賣糾紛較為復(fù)雜，實際上屬于房屋買賣合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，發(fā)生糾紛時，如果買賣的房屋沒有建成或開發(fā)商不同意轉(zhuǎn)讓行為，則轉(zhuǎn)讓（買賣）買賣雙方間的買賣合同就會因出賣人無權(quán)處分而無效；

對于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經(jīng)付清房款，房屋已經(jīng)交付，但由于沒有辦理房屋過戶，出賣人沒有取得完全所有權(quán)，如果買受人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，怎么辦？實踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經(jīng)付清房款，房屋也已經(jīng)交付，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒有爭議，出賣人有權(quán)處分該房屋，可以直接判決出賣人向買受人交付房屋并辦理過戶手續(xù)；第（2）種做法，由于出賣人尚沒有取得完全所有權(quán)，需要開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）表態(tài)是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權(quán)處分，買賣合同有效，如果開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）不同意，則出賣人無權(quán)處分，買賣合同無效；第（3）種做法，需要追加開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買賣合同有效，在此情況下，是判決開發(fā)商直接協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)還是判決出賣人辦理過戶手續(xù)，因為，如果需要法院強制執(zhí)行的話，必然涉及到開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）的利益，但是，如果直接判決開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人））協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)，則國家利益受到損害，因為，這樣就減少一次房屋交易手續(xù)，國家就少收取一次交易的稅費。正常情況下應(yīng)該是，開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）將房屋過戶給買房人（即下手買賣的出賣人），買房人（下手買賣的出賣人）再過戶給買受人。在此情況下，我們應(yīng)當怎么掌握？請上級法院規(guī)范該方面意見。

13、自然人之間房屋買賣合同中的違約金標準問題。

自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過高、或者沒有約定的情況下，當事人主張違約金或者請求降低違約金數(shù)額，參照什么標準計算，是否可以參照最高法院《關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。請上級法院明確指導(dǎo)意見。

14、關(guān)于“擅自處分”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握

近年來，存在大量因為部分共有人處分共有的房屋而發(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。以上各種不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點，但也有一定區(qū)別。通常情況下，我們一般這樣掌握：

對于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對于此類合同的效力，一方面要看買受人是否構(gòu)成善意有償取得，另一方面要看主張權(quán)利的其他共有人是否構(gòu)成知道或者應(yīng)當知道的情形。重點調(diào)查以下方面的事實：房屋的來源、房屋所有權(quán)證登記的產(chǎn)權(quán)人或共有人情況、買賣前房屋的占有使用情況，買賣行為發(fā)生的時間長短、買受人支付房屋價款是否符合當時的市場價格、房屋價款是否支付、買房人購買后占有使用情況、買賣房屋的交付以及權(quán)利憑證（產(chǎn)權(quán)證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買賣房屋的遠近及關(guān)心程度、其他共有人知曉房屋買賣行為的可能性大小、有無辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對于第（一）種情況的買賣合同，多數(shù)情況下按照善意有償取得來處理。

對于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點調(diào)查的事實除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時的夫妻關(guān)系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。

對于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。該種情況下多數(shù)存在處分人與子女惡意串通，故意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。除了考慮以上幾個方面因素外，重點要考慮：再婚夫妻的再婚時間、再婚后的感情、出賣房屋時的夫妻關(guān)系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買受人購買房屋的目的和實際用途（是自己居住、出租、轉(zhuǎn)賣、還是仍然由父母住）、對支付房屋價款的真實性及數(shù)額的審查也很重要。

二、對于最高法院《關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》適用中的有關(guān)建議意見

1、近些年，商品房開發(fā)建設(shè)和買賣的主體日趨復(fù)雜化，不僅有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有其他企業(yè)或個人，而且房屋買賣合同糾紛的雙方當事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴大到非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人，或者規(guī)定非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人因房屋買賣合同發(fā)生糾紛的，參照該司法解釋規(guī)定執(zhí)行。

篇3

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委托人：

地 址：

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承租方（乙方）：

地 址：

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營業(yè)執(zhí)照或身份證號碼：

委托人：

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依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房屋管理法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》及其實施細則的規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，訂立本合同。

第一條 甲方將位于深圳市 區(qū)，房屋（間）編碼為 的房屋（以下簡稱租賃房屋）出租給乙方使用。租賃房屋建筑面積共計 平方米，建筑物總層數(shù) .

租賃房屋權(quán)利人： ；

房地產(chǎn)權(quán)利證書或者證明其產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）的其他有效證件名稱、

號碼： ；

第二條 租賃房屋的單位租金按房屋面積每平方米每月人民幣 元（大寫： 元）計算，月租金總額為 人民幣元（大寫： 元）。

第三條 乙方應(yīng)天 年 月 日前交付首期租金，

金額為人民幣 元（大寫： 元）。

第四條 乙方應(yīng)于：

口每月 日前；

口每季度第 個月 日前；

口每半年第 個月 日前；

口每年第 個月 日前；

向甲方交付租金；甲方收取租金時，應(yīng)向乙方開具稅務(wù)發(fā)票。

（上述四種方式雙方應(yīng)共同選擇一項，并在所選項口內(nèi)打“√”）

第五條乙方租用租賃房屋的期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

前款約定之期限不得超過批準的土地使用年限，超出部分無效。

由此造成的損失，雙方有約定的，從其約定；沒有約定的，由甲方承擔。

第六條租賃房屋用途： .

乙方將租賃房屋用于其他用途的，須經(jīng)甲方書面同意，并按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，向房屋主管部門申請改變房屋使用用途，經(jīng)批準后方可按批準用途改變。

第七條 甲方應(yīng)于 年 月 日前將租賃房屋交付乙方使用，并辦理有關(guān)移交手續(xù)。

甲方遲于前款時間交付租賃房屋，乙方可要求將本合同有效期順延，雙方應(yīng)書面簽字確認并報合同登記機關(guān)備案。

第八條 交付租賃房屋時，雙方應(yīng)就租賃房屋及其附屬設(shè)施的當時狀況、附屬財產(chǎn)等有關(guān)情況進行確認，并在附頁中補充列明。

第九條 甲方交付租賃房屋時，可向乙方收取 個月租金數(shù)額的租賃保證金，即人民幣 元（大寫： 元）。

甲方收取租賃保證金，應(yīng)向乙方開具收據(jù)。

甲方向乙方返還保證金的條件：

1、

2、

3、

口只滿足條件之一。

口全部滿足。

（上述兩種方式雙方應(yīng)共同選擇一項，并在所選項口內(nèi)打“√”）

出現(xiàn)下列情形之一的，甲方可不予返還保證金：

1、

2、

3、

第十條 租賃期間，甲方負責(zé)支付租賃房屋所用土地的使用費及基于房屋租賃產(chǎn)生的稅款、房屋租賃管理費、 費；乙方負責(zé)按時支付租賃房屋的水電費、衛(wèi)生費、房屋（大廈）管理費、 費等因使用租賃房屋所產(chǎn)生的其他費用。

第十一條甲方應(yīng)確保交付的租賃房屋及其附屬設(shè)施能實現(xiàn)租賃目的，并保證其安全性符合有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定。

因甲方的故意或過失，致使乙方在租賃房屋內(nèi)受到人身或財產(chǎn)損害，乙方有權(quán)向甲方請求相應(yīng)賠償。

第十二條乙方應(yīng)合理使用租賃房屋及其附屬設(shè)施，并不得利用租賃房屋從事違法行為；對乙方正常、合理使用租賃房屋，甲方不得干擾或者妨礙。

第十三條乙方在使用租賃房屋過程中，如非因乙方過錯，租賃房屋或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時，乙方應(yīng)及時通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的進一步擴大；甲方應(yīng)在接到乙方通知后 日內(nèi)進行維修或徑直委托乙方代為維修；乙方無法通知甲方或甲方接到通知后不在上述約定的時間內(nèi)履行維修義務(wù)的，經(jīng)合同登記機關(guān)備案后乙方可代為維修。

發(fā)生特別緊急情況必須立即進行維修的，乙方應(yīng)先行代為維修并及時將有關(guān)情況通知甲方。

上述兩款規(guī)定情形下發(fā)生的維修費用（包括乙方代為維修及因防止缺陷擴大而支出的合理費用）由甲方承擔。乙方未盡上述兩款規(guī)定義務(wù)，未能及時通知或采取可能之有效措施，導(dǎo)致?lián)p失擴大的，該（擴大）部分維修費用由乙方自行承擔。

第十四條 因乙方使用不當或不合理使用，導(dǎo)致租賃房屋或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、損壞或故障等情形的，乙方應(yīng)及時通知甲方并負責(zé)維修或賠償。乙方拒不維修或賠償，可經(jīng)合同登記機關(guān)備案后，由甲方代為維修，相關(guān)維修費用由乙方承擔。

第十五條本合同有效期內(nèi)，甲方或乙方對租賃房屋進行改建、擴建或裝修的，甲、乙雙方應(yīng)另行簽訂書面協(xié)議。

前款規(guī)定之情形，按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門批準的，應(yīng)報請批準后方可進行。

第十六條

口租賃期間，乙方可將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租予他人，并到房屋租賃主管機關(guān)辦理登記手續(xù)。但轉(zhuǎn)租期限不得超過本合同約定之租賃期限；

口乙方不得將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租予他人。但在租賃期間，經(jīng)甲方書面同意，乙方可憑該同意轉(zhuǎn)租的書面證明到房屋租賃主管機關(guān)辦理登記手續(xù)。但轉(zhuǎn)租期限不得超過本合同約定之租賃期限。

口租賃期間，乙方不得將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租予他人。

（上述三款雙方應(yīng)共同選擇一項，并在所選項口內(nèi)打“√”）

第十七條本合同有效期內(nèi)，甲方需轉(zhuǎn)讓租賃房屋的部分或全部產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前一個月書面通知乙方。乙方在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

租賃房屋轉(zhuǎn)讓他人的，甲方有責(zé)任在簽訂

轉(zhuǎn)讓合同時告知受讓人繼續(xù)履行本合同。

第十八條本合同有效期內(nèi)，發(fā)生下列情形之一的，允許解除或變更本合同：

（一）發(fā)生不可抗力，使本合同無法履行；

（二）政府征用、收購、收回或拆除租賃房屋；

（三）甲、乙雙方協(xié)商一致。

第十九條出現(xiàn)下列情形之一時，甲方可就因此造成的損失，

口向乙方請求損害賠償；

口不予退還租賃保證金；

口乙方支付違約金人民幣 元（大寫： 元）。

（上述三種方式由雙方協(xié)商選取，并在相應(yīng)口內(nèi)打“√”）：

（一）乙方拖欠租金達___天（___個月）以上；

（二）乙方拖欠可能導(dǎo)致甲方損失的各項費用達 元以上；

（三）乙方利用租賃房屋進行非法活動，損害公共利益或者他人利益的；

（四）乙方擅自改變租賃房屋結(jié)構(gòu)或者用途的；

（五）乙方違反本合同第十四條規(guī)定，不承擔維修責(zé)任或支付維修費用，致使房屋或設(shè)備嚴重損壞的；

（六）未經(jīng)甲方同意及有關(guān)部門批準，乙方擅自將租賃房屋進行裝修；

（七）乙方擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租第三人的。

除追究乙方損害賠償責(zé)任或違約責(zé)任外，甲方還可依據(jù)上述情形解除合同或向乙方提出變更合同條款。

第二十條出現(xiàn)下列情形之一時，乙方可就因此造成的損失，

口向甲方請求損害賠償；

口請求甲方雙倍退還租賃保證金；

口甲方支付違約金人民幣 元（大寫： 元）

（上述三種方式由雙方協(xié)商選取，并在相應(yīng)口內(nèi)打“√”）：

（一）甲方遲延交付租賃房屋 天，（ 個月）以上；

（二）甲方違反本合同第十一條第一款約定，使乙方無法實現(xiàn)承租目的的；

（三）甲方違反本合同第十三條規(guī)定，不承擔維修責(zé)任或支付維修費用的；

（四）未經(jīng)乙方同意或有關(guān)部門批準，甲方將租賃房屋進行改建、擴建或裝修。

除追究甲方損害賠償責(zé)任或違約責(zé)任外，乙方還可依據(jù)上述情形解除合同（乙方在獲得賠償后應(yīng)書面通知甲方并交回租賃房屋）或向甲方提出變更合同條款。

乙方自甲方收到通知至乙方獲得賠償期間，不需向甲方交付租金。

第二十_條 本合同終止后，乙方應(yīng)于 日內(nèi)遷離及交回租賃房屋，并保證租賃房屋及附屬設(shè)施的完好（屬正常損耗的除外），同時結(jié)清應(yīng)當由乙方承擔的各項費用并辦理有關(guān)移交手續(xù)。

乙方逾期不遷離或不返還租賃房屋的，甲方有權(quán)收回租賃房屋，并就逾期部分向乙方收取雙倍租金。

第二十二條本合同約定之租賃期間屆滿，乙方需繼續(xù)租用租賃房屋的，應(yīng)于租賃期屆滿之日前 個月向甲方提出續(xù)租要求；在同等條件下，乙方對租賃房屋有優(yōu)先承租權(quán)。

甲、乙雙方就續(xù)租達成協(xié)議的，應(yīng)重新訂立合同，并到合同登記機關(guān)重新登記。

第二十三條 本合同約定的各項條款，甲乙雙方均須自覺履行，如有一方違約，按合同約定承擔相應(yīng)違約責(zé)任。

第二十四條甲、乙雙方可就本合同未盡事宜在附頁中另行約定；附頁之內(nèi)容作為本合同的一部分，經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等效力。

甲、乙雙方在租賃期間對本合同內(nèi)容達成交更協(xié)議的，須到原合同登記機關(guān)登記。經(jīng)登記的協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十五條 甲、乙雙方就本合同發(fā)生的糾紛，應(yīng)通過協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，應(yīng)提交華南國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規(guī)則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第二十六條 本合同自簽訂之時起生效。

甲、乙雙方應(yīng)自簽訂本合同之日起十日內(nèi)到主管機關(guān)進行登記或備案。

第二十七條本合同以中文文本為正本。

第二十八條本合同一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí)__份，合同登記機關(guān)執(zhí) 份，有關(guān)部門執(zhí) 份。

甲方（簽章）：

法定代表人：

聯(lián)系電話：

銀行帳號：

委托人（簽章）： 年 月 日

乙方（簽章）：

法定代表人：

聯(lián)系電話：

銀行帳號：

委托人（簽章）： 年 月 日

篇4

雷電災(zāi)害具有突發(fā)性、毀滅性特點，為主要自然災(zāi)害之一。根據(jù)歷史資料統(tǒng)計，我縣年平均雷暴日數(shù)為68天，最多年份高達81天，屬多雷暴區(qū)，每年因雷害造成的經(jīng)濟損失在數(shù)百萬元以上，因雷擊造成的人員傷亡事件屢見不鮮。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，各種高層建筑、計算機設(shè)備和電氣設(shè)備日益增加，以直擊雷為主的雷電災(zāi)害，迅速向感應(yīng)雷和雷電波入侵災(zāi)害擴展，雷電造成的危害愈加明顯，社會對雷電災(zāi)害的防御工作提出了越來越高的要求，防雷措施必須從單一的防直擊雷轉(zhuǎn)向綜合防雷。各部門、各單位要從實踐“三個代表”重要思想的高度，采取切實有力的措施，扎實做好防雷安全工作，認真對待新建建（構(gòu)）筑物防雷裝置設(shè)計審核與竣工驗收工作，從源頭做起，確保安裝的防雷裝置符合國家防雷規(guī)范要求。

二、范圍與對象下列建（構(gòu)）筑物或者設(shè)施的防雷裝置必須經(jīng)過設(shè)計審核和竣工驗收：

（一）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的一、二、三類防雷建（構(gòu)）筑物；

（二）油庫、氣庫、加油加氣站、液化天燃氣、油（氣）管道站場、閥室等爆炸危險環(huán)境設(shè)施；

（三）郵電通信、交通運輸、廣播電視、醫(yī)療衛(wèi)生、金融證券、文化教育、文物保護單位和其他不可移動文物、體育、旅游、游樂場所以及信息系統(tǒng)等社會公共服務(wù)設(shè)施；

（四）按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當安裝防雷裝置的其他場所和設(shè)施。

三、規(guī)范程序

（一）設(shè)計審核工作程序

1、申請單位持新建建（構(gòu)）筑物防雷設(shè)計圖紙及有關(guān)材料到縣氣象局辦理審核手續(xù)。

2、申請單位應(yīng)當提交下列材料：

①《防雷裝置設(shè)計審核申請書》；

②總規(guī)劃平面圖；

③防雷工程專業(yè)設(shè)計單位和人員的資質(zhì)證和資格證書；

④防雷裝置施工圖設(shè)計說明書、施工圖設(shè)計圖紙及相關(guān)資料；

⑤設(shè)計中所采用的防雷產(chǎn)品相關(guān)資料。

3、申請單位提交的材料齊全且符合條件的，應(yīng)當受理；材料不齊全或不符合條件的，應(yīng)一次告知需要補正的全部內(nèi)容，并出具《防雷裝置設(shè)計審核資料補正通知》。

4、設(shè)計審核通過后，頒發(fā)《防雷裝置設(shè)計核準書》。施工單位應(yīng)當按照經(jīng)核準的設(shè)計圖紙進行施工。

5、辦理防雷裝置設(shè)計審核手續(xù)的建（構(gòu)）筑物，開工后必須進入防雷施工驗收程序，進行質(zhì)量跟蹤、監(jiān)督。

（二）竣工驗收工作程序

1、申請單位持新建建（構(gòu)）筑物防雷裝置竣工圖紙及有關(guān)材料到縣氣象局辦理竣工驗收手續(xù)。

2、申請單位應(yīng)當提交下列材料：

①《防雷裝置竣工驗收申請書》；

②《防雷裝置設(shè)計核準書》；

③防雷工程專業(yè)施工單位和人員的資質(zhì)證和資格證書；

④由具有防雷裝置檢測資質(zhì)的檢測機構(gòu)出具的《防置裝置檢測報告》；

⑤防雷裝置竣工圖等技術(shù)資料；

⑥防雷產(chǎn)品出廠合格證、安裝記錄和由國家認可防雷產(chǎn)品測試機構(gòu)出具的測試報告。

3、防雷裝置經(jīng)驗收合格的，頒發(fā)《防雷裝置驗收合格證》，防雷裝置驗收不合格的，出具《防雷裝置整改意見書》，整改完成后，按原程序進行驗收。

四、幾點要求

（一）將防雷裝置設(shè)計審核與竣工驗收列入縣工程建設(shè)綜合報建程序。

（二）凡是應(yīng)當安裝防雷裝置的新建建（構(gòu)）筑物必須到縣氣象局進行設(shè)計審核，未經(jīng)縣氣象局審核或經(jīng)審核不符合國家有關(guān)防雷技術(shù)規(guī)范和標準的建（構(gòu)）筑物，不得交付施工。

（三）對各類防雷裝置進行竣工驗收。經(jīng)縣氣象局驗收并符合國家有關(guān)防雷技術(shù)規(guī)范和標準的，發(fā)給合格證書。未取得縣氣象局發(fā)給的防雷裝置合格證書的建（構(gòu)）筑物不得投入使用。

（四）未經(jīng)縣級以上氣象行政主管機構(gòu)審核批準，任何單位和個人不得開展防雷裝置設(shè)計審核和竣工驗收工作，所出具的合格證書一概無效。

篇5

建筑工程最常發(fā)生的一類質(zhì)量問題就是混凝土質(zhì)量通病，它不僅僅影響建筑工程的內(nèi)部質(zhì)量與外部質(zhì)量，還由此類質(zhì)量通病具有時常發(fā)生、反復(fù)性比較強的特點，對建筑工程的質(zhì)量產(chǎn)生極為不利的影響以及產(chǎn)生很大的危害。因此，如何減少以及控制混凝土質(zhì)量通病的產(chǎn)生，是保證建筑工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素，同時，這也是影響工程建設(shè)經(jīng)濟效益的重要環(huán)節(jié)，也是施工企業(yè)生存發(fā)展所必須要考慮的問題。

裂縫、滲透、孔洞、蜂窩等都屬于混凝土質(zhì)量通病，隨著社會的不斷進步以及科技水平的不斷提高，使得混凝土制作工藝也有了很大的改善，加上建筑企業(yè)施工管理趨于正規(guī)化，像孔洞、蜂窩等混凝土質(zhì)量通病已經(jīng)很少出現(xiàn)，然而裂縫與滲透出現(xiàn)的頻率仍然很高，文中主要就裂縫與滲透這兩大主要混凝土通病展開論述，分析形成的原因以及討論防治此類通病的措施。

1 建筑工程裂縫原因及防治

1.1 裂縫產(chǎn)生的原因

1.1.1 混凝土配合比以及所使用的原材料

一是混凝土在配制過程中水泥的用量越大，用水量越多，那么，水泥漿的體積就會越大以及收縮就會越大。如果混凝土砂率選擇不合理，就會導(dǎo)致混凝土和易性比較差，致使混凝土離析、保水不良，從而增加混凝土收縮值；二是混凝土配制使用的水泥安定性不符合要求，導(dǎo)致水泥中的游離氧化鈣以及氧化鎂熟化過程比較緩慢，當水泥已經(jīng)硬化成型之后它仍然在水泥中繼續(xù)熟化，就會造成水泥體積不均勻的現(xiàn)象，從而出現(xiàn)龜裂和崩潰的現(xiàn)象；三是水泥的水化熱過大，會導(dǎo)致混凝土容易產(chǎn)生裂縫，水泥使用等級越高，細度越細，那么混凝土開裂所造成的影響就會越大，混凝土設(shè)計強度越高就會使得混凝土脆性越大，那么混凝土就月容易產(chǎn)生裂縫；四是集料含沙量過大，沙粒級配不良等都會造成混凝土的收縮性增大，進而就會產(chǎn)生裂縫。

1.1.2堿骨料反映

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中最常見的質(zhì)量通病就是堿骨料反映裂縫，它主要是由于化學(xué)反應(yīng)而引起的，當水泥中的堿性氧化物在水泥硬化過程中與骨料中的二氧化硅發(fā)生化學(xué)反應(yīng)這就是堿骨料反映，造成的后果就是會形成一層堿硅酸凝膠，它容易發(fā)生體積膨脹在大量吸水之后，造成混凝土發(fā)生膨脹現(xiàn)象而開裂破壞，由于這種裂縫形成的周期比較長，不容易被發(fā)現(xiàn)，但是一旦出現(xiàn)這種問題就很難補救，因此在建筑工程實際施工過程中一定要采取有效的預(yù)防措施。

1.1.3溫度

鑒于現(xiàn)在的水泥細度越來越小，故而其水化的速度就很快，水泥在此過程中必然會釋放出一定的熱量，尤其是在混凝土澆筑的最初階段，這些熱量不可能在很短的時間之內(nèi)完全散發(fā)出去，就會造成混凝土內(nèi)外溫差，產(chǎn)生不同程度的應(yīng)力，然而混凝土的抗拉能力很小，當混凝土的抗拉強度小于溫度應(yīng)力的時候，就會出現(xiàn)裂縫。在高溫情況下施工，由于水分的快速蒸發(fā)很容易引起混凝土體積的劇烈收縮，就會導(dǎo)致裂縫的出現(xiàn)。

1.2 裂縫防治的措施與對策

一是在工程施工之前一定要檢測水泥的細度，尤其是混凝土的體積相對很大，對于細度很小的水泥在施工過程中可以摻加一定量的摻合料以便能夠降低水泥硬化過程中的水化熱，一般選用粉煤灰或粗顆粒礦渣粉為摻合料最佳，在施工過程中水泥應(yīng)該選用低標號水泥在滿足混凝土強度要求的前提下。

二是許多混凝土在澆筑不久后就會出現(xiàn)裂縫，混凝土在剛開始形成時，對強度比較敏感，容易產(chǎn)生收縮裂縫，可以在混凝土中摻加合成纖維用來增強混凝土的抗拉能力，抑制混凝土裂紋的產(chǎn)生。

三是對混凝土進行養(yǎng)護措施要保證水分的充足，盡量使得混凝土內(nèi)外溫差最小，以便能夠有效地控制裂縫的出現(xiàn)，保溫保濕所使用的方法有很多種，一般就是用草袋或者是棉氈加塑料薄膜的方法。

四是應(yīng)根據(jù)實際的施工條件選擇粗骨料，應(yīng)該盡量選用那些含沙量比較少以及質(zhì)量比較優(yōu)良的石子。這樣一方面能夠減水泥的使用量，一方面可以有效的降低混凝土出現(xiàn)收縮與泌水現(xiàn)象的可能性。進行細骨料的選擇時，要考慮沙礫的平均粒徑，以便能夠降低混凝土的干縮，從而能夠有效控制混凝土出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象；同時也要嚴格控制含泥量。

五是選用砂石骨料或者是外加劑應(yīng)該選擇含堿性比較小的那些材料，并且要選擇適用多的摻合料以便能夠抑制堿骨料反映，可以在混凝土中加入含有活性的二氧化硅的礦物細摻料，這樣能夠完全抑制混凝土中的堿骨料反映。

2 建筑工程滲透原因及防治

2.1 滲透產(chǎn)生的原因

2.1.1混凝土本身出現(xiàn)的裂縫

混凝土澆筑完成后，在使用過程中如果出現(xiàn)裂縫，很容易造成滲透現(xiàn)象的出現(xiàn)，滲透會使得混凝土出現(xiàn)比較大的滲透壓力，而且還會使混凝土產(chǎn)生侵蝕導(dǎo)致混凝土的強度降低，大大降低混凝土的使用壽命。

2.1.2混凝土抗?jié)B性比較差

混凝土本身就是一種多孔性物質(zhì)，如果內(nèi)部出現(xiàn)壓力差的條件下，就會引起液體的遷離，這就是滲透性?；炷量?jié)B性差的主要原因一般是以下幾個方面：一是混凝土配合比以及原材料。在混凝土的配制過程中，水灰比的比例過大，進而混凝土的收縮率就大，導(dǎo)致混凝土的抗?jié)B性較?。欢撬嘤昧窟^小，會造成混凝土孔隙率比較高，進而混凝土密實度不夠，抗?jié)B性也會差；三是使用石子顆粒徑大，礫子含泥量過大，礫率太小，也會造成混凝土抗?jié)B性較差。此外，工程施工過程中振搗不結(jié)實以及不均勻，混凝土澆筑的時候產(chǎn)身離析現(xiàn)象，都會造成混凝土滲透性比較差。

2.2 混凝土滲透的防治對策

一是混凝土的配合比是影響混凝土抗?jié)B性的關(guān)鍵因素，配合比設(shè)計的合理與否是重要的一個環(huán)節(jié)。應(yīng)該在實驗室反復(fù)驗證混凝土配合比，綜合分析所使用的原材料對混凝土滲透性的影響，選擇符合設(shè)計要求的最佳配合比。

二是混凝土配制石料應(yīng)盡量采用連續(xù)粒級的碎石以及卵石，并且要保證粒級不應(yīng)該太大。如果施工現(xiàn)場沒有這類石子，可以用幾種不同的石子按照一定的比例摻雜再進行使用，并且要控制好砂石料的含泥量。

三是可以在混凝土配制過程中適當?shù)膿饺胍龤鈩┗蛘呤桥蛎泟?，以其能夠提高混凝土的抗?jié)B效果。

四是施工人員要控制好混凝土設(shè)備的運輸以及保證施工質(zhì)量的高水平，混凝土配制操作規(guī)范，確?；炷烈獢嚢杈鶆颉?/p>

五是混凝土的澆筑工作以及振搗工作必須保質(zhì)保量，避免混凝土出現(xiàn)離析、漏振以及振搗不實的現(xiàn)象，同時還要嚴格按照施工規(guī)定操作，從而能夠保證混凝土的質(zhì)量。

3 結(jié)語

綜上所述，混凝土的裂縫與滲透是建筑工程最常見的質(zhì)量通病，鋼筋混凝土是一種復(fù)合性的材料，防治裂縫與滲透的措施對建筑工程有著深遠的意義。然而要想在建筑工程施工中完全避免裂縫與滲透的現(xiàn)象是不可能的，但是，施工人員可以采取措施預(yù)防與減少這類問題的出現(xiàn)，同時，要找準裂縫與滲透出現(xiàn)的原因，采取正確的方法補救?？傊?，建筑工程與人們的日常生活息息相關(guān)，無論是建筑工程施工單位，還是工程施工人員都要樹立強烈的質(zhì)量意識，不僅僅是要完成工程施工量同時更重要的是要保證工程的施工質(zhì)量。

參考文獻：

篇6

前言

由于小型農(nóng)田水利中普遍存在渠系硬質(zhì)化率較低，灌排水利設(shè)施老化，在灌溉期間出現(xiàn)滲漏、跑水現(xiàn)象，對于節(jié)水、增產(chǎn)、維護都帶來了嚴重的影響。因此，將土質(zhì)明渠改建為永久性梯形混凝土防滲渠道，能達到了節(jié)水灌溉的目標，經(jīng)濟效益顯著。下面就以一實際案例進行分析。

1 工程概況

宜興市地處江蘇南部，是全國節(jié)水灌溉示范縣市。和橋鎮(zhèn)同里村小型農(nóng)田水利專項項目區(qū)（以下簡稱同里項目區(qū)）位于宜興市和橋鎮(zhèn)南面，建設(shè)規(guī)模約4900畝，以種植小麥、水稻為主?，F(xiàn)有農(nóng)渠25400米、斗渠6480米、灌溉站11座、配套交叉建筑物14座，灌、排、擋、降工程體系較為齊全。但現(xiàn)有的一些基礎(chǔ)設(shè)施始建于上世紀70～80年代，已嚴重老化、陳舊，灌排渠系淤積嚴重，引排不暢，田間建筑物實際配套率不足45%，已不能滿足生產(chǎn)發(fā)展需要。

為了改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，做到科學(xué)用水，節(jié)約用水，排灌暢通，我鎮(zhèn)于2013年對同里項目區(qū)原有土質(zhì)渠道進行全面改造，改建為永久性梯形混凝土防滲渠道。主要完成如下工程內(nèi)容：暗渠1700米；永久性斗渠4930米；永久性農(nóng)渠20370米；人機下田32座。工程于1月20日正式開工，6月份全面竣工。確保了當年工程，當年收益。

2 經(jīng)濟效益調(diào)查分析

同里項目區(qū)投資457.95萬元，對原有的土質(zhì)渠道進行高標準改造。其中：暗渠545870元；斗渠1142281元；農(nóng)渠2882355元；人機下田8944元。

選取2012年和2013年典型的兩個年份對同里項目區(qū)進行調(diào)查分析，得出初步結(jié)論，渠道進行防滲建設(shè)，是一項投資少，見效快，效益顯著，具有發(fā)展前途的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施改造工程。主要體現(xiàn)在以下四個方面：

2.1 節(jié)水、節(jié)電，降低灌溉成本

渠道用砼預(yù)制品護砌后，可有效防止?jié)B漏、防雜草，水流順暢，縮短灌溉時間?？紤]到我地區(qū)2012年和2013年5-10月份的降雨量較接近，我們和橋鎮(zhèn)水利農(nóng)機站對同里項目區(qū)2012年及2013年農(nóng)灌運行時間、耗電情況作了調(diào)查。（見附表1）

注：用水量M畝=運行時間×流量÷收益面積

資料表明：賣、稻兩熟年凈用水量為850m3

渠系水利用系數(shù)的計算公式η=850÷毛用水量

5―10月份灌溉期間降雨量由水文站提供

從上表分析可以看出，建設(shè)防滲渠道后，農(nóng)灌耗電量明顯下降，年節(jié)電115640-85465=30175度，按我地區(qū)農(nóng)灌電價標準，為0.51元/度，得出每年可節(jié)約電費為15389元。加之防滲渠道本身設(shè)計具有1/3000的坡比，縮短了灌水時間，渠系水利用系數(shù)也由52.3%提高到78.1%，平均每受益畝年節(jié)約水量為1625-1088=537m3，項目區(qū)4940.15畝，可節(jié)約水量2652861m3，按0.01元/m3標準計收水資源費，可節(jié)約水資源費26528元。降低了灌溉成本。

2.2 節(jié)約土地，增加有效耕地面積

鋼筋砼暗渠是將原有灰土暗渠改建而成，因此未增加有效耕地面積。而同里項目區(qū)明渠建設(shè)，與土渠相比，梯形防滲渠道的建造一般采用較陡的邊坡，灌區(qū)梯形砼防滲明渠，渠道斷面與原來土渠（溝）相比，明顯縮小了?？紤]項目區(qū)地勢比較平坦，地面高程均為5.9，斗渠和農(nóng)渠施工斷面邊坡相同，經(jīng)過現(xiàn)場測量，農(nóng)渠橫向占地每邊一般比原來減少0.5米。據(jù)計算，20370米農(nóng)渠可節(jié)約耕地30.54畝，斗渠橫向占地每邊一般比原來減少0.65米。據(jù)計算，4930米斗渠可節(jié)約耕地9.61畝。因此，同里項目區(qū)新建25.3公里防滲明渠共可節(jié)約耕地40.15畝，按照灌區(qū)耕地平均每畝年收益1200元計算，同里項目區(qū)每年可相對節(jié)約成本48180元。

2.3 節(jié)省維修費用

渠道硬質(zhì)化后，能防止雜草和倒塌現(xiàn)象，可大大節(jié)約渠道管理、維修人工費用。據(jù)統(tǒng)計，原有土渠每年每米約需花0.12個工日用于渠道的運行管理，按每工日73元計算，約需花8.76元。同里項目區(qū)建成后，4930米斗渠和20370米農(nóng)渠每年可以減少25300×8.76=221628元溝渠維修費用。根據(jù)規(guī)定總支出運行費按總投資款的2%計算，約為4579450×2%=91589元，年運行費用為總運行費除以正常運行時間，工程使用壽命以30年計，年運行費用為3053元。因此，新建25.3公里明渠，每年可節(jié)約人工維護費用221628-3053=218575元。

2.4 糧食增產(chǎn)

防滲渠道由于糙率小，水利用高，提高了農(nóng)田的抗旱標準，保證了灌溉質(zhì)量，使農(nóng)作物正常需水量得到了有效的保障。同時，采用防滲溝渠可有效地避免因渠道滲漏致使地下水位的抬高而引起的作物減產(chǎn)，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平和土地產(chǎn)出率。據(jù)和橋鎮(zhèn)農(nóng)副辦2012年至2013年底對同里項目區(qū)的年平均畝產(chǎn)量統(tǒng)計顯示：2012年度灌區(qū)受益面積達4900畝，水稻平均畝產(chǎn)量600公斤，小麥平均畝產(chǎn)量375公斤。而2013年度灌區(qū)受益面積達4940.15畝，水稻平均畝產(chǎn)量625公斤，小麥平均畝產(chǎn)量400公斤。

由上數(shù)據(jù)可以看出，渠道防滲后，平均每畝糧食單產(chǎn)增幅在50公斤左右，其中水稻和小麥各增幅約25公斤。按我地區(qū)每公斤糧食單價：水稻1.4元/公斤、小麥1.0元/公斤，則每年每畝增加效益為60元，灌區(qū)糧田4940.15畝，計增產(chǎn)效益為296409元。

考慮增產(chǎn)原因有農(nóng)業(yè)技術(shù)和灌溉兩方面因素，取灌溉效益分攤系數(shù)0.3（參考水利工程經(jīng)濟學(xué)），則每年每畝增加效益為18元，灌區(qū)糧田4940.15畝，得出增產(chǎn)效益為88922元。

同里項目區(qū)改建工程為一次性投入工程，當年投資，當年竣工，當年獲得收益，其經(jīng)濟效益一般采用靜態(tài)分析法計算。

篇7

一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系

在商品房按揭糾紛中，一般主要存在四個基本合同關(guān)系，即購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同關(guān)系、開發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

在這四個合同相互之間的關(guān)系中，大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議，存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點認為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認為，這種觀點值得商榷。

根據(jù)民法基本原理，凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨立存在的合同，稱這主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨立存在的合同，叫做從合同。

雖然借款合同與購房合同存在密切的聯(lián)系，借款合同中的物的擔保標的物與購房合同的標的物具有同一性，按揭貸款的款項也用于支付購房合同的價款，但是，借款合同并不以購房合同的存在為前提，其不是購房合同的從合同。 首先，借款合同不因購房合同的消滅而消滅。根據(jù)《合同法》第 91 條的規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系因合同債務(wù)已經(jīng)按照約定履行而終止。在購房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項支付給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證等合同義務(wù)以后，購房合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅，其可獨立存在到 20 、 30 年后購房者（借款人）還清貸款時才消滅，其次，購房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致借款合同的無效、可撤銷。銀行與購房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無效、可撤銷情形，法院便不能以購房合同的無效、可撤銷為由而認定借款合同無效或予以撤銷。購房合同的無效、可撤銷只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不因此導(dǎo)致銀行依法向購房者發(fā)放貸款行為的無效、可撤銷。實踐中銀行在購房合同被認定無效、撤銷或解除后，往往要求解除借款合同，主要考慮的是購房者的資信狀況。從理論上說，即使購房合同存在瑕疵，導(dǎo)致抵押擔保不能實現(xiàn)，但如購房者資信并未下降或提供其他擔保。銀行認為不影響資金安全，其也不會必然要求解除借款合同。因此，購房合同與借款合同不是主從合同，它們是有一定聯(lián)系但也相互獨立的合同。

二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題

司法實踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是，在購房者起訴開發(fā)商要求確認房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，法院是否應(yīng)追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點認為，在此情形下，按揭銀行屬于無獨立請求權(quán)的第三人，法院應(yīng)追加按揭銀行參加訴訟，如果法院判決解除購房合同或認定購房合同無效，則由開發(fā)商直接將購房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行，其余的購房款則返還給購房者。我們認為，這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發(fā)商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關(guān)系，但將按揭銀行列為無獨立請求權(quán)第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第 56 條、最高人民法院《關(guān)于適用 < 民事訴訟法 > 若干問題的意見》第 65 條的規(guī)定，有獨立請求權(quán)第三人與無獨立請求權(quán)第三人的區(qū)別，在于該第三人對于當事人雙方的訴標的是否“有獨立請求權(quán)”。有獨立請求權(quán)第三人有權(quán)向法院提出訴訟請求和事實理由，成為當事人。而獨立請求權(quán)第三人可以申請參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔民事責(zé)任時才有權(quán)提出上訴，且其在一審中無權(quán)放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。民事訴訟理論通說認為，無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，是參加到當事人一方進行訴訟，與所參加的當事人一方有法律上的利害關(guān)系，案件處理結(jié)果涉及他的合法權(quán)益，因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張，反對另一方的主張，來維護自己的合法權(quán)益。而有獨立請求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張，也不同意本訴中被告的主張。實際上他是為了維護自己的合法權(quán)益，以獨立的實體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。在按揭糾紛中，當購房者起訴開發(fā)商，要求確認房屋買賣合同無效或解除合同，并退還購房本金利息時，按揭銀行對于開發(fā)商與購房者之間的訴訟標的（房屋或樓花）享有獨立的請求權(quán)，因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行，按揭銀行對于該標的物享有優(yōu)先受償權(quán)，其對該標的可以主張獨立的請求權(quán)。因此，在此種情形下，按揭銀行屬于有獨立請求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定，法院不能強行追加其參加訴訟。

在按揭糾紛中，銀行也有作為無獨立請求權(quán)第三人的情形。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第 44 條第 3 款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第 11 條的規(guī)定，開發(fā)商進行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該規(guī)定的目的是為了防止開發(fā)商將商品房預(yù)售款挪作他用，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目“爛尾”，損害購房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實履行該項法定義務(wù)，實踐中都要求開發(fā)商在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶?！稄V東省商品房預(yù)售管理等比例》明確規(guī)定，開發(fā)商使用商品房預(yù)售款時，銀行應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)核準同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭銀行同時也是開發(fā)商預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行，購房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)核準同意，擅自向開發(fā)商支付商品房預(yù)售款致使樓盤爛尾為由，要求開發(fā)商、銀行承擔責(zé)任的，應(yīng)將開發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發(fā)商，而未起訴銀行，當事人可申請，、法院亦可通知銀行作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。但此時的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。

三、購房合同解除或認定無效后的處理

在購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同或確認購房合同無效時，由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)《擔保法》第 49 條的規(guī)定，抵押人地抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人。實踐中按揭銀行與購房者在合同中亦對此有明確約定。因此，購房者在起訴開發(fā)商要求解除購房合同時，應(yīng)依法知按揭銀行。為了切實保護按揭銀行的合法權(quán)益，如果購房者沒有通知按揭銀行，法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)以獨立請求權(quán)第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購房合同或認定購房合同無效時，可一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關(guān)系，即購房者將房屋或樓花退還開發(fā)商，開發(fā)商將購房款項返還給購房者，并由雙方依法承擔相應(yīng)民事責(zé)任的同時，解除按揭銀行與購房者之間的借款合同，按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權(quán)，并可要求開發(fā)商承擔連帶保證責(zé)任，由開發(fā)商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項支付給購房者。但是，由于銀行有抵押權(quán)和開發(fā)商的保證作為擔保，其參加訴訟又需預(yù)繳案件受理費，而且，購房合同能否解除或認定無效只有在案件審結(jié)后才能確定。因此，為了防止浪費人力和財力，按揭銀行往往不愿意參加購房者與開發(fā)商的購房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購房者與開發(fā)商的購房合同關(guān)系，如果判決購房合同無效或解除購房合同，則只能判決開發(fā)商退款給購房者，購房者退房給開發(fā)商。目前司法實踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問題：在此種情形下，購房者退給開發(fā)商的房屋或樓花上已設(shè)有抵押權(quán)，且開發(fā)商在購房者與銀行的借款合同中往往承擔連帶保證責(zé)任，如果購房者不退還銀行的借款，則銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔連帶保證責(zé)任。因此，開發(fā)商有可能在退還購房者全部購房款后，還要向銀行承擔退還購房者所欠銀行借款本息的責(zé)任。雖然開發(fā)商在承擔責(zé)任后可向購房者追償，但購房者通過訴訟從開發(fā)商取得的款項，又要開發(fā)商通過另外的訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當事人的訟累。也浪費了有限的司法資源。而且，如果購房者將款項轉(zhuǎn)移或攜款隱匿，致使開發(fā)商無法追償，則顯然對開發(fā)商不公平。

為了解決上述問題，我們認為，可參照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》

第 35 條關(guān)于當理人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實作出的認定不一致的，法院應(yīng)當告知當事人可以變更訴訟請求的規(guī)定的精神，在按揭銀行沒有參加購房者與開發(fā)商購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同的，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權(quán)利，因為在購房合同解除或認定無效后，銀行一般會要求解除購房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購房合同或認定合同無效，其享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主張權(quán)利，應(yīng)視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權(quán)的追及權(quán)，無權(quán)對該抵押物主張優(yōu)先受償，而只能向抵押人（購房者）行使物上代位權(quán)，即要求購房者將開發(fā)商退還的購房款用于提前清償銀行借款本息。

開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，雖然對購房者的銀行借款仍承擔連帶保證責(zé)任，但根據(jù)《擔保法》第 28 條第 1 款和最高人民法院《關(guān)于適用 < 中華人民共和國提保法 > 若干問題的解釋》第 38 條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權(quán)承擔保證責(zé)任。在借款合同中，債務(wù)人（購房者）是以其所購買的房屋或樓花作為物的擔保的，因此，開發(fā)商只應(yīng)對物的擔保以外的債權(quán)承擔保證責(zé)任。由于實踐中一般是七成按揭，購房者一般已至少支付30% 的購房款，以房屋或樓花的全部價值來擔保 70%以下購房款的債權(quán)，按揭銀行的債權(quán)本來可以通過物的擔保全部得以實現(xiàn)，如果按揭銀行放棄物的擔保，開發(fā)商無須再承擔保證責(zé)任。因此，在這種情況下，開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，已不需要再承擔保證責(zé)任。當然購房者與開發(fā)商在訴訟過程中，如果達成解除購房合同的協(xié)議，也可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用 < 中華人民共和國擔保法 > 若干問題的解釋》第 67 條第 1 款的規(guī)定，由取得抵押物所有權(quán)的開發(fā)商行使滌除權(quán)，代替?zhèn)鶆?wù)人（購房者）清償其所欠按揭銀行全部債務(wù)，其余款項則返還給購房者，從而一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關(guān)系。

四、按揭糾紛中購房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護

按揭糾紛中購房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突，是審判實踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權(quán)：按揭銀行的抵押權(quán)、建筑商的法定抵押權(quán)和開發(fā)商的其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。

（一）購房者與按揭銀行的權(quán)益沖突與保護

為了從按揭銀行獲得貸款，購房者將其所購“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務(wù)時間不長，對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗和恰當?shù)氖侄危蚨魃虡I(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時，均充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢地位，側(cè)重強調(diào)按揭銀行的利益保護，而往往忽視對購房者正當權(quán)益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個。

1 、樓宇發(fā)生毀損、滅失或停建情形的風(fēng)險分配不合理。按揭合同往往規(guī)定；按揭抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何種原因，亦不論何人過失，均由購房者負全部責(zé)任，并向按揭銀行賠償由此引起的一切損失。這種不區(qū)分具體情況而要求購房者承擔所有風(fēng)險的條款，顯然是通過犧牲購房者的權(quán)益以達到保護按揭銀行的利益的目的，加重了購房者的責(zé)任，導(dǎo)致當事人利益的失衡。由于按揭合同是按揭銀行提供的格式合同，因此，法院在審理案件時可依據(jù)《合同法》第 40 條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認定該條款無效，并區(qū)分以下不同情形予以處理：（ 1 ）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以前，或為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因開發(fā)商的原因而毀損、滅失、停建的，應(yīng)由開發(fā)商承擔責(zé)任，購房者無須承擔責(zé)任。（ 2 ）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以前，或為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因不可擴力而毀損、滅失、停建的，則開發(fā)商和購房者均不需承擔責(zé)任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行可以就保險金請求行使物上代位權(quán)。（ 3 ）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以后，或為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風(fēng)險責(zé)任則由購房者承擔。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行亦可就保險金請求行使物上代位權(quán)。

2 、對購房者合理使用房屋限制過嚴。實踐中許多按揭銀行合同規(guī)定：購房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定；購房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的，應(yīng)經(jīng)按銀行書面同意。我們認為，購房者將按揭房產(chǎn)出租，屬于合理使用抵押物，并不會對按揭銀行的抵押權(quán)造成損害，相反還有利于購房者籌措資金，及時支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權(quán)的情況下，按揭銀行不應(yīng)對其進行限制。因此，法院在審理案件時，亦可依據(jù)《合同法》第 40 條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認定該條款無效。

3 、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規(guī)定：購房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權(quán)要求購房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購房者負擔。這種條款使購房者處在十分不利的地位，因為不按揭合同中的許多條款（如不許購房者出租的條款）本來就不公平，而一旦購房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購房者提前清償貸款本息，導(dǎo)致當事人雙方權(quán)益嚴重失衡。

（二）購房者與建筑商的權(quán)益沖突與保護

篇8

    一、指導(dǎo)思想、目標和基本原則

    （一）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想是：積極穩(wěn)步推進住房商品化、社會化進程，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我省省情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

    （二）深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是：改革住房分配體制，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

    （三）深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅持在全省統(tǒng)一政策目標指導(dǎo)下，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和職工個人合理負擔；堅持新的住房制度與我省原房改政策的銜接，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

    二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

    （四）從1998年12月15日起，全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，住房分配貨幣化主要包括為職工建立住房公積金和購房補貼等。停止住房實物分配后，新購、新建住房原則上只售不租，房價按當年經(jīng)濟適用住房的成本價執(zhí)行，不再享受原政策優(yōu)惠。1998年12月15日前開工，1999年底前竣工交付使用的住房，既可以按照本地當年現(xiàn)有公有住房售房成本價和有關(guān)政策規(guī)定向職工出售，也可以按照新的規(guī)定由職工購買。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房抵押貸款，以及財政和單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的購房補貼等。

    （五）全面建立住房公積金制度，提高住房公積金繳交比例。

    1.所有行政機關(guān)、企事業(yè)單位，必須建立住房公積金制度。到2000年，單位住房公積金繳交比例提高到上年度職工工資總額的8－15％，職工個人住房公積金繳交比例提高到6－8％。從1998年12月起，省直、石家莊市住房公積金單位繳交比例由5％提高到10％，職工個人繳交比例提高到6％。1998年12月15日以后參加工作的職工，單位住房公積金繳交比例可適當提高，具體比例由各市、縣根據(jù)房價收入比測定。個別有困難的市、縣，經(jīng)省政府批準可以低于規(guī)定的繳交比例。困難企事業(yè)單位的職工個人繳交比例可暫不提高。

    2.單位住房公積金補貼資金來源：行政單位由財政全額負擔；事業(yè)單位由財政根據(jù)單位收支情況，實行定額補貼，不足部分單位自籌；企業(yè)自行籌措，可列入經(jīng)營成本。

    3.確有困難的企事業(yè)單位，經(jīng)當?shù)胤扛牟块T批準可暫用售房款為職工繳存住房公積金；對不能足額發(fā)放工資的單位，可按實發(fā)工資數(shù)額繳納住房公積金；對暫不能發(fā)放工資的單位，待經(jīng)營好轉(zhuǎn)后，要按規(guī)定及時為職工繳存住房公積金；妥善存放下崗職工的住房公積金，再就業(yè)時辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)；對單位內(nèi)部提前退休的職工，住房公積金要繳交到國家法定的退休年齡。

    （六）購房補貼辦法。購房補貼要堅持政策銜接、公平合理的原則。

    1.停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區(qū)一套建設(shè)面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的，可以對1998年12月15日以前參加工作的無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行購房補貼；住房面積已達到規(guī)定標準的職工不發(fā)給購房補貼。

    2.購房補貼標準。購房補貼根據(jù)當?shù)厣夏杲?jīng)濟適用住房平均價格、年職均工資、職工住房面積標準、職工工作年限和建立住房公積金制度以前的工齡等因素測定、計算。

    購房補貼按單位面積補貼和年工齡補貼測定。單位面積補貼額按當?shù)卣_定的經(jīng)濟適用住房平均價格除以2與職工平均負擔額之差確定。職工個人平均負擔額按職工年平均工資的4倍除以60平方米計算。

    年工齡購房補貼額按建立住房公積金制度以前的實際工齡測算，原則上要低于冀政〔1996〕23號文件規(guī)定的出售公有住房的工齡折扣額。

    計算公式為：

                   經(jīng)濟房平均價格     4×職工年平均工資

     購房補貼額＝（——————  －  ——————————）×購房補貼面積

                        2                      60

     ＋原售房年工齡折扣額×建立住房公積金前的工齡×購房補貼面積

    3.購房補貼方式?？刹捎靡淮涡匝a貼方式，在職工購房時一次性計發(fā)；也可采用按月補貼的方式，在購房補貼發(fā)放年限內(nèi)按月計發(fā)。具體補貼方式由各市確定。

    4.購房補貼資金來源。主要是財政、單位原有可轉(zhuǎn)化的住房建設(shè)資金和公有住房出售收入。各單位要做好原有資金的核定劃轉(zhuǎn)工作，資金不足部分由當?shù)卣畯目衫觅Y金中自行研究解決。

    三、加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，建立新的住房供應(yīng)體系

    （七）對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價的商品住房。購買經(jīng)濟適用住房和租住廉租住房實行申請、審批制度。住房供應(yīng)政策和具體辦法由各市、縣人民政府制定。

    （八）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在成本的3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費，切實降低成本，使經(jīng)濟適用住房價格與中低收入家庭承受能力相適應(yīng)，促進居民購買住房。

    （九）采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)。經(jīng)濟適用住房由當?shù)卣y(tǒng)一組織建設(shè)，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)?？梢岳^續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)。為發(fā)展經(jīng)濟適用住房，滿足中低收入家庭的住房需求，各市、縣人民政府要制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，予以扶持。

    （十）經(jīng)濟適用住房建設(shè)要符合城市建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，合理確定建筑標準。堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，著力建設(shè)有一定規(guī)模、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。經(jīng)濟適用住房的建設(shè)要納入建筑市場統(tǒng)一管理，通過招投標優(yōu)選施工隊伍，推行住房保證書制度、住房和設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和質(zhì)量保險制度，確保工程質(zhì)量。

    （十一）單位購建住房要納入經(jīng)濟適用住房建設(shè)統(tǒng)一管理。為防止新房再流入舊的分配體制，從1998年12月15日起，各單位購建住房必須先經(jīng)當?shù)胤扛牟块T審批，再按建設(shè)程序報批，建成的住房要按成本價向職工出售，方可辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

    （十二）積極推進居住小區(qū)的物業(yè)管理，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，切實減輕住戶負擔，引入競爭機制，努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理要與社區(qū)管理相結(jié)合，為居民創(chuàng)造整齊、清潔、安全、寧靜、方便、舒適的居住環(huán)境。

    四、繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，有步驟地培育和規(guī)范住房交易市場

    （十三）逐年提高房租。到2000年公有住房租金原則上要達到占雙職工家庭平均工資的10％，有條件的爭取達到15％。1998年全省房租水平要提高到每平方米使用面積1.60－2.00元，今后每年要逐步提高。提高房租后，對特困職工、優(yōu)撫戶、社會救濟戶等，各地可根據(jù)具體情況適當予以減免。

    （十四）進一步搞好現(xiàn)有住房出售。從1998年12月15日起，居民購買現(xiàn)住公房，一律實行成本價，成本價逐年核定。按成本價購房可執(zhí)行原房改售房的優(yōu)惠政策，優(yōu)惠的幅度應(yīng)逐年減少。對有特殊原因不能購買現(xiàn)住公房的職工，經(jīng)當?shù)胤扛牟块T批準，今后仍可享受一次政策性購房優(yōu)惠。

    校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不得出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。具體辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    （十五）鼓勵按標準價所購住房向成本價過渡。在1999年底前過渡的，可執(zhí)行原購房當年的成本價與優(yōu)惠政策，以后再過渡的，要執(zhí)行屆時的房改成本價和政策規(guī)定。具體過渡辦法由各市、縣人民政府制定。

    （十六）離休干部和離休干部遺配偶住房因特殊情況不能出售的，可另行提供可售住房，沒有條件提供的，房租不再提高。

    （十七）穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的交易市場，對交易市場實行準開制度，對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易實行準入制度。各市要對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行普查登記，建立個人住房檔案，按照國務(wù)院和省政府的統(tǒng)一政策，在試點的基礎(chǔ)上制定辦法，報經(jīng)省政府批準，慎重穩(wěn)妥地實施。職工所購公有住房和經(jīng)濟適用住房進入市場后，其住房只能通過市場解決，單位不再負責(zé)。

    五、穩(wěn)步搞好企業(yè)的住房制度改革

    （十八）企業(yè)住房制度改革是城鎮(zhèn)住房制度改革的重要組成部分，逐步把住房建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等社會職能從企業(yè)中分離出去，有利于企業(yè)機制轉(zhuǎn)換和實現(xiàn)住房社會化。各級政府要區(qū)別情況，分類指導(dǎo)。企業(yè)可參照本通知精神，穩(wěn)步推進住房制度改革。

    六、積極推進縣鎮(zhèn)住房制度改革

    （十九）各級政府要重視縣鎮(zhèn)房改工作，堅持全面入軌，整體推進。要全面建立住房公積金制度，逐步提高住房公積金的繳交比例。已出售的公有住房要作好政策銜接，理順房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，頒發(fā)所有權(quán)證。對職工集資建設(shè)的住房，按有關(guān)政策進行規(guī)范，明晰房屋產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用住房建設(shè)要按照統(tǒng)一規(guī)劃，提高設(shè)計水平和工程質(zhì)量，搞好公用基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境，不斷提高縣鎮(zhèn)城市化水平。

    七、發(fā)展住房金融，規(guī)范住房資金管理

    （二十）各地要積極推行對職工購房的政策性住房抵押貸款，調(diào)整住房公積金貸款方向，主要用于個人購買、建造、大修理自住住房貸款。對已經(jīng)建立住房公積金制度的無房戶、特困戶職工要優(yōu)先發(fā)放個人政策性抵押貸款，貸款額度和期限可適當放寬。

    （二十一）擴大個人住房擔保貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房擔保貸款，取消對個人住房擔保貸款的規(guī)模限制，適當放寬個人住房貸款期限。

    （二十二）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房抵押貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機構(gòu)和商業(yè)銀行要簡化貸款手續(xù)，提高服務(wù)效率。

    （二十三）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，加快發(fā)展住房抵押貸款保險，防范貸款風(fēng)險，保證貸款安全。

    （二十四）按照“房委會決策，中心運作，銀行專戶，財政監(jiān)督”的原則，加強住房資金的管理。各項住房資金要由住房資金管理中心直接歸集、管理。住房資金的凈收益由住房資金管理中心集中管理和使用，重點用于建立風(fēng)險準備金、住房制度改革和建設(shè)廉租住房補助。

    八、加強領(lǐng)導(dǎo)，確保城鎮(zhèn)住房制度改革的順利實施

    （二十五）各級政府要切實加強對城鎮(zhèn)住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。各市可根據(jù)本通知精神，結(jié)合本地實際制定具體的實施方案，報省政府批準后實施。要堅持房改屬地原則，隸屬關(guān)系不同的單位，都必須執(zhí)行當?shù)胤扛牡慕y(tǒng)一政策。

    （二十六）城鎮(zhèn)住房制度改革政策性強，涉及面廣，關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的切身利益，是一項長期的艱巨任務(wù)。各級政府要高度重視，建立健全政府直接領(lǐng)導(dǎo)下的、獨立的、具有綜合協(xié)調(diào)能力的房改工作機構(gòu)。各級房改部門要加強自身建設(shè)，提高整體素質(zhì)，保證住房制度改革的健康發(fā)展。

篇9

一、前言

現(xiàn)代建筑的基本發(fā)展動向是：向高處和地下發(fā)展，即在節(jié)約城市用地的同時，將城市立體化；向多用途、多功能、復(fù)合型建筑方向發(fā)展，這就給建筑的防火、避火、控火和滅火帶來全新的問題，對現(xiàn)有消防技術(shù)提出新的挑戰(zhàn)。而不論是在高層建筑、居住建筑、公共建筑，一般都設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)。但若是自動滅火系統(tǒng)的設(shè)計不過關(guān)，導(dǎo)致自動噴水滅火系統(tǒng)在發(fā)生火災(zāi)時不能有效地噴水滅火，容易造成重大財產(chǎn)損失和人員傷亡事故。能否把好建審關(guān)，及時發(fā)現(xiàn)并解決其存在的問題，對于加強和提高建、構(gòu)筑物的消防安全，促進和加快我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，創(chuàng)造良好的社會安全體系和環(huán)境具有重大意義。

二、建筑消防審核中自動噴水滅火系統(tǒng)常見問題解析

1、 噴頭問題

噴頭是自動噴水滅火系統(tǒng)的主要組件，具有探測火災(zāi)、均勻布水、控制噴水強度等作用。要充分發(fā)揮自動噴水滅火系統(tǒng)的作用，必須正確地正確選用并合理布置噴頭。但在實際的建筑審核中發(fā)現(xiàn)，噴頭設(shè)計不當是最常見的問題。如噴頭的類別沒有根據(jù)建筑本身構(gòu)造的特點及部位進行合理的選擇；噴頭的公稱動作溫度選擇不合理等。

1.1 噴頭的選型

對噴頭的選擇一定要根據(jù)保護場所的火災(zāi)危險性、保護空間的建筑構(gòu)造、自動噴水滅火系統(tǒng)本身的特點，以及噴頭的流量系數(shù)和最大保護面積來確定。在實際工程設(shè)計中，應(yīng)考慮下列問題：

（1）在管路下面經(jīng)常存在移動物體的場所，為避免碰撞噴頭的事故，應(yīng)采用直立型噴頭；在灰塵或其他飛揚物較多的場所，為防止飛揚物覆蓋噴頭熱敏感元件造成噴頭動作遲緩，應(yīng)采用直立型噴頭；在無吊頂?shù)膱鏊?，為使熱氣流盡早接觸和加熱噴頭的熱敏元件，應(yīng)采用直立型噴頭。當然，在有吊頂?shù)膱鏊?，?yīng)采用下垂型噴頭或吊頂型噴頭，否則吊頂將阻擋灑水分布。

（2）中、輕危險等級場所和保護生命場所宜采用快速響應(yīng)噴頭。如：公共娛樂場所、住宅、醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房及治療區(qū)域，老年、少兒、殘疾人的集體活動場所等。而嚴重危險場所在發(fā)生火災(zāi)時燃燒加速度快，快速釋放大量的熱量。由于快速響應(yīng)噴頭對熱很敏感，有可能造成大面積的噴頭開啟，從而使開啟噴頭數(shù)量超過設(shè)計值，導(dǎo)致噴水強度不足，即實際噴水強度小于設(shè)計噴水強度，而無法實現(xiàn)滅火。所以在嚴重危險場所不應(yīng)采用快速反應(yīng)噴頭。

（3）倉庫等危險場所可采用經(jīng)過專門認證的快速反應(yīng)噴頭。如早期抑制快速反應(yīng)(ESFR)噴頭。ESFR噴頭僅是倉庫專用噴頭，不應(yīng)用于大空間等非倉庫場所。

（4）干式、預(yù)作用系統(tǒng)應(yīng)采用直立型噴頭或干式下垂型噴頭。目的是預(yù)防系統(tǒng)管道內(nèi)積水，減少管道局部腐蝕等不利于系統(tǒng)動作的因素。

（5）防火分隔水幕應(yīng)采用開式灑水噴頭、水幕噴頭，或同時采用以上兩種噴頭；防護冷卻水幕可采用水幕噴頭或?qū)Ｓ脟婎^(如玻璃幕墻專用噴頭)。

（6）同一隔間內(nèi)應(yīng)采用熱敏性能、流量系數(shù)相同的噴頭；雨淋系統(tǒng)的防護區(qū)內(nèi)，應(yīng)采用相同的噴頭。

2、 系統(tǒng)無減壓措施的問題

高層建筑的自動噴水滅火系統(tǒng)存在著高、低層管道中水壓不平衡的問題。即使在低層建筑內(nèi)，如果系統(tǒng)分布面積大、配水管道長、連接噴頭數(shù)量多，那么最遠點噴頭和靠近干管的噴頭出口水壓相差就很大，噴頭的流量也相差懸殊，所以在管網(wǎng)設(shè)計中必須考慮水壓平衡問題，在控制管道靜壓的區(qū)段設(shè)減壓閥，在控制管道動壓的區(qū)段設(shè)減壓孔板或節(jié)流管，以達到減壓和節(jié)流的目的。

3、末端試水裝置設(shè)置問題

篇10

椎間盤神經(jīng)源性腰痛疾病在臨床中比較常見，近年來，該疾病的發(fā)生概率呈現(xiàn)逐年上升趨勢。相關(guān)調(diào)查表明，疾病的出現(xiàn)和神經(jīng)根受壓迫、過度勞損、關(guān)節(jié)退行改變存在相關(guān)性。在此情況下導(dǎo)致患者出現(xiàn)以腰椎間盤纖維環(huán)破壞和髓核突出為主的癥狀[1]。如果情況嚴重，患者還會出現(xiàn)排便障礙、運動障礙以及下肢感覺障礙的情況。中醫(yī)在治療椎間盤神經(jīng)變性腰痛方面能夠取得滿意療效。同時為了全面探討整脊手法配合補腎活血方治療此疾病的有效性，本文進行了臨床分析，現(xiàn)報告如下。

資料與方法2019年1月-2020年12月收治椎間盤源性腰痛患者200例，按不同治療方法分為觀察組68例，對照1組66例，對照2組66例。所有患者均經(jīng)醫(yī)學(xué)影像學(xué)診斷確診，所有患者均簽署知情同意書。觀察組男35例，女33例；年齡45.38～85.24歲，平均(55.28±1.27)歲；病程區(qū)間0.57～6.92年，病程均值(3.52±1.24)年；中輕度疼痛50例，重度疼痛18例。對照1組男36例，女30例；年齡46.18～86.27歲，平均(56.35±1.21)歲；病程區(qū)間0.52～7.06年，病程均值(3.69±1.28)年；中輕度疼痛49例，重度疼痛17例。對照2組男37例，女29例；年齡48.26～87.55歲，平均(57.95±1.27)歲；病程區(qū)間0.59～6.94年，病程均值(3.53±1.29)年；中輕度疼痛48例，重度疼痛18例。三組患者一般資料比較，差異無統(tǒng)計學(xué)意義(P>0.05)，具有可比性。

納入標準：(1)符合西醫(yī)診斷及中醫(yī)辨證標準；(2)年齡40～65歲；(3)自愿進行臨床試驗并簽署知情同意書。

排除標準：(1)年齡<40歲或>65歲；(2)椎間盤突出嚴重，出現(xiàn)根性癥狀；(3)脊柱有器質(zhì)性病變；(4)合并其他內(nèi)科等嚴重原發(fā)性疾病及有出血傾向；(5)X線片顯示全脊柱骨質(zhì)增生；(6)正在參加其他藥物臨床試驗。

方法：對照1組接受整脊手法治療，對照2組接受補腎活血方治療，觀察組接受補腎活血方+整脊手法治療。⑴補腎活血方組成：骨碎補20 g，補骨脂15 g，當歸15 g，黨參12 g，熟地12 g，威靈仙12 g，杜仲10 g，懷牛膝10 g，桑寄生10 g，川芎10 g，乳香3 g，沒藥3 g，甘草6 g。1劑/d，早、中、晚3次服用。2周為1個療程。⑵整脊手法主要以馬在山骨傷經(jīng)驗為基準，經(jīng)多年臨床實踐，形成了我科治療腰痛有效方式。細節(jié)操作方式：(1)按揉松脊：患者俯臥，醫(yī)生對其腰部夾脊穴區(qū)域開展按揉法、滾法治療疾病。治療限度為患者出現(xiàn)酸脹感。(2)彈撥理脊：醫(yī)生對患者兩側(cè)腰肌行彈撥法治療，力道從輕至重再輕。以患者能忍受為度。(3)縱橫捏脊：醫(yī)生的雙手和緩而有節(jié)律地捏提脊柱兩旁肌肉，3～5次。(4)全面整理：醫(yī)生用兩手拇指對患者的脊柱兩側(cè)膀胱經(jīng)加以按摩，至患肢承山穴，變?yōu)槿嗄蠓?，下抵殷門穴及委中穴。(5)保持兩手交叉，手掌向下用力推壓脊柱，以退變間盤節(jié)段為主要對象。告知患者配合呼吸，按壓時呼氣，放松時吸氣。按壓頻次為20次。(6)調(diào)理關(guān)節(jié)：患者側(cè)臥位，醫(yī)生應(yīng)用左右斜扳法加以處理。(7)整理手法：患者仰臥屈髖屈膝，醫(yī)生扶住患者腳踝及兩側(cè)膝蓋，保持腰部旋轉(zhuǎn)滾動。上述手法在操作中力求柔和滲透。施術(shù)完畢后，患者腰部有明顯放松或發(fā)熱感。整脊，1次/d,2周為1個療程。

觀察指標：⑴分析三組患者治療前后Oswestry腰椎功能障礙指數(shù)(ODI)評分，分數(shù)越高表明患者的功能障礙越嚴重[2]。⑵依照改良版Mac Nab評價量表內(nèi)容，對三組患者臨床療效進行全面評價。療效判定標準：(1)顯效：患者經(jīng)治療后，偶爾存在臀部、大腿腰骶部疼痛情況。對于止痛藥物不存在依賴性，身體活動度趨于正常。(2)有效：患者經(jīng)干預(yù)后，臀部、大腿腰骶部存在持續(xù)性疼痛情況，但與治療前相比有所好轉(zhuǎn)，患者對于止痛藥無依賴性，身體活動有所轉(zhuǎn)歸。(3)無效：未達到上述治療標準?？傆行?(顯效+有效)/總例數(shù)×100%。

統(tǒng)計學(xué)處理：數(shù)據(jù)應(yīng)用spss21.0軟件處理；計數(shù)資料以[n(%)]表示，采用χ2檢驗；計量資料以(±s)表示，采用t檢驗；P<0.05為差異有統(tǒng)計學(xué)意義。

結(jié)果三組患者治療前后ODI評分比較：觀察組及對照1組ODI評分均低于對照2組，差異有統(tǒng)計學(xué)意義(P<0.05)；觀察組和對照1組治療后ODI評分比較，差異無統(tǒng)計學(xué)意義(P>0.05)。見表1。

表1 三組患者治療前后ODI評分比較±s，分)

三組患者臨床療效比較：觀察組及對照1組治療總有效率均高于對照2組，差異有統(tǒng)計學(xué)意義(P<0.05)；對照1組和觀察組治療總有效率比較，差異無統(tǒng)計學(xué)意義(P>0.05)。見表2。

表2 三組患者臨床療效比較(n)

討論椎間盤源性腰痛為中醫(yī)學(xué)“腰痛”的范圍，《醫(yī)學(xué)心悟》載文：“大抵腰痛悉屬腎虛?！薄锻饪谱C治全書》記載：“諸痛皆由氣血瘀滯不通所致?！备鶕?jù)中醫(yī)學(xué)理論，與腰椎間盤退變有關(guān)疾病大都是因為腎精虧虛，腎氣不固，復(fù)感外邪阻絡(luò)，致局部氣血瘀滯所致，因此椎間盤源性腰痛與腎虛血瘀關(guān)系密切[3-5]。本病中醫(yī)辨證特征為舌質(zhì)淡或暗紫、苔膩，脈弦緊或沉細，表現(xiàn)為腰部酸軟疼痛、乏力，痛有定處，活動受限，勞累后明顯加重。該疾病有著本虛標實的特征，治療方面應(yīng)當以溫補腎陽、活血祛瘀為原則。

補腎活血方是全國名老中醫(yī)馬在山的經(jīng)驗之方，以“從腎論治，固腎為主”的思想為組方依據(jù)，配伍活血化瘀的藥物以達到通絡(luò)除痹的目的。方劑內(nèi)骨碎補入腎經(jīng)，有補腎活血的功效，佐以補骨脂、杜仲、牛膝、桑寄生以加強補肝腎、強筋骨的療效，同時牛膝還可引藥通經(jīng)。當歸養(yǎng)血活血，配合黨參、熟地加強養(yǎng)血之效，配合川芎、乳香、沒藥加強行氣活血之功。當代藥理研究表明，補腎活血方內(nèi)的有效成分如補骨脂中的總黃酮類、補骨脂素，杜仲中的木脂素類以及牛膝中的多糖類可以發(fā)揮出積極修復(fù)人體軟骨細胞、抗炎、強化機體免疫力的效用，在治療椎間盤退變相關(guān)疾病中能夠發(fā)揮出一定成效[6-9]。

對于此疾病患者而言，應(yīng)用整脊手法治療能夠于特定的方向以及幅度時間作用在患者脊柱。椎間盤源性腰痛的產(chǎn)生從腰椎的動靜力學(xué)平衡及椎間關(guān)節(jié)運動力學(xué)的角度看，可能涉及椎旁肌肉、韌帶和椎間小關(guān)節(jié)等多種結(jié)構(gòu)。手法治療可改變退變椎間盤的局部高應(yīng)力狀態(tài)，松解內(nèi)部纖維環(huán)或髓核碎片的突然“卡壓”，緩解椎旁肌肉、韌帶和關(guān)節(jié)囊的疲勞，減輕其對椎間盤的壓力；又可通過反復(fù)有彈性的按壓，改善椎間盤局部的微循環(huán)，促進炎癥和水腫吸收。應(yīng)用整脊手法經(jīng)過對受試者受累脊柱空間序列加以調(diào)整，就此改善患者局部神經(jīng)內(nèi)部環(huán)境。

本研究結(jié)果表明，對于椎間盤源性腰痛患者來講，整脊手法治療相對于口服藥物能較快地緩解患者疼痛及改善腰部功能障礙，而使用整脊手法配合補腎活血方治療疾病能取得更滿意的成效，值得進一步在臨床推廣以及應(yīng)用。

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